築40年以上の中古マンション11

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 00:51:15.22

次スレは>>980が立ててください
駄目なら>>990がお願いします

前スレ
築40年以上の中古マンション10
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1540379048/

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 08:09:38.31

リフォーム再販業者はリフォーム期間中の家賃や金利負担なんかより遥かに利益のせてるに決まってんだろw

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 09:02:03.36

前もリフォーム済物件買った方が安いって大嘘ついてたやついたな

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 09:10:23.61

リノベ販売業者とスラム化おじさんの巣窟なんですかねここはw

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 10:10:43.36

>>101

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 11:26:41.51

>>101
リノベは趣味の領域としてやるならいいけどね
自宅をリノベーションするならいいけどリノベ前提に築古物件を素人が買うのはかなりリスクが高い
壁剥がしてみて初めてわかることもある
そもそも規約上フローリングが使えないとか上下左右の部屋の持ち主、住民から承諾書もらわないと工事ができないとかままある
またどこまで自分でやってどこから業者に任せるかでコストもだいぶ変わってくるし雑誌に載ってるようなリノベ業者はなかなか順番回ってこないし奴らも相当利益載せてるのは間違いない
リフォームが趣味で自分で壁の色が塗ったりするようなレベルでないと自前リノベは無理っしょ
苦労しても時間がかかってもいいんだいうのであればいいけどさ

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 12:12:13.55

リノベしないと住むのがキツそうな築古マンション買うくらいなら
リノベ費用分築浅のマンション買った方がマシだと思うけどね

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 13:49:53.93

あるところに２５年間投資しているが配当が年２割税込み
数年で元を取ったよ

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 19:29:13.87

業者を通すと儲けが確実に上乗せされるよ
個人から買うと掘り出し物件があるかもしれないし

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 11:00:04.32

>>101
マンションでスケルトンまでやるなら問題ない

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 11:01:00.51

>>106
そんなこと無いぞ。俺は普通にてきたぞ

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 12:15:14.99

>>110
購入する
スケルトンにする
排水関係の確認して、リフォーム図面引く
実際の作業を行う
満足できる住居が完成する
良い流れに見える

しかし
期間は何ヵ月掛かる？
その間の住居費は？

という視点が欠けてる

良いもの作るには金が掛かる
安くなるという説明は間違いと言ってるのだよ

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 12:57:08.08

数カ月分の家賃分だけしか利益乗せてない良心的なリノベ業者さん紹介してください

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 19:44:22.98

再販業者が必死だな

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 20:13:57.42

ゴミ物件の見た目だけ繕ってボッタクリ値段で売ってるくせになw
宅内配管変えてるのか、断熱材は4面使ってるのか
見えないところは聞くべきだね

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 21:04:59.96

>>115
アホ　聞いても無駄だよｗ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 00:07:48.81

>>115
鉄筋コンクリでもクラック放置して漏水事故経験してると結構もろい
100年持つは嘘
物件の施工品質と修繕状況による

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 06:39:55.71

>>115
見えないところのために
瑕疵担保があるの知ってる？

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 06:46:32.86

リフォーム中の家賃相当しか利益載せて来ない赤字奉仕の再販業者の紹介まだですか？

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 07:03:28.29

>>119
中には良質なリノベを損切りする業者もいるよ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 07:23:46.53

>>112
環境や考え方の違いだからそう思うならそれはあなたの中で正解でいいと思う

期間は業者がやっても自分でやっても対して変わらない
ＲＣの内装はスケルトンからでも一、ニヶ月もあれば完成する
部材の選定や施主施工品の手配など加味すると準備期間にあと一ヶ月あれば良い（買うと決まってすぐ取り掛かれば契約準備中にかなり進められる）
カツカツで生きていてスグ引っ越さなければならないような人や
家賃一ヶ月も惜しむような人間はあなたの言うような考えのタイプだから業者の見せかけリノベで良い

費用については実際、数社見積もりしたが、同じ値段なら自分でやったほうが良いものができる。
根拠を示せと言われるなら実際やってみれば解るとしか言いようが無い

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 07:32:32.27

>>112
書き忘れたけど排水関係なんてスケルトンにする前からだいたい検討がつく
構造や竣工図現地でメンテ口見たらほぼわかるよ
スケルトンなら配管取り回しで床をどれだけ上げるかとかいくつかだいたいプランや代替設備を決めておいて
仮数値で進めていき解体後に決定したらいいんだよ
業者リフォームは見かけだけだから、かなり利益乗ってるって設計事務所の建築士は言ってたが、まあ、その通り

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 09:49:43.15

>>118
断熱や配管取替についての施工義務がなく、説明がなければ施工なしということで、引渡されるって知らないの？
暑いから寒いから責任取れってかw

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 09:53:10.97

転売するときにどんだけ利益上乗せできるかで成り立ってる業界なんだから
善意を期待するだけ無駄

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 09:56:56.46

>>121
今､職人不足の東京でリフォームしてみなさい
１､２ヶ月なんて言ったら､寝ぼけてるのかだよ
貸してる部屋を､ちょっと丁寧に原状回復をするのに４ヶ月掛かった
スケルトンリフォームを頼んで､まともな職人のスケジュール確保したら８ヶ月は見なきゃムリ
急がせれば素人に毛が映えた程度の職人が来るよ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 09:59:16.93

>>122
それは､設計料金を上乗せする口実だよ
誰かを疑うのに､他は信用する
詐欺に引っ掛かる典型例だね

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 12:53:24.70

設計料を上乗せして払うのと
手抜き施工されるのと
俺は後者のがイヤだけどね
ずっと住むのに配管変えてないとか断熱してないとか
結局また引っ剥がさないといけないwww

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 13:13:01.43

>>127
レオパレスみたいなマンションもある

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 13:21:03.98

>>128
賃貸アパートなんてあんなのばっかりだよ
どこかしらの工程省いてたり、ケチな資材使ってる
見せかけだけのリフォームしかしないし

建設会社→俺の住む家じゃねーし
レオパ→俺の住む家じゃねーし
オーナー→俺の住む家じゃねーし

損するのは借りる人
今回レオパはバレたから問題になっただけで
バレなきゃ借りてる人間が不満や違和感持ったまま住むだけ
嫌なら出て行けいくらでも変わりはいるんだって事だ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 13:29:37.88

>>129
本日のクズ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:23:34.98

一人香ばしいやつがいるな
詐欺に引っかかるとかこじつけ決め付けだし、何が何でもインチキリノベ買わせたい奴がいて笑える

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:25:36.26

>>126
ばかなのか？設計料も人工の単価なんか変わらんぞ
お前毎回騙されてるんじゃない？

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:48:49.53

自分でやるのとリノベ業者から買うので家賃の1、2ヶ月分しか変わらないような良心的な業者がいたら買いたいので教えてって言ってんだけど
業者から買った方が安いんだろ？？？

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:54:48.04

>>133
自分で手配するとすごく時間がかかって設計料もボラれて割高らしいな

俺はそんな下手こかないけど無能力者の、125や126辺りには手に負えないんだろうな

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:55:07.76

差額に計算する家賃は月200万になります

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:59:29.05

>>126
設計料が上がるとかＲＣの複層階の設計引き直しでもするのか？
設　計料なんて平米でだいたい決まってるし内装はスケルトンで引いてもらっても大してしないよ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 19:27:34.38

設計ミスは、第三者を入れないと追求できない
配管のミスは瑕疵担保で修理できる

床下に入った水が抜けない馬鹿設計して500万かかったのが親戚の担当教授じゃなければ､裁判してたよ

オレは川崎市内と東京都心で２０室賃貸してて､軽いのからスケルトンまでリフォームの経験は多い
剥がす前に配管の位置がわかるなんて、ド素人そのもの
漏水対策で､コンクリはつりの時にガス管に穴を開けられちまったことだってある

趣味でやるなら止めないし､金かかけても良いもの作りたいなら､やれば良い

ただし､絶対に安くなるとか勧めちゃいけない
そう言ってるのが判らん奴ばかりだ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 19:38:46.77

>>133
逆に教えてくれよ
東京都心で１､２ヶ月でフルリフォーム完了させてくれる業者
すぐにでも、依頼するよ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 19:40:41.54

>>137
それぼったくり業者の営業トーク

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 19:42:27.97

>>138
ネットで質問とかアホすぎる
自分で探せよボケ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 19:49:23.82

>>121
おれ5ヶ月掛かったけど...

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 20:58:18.28

>>138
それが3、4ヶ月に増えたとしてなんか変わるの？？

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 23:42:18.53

>>137
の言う通りと思う
エアプレイの話はいらんわ
リフォーム業者も一回限りのエンド客より例え零細でもリピーターの大家を大事にする
不動産でエンドがいい目見ようなんて虫が良すぎる
なんで不動産初めて買うようなやつが自分だけは掘り出し物件を安く購入できて材料と職人人工の原価ギリギリで自分の思うようなリフォームを自分の好きなタイミングでできるはずと思いこめるのか不思議だ

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 00:17:48.94

>>143
エア大家の相手をするなよ　タコ

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 07:56:09.71

ゴーンさんのマンション旧耐震だな
賃貸だろうけど

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 09:40:51.93

>>144
イカ臭い奴だな

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 17:35:00.77

>>143
ガス管に穴あけられるとか腕の悪い大工よこされてるようなやつを構うなよ
フルリフォームって銘打って手直しと設備入れ替えだけの業者の肩持つとかお前も業者か？

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 20:17:57.20

>>145
元麻布ヒルズじゃないの?

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 20:43:06.39

>>148
渋谷の某築古マンション
庶民的なマンションでびっくり
今朝のテレビ中継を見ていたら場所はバレバレだった

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 21:35:52.36

>>142
変わらないと思えるだけで、投資に向かないよ､君は

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 21:38:53.35

>>139
だから、自分がやりたきゃやれば良いと言ってる

他人に勧めちゃいけないとだけ言ってるの

理解できる？　ねっボクチャン

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 21:50:09.37

なんかアツくなって連投してるけど、アンタそれこそ投資に向いてないよ

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 23:14:22.27

>>140
自分は質問
他人の質問は
自分で探せ

笑っちゃうな
自分で携帯料金を払ってるのかい？

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 23:32:43.65

>>153
効いたみたいだな　

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 00:07:26.19

>>140
だっさいやつだな
ガス管に穴あけられたやつだろ　オマエ

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 01:01:02.12

ハイマート渋谷神泉

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 12:10:38.34

ほとんどの現場には設計図も読み間違える出稼ぎ外国人が混ざってるから
よほど多くの金かけない限りは
一定の施工不良は当たり前に出てくるよ

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 13:17:23.05

>>155
お前舐められているんだよ
注意な

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 13:24:24.15

施工不良対策の保証会社はないのかな
不良あったら取り立ててくれる感じの

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 17:13:34.34

>>158
俺はそんなヘマはヤラないけど忠告ありがとう無能力者さん

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 17:16:41.71

なんでそんなに喧嘩してんのww

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 17:25:25.47

有用なアドバイスとかないわけ？
例えば大規模修繕の見積もりは管理会社任せにしてる？管理組合側でも見積もりとってる？

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 18:00:59.65

建て替えの話が具体化してきた
5年以内に着手しそう
今から売ると売値上がるかな

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 18:27:11.92

築何年？

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 18:32:50.92

>>164
54年です

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:15:44.70

立地とマンションの規模が気になります
参考にしたい

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:16:01.88

古くてもあの311で耐えたマンションなら大丈夫
そりゃいつか以上の大地震くるだろうが
自分の寿命の方が先でしょうに

資産価値云々に捕らわれて高額で不便な生活選ぶより
中古マンションでおトクかつ便利な人生選んだ方がいい

ま、人それぞれだけどねご自由に

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:16:55.51

60年で壊すの？最低65年、長ければ80年にしたい

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:35:38.34

>>168
このスレみたいに喧嘩になってグダグダになるからなかなか壊さないよ
あるいはあなたがグダグダ屋になればいいw

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:37:55.33

>>166
立地坪単価60万～くらいの都市部の住宅地
駅から5分
300世帯弱

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:52:10.99

>>170
地価は思ったより安いけどやっぱ立地と規模は大事だよね

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 21:46:54.91

>>171
地価は安いけど、容積率がよかったんだと思うよ
所有者全員が3000万くらいの土地持分あるから

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 22:39:26.94

入船エステートあたりか

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 00:06:57.03

入船エステート調べたけどあんな立派なもんじゃないwww
300万以下で買ったし
分譲公団だよ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 00:49:45.81

マンションで一人50坪の持分ある？うそこけ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 01:00:16.26

>>175
容積率50パーセントで平均70平米超なら持分50坪はありうるんしゃね？

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 01:26:29.43

マンションというか分譲公団ですってばw
50年以上前に建てられた団地ですよ
容積率は30%台エレベーター無し4階建て
嘘こけと言われましてもあるものですから(^^ゞ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 07:18:47.13

築49年目だが立地と管理がいいので普通に賃貸が付くな
賃貸が付く限りは住民はみな建て替えの必要を感じなさそう

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 08:45:46.77

>>177
30%で4階なら120%使用。300世帯あるので世帯当たり部屋は0.4%相当。90平米としたら敷地は22500平米(6806坪)。
持分50坪って言ってたけど50*300世帯=1500坪だからどう見ても計算が合わない。計算上持分は6806/300=22.7坪になる。
どこかで勘違いしてるとしか思えない。俺の勘違いとしたら部屋が90平米（仮）じゃなく実は198平米ってことかな。

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 08:53:05.65

計算ミス
>>177
50*300世帯=15000坪それ以外は合ってる

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 08:55:19.16

Wikipediaに書いてますが、『面積を表す場合は東京ドームの建築面積である46,755m2 が、体積（容積）を表す場合は東京ドームの容積である124 万m 3 が「東京ドーム1個分」である。』つまり、建築面積の46,755m2×0.3025＝14,143.3875となり、約15,000坪です。

つまり、持分50坪で300世帯なら、あなたの主張するマンションは東京ドーム並の敷地となる。

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:00:41.63

細かい計算は知らないですが、
敷地はかなり広いですよ
大きな公園や貯水塔もありますし全ての世帯分の平面駐車場もありますから

平米数が全然違います。70弱ですよ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:06:07.28

数レス前まで喧嘩してたから良い話題提供できるかなと思ったけど、
こっちの情報晒してまで話題振っても嘘つき呼ばわりされるのアホらしいんでこれ以降、書くのやめますわ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:16:19.14

>>182
ちなみに、現在ワイが住んでるマンションは世帯数200ほどで、世帯分の平面駐車場と駐輪場があるし公園もあるんだ。
その資料を確認したところ、敷地面積10174平米（たったの3078坪）
持分は床面積78平米/延床面積19695で約0.4%。敷地に適用すると約40平米(持ち分たったの12.3坪笑)

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:17:18.38

>>183
計算が合わないから嘘付き呼ばわりされているんだが？
ならちゃんと根拠を示さないとね。逆切れはよくない。

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:53:14.57

>>185
自分のケースと当てはめて計算違うと言われても困るんだが。
今契約書見たら敷地4万平米弱だったけど？

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:54:34.65

>>179
計算がよくわからん
容積率１００％の土地に建つマンションなら土地の持分＝部屋の面積となる

容積率が30%しかないエリアなら300戸の団地建てるのには広大な面積が必要になるね
おそらく複数棟あるのだろうが全体の敷地を考えると

各戸土地の持分＝部屋の平均面積÷30%（0.3）となる

各戸の土地の平均持分50坪なら30パーセントで割り戻すと部屋の平均面積は15坪＝50平米
５０年前の団地ならそんなもんじゃね？

嘘つき呼ばわりしてる根拠がわからん

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:58:30.14

ただ敷地30%の50坪の土地が坪60万もするのかどうかは疑問
近隣の土地の価格と比べてんのかもしれんがその比較対象の土地はもう少し容積率高いんと違う？

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:00:10.83

>>186
300戸である4万坪なら平均持分50坪じゃなくて40坪では？

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:01:54.46

>>189
ごめん持分１３３坪だ
さっきは持分50坪って書いてなかったか？
意味わからん

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:10:16.71

坪単価60万｢以上｣
持分3000万｢くらい｣
戸数300世帯｢未満｣
容積率30％｢以上｣
区分70平米｢未満｣
敷地4万平米｢未満｣
持分の坪数は俺が言ったわけじゃないけど、誰かが言った50坪は近い数字

特定されたくないんで明確な数字は出さないけど
これでも>>187の答えでそれほど間違ってはいないよ
>>190の答えになる意味わからん
とんちんかんな計算して嘘つき呼ばさりされるとは思わなかったわ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:11:47.08

逆ギレだの嘘つきだの
もう会話もしたくない。
今後の進捗はやめとくわ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:18:34.76

>>185
自分の計算は参考で、計算は別にしてるだろ！知能を疑うわ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:20:29.45

>>191
それは俺じゃないけど、とんちんかんな計算といわれないための
実際の例を出した上での問題ないという証明。
お前がちゃんと計算しろ。

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:27:28.79

他人の粗を探したいだけのキチガイが多いから仕方ないな
自分から絡んどいて『証明しろ』とか言い出すしw
キチガイは相手にしないのが一番だろ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:36:27.77

自己レスして切れてるし、日本語不自由だし
ドヤ顔の計算は出鱈目
4万平米弱と言ってるのに4万坪で計算するw
俺は間違ってない！お前がおかしい！

日本人まがいのキチガイには触れるなってこった

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:50:20.05

レスが伸びてると思ったらむちゃくちゃな計算式な上挙句に4万坪で計算して証明しろとはワロタ

建て替えだとスラム化おじさんが通用しないから計算おじさんになろうとしたが返り討ちｗ
いつもみたいに馬鹿の一つ覚えでスラムスラム言ってればよかったのに

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 12:08:26.89

>>192
自治会は複数？

**187** · 2019/04/06(土) 12:33:36.40

１８７で計算したように分譲団地オーナーの言ってることは妥当と考えている

次の疑問はポテンシャル（土地の持分だけ）で3000万ある区分所有権が300万でしか流通していないというのはなぜかということ

建て替えなんぞしなくても更地にすれば10倍の価値に変貌するのに区分の流通価格が低いままなのは何か理由がありそうだね

**187** · 2019/04/06(土) 12:39:11.96

また駅前五分で70平米あるならエリアにもよるけどエレベーターなしでも最低8万くらいの賃料取れるだろう
年間96万賃料取れるのに300万だと利回り32パーセントもある

何か瑕疵があるか余程ニーズのないエリアなのかどっちか

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 12:55:41.03

>>199
分譲だからだよ
そしてオーナーがどこにいるかもわからない
自治会に潜り込まなければおいそれと更地にはできないだろ
以前買取まで行っていて建て替えがポシャった案件を知っている
デベも二の足を踏むだろう