不動産投資を淡々と語る 6

**名無し不動さん** · 2018/02/07(水) 06:43:25.53

前スレ
不動産投資を淡々と語る 5
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1512673055/

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 15:15:21.50

>>746
投資用に買うのよね？一般賃貸？
利回りどうよ？

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 15:19:23.42

>>748
茨城?

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 15:35:30.02

千葉じゃない

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 15:44:07.66

>>749
22…
>>750
投資用で表面4%くらい
頭金諸経費なし&キャッシュバック80万という条件で揺らいだ

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 16:30:09.78

新築を買うのはどうなんだろうね…
最上階角とかプレミア付いてないと⁇?だな

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 16:37:01.82

>>754
自分も新築ありえないと思ってたんだが
北千住周辺がじわじわ人気化しそうなのと
近くに理科大の移転が決まったから10年後あたりを出口に考えれば悪くないのかなと
まぁやっぱリスキーか

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 16:50:02.51

ttps://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/1275191/show.html

一応こういう出物あるしやっぱりわざわざ新築で買うメリットは薄いかも

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 16:53:20.11

常蛮線w

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 17:49:03.06

https://ramap.jmc.or.jp/map/touch/#lat=35.870847680873254&;lon=139.88822575797255&z=9&b=std&s=0,0,0&c=airsurvey_20171116_dr

311から7年経ったけど、放射線の
影響、まだまだ残ってるね。

関東は茨城はほぼ全域。
千葉は房総半島地域以外、かなりの
面積が未だに影響有り。

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 17:51:27.65

やべえな
銀行は韓国系じゃね？
中間省略登記の保存で中間者から80万貰えるやつだwwww

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 17:52:00.36

綾瀬の件ね

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 18:07:31.91

>>759
イオン銀行って韓国系なの？ｗ
普通に売主からの決算期サービスだよ

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 18:19:09.82

売主物件ならよくあること
俺も他社のほうが条件いいっすねーって揺さぶったら代表の人にポケットマネーで50万乗せますって言われた
断ったけど

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 18:24:42.66

イオンなのか
じゃあ大丈夫かも
念のため登記簿取って契約上の売主と
所有者が一致してるか確認したほうがいい

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 19:16:06.76

自宅とアパートを３棟保有してる父親がいます。ローン残債なし。
節税対策を３つ述べて下さい。必ずキャッシュフローという言葉を使うこと。

父親は５６歳。母親は５２歳。子供は長男が３２歳（賃貸マンションに居住中・子供１人）、
次男が２８歳（分譲マンション保有でそのマンションに居住中・子供１人）

優秀な不動産投資家さんなら３分で答えられますよね？＾＾

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 19:17:57.58

参りました。
正解をお願いします。ー

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 19:18:07.12

>>764
ネタはネタスレに書いてよ

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 20:20:32.34

キャッシュバックって結局ただの値引きで、その分オーバーローン組んでるだけでしょ？
諸費用も住宅ローンに組み込めるから、諸費用サービス分を値引きして渡してるだけだよ。
車のローンとかあれば、住宅ローンで借り換えできる。

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 20:26:47.86

>>763
違ってたら何か問題ある？重説には絶対記載してるんだから、隠す事は出来ないよ。
金額や条件に納得してるなら何の問題も無いと思うよ。

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 20:32:31.70

>>767
物件価格は銀行評価だからいじれないし今はオーバーローンなんて認めてもらえないよ
だから業者は直接値引きするんじゃなくてキャッシュバックの形にするんだよ

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 20:39:06.91

>>769
オーバーローンの意味は同じだよ。キャッシュバックしてる時点で、物件価格の満額を借りる事自体がオーバーローンだよ。
銀行にキャッシュバックしてもらう事は言わないでしょ？言ったらローンをその分減額されるよ。
どんな形でも値引きがある時点で、値引き後が物件価格。それ以上借りたらオーバーローンだよ。

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 20:42:48.71

ちなみに今も昔も新築は物件価格が決まってるから、諸費用ローンはあってもオーバーローンは出来ない。
中古だったらリフォーム代とか含めて売買契約書いじる時あるけどね。

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 21:05:42.63

>>770
融資査定上の話じゃないのか？

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 21:19:00.66

>>772
新築なら値引きを言わない限りは価格表通りだよ。新発売時に査定を通した融資提携銀行もあるし。
売れ残り新築マンションでも築二年以内はわざわざ物件毎に査定しないよ。価格表までで、返済比率が合ってれば貸してくれる。

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 21:26:18.73

だから物件価格満額借りて、値引き分をキャッシュバックすれば、それがオーバーローン。
もし車のローンとかがあって、返済比率オーバーで借りれないときは、車のローンを返す条件付きでローンを通して、
融資実行前に業者が車のローンをキャッシュバックの値引き分で立て替えて返済し、ローンを実行させれば車のローンを住宅ローンに借り換えしたのと同じ。

**名無し不動さん** · 2018/03/11(日) 21:47:35.89

>>771
やればできる
方法は秘密

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 06:12:23.50

六本木ヒルズに
格安で住んでみた
不動産のアービトラージ.

物理儲け

で検索

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 10:38:53.91

>>768
一致してないてことは、中間省略登記といって
間に転売業者がいくつか入ってるてことよ
最初の売買価格は2000万もしてないと思うよ
面積も20㎡前後だろう

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 11:49:59.06

>>777
だから、中間省略登記って登記代を節約するために法律でみとめられてるんだから、金額や条件に納得してるなら何か問題ある？
間に何社入ってようが、どれだけ抜いてようが、自分が納得してる金額や条件なら何も問題無いじゃん。
そもそも中間省略が入ったら新築扱いじゃないんだから、銀行が物件査定するよ。それで満額査定されてるんだから、常識外に安いわけじゃない。
業者を儲けさせて悔しいって気持ちだけなら、不動産取引は個人売買だけにしたほうがいいよ。

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 11:51:46.16

間違った、
常識外に安いわけじゃない→常識外に高いわけじゃない

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 11:54:09.79

>>778
そうそうこのノリが不動産営業って感じ

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 12:07:46.80

>>777
そもそも、デベロッパーが在庫処理の為に販売会社に中間省略させる事なんかざらにあるよ。
この人の場合、コンプライアンス上売主の会社がキャッシュバック出来なくて、販売会社にさせる為に中間省略した可能性もあるよ。
親会社が決算上値引きできなくて、系列会社に定価で販売して、中間省略で値引き販売させることもある。

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 12:11:33.36

>>780
嫌なら、魚は漁師さん、野菜は農家さんから買ったほうがいい。
原価率考えたら、外食も出来なくなるよ。不動産業ほど原価率の高い商売ないよ。

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 13:47:51.30

いやいや
ワンルームなんかで買うエンドユーザーなんて
みんな騙されるわけだろ
500万以上中間マージン乗っけられた価格でな

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 13:49:10.62

魚は釣り、野菜は家庭菜園　不動産は時効で取得？　

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 14:04:24.57

業者に勝てるのは競売。
とんでもない額で落とされる

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 14:07:56.92

>>783
二割抜かれても原価率は80％だよ。飲食店なら原価率4割でも良い所。

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 14:51:13.12

原価率7割超の物件なんて見たこと無いわ

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 16:05:33.72

>>787
今時新築マンションなんか粗利20％以下だよ。

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 16:24:03.15

>>787
利益を３割以上も抜ける物件をどうやって仕入れるの？
そんな事出来るなら、仲介って職業は無くなるよ。
手数料は両手でも6％＋１２万円しかないんだから。

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 17:01:18.48

割高でも買わせる方法がある
例えばサブリースで家賃保証とかね
3割以上抜ける

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 18:08:53.65

流行の詐欺だね

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 18:22:55.24

サブリースって需要あるの？
以前話聞いた不動産屋は「うちが美味しいだけなのでお勧めしませんｗ」って言ってたぞ

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 18:26:10.49

需要あるんじゃないの
大東建託とかかぼちゃとかあんだけやられてるオーナーいるんだから

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 18:29:42.67

要は期待値の低い保険と同じようなもんだよね
利回りを求める投資ではなくなる

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 18:51:03.63

>>792
まともな不動産屋はそう応える
利回りしか見てなくてリスク分かってないからなんだよな
日本の土地不動産はべらぼうに高い、国土を守るためか知らないけれど高い
不動産投資するなら自分は間違いなく海外の物件だわ

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 18:59:32.94

サブリースならたとえ空室でも入居率の数字を上げられる

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 19:03:34.47

「妻には話せなかった」シェアハウス投資で破産危機
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/ann?a=20180310-00000031-ann-bus_all

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 19:19:31.08

>>792
物件価格より偽のCFを信じるアホを騙すのに役に立つ

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 19:21:19.57

>>798
どういうこっちゃ？
サブリースのほうがCF落ちるやろ

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 19:26:11.69

逆ザヤサブリースで高い物件買わせるためかな

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 19:42:04.19

>>800
逆ザヤとかあるんだ
サブリースを勧めてくる業者はいたけどどうやったらそんなのに騙されるのか分からんな

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 20:09:23.49

今は敷金が低い傾向だから警戒する人多くなったけど、以前は地上げられ屋も多かった。

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 21:22:34.99

>>786
飲食は単価と人件費を考慮すべき。そして購買（利用）頻度を含めて価格競争に晒されてるんだぞ。
原価率の意味合いが違う。

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 22:43:51.37

キャッシュ800万円ある。
残債ある投資物件３つ
１) 2.2% 残債500万円
２) 2.47% 残債600万円
３) 3.9% 残債4000万円

どれを返済する？
１)か２)一括返済して共同担保として次の物件に備えるか、３)の負担を少し減らすか。３)は三井住友LFなので繰越返済の手数料高いのが痛いが。

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 22:59:18.78

>>804
どれも返済しないで現金で持つ！

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 23:08:38.35

3.9ってスルガかよ

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 23:10:07.71

金利高いな

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 23:25:26.94

ネタはネタスレでどうぞ

**名無し不動さん** · 2018/03/12(月) 23:27:29.89

>>804
1か2の銀行に一括返済する代わりに3を安い金利で借り換えできないか相談する。

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 04:29:39.87

>>804
2を一括返済、余った金で3の借替え手数料に。

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 06:47:28.62

CF回ってるなら繰り上げの必要なし
金利交渉するか
もう一戸買い進めなよ

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 12:29:59.64

色々なご意見ありがとう！
>>805
それもアリだよね
>>804
再建不ゆえLFで手っ取り早く借りたけど、借り換え出来るなら越したこと無いよね。ちと聞いてみるわ！
>>810
1ではなく2を先に返済するのは2の方が金利高いからだよね？
>>811
CFは回ってるけど、3の金利が上がる前に手を打とうかと。

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 12:31:24.44

自分に返事しちゃった。。。
上の>>804は>>809宛てね！

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 17:10:32.37

家賃収入が年間600万円
返済が年間500万円
固定資産税年間80万円
税金、社会保険、国民年金保険　年間計70万円
キャッシュフロー年間マイナス50万円

完済まであと10年　→　500万円の持ち出し

さらに家賃が下がり続け金利が上昇したら・・・
もうだめだ、売る！

始めた時に言われたことは

働かなくてもお金が入ってきますよー
サブリースですから安定収入が約束されますよー

全部ウソだった

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 17:26:56.76

どこの業者？

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 17:50:16.08

>>814
流石に最初の見積もりが酷すぎね？

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 18:18:03.93

>>815
聞けば誰でも知っている所とだけ

>>816
最初の設定では家賃収入が今の3倍だった
サブリースだから安定収入が約束されるはずだったが
これがスタートから約10年で破たんした

竣工時から満室にならず、その後も半分近くは空き室だったが
驚くべきことに家賃はきちんと満室分振り込まれた
正直、これで会社がやって行けるのか不思議だった

しかしこのからくりは、オーナーに建設費の倍の金額で住宅ローンを組ませ
半分をその会社が持って行き、サブリースの赤字分の補てんに使うというものだった
ある時、強硬な屋賃下げ交渉が入り条件を飲まなければ解約と脅された

1/3になった家賃収入で建設費の倍額で組まされたローンを返済する地獄
利回りに釣られて踊らされた結果なので自業自得

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 19:01:19.81

なんかどっかのレオパレスで聞いたような話だな

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 19:07:27.43

せめてほかと比較しようよ

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 19:09:28.74

>>814
またお前かw
ネタにしてもつまらない

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 19:48:59.52

太陽光発電やっときゃよかったのにねえ

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 20:01:41.05

これからは個人で原子力発電でしょ

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 20:42:22.00

>>817
だったら家賃下げても満室になれば大丈夫じゃん。サブリースやめて自力で満室にすれば？

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 21:09:02.72

>>818
違います

>>820
またお前って・・・
やはり同じような境遇が他にもいるんだな

>>821
余計深みにハマるわ

>>823
そうしたいのは山々ですが巨額の残債をかかえての長期ローン返済を考えるととても冒険できない
完全に会社にペースを握られている

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 21:15:15.77

正直言って、サブリース一括カリアゲみたいなのって>>814みたいなことになるんだろうなって
容易に推測が出来るから手を出さない。手を出さない人が多いから実際に最終的にどうなるか
ってところまでは体験した人が少ない
そういう意味では貴重な存在なのでどうぞいろいろぶちまけて欲しい

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 21:23:15.65

>>825
後出しジャンケンになってしまうが、今思えば不動産投資をやってもいい人というのは
年収1500万円以上のリーマンで、所得税を200万円以上払ってる人が
赤字経営で所得税還付を受けながら最終的に資産を手にするコースが必勝パターンだと悟った

絶対にやってはいけないのは黒字なのにキャッシュフローがマイナスという企業で言えば黒字倒産コース
私が辿った超馬鹿コース

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 21:24:40.08

俺持ってるのも地方に数万のボロアパートで満室になることなんか無いけど、何でそんな破綻まで行くのか、すまんがわからん
しかも俺どっかのスレで話題の積和だし、それを以てしても金で悩む事は無いけどな

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 21:30:07.59

>>827
実際の建築費の倍額で住宅ローンを組む返済計画が問題の本質だと思っている
適正な建築費でローンを組んでいれば返済が終了していているので何ら問題は無い
いくら空き部屋があろうと家賃収入のほとんどが利益になるのだから

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 21:34:22.65

2倍でよくローン審査通ったな

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 21:34:23.96

損切りも難しいですか？
売ったとしてどのくらい？
黒字でCFマイナスてのがちょっと分かりにくいです

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 21:39:07.06

そもそも家賃下げても満室にならない場所で建てるのが間違いだよ。一括借り上げなんか長期の保証無いし、初めに購入させる為の餌なんだから。
今が半分しか埋まってないんだったら、家賃３割下げても満室にするべきだよ。今の入居者の手前があるから、フリーレントとかで帳尻合わせればいいよ。
まずは近くの賃貸屋に相談に行けばいいよ。一括借り上げより、普通に管理させればいい。

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 21:48:59.77

>>829
地銀はグルだからこんなんでもフルローンが余裕だった
今は厳しくなったそうだが

>>830
何社かに見積もってもらったが、利回りで買ってくれるところは皆無だった
売却する場合、原則として土地の価格しか評価されず、建物は解体前提となるので
売価 = 土地価格　－　建物解体費用　となる
そして残債が売価より大きいので、キャッシュフロー同様、こちらもマイナスになってしまう
損切りも不可能な状態

>>831
建てたころは周囲に賃貸物件がほとんど無かったんだよ
それが今は築年数の浅い賃貸物件だらけになってしまった
この状況では家賃を下げる他ない

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 21:51:18.77

ひでぇなそれ

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 21:59:50.79

自分で考えられない人が手を出すと悲惨なことになるという典型例だな・・・

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:05:19.98

>>833
最も酷いのは
うちの物件の周囲に築年数の浅い賃貸物件を建てまくったのが
自分が建てたのと同じ会社ということ

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:07:00.67

>>834
その中傷は甘んじて受け入れる
結果としてその通りだから

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:09:06.61

>>834
恥を承知で言ってんだからあんまそういうこと言ったんなよ
傍から見てても気分悪い

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:09:13.22

俺も最近業者に勧められるがままに中古区分フルローンで購入したド素人だが流石にサブリースは選ばんわ…そもそも投資にならないじゃん

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:14:36.91

てかネタだろ
倍額でローンなんてあり得んし

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:14:50.70

>>838
このスレでそんなアホいないでしょ
ネタはいいからｗ

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:14:50.99

ぶっちゃけ銀行員も社内規則守った上で
相手が不正してオーバーローンして
不良債権なってもどうでもいいからな

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:15:58.89

>>838
今の会社はサブリースでないと客付けをまともにやらない事が分かりきっている
サブリースであることが客付けのモチベーションになっているので何とか入居者がいるのだ

本当は会社を変えたい
しかし、巨額の残債をかかえたローン地獄では思い切った事が何一つできない

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:18:34.51

ローン倍額とか家賃1/3とか本当か？

ローン金額、部屋数、当初のサブリース金額はいくらなんだ？

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:20:12.45

>>828
不動産投資で利益出してどうすんだ？w
本業の利益消すためにやってんだから赤字にしないと本末転倒だよ
本業の収入で銀行はなんぼでも金貸してくれる
CFがゼロで決算上赤字が理想だろ
最後に残った土地を売却して残債0

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:20:55.71

>>843
厳密に倍額の1/3かと言われれば若干の誤差はあるが
バクっとしたところではそう考えてもらっても大差はない

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:21:16.93

借り入れ8000万ぐらい？

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:23:19.09

>>844
そう、それそれ！それが必勝コースだと今は完全に理解している
自分が辿ったのは絶対にやってはいけない負け組のコース
何を言おうともう戻れない

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:23:56.09

>>846
桁が違う
2億

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:24:51.24

>>845
家賃収入が年間1800万予定だったのか？
金額の割りにずいぶんでかい物件だな

**名無し不動さん** · 2018/03/13(火) 22:26:10.18

>>848
30年前に買ったのか？