築40年以上の中古マンション8

**名無し不動さん** · 2017/10/10(火) 03:27:08.39

前スレ
　
築40年以上の中古マンション７
http://mao.2ch.net/test/read.cgi/estate/1493527018/

**名無し不動さん** · 2017/10/30(月) 18:27:27.79

高輪グランドパームスなんて億単位で地上げしてたのにな

**名無し不動さん** · 2017/10/30(月) 19:06:05.28

>>20
グランドパームスってリニューイングする前は個人から業者が高値で部屋買い取ってたってこと？

**名無し不動さん** · 2017/10/31(火) 07:34:44.52

大京が億単位で買い上げてててほぼ建て替えはできるまで地上げはできたけど結局焦げ付いたっていってたな
だからといってこれから10年近く先に決まるかもわからない再開発も
ソ連がらみのいつでもハンコを押すとは言って結局裁判所も政府も動かないで目途も立たないからさっさと分譲してしまった

**名無し不動さん** · 2017/10/31(火) 09:23:06.64

今月の生活費が足りないかも…
急な出費でお財布がカラッポ…
リアルに一か月一万円で生活しないとやばい！
借金の返済が立て込んでどうしようもない！

そんなアナタのお金の悩み、相談はエスティーエーで

**名無し不動さん** · 2017/10/31(火) 16:37:33.49

>>22
とりあえず関わった登場人物みんな損はしてなさそうだね

**名無し不動さん** · 2017/11/06(月) 20:52:06.76

三田のフレンド学園の先のマンションは入居いらっしゃるのかな
泉岳寺開発の影響はありそうだが高低差がネックだな

**名無し不動さん** · 2017/11/06(月) 20:57:01.94

ぐぐったら札の辻再開発だった

**名無し不動さん** · 2017/11/08(水) 19:59:46.46

新規フルリノベーション済！想定利回り9.1％ＳＲＣ造！
Point新規フルリノベーション実施済みの投資用ワンルームマンション！
満室想定利回り９．１８％と高利回りが期待できます！開口...

価格 980万円利回り 9.18%
所在地東京都江東区越中島
沿線交通都営大江戸線門前仲町駅徒歩6分他
築年月 1972年11月（築46年）総戸数建物構造 SRC造
専有面積 17.28㎡階数 6階部分 / 6階建て

仕入れは３００か

**名無し不動さん** · 2017/11/08(水) 20:45:21.57

>>27
誰が買うんだと突っ込みたくなるね。

**名無し不動さん** · 2017/11/10(金) 13:18:10.20

２０ｍ２　築２５年　戸数７０で　管理費９０００　積み立て６０００とか

　何を考えてるのか

**名無し不動さん** · 2017/11/11(土) 03:41:25.16

築30年、総戸数200で積み立て10000とかはどうよ

**名無し不動さん** · 2017/11/11(土) 08:13:56.11

積立金安すぎない？
管理費は抑えたいけど積立金は15000円～20000円弱はあった方がよいかと
あと新築で5000円くらいってのも計画性ないと危ない

**名無し不動さん** · 2017/11/11(土) 09:03:22.18

俺の言った積み立て６０００は月の金額
注目は管理費だよ

**名無し不動さん** · 2017/11/11(土) 14:36:49.43

普通だろ

**名無し不動さん** · 2017/11/11(土) 15:15:08.26

管理費を使いきってるかどうかは、決算書見なきゃわからんだろ
管理費の余りを積立に充当してるとこは良くある

**名無し不動さん** · 2017/11/11(土) 15:23:07.57

駐車場や基地局収入があれば激安にできる

**名無し不動さん** · 2017/11/12(日) 08:47:12.61

うちも駐車場収入を修繕費にごそっと繰り入れてるけど、機械式駐車場自体の更新費用を考えると目先の黒字を喜べない

ゴールドクレストとかの新築で駐車場代ひと月1000円なんてやってたりするのみたことあるけど将来えらいことになるな

**名無し不動さん** · 2017/11/12(日) 08:51:32.16

つづき

うちのとこ駐車場収入を一般管理費に計上してるけどこれ普通なのかな？
屋外自走式なら経費大したことないから楽勝だろうけど、経費も更新費用も莫大だから、修繕費にもはなから按分した方が良いような

**名無し不動さん** · 2017/11/12(日) 23:47:22.61

>>28
アクセスいいし自分用ならいあんじゃない？

**名無し不動さん** · 2017/11/13(月) 19:57:49.45

>>38
江東区で築古で、狭すぎ。自分用にも辛いでしょう。
せめて自分でリフォーム出来たらそれなりに好みになるだろうけどね。

**名無し不動さん** · 2017/11/14(火) 03:50:50.95

>>39
確かに築年数はたってるね(笑)これでこの利回りなるのかな？？？
リノベなしで650とかならありだと思うんだけどね

**名無し不動さん** · 2017/11/18(土) 22:55:31.69

気になる所
・旧耐震
・１８㎡＝１Ｒ
・給排水のリノベはしたのか
・サッシ交換はしたのか

**名無し不動さん** · 2017/11/18(土) 22:56:00.19

あと、屋上とベランダの防水の具合も知りたいな

**名無し不動さん** · 2017/11/19(日) 00:00:47.76

新聞広告が入ってたんだけどどうかな？

個人的な感想としては、自主管理＆まともなエントランスが無い時点でアウト
ttps://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nakano/nc_89041324/

更に言えば、ストビューみた感じで、１Fに鍼灸院みたいなのをやってるおかしな区画がある。バルコニー側の状態もやばい

**名無し不動さん** · 2017/11/19(日) 07:58:45.93

>>43
フルリフォームしておいてこの広さで洗面台が無いとか、どうかしてる。
リノベーションと言っても、配管類がどうなったか確認が必要だね。
壁やスラブ厚が薄いなら断熱防音材入れたりしたいね。
トイレの寸法から考えるとタンクレストイレにすべきだと思う。
リノベーションと銘打った割には風呂を写さなかったり設備関連の写真も少ないし、設備そこそこなのに割高な気がするので工事費にも利益乗っけてきている印象かな。
結局リノベーションとかフルリフォームを銘打つ物件はリスクが高い気がする。

**名無し不動さん** · 2017/11/19(日) 10:54:37.93

すれ違いだがこんなの見つけた
https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1004/1186320/show.html
再建築不可　道路もないだろうな
壊すにの大きな重機が入らないとか
ユンボならおけだろうけど
手晴らしだと７００万くらいかかるのかな

**名無し不動さん** · 2017/11/19(日) 12:43:49.94

これだったら一千万予算でリノベかけて長屋アパートにすれば
家賃１８万くらいにしたいけど水道掘削許可でないで細いんだろうな

**名無し不動さん** · 2017/11/19(日) 13:55:38.75

リノベするのに内装全部解体しておいて、給排水やり直さないとかどうかしてる。
時代的に、給湯管は銅管でピンホールが怖いし、水道管はライニング鋼管で錆るし。

価値を上げるためのリノベなのに、中途半端だよな。

**名無し不動さん** · 2017/11/19(日) 14:57:58.52

上級者向けだね
工務店やっているとかなら自分でできそう

**名無し不動さん** · 2017/11/19(日) 15:20:48.00

>>47
おそらくコスト削減で、内装解体も、水回り周辺だけで、あとは設備入れ替えて床は重ね張りかもね。
二重床になって無くて配管は、スラブ下貫通かも知れないね。
汚水なら、配管劣化少ないけど、上水道と雑排水管まで埋め込みだと大規模修繕で対応しないと漏水が怖いね。

**名無し不動さん** · 2017/11/19(日) 15:23:38.83

ローンに組み入れられるメリットあるのは承知だけど、中古マンション買うのにリフォーム済ってのは余計なお世話と思う。万人受けの無難な内装でつまらないし、ポピュラーな型番の設備入れてるのにたいてい割高。

壁紙や床材を自分で選んだらたとえ安物でも楽しいし納得感が違う。
古くて安い物件こそ自分で選択肢用意して自己満足に浸るチャンスがある。フルリノベ済は面白くない。

**名無し不動さん** · 2017/11/20(月) 01:10:12.71

それを面倒と思う人が多いんだろうな
吊しの既製服で済ます感覚と言うか自分でチョイスできる感性を持ち合わせていないと言うか
それをわかっているから専門店の販売員に聞いて買うのが楽だし間違いないと

何事もそうだ自分の意見などないと言う人の方が実は圧倒的に多いんだよ

**名無し不動さん** · 2017/11/20(月) 06:55:23.39

買ったらすぐに使いたいのが普通の人
買って、スケルトンにしてプランニングしてリフォーム、それから引っ越しというのがベストだけど、そんなことするのは、慣れてて金銭的な余裕がある場合だけだろうな

**名無し不動さん** · 2017/11/20(月) 12:38:17.79

クロス張替え、水回り設備入替えくらいなら自分で選びたいけどな。
大幅にレイアウト変更するのはしんどい。

**名無し不動さん** · 2017/11/20(月) 18:31:56.76

個人的な考えなんだけど、横浜市は避けてる。
理由は都内出身なんだけど、一度だけ横浜市に住んでみて、坂が多いこと。
若くて体力もあったから、坂くらい平気だと思ってた。
交通や道のりは気にならなかったんだけど、坂が多いと言うことは湿気が溜まってとにかく不快だった。
坂の大小ではなく高台でない限り海風なども溜まるんだよね。
何度引っ越してもとにかく不快で物がすぐにカビるし、イヤなイメージしかない。

**名無し不動さん** · 2017/11/20(月) 19:33:12.47

>>51
本当におっしゃる通りなんでしょうね

ついもったいないと思ってしまって。
アクセントクロス1面入れるだけでもきっと愛着全然違うんだけどなあ

**名無し不動さん** · 2017/11/20(月) 20:09:32.63

すれ違いだが　割安？

https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/1217921/show.html
王子駅売ワンルーム　
Point月手取り37,620円、実利回り6.84％、エレベーター、オートロック、室内洗濯機置場、
居室部分約5.9帖：・ファミリーマート北区...

価格 660万円利回り 9.81%
所在地東京都北区豊島2－16－4 [地図]
沿線交通 JR京浜東北・根岸線王子駅徒歩14分
築年月 1992年03月（築26年）総戸数 54戸建物構造 RC造
専有面積 19.38㎡階数 2階部分 / 5階建て

**名無し不動さん** · 2017/11/20(月) 22:34:00.49

>>56
あと、13年待て

**名無し不動さん** · 2017/11/21(火) 00:04:23.77

微妙な駅の徒歩14分で20ヘーベー未満とか空室リスクヤバすぎ
管理費も修繕積立金も高いわ。俺なら買わない

**名無し不動さん** · 2017/11/21(火) 01:35:46.44

>>56
逆に何がいいの？
築年数が少し若いかなあってくらいじゃない？
場所も駅徒歩も広さも値段も良い点がわからないなあ
土地勘あって自分で住んで環境変わったら売る目的ならありだとは思うけど。。。

**名無し不動さん** · 2017/11/21(火) 11:17:24.83

同程度で世田谷なら900万程度だからね

**名無し不動さん** · 2017/11/21(火) 15:14:18.47

そうか　コメントありがとう
けど売れる売れないはともかく
高く値段を付けてる物件が多い
この程度なら通常９００くらいで売りに出す奴が多いんでは
９００なら世田谷だと１７Ｍ２未満かな　駅１０分未満で
田舎には住みたくないし
かといって川沿いで１４分だもんな

**名無し不動さん** · 2017/11/22(水) 15:34:14.08

家賃変わらずで世田谷より利回りのいい北区の物件は悪くない
入居率と売却時の価格を検討するのは当然だけど
世田谷のボロ築古で900万は糞高くこれ以上は上がらないよ　

**名無し不動さん** · 2017/11/24(金) 18:41:54.01

民泊バブルの崩壊で再三取れた中国人が二割ぐらい下げてうりに出すからから

**名無し不動さん** · 2017/11/25(土) 09:04:07.81

都心の再開発の可能性の場所のが凄いことになっている

**名無し不動さん** · 2017/11/26(日) 12:08:26.59

今再開発だとかだと新宿西口とかなのかね

都バスの車庫の隣なんかは４年後に再開発なのにまだ新築木造作ってるし

**名無し不動さん** · 2017/11/26(日) 13:29:44.57

とかとかなのかなんかなのに

**名無し不動さん** · 2017/11/26(日) 13:43:53.68

築40年超なんて賃貸率が上がるから理事のなり手がいなくなって管理組合が機能しなくなってあっという間に資産価値が落ちるよ
スラム化が見えたマンションなんて借り手がつかないから賃貸目的の奴にすら売れないから不動産買取専門会社にタダ同然で売るしかなくなる
建て替えようにも管理組合が動いていないからできない
もちろん解散もできないからただ廃れていくのを固定資産税等の毎年の費用を吸い取られながら眺めるだけになる

**名無し不動さん** · 2017/11/26(日) 22:12:59.65

>>67
少なくとも都心だと、若い世代がフルリノベして購入。資産価値を維持するために活動しているよ。
ウチはそんな感じ。

あと、マンションの管理の鍵は管理会社。マトモな管理会社に委託すれば8割は大丈夫。
自主管理がヤバい。

**名無し不動さん** · 2017/11/27(月) 09:21:44.32

>>68
若い世代が居住してるオーナーなんていうマンションはそれこそ稀有
ほとんどは居住してるオーナーは老人で老人じゃない奴は賃貸にしてる
理事会まで委託できないんだから理事のなり手がなくなれば理事会が機能しなくなる
機能しない理事会を管理会社が動かしてくれるわけではない
ヤバいと思ったら管理会社の方から手を引く

**名無し不動さん** · 2017/11/27(月) 10:44:22.21

>>69
知り合いの住んでるシャンボール川口第二だかなんとかが
そんな感じ。駅から遠いからなのか、賃貸に出してる家はほとんどない、
だが右を見ても左をみても皆、定年後再雇用も終わったジジババだらけ

**名無し不動さん** · 2017/11/27(月) 14:34:35.39

旧耐震のマンションは住宅ローン控除とか不動産取得税のこともあるからね。
今の時点で築40年のマンションと今築20年のマンションでその20年後とじゃ全然違う。

**名無し不動さん** · 2017/11/27(月) 17:47:32.35

うちの近所なんか築50年の60平米が5000万とかだよ

**名無し不動さん** · 2017/11/27(月) 18:55:23.33

>>70
ウチのマンションは青山。
買い替えも進んでいるし
管理も良い。
理事会なんて、長期の修繕計画立てれば後はそんなに手がかからんよ（理事やってるけど）

川口は老人ばかりなのか。
違うんだね。

**名無し不動さん** · 2017/11/27(月) 19:37:29.33

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ゲーム実況はニッチだから実写のほうがいい。やるなら人気が高くなってからやったほうが効率↑
とにかく人気があるユーチューバーを分析して取り入れよう
マーケティング・カメラ慣れ・編集能力さえあれば成功する

**名無し不動さん** · 2017/11/27(月) 19:53:10.77

うちは築地だけど、住人は入れ替わって若い人が多い
管理組合もバッチリやってくれてる

やっぱり場所だよね

**名無し不動さん** · 2017/11/27(月) 20:30:46.71

築地はさっさと移転して再開発しろよ
せっかく近場の土地買ったのに、地価上がらねぇだろ

**名無し不動さん** · 2017/11/27(月) 20:43:29.02

築地は埋立地　海に沈むよ

**名無し不動さん** · 2017/11/27(月) 23:16:42.43

>>71
耐震補強していればかからんよ。

まあ築40年越えのマンションの取得税は安いもんだけど。
固定資産税も激安ですよ。

**名無し不動さん** · 2017/11/28(火) 10:06:03.21

老害になってない管理組合のほうがぜんぜんいいわ

うちなんかは低層と上層プレミアとSOHOで
猛烈な派閥ができちゃたぜｗ

**名無し不動さん** · 2017/11/30(木) 09:24:29.26

登坂部長は嫁に逃げられたんですか？

**名無し不動さん** · 2017/11/30(木) 09:30:26.34

築古でも都心と郊外じゃ住人の新陳代謝が違うからね
立地良いと自分でフルリノベしたい若い人なんかもいるし年寄りも高く売れるから老人ホーム代にもなるしね

**名無し不動さん** · 2017/11/30(木) 23:01:24.93

旧耐震は大地震の時に割れたりしませんか？
割れたところは接着剤みたいなもので塞ぐのですか？

**名無し不動さん** · 2017/11/30(木) 23:14:17.67

韓国？

**名無し不動さん** · 2017/12/01(金) 01:15:15.12

>>82
接着剤？表面だけ埋めて良いわけないと思うんだけど。。。

**名無し不動さん** · 2017/12/01(金) 22:38:29.56

>>82
新耐震、免震、制震
全部、地震が発生したときに中の人が死なないという意味
震災以後の使用を保証してる訳ではない

**名無し不動さん** · 2017/12/07(木) 20:53:48.74

建物の耐震ってそんなに気になるか？
建物が無事でも地盤がズレたり歪んだり液状化したらアウトになる場合もあるんじゃないの？

**名無し不動さん** · 2017/12/08(金) 02:25:28.05

昭和築はアウト

**名無し不動さん** · 2017/12/08(金) 12:07:52.00

>>86
ピロー構造とかだとさすがに一階が潰れると思う

**名無し不動さん** · 2017/12/08(金) 15:59:28.45

>>86
一階が駐車場や大スパンの店舗だったりすると崩れる
そうじゃない場合は柱が多いから地盤が糞じゃないかぎり崩れることはない

**名無し不動さん** · 2017/12/09(土) 15:03:12.47

>>89
そんなことはない
おきてみなければ分からない

**名無し不動さん** · 2017/12/11(月) 13:26:39.44

事務所不可の賃貸なら、各個人の持ち込む荷物や什器備品なんて重さが知れてるけど、
会社とかだと使い方次第で大変な量を運び込みそうだ。

重ければ結局弱くなるのに、重量制限が無い、あってもチェックされない以上
設計上くずれないとかなってても、くずれる可能性はあるよね。

**名無し不動さん** · 2017/12/19(火) 10:27:23.59

築４０年越えの旧公団分譲団地に住んでいる。

自宅はフルリフォームしていて問題ない。
建物全体の給排水管も取り換え、給水塔も取り換えた。

都区内、複数駅が使える。徒歩８分、１０分、１０分、１３分。すべて別路線。
山手線駅までは１～２駅なので、便利な立地。敷地が広い。

建替え検討中だが、これがなかなか。。。

あと１０年して、相続年代が多くなれば上手くいくような感じ。

売り買いも多いので、若い世代も住んでいる。
ただ、老人世帯はローン終了、若い世代はローン有では、話が進まないのかな。

**名無し不動さん** · 2017/12/19(火) 10:28:39.14

↑　エレベーターあります。

**？？？** · 2017/12/19(火) 10:31:56.44

ID？？？ってどうするのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2017/12/19(火) 10:33:03.44

すみません、もう一度。

**名無し不動さん** · 2017/12/19(火) 20:34:51.11

>>95
名前のところに

fusianasan

といれるとでるよ

**名無し不動さん** · 2017/12/20(水) 03:11:24.46

俺も知らなかった
どう？

**名無し不動さん** · 2017/12/20(水) 10:00:13.96

昨年、玄関ドア交換
来年は給排水管交換
3年後にはサッシ交換

エレベーター交換以外は全て終わる予定。エレベーター交換入れても
総費用は各戸数で割れば知れてるよ

**名無し不動さん** · 2017/12/20(水) 10:20:55.55

>>92
笹塚、幡ヶ谷、代々木上原の間エリア？

**名無し不動さん** · 2017/12/20(水) 10:29:02.03

築古に厚化粧とかアホ　

**???** · 2017/12/20(水) 10:45:43.09

>>96
ありがとうございました。

**？？？** · 2017/12/20(水) 10:46:43.02

これで

**fusianasan** · 2017/12/20(水) 10:49:25.07

これで

**名無し不動さん** · 2017/12/20(水) 10:51:45.31

何度もすみません。

>>99
落合、中井（大江戸、西武）、東中野が近いです。

**名無し不動さん** · 2017/12/20(水) 11:02:51.39

昔神田川が氾濫した地域かな

**名無し不動さん** · 2017/12/20(水) 13:33:01.56

妙正寺川周辺は、以前は増水したことがあります。
現在は、地下に巨大な水槽ができ、増水しません。

うちは、高台です。
近くに実家があり、大正時代から住んでいました。

**名無し不動さん** · 2017/12/20(水) 13:37:51.76

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**名無し不動さん** · 2017/12/22(金) 20:29:20.40

>>92
勤務先に近いので与野ハウスとか良いなとか考えてる。
予算的には、もう少し出して新しい物件も選択肢にはあるんだけど、
駅近で、これだけ大規模な物件はないとかもあって。

建て替えとかかって、どんなニーズから進んでいくの？
新しく買った人はリフォームしたばかりで手放すのはマイナスだろうし、
古くから住んでる人も、住み慣れてるからまあ良いやという人が多そう。
ただ、老朽化が進むと賃貸に出したり、相続で空き部屋、管理費徴収困難とかで、
維持に支障がでてきたりしそうだけど。

**名無し不動さん** · 2017/12/22(金) 22:26:11.10

どんなニーズって配管が駄目になったり老朽化で修繕に金がかかり過ぎるのと建て替えなら立地が悪くなければ建て替え費用以上に資産価値も上がるからね
フルリフォームなんてせいぜい500万程度だし実際議論から決定までは軽く5年以上はかかる案件だし

**名無し不動さん** · 2017/12/22(金) 23:36:43.80

>>108
ゴキブリが多いって口コミがある(;´д｀)

**名無し不動さん** · 2017/12/23(土) 08:29:01.39

>>108
大規模修繕に手出し@うん十万かかります
しなければ水漏れやタイル落下など危険ですし、今後小修繕が積み重なり余計に金がかかることは明白です
それならいっそ建て替えませんか？という流れ

**108** · 2017/12/23(土) 08:32:34.36

>>109
なるほど。
公開空地とか、地上の共用部が多い物件なら、
建て替え時に戸数増やしたりして個人負担を軽減とかもできるんですかね。

>>110
棟内集中暖房だからゴキには快適かも。

古い、当時のランドマーク的な物件だと管理組合とかも
結束が強くて割と長く維持されるのではとも思っているけど、現実は難しいのかな。
デザインとかも、確立されてなかった時代だからか、やや個性があるからいいなと思ってるんだけど。

**名無し不動さん** · 2017/12/23(土) 10:31:07.59

>>108

容積に少しばかり余裕があるからです。
還元率が１００％ではないので、負担金は掛かります。

１、耐震工事を行い、築古を持たせるか？
２、経費掛かっても建替えしたい。

１，２、の考えがまとまりません。

　負担金は掛かる、2回の引っ越し代、仮住居2年半の家賃、多大な出費しても
建替えたい所有者が68％位います。

ただ、80％の賛成がないと、建替えはできません。

**名無し不動さん** · 2017/12/25(月) 11:21:25.86

８０％の賛成はハードル高い

**名無し不動さん** · 2017/12/26(火) 18:49:05.77

亀戸天神近く！散歩しながら芸能人気分
セールスのキャッチコピー
馬鹿か

**名無し不動さん** · 2017/12/31(日) 14:53:08.42

ここ関東ローカルオンリー？
関西の築古情報ないかな

**名無し不動さん** · 2017/12/31(日) 15:27:53.59

関西で都心部40年超えのマンション買ったけど
周りからのウケめっちゃ悪いw

**名無し不動さん** · 2017/12/31(日) 17:40:22.71

築古でも内装バリバリやったらほぼ新築よ
躯体も平成8年9年築辺りのシャブコンマンションに比べたら遥かに丈夫だろ

**名無し不動さん** · 2018/01/01(月) 03:13:45.62

築40年以上って事は、ジジイババア用って事だろ？

**名無し不動さん** · 2018/01/01(月) 08:42:41.54

みんな明けましておめでとう！
年が明けたんでウチも築46年だわ。

この間分電盤の交換工事したんだけど工事業者かビビってたわ。