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【個人】変動金利ＶＳ固定金利【住宅ローン】3％
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0115110
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2019/02/23(土) 23:33:16.26ID:I1LGprf+
ありがとう。

MUFGとか住信SBIの過去10年間の金利推移を見てると、
優遇金利幅がじわじわと広がって実質金利は下がり続けてるけど、店頭金利はずっと変わって無いんだよね。異次元緩和の前後でも変化してない。

逆に異次元緩和以降、実質金利は下がり続けてる。

ってことは、実質金利（=優遇幅）はその時々の経済状況や国策で変化するけど、店頭金利はそう簡単に上下しないと捉えることができる。

このスレで良く言われる「今後は金利が上がる」って話は、まず優遇幅が削られて（未来の新規契約者が影響を受ける。既存客は契約時の金利のまま）、
それから店頭金利の上昇（全契約者が影響を受ける）だと思っているんだが、
どうもこのスレ見てると、まず店頭金利が上がるかのように話してる人が多い気がするのよね。。。
0116名無し不動さん
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2019/02/23(土) 23:33:28.27ID:???
初心者で申し訳ない
店頭金利2.475％で優遇1.975％
この場合、喜んでいいの？？
0117名無し不動さん
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2019/02/23(土) 23:37:16.32ID:???
>>114
あら、本当だ
うちもネット銀行で探そう
じぶん銀行、sbiネット、楽天、アルヒで比較検討してみる
0118名無し不動さん
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2019/02/23(土) 23:45:01.39ID:???
>>115
ん？固定って名の付いたモノはその期間内は本当に固定だよね？
店頭金利関係無く
0119名無し不動さん
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2019/02/23(土) 23:57:11.19ID:???
>>115
いざなみ景気の時には店頭金利が上がって優遇幅も上げてきたんだよ

金利が上がったときに優遇幅を削った事は過去には無いからその予想は間違ってるよ
0120名無し不動さん
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2019/02/24(日) 00:00:57.20ID:???
>>111
一番ヤバイのは10年固定、その後変動になりますという契約してて優遇幅が狭くなりますと書いてあるのに確認しない人

いわゆる当初固定だけ安くて後割高になる悪徳な契約

新生銀行みたいに全期間変動でも途中で優遇幅狭くなる契約もあるので全期間優遇幅変わらないかは契約内容次第

銀行によっては支払いが遅れたら優遇幅減らしてくる条件になってたりとかもある
0122名無し不動さん
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2019/02/24(日) 00:09:51.79ID:???
>>119
普通に考えればそうだよね

新規で借りる人の金利だけ上げたら契約が増えない

既存で借りてる人が借り換えできない程度（0.2～0.3％）店頭金利上げて広く浅く吸い上げた方が利益も大きい
0123名無し不動さん
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2019/02/24(日) 00:12:15.03ID:???
そして全体がジワ上げしてきたら新規の変動金利も上げてくるのか

そして借り換え先がなくなったら店頭金利をまたちょっと上げてくと

まぁ金利上がるとしたらそういうシナリオが確実だな
0124名無し不動さん
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2019/02/24(日) 00:24:26.76ID:???
金利が下がりきった状況で
パイがある程度大きくなったら
銀行側はやりたい放題できるからな

一部の銀行が店頭金利すこし上げても問題なければ
下がり続けた金利が上がってもおかしくは無い
0125名無し不動さん
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2019/02/24(日) 00:53:39.02ID:???
変動はもう下げしろないからね
今は低金利だから貸せるだけ貸して金利が上がったら利益を回収しそう
フラット以外の固定が高いの見ると銀行は固定金利のリスクを取りたくないんだろうな
0128名無し不動さん
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2019/02/24(日) 01:18:28.69ID:Vy14OraW
>>115

https://www.boy.co.jp/sp/kojin/loan/hendou-process.html

既存ローンに対して適用金利を変動させるのは基準金利が上がる時だよね。
日銀の基準貸付金利(公定歩合)が0.25x2回引き上げたのが2007から2008にかけてだから、既存契約者に影響のある適用金利変更が行われたのは11年前が最後なんだよね。
金利優遇が全期間でなければその限りではないけど。
0129名無し不動さん
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2019/02/24(日) 01:40:32.33ID:Vy14OraW
>>115

続き
で、優遇幅を削るのは銀行の新規貸出顧客獲得方針の話で、基準金利が変更されるのは日銀による金融引き締め政策の話だから、どちらが先に行われるかは厳密には決まってる訳ではないかと。

銀行は固定金利で貸し出すと日銀による基準貸付金利変更のリスクを負わなければならないから、変動契約と固定契約の配分は銀行ごとに目標があると思う、が銀行も日銀がすぐに金利上げてくるとは思ってないのだろうね。
0130名無し不動さん
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2019/02/24(日) 01:59:30.24ID:???
>>123
ない話じゃないしむしろ可能性は低くないかもな
現に居酒屋チェーンとか運送業みたいに価格競争に音を上げて全員で値上げした例もあるし
だけどそれらの前例を見るにこのデフレでは足並み揃えて利上げするにしても微量しか上がらない可能性が高い
デフレでは只でさえ限られたパイを奪い合ってる状況なのに、
値上げしすぎたら今度はパイそのものが縮んでしまう
0131名無し不動さん
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2019/02/24(日) 02:12:06.79ID:???
金利が上がるシナリオはいろいろ考えられるけど、
どのシナリオも「利上げリスクはインフレ率に比例する」って教科書通りの定説からは外れない
ぶっちゃけ、インフレに伴う利上げなら損はするけど負担は増えないから別に構わんね
0132名無し不動さん
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2019/02/24(日) 07:45:46.29ID:???
日銀は意地でもインフレさせるでしょ
というか、海外ではインフレしてるのに日本だけずっとこのままと言うのもありえない
20年前は新興国の物価も日本の10分の1だったりしたけど、今はちがうよね
それに今までも内容量を減らして価格を据え置きしてきただけ
でも、それももう限界を超えて値上げし始めたでしょ？当たり前にインフレするよ
銀行はそれも全部織り込んで値下げ競争してるとしか思えない
0133名無し不動さん
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2019/02/24(日) 07:46:25.18ID:???
まぁインフレになったからって自分の給料が上がるとは限らないだけどね
0134名無し不動さん
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2019/02/24(日) 08:00:05.58ID:???
>>132
20年前と今じゃ状況が違う事を理解できないやつが多いよな
0135名無し不動さん
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2019/02/24(日) 08:32:16.44ID:???
>>133
スタグフレーションにするぐらいならデフレの方が良い

日銀が頑張ってもインフレしないからもう厳しい気がする
0136110
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2019/02/24(日) 08:32:56.79ID:GTBnNvMz
おはよう。みんなありがとう。
疑問は全て解けたわ。横浜銀行の解説がわかりやすい。

そうか、ちょうど11年前に一度金利上がってたのか。
そりゃ10年間の統計だけじゃ見えてこないわな。

でも今の変動金利優遇幅はホント魅力的だ…悩むのぅ。
0137名無し不動さん
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2019/02/24(日) 09:57:29.71ID:???
勤め人で給与が上がっていくとこなら、変動にした方がいいだろ。10年後はそこそこ金溜まってるだろし、借入額も減ってるしな。
0138名無し不動さん
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2019/02/24(日) 10:46:16.98ID:???
>>133
賃金上げなきゃ厳しいよ
好材料揃ってたのに個人消費が重くてインフレが頭打ちになったじゃん
0141110
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2019/02/24(日) 13:12:03.08ID:GvxBWCc4
>>140

まあ流石にあれは特異値でしょw
0143名無し不動さん
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2019/02/24(日) 14:08:14.21ID:???
インフレなんてすぐ達成できるでしょ
賃上げさえすれば
0144名無し不動さん
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2019/02/24(日) 14:27:28.93ID:???
内部留保を賃金にのせるのかな？いや、あり得ないよね
0145名無し不動さん
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2019/02/24(日) 16:02:53.41ID:???
20年前と今じゃ状況が違うと言ってる人が今の流れがあと20年続くだろうと言ってる滑稽さ
0147名無し不動さん
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2019/02/24(日) 19:08:46.46ID:???
今の流れがあと20年続くと書いてる人なんていないと思う
全く意味が分からないレスに返信がつくなんて、自演なのだろう
0148名無し不動さん
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2019/02/24(日) 20:07:38.69ID:???
2018年インフレになりかけたけど結局ならなかった
2019年は消費税上がるし今後も老人増えるから
物価±0を維持するのがやっとだろうな
0149名無し不動さん
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2019/02/24(日) 20:16:46.02ID:???
今までのように日本だけがインフレから置いてかれた場合、もう世界最安レベルの物価がさらに下がり給料も韓国はもちろん中国にもいずれ抜かれることになる。
今までは物価高の修正、円高の修正というメリットもあったが、もう使い果たした感はあるというかこれ以上はむしろマイナスが大きくなる。

黒田、安倍は今のまま行くだろうが、次はどうくるのか？
0150名無し不動さん
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2019/02/24(日) 20:28:42.09ID:???
実に都合がいい解釈ね
高齢化では人手不足でインフレになるのが通説
インフレにならないという結論ありきでしか物を考えられないんだね
0151名無し不動さん
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2019/02/24(日) 20:39:43.37ID:???
人手不足でもインフレにならないのが今の日本なんだけどね。
通説どおりに行けば苦労しない。
0152名無し不動さん
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2019/02/24(日) 20:42:41.27ID:???
高齢化が進んだら更に景気浮上の見込みがなくなるのにインフレになるって
実に都合の良い解釈ね
0153名無し不動さん
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2019/02/24(日) 21:00:30.59ID:???
この流れ見るとどっちになるか全く予想つかんな
0155名無し不動さん
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2019/02/24(日) 21:34:49.51ID:???
少し違うな
上がる、上がらないと決めつけてるやつが頭お花畑

正解は分からないだ
0156名無し不動さん
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2019/02/24(日) 22:11:15.87ID:???
人手不足や世界のインフレなどの条件が揃っているし、日銀もインフレに掛けているからインフレするだろうと書いたまでで何もお花畑なことは書いてないけど？
0157名無し不動さん
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2019/02/24(日) 22:29:59.11ID:???
>>156
人手不足なのは医療介護建設などの生産性低い業種ばかりでそれ以外はほとんど上がってない
だからインフレ率2%には程遠い
世界的にインフレどころかディスインフレだし
アメリカも程度の違いこそあれ日本化が進行してる
0158名無し不動さん
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2019/02/24(日) 22:36:55.20ID:???
お花畑とはつくづく議論しても無駄だと分かるね
0159名無し不動さん
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2019/02/24(日) 22:49:14.20ID:???
普通は金利が上がるとか下がるとか決めつけないで住宅ローンの金利タイプ決めると思うんだけど、たまに強烈に決めつけてる人いるよね
0160名無し不動さん
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2019/02/24(日) 23:41:37.48ID:???
金利の予想をすることと、どう住宅ローン組むかは別の話
0161名無し不動さん
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2019/02/24(日) 23:59:26.95ID:???
>>159
自分が固定に向いているか変動に向いているかで決めるよな
金利は予測出来ないんだし
0162名無し不動さん
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2019/02/25(月) 10:11:10.14ID:???
上がる可能性も下がる可能性もあるが
どちらの確率が高いかを予測すると思うんだが
0163名無し不動さん
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2019/02/25(月) 10:30:58.88ID:???
上がりそうな要因も上がらなそうな要因もあるから予測しても結論は出ないでしょ

変動で借りる人はもし上がったらどうするか考えて借りるし、固定ので借りる人は上がったら困る人もしくは金利動向を気にしていたくない人、今の金利で納得している人

↑これが普通
上がって困るのに安いから変動で借りてる人はちょっとおかしい
それで上がらない理由並べて自己満足してるからお花畑って言われてる

絶対に上がるはずで固定で契約して人もいるかもしれないけど、それは個人の勝手だから別にいいかな
0165名無し不動さん
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2019/02/25(月) 12:10:56.95ID:???
不動産屋経由で変動とフラット両方審査通して、フラットにした。
「トータルで400万くらい損しますけど、いいですか？」みたいに言われた。
薦められるがままに変動借りてるお花畑が多いんだろうね。
0166名無し不動さん
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2019/02/25(月) 12:31:40.13ID:???
金利が変わらない場合トータルで400万くらい違いますよ
が正しい表現だな。

保険に入るときに、保険入るとトータルで100万損しますよとは言わんのだから。
0167名無し不動さん
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2019/02/25(月) 12:35:41.28ID:???
>>75
32年間夏期講習にはいかんし 月にならせばランチを節約ていど
それなら携帯代とか電気代とか見直す
0169名無し不動さん
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2019/02/25(月) 16:20:49.87ID:???
>>168
普通にリスク回避だけど。これ以上下がることはないとも思ってるし。
0170名無し不動さん
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2019/02/25(月) 16:30:38.00ID:???
自分は35年かけて返済するつもりだからフラットにしたよ。
とはいえ、今は変動が無茶苦茶安く、優遇幅も半端ないから、返済に余裕があり住宅減税メリットを受けるのが目的なら変動一択じゃないの？
ゆっくり返済する場合は、個人的には5年先はいつも闇だと思うのでフラットが安心かと。

万一5%に上がると返済額倍になるんで。

次の政権が所得倍増計画や、ベーシックインカム月10万みたいなことをやらんとも限らんしね。

バブル期には日経10万円説とか、逆に8000円割ったときには、さらに半分になる説とかも普通にあったんだよ。
逆に10年前に新発国債がマイナスになるなんて予測してたのを聞いたことないし、ましてや日本だけの問題であるはすもなく、未来の予測は常に困難。
0171名無し不動さん
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2019/02/25(月) 16:38:51.69ID:???
うちはバブル期並み位までなら金利上がっても返済可能なので変動
金利が上がらないと予想して変動を選んだのではない
もしボーナス払い活用するほどカツカツだったら迷わず固定を選んでた
0174名無し不動さん
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2019/02/25(月) 18:01:21.80ID:???
普通はそんな予想しないってみんな言ってるだろうに
どうせ当たる保証ないし
0175名無し不動さん
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2019/02/25(月) 18:03:09.19ID:???
金利がバブル並みに上がったら困る家庭が多そう
0176名無し不動さん
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2019/02/25(月) 18:07:54.08ID:???
金利が上がりそうなら元金均等で借りた方がよさそうだね
0178名無し不動さん
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2019/02/25(月) 18:24:52.69ID:???
まあバブル期の金利はバブルの情勢あってこそ実現したものだけどね
0179名無し不動さん
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2019/02/25(月) 18:41:56.07ID:???
>>177
実際は金持ってる層が固定にしててカツカツの家庭が変動で借りてる状況
0181名無し不動さん
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2019/02/25(月) 18:58:37.05ID:???
>>179
この状況で仮に金利が急激に上昇したりすると...

金持ってる層
固定金利のまま相対的に低金利になる

カツカツだった層
上がってく金利への対応に追われ逃げ遅れると破産する

金利がどういうシナリオになるかは誰にも予測がつかないけど、金持ちはより金持ちになる選択をしてるんだなぁと感心するよ
0182名無し不動さん
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2019/02/25(月) 19:01:01.79ID:???
知り合いの金持ち(税理士や医師)はみな変動なので人によるんじゃない？
0183名無し不動さん
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2019/02/25(月) 19:02:36.21ID:???
>>179
金持ってる奴は更に高い家買ってるんだろうけど
金持ってるなら変動にしてたわ
0184名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 19:03:10.88ID:???
知り合い数人じゃサンプル偏り過ぎてて参考にならないけどね

全額返済できるくらいの層であれば固定で借りる必要は全くないから変動で借りるのが自然だと思う
0185名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 20:27:52.31ID:???
金持ちは金利上昇に備えられるから変動で借りて、貧乏人は固定で借りてるだろ
で、結果として金利は上がってこなかったから、金持ちは得をして、貧乏人は損をしてると
0187名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 20:56:14.87ID:???
変動で組んでる人の方が金利の決まり方を知らない人が多いらしいからな
何も知らない方が幸せなのかも
0188名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 21:16:06.41ID:???
フラット35にするやつ多いな。
そんな俺もフラットにしたwww
0189名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 21:39:51.56ID:???
むしろこのスレで議論してる感じだと上がる上がる煽ってる固定のが分かってない印象だが
上がらないとは限らないの一点張りばかりで具体的な財政や経済の話が出てこない
0190名無し不動さん
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2019/02/25(月) 21:52:27.65ID:???
一人だけ空気読めずに金利だとか経済の話を無理矢理してる印象
0191名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 21:57:30.22ID:???
純粋に金利上がるかどうかの予想だけの話してるのに、金利の予想で住宅ローン組むもんじゃないと論点ずらして横槍を入れるのも固定組
0192名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 22:20:43.27ID:???
変動組なんてインフレ？ならないならない、だって20年変わってないし
みたいな根拠も何もないような理論振りかざして分かったつもりになってるだけじゃん
0193名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 23:09:11.59ID:???
>>191
金利の話は君以外誰もしてないよ
上がらない理由を並べて同意が欲しいならここには同意してくれる人はおそらくいないから他行ったほうがいい

というか変動vs固定で金利が上がるか下がるかわかってたらvsにならないでしょ

分からないから各自の状況も踏まえてどちらを選択すべきか検討するんだし
0194名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 23:10:01.18ID:???
金利の話してるだろ
そもそも話をする気のない固定馬鹿は出て行け
0195名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 23:13:39.43ID:???
固定と変動で0.6%近く差があるべ。
おいら5000万借りてっから、30万違ってくるっぺ。
まぁ、あがっても、手元に5000万あるから、なんとかなるっぺ
0196名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 23:20:55.29ID:???
>>194
してないよ
10年後金利が上がってると思ってる人ー
上がらないでずっと同じだと思う人ー
って投票でもやりたいの？
0197名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 23:24:26.65ID:???
>>191
金利は予想できないって経済学者も言ってるのに素人が予想してもね...

要因が多くて複雑だから
0198名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 23:25:18.39ID:???
これからローン組む人ではなく、既に組んだ人のポジショントーク合戦にしかならないのが残念
既に変動で組んだ人に固定が何言っても無駄
0199名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 23:28:22.24ID:???
別にどっちでもいいんじゃないの？

変動で借りたら10年以内に1％以上金利が上がらなければほぼトータルでは支払い総額安くなるというし、固定で借りたらその時点でハイパーインフレみたいな異常事態が来なければ安心という保証を手に入れている
0200名無し不動さん
垢版 |
2019/02/25(月) 23:36:59.36ID:???
固定を選んでる人は、どのような状況下においても固定選ぶの。経済云々じゃないわけ。
0201名無し不動さん
垢版 |
2019/02/26(火) 00:21:47.50ID:???
変動にするか固定にするかは金利差もあるんじゃない？
0202名無し不動さん
垢版 |
2019/02/26(火) 00:43:45.40ID:???
いくら負けても自分が正しいと思いたい奴が大好きなのが固定
0203名無し不動さん
垢版 |
2019/02/26(火) 01:50:10.33ID:???
6年前に変動金利で優遇幅1.70%で借りて、今の実質金利が0.775%だから、今のところ賭けには勝ってる。
先が読めないから、結局賭けだと思う。
0204名無し不動さん
垢版 |
2019/02/26(火) 06:26:40.24ID:???
>>201
もちろん借りる段階での金利差はあるよ
でも将来の金利はほぼ関係ない
0205名無し不動さん
垢版 |
2019/02/26(火) 06:29:24.18ID:???
>>202
固定は借りる段階で保険をかけてるから勝ち負けで言ったら勝ってる

変動はある程度まで返済が進んだ段階で返済額が少なくなれば勝ったと言える

その逆が負けと言えば負けかもね
保険をかけてないからローン初期は不安な変動、総返済額が結果的に大きかった固定
0206名無し不動さん
垢版 |
2019/02/26(火) 06:46:41.05ID:???
期待値を選ぶなら変動だけど安全を選ぶなら固定ってのは変動組も理解してるのに
変動は危険すぎるから期待値でも固定のが有利だとか言い出す固定組がいるからおかしくなる
0208名無し不動さん
垢版 |
2019/02/26(火) 08:09:48.06ID:???
金融のプロである銀行員が変動をやたら勧めてくる時点で、答えは出てる
もっと言えばまったく勧めてこないフラット35 は客側の圧倒的勝利
0209名無し不動さん
垢版 |
2019/02/26(火) 08:17:49.23ID:???
固定派① 将来金利が上がるんだから固定の方が最終的には支払いが少なくなって得。
固定派② 金利差0.5%程度の不利は許容出来るが、万一変動金利が大幅に上昇して返済額が大幅に増えるのは許容出来ないから固定。

変動派① 変動金利の方が金利が低く、今後も短期間に大幅に上昇することは考えにくい。
変動派② 生命保険&住宅減税メリットで借り入れてるんで金利の低い変動金利一択。万一金利上がっても前倒しで返済するから無問題。
0211名無し不動さん
垢版 |
2019/02/26(火) 08:41:26.35ID:???
住宅ローンに敗者(ローンの破綻)はいても、勝者はいないと思う。
0212名無し不動さん
垢版 |
2019/02/26(火) 08:51:57.70ID:???
>>210
銀行の儲け優先でフラットを案内しないと言うことは、やはり銀行員が勧めてくる変動は銀行にとって儲けが期待できるということになるのでは？
0214名無し不動さん
垢版 |
2019/02/26(火) 08:56:55.47ID:???
フラットはいわば代理店販売だからなぁ

自分のところの貸し出しになれば変動でも期間固定でも全固定でも銀行商品をすすめたくなるんだと思う

そして全期間固定だと大抵フラットの方が条件いいから変動 or フラットにならざるをえないという
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