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築40年以上の中古マンション8
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0239名無し不動さん
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2018/01/15(月) 09:49:41.98ID:???
５０代、夫婦二人暮らし。（娘は北関東の社宅住まい。）
ローン無し。
立地が良く、夫の勤務先までメトロで１８分。
引っ越しする気は全くない。

夫の勤務先は、６０歳定年で、更新で６５歳まで勤務可能。
国家資格所有しているので、それは多分大丈夫？？

建替え案が具体的に出ているが、１０００万円以上の負担金がある。
うちは建替えには賛成。
ローン完済しているから、バンバン貯金できる。

建替え中の３年間は、埼玉の山の中に住もうかなと思っている。
0241名無し不動さん
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2018/01/15(月) 10:40:45.40ID:???
仮にローンがあった場合、持ち出しが必要な場合は建て替えってどうなるの？
0245名無し不動さん
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2018/01/15(月) 11:14:36.00ID:???
>.>241
うちの場合は、デべが相談に乗っています。
個人面談以外でも、いろいろと相談できるそうです。

解体前に、ローンはいったん清算し、また新たに借りるようになるとか。
建替え中は金利支払いだけらしいです。
老人世帯では、１０００万円借りられるようです。多分、リバースモゲージではないかと思います。


うちは、借金無いし、建替え時も借金しないので、詳しくはわからない。
色々と相談している人は多いと聞いています。

仮住まいも、年金生活者なら都営団地を借りられるようです。ただ、立地は選べないと聞きました。
0246名無し不動さん
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2018/01/15(月) 11:21:53.22ID:???
＞解体前に、ローンはいったん清算し、また新たに借りるようになるとか。
＞ 建替え中は金利支払いだけらしいです。

色々あるようで詳しいことはわかりません。

知人は、建替え中のローンは金利だけ支払いと言っておりました。
でも、いったん清算してと仰っていた方もいました。

個別相談しています。
0247名無し不動さん
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2018/01/15(月) 11:28:47.85ID:???
>>245
ありがとうございます。
大変興味深いですね。
ということは、今のように低金利なら通りやすいですが、
それこそ2%とか超えるようになると、
建て替えは難しくなってきますね。
今後老朽化は間違いなく進んで、
建て替えも増やさなきゃいけなくなるとして、
政策的にはこの辺の金利政策がキモになりそうですね。
0248名無し不動さん
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2018/01/15(月) 11:37:25.48ID:???
築古マンションの地権の一部を子供さんに贈与して、子供さんが資金出す（現金払い、借入等）色々な方法があるようです。

>>245
>>246

訂正します。デべとコンサルタントが相談にのります。
0249名無し不動さん
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2018/01/15(月) 11:51:19.83ID:???
>>247
我がマンションの場合は、余剰床がとれます。
だから、負担が少ない方だと思います。

都内で容積に余裕がある築古マンションは、少ないと思います。

お住まいになっているマンションの容積の余剰など調査してください。
0250名無し不動さん
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2018/01/15(月) 14:30:37.78ID:???
アラフォーで天涯孤独だけど、築40年駅近の公団買おうとしてるよ＼(^o^)／
0251名無し不動さん
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2018/01/15(月) 17:05:05.72ID:???
吉岡里帆ちゃんが定期的に、
性行為であーるって言って抜いてくれるらしいし、
いいんじゃない？
0254名無し不動さん
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2018/01/16(火) 14:04:40.42ID:OBnjhUiN
>>253
評価は土地の持ち分なので、リフォームしているから評価が高くなることはない。

「分譲時の販売価格+土地の持ち分の総合評価」という建替えの話も聞いたことがある。
0255名無し不動さん
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2018/01/16(火) 15:10:40.73ID:???
築40年マンションを購入検討中。
建て替えも視野に入れて、（現在の評価額での）土地代金の計算してみたら、土地価格≒マンション価格だったわ。
うまくできてんなーって思ったけど、こんなもん？
0257名無し不動さん
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2018/01/16(火) 18:12:31.41ID:???
建て替えは容積率があってかつ坪単価300万以上ないと厳しいね
0258名無し不動さん
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2018/01/17(水) 08:50:26.11ID:???
高輪グランパームみたいなのは最終的にはどれくらいで建て替えになるのかね

あそこも法律変われば野村の研修所とか都営住宅も
含め複合開発じゃないかといってるけぢ
0259名無し不動さん
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2018/01/17(水) 10:03:04.37ID:87yuVQKw
新年会などで急な入り用の時…
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0260名無し不動さん
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2018/01/17(水) 16:20:45.23ID:???
>>256
地価公示価格×マンションの坪（平米）数
＝区分所有地の価値だとして
自分が気になっている部屋の価格と、この計算で出した価格とが、ほぼほぼ近かったってこと。

>>257
ほんとそれな。
自分が検討しているところは公団だけど、容積率あんまりないようなので悩ましい…。
0261名無し不動さん
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2018/01/17(水) 19:50:06.93ID:???
単純にその計算式が根拠だろ
分かりやすい値付けで良いと思う
0262名無し不動さん
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2018/01/17(水) 20:43:59.16ID:???
>>260
なるほど。
参考になります。ご丁寧にありがとうございます。
やはりその式に当てはめてリフォーム代見積もっていくらで行くかっていうのが
購入の検討の基準になりますね。
0263名無し不動さん
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2018/01/18(木) 07:06:50.21ID:???
>>260
城南だがその価格と比べて買値が1700万ほど差がある。
割安だったと思っていいのだろうか。
0264名無し不動さん
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2018/01/18(木) 10:26:05.35ID:???
築古マンション売ってる側の者だが値段安いだけあって大人気だわ
ただ総戸数少ないマンションは反響少ない
0267名無し不動さん
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2018/01/18(木) 21:02:04.26ID:???
建て替えできる組合は稀
よほどみんなが団結しとる組合だけ
普通はボロボロなるまで修繕修繕ループ
マンションなんか住むものではない
これからスラムマンションラッシュがくる
0268名無し不動さん
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2018/01/18(木) 21:57:14.74ID:???
>>267
修繕しながら使い続けるのも、正解の一つだ

立て替えorスラム　という発想しかできない頭がスクラップだと思うな
0269名無し不動さん
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2018/01/19(金) 10:56:23.06ID:???
建替え検討中の築古マンションに住んでいる。
コンサルタントとデべは経験豊富で、何件もの建替えを行ってきた。
コンサル料は、年間1戸あたり26,000円位。大規模。

還元率が80％以上ないと、難しいようだ。（負担金必要）
還元率100％で、負担金無し。
0270名無し不動さん
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2018/01/19(金) 11:49:04.32ID:???
還元率50％で建替えできたのは、同潤会江戸川アパートメントぐらいか？
立地は飯田橋駅から徒歩８分位。
３０㎡以下のワンルームが、たまに売り出されている。
0271名無し不動さん
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2018/01/19(金) 11:54:55.17ID:???
都市部はまあ置いといて郊外の駅遠マンションとかどうなるかね？
人口減少の煽りを一番受けやすい訳だが安いからとリゾマンに引っ越す人もいるわけで需要はなくならない気もするが
すると結局は管理修繕費が高騰する＝資産価値が激減するとなりリゾマンみたいになるのかね？

その前にと言うかじゃあ資産価値ゼロに近いリゾマンが更に築古が進むとどうなるのかね？
0272名無し不動さん
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2018/01/19(金) 23:39:23.30ID:???
>>271
リゾマンなんか賃貸にもつかえないで温泉の権利とかで数万もかかるのは屑だし

ただ、川口とか高崎線から駅２０分離れとかは
まだ賃貸で貸せるしね
0273名無し不動さん
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2018/01/20(土) 07:51:38.60ID:???
郊外物件も、万人受けしないだけで需要が無いわけじゃないと思うんだよな。
職場が近くでクルマ通勤とか、郊外で公園近くが良いとか時間に余裕がある人もいるし。

築古マンションの場合、所有者の多様性が大きくなる上に、
現状だと所有者、居住者に求められる自助努力も大きくなっていくから、
運営管理のリスクが高くなって行くのではと思う。

まあ住宅業界も仕事が減っていくから、そこらの管理運営に関する
サービスとかも、これからリノベ物件の流通が一巡すると始まりそうな気がするけど。
0274名無し不動さん
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2018/01/20(土) 10:39:11.74ID:???
郊外駅遠は戸建ての空き家も多く、価格も下落。マンションも空き部屋が増えるわな。
賃貸ニーズは限られるし、賃料下落。
所有者が維持費を払い続ける構図はどこかで崩壊しそう
0275名無し不動さん
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2018/01/20(土) 11:13:58.17ID:ATfke8S6
郊外ってどのへんの事みんなイメージしてるの？
おれ京浜東北、総武京葉、常磐高崎宇都宮で秋葉原まで
中央、東急東武西武で新宿まで
それぞれ30分圏外のイメージなんだけど
0276名無し不動さん
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2018/01/20(土) 11:40:33.29ID:???
>>275
それらしいことを言うと、東京新宿渋谷品川全てに30分以内に行けないかつ1時間以内に行けるエリア
池袋の立場が無いな。
0278名無し不動さん
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2018/01/20(土) 12:12:37.30ID:ATfke8S6
新宿から品川行くのにそもそも30分かかるだろ
0280名無し不動さん
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2018/01/20(土) 12:29:11.66ID:ATfke8S6
てことは山手線から１０分か
確かにそう言われると納得
ありがと
0281名無し不動さん
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2018/01/20(土) 15:54:20.33ID:???
築古だと騒音が気になるけど皆さんは承知のうえで住んでるの？
0282名無し不動さん
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2018/01/20(土) 16:06:07.24ID:ATfke8S6
それ築古とか関係ないんでないの
0284名無し不動さん
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2018/01/20(土) 16:38:04.19ID:???
水道の蛇口の開け閉めで音するのが築古だな
0285名無し不動さん
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2018/01/20(土) 16:42:31.86ID:???
>>268
事実スラム化、組合揉めまくりしかないじゃん
修繕には限界がある
0286名無し不動さん
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2018/01/20(土) 21:39:20.15ID:???
>>285
ステレオタイプだな
都心物件なら、大規模修繕で意見集約して築70年までの計画建ててるとこもある
田舎で、所有者不明だらけとかでなければ、意見集約で乗り切ることも十分に可能性がある
建て替えたって、また古くなるんだから、揉め事の種は無くならない
0287名無し不動さん
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2018/01/21(日) 12:24:06.08ID:???
で結局どうなるの

駅遠築古⇒立て替え不可＆修繕不可→資産価値下落＆修繕費高騰→空き部屋増加＆所有者不明増加→修繕費滞納多数

こうなって破綻状態になるった後はどうなる？
倒壊しない限り存在するわけで単純にスラム化と言ってもさ
その最中はインフラに不具合が出ても誰かしら住み続ける？
でその後どうなる？
0288名無し不動さん
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2018/01/21(日) 13:22:37.00ID:???
>>287
戸建ての空き家と同じだよ
別に集合住宅だからって誰かが住み続けないと行けないって法律なんて無いんだかから
0289名無し不動さん
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2018/01/21(日) 14:07:31.08ID:???
関係ないかもだけど、都内の実家が建て直す時に、最寄り駅徒歩20分くらいの少し不便の古いマンションを少しの間借りたんだよね。
地元で友達の実家の不動産屋からの紹介で、一般に貸してないって言う物件で格安だったんだよね。
理由は老朽化でほとんどの方が年寄りか引っ越ししたから、長く住むわけじゃないなら、オーナーに聞いてみる！ってことでそこになったのね。
結局建て直しの実家ができて戻ったあとにたまたま通りがかったら、ものすごい豪華な老人ホームになってたんだよね。
マンションが破綻して人数少なくなって、大きい会社が買い取って、また新しい層と需要に生まれ変わるんだなあった思ったんだよね。
これからそういうの増えそうじゃない？
0290名無し不動さん
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2018/01/21(日) 14:49:39.49ID:???
修繕費管理費の長期滞納は差押えと競売で法的に簡単に解決する。
売れるマンションなら問題無い。
リゾマンのような売れないマンションは大変
0291名無し不動さん
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2018/01/21(日) 14:59:56.01ID:???
都区内、駅徒歩8分の築古マンションに住んでいるが、管理費、修繕積立金の滞納は無い。
きちんと修繕しているし、給水排水管も外出し新設。
空室なのは、売り出している部屋が2戸。

ただ、耐震診断は問題あり。補修工事はしていない。

管理費、修繕積立金の滞納者が多くなれば、補修工事できないから、ボロくなるかもしてないけど・・・
何年後かな？
0292名無し不動さん
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2018/01/22(月) 13:23:26.12ID:???
渋谷区は、高さ制限条例があるから、積極的に建替えの支援はしていないのかも。
区役所は、特例でタワー建てる。

神宮前の高さは３０ｍ。
山手通りの高さは４０ｍ。あの広々とした山手通りが・・・・
これでは、築古建替えはすすまない。
すすまないようにしているのは、渋谷区。

神宮前の、コープ・オリンピアも、それで四苦八苦しているようだ。
区役所は特例でタワーに。
0293名無し不動さん
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2018/01/22(月) 13:38:51.70ID:???
秀和幡ヶ谷レジデンス 6階 現地見学会開催中
価格
1,480万円
間取り
1DK
専有面積
29.25m2（壁芯）
（バルコニー面積 4.5m2）
所在階/建物階
6階/SRC地上10階建
主要採光面
東
所在地
東京都渋谷区幡ヶ谷1丁目　
交通
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩3分
京王線 「笹塚」駅 徒歩9分 　
築年月
1974年11月(築43年)
https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0009434462/
0295名無し不動さん
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2018/01/22(月) 14:34:09.32ID:???
随分前に内見したことがある。
駅近くて良いけど、お風呂はバランス釜指定でしたよ。
今、規定が変わったかは知らない。
0297名無し不動さん
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2018/01/22(月) 15:35:27.43ID:???
秀和幡ヶ谷レジデンス 6階って売れ残り？それとも新たに出た物件？
0298名無し不動さん
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2018/01/22(月) 19:45:01.82ID:???
秀和って築古物件でよく見かけるけど何？
昔のブランドか何かなん？
0300名無し不動さん
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2018/01/22(月) 21:49:19.40ID:???
『秀和レジデンス』は、秀和による分譲マンションシリーズで、30戸～190戸規模の物件が東京都内や埼玉県などで建設・分譲された。
シリーズの第一号は1964年（昭和39年）3月に竣工した、「秀和青山レジデンス」（渋谷区渋谷）で、これは建築家、芦原義信の設計によるものであった。
秀和レジデンスは1962年（昭和37年）の区分所有法施行後、分譲マンション黎明期の東京を代表するマンションシリーズのひとつとなった。
多くの物件は共通のデザインコンセプトで建築されており、外観では南欧風の青い瓦屋根と白い塗り壁、黒色の鉄製柵を配したバルコニーなどを特徴とする。
また、1960年代後半からの「第二次マンションブーム」では、いわゆる一次取得者向けの物件が大量に供給されたが、
秀和による「秀和外苑レジデンス」（渋谷区神宮前）などは、東京都心において同ブームを代表するマンションのひとつであるといわれる。
『秀和レジデンス』シリーズは全部で30棟以上に及び、大部分の物件は1970年代までに竣工している。
特に東京都心の渋谷区や港区などに立地する物件のなかには、現在でもいわゆる「ヴィンテージ・マンション」として
中古住宅市場でも比較的高値で取引されているものがある。
0301名無し不動さん
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2018/01/22(月) 21:55:59.08ID:???
ものすごいわかりやすかった！ありがとうね
0302名無し不動さん
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2018/01/23(火) 09:22:23.72ID:???
バランス釜の風呂って入ったこと無くて、ネットで調べたけど、
ガス代が普通のより余計に掛かるとことでいいの？
0304名無し不動さん
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2018/01/23(火) 10:03:16.76ID:???
バランス釜が主流ではないのは浴室内に給湯器が有る事が問題だからだね。
0305名無し不動さん
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2018/01/23(火) 11:14:35.28ID:???
実家が５年前までバランス釜だった。（戸建て）
ガス代のことはわからないが、掃除が結構大変だったような記憶が・・・

冬の日も問題なくあついシャワーだった。
釜の性能が良かったからだと思う。
0308名無し不動さん
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2018/01/23(火) 11:22:43.75ID:???
俺が貧乏学生の時使ってたバランス釜はシャワーのお湯の量が調整出来ないから嫌だったな
追い焚きできるのだけがいい面であって、不完全燃焼したら即死だろあれ。
0310名無し不動さん
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2018/01/23(火) 12:34:43.77ID:???
>>308
家賃が安かったからではないか？
安い家賃なら、給湯の能力もそれに応じるのではないかな。
0311名無し不動さん
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2018/01/23(火) 12:46:44.11ID:???
子供の頃、親戚が住んでいた目黒駅近の雅叙園マンション。
夏はプールで遊んだり、桜が美しかったので、花見に行ったり、楽しかった。

親戚は、売却して、他所に住んでいるので、目黒に行くことはない。
懐かしい思い出は、アルバムの中にある。
0314名無し不動さん
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2018/01/23(火) 13:45:29.65ID:???
雅叙園のマンション最近リノベして売ってるよ
0316名無し不動さん
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2018/01/23(火) 19:44:02.75ID:???
雪谷さん、ご無沙汰しております。
その後、築古マンションで、どのように暮しでしょうか？

住み心地は如何ですか。
0318名無し不動さん
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2018/01/29(月) 02:12:58.83ID:???
>>317
入居者がいなくても、３０年間は同一の家賃が入るんだから、関係ないじゃん。
0319名無し不動さん
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2018/01/30(火) 19:53:21.95ID:1zaxgbh6
一定と同一を混同してる馬鹿発見
0320名無し不動さん
垢版 |
2018/01/30(火) 20:40:51.11ID:wd1g+e5C
誤用を指摘して得意になってる馬鹿発見
0322名無し不動さん
垢版 |
2018/01/31(水) 04:33:42.38ID:???
仮に、周囲の状況や建物の老朽化などで後々家賃保証の額が下がっても、３０年間の家賃保証は変わらないはず。
それは、家賃保証が無い契約でも後々の家賃の値下げは免れない。
したがって、家賃保証があるほうがまだマシといえる。
0323名無し不動さん
垢版 |
2018/01/31(水) 04:43:35.61ID:???
あぁこういう人がきっと引っかかるんだろうなぁなどと
0324名無し不動さん
垢版 |
2018/01/31(水) 05:34:42.82ID:???
>>322
ネタなのか知らんけど、不動産板にもまだこんな考えの奴が存在してるんだな。
せいぜいサブリース頑張りな。
0327名無し不動さん
垢版 |
2018/01/31(水) 14:36:22.84ID:???
労せずして儲けようなんて話はありえんということ
20年サブリース経験者より
0328名無し不動さん
垢版 |
2018/01/31(水) 15:29:40.58ID:???
ここは、「築４０年マンション」です。

レオパレスや大東建託は、木造アパートだし、築４０年以上ではない。
「築４０年マンション」ですから、木造、鉄骨アパートお断りします。
0329名無し不動さん
垢版 |
2018/01/31(水) 17:06:05.89ID:???
某地方都市で築３０年越えのサブリースのマンションの部屋を所有しています。
当初は月々32000円の家賃保証でしたが、今現在は17500円の家賃保証になってしまっています。
また、マンションの管理組合に払う管理費はサブリース業者がオーナーにかわり支払う契約になっています。
築２０年になった前後から業者からエアコンが寿命です・給湯器が寿命です・部屋のリフォームをしますので費用を負担をお願いします、といってきたので支払いました。

ここにいるサブリースに対して批判している人たちは、こうゆう状況でも、騙されたというのでしょうか？
私は騙されたと思っていません。
0330名無し不動さん
垢版 |
2018/01/31(水) 17:31:13.52ID:???
エアコンと給湯器の交換代を晒せ
それで良心的かボッタクリか判断できる


つうか１７５００円の時点で騙されとるわ
0332名無し不動さん
垢版 |
2018/01/31(水) 18:11:12.45ID:???
>>330
エアコンが85000円
給湯器が95000円
ちなみに某地方都市とは、県庁所在地ではないけど政令指定都市。
0336名無し不動さん
垢版 |
2018/01/31(水) 19:11:54.56ID:???
追い焚き無しの否オートバス物件か、、、そりゃ賃料取れないわ
今は1kでもオートバスが主流だからな
0337名無し不動さん
垢版 |
2018/01/31(水) 19:15:46.95ID:???
最近の物件はオートバス多いけど、重視はされてない印象
賃貸で重要なのは、風呂トイレ別、オートロック、温水便座あたりじゃね？
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