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築40年以上の中古マンション10
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0530名無し不動さん
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2019/01/16(水) 17:07:37.06ID:???
>>527
22歳の女子大生は新築マンションだからちょっと違うかもよ
築10年だというし、上原多香子とか加護亜依みたいな感じじゃないの
0533名無し不動さん
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2019/01/16(水) 19:37:23.07ID:???
バカつーか、犯罪者予備軍だな
本筋と関係ない事で攻撃しだすとか、朝鮮人そのもの
やっぱ転売ヤーは特アなんだな
0537名無し不動さん
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2019/01/16(水) 23:09:23.74ID:???
>>521
おっしゃる通り

その情報から察するに分譲団地かな？で、その分譲団地をシミュレーションすると

とりあえず築40年東京近郊都市の50平米分譲団地を500万で契約したとする
諸費用が仲手23万+取得税約10万+登記費用17万(登録免許税約10万+司法書士報酬6万+印紙代など)で計50万=取得費用が合計で550万
現状復帰回復程度のリフォーム代で80万(リフォーム内容はクロス量産品張替え+フローリングL45張替え+給湯器交換+混合栓交換で50平米ならこんなもんだろ)
合計で物件に掛かる金は630万

それで、てきとーに物件の修繕管理費は2万、固都税36000円、固定資産評価額は300万に設定する

で、この物件を賃貸で借りた場合、賃料は5万に想定すると(500万に対して表面は12%だから築古としても的外れではない)
実需利用のネット利回りは約5%で約20年で償却する事になる
自分が住み続けて630万の償却終わった時には築60年だぞ？その時にいらなくなっても、まず売れないしババ掴まされたも同然
これなら賃料5万払い続けて20年賃貸にするよね？

あ、数字は一応相場や経験則を元に設定してるけどテキトーだからあまり突っ込まないでくれ
0538名無し不動さん
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2019/01/16(水) 23:13:10.69ID:???
数字ならべてるけど
こいつ本当は仕事してないよね。
おれにはわかる。
0539名無し不動さん
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2019/01/16(水) 23:30:28.70ID:???
で、>>537の物件をフルリフォームして転売するシミュレーションを見ると

物件取得費用550万+フルリフォーム代300万+利益200万(テキトーに設定)で希望売却価格は1050万になる
例え1050万で売れても仲手で40万、短期譲渡で60万税金払わなきゃならんから純利は100万ぽっちだぞ？
即売れりゃそれでも良いけど、売れなきゃ悲惨だ
値下げはしなきゃならんし、ランニングコストは掛かるし利益どころじゃない、つか、負けるよ？
これを100万ぽっちの為にやる意味がわからんね

それと5万程度の賃料の物件をフルリフォームしてもせいぜい15000円程度が上乗せされるだけだし、
1050万も払ってババ掴まされる可能性が高いなら65000円の賃料払うわ

火災保険入っても評価額が安いから全損し満額降りても300万程度だし
旧耐震だから地震特約付けられるか微妙だし
そもそも融資特約付けらんないかもしれんし

って,こんな感じだけど築古転売ヤーはどういうシミュレーションしてんの？
その辺聞きたいわ
0542名無し不動さん
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2019/01/17(木) 01:27:22.16ID:???
お前みたいな愚か者はどうでもいい
俺が待ってるのは強者築古転売ヤーの意見だ
0545名無し不動さん
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2019/01/17(木) 08:56:56.40ID:???
>>539
一応訂正しとく
地震特約はよっぽどオンボロでもなきゃ旧耐震でも付けられるな
でも地震特約は空き家には付けらんないから転売ヤーには関係無いだろうが
0546名無し不動さん
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2019/01/17(木) 09:44:02.64ID:???
>>544
スケルトンリノベしたボードの裏を見てびっくりしたことがあるから
0548名無し不動さん
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2019/01/17(木) 10:07:11.10ID:???
>>546
でもそれ、クレーム対応してくれたでしょ？
内装に関しては不動産屋通さず直接内装屋や工務店に頼んだ方が良いかもしんない
0549名無し不動さん
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2019/01/25(金) 00:04:20.70ID:???
壁式構造の低層マンションの築50年ってどう思う？
修繕はきちんとしてるみたい
0550名無し不動さん
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2019/01/25(金) 00:30:26.62ID:???
大成建設かな？　カプセルタワーと同じ運命だよ
0551名無し不動さん
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2019/01/25(金) 10:16:01.48ID:???
>>549
修繕計画がきちんとしてるかを確認してから
70年までなら､自分で20年間でどう使うか想定する
なければ､さようなら
0552名無し不動さん
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2019/01/25(金) 18:43:09.58ID:???
>>549
どう思うも何も築50年のマンションって修繕云々のレベルで語るべきものじゃないんじゃない？
修繕と言ってもピンキリだしさ
0553名無し不動さん
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2019/01/25(金) 19:42:16.04ID:???
浅草ハイム　マンション　2DK 4階
価格2,980万円
管理費11,830円/月
修繕積立金18,680円/月
所在地
東京都台東区浅草4丁目地図を見る
交通
つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩8分
間取り
2DK＋WIC
専有面積47.1m2（壁芯）
所在階4階
主要採光面南
築年月1986年3月(築32年)
https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0011559653/
0556名無し不動さん
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2019/01/25(金) 21:39:03.52ID:???
>>553
こういうの見るとリノベでも悪くないかなって思えてくる不思議
でも月額かかるのか。賃貸ならありなのかね
0559名無し不動さん
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2019/01/25(金) 23:16:31.91ID:???
>>558
成る程

つか管理費修繕金掛かるのなんて当たり前の事じゃん
寧ろその固定費が安すぎる物件は危険すぎるだろ
そこ気にする奴は初めからマンションなんて検討しない方がいい
0560名無し不動さん
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2019/01/25(金) 23:46:53.62ID:???
>>559
むしろみんな気にしなさすぎじゃね？って思うんだが
30年で1000万だろ？
0561名無し不動さん
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2019/01/26(土) 00:48:40.33ID:???
>>560
新築の頃はもっと安いから30年で1000万なんて事はない
その物件ならせいぜい30年600万くらいだろ
まぁ妥当じゃん
0562名無し不動さん
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2019/01/26(土) 02:24:19.31ID:???
>>560
君も困ったちゃんだねぇ。
君みたいなのが管理組合員にいると修繕積立て金値上げの議決が取れないから困るんだよね。
世の中には修繕積立て金不足の貧乏マンションが多く蔓延ってるのは君も知ってるでしょ？
それと管理会社も慈善事業じゃないんだから管理費から利益得るのは当り前。だからマンションの管理費が高いのも当り前。
君には自主管理でエレベーターとか付帯設備がいっさい無い物件を奨めるよ。
0563名無し不動さん
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2019/01/26(土) 07:21:53.84ID:???
>>562
基地局とか駐車場とか収入があればいいんだよ
値上げの前にまず増収策を考えろ
それができない糞マンはゴミだな　とっとと売った方がいい
0564名無し不動さん
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2019/01/26(土) 12:41:15.96ID:???
>>563
電波局設置収入や駐車場収入が見込めるマンションはごくわずかだよ。
それを増収策が練れないマンションは少数派みたいな言い方はナンセンスだねぇ。
電波局設置は条件が厳しい。都市部マンションは駐車場の抽選待ちが常態化しており他へ貸すなどもってのほか。
看板設置や自販機設置など二束三文で景観も悪くなるし焼け石に水。
それ以前にスポンサーが降りたり客が契約打ち切ったらどうするのかな？
客付けするまでの数年間は無収入だから貧乏マンションまっしぐらじゃん。
このように安定した増収を得れるマンションなどほとんど無いのが現状だよ。
0566名無し不動さん
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2019/01/28(月) 01:35:55.19ID:???
>>561
古くなって上がっちゃった中古マンションは損てことか
新しくて安いうちだけ住んで売るのが正解か
0567名無し不動さん
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2019/01/28(月) 07:06:43.03ID:???
亀レスしといて人のこと情弱とか、頭弱にも程があるわ
0568名無し不動さん
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2019/01/28(月) 16:28:12.05ID:???
ワシ４６才小梨夫婦♂の賃貸住み、多分離婚する。
成立したら終の住みかとして築40年前後のマンション買おうと思ってて、躯体は俺が死ぬまでは持つかなあとか思ってるんだけど、設備系がね、特に水周りの不具合が心配なんよなあ
1000万以下2DK以上、大阪市内で出来れば地下鉄徒歩10分以内とかね
0569名無し不動さん
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2019/01/28(月) 16:53:32.75ID:???
96まで生きるとして70年代に建てられたマンションが築90年まで持つわけがない
一般的に言われてる耐久年度が地震大国の日本ではしっかり修繕や耐震補強やって築70年
築年が70年代だと配管交換してない限り塩化ビニール使ってなく錆び水が出てきたりする
終の住み家として検討するなら無理してでも新築か築浅のマンション、中古戸建てにしとけ
0570名無し不動さん
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2019/01/28(月) 17:47:41.17ID:???
うーん 、やっぱり持たんかー
いま家賃78000だけど、1200万てなるときついんよなあ、年齢も年齢だしローン組むにしても15年までかなと思ってる、もっと貯金しとくべきだったなと今になってほんっと思う、情けないわｗ
どうもありがとう。
0571名無し不動さん
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2019/01/28(月) 18:05:16.82ID:???
でも連帯保証人の問題とかあるし一生賃貸というのも現実的でないのは確か

終の住み家なら多少不便でも郊外に中古戸建て買ったら？
余裕できたら建て替えもできるし幅は広がるでしょ？
0572名無し不動さん
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2019/01/28(月) 18:46:36.28ID:???
死ぬまで住むっつーと足腰の問題もあるしな
定年過ぎても地下鉄徒歩10分の条件は必要？
0573名無し不動さん
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2019/01/28(月) 20:11:09.04ID:???
そりゃ定年後でも駅近のがいいかもしれないが割高になる
うちの老親を見ると駅徒歩10分が20分かかるようになるよ
それでも元気な方だから歩けるわけで弱い人なら歩けない
例え徒歩5分バスで二駅の距離でもバスに乗りたくなるだろう
ならばバス停目の前のが現実的
駅徒歩30分の距離でも関係ないわけで逆に安い
浮いた分で雨ならタクシー
0574名無し不動さん
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2019/01/28(月) 20:35:27.73ID:???
戸建ては全く考えてなかったわ、ランニングコストってとこでマンションとどっちがどうなんやろなあて言う思いがあって、マンションなら修繕積立費とかも有るし、管理組合とかあれば気楽な部分も有るかなあとかね。

地下鉄はねえ、今は近鉄沿線で自転車で20分のとこだから毎日の通勤がしんどい、嫁の実家の兼ね合いで住んでるだけの町だし。徒歩15分でもまあ良いんだけども、やっぱし利便性が優先かなあ

自分の年齢、収支考えたらある程度妥協はせんにゃならんのよなあ
0575名無し不動さん
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2019/01/28(月) 20:36:13.12ID:???
>>572
駅という交通手段も大切だけど
駅という商業の核が大事だよ
10分行った先で複数の用件が済むということ
0576名無し不動さん
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2019/01/28(月) 21:08:42.88ID:???
>>574
マンションの方が気楽は気楽だけど共用部も所有権が発生するから
エントランスや共用廊下、エレベーターなどの修繕費も分担で負担しなきゃなんないよ？
その点戸建ては共用部が無いから修繕費用の負担が少なくて住むし
自分で掃除などの管理をしたら管理費もタダ
余裕あるならマンションのが良いけど節約するなら戸建て１択
ただ、戸建ては町内会がウザいのが難点
班長になったりするとゴミ収集場所の管理をやらされたりしてね
燃えるゴミの日にプラゴミ出したり分別がテキトーなアホがいると自分の家の庭に持って帰って保管や分別しなきゃならんからストレス溜まる
この辺は管理人が日勤のマンションなら管理人が毎回やってくれるから凄い楽
でもマンションのランニングコスト考えるとカツカツで無理して買うなら戸建て1択かな
0577名無し不動さん
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2019/01/28(月) 21:13:49.08ID:???
カツカツで戸建てに住んでたら､壊れたときの補修が出来ないだろ
0578名無し不動さん
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2019/01/28(月) 21:18:47.62ID:???
どんな築古想像してんのか知らんが今どきの家はそうそう壊れないからw
手抜きでもない限りちゃんと修繕してればある程度長持ちするわ
0579名無し不動さん
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2019/01/28(月) 21:29:17.77ID:???
>>575
駅から家までの道中にスーパー、コンビニ、ドラッグストア、ATMコーナー含む銀行、郵便局、ラーメン屋か蕎麦屋
スーパーが反対側の出口とか信号を渡った反対側というのは面倒くさくなる

高齢者が安売り大型スーパーまで歩けない、信号を渡れないから
自宅から一番近いコンビニや小規模スーパーで高い金を出して買い物している
0580名無し不動さん
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2019/01/31(木) 15:55:44.85ID:???
ランニングコスト考えたら戸建ての方が良いのは確かだけど離婚して生涯独り身ならマンションのが断然良いだろうね

でも総会で建替え議論が出始めたらヤバい
金無くて反対しようにも4/5の議決が取れた時点で強制立退き執行の準備が始まる
最終的に微々たる立退き料を貰い受け再度家探ししなければならないからカツカツでのマンション購入は厳しいんじゃないの？

建替えの頃には退職してるだろうから住み替えで賃貸の選択肢は消えるだろうし立退き料で不動産を買えるとは思えない
マンション買うなら建替えの為の修繕積立て金大幅値上げや数百万の一時金は覚悟しといた方が良いと思う
0581名無し不動さん
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2019/01/31(木) 21:22:17.09ID:???
だいたいからして管理費や修繕積立金の相場は幾らなら安心なのよ
国交省であるけど
0582名無し不動さん
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2019/01/31(木) 21:29:48.33ID:???
そんなの総戸数で大幅に前後するから一概には言えないだろ
低層かタワーかでも全然違うしよ
0583名無し不動さん
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2019/01/31(木) 21:52:01.15ID:???
築50年くらいで管理費と修繕積立金合わせて7万くらいの物件あったけど、よくそんなのに住むなぁと思ったわ
0584名無し不動さん
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2019/01/31(木) 22:12:38.95ID:???
好きで住んでるわけじゃないかもね
修繕積立金の管理費の合計が7万でプラス固都税のランニングコスト

築50年なら都心部でもない限り確実にランニングコストが賃料相場を上回ってる物件だね
こうなったら売りたくても絶対に売れないババ引きのババを掴まされたお手本のような物件だわ
取り敢えず思う事は相続人が可哀想、これじゃあ他の資産もろとも相続放棄するしかないな
0585名無し不動さん
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2019/01/31(木) 22:15:31.93ID:???
賃貸一人暮らしだが会社から近いしURの五十年前に建てたられた5百万位の分譲買おうか考えてる

管理費修繕費が月1万円位だけど、固定資産税は年幾らかかるんだろうか
0586名無し不動さん
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2019/01/31(木) 22:18:51.16ID:???
二種類あるんだよね
長期修繕計画に基づいて段階的に上がるタイプと平均させたタイプ
前者は新築時の入居者総低年齢と住宅ローンに配慮して5年10年15年・・・と段階的に上げる
収入が上がるのに合わせて若年時の負担が少ないのがウリ

後者はそれを求めない層や地域的に高額でないマンションで均等にしてわかりやすくしていたり

中古となると後者のが特に見えるがその分マンション自体が上乗せ価格だったり
0587名無し不動さん
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2019/01/31(木) 22:27:07.52ID:???
>>586
その辺は自分で調べるだけじゃ理解出来んのよね
話だけでも聞いてみようかな
すぐ買うわけじゃないし
0588名無し不動さん
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2019/01/31(木) 22:33:16.49ID:???
>>585
修繕積立て金が安すぎてヤバめな物件だね
建替え時は一時金必須だわ
0589名無し不動さん
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2019/01/31(木) 22:38:43.05ID:???
>>588
建て替えするなら引っ越すとなれば一時金も払わなくて良いんだよね？
0591名無し不動さん
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2019/01/31(木) 22:47:54.86ID:???
>>589
今後どうなるのか知らんけど、今までのケースでは不動産を放棄すればOKみたいだね
でもそれなら今のまま賃貸で良くない？
建替え案が出なかったらババ掴まされる可能性もあるよ？
0592名無し不動さん
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2019/01/31(木) 22:50:35.30ID:???
>>590
管理組合によりけりだろうけど、
建替え費用を特別修繕積立金って名目で徴収してるマンションは普通にあるぞ
0593名無し不動さん
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2019/01/31(木) 23:03:02.98ID:???
最終的には積立金を建替え費用の一部に使うんだから積立金の余剰金はもちろん多い方が良い
0595名無し不動さん
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2019/01/31(木) 23:25:27.66ID:???
>>593
修繕積立金は建て替え費用に流用不可
建て替えに賛成しない区分所有者は権利を建て替え組合に時価で買い取ってもらえる
修繕積立金は返還される
0596名無し不動さん
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2019/01/31(木) 23:29:14.02ID:???
>>594
593とは別人だけど一言言わせてもらう

めちゃくちゃな組合でも何でもなく寧ろ普通の考えだと思うよ
だってさ、5年後に建替え予定案のあるマンションでも変わらず積立金は徴収してるよね？
で、その積立金を建替え費用に回さないなら大規模修繕もしない余った積立金は何に使うのかな？
つか、管理組合員のほとんどが退職して高齢化してるのに建替え費用名目で融資してくれる銀行があるとでも？
新築時の住民はほとんど残っておらず築古になってから購入した低属性が蔓延るマンションでどうやって一時金を徴収したり融資受けたりするんだ？
0598名無し不動さん
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2019/01/31(木) 23:32:00.18ID:???
>>595
特別修繕積立金みたいな別名目なら流用できるぞ
借地権付きの取り壊し費用も特別修繕積立金として徴収してるマンションはかなりある
0599名無し不動さん
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2019/01/31(木) 23:34:47.80ID:???
>>597
だよな
修繕積立金を建替費用に充当できないとかどんな情弱なんだよw
充当できないなら建替えなんて夢のまた夢になるじゃん
0600名無し不動さん
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2019/01/31(木) 23:36:16.35ID:???
マンション絶対許さないマンがまた騒いでるんだろw
0601名無し不動さん
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2019/02/01(金) 00:36:07.84ID:???
ま現実、建替なんて進まないでしょ
現状築40年オーバーが全国に何棟あってそのうち建替予定が何%か
南海トラフとか法的なものがガラッと変わるとか、そういうのがない限りは
自分の意図に反する建替に当たったら交通事故にあったと思って
0602名無し不動さん
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2019/02/01(金) 01:00:53.79ID:???
今は建替え予定が進まなくとも築古が増える今後はどうなるかね
築古が増えたら法改正で危険建築物に認定されて強制立退きになったりしてw
0604名無し不動さん
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2019/02/01(金) 07:40:06.74ID:???
都心部は建て替え工事結構見るようになったよ
0605名無し不動さん
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2019/02/01(金) 10:33:47.43ID:???
>>601
まあ本当に出来るのは都心くらいだろうね

ワンルームなんて再開発ない限りむり
0606名無し不動さん
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2019/02/01(金) 12:08:35.57ID:???
>>580
あ、皆の意見聞いて思い立ったんだが終の住みかやめて思ってた条件で終の終の住みか探そうかと思ってきた。
俺地元九州だからそのマンション建替えなんて頃になったら九州引っ込もうかな、毒親も絶対にいなくなってるし。
今から甥っ子姪っ子らに媚び売っとこう、金はよう残さんけどもワシの骨なんてもう日向灘にばら蒔いてくれ。
おうっ、このプランでどや！
0607名無し不動さん
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2019/02/01(金) 18:10:25.16ID:???
>>606
数十年後確実に売れる(手放せる)自信がある物件なら良いのではないでしょうか？
0609名無し不動さん
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2019/02/02(土) 12:04:01.22ID:837WrMVM
この築古マンション、少し前は売り物で賑わっていたが
今は、あっという間に、物件がさばけたみたい。

しかし「店長タカ」って・・・芸人じゃないのだから・・・
https://www.athome.co.jp/mansion/1041098533/?BKLISTID=022LPC&;sref=recommend&rcmdid=106&RECOMMFLG=1
0610名無し不動さん
垢版 |
2019/02/02(土) 15:24:37.51ID:???
1LDK40平米でも間取り窮屈なのに40平米2LDKってw
しかもWIC小っさ これじゃWICできねーじゃんw
0615名無し不動さん
垢版 |
2019/02/03(日) 23:38:21.98ID:???
築40年以上のマンションだとリノベーションしててもネット周りが不安だ…
光配線とか引いてくれなさそうだけどちゃんと工事してるところとかある？
0616名無し不動さん
垢版 |
2019/02/04(月) 02:11:03.42ID:???
>>615
郊外の公団住宅は怪しいけど民間デベが販売した築古なら光回線やBSCSはほとんど大丈夫でしょう
0618名無し不動さん
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2019/02/04(月) 12:53:27.53ID:???
築年数より、共用の配管に空きがあるかどうか
3F以下なら景観とかよっぽどうるさくない限り電柱から直に引き込める
0619名無し不動さん
垢版 |
2019/02/04(月) 16:01:55.43ID:???
配管に空きがなくても電話線の配管に一緒に通せる。
後付けのオートロックもこの方法で隠蔽配線できる。
0620名無し不動さん
垢版 |
2019/02/04(月) 16:28:41.41ID:???
うちは築４０年以上だけど配管に新たなケーブルは通らず地デジのアンテナは室内露出配管になったわ
ちな財閥デベ（すみふ）＋竹中施工
0621名無し不動さん
垢版 |
2019/02/10(日) 23:04:36.41ID:/gE8bBZw
神田勤務で電車1時間圏内で予算1300万円だったらおまいらどこにすみますか？

選択肢が多過ぎて迷う、、
0622名無し不動さん
垢版 |
2019/02/11(月) 00:06:32.77ID:???
>>621
築40年以上で？
借地でもいいの？
ワンルームなら神田に住める
0623名無し不動さん
垢版 |
2019/02/11(月) 07:05:36.80ID:???
>>621
神田のどこらへんに行くか不明だけど
丸ノ内線の新大塚や茗荷谷という高低の激しい土地で
坂下の窪地にあるような物件なら予算内で買えるぞ
淡路町なら神田にも近いし電車も10分くらいで行ける
0625名無し不動さん
垢版 |
2019/02/11(月) 11:23:25.81ID:???
>>621
どれくらいの広さが必用かぐらいはないとレスしようがない
0626名無し不動さん
垢版 |
2019/02/11(月) 12:28:13.25ID:7KewSCtP
>>622
>>623
>>624
>>625

レスありがとう！このスレ優しい人多いですね。

自分の両親が事故で亡くなり相続税払えなくて親の家を売って4、5千万入る予定です。自分は今借家住まい。
子供も独立してるので、少し現金残して諸費用込みで1500万位で50代夫婦で住みたいです。

妻の老齢の親（一名）引き取る可能性あるので3DKくらい希望してて、そうすると築40年以上狙うしか無いかなと。
（ここ見てると建て替えとか心配になってきたけど、、）

いろいろ見てて千葉はお買い得感あったけどやっぱり相場も低いのですね。

アドバイス頂けると嬉しいですm(_ _)m
0627名無し不動さん
垢版 |
2019/02/11(月) 16:37:53.48ID:???
>>626
それくらいの相続税の額なら
相続税の延納を申請して､親の家に住めばよいじゃないの？
借家の家賃で払えるだろう

というか､本当に相続税の対象になるか税務署で相談したのか？
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