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不動産投資を淡々と語る10

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0540名無し不動さん
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2018/11/03(土) 12:13:16.72ID:???
>>524
短期間の融資で買うからね
売れなきゃ返済出来なくて倒産
0541名無し不動さん
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2018/11/03(土) 12:19:57.94ID:???
>>539
５年くらい前までなら総額３億円分以上持ってれば専業でいけたんじゃね
今だと売買相場上がって家賃は上がってないから最低でも５億円分くらいか
ただ借り入れなしの全部現金で買ってる人なら２億円分持ってればなんとか生活できるが
0542名無し不動さん
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2018/11/03(土) 12:38:06.35ID:58wdjdBW
サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！
～トラブルの防止に向けて金融庁・消費者庁と連携～
建物所有者からアパートなどの賃貸住宅を一括して借り上げ入居者に転貸する、いわゆるサブリースにおいて、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。

このため、平成３０年３月、消費者庁と国土交通省が連携し、サブリースに関する
トラブルの防止に向けて、サブリース契約を検討されている方及びサブリース
住宅に入居する方に対して、サブリース契約に関する主な注意点
消費者ホットラインに寄せられた相談事例及び賃貸住宅に関する相談窓口を
掲載した注意喚起を公表しました。

サブリース契約をするオーナーは、サブリースに関するリスクについて
自ら十分理解することが重要です。サブリース住宅の入居者は、
オーナーとサブリース業者の契約終了等による不利益を受ける場合があります。
0543名無し不動さん
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2018/11/03(土) 13:10:08.45ID:avOm2Alm
>>525
草食系大家にも２種類いて
利回り重視の人と資産価値重視の人

利回り重視の人は借り入れ増やしてできるだけ規模を大きくしようとする
地方や郊外の比較的築年数が浅い一棟買いが多い

資産価値重視の人は都心の築古区分や
土地値よりずっと安くかえるボロアパートとか
融資が付きにくい物件が多いので現金比率が高い

現状
都心区分が多い資産価値重視の人は大儲け
利回り重視の人は出口塞がれて身動きとれない
という感じ
0544名無し不動さん
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2018/11/03(土) 13:36:44.97ID:???
>>530
出口は一気にかなり狭くなったが
キャッシュで買えてれば問題なし
それ以外は家賃から初期投資分と銀行利息
を回収してるだけで意味ない。
0548名無し不動さん
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2018/11/03(土) 14:07:16.23ID:???
>>547
自分の投資用不動産の時価が１億５０００万くらい
借入金なし
空室期間、維持費考慮で年間４５０万くらい入ってくる
減価償却が１５０万くらいで不動産所得が年間３００万くらいだな

２億だと５００万強入ってきて所得が４００万弱くらいか
専業だとそれから国民年金、付加年金、確定拠出年金、個人年金、国民健康保険、税金払うと
年間３００万ないから貧民、底辺非正規なんかよりはぜんぜんマシだけど
普通の勤め人以下の生活しかできないだろうな
まあ専業じゃなく副業ならめっちゃ余裕だろうけど
0549名無し不動さん
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2018/11/03(土) 14:09:27.52ID:???
でも純資産２億で年間生活費３００万と言っても
こういう人は自己使用の住宅はローンなしなわけで
地方に住んで軽自動車に乗ってれば気楽に生活はできるわな
0550名無し不動さん
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2018/11/03(土) 14:40:41.28ID:6wr9o8Jj
時価１７００万円で、年収２１０万円上がるんだが。
0551名無し不動さん
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2018/11/03(土) 14:49:40.85ID:???
>>500
時価１７００万円で東京都港区や渋谷区だと築３５年超の２０㎡区分しか買えない。
家賃１００万弱、維持費２５万くらいだから空室考慮で６０万～７０万入ってくる感じ。
減価償却引くと年収４０万くらいだろ
0554名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:03:48.64ID:???
>>553
自宅もローンなしなら十分だけど
奥さんの性格によるんだよ。
女の人ってお金に余裕があると子供の教育費や住宅費に突っ込みたがるし。
0555名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:07:58.93ID:???
>>553
例えば時価２億分の投資用不動産＋地方の自宅を持ってたとしても
東京の投資用不動産が購入価格より５割以上上がってると
「儲けて売ろうよ」と奥さんがうるさく言う
売ったお金で地方に１億円の自己使用の家を新築でもされたら収入は半分になり
かつ自宅の維持費が数倍になる
あと子供を義務教育から私立に入れたがったり、子供の空いてる時間いっぱい詰め込んで習い事をさせたがったり
こんなことやってたらあっという間に収入ダウン、支出アップで一文無しになる
0556名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:13:51.60ID:???
相続資産なしでも高所得リーマンなら十分お金持ちになれる可能性はある
しかし実際にはお金持ちになれる人なんてほぼいない
奥さんが長期ローン組んで自己使用の住宅を欲しがったり
子供を義務教育から私立に入れたがったり
友達やご近所に良い生活をしてるところを演出したがったりで
いくら稼いでもほとんど全部使われてしまう
お金がないのなら仕方がないが稼ぎが良いのにこれをさせてあげないと
奥さんの機嫌が悪くなるから夫婦喧嘩したくないので奥さんの好きなようにさせてる夫がほとんど
0558名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:20:52.18ID:???
女性には道理は通じないからいくら説明しても無駄だしな
何度説明したところで「私の気持ちをわかってくれない」「私の気持ちを考えてくれない」と機嫌が悪くなるだけ
0559名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:32:25.92ID:???
>>548
時価2億　借り入れ無し　手取り500

このケースだと年間家賃総額いくらぐらいなるの？
もっと手取り残りそうに見えるけど
0560名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:41:56.78ID:???
>>559
常に満室で家賃総額が年間１１００万くらいかな
実際には空室期間、補修費用負担、機器の入れ替え、客付け費用など考慮すると９００万くらい。
管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険で３５０万くらい
で手残り５００万強
0561名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:44:40.61ID:???
2億で専業だと乞食と同じレベル
スーパーで半額弁当漁らないとな
0562名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:45:15.71ID:???
>>559
ただこれは港区、渋谷区、千代田区なんかの本当の都心の築古物件の話だから
売買価格は相場で動くので相場が上がればキャピタルゲインも狙えるし
建物償却して価値が減っていくということもない
0563名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:47:48.21ID:???
不動産投資本だと純資産1億達成で人生上がり不労所得で生きていけるって書いてある

純1億5000達成で手取り300万
純2億達成で手取り400万って嘘でしょ？
その倍はありそう
0564名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:52:28.44ID:???
>>563
>純1億5000達成で手取り300万
違う。手残りが４５０万くらい
生活費に使えるのが３００万くらいだ。
所得税をできるだけ少なくするために確定拠出年金はＭＡＸでかけてるだろうし
個人年金も年間１０万払ってるだろうし、国民健康保険も結構高いし。
0565名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:53:43.03ID:???
>>560
なるほど～
少し厳しい試算にも見えるけどそうなるのか～
退去無し、自主管理ならもうすこし上がるな
都心ならそこまで退去ないでしょ
0566名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:55:39.61ID:???
>>560
家賃総額1100万で時価2億つくかな？
いくら都心でも不動産屋の見積もり出してももっと低くない？
0567名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:58:56.11ID:???
>>565
自分の保有物件の時価は現在１億５０００万くらいだけど
購入価格は２００５年前後に約１億で購入してる
すでに家賃で８０００万弱受け取ってるから
含み益を合わせれば１億投資して２億３０００万くらいになってるよ
0569名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:13:54.61ID:???
時価なんてあてにならないよなあ～
平気で変動する
特に都心は振れ幅大きい
やはりインカム取りが手堅いなあ～。
0570名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:14:36.95ID:???
>>565
>都心ならそこまで退去ないでしょ
退去はあるよ。でもすぐに決まる。
ただクリーニングとか壁紙交換とか日程の関係で退去から次の入居まで２ヶ月くらい空くことも多い。
0573名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:16:08.80ID:???
純2億　家賃1400万　借り入れ無し　退去無し計算で年間手取り900万の不動産投資本あったからもっとウハウハかと思ってた

その本にはローン終われば税金修繕費払ってもだいたい家賃総額の2/3ぐらいが手取りになると書いてあった
0574名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:18:01.53ID:???
>>569
流動性が高いのは魅力だよ。
売りに出せばほぼ相場で必ず売れる。
地方や郊外だと周辺の取引事例はあるにせよそれに近い価格で売れる保証はないし
売りに出してもいつ売れるかわからないし
そもそもいつまで経っても売れないことも多いし
0575名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:18:26.98ID:???
>>555
投資家脳の女性と一緒になる
これも戦略の一つだよ…。
消費脳女を選ぶからそうなる
0576名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:21:05.21ID:???
>>574
地方郊外は問題外すよ
俎上にも上がらない

4大都市中心部は除く
0577名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:23:18.57ID:???
区分モノの融資は一棟に比べて額小さいから
融資出す。自己資金も小さい。
一棟が出口閉まったから
今後は区分が盛り上がるのは確実
0578名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:25:08.49ID:???
>>543
でも富山の著名大家たちは富山でアパマン建ててるけどまだ息してるよ？
0579名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:26:22.39ID:???
>>575
>消費脳女を選ぶからそうなる
本人は消費してるとは思ってない。
子供に教育費をかけるとか良い自宅を建てるのは立派なことだと信じてる。
そして自分は堅実だと思ってるから光熱費はケチりまくって不便な生活を強いるし食材もケチる（子供の食べ物は別）。
あと貯蓄性生命保険とかが好きだな。
0580名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:27:10.83ID:???
>>578
この先の話だから。
果たして買手が現れるかな？
買手は融資引けなくなった状況で
0582名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:29:24.71ID:???
>>579
あなたの妻への教育が足りないのかもね
資産の取得に金を振り向けるのか
消費でお金無くしてしまうのか
0587名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:39:03.63ID:???
都心～その周辺の築古戸建10戸、投資額2億、家賃月150万あたりが心地いい

それ以上数増やしてもいろいろ面倒になるし
0588名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:45:04.69ID:???
>>571
手取り600なら
サラリーマン年収800クラスだから超勝ち組だな！
0590名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:51:33.96ID:???
扶養家族の人数によるよな。
独身貴族はホント最強だと思う。
それなら手取り500でもやってける。
0591名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:53:44.56ID:???
>>589
東京では震災はリスクですけどね。
大地主は、話し始めて３分で「関東大震災」という単語が出てくる。
0592名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:55:58.59ID:???
>>589
知人の収益物件が地震で全壊したって話は聞いた。入居者亡くなってるから、全壊しなくても事故物件でそれはそれで問題だったと思うけど。
0593名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:57:03.76ID:???
地震で壊れても地震保険で補填しきれない新築と、倒壊して中の人間が死ぬ確率が高い築古、どっちもリスク高いな
0594名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:57:27.79ID:???
公務員嫁と結婚して子無し最強
医師＋専業嫁が雑魚に見える
0596名無し不動さん
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2018/11/03(土) 17:09:13.03ID:???
>>592
事故物件といっても自然災害や戦争なら仕方ないんじゃね？
そんなこと言い出したら下町はアメリカ軍の無差別爆撃で一般市民が数十万単位で殺されてるし。
0597名無し不動さん
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2018/11/03(土) 17:18:26.00ID:6wr9o8Jj
地震あったら、土地買い占めようと妄想するよね
でも、１軒目は現金でも、その後は融資だから、ノリノリの金融機関とセットだなあ
軽蔑されないようにしないと
0598名無し不動さん
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2018/11/03(土) 18:26:08.54ID:???
>>594
その嫁がわけわからん見栄やどっかから仕入れてきた財テクネタを持ってくる→嫁ブロック
0599名無し不動さん
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2018/11/03(土) 18:27:52.85ID:???
>>596
東京の下町＝太平洋戦争のこと？それはかなり前だけど、地震は10年も経ってないからまだ生々しいやろ。
0601名無し不動さん
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2018/11/03(土) 18:47:18.95ID:???
>>600
前年の税金分を使い込んでるだけじゃないか
ただの馬鹿だろうと

しかしスポーツ選手なんてほぼ馬鹿ばっかりなんだから
税金分は球団が預かって給料を渡すべきだろ

スポーツ選手以外だと漁師なんかも危ない
0602名無し不動さん
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2018/11/03(土) 18:56:16.70ID:???
>>594
医師は所得水準は高いけど生活水準も高いからあまりお金持ちはいない
年間生活費の１０倍以上の純資産を持ってればマシな方かと
例えば年収３０００万で税金１２００万くらいとして
生活費１２００万、貯蓄６００万だと
生活費の１０倍の純資産１億２０００万を蓄えるのに２０年かかる

それより教師夫婦で世帯所得１５００万で手取り９００万の家庭が
４００万で生活してたら定年までに１億５０００万くらいは蓄えられる
で二人分の平均寿命まで生きた場合の総年金額が１億５０００万くらいはあるだろうから
定年時に実質３億くらいはある計算になる
年間生活費４００万で３億なら実に年間生活費の７５倍だ
0603名無し不動さん
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2018/11/03(土) 19:27:57.04ID:???
医者、会計士、弁護士、商社、銀行、損保生保、有名企業社員これらは金持ちではない
無名企業のエリート社員、不動産投資家、株式投資家、有名企業役員、こういう人が真の金持ち、高収入層なのよ
20億以上の純資産と1億以上の収入を考えるなら上のような職を選んではいけない
0604名無し不動さん
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2018/11/03(土) 19:32:39.91ID:???
>>603
固定費をいかに低く保つかがすべてだよね
自己使用の住宅、無駄な教育費、必要以上に高価な自動車、貯蓄性生命保険
これらにお金を使ったら絶対に蓄財は無理
0605名無し不動さん
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2018/11/03(土) 19:33:06.25ID:???
雇われの身で金持ちはおらんよ
日本ではプロ野球ぐらい
0606名無し不動さん
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2018/11/03(土) 19:34:28.78ID:avOm2Alm
逆にケチってはいけないのが
医療費、必要な教育費、安全な食材
あとケチる必要がないのが
光熱費、旅行費用　など
0607名無し不動さん
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2018/11/03(土) 19:37:21.10ID:???
>>605
お金持ちになるのに所得水準はそれほど関係ないよ
プロ野球選手なんて金持ちどころか破産者の方が多いだろ
お金持ちになるのに必要なのは真っ当な生活習慣と正しい投資知識だ
プロ野球選手なんてその真逆
0608名無し不動さん
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2018/11/03(土) 19:41:15.46ID:???
>>603
地方だと公立学校の教師の中にすごい金持ちがいる
見た目も乗ってる車も普通だけどすごい資産を持ってたりする
もちろん家がもともと金持ちの人だ
0610名無し不動さん
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2018/11/03(土) 19:46:17.50ID:???
あと高価な車に乗るのは良くないが
お金が十分あるのに軽自動車に乗るのもやめた方が良い
事故の時に死んだり怪我をする確率が高くなるからね

自動車はある程度サイズが大きい車種の低グレードでハイブリッドじゃない普通のガソリンエンジンの車を
新車で買って乗りつぶすのが結局は一番安い
0611名無し不動さん
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2018/11/03(土) 20:05:20.79ID:58wdjdBW
賃貸不動産業界では、すでに物件の7～8割が「管理物件」と呼ばれる賃貸物件になっています。
ただし、ここでいう「管理」とはマンションのメンテナンスや清掃を定期的に行い管理人を
常駐もしくは巡回派遣している管理会社が行っている通常の「マンション管理」とはまったく別物の「管理」のことをいいます。
ほとんど何もしないのに「管理」と称してアパートやマンションなどの1室や1棟物を家主から「委託管理」と称して預かり
家賃の代行収受、入退去時の補修、入居者とのクレーム対応などを行うと称し、家賃の5％前後のピンハネを行うことをいいます
これが街の不動産業者の生命線といってもよい安定的な収入源になっています。現在では、家賃保証会社という存在が普及しており、
入居の際に入居者は保証料を払って契約済みゆえに、家賃滞納が発生しても「管理物件」の家賃回収は問題なく保証会社が対応してくれます。
また、入居者からのクレーム対応は、電話一本で専門業者に任せられますし、入退去時のリフォームにおいても、業者に依頼して処理し
かかった費用の2～3倍に水増しした金額を家主に請求すればよいだけです。
0612名無し不動さん
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2018/11/03(土) 20:07:53.98ID:58wdjdBW
「管理」と称しても、物件の見回りも清掃も行いませんから、家主が遠方に住んでいてチェックもできなければ
物件は荒れ放題で、ゴミが散乱していても「管理」が行われているわけです。長年賃貸不動産経営に携わる家主さんから聞こえてくるのは
「不動産業者に管理を任せたといっても、客づけするだけで、あとはほったらかし。
入居者のクレームなどにも迅速に対応せず放置プレイが続き、入居者が怒って家主に電話をかけてくるケースも少なくない」
というのですからとんだ「管理」の実態なのです。なにしろ、街の賃貸不動産業者はせいぜい従業員数も5～6名程度で
やっているところがほとんどです。それでいて管理物件が200～500軒もある
というのですから不労所得を狙ったあざとい商売になっているわけです。
0614名無し不動さん
垢版 |
2018/11/03(土) 21:40:00.96ID:???
4 名前：名刺は切らしておりまして[] 投稿日：2018/11/03(土) 18:40:02.76
不動産も不動産融資規制で売ることできない
これで表面上は不動産の暴落を隠してる
そして外資持ち出し規制されるわ
中国のバブル崩壊隠しもも限界がきてるな
中国はまだまだ大丈夫
アホかｗ
まさに崩壊の真っただ中だろ
0616名無し不動さん
垢版 |
2018/11/03(土) 23:54:05.18ID:???
>>555
うちの嫁だわ
独身１５００万のときより
嫁、子あり年収２１００万のいまの方が
ずっと家計苦しい
保険、持ち家、教育
で文句ばかり
0618名無し不動さん
垢版 |
2018/11/04(日) 05:09:42.14ID:unsBHPv2
>>555
うちは自宅を賃貸併用にして嫁と喧嘩になった。
何とか押し切ったおかげでローン返済が楽だ。
その代償に、今後の子供の教育に関する決定権は嫁に全部渡した。
0619名無し不動さん
垢版 |
2018/11/04(日) 06:14:13.97ID:aTFfpMP2
>>602
どう読んでも医師の方がお金貯まるじゃん
さらに医師のその年収なら、少し努力しただけ（奥さん共働きで少し節約しただけ）で6年で１億貯まる計算
0620名無し不動さん
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2018/11/04(日) 06:36:13.13ID:???
>>603
『医者、会計士、弁護士、商社、銀行、損保生保、有名企業社員』の高収入高属性から出発して、
節約しながら『不動産投資家、株式投資家』を兼ねるのがゼロから20億以上の純資産を築く王道でしょ

まあ20億は簡単ではなくて、投資で相当上手くやる必要があるけど
0622名無し不動さん
垢版 |
2018/11/04(日) 07:01:00.63ID:???
>>620
一番お金が貯まる職業は航海士だな。
神戸大学卒で日本郵船か商船三井に就職して外国航路の航海士になれば結婚するまではものすごくお金が貯まる。
0623名無し不動さん
垢版 |
2018/11/04(日) 07:06:22.05ID:???
１年のうちで４分の３くらいの期間は船の上だからお金を使いたくても使えない。
日本にいる間も給料でるし通勤しなくて良いから駅近に住む必要がないから首都圏でも郊外の家賃４万円くらいのワンルームで十分。
高い部屋借りてもほとんどいないんだから意味ないし。自動車持ってても使えないから意味ないので買わない。
２０代後半には年収１０００万超えるし給料の２割程度で生活できる。
0624名無し不動さん
垢版 |
2018/11/04(日) 13:04:20.97ID:???
最新の年収予想
かなり正確な年収予想サイトについて
予想年収350万円以下はヤバイぞ！
http://2ch-vip.net/ten10

ブラック企業判別（最新）
年収・男女比・サービス残業の有無など情報を現役社員が投稿してます。
しっかりと読んでブラック企業に騙されるな！
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2018年度版　リクナビネクストの裏技！
企業からスカウトが来る登録方法！
http://2ch-vip.net/tensyoku
0625名無し不動さん
垢版 |
2018/11/04(日) 13:21:24.25ID:???
エンドっていうtwitterのゴミ
わざとらしく略語使ったり、遠回しの表現、俗語、スラングばかり発信してのさばってる
twitterの中身はほぼスルガガー、西部信金ガ－とか第三者発信ばかり
このゴミ、何がしたいんだ？
0626名無し不動さん
垢版 |
2018/11/04(日) 14:59:22.92ID:???
twitterなんて所詮広告収入のための釣り針だろ
0629名無し不動さん
垢版 |
2018/11/04(日) 21:45:09.93ID:ozz2+Hf3
>>616
幸せな人生だね。うらやましい。
私は不動産投資でメガ大家などと持てはやされる連中の一人だけれど
気が付いたら58歳で結婚相手も見つからない。
見つからないというか、財産目当てで靡くなら相当いい女でなければ納得できない。
いくら金があっても孤独ほど辛いものはない。
欲に目のくらんだ欲深い奥さんがどんなにうるさくても
子供にどれほど教育費がかかろうとも、あなたは今の私より幸せです。
0631名無し不動さん
垢版 |
2018/11/04(日) 22:19:17.82ID:JzaZhI0a
>>629
ドンファン乙
0632名無し不動さん
垢版 |
2018/11/04(日) 22:34:46.92ID:???
>>620
医者以外はすべてAIに置き換わるっていうw
医者もロボットになるのかな～
0633名無し不動さん
垢版 |
2018/11/04(日) 22:53:28.13ID:???
AIは結局責任を取れないから助言ツールにしかなりえない
0634名無し不動さん
垢版 |
2018/11/05(月) 00:02:14.25ID:???
>>632
医者の診断作業は真っ先にAIに置き換わる分野だよ
あれほど人間よりもAIに適した作業はなかなかない
0635ネコタ
垢版 |
2018/11/05(月) 00:05:49.64ID:iVKoW2BI
ビジネスで優秀な人材育成する上司は何を教えているのか？
https://www.youtube.com/watch?v=apxtSqxjw08&;t=13s
マクドナルド伝説の店長が教える、最強店長になるために必要なこと
https://www.youtube.com/watch?v=0wMbR7JIeeQ&;t=3154s
「最強の働き方」長時間労働やノウハウよりも大切なこと
https://www.youtube.com/watch?v=JnMHbI1-e3E&;t=3606s
美容師の楽しさ再発見！やる気スイッチが入る働き方セミナー
https://www.youtube.com/watch?v=DGzXQT799oY
最高にかっこいい人生～本物と呼ばれる人は、何を大切にしているのか？～
https://www.youtube.com/watch?v=iOVe4t59F6k
もうダメだ…仕事が辛い時に乗り切るための３つの思考
https://www.youtube.com/watch?v=VEPf8viBpRU
視覚障がいを乗り越えた活法家
https://www.youtube.com/watch?v=6IuY_K3uFdo&;t=805s
0637名無し不動さん
垢版 |
2018/11/05(月) 02:30:31.41ID:???
隣人の確定測量にハンコをもらえない場合どうすれば良いんだ？
教えてください・・・
0640名無し不動さん
垢版 |
2018/11/05(月) 09:54:05.94ID:???
>>632
貧乏人『自分より高給な仕事はAIに置き換わればいいんだ。置き換わるはず（願望）』

現実『置き換わるのはより末端でより下位の労働者です』
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