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築40年以上の中古マンション10
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0469名無し不動さん
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2019/01/15(火) 17:22:45.18ID:???
>>467
業者がやるなら問題無いけど、素人がやったら違法行為だよ。
0470名無し不動さん
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2019/01/15(火) 17:36:38.39ID:???
築33年の築古マンション買ったけど
住人は一回りしてきたのか30代のファミリー層が多いな
もちろん老人も多いが200戸あるから独自に体操教室とか開いて集ってるみたい
0472名無し不動さん
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2019/01/15(火) 18:27:25.55ID:???
多分宅建業法違反になると勘違いしてるんだろ
0474名無し不動さん
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2019/01/15(火) 18:53:14.76ID:dnDjLEay
>>471
反復継続行為に該当するから

反復継続行為とはキャピタルゲインなどの損得に関わらず
実需目的以外で購入した物件を購入し売却する行為
購入→売却の期間は特に設けられておらず
住居実態の無い不動産やオーナーチェンジで購入し実需利用の無かった場合に該当する
この行為は不動産免許を所持しない場合は正当な理由が無い限り業法違反に値する
業法では総合的に判断しと記されてるが、
転売目的で不動産を購入しリフォームして利益を得る行為は事業性が高いと見なされ反復継続行為に該当する
それと登記人自ら免許を収得せず土地を文筆し売却する行為も反復継続行為に該当する

ここで大事なのは住居の実態を作る為に住民票だけ移動したりするだけでは駄目って事
ライフラインを利用した実績などが無いと駄目

この反復継続行為を知らないで不動産賃貸業をやってる奴は多く存在するけど、
処罰としては結構重い業法違反だよ

なので反復継続行為に該当してる物件の媒介は受け付けない業者が多いし、
媒介したら反復継続行為幇助になり業者も処罰対象になる可能性がある

再販業者が免許取ってまで経営してる理由はここ
自分に火の粉が降りかかって欲しくないなら宅建士の資格を取って
協会に供託金150万払い免許収得し転売行為をするべきだね

因みに俺は宅建士であり免許も収得してる不動産事業者だけど、
詳しく聞きたいなら最寄りの不動産協会に電話し相談してみたらいい
たぶんここでいろいろ言っても納得できないだろうし、それは俺も理解できるから
0475名無し不動さん
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2019/01/15(火) 18:54:16.75ID:dnDjLEay
>>472-473
勘違いも何も俺、業者なんだけど？
0477名無し不動さん
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2019/01/15(火) 19:55:07.36ID:???
反復継続が違法なだけやん
一回の転売で該当することなんてねーよ
0478名無し不動さん
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2019/01/15(火) 20:22:12.41ID:???
>>477
そう思うならここでガタガタ言わず宅建協会に相談してみればいい

因みに反復継続行為はの概念は購入で1回目、売却で2回目で2回目で反復継続行為に該当するからな
今まではグレーゾーンだった反復継続行為に対し
つい最近だよ国交省から明確な通達があったのは
免許を持たない者は1回だけとね

ただ、ね、俺も反復継続行為に関しては反対派だから気持ちも分かる
個人の所有物である不動産をその個人がどうしようと個人の勝手だろ？ってのが俺の意見だからね
他にも日本人は摘発できても国外にいる外国人は摘発できないだろ？とか
インスペみたいに反復継続行為が重説要件になったらサラリーマン大家なんて存在しなくなるだろ？とか
結果、経済衰退の原因になるだろ？とかね

結局、反復継続行為なんてのは業者を守る為の法律だから業者に都合の良いようにわざとグレーゾーンとして作られてるんだよ

ただね、法律上じゃ1回の転売でも業法違反になるのは間違いないから
これは仕方ない
でなかったら免許を持たない売主の転売物件の媒介を業者は喜んでやるよ
0480名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:31:47.95ID:???
>>479
勝手な法解釈って笑

王道中の王道の解釈だよ
疑問に思うなら明日早速協会に電話して相談したら？
「築古区分買ってリフォームして転売しようと思うんだけど、反復継続行為に違反するか？」ってさ
ここでこれ以上俺が説明するより納得できるんだろ？その方が

判例に関しては媒介を受けた業者があった場合は指導止まりで違反前にレインズから降ろすケースがほとんど
それ以前に転売など反復継続行為の疑いがある物件を業者は媒介を受け付けない
勿論うちも受け付けない
短期譲渡期間が過ぎて理由付けできる場合は仲介するかもしれんが
0481名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:36:46.39ID:???
協会に相談したらその結果を協会が所属してる自治体と併せて教えてね
たぶん担当者は名前を名乗らないと思うから
市町村教えてくれれば良いや
0482名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:39:57.07ID:???
短期売買した個人なんて山ほどいるんだから検挙されて有罪になった例を一つあげればいいだけでは？
長文より1つのリンクだよ
0483名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:43:24.84ID:dnDjLEay
>>482
だから明日電話相談しようよ
何言っても納得しないんだろ？
それに地裁の小規模民事訴訟なんてリンクあるわけないだろうに、少し考えればわかるだろ
0486名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:52:55.54ID:???
民事なわけねーだろw
基本的な法律用語もわかんねーくせに長文でダラダラ書いてホント間抜けだな
0487名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:56:36.16ID:???
民事じゃないなら何なの？ん？
協会って行政がやってんじゃないよ？
とりあえず相談して結果教えてよ
0488名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:01:26.39ID:???
あー、このバカ業者って個人の取引も協会がなんか処罰できる権利があると思ってんだ
すげー脳味噌してんな
0489名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:07:16.10ID:dnDjLEay
>>488
で、民事じゃないなら何なの？www

権利は無くても指導はできれし訴訟は起こせるけどね？w
君は知識も無いから長文も書けないだろうし
とりあえず相談の結果教えてくれれば良いよw
0492名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:16:55.62ID:dnDjLEay
>>490
刑事訴訟の判例は今まで無いけどねw
少なくとも俺は知らないし
あったらそれこそリンク貼り付けてよ
0493名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:17:53.67ID:???
この業者さん民事と刑事の定義が全く理解できてないね
0495名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:20:21.44ID:???
で、反復継続行為に該当ってのは納得できた？
できないなら明日相談してね
0496名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:22:49.79ID:???
民事訴訟で罰金、懲役食らうってマジかww

宅地建物取引業法第12条

1号
第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。


第79条

次の各号のいずれかに該当する者は、３年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
２号
第12条第１項の規定に違反した者
0497名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:26:45.22ID:???
刑事訴訟やってたら少しはリンクあるはずだもんねw
つか、業法の刑事罰なんてあって無いようなもんだろ？

判例があるとすれば反復継続行為をやった奴がいて業者に損害与えて業者に訴えられた民事でしょ？
0498名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:29:09.76ID:???
>>496
意味わからんw
懲役刑や罰金刑の判例が無いから刑事訴訟じゃないだろ？って話なんだが？
そんなん貼り付けて文盲か？馬鹿なのか？どっちだ？
0499名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:31:05.49ID:???
で、反復継続に関しては納得したか？って聞いてんだけど
どうなんだ？ん？
0500名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:33:28.46ID:???
個人を宅建業法によって処分できるのは刑事事件としての起訴だけだってわからんのか
もう意地になってゴメンって言えないだろうからいいけど
0501名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:35:58.99ID:???
ったく、お前らが損しないよう親切に教えてやったらこれだ

別に俺としては転売目的でお前らが買った物件を転売できなくとも知ったこっちゃねーんだけどよ

親切心は素直に受け取っとくもんだぜ？
0502名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:39:39.83ID:???
>>500
だから反復行為を楯に起訴した例が無いって話してんだよ
あんのは業者が損害受けた民事だけだろが！何度言ったらわかんだよ
0503名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:40:41.83ID:???
じゃあ反復継続で捕まることないじゃんw
お墨付きありがとー
0504名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:43:05.01ID:???
>>503
捕まる捕まらないじゃなくて
媒介を業者が受け付けない→結果転売できないよ？
って初めから言ってんだろw
0505名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:49:02.42ID:dnDjLEay
つーか、お前らは捕まる捕まらないに論点置いてたのかよw
違法行為と聞けばこれだ

別に金損したきゃいーんじゃねーの？買ってリフォームしたら？
0506名無し不動さん
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2019/01/15(火) 23:33:01.96ID:???
最後に一つ言っとくけど

エンド向けの築古物件買ってリフォームして転売してマジで儲けられると思ってんの？

金利安い地銀の担保評価つかんかったらどうすんの？もしそうなら買う奴おらんぞ？

配管もスラブ貫通型を交換できる物件か分からんのに？EVは大丈夫？交換終わった？

銀行から管理組合が借入れできる物件なのか調べた？

築古区分を調査報告書も手にしてない段階で転売考えるとかアグレッシブだよな
媒介云々以前の問題で俺ならできないわ
0507名無し不動さん
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2019/01/15(火) 23:35:55.46ID:???
最近ここ変なの居着いてるよね
この前は金ないひとはリフォーム済み買う方がいいという変な業者いたし
0510名無し不動さん
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2019/01/16(水) 00:16:41.68ID:???
この宅建士はまともな事言ってるのに昨日だか一昨日から沸いてる一人のキチガイが全く理解できてなく、バレるバレないに論点すり替えてるだけだし頭悪すぎてびっくりするわ
0512名無し不動さん
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2019/01/16(水) 05:56:18.25ID:???
>>469
業者が売ったら2年保証つけないといけないから
安い物件の転売はいやがるだろうな。
0513名無し不動さん
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2019/01/16(水) 08:12:11.63ID:???
タワマン自宅として買って高値で売ってまたタワマン買う話があったな
自宅なら何回転売してもOKなのかな
0514名無し不動さん
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2019/01/16(水) 09:16:18.13ID:???
反復継続に明確な基準なんてなくて、自宅ならオッケーとしたら「一回住民票移せばいいの？一回公共料金支払い実績があればいいの？」とかの議論になるし、結局裁判で決めるしかないよね
上の方で言い争ってたのは要するに業者はグレーになりそうな取引の仲介は嫌がるってことでしょ
0516名無し不動さん
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2019/01/16(水) 10:47:41.55ID:NP+YIEFm
>>512
おっしゃる通り

売主の再販業者には瑕疵保証付ける義務があるからね
グロス低い物件はかなり叩いて仕入れないと割り割り合わないのは確か
0517名無し不動さん
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2019/01/16(水) 10:49:43.87ID:???
>>513
おっしゃる通り
それが割には合えばの話だけど行為はOKです
0521名無し不動さん
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2019/01/16(水) 12:59:29.70ID:???
>>506
東京郊外のベットタウンでも築古500万〜のマンション増えてきてるけど
自主管理とか管理修繕で月3万とかタダで引き取ってもらうレベル、転売とかねｗ
0522名無し不動さん
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2019/01/16(水) 13:01:38.40ID:???
リフォーム済み！って書いてある時点で買う気なくなるからやめろ
せめてリフォーム済みを謳うなら水回りきっちり直せ
0523名無し不動さん
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2019/01/16(水) 13:47:16.58ID:???
・築30年だけど設備一新フルリノベ済み→中身新品
・築10年でクリーニング済み→設備もまだまだ新しいし内装も綺麗

同規模のマンションで隣り合わせで階数も似たような中層階
価格がほぼ同じなら新しい方のがいいよね？
0527名無し不動さん
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2019/01/16(水) 16:04:42.23ID:???
４９歳の石田ゆり子はそこらの２２歳の女子大生よりはるかに価値がある
ただ石田ゆり子は１０万人に一人くらいの人材
0530名無し不動さん
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2019/01/16(水) 17:07:37.06ID:???
>>527
22歳の女子大生は新築マンションだからちょっと違うかもよ
築10年だというし、上原多香子とか加護亜依みたいな感じじゃないの
0533名無し不動さん
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2019/01/16(水) 19:37:23.07ID:???
バカつーか、犯罪者予備軍だな
本筋と関係ない事で攻撃しだすとか、朝鮮人そのもの
やっぱ転売ヤーは特アなんだな
0537名無し不動さん
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2019/01/16(水) 23:09:23.74ID:???
>>521
おっしゃる通り

その情報から察するに分譲団地かな？で、その分譲団地をシミュレーションすると

とりあえず築40年東京近郊都市の50平米分譲団地を500万で契約したとする
諸費用が仲手23万+取得税約10万+登記費用17万(登録免許税約10万+司法書士報酬6万+印紙代など)で計50万=取得費用が合計で550万
現状復帰回復程度のリフォーム代で80万(リフォーム内容はクロス量産品張替え+フローリングL45張替え+給湯器交換+混合栓交換で50平米ならこんなもんだろ)
合計で物件に掛かる金は630万

それで、てきとーに物件の修繕管理費は2万、固都税36000円、固定資産評価額は300万に設定する

で、この物件を賃貸で借りた場合、賃料は5万に想定すると(500万に対して表面は12%だから築古としても的外れではない)
実需利用のネット利回りは約5%で約20年で償却する事になる
自分が住み続けて630万の償却終わった時には築60年だぞ？その時にいらなくなっても、まず売れないしババ掴まされたも同然
これなら賃料5万払い続けて20年賃貸にするよね？

あ、数字は一応相場や経験則を元に設定してるけどテキトーだからあまり突っ込まないでくれ
0538名無し不動さん
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2019/01/16(水) 23:13:10.69ID:???
数字ならべてるけど
こいつ本当は仕事してないよね。
おれにはわかる。
0539名無し不動さん
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2019/01/16(水) 23:30:28.70ID:???
で、>>537の物件をフルリフォームして転売するシミュレーションを見ると

物件取得費用550万+フルリフォーム代300万+利益200万(テキトーに設定)で希望売却価格は1050万になる
例え1050万で売れても仲手で40万、短期譲渡で60万税金払わなきゃならんから純利は100万ぽっちだぞ？
即売れりゃそれでも良いけど、売れなきゃ悲惨だ
値下げはしなきゃならんし、ランニングコストは掛かるし利益どころじゃない、つか、負けるよ？
これを100万ぽっちの為にやる意味がわからんね

それと5万程度の賃料の物件をフルリフォームしてもせいぜい15000円程度が上乗せされるだけだし、
1050万も払ってババ掴まされる可能性が高いなら65000円の賃料払うわ

火災保険入っても評価額が安いから全損し満額降りても300万程度だし
旧耐震だから地震特約付けられるか微妙だし
そもそも融資特約付けらんないかもしれんし

って,こんな感じだけど築古転売ヤーはどういうシミュレーションしてんの？
その辺聞きたいわ
0542名無し不動さん
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2019/01/17(木) 01:27:22.16ID:???
お前みたいな愚か者はどうでもいい
俺が待ってるのは強者築古転売ヤーの意見だ
0545名無し不動さん
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2019/01/17(木) 08:56:56.40ID:???
>>539
一応訂正しとく
地震特約はよっぽどオンボロでもなきゃ旧耐震でも付けられるな
でも地震特約は空き家には付けらんないから転売ヤーには関係無いだろうが
0546名無し不動さん
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2019/01/17(木) 09:44:02.64ID:???
>>544
スケルトンリノベしたボードの裏を見てびっくりしたことがあるから
0548名無し不動さん
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2019/01/17(木) 10:07:11.10ID:???
>>546
でもそれ、クレーム対応してくれたでしょ？
内装に関しては不動産屋通さず直接内装屋や工務店に頼んだ方が良いかもしんない
0549名無し不動さん
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2019/01/25(金) 00:04:20.70ID:???
壁式構造の低層マンションの築50年ってどう思う？
修繕はきちんとしてるみたい
0550名無し不動さん
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2019/01/25(金) 00:30:26.62ID:???
大成建設かな？　カプセルタワーと同じ運命だよ
0551名無し不動さん
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2019/01/25(金) 10:16:01.48ID:???
>>549
修繕計画がきちんとしてるかを確認してから
70年までなら､自分で20年間でどう使うか想定する
なければ､さようなら
0552名無し不動さん
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2019/01/25(金) 18:43:09.58ID:???
>>549
どう思うも何も築50年のマンションって修繕云々のレベルで語るべきものじゃないんじゃない？
修繕と言ってもピンキリだしさ
0553名無し不動さん
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2019/01/25(金) 19:42:16.04ID:???
浅草ハイム　マンション　2DK 4階
価格2,980万円
管理費11,830円/月
修繕積立金18,680円/月
所在地
東京都台東区浅草4丁目地図を見る
交通
つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩8分
間取り
2DK＋WIC
専有面積47.1m2（壁芯）
所在階4階
主要採光面南
築年月1986年3月(築32年)
https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0011559653/
0556名無し不動さん
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2019/01/25(金) 21:39:03.52ID:???
>>553
こういうの見るとリノベでも悪くないかなって思えてくる不思議
でも月額かかるのか。賃貸ならありなのかね
0559名無し不動さん
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2019/01/25(金) 23:16:31.91ID:???
>>558
成る程

つか管理費修繕金掛かるのなんて当たり前の事じゃん
寧ろその固定費が安すぎる物件は危険すぎるだろ
そこ気にする奴は初めからマンションなんて検討しない方がいい
0560名無し不動さん
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2019/01/25(金) 23:46:53.62ID:???
>>559
むしろみんな気にしなさすぎじゃね？って思うんだが
30年で1000万だろ？
0561名無し不動さん
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2019/01/26(土) 00:48:40.33ID:???
>>560
新築の頃はもっと安いから30年で1000万なんて事はない
その物件ならせいぜい30年600万くらいだろ
まぁ妥当じゃん
0562名無し不動さん
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2019/01/26(土) 02:24:19.31ID:???
>>560
君も困ったちゃんだねぇ。
君みたいなのが管理組合員にいると修繕積立て金値上げの議決が取れないから困るんだよね。
世の中には修繕積立て金不足の貧乏マンションが多く蔓延ってるのは君も知ってるでしょ？
それと管理会社も慈善事業じゃないんだから管理費から利益得るのは当り前。だからマンションの管理費が高いのも当り前。
君には自主管理でエレベーターとか付帯設備がいっさい無い物件を奨めるよ。
0563名無し不動さん
垢版 |
2019/01/26(土) 07:21:53.84ID:???
>>562
基地局とか駐車場とか収入があればいいんだよ
値上げの前にまず増収策を考えろ
それができない糞マンはゴミだな　とっとと売った方がいい
0564名無し不動さん
垢版 |
2019/01/26(土) 12:41:15.96ID:???
>>563
電波局設置収入や駐車場収入が見込めるマンションはごくわずかだよ。
それを増収策が練れないマンションは少数派みたいな言い方はナンセンスだねぇ。
電波局設置は条件が厳しい。都市部マンションは駐車場の抽選待ちが常態化しており他へ貸すなどもってのほか。
看板設置や自販機設置など二束三文で景観も悪くなるし焼け石に水。
それ以前にスポンサーが降りたり客が契約打ち切ったらどうするのかな？
客付けするまでの数年間は無収入だから貧乏マンションまっしぐらじゃん。
このように安定した増収を得れるマンションなどほとんど無いのが現状だよ。
0566名無し不動さん
垢版 |
2019/01/28(月) 01:35:55.19ID:???
>>561
古くなって上がっちゃった中古マンションは損てことか
新しくて安いうちだけ住んで売るのが正解か
0567名無し不動さん
垢版 |
2019/01/28(月) 07:06:43.03ID:???
亀レスしといて人のこと情弱とか、頭弱にも程があるわ
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