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築40年以上の中古マンション11
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0002名無し不動さん
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2019/03/27(水) 01:13:02.73ID:???
商業ビルに入居してるテナントが
耐震問題で取り壊しのため閉店とかは、たまに聞くけど
居住用の分譲マンションはどうなんだろう？

築５０年とかも普通にあるけど、人が住んでると
危険な損傷ない限り住み続けられるんかな？
0003名無し不動さん
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2019/03/27(水) 07:25:44.04ID:???
シャトー三田は建替えた
メゾン三田は建て替え決定
建替えは進んでいるよ
0004名無し不動さん
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2019/03/27(水) 10:08:48.37ID:cW9pUrvA
戸建てで失敗した人がトンチンカンにマウントとるスレですか
0005名無し不動さん
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2019/03/27(水) 10:25:17.98ID:???
都内超駅近（徒歩2分）の築45年ってここのスレ的にはあり？駅に近すぎると建て替えとか大変そう
0007名無し不動さん
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2019/03/27(水) 10:34:14.67ID:???
駅に近いと再開発に乗っかれる可能性も無くはない
駅周りが既に手入れされてて地価が高いのにそのマンションだけ古いままとかならしらんが
結局同じ条件の物件はないのだから、ケースバイケースなのでなんともとしか
気に入ればいいんでね
0010名無し不動さん
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2019/03/27(水) 13:14:38.35ID:???
>>7
なるほど再開発かあ、勉強になります。

電車の音やら騒音はあるけどとにかく駅近なのが個人的に響いてるので、前向きに検討してみます！ありがとう
0012名無し不動さん
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2019/03/27(水) 18:04:14.59ID:???
値段にもよるが、駅2分なんて独身社会人の需要ありまくりじゃん
と単純に思う　うるさそうだけど
0015名無し不動さん
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2019/03/27(水) 20:35:09.81ID:???
チョッパリは俺たちに平伏せ
日本をのっとり奴隷にしてやる
0016名無し不動さん
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2019/03/28(木) 09:03:33.78ID:???
都会の分譲公団は便利で静かで維持費も安くて最高ですわ
0018名無し不動さん
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2019/03/28(木) 11:23:37.52ID:K0Phzyfq
>>17
駅2分のところに所有してるけど
もっと早くスラム化して欲しい
行政が介入しないと再開発進みそうもない
0019名無し不動さん
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2019/03/28(木) 12:14:01.83ID:???
外観も内装もリフォーム済みとは言っても築40年強で2500万もする50平米のマンションを買う人はどういう理由で買うのかな
構造はしっかりしてるみたいだけど一階がすべて駐輪場や駐車場になっているので耐震性は低そう
0021名無し不動さん
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2019/03/28(木) 13:30:14.29ID:???
>>19
東京の一等地でもない限り、そんなの買う情弱はこのスレには来ないと思うよ
0022名無し不動さん
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2019/03/28(木) 13:31:05.54ID:???
一階が駐車場とか土地持分も少ない証拠だしな
建て替えも無理だ
0024名無し不動さん
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2019/03/28(木) 14:30:40.63ID:???
1500万60平米ならちょっと考えるかなくらい。でも一階駐車場は無いか
0025名無し不動さん
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2019/03/28(木) 15:43:10.16ID:???
最近の地価上昇で持ってる築古区分の固定資産税評価額がガンガン上がって税金高くなってやがる
積算上がっても大して売買価格に影響しないからなぁ
将来の建て替えとかしやすくなりそうではあるが
0026名無し不動さん
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2019/03/28(木) 16:59:45.24ID:???
不動産を買うってこと
自体ギャンブル性が高い行為だけど
築古マンションの購入ってその中でも一番難易度高い部類よね
新築は立地がまともなら２０年後売って損切りはできるが
４０年越えの２０年後は予想が難しいし
売って損切りも難しい
0027名無し不動さん
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2019/03/28(木) 17:02:21.25ID:???
>>19
おれ､１階がピロティになってる､そういう区分を持ってるよ､しかも複数戸
価格は２倍位だけど、耐震補強済み､長期修繕計画は築70年まで立ててある
駐車場収入が多いので、管理組合には金があるから、管理費修繕積立金も安い
このスレ住民は一面的なことしか言わないから､よく調べた方が良いよ
0028名無し不動さん
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2019/03/28(木) 17:19:01.86ID:???
区分持ってるとか恥ずかしくて俺なら人には絶対言えない
0029名無し不動さん
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2019/03/28(木) 17:27:41.47ID:???
駐車場は収入にもなるんだね。そうすると、一階に人気飲食店が入ってる物件の管理組合は概ね潤ってるのかな？
0033名無し不動さん
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2019/03/28(木) 17:59:43.21ID:???
>>26
それな
今はまだいい（実はギリギリいいかもと思える）
しかし5年後10年後にそう思えるか（負動産リスクとなりつつあることを実感しだすか）
0035名無し不動さん
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2019/03/28(木) 18:03:02.78ID:???
買った瞬間価値が３割減る新築買う奴と
買った瞬間に含み益が５割増える築古を市場価格の半値で買う奴と
不動産投資家としてどっちが優秀か聞かれても答えが出ないバカだろ
0037名無し不動さん
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2019/03/28(木) 18:06:29.51ID:???
一棟物を一棟持って年間10万円の利益しかないと嘆く人
一棟物を十棟持って年間100万円の利益があると言う人
一棟物を百棟持って年間1000万円の利益ばあると自慢する人

まずどの人になりたいかを決めないと、何をやればいいかわからないよね？
0038名無し不動さん
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2019/03/28(木) 18:07:20.44ID:???
ここに磨き上げてピカピカの中古車がある
昔欲しかったが高くて手がでなかった車だ
エンジンルームも下回りも洗い流して綺麗だしオイルの滲みもない
新車800万が10年落ちで100万だ（下取りは50万、プラス最低限の消耗品交換）

しかし購入して僅か1年後にはかなり古臭く感じるようになってしまう
1年前は大丈夫だったホースやブッシュ類などゴムパーツ類の劣化症状が出だす
合わせてポンプやミッションにも不具合が出だし交換する
オイル交換したりチェーンを交換したり更に手を入れる
タイヤの溝はあるからと安心していたら経年劣化による硬化で側面に罅が入りだした
交換する
たいして走ってないがブレーキパッドを交換時期が来た
購入時ワイパーのゴムは新品に替えてくれたがバッテリーはまだ大丈夫と言われた
バッテリーも交換か

メーターランプが消えたがどうやらユニットごと交換になるらしい
リアシートを掃除したら側面に穴が開いていることに気付いてしまった
ダッシュボードあたりからギシギシと軋み音がし出す
また何かの警告灯が点滅している

駐車場に油のシミができた・・・

直して乗るにも次から次ぎでおまけに修理代が高いのばかり

もう売ろう
え？引き取り料金？かかるのか・・・
0039名無し不動さん
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2019/03/28(木) 18:11:55.55ID:???
>>38
車は金が出るだけだけど、賃貸物件は同じく金は出るが入ってくる金もあることが大きな違いな

こんな簡単なことでも学校で教えないばかりに全財産失うエリートが多すぎるよね
なんで俺みたいな高校中退してるやつが純資産4億も持ってるか自分でも不思議ですよｗ
0040名無し不動さん
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2019/03/28(木) 18:12:41.99ID:???
>>35
それは前者は立地など条件選別に失敗して
後者は成功した場合の比較だよね
0041名無し不動さん
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2019/03/28(木) 18:15:35.77ID:???
>>40
本質を語っただけで実際の差額がどうなるかは状況次第に決まってるだろ
頭固いと投資に失敗するよ
0042名無し不動さん
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2019/03/28(木) 18:18:16.86ID:???
どんな条件でも賢く買うやつはおるし
騙されるバカもいる
新築だろうが築浅だろうが築古だろうが
美味しい物件は売れる
新築以外は値付けが個人なので美味しい物件に出会いやすいのはある
0043名無し不動さん
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2019/03/28(木) 18:19:29.11ID:???
まるで築古マンションは
素人が適当に買っても簡単に投資成功しそうな物言い
実際は数多くの地雷を避ける目利きが必要なわけだが
0045名無し不動さん
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2019/03/28(木) 18:31:48.57ID:???
そんな事言ってたら他の投資家に先に買われてしまっていつまでも物件を持てないよ
金融機関に融資の取り付けに行ってる間に買われてしまうから、現金買いできるだけの手持ちも必要になる
物件は見てからでないと買えないとかボーダー引いてるならもう終わってる、というか先に買われてしまう
どんなに情報を集めたところで最終的に信じられるのは自分の目と耳とカンだけ
安全策ばかり考えて動けないならサラリーマン続けた方が絶対にいいと思われ
0046名無し不動さん
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2019/03/28(木) 18:53:01.37ID:???
築40年なんて建て替えか再開発チャンスがあるからこそ買う物
立地の良いマンションって既に築古になってる物件が多いからな
0047名無し不動さん
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2019/03/28(木) 19:13:35.00ID:???
始めたころはボロ物件ばかり漁ってたからなぁ
糞みたいに安く買えるんで買いまくっただけで思惑なんて何もなかった
そのボロ物件のおかげで今日があるので築40年以上だから価値が無いとは絶対言わない
でも安く買えないなら何の価値もない
そう言い切ってしまうのもなんだけど
0048名無し不動さん
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2019/03/28(木) 19:19:52.57ID:???
ヴィンテージとか言って築古を高く買うのはアホだと思う
あと建て替えとか唆されて投資だからとか言って高い値段で団地買うやつもアホ
0049名無し不動さん
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2019/03/28(木) 19:25:38.52ID:bUQs+7ru
分譲公団一帯の建て替え案が出ていて（周りのマンション相場3500万円）
1500万円で引き払うか（売値相場700万）
追金1000万円で新築を所有するか、の二択。さてどうしたものか。
賃貸での貸し出しは月12万円を見込める。
0050名無し不動さん
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2019/03/28(木) 19:32:08.94ID:???
新婚で新居の新築マンション探してる夫婦がいて買う物件と価格を教えてもらった
価格からしてはっきり言って絶対地雷な物件だと直感した
不動産屋はこの物件なら売れますから大丈夫と言ったので安心したのだと言う
俺は、「売りたくなったときに、そいつが売ってくれるのか？」とさらっと聞いた
それでも何とも思わないようなので何を言っても無駄だと思い流した
新婚の新居探しにケチ付けたくもないので心の中で、「どうぞご不幸におなりくださいましと申し上げた」

サラリーマンで働いて貯めた大切なお金をなぜ一瞬で捨てられるのか？
本人は捨ててるつもりは無いのだろうけど
0051名無し不動さん
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2019/03/28(木) 19:40:45.92ID:isA+kk1q
いまはマンション買う時期じゃないよな。
アベノミクス前夜はすごい安かった。
0052名無し不動さん
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2019/03/28(木) 20:36:06.93ID:???
アパート住んでる人が家賃払うのもったいないと思ってパワービルダーの戸建を買う
このバカに比べれば新築マンションを買うバカはまだ可愛げがある
0053名無し不動さん
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2019/03/28(木) 20:59:36.54ID:BAFICmrd
アパートが安いのは当たり前で、安普請アパートからまともな分譲に移るのは馬鹿ではないと思う
0055名無し不動さん
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2019/03/28(木) 22:08:03.47ID:???
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0057名無し不動さん
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2019/03/29(金) 02:23:53.22ID:???
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0058名無し不動さん
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2019/03/29(金) 07:43:54.98ID:???
>>29
通常､店舗は区分で共有部分じゃないから関係ない
駐車場にして適正な料金にしておく必要がある
知恵のある人が所有者に複数いないと難しい

ここで、スラムとしか言えない人ばかりだと､管理組合が崩壊する
0059名無し不動さん
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2019/03/29(金) 09:00:37.07ID:???
>>38
まあ車なんて消耗品だし
税金も10年過ぎればましまし
タイヤなんて消耗品

そんな１年んで古くさいとかって
ここ数年新車出してない日産はなんで存在するw
0060名無し不動さん
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2019/03/29(金) 09:18:24.48ID:???
>>26
好立地のニコイチの方がギャンブル性高いよ。
再開発もしくは都市計画道路計画地（事業着手してない）なら更に高倍率

隣地がすぐ売りに出て、再開発が具体化したら数倍になる。
（逆だと簡単に補修もできず、建て替えもできず、火事で隣諸共焼け死ぬから悲惨）
0061名無し不動さん
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2019/03/29(金) 09:27:29.20ID:???
新築のが難しいに決まってる
ただ建物が新品ってだけで
相場も何もなくデベの利益が乗った状態で買う上に
住人の質、管理組合の質、その他にも
何もわからないまま買うのだから
それで住んだ瞬間中古だし
0062名無し不動さん
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2019/03/29(金) 09:36:48.34ID:???
>>29

テナント部分の権利をデベがもってると管理組合には１円も入らないよ
0063名無し不動さん
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2019/03/29(金) 09:46:28.60ID:hp4KKAsd
>>57
マジだった
0067名無し不動さん
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2019/03/29(金) 13:46:26.25ID:???
>>29
1Fに人気の焼肉屋が入ってるマンションの上階が売りに出てたことあるが、修繕積立金は相当少なく済むみたいだが、駅近すぎるのと匂いが出るので避けられてるっぽい。
0068名無し不動さん
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2019/03/29(金) 13:51:58.59ID:???
常時焼き肉のにおいってのはキツイなw
パン工場の近くに住んでた時は、パンが嫌いになったな
米食べててもパンのにおい
風呂あがりもパンのにおい
玄関開けたら更にパンのにおい
0069名無し不動さん
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2019/03/29(金) 14:43:12.88ID:???
1階にテナントが入っていると
過疎化した時が怖いね
市内に、テナントがある公社の団地があるが、スラム飛び越えてゾンビになっているわ
廃墟感がすごくて幽霊出そうな感じ
0070名無し不動さん
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2019/03/29(金) 14:59:32.88ID:???
2階の店舗が立て続けに退去してスラム化して首吊ろうかと悩んだが
シマ〇ラが入ってくれて九死に一生を得たよぉ～
0071名無し不動さん
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2019/03/29(金) 15:15:47.40ID:???
ギャンブルになるかは４０年ものをどういう意図で買う次第だよな
余剰資金で短期の投資転売目的で買うならまあアリだと思うけど
資金限度目一杯で買って今後何十年も住むつもりだったら人生賭けたギャンブルもいいとこだ
0072名無し不動さん
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2019/03/29(金) 15:31:43.38ID:???
>>71
ギャンブルとは不確定要素の高いものをいう
不動産投資はギャンブルとはいえない
なぜなら成功か失敗かが始めた時点で確定しているからだ
購入した時点で支払った金額より資産価値が下がるもの
例えば新築マンションの区分や新築一戸建て
こういうものを買ってしまったら失敗が確定する
購入時点で市場価格の半値前後の物件を買う
たとえば介護系の職について老人と仲良くして
相続前に捨て値で売却してもらう物件
こういうものを買った場合は絶対に成功する
過去には購入時点で含み益が2億円近くになったものもあった
ちなみに俺の仕事はケアマネージャーな
老人の家族からも信頼されて相続の相談にも乗る
大東建託の営業なんか俺の足もとにも及ばないよ
0073名無し不動さん
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2019/03/29(金) 17:54:43.33ID:???
>>71
同区分の相場より半値近く安い物件を余剰資金で買って、何十年と住むつもりのオイラも居ますが
0077名無し不動さん
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2019/03/29(金) 20:12:59.41ID:WLW5HodR
小規模マンションは人材がいないからリスキー
大規模マンションは管理は続くから入居者も続く
0078名無し不動さん
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2019/03/29(金) 20:31:35.68ID:???
>>77
長年管理してた爺さんが止めたらゴミの山になったところがあったな
0079名無し不動さん
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2019/03/29(金) 23:00:47.07ID:???
地場で適切価格でやってくれる第三者に委託するのが一番良い
身内でやるからおかしくなる
0080名無し不動さん
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2019/03/30(土) 00:50:49.22ID:???
最低でも100世帯は欲しいね
小規模マンションってあまり価値無いよ
0081名無し不動さん
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2019/03/30(土) 08:02:00.09ID:/DnRSz3m
>>79
ぼったくられてもいいならね
0083名無し不動さん
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2019/03/30(土) 12:10:03.70ID:???
>>81
身内でやる方が不正が生まれるんだよ
適正価格がないまま、好き放題しやすいんだから
組合はそのまま残しつつ、管理会社は地場の評判高い所に任せるのが一番良い
0085名無し不動さん
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2019/03/30(土) 23:02:00.94ID:???
マンション管理人って実はかなりのハードワークらしいから
今後人手不足が深刻化していくと
なり手不足になっていくだろうな
外国人がやるとかいうケースもありえそう
0086名無し不動さん
垢版 |
2019/03/31(日) 07:41:15.64ID:/td4QGpl
肉体労働もあるけど、事務もあるし人が来なければ自分のペースでやれるから
わりと楽な部類でしょう。掃除を外注するところならね。
定年退職した人を安く専属で雇ってるとこもあるし。たぶん募集すればいくらでもいるよ。
問題は、体調不良で休まれたときに管理組合の役員が代わりに入らなきゃならんこと。
（管理会社に委託するなら管理会社が替わりの人をよこすんだけどね）
0087名無し不動さん
垢版 |
2019/03/31(日) 10:45:08.66ID:???
>>85
俺の持っている投資用マンションの管理人は中国人だよ
日本語は不自由だし、掃除は雑だし困ったものだ
0088名無し不動さん
垢版 |
2019/03/31(日) 11:15:38.89ID:???
投資用マンションとか持主も住人もそのマンションに愛情が無いからメンテナンスも適当になりがち
0089名無し不動さん
垢版 |
2019/03/31(日) 18:38:01.61ID:???
渋谷駅あたりのリノベ済みマンションを買おうと思う。3000万円台くらいのやつ。渋谷なら価値落ちることもないだろう
0090名無し不動さん
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2019/03/31(日) 18:47:12.60
>>57
この時期は赤字キャンペーンが多いよね
アマゾン券だけもらっておく　
0094名無し不動さん
垢版 |
2019/03/31(日) 19:59:40.98ID:???
>>89
パッと聞くと高いなあと思うけど、築何年の何平米の物件なの？
0095名無し不動さん
垢版 |
2019/03/31(日) 20:03:23.82ID:???
リノベ済買うならリフォームしてない部屋買って自分で業者頼んでリノベしたほうが
満足感もあるし手抜き施工の心配もなく費用も安く上がると思う
めんどくさいならいいけどリノベ済って地雷物件も多いからね
リノベ済を業者から買う場合は業者の利益乗ってると考えて間違いない
ついでに個人間じゃないから消費税もかかるかんなw
0098名無し不動さん
垢版 |
2019/03/31(日) 20:27:43.73ID:w5pLbCrs
渋谷駅から徒歩何分だい？
0100名無し不動さん
垢版 |
2019/04/01(月) 06:33:03.26ID:???
>>86
分業化して複数人雇えるくらい
金かけられるようなホワイトなマンションなら
人は来るってだけでしょ
管理人にかけられる金が一人分くらいで
一人になんでもかんでもやってもらおうとする
管理費ケチったマンションならアウト
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