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築40年以上の中古マンション10
レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。
0851名無し不動さん
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2019/03/11(月) 16:21:41.89ID:???
貧民住まいの格安中古マンションが建て替えに成功した話は聞かない
金の持ち出しが発生して話がまとまるのはブルジョワ向けマンションばかり
0852名無し不動さん
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2019/03/11(月) 17:16:19.33ID:???
建物や土地に愛着持ってるジジババは経済合理性で動かないからやっかいだな
それよりは普段総会にでてこないような投資家のほうがまだ説得しやすい
0853名無し不動さん
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2019/03/11(月) 17:54:39.60ID:???
マンション、建物1階面積200m2の4階だて位だと取り壊し費用って幾ら位掛かるもんか分かる？
一千万円前後で行けるかな。
0855名無し不動さん
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2019/03/11(月) 19:41:17.07ID:???
住人だけど完全に>>849の言うとおりだ

最上階だからか両隣は居ないし(両隣とも持主は居るが何年も住んでおらず売らず貸してもいない)
真下も耳の遠いおばあさん
おかげで他人と余計な関わりもなく、人の目も全く気にならない

棟間に余裕あり都会なのに静かで緑が多い
元々セレブ向けということもあり住人の質もかなり良い
トラブルも無いし積立や管理費の未収が全体でも一切無く修繕計画もしっかりしている
その上、最南棟で向かいは私立校だから最高に静かで日当たり良い
室内はフルリフォーム済で外内両配管も数年前に新設し交換済
外壁は暖色系3色で塗り直しており清潔感ある欧州風レトロ

ランキング常連の高級住宅地で容積率超余ってるから別に緩和せずとも建て替えられるのはわかっているが、
建て替えで人が増えて変な住人が居たり隣人にハズレ引いたり、緑が無くなり機械式駐車場にされたり管理費あがったり、建て替えよりそっちのが嫌
費用負担なかろうがその辺のマンションと大差なくなる提案なら反対すると思うわ
0856名無し不動さん
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2019/03/11(月) 19:46:13.57ID:???
容積率超余ってるっていくつだよ

緑が多いって雑草がボーボーってことではw
所詮団地だろ
0857名無し不動さん
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2019/03/11(月) 21:18:59.71ID:???
>854
かなり幅はあるけど思ったよりも安いかも。築40年越えの一棟マンションは地雷なんて言われるけど物によっては出口は更地で勝負出来るのかな。
0860名無し不動さん
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2019/03/11(月) 22:01:12.05ID:???
>>859
区分じゃなくて一棟まるごと保有ってこと？
それでも更地エグジットとかねえだろ
まあ売値＝土地の価値−建物解体費−各種手間賃
ってかんじかね
0861名無し不動さん
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2019/03/11(月) 22:25:40.17ID:???
まあ築40年の一棟マンションを20年経営して築60年で手仕舞するなんて事が現実的かどうかって話なんだけどね。
普通に考えて転売はもう無理だろうし。
立地は良いんで購入時点で解体費用込みの指値が通ればワンチャン有りそうな気もするけど、築50年過ぎると客付けは流石に厳しくなりそうでやっぱり無理があるよなーとか思ってモヤモヤしてる。
つーか今買いたい物件がほとんど出ないからこんなこと考えちゃうんだけどね。
0862名無し不動さん
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2019/03/12(火) 06:08:38.19ID:???
築30年のを今手付け売ってる
10年後に売れるかな、、
中央線駅から徒歩10分
0864名無し不動さん
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2019/03/12(火) 06:14:45.20ID:???
>>861
旧耐震だと怖くない？てか旧耐震のを早く売り抜けたいんだが
0865名無し不動さん
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2019/03/12(火) 07:33:51.41ID:???
>864
旧耐震は怖いけど地盤次第かな。旧耐震でも震度5強位なら普通に耐えられるから。あと建物自体は大きな地震がなくてメンテさえ適切なら本当に100年持つからね。
ただ借り主はそう考えないから安心寿命は60年位かなー。それで利ざやが取れるか、リスクとリターンのバランスが適切かというとほとんどがアウトなんだけど。
0866名無し不動さん
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2019/03/13(水) 00:22:54.25ID:???
築５０年超え建ぺい率８０％のオンボロマンションなんか
とっととぶっ壊してほしいんだけど
0868名無し不動さん
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2019/03/13(水) 13:07:38.32ID:yMDXv0Fc
>>862
徒歩8分なんて話にならない。
0872名無し不動さん
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2019/03/13(水) 14:13:52.87ID:???
この板って短文で否定レスして周るキチガイが居ついてるよね
0874名無し不動さん
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2019/03/13(水) 14:25:18.59ID:???
>>869
一棟ものを区分登記してバラ売りしたらまとめて売るより高く売れる出口があるならありかもな
つまり分譲マンション化して高く売れるタイミングで切り売りする
0875名無し不動さん
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2019/03/13(水) 14:29:35.60ID:???
賃貸専用で建てたマンションをある程度の期間経過後、分譲するってどうだろ？
土地は売らずに定借で賃料を得てもいい。
0878名無し不動さん
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2019/03/13(水) 15:37:02.16ID:???
登記を見てないから事実はわからないけど
こういうのは多分区分登記ものよな？

>>875
定借終了まで売れ残ったやつは賃貸に出せばいいだけだし
良い考えとも思えるな
0880名無し不動さん
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2019/03/13(水) 15:43:52.86ID:???
>>875
御殿山ハウスとかそうだよね
新築後１０年ファンドが所有して賃貸しその後店子を追い出して区分登記して分譲した
0881名無し不動さん
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2019/03/13(水) 15:47:13.65ID:???
>>877
管理会社に管理委託しないのが自主管理
依託費がないので費用は安く済むが負担は増える
一部委託ってのもあるけどね
0883名無し不動さん
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2019/03/13(水) 16:44:15.09ID:???
>>875
よっぽど場所がよくないと買わんだろ
ましてや定借なんて
原宿徒歩5分とかでもごろごろ余ってるよ
0884名無し不動さん
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2019/03/13(水) 17:03:57.05ID:???
賃貸用に作った上物買うのってうっかり者しかないんじゃ？
0885名無し不動さん
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2019/03/13(水) 17:48:31.31ID:???
でもさあ土地の所有権何てほんの一部だから
?は上物だけって考えもありよね
その分3割引きとかならね
0886名無し不動さん
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2019/03/13(水) 19:44:54.53ID:???
>>885
区分所有の土地持分に実質的な価値は何もないが担保価値はある（ということになってる）ので意味はある
0887名無し不動さん
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2019/03/13(水) 19:47:02.49ID:???
>>884
賃貸グレードならそうだろうね
ただ六本木ヒルズレジデンスの賃貸棟なら定借で分譲しても売れる気がするわ
0888名無し不動さん
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2019/03/13(水) 23:04:36.59ID:0AqHHB8J
土地値以下の老朽マンションというのも存在する。
0889名無し不動さん
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2019/03/14(木) 10:24:15.83ID:???
借地は安いし税金も安い
同じ予算ならいい立地に住める
0891名無し不動さん
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2019/03/14(木) 13:40:30.47ID:???
>>890
借地の権利は強いで
マルサの女2にも出てきてたろ
セリフを以下引用

「お前ら、ここ借りとるだけやろ。それが借地借款法という悪法に守られとる。地主がこの土地10億で売ったかて、可愛そうに地主の所には2億しか入らへん。残りの8億どこ行くんかい。全部お前のとこやないけ！　
8億っちゅうたらな、地代と家賃月20万として三百三十三年分やど。しかも世田谷に家を建て替えてもろうて、それが無税や。新聞やテレビは、三代続いた大衆食堂で、地上げの犠牲になったとか言うけど何が犠牲かこのクソガキャー！　
お前ら過去三代に渡ってこの土地借りて商売して儲けさせてもろてんのやろ。お前、その恩忘れたか。お前ら日本人の恥さらしや！」
0892名無し不動さん
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2019/03/14(木) 13:56:20.48ID:???
定借でも十分長いけど、それでも借地権としての魅力は半減するよね
0894名無し不動さん
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2019/03/15(金) 10:42:25.05ID:???
>>893
まあ残存期間とのチキンレースだな
麻布十番のNTT社宅跡地のパークホームズは分譲時坪単価２５０〜２９０くらいだったが今は坪単価３６０〜３８０だからな
今売却すれば麻布十番に６年タダで住めた上に諸経費引いても１０００万以上のお小遣いがもらえる感じ
家賃補助もらえたり経費にできないなら賃貸続けるとか阿呆だろ
0896名無し不動さん
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2019/03/15(金) 13:31:38.69ID:???
>>895
あれは元々地主である東京都のしばりがあったから安かったのよ
事業者募集するときに評価項目に分譲予定価格があって分譲価格の上限があり低いほど評価される仕組みだったか最安値で入札した住友不動産が落札して約束通りの価格で分譲した結果超高倍率のお宝物件となった
五年間の転売禁止条項が付いていたけどね
0897名無し不動さん
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2019/03/15(金) 20:27:30.17ID:???
シティタワー品川は80平米近い最上階でも4000万円以下だったんじゃないなかな
当時の相場でも反則レベルに安かったけど積み立て君やってた奴は間違いなく買えただろ
0898名無し不動さん
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2019/03/16(土) 20:04:08.53ID:???
５０年先とか知ったことではない新築定借ならともかく
築４０年以上の定借マンションとかリスクの塊この上ない
スラム化したら地代は払えず更新もままならんだろうし
売却して手放すことも容易じゃないだろう
0900名無し不動さん
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2019/03/17(日) 21:29:32.41ID:???
定借に更新は無い。
合意できれば再契約はあり得る。
0901名無し不動さん
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2019/03/17(日) 23:52:35.49ID:???
>>898
定借なんて､平成11年施行だよ
築40年の定借があるわけないだろ
スカポンタン
0903名無し不動さん
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2019/03/18(月) 00:01:52.71ID:???
築50年余裕で超えてるけど
なんの不満もないからまだまだ頑張ってもらいたい
0904名無し不動さん
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2019/03/18(月) 13:14:32.51ID:???
築45年5階建5階だけど、水が弱いのと、RCなのに防音が弱いのが難点
それ以外はなんも不満ないなぁ
地震で崩れないでほしいってくらい
0906名無し不動さん
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2019/03/18(月) 13:49:51.67ID:???
>>905
普通は大規模修繕してるし、部屋の中もフルリフォームしてるから超綺麗だよ
0907名無し不動さん
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2019/03/18(月) 13:57:50.49ID:???
近所に築４８年の秀和があって、前面道路だから住人さんの動きが良くみえるんだけど、
ほんと、ジジババだらけだな。

あんなところを今さら買ったら、雑役役員をおしつけられた挙句に、理事長級の幹部は古参で自由にやってそうで
建て替えどころか何ひとつ進まなそうなのは推して知るべし。

そんな物件、近寄らないにこしたことはない。
その秀和は、駐車場部分が都市計画道路で収用される予定だから、修繕積立不足は当面困らなそうなのが救いか
0908名無し不動さん
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2019/03/18(月) 14:42:44.18ID:???
まぁ築古なんて基本的に買うべきじゃないわな
若いなら近い年齢の集まる新築マンションか建て売り住宅にすべき
よっぽど年いってローン組めないジジババがボロを一括で買うか、一生独身って決めた上京組が節約のために買うか
0909名無し不動さん
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2019/03/18(月) 18:50:42.12ID:???
安物の築古マンションはスラム化リスクの塊
安全な富裕層向け築古マンション買うくらいなら
新築ミドル以下を買って２０年くらいで売り抜けがいい

お買い得な築４０年マンションなんて
基本的に無いんじゃないかな
0911名無し不動さん
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2019/03/18(月) 19:05:46.41ID:???
明らかに美味しい築古は
素人が一生懸命下見や総会議事録見ている間に
プロにすぐ買われるけどな
0913名無し不動さん
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2019/03/19(火) 22:35:00.53ID:???
スラム化のリスクってすげー言われるけど本当にスラム化したマンションってかなり特殊事情のとこだけだよな
0914名無し不動さん
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2019/03/19(火) 22:40:26.19ID:WULRX1St
東京都心でスラム化したマンションってどこだ？
六本木にあったやつとかか？
現状普通に平和に生活してる物件なら当分大丈夫だろ
0915名無し不動さん
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2019/03/19(火) 23:03:46.71ID:???
六本木なんてスラム化しないだろ
してたら地上げの影響か公営など民間物件ではない
土地代高いんだから誰も手放さない

土地代が糞安いところほどスラム化の危険は高い
持ってても税金と管理費等で金が出て行くだけの負動産
0916名無し不動さん
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2019/03/19(火) 23:07:15.06ID:???
>>913
個別マンションのスラム化よりも街の衰退のリスクの方が高いね
0917名無し不動さん
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2019/03/19(火) 23:40:12.42ID:WULRX1St
>>915
まあマンションじゃないから例が悪かったけど、六本木の超一等地に幽霊ビルと呼ばれたスラム化した建物があったのよ
10年位前、やっと駐車場になった。当時、俺がヒルズからミッドタウンに移った頃だからよく覚えてる
これかな？
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/TSK・CCCターミナルビル
0919名無し不動さん
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2019/03/20(水) 08:11:44.71ID:???
それはスラムじゃなくて韓国やくざ系だし
道頓堀にある駐車場とかなんばにあった廃墟ビルとか
都内にも三軒茶屋の２４６際とか川越街道のところにもあるね
ほとんどはスラムじゃなくてトラブル案件だけど
0920名無し不動さん
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2019/03/20(水) 08:43:29.45ID:???
>>917
893系だから有名なのかもしれんが
そんな幽霊ビル、幽霊マンションなんて他にいくらでもあるぞ
六本木界隈なら中国大使館の方でも新築間もない物件が
鉄格子で立ち入り禁止になった所があった
0921名無し不動さん
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2019/03/20(水) 09:13:45.20ID:???
六本木一丁目駅南側の廃墟地帯のことかと思った
駅1分のマンションが一瞬廃墟みたいになったけど、再開発でデカいオフィスとマンションに変貌予定なだけ
0922名無し不動さん
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2019/03/20(水) 10:48:24.72ID:???
誰も使ってないような廃墟ビルと
住人がいる築古マンション一緒にされてもw
うちの築古団地は普通に手入れされてるから全然想像できないなあ
スラムって具体的にどこよ
見てみたい
0923名無し不動さん
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2019/03/20(水) 10:56:23.83ID:???
管理費滞納だらけで管理組合破綻してたり
怪しい宗教法人、ヤクザの拠点だらけになっていても
パッと見は普通の古臭いマンションにしか見えないよ
鉄筋の耐用超える戦後のマンションはまだないし
0924名無し不動さん
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2019/03/20(水) 11:02:39.77ID:???
管理費滞納もないし
勧誘や不特定多数が出入りする商売は組合のルールで禁止されてるし
古臭さも無いからうちは恵まれてるのか
ヤクザのなんちゃらとかそういうのって分譲じゃなくてURとか公営じゃなくて？
0925名無し不動さん
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2019/03/20(水) 11:08:09.73ID:???
>>924
それがスラム化の兆候だよ
お前には分からないだろうなｗ
0926名無し不動さん
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2019/03/20(水) 11:30:00.29ID:???
>>921
あそこの再開発は大変だよ
地下道で六本木一丁目から神谷町まで繋げようとしてんだから
0931名無し不動さん
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2019/03/20(水) 22:38:22.36ID:???
ここで毎回ファビョってるおじさんは、新築を騙されて買って損したから築古が許せないとかかな？粘着具合がすごいわ
0933名無し不動さん
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2019/03/20(水) 23:51:44.17ID:???
築古がどうこういうよりマンション→スラム化という思い込みというか願望があるんだと思うわ
多分買い時逃した賃太郎のルサンチマン
0935名無し不動さん
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2019/03/21(木) 15:16:07.19ID:GFzGrgYR
>>931
新築信仰の人は今の異常な割高物件買っちゃって
どうにか間違っていなかったと正当化したくて必死だろう
コンクリが生物みたいに腐るとでも思ってんじゃね？
0937名無し不動さん
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2019/03/21(木) 18:00:14.28ID:???
人間のつくったものはいつか必ずゴミになる
早いか遅いかってだけ
0938名無し不動さん
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2019/03/21(木) 18:05:50.74ID:???
俺は､､コンクリートより長生きしたいとも､出来るとも思わない
0940名無し不動さん
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2019/03/21(木) 20:08:50.71ID:???
新築は定価の新品未使用品
買った瞬間に中古となるから買った価格より価値を上げるのは相当に難しい
1エリアに1つくらいしかないよそんなマンションは。ポテンシャルのある物件は抽選で青田買いだしね

その点、中古ってのは個人が売り手になり自由に価格設定が出来るから
事情があって早く手放したい人や相場を知らない人、ニーズに気づけない人からのお買い得物件は必ずあるからね
メルカリにとんちんかんな安さで出品してるオッサンや強気な値下げ交渉に応じる主婦も居るでしょ
それと同じ
なかなか出ないレア物件だったり条件の良い物件はテンバイヤーと同じで早く食われていくけどね
扱う金額が違うだけでフリマやリサイクルショップと同じやで
だから中古(特に築古)マンションと戸建は個性があって面白い
その中でも公団系はカスみたいな物件の中にタダ同然で新築に生まれ変わるポテンシャルのあるお宝も眠っているので寿命だけでは判断できない
まあそういうお宝はスラム化してないけどね
容積率緩和狙える土地柄や容積率が良いのは元々上流階級向けだったりするから
0943名無し不動さん
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2019/03/21(木) 23:40:26.91ID:GFzGrgYR
で、スラム化してるマンションってどこ？
都心から近いとか普通の場所でそんなのあるか？
0946名無し不動さん
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2019/03/22(金) 19:07:11.73ID:???
地元駅前の新築が売れてないらしい
管理組合とかどうなんだろ
築ウン十年もどんどん過疎るんだろうな
0947名無し不動さん
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2019/03/23(土) 06:31:40.76ID:M67tJpfz
不動産株くんね

第一生命、12年ぶり再開発投資　虎ノ門に600億円
2019/3/22 11:41 (2019/3/22 19:24更新)
日本経済新聞　電子版
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42761340S9A320C1MM8000/?n_cid=TPRN0001
第一生命保険は22日、2023年に竣工する東京都港区、虎ノ門の再開発案件に投資すると発表した。投資額は600億円程度とみられ、大型開発案件への投資は12年ぶり。
日本生命保険も18年度中に前年度比で2倍の不動産投資を決めた。日銀のマイナス金利で厳しい債券運用を補うためだが、高値への警戒感がある不動産への投資は生保マネーの運用の難しさを映す。

第一生命が投資するのは虎の門病院と国立印刷局、共同通信ビ
0948名無し不動さん
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2019/03/23(土) 07:16:11.09ID:???
出席足りなくて管理組合で議決できない状況のマンションはいっぱいあるよ
民泊禁止の議決すらできないからスラム化していく
レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。
ニューススポーツなんでも実況