【相続】大東建託オーナー会 6【農地】
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ここのアパートは大半がツーバイフォー木造。
オーナーは大半を借り入れで建てる。
最初のうちは借上げ賃料から返済して固定資産税払ったら残りは利益。
ここがマジック。
減価償却がでかいから地方なんかは税法上は赤字にもなるから所得税、住民税はなし。
ただ、22年過ぎたら償却は終わり。
返済後は手残りなんて部屋数あたり2～3万くらい。
そこから固定資産税払って、おまけに所得税、住民税まできたら手残りなしか、わずか。
更に家賃下げかくれば持ち出しの不良債権になりうる。
そして返済は30年から35年続く、追い打ちをかけて金利が上り返済額も増える。
日本始まって以来最低水準の金利が今のままのわけがない。
まあ、自己資金そこそこ入れてれば別だけど。
そもそもアパート、借家なんてのは一昔前は金持ちが大半を自己資金で建ててたんだからね。 【破産】レオパレス21の専属下請工事業者 （株）エムエルエー(奈良)が破産
（株）エムエルエー（TSR企業コード:620112379、法人番号:2150001000346、奈良市七条町東浦3－1、
設立平成3年6月、資本金2000万円、掃部彰一社長）は5月7日、
奈良地裁へ破産を申請し5月18日、破産開始決定を受けた。
破産管財人には馬場勝也弁護士（わかくさ法律事務所、
同市登大路町5、電話0742－26－3733）が選任された。
負債総額は6841万円。
設立以来、賃貸用アパートの建築・管理を手掛ける（株）レオパレス21（TSR企業コード:291293581、
法人番号: 3011201000900、中野区）の一次下請として展開。ほぼ同社一社を受注基盤として材料支給のもとで
建築工事を手掛け、平成21年3月期には過去最高となる13億2244万円の完工高を計上していた。
しかし、リーマン・ショックによる市況の悪化で、レオパレス21が建築請負から
賃貸事業をベースとしたビジネスモデルへ転換したことなどから、主に関西地区での受注が減少し、
22年3月期の完工高は2億7168万円にまで低下。近時は実質的に代表者一名での運営となり、
同社以外からの受注確保にも努めていたが業況は改善せず、今回の措置となった。
6/1(金) 14:55
東京商工リサーチ
https://this.kiji.is/375164942439302241 「レオパレス21」グループの下請企業実態調査
レオパレス21グループ下請先は4173社
～ 都道府県別では東京、埼玉、大阪の順 ～
http://www.tdb.co.jp/report/watching/press/p180506.html
はじめに
賃貸アパート大手のレオパレス21は29日、
1996～2009年に建てられた同社施工のアパート物件の一部において、
建築基準法に違反の疑いのあるものが発見されたことを公表した。
延焼防止や遮音のため天井裏等に設置が必要な「界壁」と呼ばれる仕切り壁が、
未設置ないし施工が不十分であるものが発見された。
物件オーナー側からの指摘を受けて発覚したという。会社側は「全棟調査を進め、
補修工事を行う」としているが、今回の施工不備発覚により、
入居者、物件オーナー、下請企業などに一定の影響が及ぶ可能性がある。
帝国データバンクは、企業概要データベース「COSMOS2」（147万社収録）の中から、レオパレス21グループと直接、
間接的に取引がある下請企業（一次下請先、二次下請先）を抽出し、都道府県別、業種別、年商規模別に集計・分析した。
レオパレス21グループの下請企業実態に関する調査は、今回が初めて。
■調査対象は、レオパレス21本体のほか、同社の2016年度・有価証券報告書に記載がある連結子会社で、
建築請負事業を手がける、もりぞうの計2社とした
■抽出条件は、建設、製造、卸売、サービスの4業種＜食品、繊維などレオパレス21グループの本業と関連の薄い業態は除く＞で、
資本金3億円以下の企業（個人含む）を「下請先」とした
■レオパレス21グループの複数社と取引関係がある企業については「1社」としてカウントした
■取引の有無、売上高、所在地は最新のものとしたが、弊社調査後に変動している可能性もある 調査結果
1 レオパレス21グループの下請企業の合計は全国で4173社（一次下請先528社、二次下請先3645社）判明した。
これらの一次下請先、二次下請先の総従業員数は18万6354人
2 都道府県別に見ると、「東京都」が742社（構成比17.8％）でトップ。以下、2位「埼玉県」（351社、同8.4％）、
3位「大阪府」（327社、同7.8％）の順
3 業種別に見ると、一次下請先では「建築工事」が65社（構成比12.3％）で最多。
二次下請先では、「土木工事」が185社（同5.1％）でトップ
4 年商規模別に見ると、「1億～10億円未満」が2247社（構成比53.8％）で最多。「1億円未満」（707社、同16.9％）と合わせ、
全体の約7割が年商10億円未満の中小企業
http://www.tdb.co.jp/report/watching/press/pdf/p180506.pdf >>639
ケンタだからな、概ね、そんなとこだ罠
建てて十年後から後悔と懺悔の日々が始まる かぼちゃの数年で詰むのと、立地が悪く10年以内に詰むのとかと比べたら、10年持つだけ優良じゃん。 東急田園都市線急行停車駅青葉台駅徒歩８分で全４戸中３戸空き物件、築６年
https://e-heya.kentaku.net/detail/300000210000658004391/
築１０年経過したら、かぼちゃの馬車と同じ運命と思われる。
余命４年
かぼちゃの馬車の立地は大東建託平均より遥かに上 ↑どっちかっつーと、あざみ野 １丁目の５月新築の空きのが気になるわ。 >>651
それそれ。
確か新築3ヶ月は大東が俺様が家賃頂きなっとかいって持ってくはずが空振りでやんの。
うちの地区じゃ新築で即入居可が全部とかさすがに見たことないけど、入居始まってから3ヶ月分もってくのかね。 大東建託にアパート住民の町内会費を家賃と一緒に集めてくれるように１０年以上前から頼んだ。
ところが実際には家賃のみを徴収していた為、大家である私がアパート住人の町内会費全額を負担させられていた。
それどころか町内会の入会金まで大家負担になっていた。
さらに駐車場の料金を大家に無断で無料化して実質、家賃の値下げもしていた。
このためアパートの家賃収入は減る一方。
大東建託は大家の同意なく傍若無人に勝手な管理を断行している。 駐車場の話、前にも有りましたが。
町内会入会金と書いてあったのでそんなバカな話と思い調べてみたらびっくり。
入会金20万円なんて所があるんですね、払って入会しないと村八分になるそうです。
払うのが当たり前とどや顔で？長々と語っている人もいました。
彼方の所もそんなド田舎？ですか
私の所は町内会ありますが自由です（会費年額2400円だけ）
両隣は入っていません、勿論アパートの住人はだれ一人入会していません。 法律上ということなら管理会社が入居者から町内会費として徴収した金を
他に流用して運用しても何ら問題はない
もしこれが罰せられるなら市民税をリーマンに投資して破綻した地方自治体の
責任者は死刑だろうが昨日も女子大生を宴会に誘って尻を触っていた
市長さん、あんたのことですよ そういえばサッカー日本代表のチケット貰った人いる？ アパートは供給過剰なのに何故建てる。
人口は減ってる
周りの現状を見て最適の方法を考えるなんて言ってるわりに、アパートを建ててるじゃねえか とても筋が通ってて論理的に正しいと思うんですけど日本人の半数以上が国内需要向けの仕事に従事していて定年まで働くことを(ステップアップして外需または国外にて勤務を考えているのはごくごく少数派)考えて生きてます。
そうすると国民の過半数は先が見えてないアホということです。
アパートは途中で売ることも可能ですが50歳を超えて何も準備せず外需向け産業に転職は極めて難しいと思われます >>660
老朽化で消えるアパートの方が多いから供給過剰じゃないよ 空室率0%になるんですね、迷いが消えました、建てますアパート。
>>662さんはどこがお勧めですか、
サラリーマンでもの死の件ですかね、頭金要らないし。 >>663
どんなに良い立地でもゼロはあり得ない
必ず入居者の出入りは起こるし、空室率4%でも満室に近い値と言われている
まあ大東で借り上げてもらえば空室率0%になるけどな
おすすめは大東建託かな 大東建託発祥の愛知県だけど、築年数20〜30年クラスの建物てアパート名の横に赤丸の大東エンブレムが付いてるの、家賃が折り合ってるからか案外空室無いわ。
まぁ立地が悪く空室だらけなのはとっくに解体されてるからかもだけど。 新築だと１部屋はモデルルームにするんだろう。
他の空いている部屋は、大東建託の子会社の社員を入居させている 家賃の15%だけですか、管理費は大家の収入ですか。
年に約2ヶ月分の家賃が入らないと言う事ですよね。
10年で20ヶ月、30年で60ヶ月空き部屋だったって事に成りますね。
大家やってます、29年に成ります、自己管理です。
募集は不動産会社にお願いしてます。
家賃は上がってて下がってですが新築時家賃より高いです。
ここ５年程礼金無しです、更新料はいただいてます。
計算違ってるかな、何処で間違えたんだろ。
10年で18.25,30年で54.75か月、４年と半年分ですか。
30年間の安心料と考えれば安いですね。
2DK4部屋2棟だからやっていられるんですけど。 これからの若い人達は持家ではなくて賃貸を選ぶ時代
よって賃貸需要はまだまだ伸びます
むしろ足りなくなる公算が大きい
よって今から賃貸業を始めれば
まだまだ勝ち組になれます
安心・安全・安定のＤＫセレクト
８万人のオーナーを伍する大東建託が一番っ! >>667
30年後に大東建託があると思いますかｗ？ >>667
15%の内訳は管理費5%クリーニング代1%家賃保証4%修繕費5%だな
1棟8戸の一般的なアパートの修繕費は30年間で1530万円。
一部屋の全国平均家賃が58000円。
1530万円÷（58000円×8戸×12ヶ月×30年） 普通にやると修繕費だけでも9%の積み立てが必要だが、建託では5%で済むのでおトク >>675
大東建託がらみのリフォーム屋でやらせて基本的な修繕だろう 大東建託がらみのリフォーム屋は
安し早いうまいの三拍子ぞろいの熟練超スーパー職人集団
任せて安心、託して安全ＤＫセレクト >>667です
修繕費
業者工事
外壁塗装160万×2 320万円
流し台交換×１ 7万円
大家工事 （ほぼヤフオク購入）
洗面台交換×１ 2.7万円
浴室換気扇スイッチ×３ 3600円
トイレスイッチ×1 1000円
換気扇×１ 2500円
ドアクローザー×1 5000円
戸車交換× 一個 320円
網戸張替
網戸戸車交換
下駄箱 1900円（トレジャー）
電気代 700円/月×2 大東建託もレオパレスのように悪事をバラされて
社会的信用を失墜させたらよいのに・・・
個人的に共振マンションで騒音源の濡れ衣を着せられて
嫌なおもいをした記憶が拭えん http://www.kinyobi.co.jp/
6月22日
(1189)号
大東建託の闇を追う（上）
相次ぐ自殺の背景に社員追い詰める経営手法 三宅勝久 TVや週刊誌やスポンサーでもあるから大東はなかなか大手では追求しないのかな
大東建託の内幕 〝アパート経営商法〟の闇を追う
http://amzn.asia/gru8qNu https://mobile.twitter.com/mikumo_hk/status/1010029623688638469
どエンド君
@mikumo_hk
『大東建託の内幕 〝アパート経営商法〟の闇を追う』（三宅 勝久）を読みました。死に体のレオパレスは叩けても、盟主である大東建託に手出しできるメディアはないですよね。
同時代社というちいさな出版社で、大東建託から「出版の是非について慎重な対応」を求める内容証明が届く中で発売されました。
午後2:20 · 2018年6月22日
5,525件のリツイート
4,991件のいいね どエンド君
@mikumo_hk
建託士側の労働環境ブラックぶりが凄まじいです。毎日初訪35件、再訪7件、夜訪5件必達。地主をまちぶせし、
GPSで24時間移動を監視され、成績の悪い建託士は研修送りにされて立木に向かって100回謝ったりするんですよ。東建の何百倍もきつい！
極め付けは松本支店の社員が、アパートを建てそうで建てない地主に腹を立て、ハンマーで殴って瀕死の重傷を負わせた事件。
厳しいノルマとプレッシャーから、自ら借金して立て替えたり、顧客のお金を騙し取って資金繰りしたり、だんだん正常な判断能力が失われていく様子がよくわかります。
血まみれの地主と家族を置き去りにして、社用車で逃走中にパトカーに停められて緊急逮捕。
逮捕直後にこの社員が語った言葉が「会社のノルマから解放された一種の解放感があります」。完全におかしい。地主はおとなしくアパート建てよう。 >>683
採算取れなければ、アパート増築せえへんわ ＞ 既存オーナーでも >>685
全額借金またはオーバーローンの土地持ちが大半
オレもオーバーローン組ｗ >>683
今日みたいな暑い日に、ちゃんと基本行動やった奴なんているのか？
どうせ再訪の時間なんて大多数がコンビニに車止めて寝てるんだろう 大東建託の内幕は大東が買い占めでアマゾンでベストセラー入り >>690
大東たるもの、そんな自殺行為はしないよ
増刷されて悪評が広まったら困るだろ レオパレスもうるさいオーナー個別に解決しときゃ良いのに、見誤って大事になってる感じ。 すぐ売れるはずがない 買い占めしてるな 重版しても買い占める MIYAKE,Katuhisa
@saibankatuhisa
品薄でご迷惑をおかけしています。『大東建託の内幕』増刷決定しました。
午後2:55 · 2018年6月25日 朝礼で営業社員だけ集められて「週刊ダイヤモンドを買い占めろ」というお触れが上司から出ていましたよ――。
大東建託現役社員の佐々木信介さん（仮名）は、苦笑しながらそう打ち明ける。
https://diamond.jp/articles/-/139135 >>698
逆に買う必要は無いと俺は言われたけどな
どこの支店だ 母親が亡くなり父母共有名義だった事業用定期借地の土地の相続税評価格が一億円を超える事が分かった
母親名義の分を父親名義にしても父親が亡くなった時の相続税が莫大になるので
今回自分が相続する事にした >>701
事業用定期借地
いい土地をお持ちですね。
ど田舎で使い道のない土地を
その３倍の評価で相続した私
からすると夢のような響きの
土地です ま、二億三億の資産を数人で割るなら、全部土地でも張り切って借金こさえて対策する程でもないだろ。 相続人が１人、親の兄弟に孫がおらず
子供を養子に狙われ、唯一の収入源の
貸駐車場は半分近く空いてきて、そこ
にアパート営業が群がり、面倒な親戚
から訳の分からない投資を勧められて
毎年役所から送られてくる固定資産税
の明細は地番が多すぎて１通の封筒で
収まらず、これ以上駐車場が空くと
固定資産税がまかなえなくなると悩み
夏は草刈りに勤しみ毎朝５時半に起き
てど田舎から会社に通う
これを子供に引き継ぎたいとは思えま
せん サブリースで建ててしまってローン返済済みだが、空き部屋複数・大東から建て替えろと脅され続ける物件…建て替えれば2億、潰せば数千万。
こんな状態で子供に相続するのは本当申し訳無い。 年１００万円以上の固定資産税
相続の度に１から３千万円
土地があるため遠距離通勤
週末は草刈りの日々
複数の町に土地があるため
町内会費、行事の参加多数
まだ貸駐車場で固定資産税
まかなえている当家はまし
草刈り大変でしょう、固定
資産税大変でしょうと、
アパートで騙される周りの
地主の気持ちもわからなく
はない >>707
都市部の農家さんは0一つ多くて、諦めてる人が多い
騙されるも何も、持ってる土地だけ建てても解決出来ない >>709
田舎の駐車場の良いところは路線価が
坪１０万円でも１台５千円くらいで
借りてくれる
都心で路線価が１００万円２００万円
しても２から３万円くらい
固定資産税や相続税からみて２０年間
使わずに貯めとけば何とかなるんだよ
唯一これが田舎の良いところ
近くに公共施設あって運がいいんだが ただ稼働率が年々落ちて
何とか子供に渡った時の相続税を
残すとか減らす方法悩むくらい
不動産の維持管理が大変なのに
何で高給サラリーマンが不動産
買ってしまうんだろう ぽつんと１軒屋見ながら悪路を
進むスタッフを見た子供が正月
帰る嫁の実家へ行く道と似てる
からママの家出るかなぁといつ
も言ってる アパートを建てて一括で借り上げるという賃貸建設管理業の最大手・大東建託株式会社（本社・東京都港区、熊切直美社長）で、社員の自殺が相次いでいる。
内幕を探ると、「いい部屋ネット」の宣伝文句から受ける好印象とは裏腹の陰惨な実態が浮かび上がった
http://www.kinyobi.co.jp/kinyobinews/2018/06/29/news-20/ ■「ブラック企業ユニオン」にご用心
>やや日刊カルト新聞: ブラック企業対策NPO「POSSE」はブラックな左翼セクトだった
http://dailycult.blogspot.jp/2016/10/npoposse.html
>" #POSSE からは抗議メールも来ないしプロバイダへの削除要求が来ているという連絡もありません。"
https://twitter.com/daily_cult/status/785629556744925184
中村勝己氏（中央大学講師）
http://www.facebook.com/katsumi.nakamura3/posts/987243994736680
"左翼だから悪いのでもセクトだから悪いのでもありません。簡単な話です。
「悪いセクトだから悪い」のです。今回の藤倉さんの記事は、これでも随分抑制された書き方をしていると私は感じております。
私は、教員としてこれまでにも POSSE を退会して深く傷ついた若者を複数知っています。
記事にも書かれている通り、「業績」をあげられないメンバーは激しく罵倒され、
カンパと称する上納金を払わされ、結局は退会するように仕向けられるようです。（以下、リンク先" >>1
長時間労働 大東建託に勧告 | 2018/7/2(月) 22:19 - Yahoo!ニュース
https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:3F_8dXeDinEJ:https://news.yahoo.co.jp/pickup/6288469+&cd=1&hl=ja&ct=clnk&gl=jp
大東建託、長時間労働に是正勧告 「過少申告」証言も
賃貸住宅建設大手の大東建託（東京）の神奈川県内の支店が、労使協定で定める上限を
超えて社員に長時間労働をさせたとして、６月上旬に労働基準監督署から是正勧告を受け
ていたことが分かった。地主らにアパート建設を勧める積極的な営業で業績を伸ばしてき
た同社だが、過酷な労働実態や、残業時間の「過少申告」があったと複数の社員や元社員
が証言している。(朝日新聞デジタル)
大東建託の本社が入るビル＝東京都港区(朝日新聞デジタル)
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詳しく知る
計4人の社員が自殺した可能性 社員らの証言 出典：週刊金曜日 6/29(金)
36協定とは？ 会社と労働組合、もしくは、従業員の代表者が残業に関して決めたルールのこと。 出典：東洋経済オンライン 5/15(火) 今まで報道されなかったような内情が漏れるって本格的にヤバいのか？ オーナーは契約した社員に生命保険をかけるといいかもね 営業なんて使い捨てだから、退職届けも出さずにバックれなんて普通だろうし、死んだり鬱になる前に辞めれば良いのに。管理のがきつそうだが。 レオパレスの界壁どころの騒ぎじゃない、大東のアパートはさらにヤバイ。 大東って、賃貸で契約取るまでの人と、入居してからの管理の人って違うの？ >>1
■「ブラック企業ユニオン」にご用心
>やや日刊カルト新聞: ブラック企業対策NPO「POSSE」はブラックな左翼セクトだった
http://dailycult.blogspot.jp/2016/10/npoposse.html
>" #POSSE からは抗議メールも来ないしプロバイダへの削除要求が来ているという連絡もありません。"
https://twitter.com/daily_cult/status/785629556744925184
中村勝己氏（中央大学講師）
http://www.facebook.com/katsumi.nakamura3/posts/987243994736680
"左翼だから悪いのでもセクトだから悪いのでもありません。簡単な話です。
「悪いセクトだから悪い」のです。今回の藤倉さんの記事は、これでも随分抑制された書き方をしていると私は感じております。
私は、教員としてこれまでにも POSSE を退会して深く傷ついた若者を複数知っています。
記事にも書かれている通り、「業績」をあげられないメンバーは激しく罵倒され、
カンパと称する上納金を払わされ、結局は退会するように仕向けられるようです。（以下、リンク先" https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180629-00010002-kinyobi-soci&;p=1
顧客は静岡県内の元旅館主だった。廃業した旅館を壊してアパートと一戸建ての自宅を建てる計画を、Aさんが担当となって進めた。乗り気でない旅館主を説得して契約にこぎ着けた。
だが銀行融資が出ずに頓挫する。解約を嫌がる上司の要求で、計画変更をして再提案する。自宅部分をアパート棟の内部に作る案で、これなら銀行融資が得られそうだった。
再び旅館主を口説き、工事が始まる。しかしまた暗礁に乗り上げる。アパートの工費増額に伴って自己資金が770万円増額になった。それに気づいた旅館主が「解約したい」と言い出したのだ。
上司はなおも計画続行を要求、Aさんは板挟みになる。たどりついたのが、「770万円」を支店で肩代わりするという案だった。
こんなことあるんだな >>727
アパートを小さくするという発想は無かったのだろうか しかし、かぼちゃやその少し前から融資厳しくなったらしいけど、それより前に融資断られるとか相続税対策してる場合じゃないくらい現況の収支や資産ショボいんかね？ >>732
建てるだけなら、そっちの方が安く出来るよ NHKの中継で集合住宅２棟１階浸水してるけど補償とか保険はどうなるの？
自治体の補助は住人に対してだけ？
大家は自力で全額修繕？ >>735
> 火災保険入ってるんじゃない
燃えてないがなｗｗｗ >>736
保険について勉強された方がいいですよ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
