不動産投資を淡々と語る 5

**名無し不動さん** · 2017/12/08(金) 03:57:35.57

前スレ
不動産投資を淡々と語る 4
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1505998106/

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 09:14:11.25

くらしこには注意な

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 09:40:52.00

経年で持ち出しのマンションなんて買う奴の気がしれん

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 09:47:55.63

儲かるのは売主と業者
それに気づかない

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 09:52:25.22

新年会などで急な入り用の時…
今月の生活費が足りないかも… 。
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**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:00:16.78

>>417

区分は、とか言う言い方がバカっぽい

土地は１点ものだから相場観が成立し辛いし、出口までは高いのか安いのかも判別できないだけ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:08:56.22

>>417
区分というかRC自体がそうな
築25年超えてくると木造より維持費かかる上に簡単に建て替えもできない
でも銀行は評価出すから買い手には困らない

内装や配管は構造関係なく同じスピードで劣化するのになw

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:10:13.37

相場を知らない相続人から安く買う

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:14:49.81

>>422
需要のある住宅地なら近隣相場と大きく外れた値段にならない
もちろん間口や形状により坪単価はだいぶ変わるけどな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:26:56.02

>>412
ググればけっこういる

>>410
知人が六本木のボロマンション（区分50平米）買って、そこが再開発になって高級タワマンに化けた。そういうケースもあるから区分を完全否定できないよね。ちなみにうちは月島のボロ戸建が再開発で高級タワマンに化けている途中。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:28:20.67

>>425

郊外土地の値段は高めに買うバカリーマンが現れる事前提に維持されてきたけど、最近はそれも売り抜けるまで分からない、とくに田舎は塩漬けリスクがどんどん高まってる

マンションは修繕管理費固定資産税が多目にかかるが、持ってる間も転貸しやすくその間家賃も入ってくるので、持ってる間ほぼ経費かかるだけの地面保持するのと比較はし辛いな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:29:21.76

転売で儲けるには区分が手っ取り早いね
アホが高値で買ってくれるから

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:36:20.96

>>428

割高に盲目的なのは郊外土地信仰のバカリーマンのが多いよ

区分はとにかく安く仕入れられるかどうかにかかってる、良い場所を安く仕入れさえすれば売り抜けに特殊技能は要らない

これから先ブランド性の無い郊外土地はヤバイ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:01:25.23

誰が郊外の話をしろと言った？

最低でも政令指定都市の中心部周辺まで
それ以外の土地に資産価値がなくなることぐらい周知の事実だろ
各自治体コンパクトシティー化を進めてるんだから

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:11:24.00

中古区分を安く仕入れて融資をつけてバカなサラリーマンに高値で売る
>>339はそんな感じだな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:16:39.44

>>430
地方の都心ならOK　ww

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:20:07.94

これからは平坦地でなければダメだな
高齢者と外国人ばかりの未来に坂の上の需要があるとは思えん

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:24:11.72

今までは中心部と郊外で坪単価の差が2～3倍ということも多かったけど、これからは5～10倍が当たり前になるんだろうなあ。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:26:06.48

港区だって赤坂だって四谷だって坂なんだがw

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:29:14.81

福岡が熱いな
九州中から人が集まってんのか？
てことは九州の他の都市はこれからは難しいね

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:30:53.73

郊外は相場自体が成立しなくなる事が問題

多摩とか八王子とか都下は、浦和松戸川崎以下になって二度と復活しない

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:31:04.06

>>435
住宅地の話だろ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:33:19.76

>>437
武蔵野市と三鷹と立川と国立は無問題

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:37:06.51

多摩センター周辺も問題ないだろ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:41:00.53

>>433
そうだな。つまり埋立地か下町に限る。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:44:31.73

銀座も埋立地だしな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:44:57.85

>>432
キチガイが過ぎるなお前

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:48:20.82

何れにせよ資産の組み替えは急いだ方がいいな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:48:35.54

しかし酷く内容ペラッペラなスレになったもんだな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:51:08.03

築古の区分のあたりからおかしくなったな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:55:02.11

原住民の自称江戸っ子が一人暴れてるだけだろ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 12:12:22.11

>>375
管理業務に力入れてるっぽいから空室リスクの低い物件ならそれほど悪質な業者ではないと思う
まぁクローズドな業界だからサラリーマンが片手間にやろうとしても利益出すのは難しいけどな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 12:20:59.01

実際はどこの出身なんだろうね
名も知らぬ島とかなのかな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 12:58:03.31

>>433
港区新宿区文京区渋谷区
坂だらけだぞ
坂=高台=地盤良し
こういう視点が抜け落ちてるよ…。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:22:37.77

>>446
つまり>>339が悪いと

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:24:26.90

>>450
坂＝高台＝地盤よいが昇りきつい
埋め立て＝平地＝地盤悪いが移動楽

個人の好みだな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:27:15.72

>>375
君は属性の良さを利用するつもりで、業者は君の属性の良さを利用するつもりなんだよ勤務先は君の首についてる縄がさらに太くなって喜ぶ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:33:55.07

>>410
首都圏じゃないなら区分はないかなあ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:34:57.69

>>411
金持ちだから区分をたくさん持ってるんだよ
区分で金持ちになったわけではないかと

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:45:02.50

>>445
分厚い話ししてからいえ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:56:20.81

おれも区分を大量に持っている
すべて現金買い

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:01:26.37

>>450
たとえば大田区では
ブランド力のある大正時代からの高台住宅地である田園調布の坪単価が、大森蒲田に逆転されているという現実がある

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:05:15.91

虚言癖も増えてきた

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:10:38.01

>>454

田舎でも、たとえば梅田駅4分以内とか名駅4分以内とか、土地のみなんか供給されて無いからな

都内でも山手線４分とか、マンションしか選択肢が無い

それでも郊外の土地より100倍マシ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:12:22.89

年代によって求めるものが違うらしい。
よく言われているのが、30代は広さ、40代はステータス、50代以降は使い勝手。

確かに40後半になるとコンビニスーパー郵便局が近くにないと住む気がしなくなった。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:14:42.23

>>458
郊外の田園調布と都心部を一緒にされても…。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:15:19.41

>>460
だから不動産投資のスレでなぜ郊外の土地を引き合いに出すのかと小一時間

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:21:31.62

まず郊外の定義をきちんとしよう
郊外というと多摩ニュータウンや千里ニュータウンのイメージなんだが…

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:26:13.24

渋谷から10分のところを郊外と言われてもピンときません

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:27:11.05

>>463
>>464

郊外の値落ちが酷すぎて、価値にバラツキが有り過ぎる

多摩も千里も範囲が広過ぎるし

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:32:50.71

23区に郊外はありません
都心部とその周辺部のみ

都心の区分マンソンに住んでる奴が
どうしてもマウンティングしたいんだろう

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:47:46.79

地方出身者ほど都心に拘ることはすでにこのスレでも立証済みだしね

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:56:28.97

>>467
>>468

山手線５分以外はもうマダラに値崩れが始まってるんだよなぁ

誰が聞いても知ってる駅以外は値落ちを防げなくなっていく

まずはちばらぎぐんたまの駅15分圏から、取り返しがつかない無限地獄が始まっていく

土地だ区分だ言ってる奴から終わっていく、そういう問題ではない

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:59:16.86

過去5年で上がる過ぎたからね
修正が入るのは当然だろう
俺は売り抜けて好立地に買い替えたが

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 16:01:06.47

田園調布は都心ではないから…。
外周区ゆえに価値も落ちる

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 19:17:30.34

「俺は○○は買わない　理由は△△」
↓
「俺は○○を買う　理由は▲▲」
すき

「俺は○○は買わない　理由は△△」
↓
「○○を買わないなんて馬鹿　ノーセンス」
ほんときらい 👀
Rock54: Caution(BBR-MD5:0be15ced7fbdb9fdb4d0ce1929c1b82f)

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 19:42:24.16

>>469
八幡山の甲州街道環八のクソうるさい排ガス最悪の
マンションなんかが桜上水の再開発地域と同じ
金額で売ってるんだから売れるわけないわな

そこら辺はバブル崩壊してる
それ以外はなかなか下がらない

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 21:04:06.31

今30歳　真面目に働くのは35歳まで
その後は不動産の家賃収入でブラブラ一生過ごす
これが今年たてた目標です

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 21:36:32.53

わかってるとは思うけど、空手から家賃収入だけで暮らせるようになるのは中々大変だよ
いけると思って脱サラして破滅した人は何人も見た

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 22:00:31.88

計画的にやれば大丈夫

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 22:13:18.99

>>468
地方出身者とか中国人が都心買ってるから上がってるんやで
自称都会人（）がこだわる田園調布は下げる一方でｄｑｎの巣窟蒲田大森（）にすら負けるんやで

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 23:17:19.81

田園調布が下がってるというより、大森蒲田が駅近だから上がってるんでない？

蒲田なんて商店街があって高齢者には便利そうだし

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 00:46:41.90

田園調布は暴落やで。
所詮分譲地やって富裕層の
皆気がついた。

蒲田は空港拡張で様変わりや。

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 01:07:52.15

東松戸どお？(笑)

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 01:20:03.11

地域問わず今は商業施設に近い所でないとあかんぞ

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 01:26:20.52

>>476
みんなそう言うんだよ
自分だけは大丈夫だと思ってな

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 02:05:38.69

>>479
田園調布の戸建て売ってタワマンに引っ越す

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 02:39:57.47

仮想通貨でぶっこいたやつもみんな自分だけは大丈夫だと思ってたんだろうなあ

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 08:34:48.61

>>474
自己資金はいくら？
家とか土地とか持っているの？

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 11:25:29.52

田園調布んかは税金も高いから

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 11:27:51.04

>>477
中国人の知人に聞いた話。
中国人（または帰化した元中国人）の不動産屋が中国人留学生を使って中国人に不動産を売らせる。成約に至ったら報奨金20万円支給。一ヶ月に２件売れば爽やかに生活できるから中国人留学生は売りまくる。

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 11:32:06.69

>>474
30歳の時に同じ目標立てて、38歳になる今年6月にボーナスもらって退社する。
3月決算の勢いであと一件物件買っておきたいところ。お互い頑張ろうな。

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 15:26:56.50

まるで寿退社だなｗ

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 17:59:05.60

3月決算の勢い？

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 18:05:39.77

ある意味、寿退社だよね(笑)いいなあ

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 21:06:29.97

>>490
決算期は
不動産屋：値下げ交渉しやすい
銀行：融資受けやすい

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 21:17:17.11

勤め人辞める気でいる人は、
「～サンなら専業投資家になっても積極的に応援しますよ！」な～んて、いずれ転勤しちゃう行員の口約束を真に受けて
今まで通りかチョット悪い条件で買い進められるとか思ってないよな？

今の投資状況は物件を買い進めなければ死ぬ形になってないか？
自己資本比率は適正か？潤沢な現金はあるか？業者や職人とのコネは十分に築いたか？
下手うつと、今よりもずっと大変な思いをする事になるぞ。

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 21:47:27.33

>>488
やはりリーマンショックで結構仕込んだ感じ？

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 22:26:49.63

うらやましいのう…

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 23:16:45.15

リーマン前から都心は結構安かったよ
今の相場の三分の一ぐらいで買えた
都心に限らず主要都市は2012年秋まで安かった
オリンピック終わると一度は暴落するから、そこがラストチャンスかな

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 00:29:49.38

残債は、ある上で脱サラ？

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 00:38:43.09

投資用ローンの金利どれくらい?
3%割ることある?

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 00:51:23.57

2%以下でなければ借りない

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 07:49:16.01

上場企業じゃないけど1.9%だった

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 07:59:45.69

お前らって2％の金利なんだｗだっさｗ

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 10:05:13.25

俺は4%だ
どうだ！まいったか

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 10:21:12.04

ライフ組は４％だけどイールドギャップもでかいからびくともしないし
物件も上がってるからびくともしないでしょ

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 11:19:46.04

破綻寸前ですね・・

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 11:58:38.78

キャッシュフローが潤沢にあれば問題ないでしょ。金利は経費にできるんだし

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 12:06:22.15

表面利回り5%
金利4%
とか面白い世界だなあｗ

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 13:03:18.12

バブル期は表面利回り１％金利８％でしたけどね。

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 13:09:39.33

それでどうやって利益出してたの？売却？

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 13:10:53.33

キャピタル狙い
バブル頂点で売り逃げ

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 15:46:38.52

まあ家賃収入でブラブラ過ごしている俺は勝ち組と言っていいのかな

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 16:19:22.66

>>508
ただの差金取引では？

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 16:26:49.36

昔は短期長期なくて差額売りができたからね。買っても登記も移転しないで次の人が登記するとかありだったしね。
それがだめになったから、バブル崩壊したんでしように

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 18:41:13.73

表面35％
金利4％という世界

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 23:40:22.85

330万円　新橋駅　 3.10㎡
このような物件が出る時代だから…なんかもう…終了

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 23:59:20.56

>>514
倉庫じゃねーかw
ここだけ買って何に使うんだろう…

**名無し不動さん** · 2018/01/20(土) 00:13:34.56

トランクルームなら利回り高いでしょ
新橋なら坪３万は取れるよ

**名無し不動さん** · 2018/01/20(土) 02:01:15.89

>>516
同じ建物の別のトランクルーム月2.3万だってよ。
利回り悪いんじゃね？

**名無し不動さん** · 2018/01/20(土) 02:06:36.18

8.4くらいだから悪くはない。