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不動産投資を淡々と語る 5
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0519名無し不動さん
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2018/01/20(土) 13:22:02.87ID:GozJQ83r
不動産業者って「他社と比較検討してる」っていうと途端に態度悪くなるよね
ブラックボックスな業界だからやっぱ何も知らないカモしか営業対象にしたくないんかね？
0520名無し不動さん
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2018/01/20(土) 13:32:15.64ID:???
相対ではなく絶対評価出来ないバカはやめろ
0521名無し不動さん
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2018/01/20(土) 13:34:58.70ID:CA1SUfIg
オリンピック後に下がるとのことだけど、
建築費など、原材料費の高騰
働き方改革による人件費の余計にかかる
これらが解消して、ｒｃで坪５０万になるのかな
0522名無し不動さん
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2018/01/20(土) 13:40:28.18ID:???
五輪後下がるのはバス便物件の事だから
そこは勘違いしないようにね。
好立地はじわ上げが続くから
0523名無し不動さん
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2018/01/20(土) 13:52:21.81ID:???
>>519
それはうちら大家も同じなんじゃないのかな？
店子が
やれ更新料は違反だの
やれ他のアパートはもっと駅近で築浅で安いだの
やれもう2回更新したからクーラー新型にして
とかイヤじゃない？？？
お金が関わると話しスムーズに行きたいのが本音だし、
比較で下げ合ってたら業界や地域全体的が安くなるからね。
不動産業に関わらず気軽に他社比較での値引き交渉はしないし、気軽にするほど不利になることが多いと思う。
するならご相談って形がいいよね。
0524名無し不動さん
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2018/01/20(土) 14:00:37.01ID:GozJQ83r
>>523
まぁそうなんだけどさ
素人に家売るつもりなら会社の強みとか物件選びのこだわりくらい言えなきゃダメじゃね？
このまえ話聞いたとこの営業トークなんて早く決めて欲しいのか「どこの業者で買っても変わらないですよー」だよ？
だったらあんたのところで買う必要ないやんってなるわ
0525名無し不動さん
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2018/01/20(土) 14:59:57.91ID:???
>>524
不動産屋にとって元々付き合いの無い買主なんてお客様ではないからな
つーか相見積を口に出すってのは価格を叩く行為なんだから、不動産業界だけじゃなくて基本的に嫌われる
それを相手との力関係によって、表に出すか出さないかの違いしかない
0526名無し不動さん
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2018/01/20(土) 19:09:55.22ID:???
>>524
お客様商売で手数料でお仕事してるのに横暴な人が多いのはあるよね(笑)
そういうところは今のネット社会ではどんどん潰れるだろうし相手しないといいよ
お客が減ったらまた考え直すだろうしさ
0527名無し不動さん
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2018/01/20(土) 19:33:15.40ID:lmzOisQM
不動産会社なんて離職率高いだろうしどうしても営業の質は低くなるんじゃね？
つかどこで買っても同じは事実でも言っちゃダメだろｗ
>>500
35年ローン1.6%で下りたぜ！
0528名無し不動さん
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2018/01/21(日) 00:58:22.59ID:???
>>508
空売り
不動産でもある手法を使えばば株と同じように空売りができる

投資物件の世界にも俺と同じようなアービトラージャー結構いると思う
理論上100%損しないし
0531名無し不動さん
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2018/01/21(日) 02:59:19.71ID:fgM3FVuJ
>>529
こんなインチキスキームの物件は素人しか買わないだろう？

経験値が少ない素人オーナー達は似非被害者の会とかでもう一回騙されると思うよ！
0532名無し不動さん
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2018/01/21(日) 03:59:56.02ID:5k6Gww9A
みんなローンで建ててるぐらいだから、程なく不良物件が中古市場に大量放出されて地獄絵図になるだろう
レオパや大東やシノケンはどこまで稼ぎ続けるんだろうか・・・
0533名無し不動さん
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2018/01/21(日) 12:43:11.21ID:???
不良物件は過去5年で既に処分済み
残った優良物件は死ぬまで売らない
0534名無し不動さん
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2018/01/21(日) 16:57:41.53ID:PxFdKhSw
>>522
そういういい物件は、市場には出てこない
入居がすぐに決まるのに、
不動産屋さんが、わざわざ売るわけない
自分のものにする
0535sage
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2018/01/21(日) 18:04:55.31ID:9uk0LHFe
>>500
完全に出遅れたけど今月20年1.2％を引けた（リーマン兼業大家）
借り入れだけなら区分よりも一棟の方が条件が良い

区分は流動性の高さ（特に実需相手にも売れる点）が優れているから一概に比較できない
区分はキャピタルゲインを得るためのものだと俺は思ってる
0536名無し不動さん
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2018/01/21(日) 18:32:51.70ID:???
金利は共担入れるとか信用度を上げると下げることができるよ
金融機関にもよるかな
0538名無し不動さん
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2018/01/22(月) 12:01:19.59ID:VNDgZtN4
>>493
それ、どこの桜木太洋w
今時そんなバカおらんでしょ

自分は残債無しだからCF潤沢
買い増しは考えてないけど、買うならキャッシュ
0539名無し不動さん
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2018/01/22(月) 12:17:57.20ID:v4P4m1UV
残債なしでCFって概念あんの？
0540名無し不動さん
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2018/01/22(月) 13:12:20.47ID:???
空室が多いと維持費と税金でマイナスになるだろ
0541名無し不動さん
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2018/01/22(月) 13:23:59.18ID:???
残債なしなら引退オメ
心置きなく引退できるな
0542名無し不動さん
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2018/01/22(月) 14:00:09.69ID:???
本業の節税の為の大家業だから、残債無しは比較的簡単

でも不動産管理だけして過ごす余生が幸せかは分からない

けっきょく、働いて他人の役に立ったり、難題を解決して達成感を得たり、何かしていないと生きられないのが人間
0543名無し不動さん
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2018/01/22(月) 15:33:13.11ID:???
70歳になるまでには残債ゼロにしたいなとは思う
その時点で余裕のCFを確保して老後を送れるように資産を
増やしていきたい
0544名無し不動さん
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2018/01/22(月) 16:01:24.21ID:???
いい物件ほしいなら宅建取って自分が業者になれ
0545名無し不動さん
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2018/01/22(月) 16:28:53.69ID:???
>>542
人に住まいを提供する
それのみでも
立派な仕事の１つでは？
0547名無し不動さん
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2018/01/22(月) 17:38:05.46ID:nZliSoP5
んなもん当人が考えることだわ
0548名無し不動さん
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2018/01/22(月) 17:56:36.33ID:ofHUJ2Qm
>>531
知人の旦那がかぼちゃの馬車のオーナーやってる。日本財託で1Rも買ったって言ってたから、そういうのに騙されやすい人なんだと思う。共働きで小梨なのが不幸中の幸い。
0550名無し不動さん
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2018/01/22(月) 18:04:33.87ID:???
>>542
不動産管理だけしてるならいいじゃん
なんちゃってコンサルして他人を騙してマージンとるような人生より遥かにマシ
0552名無し不動さん
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2018/01/22(月) 18:09:39.50ID:???
>>551
だな。うちの爺さん59歳で死んだから、自分は引退前倒しにしてる。
0553名無し不動さん
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2018/01/22(月) 18:23:03.38ID:???
>>542
まぁ不動産賃貸業だって立派な実業ではあるけど、
単なる管理だけしてチャリンチャリンってのは実りある人生と言えるのかはわからんな。
金銭的な部分を不動産で賄って、利益度外視の仕事を別に持つってのも良い。
絵画とか、作陶とか、文筆業とか、慈善事業とかね。
本来はパトロンがいないと成立しないものを好きにできる人生も、素敵なものかもしれない。
0554名無し不動さん
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2018/01/22(月) 18:30:13.15ID:???
別に業じゃなくてもいいでしょ。
俺の場合自主管理だけど仕事は月２回だけで残りは殆どゴルフや趣味三昧で時間つぶしてるよ。
それに不動産貸付業だってノーリスクってわけでもないからね。
俺のアパートナマポとか貧困層がかなり入居してるからそいつらの話し相手とかいろんなことしてるわ。
0555名無し不動さん
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2018/01/22(月) 19:22:43.38ID:???
どいつもこいつも、なぜ否定から入るのか。
0558名無し不動さん
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2018/01/22(月) 22:50:19.65ID:m+U3/L85
>>553
片岡鶴太郎みたいだね
0559名無し不動さん
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2018/01/22(月) 23:50:46.04ID:???
>>546
>>550

オレは40歳時点で残債無し人生に突入したから、そのあとずっと不動産管理だけの人生には耐えられなかったわ

管理も突き詰めるとまだまだ色々工夫出来そうではあるけど
0560名無し不動さん
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2018/01/22(月) 23:53:54.19ID:???
>>553

それは良いな

でも大した才能がない事も自覚してる

趣味でライブハウス維持したり、ギャラリー開催したり、才能なくても貢献出来るの仕事なら本業以外でも楽しいかもね、喜ばれるし
0561名無し不動さん
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2018/01/23(火) 00:37:34.00ID:dVnQSnmD
レ○パレスや大○と契約すると言うことは、体の中に寄生虫受け入れるような物だろう？死ぬまで寄生されるよ！　かぼちゃみたいに寄生虫が先に死んじゃう場合も有るけどね！
0562名無し不動さん
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2018/01/23(火) 07:55:33.26ID:hiN8hvsu
かぼちゃあああああああああああああああああああああああｗｗｗｗｗ
0563名無し不動さん
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2018/01/23(火) 10:10:10.74ID:???
相続税対策で死ぬまで残債は残しとくものだろ⁉︎
自分の代だけじゃなく次の代のことも考えなきゃ
それに、完済すると銀行からすると取引先ではなくなり次にローン組み時に面倒

死ぬまで老朽化しない物件ならいいが
老朽化したら更地にして売却して終わり？
0564名無し不動さん
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2018/01/23(火) 10:43:51.30ID:???
>>531
こういうのは大学の職員とか公益団体の事務員とかで
社会党や共産党から金を巻き上げられてても気が付かない
人たちだから騙されやすいし流されやすいんだよ
0566名無し不動さん
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2018/01/23(火) 13:22:19.89ID:A0+XqREn
>>548
地方から来た単身女性やシングルマッチ向けシェアハウスだから、家賃低めの駅歩ある物件が殆ど。契約解除するにしても今後どうやって運営していくんだろう？シェアハウスの自主運営って兼業大家にはハードル高いよ。
0567名無し不動さん
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2018/01/23(火) 13:23:36.42ID:???
>>555
では、先ずはあなたから肯定から入った面白いコメントをおねーしゃす
0568名無し不動さん
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2018/01/23(火) 13:36:25.48ID:???
かぼちゃのシェアハウスは木造＆駅から遠い＆狭いし、そもそもシェアハウスなので他に転用しにくい。会社の寮とか民泊とか？
0569名無し不動さん
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2018/01/23(火) 14:26:29.39ID:???
スルガ銀行返済額と同額までサブリース賃料を引き下げる
→返済が負担になりオーナーが赤字覚悟で売却
→他の投資家が安く購入できる
0570名無し不動さん
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2018/01/23(火) 14:35:59.69ID:???
それでもシェアハウスだもんなあ。しいて言うなら、そのシェアハウスに買い換えした人の物件が買えるかもだよね。
最近かぼちゃの馬車の話しが上がったから、これからオーナーが赤字で売ってってなると、３年以上かかりそうだけどね。
0571名無し不動さん
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2018/01/23(火) 14:59:34.78ID:???
>>570

かぼちゃ！　

駅徒歩５分以上物件は半額でも要らないな！

駅近ならば半額なら買いたい、でも管理がメンドクサイシュアハウスとしては使わない、多用途で貸し出す。
0572名無し不動さん
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2018/01/23(火) 16:11:32.01ID:???
>>571
なんで最初叫んだ？(笑)
投資始めるときに利回りがいいし、語学もできるから、シェアハウスも検討してて、かぼちゃの馬車も知ってるんだけね。
建物とかおしゃれなところ良くて、外見も鉄格子もデザイナーが考えたみたいな女性受けのお金かけてるところ多くてやめたんだよね(笑)
今思うと物件買うのとリノベとリフォームのフルフルローンで属性が良い人がオーナーでやってるんだと思う。
かぼちゃに運営任せてね。
記事読んでも大半が今のままかぼちゃに任せてるとか言ってるし、この間の説明で初めて住居率50パーって知った人ばかりだったよ。
自分が回らなくなって初めて怒って売って戸惑うんだと思う。
だからしばらくは市場に出て来ないと思うし、お金かけてるからあまり安くもならないんじゃないかなあって思う。
0573名無し不動さん
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2018/01/23(火) 23:33:10.67ID:???
気が付かないようでもあった。私はまた軽微な失望を繰り返しながら、それがために先生から離れて行く
気にはなれなかった。むしろそれとは反対で、不安に揺うごかされるたびに、もっと前へ進みたくなった
。もっと前へ進めば、私の予期するあるものが、いつか眼の前に満足に現われて来るだろうと思った。私
0574名無し不動さん
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2018/01/23(火) 23:33:58.76ID:???
自分を軽蔑していたものとみえる。
　私は無論先生を訪ねるつもりで東京へ帰って来た。帰ってから授業の始まるまでにはまだ二週間の日数
ひかずがあるので、そのうちに一度行っておこうと思った。しかし帰って二日三日と経たつうちに、鎌倉
0575名無し不動さん
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2018/01/24(水) 00:56:31.24ID:rIe1h64M
素人なんですが頭金ゼロってどういう仕組みなんですか？
仲介料なしのフルローンでもふつう諸経費かかりますよね？
業者が負担してそのぶん物件価格に上乗せされてるということでしょうか？

あと優良な不動産会社の特徴とかあれば教えてください
0577名無し不動さん
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2018/01/24(水) 03:44:59.52ID:x4M5uvu2
>>575
諸経費まで借りる場合はオーバーローンね。
0578名無し不動さん
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2018/01/24(水) 08:29:35.47ID:rIe1h64M
>>576
すいません自己負担ゼロのことです
>>577
あぁなるほど
0579名無し不動さん
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2018/01/24(水) 09:24:16.44ID:???
>>575
実質ゼロってやつだわな　まあ手数料はかならずかかる。

良心的な所というか普通は全部の経費は確定してるし宅建で決まってるからかわらん
0580名無し不動さん
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2018/01/24(水) 09:29:22.84ID:???
優良な所は手数料１％くらいでやってくれるところだよ
0581名無し不動さん
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2018/01/24(水) 09:40:44.19ID:???
頭金ゼロとかフルローンで割高な糞物件掴まされるから注意な
それは物件ぢゃなくて買主の属性に頼っているからな
とくに新築ワンルームｗ
確実に死ねる
0582名無し不動さん
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2018/01/24(水) 10:00:18.68ID:6hiWiJmQ
>>579
じゃないと儲けでないですもんね
>>580
いま見てるところに手数料0.7%でやってくれる物件ありますね
ただそのぶん物件価格に盛られてるのかなと
0583名無し不動さん
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2018/01/24(水) 10:01:50.76ID:6hiWiJmQ
>>581
気をつけます
まぁ新築はシミュレーション見ると何年経ってもキャッシュフローが出ないので素人には難しいですね
0584名無し不動さん
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2018/01/24(水) 12:36:31.41ID:mNs2Q62H
知人の中国人投資家は仲間の中国人不動産屋から買って手数料半額にしてもらってる。で、他の投資家紹介して、そいつが成約したらマージン２０万円ゲット。世の中うまく回ってるな。
0587名無し不動さん
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2018/01/25(木) 09:46:14.25ID:???
不動産屋があんまり不動産を買ってないってのよく分かるな。
売買の方が楽に大きく儲かる
0588名無し不動さん
垢版 |
2018/01/25(木) 10:20:24.27ID:9QWeD07f
不動産に限った話ではないではないけどな
手数料収入の方が楽に大きく稼げるから投信という商品があるわけで
俺はメーカー勤務だけど客に売ってる商品を自分だったらその値段で買いたいと思うか？って聞かれてイエスと即答できるやつは少ないと思う
0589名無し不動さん
垢版 |
2018/01/25(木) 12:45:54.77ID:???
小島 拓の"不動産会社が書けない 「有名大家」の裏話"読んだ。ゴシップ的内容でちと笑える。
0590名無し不動さん
垢版 |
2018/01/25(木) 13:27:03.34ID:nn8WQJSy
一時期不動産売ってコインランドリー始めた人多かったけど、今息してる？
0592名無し不動さん
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2018/01/25(木) 22:22:37.56ID:???
>>586
ヒュンダイ上等
こんなに思慮が浅い地主は淘汰されて当たり前
0593名無し不動さん
垢版 |
2018/01/25(木) 22:48:10.63ID:???
土地に価値のないエリアに9000万の上物とか…銀行もよく貸すな。
需要なくなれば担保価値ないだろ
0594名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 01:13:06.71ID:ERWmeEsg
かぼちゃだけじゃ無くて、高属性素人騙して、超割高物件買わせてサブリースで何年もシャブリ尽くす
ビジネスモデルが多い業界だからね。スルガの融資審査だって木造アパートで設備費用が極端に低いの
に坪単価１００万円を超えてる時点でおかしいと思うだろう？全員グルなんだよね、、、
0595名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 03:06:41.28ID:???
それでも説明受けて、やる気になって、自分でローン申し込みして組んで、、、
詐欺にはならないと思う。
0596名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 03:11:09.28ID:???
>>587
でも不動産を買う投資家の大半は売買で儲けるコネがないのだな

>>594
でも高属性な奴って高学歴で別のところでもスキルがあって自信過剰
で浮世離れしてたりすることも多いよな
騙されるほうにも問題はあると思う

てかカリスマ大家さんでサブリースでそうなったって人いるんだろうか？
0597名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 03:39:42.35ID:???
コネがあると良いっていうのは隣の芝生の気がすんな。
0598名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 09:42:34.07ID:IaB5ui9w
>>594
年収1500万円以上の方限定セミナーとかまさにそれな。高属性しかくんなよ！低属性だとローン引っ張れないからな！って主張がだだ漏れ。
0599名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 19:52:21.06ID:???
>>595
詐欺にはならないではなく
詐欺を立証しづらい
業者の本音や思惑はわかんない

銀行員も騙されたふりをして成績伸ばしたい
いまは消費者金融も銀行の傘下
どんな取立てするんだろうね
0600名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 19:58:07.55ID:???
>>599
そそ
詐欺の立証はかなりきつい割に刑罰が軽く
警察もやりたがらない
0601名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 20:09:30.43ID:???
>>590
コインランドリーはしょんべんくさくなる
いま介護の衣類を洗う人が多いみたいで
乾燥機かけたらアンモニアくさくなった
こりゃ客離れるよ
0603名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 01:22:45.35ID:???
>>596
いやだから不動産投資は利益調整のためにあるんだよ。今は景気がいいから本業で儲かってるのに不動産でも儲かるとと税金凄いことになる。利益調整しつつ資産性のある物件に貯蓄代わりに投資が正しい姿

毎年数棟買わなければ追いつかない輩も多いんでないか？高齢者は相続税対策もあるからさらに忙しい
0606名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 16:51:53.53ID:???
みなさん不動産の出口ってどう考えてますか？
株で儲かったんで不動産購入してみたけど、よく考えたら失敗した気がしてきた。
築40年の一棟マンション2000万、現状満室で実質利回り12.5％（手取り250万）だからまぁいいかと思ったんだけど、
最終的には取り壊さなきゃいけないから1000万くらい費用がかかるし、仮にずっと満室、修繕かからなかったとしても
3000万を回収するには12年かかる。その時には築52年だ。
12年かかってトントンならやる意味あるのかと今さら感じてるわけですが、考え方あってますかね？
0609名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 17:27:13.60ID:???
>>606
仲介手数料とか、不動産取得税とか固定資産税とか諸々計算して
その利回りなら良いのでは？
0610名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 17:53:21.80ID:RQrJVP78
今日不動産屋で「キャッシュフロー出る物件ください」って言ったらそんなもの都内じゃ無理って言われたわ
やる気あんのかよ
0611名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 17:54:07.82ID:???
また安いマンション買ったんだね。
立地的におそらく苦しい戦いかと
安い=立地悪
早めに売りぬけるしかないかと…。
0612名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 18:05:23.75ID:96mVcEuA
かぼちゃの構造見ると民泊（実情ドヤ）がええとこと思う
でも都内の民泊はハードル高い
0613名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 18:10:07.41ID:???
出口って買った人の意向でかなり変わると思うんだけど。
どういう将来を考えてるのかによるんじゃないかな？
株で儲けてって書いてあったから、何でもいいから現金を残すって考えなら、状況みて６年くらいで同じ金額くらいで売ったらどお？
持ち続ける必要ないわけだし、その頃には家賃回収もそれなりの金額になってるでしよう？
満室なら立地悪くても需要あるんじゃないの？
0614名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 18:56:50.38ID:Ps1qkkZO
>>606
RC物件はパイプ類の修繕とか水漏れが発生すると高額かかるイメージかな。
0617名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 19:19:52.11ID:kKD5hAne
こんばんは
お尋ねしたいんですけど、
相続でもらったマンション一棟を売りたいんですけど、現状満室で築25年の鉄骨、大阪の難波まで電車で10分の駅で駅徒歩5分、年間収入1000万円くらい
改修はマメにしてるんで見た目きれい

実際ここの人ならいくらで買います？
だいたいで結構なんで
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