築40年以上の中古マンション10
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用途変更で容積率が400→300になったらしい
なんちゃってもバランス釜は排気が直接外に出てないと変えられない場合もあるとリフォーム屋に聞いた 来月さいたまの築40年オーバー団地を買う予定。
リフォーム350かけて転売予定。
儲けも350予定。
予定は未定だけどがんばるよん >>408
正月に壊れたけどガス屋が来てちゃちゃっと直していった。
部品は十分にあるから心配御無用とのこと。 リフォーム済み物件とか買うやつの気がしれない
必要なら自分でやるわ バランス窯は公団仕様が市営や公営住宅で指定になってて入居ごとに新品交換してる自治体あるから安泰
個人だったらセパレートのほうが全然安いが 2ヶ月前に賃貸で見学にいった物件の風呂がバランスで
ツマミなど所々に新品部品に交換しているのが丸わかり状態だった >>411
すぐに入居したいやつ
リフォームする金がない奴
めんどくさいのが嫌いな奴
そういう人にはニーズがある
上下左右の部屋の人に承諾書もらわないとリフォームの許可が降りない管理組合とかもあるからな リフォーム済み物件買う金あるなら、リフォームしてない物件買ってリフォームする金も出るよ >>416
リフォーム済みならリフォーム代含めて全額ローンで買えるけど自分でやるならそのぶんキャッシュで準備するか金利が高く税控除もないリフォームローンを使う必要がある リフォーム一体型ローンもあるし、仮に別に借りてもローン金利の差なんて余分に載せられてる利益で吹っ飛ぶし、なにより自分の好みでリフォームできんわ 中古転売業者が必死だな
安く買い叩いて適当な安物リフォームして見た目だけ繕って高く転売するクソ業者が多すぎる >>418
もちろん時間と金に余裕があるなら自分でリフォームする方がいいと思う
だけどリフォーム済みにも上記で上げたようなニーズがある
引き渡し後リフォームするわけだから例えば一カ月入居が遅れればその分の家賃もかかるし投資なら機会損失もある
だからリフォーム済み物件はなくならない 単に客騙して転売しやすいからリフォーム済みがなくならないだけ >>421
お前はリフォームの危険が分かっていない 築40年のマンションなんて図面もないし内装剥がしてみたらびっくりみたいなことも多いからね
築古マンションのリノベーションは金と暇を惜しまないやつ向け
金を節約したい人向けではない リフォームして転売する売り主がどんな瑕疵を隠してるかわかんないから、リフォーム済み買うくらいなら自分でリフォームするべきだね
リフォーム前のほうが瑕疵が見えやすいから 現状販売みたいなマンションなんて今時売ってないだろ 金や知識、時間ある奴はリフォーム前買えばいいし、手持ち少なかったり完成済みで見たい奴はリフォーム物件買えばいいしそれぞれニーズはあるでしょ
究極的にはDIYしない奴は情弱って理論になっちゃうよ 外食やコンビニ弁当を買っている人に自炊を説くようなことを言ってもなぁ そもそも築40年は給排水管が鉄管だったりするから、リフォーム以前に大丈夫なのか調べないとな
ダメなら買ってはいけないし持っていたら売り逃げしないとな >>429
なんでリフォーム済み買うほうが金かかんないんだよw
上で言ってるローンだってリフォーム一体型住宅ローンなんていくらでもあるし、大抵はリフォーム費+業者利益が上乗せされてるから割高だぞ >>432
だよね、
家賃がかかるととか言うけどせいぜい15万x数ヶ月だろ
数字の大小がわからない痴れ物だわ
ただし安価がちがうよ >>433
リフォーム済みの方が割高だと認めてるなら言い争う気はないよ 大抵っていうか上乗せは100%
上乗せしたけど売れずに値下げや緊急に金が必要かで止む無く元割れもあるだろうけど
手間暇が面倒くさいとか即入居必要とかそういう人は済みでもいい >>429
金ある奴は→リフォーム前
手持ち少ないやつは→リフォーム物件
リフォーム後の方が安いと言ってるように見えるが違うと言うならいいか 素人のリフォームが一番怖いな
自分で住むならいいけど 一軒家を骨組みと配線配管だけやってもらって
後は自分で壁を含めた内装全部やった奴がいる。
おまけに素人で器具は知り合いの内装屋から借りたらしい。
建築最中は設計士にチェックしてもらって、コンクリなんか問題あったので
やりなおさせたとのこと。
生業は一流会社の社員で年収1600万
学歴は専門学校だが高学歴の奴だってかなわないと事がいっぱいある奴だ。
親戚に京大の理学部がいる。自頭がいいのはしゃべっていてもよくわかる。 >>438
金ある奴=金持ちだから総額では安くなるし選択肢が多い
手持ち少ない奴=金ない奴だし総額は高くなるが審査や手間考えるとリフォーム済みの方が一般的に楽ってこと
なんでそういう解釈になるのかなるのか意味がわからん
貧乏人ほど払う金利が高くなったりトータルで割高になってしまうのは常識でしょ 匿名掲示板で無理に反論して更に恥を晒すって面白いね >>441
なんで金ないやつが総額で高くなる方を選ぶべきかを詳しく ほぼ価値がゼロの物件。
現在、ゴミ屋敷部屋となってるんだけど。
それを、掃除して、人に貸せるようにするには200万位掛かりそう。
家賃としてもらえそうなのは、せいぜい5万。
管理費が毎月1万7000円。
この物件どうしたらいいですか?
ただで買ってくれるひと居ないかな。 >>447
選ぶべきなんて言ってないだろwなんで話をすり替えてるんだ
一般的に通常のローンの方が選べる金融機関が多くスムーズに借りれて面倒臭い手間もかからないんだから人によっては絶対ナシとは言い切れないだろ 金持ってない奴の方が知識も融資先も豊富というならそうだろうね >>447
総額が高くなる方を選ばざるを得ないだろうな
クルマをローンで買えば現金買いより総額が高くなるのと同じだよ 同じリフォーム内容として
リフォーム物件は主に売主が業者で住宅本体分+リフォーム分が消費税掛かるけど、後からリフォームは売主が個人だから非課税、消費税はリフォーム分で、別途今住んでいる家賃が加算されるんじゃねーの? 例えばリフォーム前のボロ状態のリフォーム前提物件が2000万で掲載
業者が買いフルリノベで3000万
価格帯問わずこんなのがゴロゴロしてるがリノベ済みは安くて7〜8百万だいたい1千万乗せてる
そこから2〜3割値引きして成約
安い設備入れ替えでフルリノベしても2〜3百万だから3〜4倍は掛ける
そこから値引きしてもリノベするだけでリノベ代の倍
即ち3〜4百万は利益を出す
まあ仕事なんだから当たり前と言えば当たり前 >>456
俺は業者じゃないよ
ローンは使うけど金利は経費にしてる 今はリフォーム業者は超多忙だよ
8月初旬に退去後リフォームで65万くらいの仕事だったけど
11月まで3ヶ月も掛かった
入居が今月中に決まったとしても1年分が消える
自分好みにフルリフォームなんかしてたら負担はかなりあるよ いくらリフォーム前がいいと思っても、いらねーリフォームしたクソ転売しかないよね 古いマンションなんかキレイにリノベされていても、住人は老人だらけ。
管理組合の役員をやるとかおそろしい。
悪いコト言わないから、新築買って20年以内に買い換えるのが良い。 築古は安く買い叩いてリノベして高値で転売して儲けるためにある もんくある? >>467
業者がやるなら問題無いけど、素人がやったら違法行為だよ。 築33年の築古マンション買ったけど
住人は一回りしてきたのか30代のファミリー層が多いな
もちろん老人も多いが200戸あるから独自に体操教室とか開いて集ってるみたい >>471
反復継続行為に該当するから
反復継続行為とはキャピタルゲインなどの損得に関わらず
実需目的以外で購入した物件を購入し売却する行為
購入→売却の期間は特に設けられておらず
住居実態の無い不動産やオーナーチェンジで購入し実需利用の無かった場合に該当する
この行為は不動産免許を所持しない場合は正当な理由が無い限り業法違反に値する
業法では総合的に判断しと記されてるが、
転売目的で不動産を購入しリフォームして利益を得る行為は事業性が高いと見なされ反復継続行為に該当する
それと登記人自ら免許を収得せず土地を文筆し売却する行為も反復継続行為に該当する
ここで大事なのは住居の実態を作る為に住民票だけ移動したりするだけでは駄目って事
ライフラインを利用した実績などが無いと駄目
この反復継続行為を知らないで不動産賃貸業をやってる奴は多く存在するけど、
処罰としては結構重い業法違反だよ
なので反復継続行為に該当してる物件の媒介は受け付けない業者が多いし、
媒介したら反復継続行為幇助になり業者も処罰対象になる可能性がある
再販業者が免許取ってまで経営してる理由はここ
自分に火の粉が降りかかって欲しくないなら宅建士の資格を取って
協会に供託金150万払い免許収得し転売行為をするべきだね
因みに俺は宅建士であり免許も収得してる不動産事業者だけど、
詳しく聞きたいなら最寄りの不動産協会に電話し相談してみたらいい
たぶんここでいろいろ言っても納得できないだろうし、それは俺も理解できるから >>472-473
勘違いも何も俺、業者なんだけど? 反復継続が違法なだけやん
一回の転売で該当することなんてねーよ >>477
そう思うならここでガタガタ言わず宅建協会に相談してみればいい
因みに反復継続行為はの概念は購入で1回目、売却で2回目で2回目で反復継続行為に該当するからな
今まではグレーゾーンだった反復継続行為に対し
つい最近だよ国交省から明確な通達があったのは
免許を持たない者は1回だけとね
ただ、ね、俺も反復継続行為に関しては反対派だから気持ちも分かる
個人の所有物である不動産をその個人がどうしようと個人の勝手だろ?ってのが俺の意見だからね
他にも日本人は摘発できても国外にいる外国人は摘発できないだろ?とか
インスペみたいに反復継続行為が重説要件になったらサラリーマン大家なんて存在しなくなるだろ?とか
結果、経済衰退の原因になるだろ?とかね
結局、反復継続行為なんてのは業者を守る為の法律だから業者に都合の良いようにわざとグレーゾーンとして作られてるんだよ
ただね、法律上じゃ1回の転売でも業法違反になるのは間違いないから
これは仕方ない
でなかったら免許を持たない売主の転売物件の媒介を業者は喜んでやるよ >>479
勝手な法解釈って笑
王道中の王道の解釈だよ
疑問に思うなら明日早速協会に電話して相談したら?
「築古区分買ってリフォームして転売しようと思うんだけど、反復継続行為に違反するか?」ってさ
ここでこれ以上俺が説明するより納得できるんだろ?その方が
判例に関しては媒介を受けた業者があった場合は指導止まりで違反前にレインズから降ろすケースがほとんど
それ以前に転売など反復継続行為の疑いがある物件を業者は媒介を受け付けない
勿論うちも受け付けない
短期譲渡期間が過ぎて理由付けできる場合は仲介するかもしれんが 協会に相談したらその結果を協会が所属してる自治体と併せて教えてね
たぶん担当者は名前を名乗らないと思うから
市町村教えてくれれば良いや 短期売買した個人なんて山ほどいるんだから検挙されて有罪になった例を一つあげればいいだけでは?
長文より1つのリンクだよ >>482
だから明日電話相談しようよ
何言っても納得しないんだろ?
それに地裁の小規模民事訴訟なんてリンクあるわけないだろうに、少し考えればわかるだろ 民事なわけねーだろw
基本的な法律用語もわかんねーくせに長文でダラダラ書いてホント間抜けだな 民事じゃないなら何なの?ん?
協会って行政がやってんじゃないよ?
とりあえず相談して結果教えてよ あー、このバカ業者って個人の取引も協会がなんか処罰できる権利があると思ってんだ
すげー脳味噌してんな >>488
で、民事じゃないなら何なの?www
権利は無くても指導はできれし訴訟は起こせるけどね?w
君は知識も無いから長文も書けないだろうし
とりあえず相談の結果教えてくれれば良いよw >>490
刑事訴訟の判例は今まで無いけどねw
少なくとも俺は知らないし
あったらそれこそリンク貼り付けてよ この業者さん民事と刑事の定義が全く理解できてないね >>490
懲役刑や100万越える罰金刑の判例ってあるの?無いでしょ で、反復継続行為に該当ってのは納得できた?
できないなら明日相談してね 民事訴訟で罰金、懲役食らうってマジかww
宅地建物取引業法第12条
1号
第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。
第79条
次の各号のいずれかに該当する者は、3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
2号
第12条第1項の規定に違反した者 刑事訴訟やってたら少しはリンクあるはずだもんねw
つか、業法の刑事罰なんてあって無いようなもんだろ?
判例があるとすれば反復継続行為をやった奴がいて業者に損害与えて業者に訴えられた民事でしょ? >>496
意味わからんw
懲役刑や罰金刑の判例が無いから刑事訴訟じゃないだろ?って話なんだが?
そんなん貼り付けて文盲か?馬鹿なのか?どっちだ? で、反復継続に関しては納得したか?って聞いてんだけど
どうなんだ?ん? 個人を宅建業法によって処分できるのは刑事事件としての起訴だけだってわからんのか
もう意地になってゴメンって言えないだろうからいいけど ったく、お前らが損しないよう親切に教えてやったらこれだ
別に俺としては転売目的でお前らが買った物件を転売できなくとも知ったこっちゃねーんだけどよ
親切心は素直に受け取っとくもんだぜ? >>500
だから反復行為を楯に起訴した例が無いって話してんだよ
あんのは業者が損害受けた民事だけだろが!何度言ったらわかんだよ じゃあ反復継続で捕まることないじゃんw
お墨付きありがとー >>503
捕まる捕まらないじゃなくて
媒介を業者が受け付けない→結果転売できないよ?
って初めから言ってんだろw つーか、お前らは捕まる捕まらないに論点置いてたのかよw
違法行為と聞けばこれだ
別に金損したきゃいーんじゃねーの?買ってリフォームしたら? 最後に一つ言っとくけど
エンド向けの築古物件買ってリフォームして転売してマジで儲けられると思ってんの?
金利安い地銀の担保評価つかんかったらどうすんの?もしそうなら買う奴おらんぞ?
配管もスラブ貫通型を交換できる物件か分からんのに?EVは大丈夫?交換終わった?
銀行から管理組合が借入れできる物件なのか調べた?
築古区分を調査報告書も手にしてない段階で転売考えるとかアグレッシブだよな
媒介云々以前の問題で俺ならできないわ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています