【相続】大東建託オーナー会 6【農地】
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>>544
石破も岸田も財務省の操り人形だから100%消費税は10になるし一挙に15%になるという話もある。
セクハラの情報をリークしたのは財務省のある人物であることを名誉棄損の裁判で明らかにするらしいが
アイツはそう簡単に尻尾を出さないよ。 財務省内部で不祥事を量産すれば官僚主体でクーデターを起こせるんだよ。
財務省の言う事を断固として聞かない安倍を総理の座から下すためのね。
財務省内部の不祥事だから財務省トップが裏で糸を引いてるとは誰も思わない。
石破や岸田が総理になったらアベノミクスも日銀主導の緩和政策も水の泡。
不動産投資をした連中は阿鼻叫喚間違いなし。
スマートデイズの倒産騒ぎどころの話ではない。 >>547
金利上昇・消費税増税・銀行融資審査厳しくでこれ以上ライバル物件増えないなら、今んとこ浅築順調な大家さん夢を見れる期間が延びるかもね。 担保と保証人があれば猿にでも貸します ばんばん契約とります 金利が急上昇すればギリギリで回してるオーナーには死亡フラッグが立つ罠 >>551
他の会社が建てたアパートの建て替えまで営業かけないでね
財務諸表の数字とは裏腹になんか営業さん苦しいみたいだけど
お願いね 建築営業にお任せいただければ、嘘ハッタリで今のアパートの住人立ち退かせます
弁護士なら高いですがサービスでやります >>556
ウチの住人は裁判所の強制執行でも立ち退かず
かけつけた警察のお偉いさんが囲んでやっと立ち退いた
あんなのを建設営業の嘘はったりで立ち退かせられるとは到底思えない
ヘタすると強要罪や脅迫罪が適用されるし暴力団と間違われたらジャレにならない
最近の警察は暴力団と麻薬には全力で動くから
出世ポイントが高いみたいね アパートで立ち退きの強制執行が出るなんて
家賃滞納とか契約違反とかでしょ
普通の住人はまず裁判で大家が勝つことはない >>560
正規の入居者は母子家庭だった
いつの間にか男が入り込み居座った
家賃滞納が半年続いても出て行かず裁判に踏み切った
退去だけでなく滞納分の家賃の支払い命令も出たが
取り立てても支払い能力が無く家賃は取れず
裁判には勝訴したが実質面では勝ったとはいえない
大家なんかやる人はバカだと思うが
バカでも事業でそこそこの成功が約束されるのも大家業
IT企業やラーメン屋で起業することを考えれば
開業リスクは比較にならないほど小さい 普通の入居者は、老朽化で建て替えるのでー 正当事由ですのでって騙す
（→本当は裁判で認められる正当事由の老朽化（→崩れかけ寸前等）には当たらない）
ごねれば契約書に書いてあるでしょって言う（→本当は借地借家法が優先されるので賃借人に不利な契約は無効）
敷金返還で釣る
ゴネれば引っ越し代程度も検討
もちろん弁護士法違反 太陽光発電の投資で、3000万円をほぼ確実に稼ぐためにしたこと。
​​​
太陽光発電の投資は、自分の発電所で発電した電気に、日本の法律に基づき再生可能エネルギーを普及させるための『固定価格買取制度』が20年間適用されます。
そのため、途中で買い取られなくなったり、途中で価格が下がることが一切ないことで、最強の安定投資でのでは？と、広く知られるようになりました。
公務員やサラリーマンも安定収入があれば、太陽光発電の投資に、金融機関が​年収の3〜4倍をローンで貸してくれるのです。 >>564
後片付けをさせられる相続人が大変な思いをするところは
アパート経営と同じかそれ以上のリスクがあるよね
パネルの発電力が劣化しても一定収入を保証するサブリースないかな？
あってもかぼちゃの馬車みたく倒産しても困るか 建築で儲け
仲介で儲け
管理で儲け
改修で儲け
ガスで儲け
融資で儲け
ガスで儲け
赤字が出たらオーナーが飛ぶ
負債など残りません
担当者もいないので
虚偽の事実なども残りません
全て契約書の通りですから
中身はスッカラカンでも人生丸儲け 大東建託が大家に無断で家賃の実質引き下げをやっている。
その手口は契約更新時、駐車場の契約を解除する事で借り主の家賃負担を軽減するというもの。
大家は単なる契約更新だと言われているので警戒せずにサインするが、駐車場部分の契約が解除されているので大幅に家賃収益が減額されて大損。
大東建託は駐車場の契約解除に言及しないので、簡単に大家のサインは取れるし借り主には駐車場の料金分だけ賃料が安くなっているので契約更新に応じる場合が多い。
借り主は契約更新後も駐車場を使うが、その分の賃料は払わずに済む。
大家が後から確認すると駐車場契約していない場所まで車が停まっているので大東建託に確認すると、そこで初めて契約更新のために駐車場料金は取っていない事を知らされる。
これなどは詐欺師の手口ではないだろうか。 >>569
駐車場契約してないところは入居者じゃなくて外部から賃料貰ってるってこと？ 「大東建託が大家に無断で家賃の実質引き下げをやっている」
その手口は契約更新時→10年目って事？、駐車場の契約を解除する事で借り主→大東建託って事？の家賃負担（サブリ−ス支払金額）を軽減するというもの。
そこで初めて契約更新のために駐車場料金を取ってない→住人からだよね
サブリースだから建託から大家に支払われる金額は変わらなうよね。
建託が家賃＋駐車場料金を損するところを（建託が）駐車場分被った手事に成るんじゃない。 都内だと駐車場１台で15000〜30000円くらいになるし、タダになったら確かに大幅な減額になるな
11年目は下げられるな
全部の物件がもちろん下げられるわけじゃなくて、家賃が上がったら、その分大家に返ってくるのが他社とは違うんだよね サブリース契約9年11ヶ月目で、建託と又貸し相手の住人との間で駐車場料金サービスで契約更新。
一か月後に建託と大家が駐車場料金分値下げしてサブリース契約更新。
値下げに応じなければサブリース契約解除と言われて更新、涙目か。
あるな 確かに駐車場に関しては10〜20年前に比べて免許返上する年寄りや免許取っても車の維持費高いから買わない若者増えて余り気味らしいね。 相続税対策で売っちゃう人多いから、その分不足するし、丁度いいんじゃない カボチャはチャラになるのかな？
物件の叩き売りが始まったら買いですかね。 >>576
スルガ銀行も審査文書改竄の加害者だからなあ
物件を譲り受ける代わりに債務をチャラにする位じゃないと、責任果たしたことにならんわな 借りたくて借りたんだから自己責任だよな 銀行の内部審査があまかろうが厳しかろうが他人には関係ない >>572
都内も広いからひと括りにはできない
都心部と言うなら別だが それな。
かぼちゃで銀行の融資や審査が辛くなったりして建築ペース目に見えて落ちるかと思いきや、うちのエリアの金持ち地主達は前の年に建った建物を挟み将棋でもやってんのかってな勢いだわ。
しかもことごとくデカイの‥
はよ融資や金利辛くして抑制して欲しいとこだけど、消費税上げ前の駆け込み・数年後の生産緑地とか、まだまだラッシュ続くよな。 >>572
俗に都区内だと三万貰わないと税金で負ける
貸さないで小規模住宅にしてたほうがマシ 市内の月極駐車場を検索してみて分かった事だがレオパの駐車場だらけ
空室だらけで家賃の足しにしようとしてるのが見える アパートもういらない
飽和状態
建て過ぎ
将来は空き家だらけ シェアハウス不正融資問題の闇…スルガ銀行の危険な実態
「一括借り上げ、３０年間の家賃保証」――。シェアハウス販売業者の「スマートデイズ」はこんなうたい文句で
全国１０００人以上から出資金を集めた。だが、その実態は詐欺まがいの悪徳手法だった。
オーナーの多くが自己資金ゼロだったにもかかわらず、仲介業者に頼み銀行の審査資料を改ざん。
スルガ銀行もなぜかノーチェックでそれを通し、１棟あたり１億円程度の金を借りさせ、
相場より３〜５割高い物件を買わせていた。
https://www.tokyo-sports.co.jp/nonsec/social/1009921/ 納税も無事終わり一周忌も無事終わりましたが
親族の一人が不動産投資は儲かるのと本気で信
じて延々と勧めてくるのです。
相続税対策をしなかったのが失敗だったと言わ
れ何故しなかったのか、今からでも遅くないと
借金してアパート建設、まったく知らない土地
の神戸や横浜でマンション購入などなど。
借金したら相続税はいらない。家賃収入で老後
の心配も無いと。あり得ない話ばかりで。
お線香供えるのかと思えば紙袋の中はパンフレ
ットだらけ
四十九日も一周忌も投資ばかりで母もうんざり
安易な投資を勧める業者や銀行も悪いとは思う
けど異常なほどに信じ込むオーナーがいること
も事実
投資は自己責任、１度でも人に勧めた事のある
オーナーは良い話ばかりする業者と同じだよ
この騒動で気づいてくれたらいいんだけど。 そんな親戚とは付き合わないほうがいい
あらゆる泥棒の中で、バカがいちばん悪質だ。彼らは、時間と気分の両方を盗む
ゲーテ それと少子化で入居率が落ちるという以前に
すでに少子化で相続人が減っているんだ。
うちも相続争いが発生しないからいいけど
親族に渡った土地が戻ってきたり新たに加わ
ったりと減らないんだ。
分散どころか少子化で集中してるんだ。
少し先に間違いなく子供のいない親族の分も
相続するはめになりさらに増える。
でもまったく金持ち地主じゃないんだ
甥姪だと相続税が２割加算だし
周りでもほとんど知らないおじおばの相続を
して突然の相続税やら固都税に驚いて節税
対策の話にのっかってアパート建設してる。
土地勘もない、にわか地主さんだし。
農家もしたことないし。
対応策が少ないから地主の土地活用は続くよ
ただ当面は回るけどこの先もずっと家賃が思
い通りに入るかどうか。２０年前ならいいが
いまからだと一時的にほかの土地の固都税を
まかなえるけど将来回らなくなる可能性大。
でも無策だと高い固都税を給与で補填になる
税金対策に悩みおいしい話を否定しながら
何かの副収入を心の中で夢見る自分がいる >>588
かといって土地全部売却して現金化しても、現金にも相続税が多くかかるわけだから、
それはそれで損をすることになる ＞金持ち地主達は前の年に建った建物を挟み将棋でもやってんのかってな勢いだわ
これは業者のストーリーができているのです。
生産緑地法が制定されて緑地にしなかった土地は固定資産税や相続税で次々に売ら
れ地方でも住宅地がいっぱいできたのです
それが２０年以上前で、その地主さんは住宅地に残った農地を駐車場にして税金を
のりきってきたのですが、子供が成長して出て行き稼働率が落ちているのです。
そこへ業者が稼働率はどうですかと寄ってきてアパートなら一括借上で安心と話を
持ってきます。
たいがい複数駐車場を持っている地主が多いのですがその土地ですら駅から２０分
くらいの住宅地内の土地です。（バス停からの時間は除く）
話が進むうちにその地主はさらに駅から４０分くらい離れたところに幹線に面した
広大な農地を持っていることがわかりじゃぁ駐車場の１つを建売業者に売却して
それを頭金にここを農転してアパート経営してみましょうとなります。
もう高齢で耕作もやめて息子も都心に住んでいる上、草刈りに苦労しているので、
こんな駅から遠い場所にと思うのですが一括借上の安心も加わって１棟建てます。
ローン返済があるとはいえ駐車場収入とは桁違いの額が毎月振り込まれるのです。
金銭感覚が麻痺してきて１年ほどすると一括借上してよかったでしょとなり、
比較的良い土地を売却し頭金にして次から次へとアパートが追加される状態に
なるのです。
建売業者に売って頭金に出来る土地がなくなるまでアパートが追加されるのです。
その結果、アパートの周りに新築建売が出来て飽和状態になっていくのです。
加えてその成功談義を村の集会で自慢げに話し、他の地主さん達も巻き込まれ
ていくのです。 いわゆる、負の連鎖、負のスパイラル、
昨日より今日、今日より明日とドンドンドンドン悪くなって逝く。
オーナーは、ゆでガエル状態。
もう、相当茹で上がってきてるんだが、出ように出れないｗ この結果限られた地域で新築アパートと新築一戸建てが乱立するのです
しかし、人口減少の地方で新規入居者・購入者は地域の住人に限られて
います。都市部のように他府県・他市町村からの流入はありません。
そこで前回のアパートブームで建設したアパートの住人に新築アパート
を勧めたり新築一戸建ての購入を勧めるのです。
その住人達はちょうど結婚から１０年前後で子供が出来てマイホームを
考えているか今のアパートが築１０年前後経過して汚れて来ているので
同額なら新築アパートの方が良いので移るわけです。
結果、１０年ほど経過したアパートは急激に空室が増え、それを理由に
一括借上の減額や打ち切りを言われるのです。
それを免れるには高額なリフォームか新築アパート追加となります。
地主はすでに良い土地はアパート建設の頭金として売却しているので残
ったのは借金と住んでいる家と調整区域や無道路などのどうしようもな
い土地、そして需要も考えずに駅から遠いところに割高で建てた一括借
上を打ち切られた安普請のアパートだけが残るのです。
でも一番の目的である相続税対策にはなりましたから業者は嘘は言って
いません。
でも驚くことにこんな悲惨な状況でも建物には資産価値があり、土地も
使い物にならない土地ばかりの割りにそれなりの評価がついて相続税額
はゼロにはなっていないので親が逝った段階で相続人も逝くはめになり
ます。 >>592
おまえが決めることじゃないわな
満室になる立地ならどんどん立てればいい
需要があるのだから 30年間満室になる立地ってどんな所ジョージだろう。 相続税対策て
うちに持ってきたA4のチラシ
１００坪１億円の土地に４千万円のアパート
を建てた場合て
ここら辺は坪１０万円ほどですけど
１千万円の土地に割高な６千万円のアパート
を建てた場合になりますけど
しかも農地の前の道路は水道ガスないし
３００ｍは引いてこないといけないし ＞他の地主さん達も巻き込まれ
巻き込まれる原因は隣接する農地が
アパート建てると境界の立会とかで
業者と接点がおおくなるし間の畦畔
の問題とかで家に業者いれるし
こっちは建てないと言ってるのに
隣接地としてのやり取りあるから
やり取り終わったら土地活用の話
しだすし >>597
400坪くらい持ってる地主さんなら丁度いいんじゃね？ ４００坪てうちは田舎だから
総
面積基本４５００坪
市街化割合４対６くらいかな 生産緑地地区関連が放逐されんのもうすぐだっけ？
まとまった量持ってるところは取り掛かってるところかな？ 2022年問題と言われるように、あと４〜５年で30年経過後に緑地止めるか10年コンティニューするかの選択になる。 →取り掛かってるところか
緑地に関しては４〜５年後どうするかの検討段階だけど、それをある程度方向決めてる人は緑地以外の土地を売ったり建てたりで既に動いてると思うわ。 実際チンケな戸建てやアパートなんかよりも倉庫や商業店舗になりそうだわな スルガ銀不正融資事件が「日本版サブプライム問題」に発展する懸念
https://diamond.jp/articles/-/170678
建託で同じ問題が発覚したらこんな規模では済まない 次回のガイアの夜明けは
2018年5月29日（火）
女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」は、破産寸前の人々を大勢生み出し、問題解決の糸口は見えていない。昨秋から追跡取材をしてきたガイア取材班。
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/ 借り手のオーナーは不正融資に対して借りられるって利益を得ただけで
騙されてもいないし損はしてないんだよね。
だから、銀行側は借り手のオーナーに対して何ら責任はない。
不正融資で問題になるのは基準を下回っているのに融資したことに対して
銀行に損をさせたという担当行員や役人の責任。
結局、オーナーや経営者になるっていう自覚やリスクが足らないから悪いとしか言えない。 かぼちゃに続いてゴールデンゲートも血祭に上がってるが、お次はレオパかケンタか？ 健太は大丈夫だよ、優良物もあるから。
マイナス物件は保証料下げがNOなら切ればいいだけ、大規模改修もあるし。
借家人は強い、泣くのは大家。 オーナーの言い分で
銀行が土地売買に関する振込み先情報
を開示してくれないとあります。
相続税で土地を売却しましたが、
銀行の一室で契約をしました。
メンバーは、買い主・司法書士・仲介
業者・銀行員・私です。
買い主からの振込確認後そこから費用
を出金しました。
司法書士費用・仲介手数料・土地家屋
調査士費用の３点の出金です。
すべて領収書を頂きました。
このオーナーは買う側ですので私と逆
の立場です。
融資額の入金確認やそこから複数の
業者への支払かと思われます。
売り主への振込伝票記入や司法書士費
用の出金伝票記入は、私の取引の場合
※買い主が伝票を記入していました。
謄本の名義や印鑑証明の確認もするで
しょうし、固定資産税の精算もあるの
になぜ振込先がわからないのでしょう
他人が勝手にオーナーのお金の出金
伝票や振込伝票を書いたのでしょうか >>609
借りられるもなにも、勃ってしまったら借りるしかなかろう オーナー会だから聞くけど
あと幾ら？ナンパーで借りてる？
ちなみに
コッチは6000を1.1で >>601
> 面積基本４５００坪
> 市街化割合４対６くらいかな
市街化調整区域でもアパート建てられる市町村ならば、速攻で「羽生市化」するｗ
建てられないまともな市なら、市街化区域ならば儲かるかも知れない 羽生市も広くて場所次第なんか、我らがd社の新築そこそこあって、家賃設定も10年後ガツンと下がるかもだけど、地方にしちゃ格段に低くも無さそうで。 ＞場所次第
駅の反対に道路と改札が出来て
駅周辺で広い公道と農道がある
だけど調整ばかり
開発出来るかどうかはわからない >>608
テレビは新情報出てこないから見るだけ時間の無駄
1円の得にもなりませんよ
失う時間の方が大きい 年寄りか外人貧民に貸さないといけなくなるよ。
単身の若い人が激減するから。 ガイアの夜明け【マネーの魔力2 〜追跡!不動産投資の深い闇〜】
2018年5月29日（火） 22時00分〜22時54分 の放送内容
「家賃保証30年」といううたい文句で、日本全国で拡大したアパートなどを中心とする不動産投資。
マイナス金利時代、金融機関からの積極的な融資姿勢もあり、「サラリーマン大家」たちが増えた。
しかし、いま、大きな曲がり角を迎えている。銀行から億単位のカネを借りて購入した物件は、実は割高。
入ってくるはずの賃料は払われず、巨額のローンだけが残り、運営会社は破たんーー。
女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」は破産寸前の人々を大勢生み出し、問題解決の糸口は見えていない。
昨秋から追跡取材をしてきたガイア取材班。
個人投資家を囲い込み引きずり込んだ背後には何が?不動産投資の「魔力」を暴き出す。
そして、日本で初めてアパート投資の「30年一括借り上げシステム」を導入したレオパレス21。
前回、取材班はレオパレスとオーナーをめぐる「賃料減額」「契約解除」のトラブルを追跡した。
今回、新たに浮上した問題をスクープ取材。シリーズ・マネーの魔力第2弾、不動産投資の実態に切り込む。 >>622
今日レオパレスが20〜30年前に建てた建物について建築基準法違反があったとＩＲ出してたけど、この放送に合わせてだな。 レオパレスの壁が天井に届いてない施工不良とか理解できないんだけど
ハリボテかよ >>624
建築コストのカットを狙った手法だよね。 レオパはユーザーの良い評判を聞いたことがなかった
まあそういう会社だろうとは思ってたが、その通りだった 23区でも収益は厳しい。
まして池袋要する豊島区が消滅都市に指定されているのに、地方が儲かるわけないし、億の借金したバカはずっと自らの判断を呪うか、2020年までに更地で売り出すしかない レオパレスは、ガイヤの夜明けでやってたけど一級建築士に頼んで査定してもらったら天井裏が繋がってたのか見つかったらしい
天井裏でなくても一流の一級建築士に査定してもらうのも良いかもね そういえばまたオーナーの旅行みたいのがあるみたいだな
氷川きよしだって
こうやってジジババ呼んで機嫌とりして次の契約につなげようとしてるのがエグいな
こいつらに感謝とかありえないな かっちゃん三時が又喜んでブログで報告してくれる罠ｗ 結局、かっちんさんの負債総額と返済期間、家賃収入って幾らなの？
土地を担保にして借金した部分がキャッシュとして入ってきているだけなのを
収入と勘違いして贅沢をしてしまっているとか
そういうありがちなオチってわけではないの？ ここのアパートは大半がツーバイフォー木造。
オーナーは大半を借り入れで建てる。
最初のうちは借上げ賃料から返済して固定資産税払ったら残りは利益。
ここがマジック。
減価償却がでかいから地方なんかは税法上は赤字にもなるから所得税、住民税はなし。
ただ、22年過ぎたら償却は終わり。
返済後は手残りなんて部屋数あたり2〜3万くらい。
そこから固定資産税払って、おまけに所得税、住民税まできたら手残りなしか、わずか。
更に家賃下げかくれば持ち出しの不良債権になりうる。
そして返済は30年から35年続く、追い打ちをかけて金利が上り返済額も増える。
日本始まって以来最低水準の金利が今のままのわけがない。
まあ、自己資金そこそこ入れてれば別だけど。
そもそもアパート、借家なんてのは一昔前は金持ちが大半を自己資金で建ててたんだからね。 【破産】レオパレス21の専属下請工事業者 （株）エムエルエー(奈良)が破産
（株）エムエルエー（TSR企業コード:620112379、法人番号:2150001000346、奈良市七条町東浦3−1、
設立平成3年6月、資本金2000万円、掃部彰一社長）は5月7日、
奈良地裁へ破産を申請し5月18日、破産開始決定を受けた。
破産管財人には馬場勝也弁護士（わかくさ法律事務所、
同市登大路町5、電話0742−26−3733）が選任された。
負債総額は6841万円。
設立以来、賃貸用アパートの建築・管理を手掛ける（株）レオパレス21（TSR企業コード:291293581、
法人番号: 3011201000900、中野区）の一次下請として展開。ほぼ同社一社を受注基盤として材料支給のもとで
建築工事を手掛け、平成21年3月期には過去最高となる13億2244万円の完工高を計上していた。
しかし、リーマン・ショックによる市況の悪化で、レオパレス21が建築請負から
賃貸事業をベースとしたビジネスモデルへ転換したことなどから、主に関西地区での受注が減少し、
22年3月期の完工高は2億7168万円にまで低下。近時は実質的に代表者一名での運営となり、
同社以外からの受注確保にも努めていたが業況は改善せず、今回の措置となった。
6/1(金) 14:55
東京商工リサーチ
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