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築40年以上の中古マンション10
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0417名無し不動さん
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2019/01/11(金) 21:52:55.50ID:???
>>416
リフォーム済みならリフォーム代含めて全額ローンで買えるけど自分でやるならそのぶんキャッシュで準備するか金利が高く税控除もないリフォームローンを使う必要がある
0418名無し不動さん
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2019/01/11(金) 21:55:36.67ID:???
リフォーム一体型ローンもあるし、仮に別に借りてもローン金利の差なんて余分に載せられてる利益で吹っ飛ぶし、なにより自分の好みでリフォームできんわ
0419名無し不動さん
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2019/01/11(金) 21:58:17.60ID:???
中古転売業者が必死だな
安く買い叩いて適当な安物リフォームして見た目だけ繕って高く転売するクソ業者が多すぎる
0421名無し不動さん
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2019/01/11(金) 22:09:07.20ID:???
>>418
もちろん時間と金に余裕があるなら自分でリフォームする方がいいと思う
だけどリフォーム済みにも上記で上げたようなニーズがある
引き渡し後リフォームするわけだから例えば一カ月入居が遅れればその分の家賃もかかるし投資なら機会損失もある
だからリフォーム済み物件はなくならない
0422名無し不動さん
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2019/01/11(金) 22:11:11.75ID:???
単に客騙して転売しやすいからリフォーム済みがなくならないだけ
0424名無し不動さん
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2019/01/11(金) 22:16:41.90ID:???
築４０年のマンションなんて図面もないし内装剥がしてみたらびっくりみたいなことも多いからね
築古マンションのリノベーションは金と暇を惜しまないやつ向け
金を節約したい人向けではない
0425名無し不動さん
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2019/01/12(土) 10:03:18.29ID:???
リフォームして転売する売り主がどんな瑕疵を隠してるかわかんないから、リフォーム済み買うくらいなら自分でリフォームするべきだね
リフォーム前のほうが瑕疵が見えやすいから
0427名無し不動さん
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2019/01/12(土) 11:03:06.43ID:???
現状販売みたいなマンションなんて今時売ってないだろ
0429名無し不動さん
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2019/01/12(土) 11:42:54.17ID:???
金や知識、時間ある奴はリフォーム前買えばいいし、手持ち少なかったり完成済みで見たい奴はリフォーム物件買えばいいしそれぞれニーズはあるでしょ
究極的にはDIYしない奴は情弱って理論になっちゃうよ
0430名無し不動さん
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2019/01/12(土) 12:45:29.02ID:eCE+PNi3
外食やコンビニ弁当を買っている人に自炊を説くようなことを言ってもなぁ
0431名無し不動さん
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2019/01/12(土) 12:49:59.80ID:???
そもそも築40年は給排水管が鉄管だったりするから、リフォーム以前に大丈夫なのか調べないとな
ダメなら買ってはいけないし持っていたら売り逃げしないとな
0432名無し不動さん
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2019/01/12(土) 13:24:16.72ID:???
>>429
なんでリフォーム済み買うほうが金かかんないんだよw
上で言ってるローンだってリフォーム一体型住宅ローンなんていくらでもあるし、大抵はリフォーム費＋業者利益が上乗せされてるから割高だぞ
0434名無し不動さん
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2019/01/12(土) 13:48:50.84ID:???
>>432
だよね、
家賃がかかるととか言うけどせいぜい１５万ｘ数ヶ月だろ
数字の大小がわからない痴れ物だわ

ただし安価がちがうよ
0436名無し不動さん
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2019/01/12(土) 14:02:12.69ID:???
>>433
リフォーム済みの方が割高だと認めてるなら言い争う気はないよ
0437名無し不動さん
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2019/01/12(土) 14:07:04.95ID:???
大抵っていうか上乗せは100%
上乗せしたけど売れずに値下げや緊急に金が必要かで止む無く元割れもあるだろうけど
手間暇が面倒くさいとか即入居必要とかそういう人は済みでもいい
0438名無し不動さん
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2019/01/12(土) 14:11:52.53ID:???
>>429
金ある奴は→リフォーム前
手持ち少ないやつは→リフォーム物件

リフォーム後の方が安いと言ってるように見えるが違うと言うならいいか
0439名無し不動さん
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2019/01/12(土) 14:14:04.58ID:???
素人のリフォームが一番怖いな
自分で住むならいいけど
0440名無し不動さん
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2019/01/12(土) 14:21:05.13ID:???
一軒家を骨組みと配線配管だけやってもらって
後は自分で壁を含めた内装全部やった奴がいる。
おまけに素人で器具は知り合いの内装屋から借りたらしい。
建築最中は設計士にチェックしてもらって、コンクリなんか問題あったので
やりなおさせたとのこと。

生業は一流会社の社員で年収１６００万
学歴は専門学校だが高学歴の奴だってかなわないと事がいっぱいある奴だ。
親戚に京大の理学部がいる。自頭がいいのはしゃべっていてもよくわかる。
0441名無し不動さん
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2019/01/12(土) 14:33:34.04ID:???
>>438
金ある奴＝金持ちだから総額では安くなるし選択肢が多い
手持ち少ない奴＝金ない奴だし総額は高くなるが審査や手間考えるとリフォーム済みの方が一般的に楽ってこと
なんでそういう解釈になるのかなるのか意味がわからん
貧乏人ほど払う金利が高くなったりトータルで割高になってしまうのは常識でしょ
0444名無し不動さん
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2019/01/12(土) 16:08:52.74ID:???
そもそも金持ちは築40年のマンションを買わない
0445名無し不動さん
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2019/01/12(土) 16:48:04.57ID:???
匿名掲示板で無理に反論して更に恥を晒すって面白いね
0446名無し不動さん
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2019/01/12(土) 17:00:06.46ID:???
読解力がないなら無理に絡まなきゃいいのにな
0447名無し不動さん
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2019/01/12(土) 17:05:37.41ID:???
>>441
なんで金ないやつが総額で高くなる方を選ぶべきかを詳しく
0448名無し不動さん
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2019/01/12(土) 17:08:10.34ID:???
ほぼ価値がゼロの物件。
現在、ゴミ屋敷部屋となってるんだけど。
それを、掃除して、人に貸せるようにするには200万位掛かりそう。
家賃としてもらえそうなのは、せいぜい5万。
管理費が毎月1万7000円。
この物件どうしたらいいですか？
ただで買ってくれるひと居ないかな。
0450名無し不動さん
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2019/01/12(土) 17:27:10.04ID:???
>>447
選ぶべきなんて言ってないだろwなんで話をすり替えてるんだ
一般的に通常のローンの方が選べる金融機関が多くスムーズに借りれて面倒臭い手間もかからないんだから人によっては絶対ナシとは言い切れないだろ
0451名無し不動さん
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2019/01/12(土) 17:45:17.14ID:???
もう金の多寡関係なくなってるしむちゃくちゃだな
0452名無し不動さん
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2019/01/12(土) 17:54:08.38ID:???
金持ってない奴の方が知識も融資先も豊富というならそうだろうね
0454名無し不動さん
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2019/01/13(日) 13:39:44.23ID:???
>>447
総額が高くなる方を選ばざるを得ないだろうな

クルマをローンで買えば現金買いより総額が高くなるのと同じだよ
0455名無し不動さん
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2019/01/13(日) 13:54:05.23ID:26qUOooN
>>407
君、業法違反だよ
しかも結構重い罪
0457名無し不動さん
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2019/01/13(日) 14:00:23.85ID:T+aCe+V9
同じリフォーム内容として
リフォーム物件は主に売主が業者で住宅本体分+リフォーム分が消費税掛かるけど、後からリフォームは売主が個人だから非課税、消費税はリフォーム分で、別途今住んでいる家賃が加算されるんじゃねーの？
0458名無し不動さん
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2019/01/13(日) 14:12:37.37ID:PPfyQ+Qa
例えばリフォーム前のボロ状態のリフォーム前提物件が2000万で掲載
業者が買いフルリノベで3000万

価格帯問わずこんなのがゴロゴロしてるがリノベ済みは安くて7〜8百万だいたい1千万乗せてる
そこから2〜3割値引きして成約
安い設備入れ替えでフルリノベしても2〜3百万だから3〜4倍は掛ける
そこから値引きしてもリノベするだけでリノベ代の倍
即ち3〜4百万は利益を出す
まあ仕事なんだから当たり前と言えば当たり前
0459名無し不動さん
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2019/01/13(日) 14:39:02.18ID:PPfyQ+Qa
つうか値下げなしで買っちゃう人もいるんだろうなあ
0460名無し不動さん
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2019/01/13(日) 16:38:22.27ID:???
でも金ないひとはリノベ済みを買うべきらしいねw
0462名無し不動さん
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2019/01/13(日) 17:16:00.18ID:???
>>456
俺は業者じゃないよ
ローンは使うけど金利は経費にしてる
0463名無し不動さん
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2019/01/13(日) 17:27:53.16ID:???
今はリフォーム業者は超多忙だよ
８月初旬に退去後リフォームで６５万くらいの仕事だったけど
11月まで３ヶ月も掛かった
入居が今月中に決まったとしても１年分が消える
自分好みにフルリフォームなんかしてたら負担はかなりあるよ
0464名無し不動さん
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2019/01/14(月) 18:30:50.50ID:???
いくらリフォーム前がいいと思っても、いらねーリフォームしたクソ転売しかないよね
0466名無し不動さん
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2019/01/15(火) 14:31:20.28ID:???
古いマンションなんかキレイにリノベされていても、住人は老人だらけ。

管理組合の役員をやるとかおそろしい。
悪いコト言わないから、新築買って２０年以内に買い換えるのが良い。
0467名無し不動さん
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2019/01/15(火) 16:40:10.04ID:???
築古は安く買い叩いてリノベして高値で転売して儲けるためにある　もんくある？
0469名無し不動さん
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2019/01/15(火) 17:22:45.18ID:???
>>467
業者がやるなら問題無いけど、素人がやったら違法行為だよ。
0470名無し不動さん
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2019/01/15(火) 17:36:38.39ID:???
築33年の築古マンション買ったけど
住人は一回りしてきたのか30代のファミリー層が多いな
もちろん老人も多いが200戸あるから独自に体操教室とか開いて集ってるみたい
0472名無し不動さん
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2019/01/15(火) 18:27:25.55ID:???
多分宅建業法違反になると勘違いしてるんだろ
0474名無し不動さん
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2019/01/15(火) 18:53:14.76ID:dnDjLEay
>>471
反復継続行為に該当するから

反復継続行為とはキャピタルゲインなどの損得に関わらず
実需目的以外で購入した物件を購入し売却する行為
購入→売却の期間は特に設けられておらず
住居実態の無い不動産やオーナーチェンジで購入し実需利用の無かった場合に該当する
この行為は不動産免許を所持しない場合は正当な理由が無い限り業法違反に値する
業法では総合的に判断しと記されてるが、
転売目的で不動産を購入しリフォームして利益を得る行為は事業性が高いと見なされ反復継続行為に該当する
それと登記人自ら免許を収得せず土地を文筆し売却する行為も反復継続行為に該当する

ここで大事なのは住居の実態を作る為に住民票だけ移動したりするだけでは駄目って事
ライフラインを利用した実績などが無いと駄目

この反復継続行為を知らないで不動産賃貸業をやってる奴は多く存在するけど、
処罰としては結構重い業法違反だよ

なので反復継続行為に該当してる物件の媒介は受け付けない業者が多いし、
媒介したら反復継続行為幇助になり業者も処罰対象になる可能性がある

再販業者が免許取ってまで経営してる理由はここ
自分に火の粉が降りかかって欲しくないなら宅建士の資格を取って
協会に供託金150万払い免許収得し転売行為をするべきだね

因みに俺は宅建士であり免許も収得してる不動産事業者だけど、
詳しく聞きたいなら最寄りの不動産協会に電話し相談してみたらいい
たぶんここでいろいろ言っても納得できないだろうし、それは俺も理解できるから
0475名無し不動さん
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2019/01/15(火) 18:54:16.75ID:dnDjLEay
>>472-473
勘違いも何も俺、業者なんだけど？
0477名無し不動さん
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2019/01/15(火) 19:55:07.36ID:???
反復継続が違法なだけやん
一回の転売で該当することなんてねーよ
0478名無し不動さん
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2019/01/15(火) 20:22:12.41ID:???
>>477
そう思うならここでガタガタ言わず宅建協会に相談してみればいい

因みに反復継続行為はの概念は購入で1回目、売却で2回目で2回目で反復継続行為に該当するからな
今まではグレーゾーンだった反復継続行為に対し
つい最近だよ国交省から明確な通達があったのは
免許を持たない者は1回だけとね

ただ、ね、俺も反復継続行為に関しては反対派だから気持ちも分かる
個人の所有物である不動産をその個人がどうしようと個人の勝手だろ？ってのが俺の意見だからね
他にも日本人は摘発できても国外にいる外国人は摘発できないだろ？とか
インスペみたいに反復継続行為が重説要件になったらサラリーマン大家なんて存在しなくなるだろ？とか
結果、経済衰退の原因になるだろ？とかね

結局、反復継続行為なんてのは業者を守る為の法律だから業者に都合の良いようにわざとグレーゾーンとして作られてるんだよ

ただね、法律上じゃ1回の転売でも業法違反になるのは間違いないから
これは仕方ない
でなかったら免許を持たない売主の転売物件の媒介を業者は喜んでやるよ
0480名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:31:47.95ID:???
>>479
勝手な法解釈って笑

王道中の王道の解釈だよ
疑問に思うなら明日早速協会に電話して相談したら？
「築古区分買ってリフォームして転売しようと思うんだけど、反復継続行為に違反するか？」ってさ
ここでこれ以上俺が説明するより納得できるんだろ？その方が

判例に関しては媒介を受けた業者があった場合は指導止まりで違反前にレインズから降ろすケースがほとんど
それ以前に転売など反復継続行為の疑いがある物件を業者は媒介を受け付けない
勿論うちも受け付けない
短期譲渡期間が過ぎて理由付けできる場合は仲介するかもしれんが
0481名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:36:46.39ID:???
協会に相談したらその結果を協会が所属してる自治体と併せて教えてね
たぶん担当者は名前を名乗らないと思うから
市町村教えてくれれば良いや
0482名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:39:57.07ID:???
短期売買した個人なんて山ほどいるんだから検挙されて有罪になった例を一つあげればいいだけでは？
長文より1つのリンクだよ
0483名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:43:24.84ID:dnDjLEay
>>482
だから明日電話相談しようよ
何言っても納得しないんだろ？
それに地裁の小規模民事訴訟なんてリンクあるわけないだろうに、少し考えればわかるだろ
0486名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:52:55.54ID:???
民事なわけねーだろw
基本的な法律用語もわかんねーくせに長文でダラダラ書いてホント間抜けだな
0487名無し不動さん
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2019/01/15(火) 21:56:36.16ID:???
民事じゃないなら何なの？ん？
協会って行政がやってんじゃないよ？
とりあえず相談して結果教えてよ
0488名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:01:26.39ID:???
あー、このバカ業者って個人の取引も協会がなんか処罰できる権利があると思ってんだ
すげー脳味噌してんな
0489名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:07:16.10ID:dnDjLEay
>>488
で、民事じゃないなら何なの？www

権利は無くても指導はできれし訴訟は起こせるけどね？w
君は知識も無いから長文も書けないだろうし
とりあえず相談の結果教えてくれれば良いよw
0492名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:16:55.62ID:dnDjLEay
>>490
刑事訴訟の判例は今まで無いけどねw
少なくとも俺は知らないし
あったらそれこそリンク貼り付けてよ
0493名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:17:53.67ID:???
この業者さん民事と刑事の定義が全く理解できてないね
0495名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:20:21.44ID:???
で、反復継続行為に該当ってのは納得できた？
できないなら明日相談してね
0496名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:22:49.79ID:???
民事訴訟で罰金、懲役食らうってマジかww

宅地建物取引業法第12条

1号
第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。


第79条

次の各号のいずれかに該当する者は、３年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
２号
第12条第１項の規定に違反した者
0497名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:26:45.22ID:???
刑事訴訟やってたら少しはリンクあるはずだもんねw
つか、業法の刑事罰なんてあって無いようなもんだろ？

判例があるとすれば反復継続行為をやった奴がいて業者に損害与えて業者に訴えられた民事でしょ？
0498名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:29:09.76ID:???
>>496
意味わからんw
懲役刑や罰金刑の判例が無いから刑事訴訟じゃないだろ？って話なんだが？
そんなん貼り付けて文盲か？馬鹿なのか？どっちだ？
0499名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:31:05.49ID:???
で、反復継続に関しては納得したか？って聞いてんだけど
どうなんだ？ん？
0500名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:33:28.46ID:???
個人を宅建業法によって処分できるのは刑事事件としての起訴だけだってわからんのか
もう意地になってゴメンって言えないだろうからいいけど
0501名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:35:58.99ID:???
ったく、お前らが損しないよう親切に教えてやったらこれだ

別に俺としては転売目的でお前らが買った物件を転売できなくとも知ったこっちゃねーんだけどよ

親切心は素直に受け取っとくもんだぜ？
0502名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:39:39.83ID:???
>>500
だから反復行為を楯に起訴した例が無いって話してんだよ
あんのは業者が損害受けた民事だけだろが！何度言ったらわかんだよ
0503名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:40:41.83ID:???
じゃあ反復継続で捕まることないじゃんw
お墨付きありがとー
0504名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:43:05.01ID:???
>>503
捕まる捕まらないじゃなくて
媒介を業者が受け付けない→結果転売できないよ？
って初めから言ってんだろw
0505名無し不動さん
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2019/01/15(火) 22:49:02.42ID:dnDjLEay
つーか、お前らは捕まる捕まらないに論点置いてたのかよw
違法行為と聞けばこれだ

別に金損したきゃいーんじゃねーの？買ってリフォームしたら？
0506名無し不動さん
垢版 |
2019/01/15(火) 23:33:01.96ID:???
最後に一つ言っとくけど

エンド向けの築古物件買ってリフォームして転売してマジで儲けられると思ってんの？

金利安い地銀の担保評価つかんかったらどうすんの？もしそうなら買う奴おらんぞ？

配管もスラブ貫通型を交換できる物件か分からんのに？EVは大丈夫？交換終わった？

銀行から管理組合が借入れできる物件なのか調べた？

築古区分を調査報告書も手にしてない段階で転売考えるとかアグレッシブだよな
媒介云々以前の問題で俺ならできないわ
0507名無し不動さん
垢版 |
2019/01/15(火) 23:35:55.46ID:???
最近ここ変なの居着いてるよね
この前は金ないひとはリフォーム済み買う方がいいという変な業者いたし
0510名無し不動さん
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2019/01/16(水) 00:16:41.68ID:???
この宅建士はまともな事言ってるのに昨日だか一昨日から沸いてる一人のキチガイが全く理解できてなく、バレるバレないに論点すり替えてるだけだし頭悪すぎてびっくりするわ
0512名無し不動さん
垢版 |
2019/01/16(水) 05:56:18.25ID:???
>>469
業者が売ったら2年保証つけないといけないから
安い物件の転売はいやがるだろうな。
0513名無し不動さん
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2019/01/16(水) 08:12:11.63ID:???
タワマン自宅として買って高値で売ってまたタワマン買う話があったな
自宅なら何回転売してもOKなのかな
0514名無し不動さん
垢版 |
2019/01/16(水) 09:16:18.13ID:???
反復継続に明確な基準なんてなくて、自宅ならオッケーとしたら「一回住民票移せばいいの？一回公共料金支払い実績があればいいの？」とかの議論になるし、結局裁判で決めるしかないよね
上の方で言い争ってたのは要するに業者はグレーになりそうな取引の仲介は嫌がるってことでしょ
0516名無し不動さん
垢版 |
2019/01/16(水) 10:47:41.55ID:NP+YIEFm
>>512
おっしゃる通り

売主の再販業者には瑕疵保証付ける義務があるからね
グロス低い物件はかなり叩いて仕入れないと割り割り合わないのは確か
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