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不動産投資を淡々と語る 5
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0554名無し不動さん
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2018/01/22(月) 18:30:13.15ID:???
別に業じゃなくてもいいでしょ。
俺の場合自主管理だけど仕事は月２回だけで残りは殆どゴルフや趣味三昧で時間つぶしてるよ。
それに不動産貸付業だってノーリスクってわけでもないからね。
俺のアパートナマポとか貧困層がかなり入居してるからそいつらの話し相手とかいろんなことしてるわ。
0555名無し不動さん
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2018/01/22(月) 19:22:43.38ID:???
どいつもこいつも、なぜ否定から入るのか。
0558名無し不動さん
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2018/01/22(月) 22:50:19.65ID:m+U3/L85
>>553
片岡鶴太郎みたいだね
0559名無し不動さん
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2018/01/22(月) 23:50:46.04ID:???
>>546
>>550

オレは40歳時点で残債無し人生に突入したから、そのあとずっと不動産管理だけの人生には耐えられなかったわ

管理も突き詰めるとまだまだ色々工夫出来そうではあるけど
0560名無し不動さん
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2018/01/22(月) 23:53:54.19ID:???
>>553

それは良いな

でも大した才能がない事も自覚してる

趣味でライブハウス維持したり、ギャラリー開催したり、才能なくても貢献出来るの仕事なら本業以外でも楽しいかもね、喜ばれるし
0561名無し不動さん
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2018/01/23(火) 00:37:34.00ID:dVnQSnmD
レ○パレスや大○と契約すると言うことは、体の中に寄生虫受け入れるような物だろう？死ぬまで寄生されるよ！　かぼちゃみたいに寄生虫が先に死んじゃう場合も有るけどね！
0562名無し不動さん
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2018/01/23(火) 07:55:33.26ID:hiN8hvsu
かぼちゃあああああああああああああああああああああああｗｗｗｗｗ
0563名無し不動さん
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2018/01/23(火) 10:10:10.74ID:???
相続税対策で死ぬまで残債は残しとくものだろ⁉︎
自分の代だけじゃなく次の代のことも考えなきゃ
それに、完済すると銀行からすると取引先ではなくなり次にローン組み時に面倒

死ぬまで老朽化しない物件ならいいが
老朽化したら更地にして売却して終わり？
0564名無し不動さん
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2018/01/23(火) 10:43:51.30ID:???
>>531
こういうのは大学の職員とか公益団体の事務員とかで
社会党や共産党から金を巻き上げられてても気が付かない
人たちだから騙されやすいし流されやすいんだよ
0566名無し不動さん
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2018/01/23(火) 13:22:19.89ID:A0+XqREn
>>548
地方から来た単身女性やシングルマッチ向けシェアハウスだから、家賃低めの駅歩ある物件が殆ど。契約解除するにしても今後どうやって運営していくんだろう？シェアハウスの自主運営って兼業大家にはハードル高いよ。
0567名無し不動さん
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2018/01/23(火) 13:23:36.42ID:???
>>555
では、先ずはあなたから肯定から入った面白いコメントをおねーしゃす
0568名無し不動さん
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2018/01/23(火) 13:36:25.48ID:???
かぼちゃのシェアハウスは木造＆駅から遠い＆狭いし、そもそもシェアハウスなので他に転用しにくい。会社の寮とか民泊とか？
0569名無し不動さん
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2018/01/23(火) 14:26:29.39ID:???
スルガ銀行返済額と同額までサブリース賃料を引き下げる
→返済が負担になりオーナーが赤字覚悟で売却
→他の投資家が安く購入できる
0570名無し不動さん
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2018/01/23(火) 14:35:59.69ID:???
それでもシェアハウスだもんなあ。しいて言うなら、そのシェアハウスに買い換えした人の物件が買えるかもだよね。
最近かぼちゃの馬車の話しが上がったから、これからオーナーが赤字で売ってってなると、３年以上かかりそうだけどね。
0571名無し不動さん
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2018/01/23(火) 14:59:34.78ID:???
>>570

かぼちゃ！　

駅徒歩５分以上物件は半額でも要らないな！

駅近ならば半額なら買いたい、でも管理がメンドクサイシュアハウスとしては使わない、多用途で貸し出す。
0572名無し不動さん
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2018/01/23(火) 16:11:32.01ID:???
>>571
なんで最初叫んだ？(笑)
投資始めるときに利回りがいいし、語学もできるから、シェアハウスも検討してて、かぼちゃの馬車も知ってるんだけね。
建物とかおしゃれなところ良くて、外見も鉄格子もデザイナーが考えたみたいな女性受けのお金かけてるところ多くてやめたんだよね(笑)
今思うと物件買うのとリノベとリフォームのフルフルローンで属性が良い人がオーナーでやってるんだと思う。
かぼちゃに運営任せてね。
記事読んでも大半が今のままかぼちゃに任せてるとか言ってるし、この間の説明で初めて住居率50パーって知った人ばかりだったよ。
自分が回らなくなって初めて怒って売って戸惑うんだと思う。
だからしばらくは市場に出て来ないと思うし、お金かけてるからあまり安くもならないんじゃないかなあって思う。
0573名無し不動さん
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2018/01/23(火) 23:33:10.67ID:???
気が付かないようでもあった。私はまた軽微な失望を繰り返しながら、それがために先生から離れて行く
気にはなれなかった。むしろそれとは反対で、不安に揺うごかされるたびに、もっと前へ進みたくなった
。もっと前へ進めば、私の予期するあるものが、いつか眼の前に満足に現われて来るだろうと思った。私
0574名無し不動さん
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2018/01/23(火) 23:33:58.76ID:???
自分を軽蔑していたものとみえる。
　私は無論先生を訪ねるつもりで東京へ帰って来た。帰ってから授業の始まるまでにはまだ二週間の日数
ひかずがあるので、そのうちに一度行っておこうと思った。しかし帰って二日三日と経たつうちに、鎌倉
0575名無し不動さん
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2018/01/24(水) 00:56:31.24ID:rIe1h64M
素人なんですが頭金ゼロってどういう仕組みなんですか？
仲介料なしのフルローンでもふつう諸経費かかりますよね？
業者が負担してそのぶん物件価格に上乗せされてるということでしょうか？

あと優良な不動産会社の特徴とかあれば教えてください
0577名無し不動さん
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2018/01/24(水) 03:44:59.52ID:x4M5uvu2
>>575
諸経費まで借りる場合はオーバーローンね。
0578名無し不動さん
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2018/01/24(水) 08:29:35.47ID:rIe1h64M
>>576
すいません自己負担ゼロのことです
>>577
あぁなるほど
0579名無し不動さん
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2018/01/24(水) 09:24:16.44ID:???
>>575
実質ゼロってやつだわな　まあ手数料はかならずかかる。

良心的な所というか普通は全部の経費は確定してるし宅建で決まってるからかわらん
0580名無し不動さん
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2018/01/24(水) 09:29:22.84ID:???
優良な所は手数料１％くらいでやってくれるところだよ
0581名無し不動さん
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2018/01/24(水) 09:40:44.19ID:???
頭金ゼロとかフルローンで割高な糞物件掴まされるから注意な
それは物件ぢゃなくて買主の属性に頼っているからな
とくに新築ワンルームｗ
確実に死ねる
0582名無し不動さん
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2018/01/24(水) 10:00:18.68ID:6hiWiJmQ
>>579
じゃないと儲けでないですもんね
>>580
いま見てるところに手数料0.7%でやってくれる物件ありますね
ただそのぶん物件価格に盛られてるのかなと
0583名無し不動さん
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2018/01/24(水) 10:01:50.76ID:6hiWiJmQ
>>581
気をつけます
まぁ新築はシミュレーション見ると何年経ってもキャッシュフローが出ないので素人には難しいですね
0584名無し不動さん
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2018/01/24(水) 12:36:31.41ID:mNs2Q62H
知人の中国人投資家は仲間の中国人不動産屋から買って手数料半額にしてもらってる。で、他の投資家紹介して、そいつが成約したらマージン２０万円ゲット。世の中うまく回ってるな。
0587名無し不動さん
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2018/01/25(木) 09:46:14.25ID:???
不動産屋があんまり不動産を買ってないってのよく分かるな。
売買の方が楽に大きく儲かる
0588名無し不動さん
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2018/01/25(木) 10:20:24.27ID:9QWeD07f
不動産に限った話ではないではないけどな
手数料収入の方が楽に大きく稼げるから投信という商品があるわけで
俺はメーカー勤務だけど客に売ってる商品を自分だったらその値段で買いたいと思うか？って聞かれてイエスと即答できるやつは少ないと思う
0589名無し不動さん
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2018/01/25(木) 12:45:54.77ID:???
小島 拓の"不動産会社が書けない 「有名大家」の裏話"読んだ。ゴシップ的内容でちと笑える。
0590名無し不動さん
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2018/01/25(木) 13:27:03.34ID:nn8WQJSy
一時期不動産売ってコインランドリー始めた人多かったけど、今息してる？
0592名無し不動さん
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2018/01/25(木) 22:22:37.56ID:???
>>586
ヒュンダイ上等
こんなに思慮が浅い地主は淘汰されて当たり前
0593名無し不動さん
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2018/01/25(木) 22:48:10.63ID:???
土地に価値のないエリアに9000万の上物とか…銀行もよく貸すな。
需要なくなれば担保価値ないだろ
0594名無し不動さん
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2018/01/26(金) 01:13:06.71ID:ERWmeEsg
かぼちゃだけじゃ無くて、高属性素人騙して、超割高物件買わせてサブリースで何年もシャブリ尽くす
ビジネスモデルが多い業界だからね。スルガの融資審査だって木造アパートで設備費用が極端に低いの
に坪単価１００万円を超えてる時点でおかしいと思うだろう？全員グルなんだよね、、、
0595名無し不動さん
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2018/01/26(金) 03:06:41.28ID:???
それでも説明受けて、やる気になって、自分でローン申し込みして組んで、、、
詐欺にはならないと思う。
0596名無し不動さん
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2018/01/26(金) 03:11:09.28ID:???
>>587
でも不動産を買う投資家の大半は売買で儲けるコネがないのだな

>>594
でも高属性な奴って高学歴で別のところでもスキルがあって自信過剰
で浮世離れしてたりすることも多いよな
騙されるほうにも問題はあると思う

てかカリスマ大家さんでサブリースでそうなったって人いるんだろうか？
0597名無し不動さん
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2018/01/26(金) 03:39:42.35ID:???
コネがあると良いっていうのは隣の芝生の気がすんな。
0598名無し不動さん
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2018/01/26(金) 09:42:34.07ID:IaB5ui9w
>>594
年収1500万円以上の方限定セミナーとかまさにそれな。高属性しかくんなよ！低属性だとローン引っ張れないからな！って主張がだだ漏れ。
0599名無し不動さん
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2018/01/26(金) 19:52:21.06ID:???
>>595
詐欺にはならないではなく
詐欺を立証しづらい
業者の本音や思惑はわかんない

銀行員も騙されたふりをして成績伸ばしたい
いまは消費者金融も銀行の傘下
どんな取立てするんだろうね
0600名無し不動さん
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2018/01/26(金) 19:58:07.55ID:???
>>599
そそ
詐欺の立証はかなりきつい割に刑罰が軽く
警察もやりたがらない
0601名無し不動さん
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2018/01/26(金) 20:09:30.43ID:???
>>590
コインランドリーはしょんべんくさくなる
いま介護の衣類を洗う人が多いみたいで
乾燥機かけたらアンモニアくさくなった
こりゃ客離れるよ
0603名無し不動さん
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2018/01/27(土) 01:22:45.35ID:???
>>596
いやだから不動産投資は利益調整のためにあるんだよ。今は景気がいいから本業で儲かってるのに不動産でも儲かるとと税金凄いことになる。利益調整しつつ資産性のある物件に貯蓄代わりに投資が正しい姿

毎年数棟買わなければ追いつかない輩も多いんでないか？高齢者は相続税対策もあるからさらに忙しい
0606名無し不動さん
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2018/01/27(土) 16:51:53.53ID:???
みなさん不動産の出口ってどう考えてますか？
株で儲かったんで不動産購入してみたけど、よく考えたら失敗した気がしてきた。
築40年の一棟マンション2000万、現状満室で実質利回り12.5％（手取り250万）だからまぁいいかと思ったんだけど、
最終的には取り壊さなきゃいけないから1000万くらい費用がかかるし、仮にずっと満室、修繕かからなかったとしても
3000万を回収するには12年かかる。その時には築52年だ。
12年かかってトントンならやる意味あるのかと今さら感じてるわけですが、考え方あってますかね？
0609名無し不動さん
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2018/01/27(土) 17:27:13.60ID:???
>>606
仲介手数料とか、不動産取得税とか固定資産税とか諸々計算して
その利回りなら良いのでは？
0610名無し不動さん
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2018/01/27(土) 17:53:21.80ID:RQrJVP78
今日不動産屋で「キャッシュフロー出る物件ください」って言ったらそんなもの都内じゃ無理って言われたわ
やる気あんのかよ
0611名無し不動さん
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2018/01/27(土) 17:54:07.82ID:???
また安いマンション買ったんだね。
立地的におそらく苦しい戦いかと
安い=立地悪
早めに売りぬけるしかないかと…。
0612名無し不動さん
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2018/01/27(土) 18:05:23.75ID:96mVcEuA
かぼちゃの構造見ると民泊（実情ドヤ）がええとこと思う
でも都内の民泊はハードル高い
0613名無し不動さん
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2018/01/27(土) 18:10:07.41ID:???
出口って買った人の意向でかなり変わると思うんだけど。
どういう将来を考えてるのかによるんじゃないかな？
株で儲けてって書いてあったから、何でもいいから現金を残すって考えなら、状況みて６年くらいで同じ金額くらいで売ったらどお？
持ち続ける必要ないわけだし、その頃には家賃回収もそれなりの金額になってるでしよう？
満室なら立地悪くても需要あるんじゃないの？
0614名無し不動さん
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2018/01/27(土) 18:56:50.38ID:Ps1qkkZO
>>606
RC物件はパイプ類の修繕とか水漏れが発生すると高額かかるイメージかな。
0617名無し不動さん
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2018/01/27(土) 19:19:52.11ID:kKD5hAne
こんばんは
お尋ねしたいんですけど、
相続でもらったマンション一棟を売りたいんですけど、現状満室で築25年の鉄骨、大阪の難波まで電車で10分の駅で駅徒歩5分、年間収入1000万円くらい
改修はマメにしてるんで見た目きれい

実際ここの人ならいくらで買います？
だいたいで結構なんで
0619名無し不動さん
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2018/01/27(土) 20:20:25.40ID:V/ck9wKJ
東京なんで土地勘ないけど
東京なら7.5％１４０００万
0621名無し不動さん
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2018/01/27(土) 20:46:05.41ID:???
大阪って市営や府営とＵＲが安いから
儲からないイメージ
0622名無し不動さん
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2018/01/27(土) 20:53:13.18ID:+EujJuOS
>>606
築４０年？RC？

売って築浅に買い換えるのがイイと思うけど、、、、
0623名無し不動さん
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2018/01/27(土) 21:09:00.14ID:???
大阪民国でチョンが多いため税金が入ってこない
0624名無し不動さん
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2018/01/27(土) 21:22:17.59ID:???
>>606
その投資額に対する手取りなら、今どきの不動産投資としてはかなり上等な部類よ。
売り飛ばすにしても、今なら満室安定を謳えば、おバカさんが高値掴みしてくれそう。
立地も何もわからんけど、大方2500〜2980ぐらいで処分できるんじゃね？
でも、その築年数で満室で回せてるなら立地が良さそうだから、ちょっともったいないように思えるけどな。
0625名無し不動さん
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2018/01/27(土) 22:14:01.97ID:lWj0cX+I
大田区
2100万
家賃8.8万
表面5.1%


港区
2600万
家賃9.2万
表面4.5%

区分でこの2つだったらどっちがいいと思いますか？
どちらも駅5分の1Kです
0626名無し不動さん
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2018/01/27(土) 22:21:09.01ID:h3muQmk6
>>612
かぼちゃは駅歩ある物件が多いから民泊には不向き。社員寮とか？
0628名無し不動さん
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2018/01/27(土) 22:37:10.47ID:lWj0cX+I
>>625
追記
築17年

築14年
です
0629名無し不動さん
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2018/01/27(土) 22:42:55.22ID:+EujJuOS
>>625
区だけじゃ分からないだろう？
0630名無し不動さん
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2018/01/27(土) 22:48:47.38ID:lWj0cX+I
>>629
すみません
最寄りは大森と三田です
0631名無し不動さん
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2018/01/27(土) 22:50:29.89ID:???
JRと都営じゃないか
同じ土俵で論じるなんて
0632名無し不動さん
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2018/01/27(土) 22:58:56.71ID:+EujJuOS
>>630
どっちも手残り無いだろう？

２，０００万を利回り４％の投信に回した方が良いと思い思うが？

区分は実質１０％位無いと儲からないよ、でも今の市況だとそんな物件は先ず無い！
0633名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:00:56.02ID:+EujJuOS
区分の表面利回り５％だと、そこから管理費修繕積立をさっ引くと実質利回り２％切るだろう？

入退去のリフォーム・空室期間・ＡＤ考えたら罰ゲームになると思うが、、、、
0634名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:01:53.15ID:???
>>606です。ご意見ありがとうございます。
やっぱ売り逃げですかね？
利回り的には良いのですが、修繕とか募集コストととか全く考慮せずでこの金額なので実際の手取りはもっと減るでしょうし、
壊すとなれば、12年経ってようやく利回り０％になるわけですからどうなのかと
（3000万出費で12年かけて3000万回収、建物は取り壊しでその後家賃０なわけですから）
永遠に家賃収入があるならいい利回りなんでしょうけど、解体コスト、その後の土地の処理を全く考えておりませんでした。
（更地の分の資産価値だけは残るということか）
皆様ありがとうございました。
0635名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:03:22.67ID:???
>>625
今の所の情報なら三田かなぁ。
今後の家賃の下落率を胸算用してるだけだから、まぁ勘みたいなもんだが。
大森もこれからが期待できるエリアだけど、つまりは新興との戦いになるし、大田区と港区だとやっぱり差がある。
ちなみに法人登記（オフィス利用）を管理規約で規制されてるかどうかもチェックしてるかな？
その家賃帯だとsohoや個人事業レベルの用途も視野に入れたほうが良さそうだからさ。
0636名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:10:21.84ID:???
>>634
今のところトラブってないなら早いとこ売っちまった方がいいかもね。
最初に出口、運用、トラブルの覚悟があるのと無いのとでは、支出があった場合の気持ち的にはかなり違うしw
実践勉強の上に儲けにもなったと思えば、貴方ならもっと良い物件に組み替えられるでしょう。
0637名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:12:43.59ID:lWj0cX+I
>>631
すみません
>>632
港区は固定資産税払うと出ませんが大田区は+3000円出ます
2000万キャッシュがあるならそりゃ株に入れますが…
>>632
現状復帰費用は無料で一応入居率99%くらいあるそうです
>>635
やっぱり港区は強いですよね
法人登記などは考えてませんでした
そこまで考慮する必要があるのですね
0638名無し不動さん
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2018/01/27(土) 23:20:24.03ID:???
大森と三田の両方物件持ってるけど倍くらい違うだろ大森なんてｄｑｎの巣窟だぞ。
商業施設は三田の数倍便利だけど電車の混み方は段違い。三田なんてJRも地下鉄も空いてるわ。
0639名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:28:44.55ID:lWj0cX+I
>>638
つまりこの条件だと三田の方がお得なんですかね？
0640名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:32:09.08ID:ezclXzKD
大阪なら表面12%ないと売れないな。
0641名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:32:12.90ID:???
>>638
都心からの距離に対して大型SEIYUや100金の集中具合から鑑みれば自明だけど、やっはりそうなんだw
そこから考えると、8.8万維持はキツそうだね。
0642名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:39:31.60ID:???
>>634
一棟は取り壊しても更地で売れるから、土地代も入ってくるの計算で入れてなくない？
ちなみに建物のまま売った方がいいよ。
更地って税金高いからさ。
0643名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:55:50.76ID:???
>>639
坪単価とか管理費修繕費見ないと何とも言えないが普通は三田一択。
ってか三田で駅５分はすげえ好立地。利回り悪いのは出口で有利な証拠だよ。
0644名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:56:25.53ID:???
>>637
個人的に思う港区の強さは「そのエリアで賃貸探しをする人」という属性フルイがかけられてる事（しかも無料で）
入居者属性はマジで大事。特に区分のようにスケールメリットの無いものは余計にね。
あとは、ちっちぇ〜話だけど、港区にマンション一室持ってると公言できるのもメリットになり得るかもよw
短期直接的な利益が出ないからには損失出さない事と、金銭以外のメリットにも目を向ける必要がありそう。
0645名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 00:17:38.73ID:X0A68VHe
>>641
>>643
>>644
ありがとうございます
港区ブランドの強さがよくわかりました

実をいうと別の業者なんですよね…
港区はいいなとは思ったんですが管理手数料3%くらい高かったり初期費用が50万くらい高かったりと目先の数字に目がいってしまいました
ちゃんと物件自体を見なきゃだめですね
0646名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 02:41:27.57ID:???
東京から飛行機で行かなきゃいけないようなところに住んでる
俺には港区ブランドとか無縁な悩みだな
でもそういうところでも修羅の国の土地代高めで環境のいい
住宅地の物件は利回りは少々痛いが持ってて安心感がある
0647名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 03:59:57.40ID:???
土地勘のある場所っつーか地元でやれるならそれが一番だよ。日本円はどこで稼ごうが日本円だし。
遠方だと、どうしても目が届かなる上、管理会社はじめ各種関係業者も大なり小なりナメてかかってくるからね。
0648名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 06:38:25.08ID:t1+SFzzF
>>634
利回りは高いけど分母（投資総額）が小さいから、一部屋あたりに今後かかる金額が大きいと思う。
市況が良い内に売るのが正解だろう？
0649名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 06:40:17.36ID:t1+SFzzF
>>639
どっちも罰ゲームだけど、１０年後価格ならば港区だろうね、物件そのもので現金が回らないなら資産じゃ無くて不良資産だよ！
0650名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 06:50:45.66ID:???
つくづく今は買う時期ではない
だが次に買うタイミングが
いつやってくるかは不明だしな…。
0651名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 08:25:17.38ID:bjcn7lFL
俺も今は投資用マンションを買う時期でないと思う。

約１０年前、豊島区の山手線駅徒歩3分の1Ｋを１５００万で買った。
今、築１８年、家賃８．3万。
同じマンションの似たような部屋が２０００万で売りにでていた。
２０００万で売れるかどうかは知らないが。
0652名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 08:31:00.04ID:???
バブル期なんて金利８％表面１％でも飛ぶように売れてたのに
キャッシュフローが出ないとみんな消極的なんだね
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