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【区分】ワンルームマンション投資 [無断転載禁止]©2ch.net
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0001名無し不動さん
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2017/08/12(土) 07:17:52.44ID:???
新築、中古　エアでもネタでもなんでも答えるぞ
0314名無し不動さん
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2018/11/08(木) 22:21:59.31ID:???
>>313
ある時点から複利で物件が増える
50戸、100戸持っている人もめずらしくない
0316名無し不動さん
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2018/11/09(金) 01:24:53.02ID:???
>>313
一生持つのはアホ
高値で売って安値で仕入れろ
その繰り返しで資産倍増だ
0317名無し不動さん
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2018/11/09(金) 07:30:39.84ID:???
>>311
賃料は郊外は下がってるけど都心部は賃料が上がってるよ
中央区の40年ものの区分築古だけど、8.8万から9.4万に募集賃料を上げた
郊外のアパートは長期入居の人の賃料を6.3万を5.9万にして退去を予防している
0318名無し不動さん
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2018/11/09(金) 07:31:48.62ID:???
>>316
自分の物件だけ値上がりして、他が値下がりすればできるな
0320名無し不動さん
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2018/11/09(金) 07:54:16.22ID:???
それができない人は不動産投資はやめろ　だよね
0323名無し不動さん
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2018/11/09(金) 13:41:49.89ID:XREVF8Ny
あらゆるビジネスモデルは結局、
バカを騙すのが一番効率いいんだよね。
だからまともな事業が育たん。
0324名無し不動さん
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2018/11/10(土) 16:36:55.32ID:Ws9Fd/4G
不動産を回転させてるやつの方は登記費用や仲介手数料で大損してるでしょ。
借入時の抵当権設定費用すら払いたくない。

長く家賃収入を得るのが不動産投資の旨味なのに。
0325名無し不動さん
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2018/11/10(土) 18:42:17.92ID:???
不動産っていちいち諸費用高いから売買で儲けるにはかなり値上がりしないといけないよね
株なら僅かな変動掠め取れるのに
不動産は長期保有前提だわ
0326名無し不動さん
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2018/11/10(土) 21:22:08.23ID:???
騙されて新築ワンルーム買う会社員はまだいるのかな
0327名無し不動さん
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2018/11/11(日) 00:10:18.41ID:???
お金持ちが安い部屋を供給してくれるという見方もできるかな。
0328名無し不動さん
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2018/11/11(日) 10:03:02.07ID:???
不動産投資初心者なんだけどFJで駅徒歩2分査定額1800万の1kを2500万で売られようとしてるんだけどこれって養分なの？
表面利回り3〜4%だから20年後にやっていけてるとは思えないんだけど
0329名無し不動さん
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2018/11/11(日) 11:48:51.87ID:???
それNOI利回り計算したら金利とのスプレッドがほぼなくなりそうだな
築年経ったらマイナスだ
0330名無し不動さん
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2018/11/11(日) 13:21:56.48ID:???
ローン組めるにしても固定資産税と不動産取得税と不動産会社の売買益を見て物件価値の下落すら見なきゃいけないとか難しいな不動産投資って
0332名無し不動さん
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2018/11/11(日) 17:57:05.61ID:???
ちなみに区分やるには現金3億ぐらいあって現金買いな
融資で買うもんじゃない　これ常識
0333名無し不動さん
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2018/11/11(日) 21:04:07.05ID:???
>>330
再開発エリアとかじゃない限り
価格の下落か上昇は
考えてもわからないよ。
考えても無駄
0334名無し不動さん
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2018/11/11(日) 22:47:09.17ID:???
>>331
そうであれば嬉しいんですけどね
担当者さんにローンの償還表送ってもらったんだけどこれって銀行と仲介が美味しいとこ持ってってあとは運が良ければ儲かるよお前ってことですよね
0335名無し不動さん
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2018/11/11(日) 22:51:11.52ID:???
>>333
たしかにそうですよね
何年か前に今の物件の値段になるとは思っていなかったわけで

ただ僕は株式投資は5年くらいやってるんですけど、この銀行と仲介に先に旨味が持ってかれるのに利率が4%以下の現状なら最初から旨味が多い株式市場に資金流入するからこれ以上物件の価格が上がらなくなるのではないかとか考え始めてきちゃいました
0336名無し不動さん
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2018/11/11(日) 22:53:03.49ID:???
交渉して頭金用意すればましな金利でローン貸してくれるところと諸経費も削ってくれたけど買う気がなくなってきちゃった
0337名無し不動さん
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2018/11/12(月) 07:08:59.28ID:???
考え方ってこれであってますかね？
元金500万いれてぎりぎりプラス収支、固定資産税考えると年間はマイナス
賃料は現在月9.2万ですが最終的に8万まで下がると見て平均値にしてます
経費は月1.35万で6年毎に0.5万上がると見て平均値にしてます
これの場合35年後に元金の500万プラス固定資産税払った分より高く売れた分が利益になる？
連投、長文申し訳ないです

https://i.imgur.com/dEybPwS.png
0339名無し不動さん
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2018/11/12(月) 08:05:54.74ID:???
>>338
2件目だし属性も良いから頭金を用意すればこの金利でも借りれると営業担当に聞いたのですが住宅ローンの枠を使われているということでしょうか？
それとも税制上でのメリットが？
0341名無し不動さん
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2018/11/12(月) 08:13:18.53ID:???
都内のRCの家賃は築25年までに20から25%ぐらい下がって下げ止まる
家賃の見積り甘いと思う
0342名無し不動さん
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2018/11/12(月) 09:03:58.48ID:???
新築の家賃は新築プレミアムだから二人目から下がり、そこから経年で下がってく
あと、サラリーマンなら賃貸管理委託もするから家賃の5%くらいとられる
さらに退去時の原状回復費用も礼金や敷引で賄えないケース多いからプールする必要ある
ここらを考慮に入れないと収支狂うよ
0343名無し不動さん
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2018/11/12(月) 09:18:13.08ID:???
>>337
物件の概要が判らないから憶測ですが
現況の家賃が書いてあるので、築浅中古を業者売り主で購入するとしても購入経費の見積もりが少なすぎる
登記と取得税だけで2倍はいくだろう
事業用ローンを35年1.6%で貸す金融機関も考えられない
0344名無し不動さん
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2018/11/12(月) 09:20:10.46ID:???
金利は固定じゃなくて変動では？
1.6はあくまで現時点の金利なら属性良ければありうるかと
0346名無し不動さん
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2018/11/12(月) 13:55:33.54ID:???
>>341
家賃を9.2から7万まで平均的に下がると見てシミュレーションしてみました
頭金が100万ほどまた持ち出しが増えそうです
＋不動産取得税15万＋固定資産税7万×35＋修理プール金40万で300万程度かかると言うことですか
(築古のマンションとはいえ駅徒歩5分圏内で管理費込み7万で借りれるものですかね？)
>>342
委託費は経費に混んでるつもりです…
>>343
不動産金額を削らずに諸経費を削りますみたいな提案をされました。不動産取得税だけ外に出して火災保険等で10万にしてみました。
金利は2年固定？だそうです。

https://i.imgur.com/ULE9eXn.png
0347名無し不動さん
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2018/11/12(月) 14:01:25.02ID:???
最終的に1000万で売れたとして35年間だと＋年5.7万。結果的に800万入ってるから年利0.7%ですか。
え、これならもっと良い金融商品いっぱいある…
0348名無し不動さん
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2018/11/12(月) 14:04:34.61ID:???
売買予約書書いてきちゃって押印はしてないんですけど取り戻してきたほうが良いんですかね…
0349名無し不動さん
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2018/11/12(月) 14:25:06.20ID:???
初期投資（頭金+諸経費）基準の利回りが4%以下ならどう考えても同利回りのREITでも買っといたほうがいい
手間もかからん、リスクも分散されてる、税率も低い、流動性も高い
0351名無し不動さん
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2018/11/12(月) 15:14:51.10ID:???
>>346
>>343だけど、それでも買主には登記費用は掛かるよ
20〜30万くらいかな
火災保険は、そんなに掛からない
現金600万あるなら、私鉄駅前とかの立地の良い築古で経営を始めると良いと思う
適正な家賃のオーナーチェンジ物件なら、募集もしなくて良いし、初日から家賃が入るから、すごく楽に始められる
0352名無し不動さん
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2018/11/12(月) 15:29:13.32ID:???
景気のどん底で買うなら減価償却を取って長期譲渡の値上がり益も取って二度おいしい。
0353名無し不動さん
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2018/11/12(月) 19:08:35.15ID:???
>>346
不動産投資は賃料収入、諸経費等、不確定要素が多くなかなかシミュレーションどおりにいかないものです
そのシミュレーションで一番危険だと思うのは、金利の上昇が全く考慮されていないところです
２年固定ということは２年後に変動金利になるということ
金利こそ不確定要素ですが、1.6%というのは底であることは間違いないと思います
3%4%5%になったとき、返済額がどうなるのでしょうね
0354名無し不動さん
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2018/11/12(月) 20:05:57.64ID:???
>>351
ありがとうございます！
参考にします！
業者さんのお話しは断ってしまったんですけどやっぱり築古より築浅駅前物件の方が魅力を感じてしまいます…
シミュレーションしたやつ金利は甘いとこがあるにしろ最終的な売却価格だったり賃料、空室率は厳しめに設定してるつもりなので…
>>353
そうですよね
どうみても私の金利についての知識が低すぎるようです
色々と調べてみることにします
0355名無し不動さん
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2018/11/13(火) 07:59:37.62ID:???
ワンルームは築年数と家賃の下落幅が狭い。
だから築古マンションの利回りは高い。
あと、意外と流動性が高いから債券投資の亜種として見た方がいい。
0357名無し不動さん
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2018/11/13(火) 10:21:42.40ID:???
山手線徒歩5分圏内1k駅にもよるだろうがいくらまで出せる？
0360名無し不動さん
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2018/11/14(水) 00:38:32.42ID:???
主要路線の駅徒歩5分1kで35年でローン組んでも必ず持ち出し発生するんですけど
そういう値段に売値を設定しているのか
0361名無し不動さん
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2018/11/14(水) 08:03:00.30ID:???
>>360
そりゃ、そうだよ
業者は利益を最大にするのさ
相続等の条件が揃えば、節税になるから買い手はいくらでもいる
0363名無し不動さん
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2018/11/14(水) 10:07:17.64ID:???
不動産投資による節税って多くの場合は税金の繰り延べでしかないよね
もちろん税率の差や繰り延べによる割引率だけ得するけど、その場で減った税額をそのまま節税額だと思ってる人いそう
0364名無し不動さん
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2018/11/14(水) 11:35:11.13ID:???
個人だと売却損が繰り越せないから売りで損すると大変。
法定減価償却額内で済めばいいのだが。
0366名無し不動さん
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2018/11/14(水) 12:44:38.87ID:???
>>363
自分だけだと、節税効果は限られるけど
相続時は大きい
自宅でも評価額は現金の1/3、貸してれば、その1/2だから
築古で建物評価が低ければ有利になるし
借金してもらえば、現金と相殺して相続税額を抑え込める
0367名無し不動さん
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2018/11/14(水) 12:45:10.60ID:???
具体的なこと言わないアホばかりのスレだな
0368名無し不動さん
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2018/11/14(水) 12:50:34.26ID:???
>>366
せめて相続財産の売却時にかかる税金計算する際の取得価額は相続の評価額にしろよなって思う
相続税減らす代わりに不動産譲渡税払えと
0369名無し不動さん
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2018/11/20(火) 15:52:49.99ID:???
韓国人って何であんなに頭がおかしいのかなと思ってたのですが、
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。
0370名無し不動さん
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2018/11/21(水) 14:29:57.74ID:nJoIOUjv
物件売却者と物件登記名義人が違うワンルームを買いたいのだが、リスク高い？
0374名無し不動さん
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2018/11/23(金) 17:43:59.52ID:???
狙った区分がみんな満額で掻っ攫われてく
融資絞ったとかかんけーねーな
0376名無し不動さん
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2018/11/24(土) 20:16:06.03ID:???
区分は融資規制ないからな
やはり区分にマネーが集中してきたな
0377名無し不動さん
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2018/11/25(日) 18:31:58.45ID:J80mM6kN
区分所有ならまず失敗はないから買いやすい。

戸建てや一棟ものは買うのにしっかりとした分析を必要とする。

ただ、区分所有だからと言って甘く見ない方がいい。内覧は必須。
ベランダに土が20cm堆積してて、風呂場はカビだらけ。エアコン、ガス管は壊れていた。カーペットはゴキブリの巣窟。
こんな物件も実際にあった。

まだ売れてないみたいだ。
0378名無し不動さん
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2018/11/25(日) 18:36:22.67ID:???
区分は値下がりしているから早く売れと言う糞業者が多いから注意な
0379名無し不動さん
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2018/11/25(日) 21:35:07.66ID:???
ワンルームは、いくらできれいになりますか？
0380名無し不動さん
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2018/11/25(日) 22:57:29.72ID:???
今なら高く売れます的なDM
多いよな。
相場なんか誰にもわからないのにな
アホかと
0381名無し不動さん
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2018/11/25(日) 23:35:20.24ID:???
>>379
540円　100円ショップの掃除、補修用品5個程度で原状回復できる
0388名無し不動さん
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2018/12/03(月) 13:03:57.32ID:???
チョン不法占拠の場だったから
パチンコ企業焼き肉屋が多いが
上野のアメ横にも仕事をもっていたり
宝石関係に従事
0390名無し不動さん
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2018/12/03(月) 23:16:52.70ID:fJv7bEZK
>>380
ワンルーム業者から2000万円で大森駅近の物件買った1ヶ月後に
別の仲介業者から「買値（2000万円）で買い取ります！」って電話来たわ
別に掘り出し物でも安く買えたわけでもないのに意味がわからんのだがどういう仕組み？
業者ならもっと安く買えるルートあるだろと思うと同時に
買ったばかりで税金分損するだけなのに売るわけないだろと思った
馬鹿なのか
0391名無し不動さん
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2018/12/03(月) 23:18:26.19ID:fJv7bEZK
途中で送信してしまった

馬鹿なのか手当たり次第電話かけて気の弱い人を狙う押し買いなのか
でも素人と同じ値段で買ったところでどうやって利益出るんだろ？
0392名無し不動さん
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2018/12/04(火) 07:51:21.63ID:pM3EYvXn
>>390
あいつら本当にバカというか非常識なんだよな
手数料とか登記代とか盛ってないで本当に買値だったりする
値段乗せると高いとかｗ
てめえに払った仲介料ものせられねのかよ
0396名無し不動さん
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2018/12/04(火) 13:12:31.82ID:0DF59Yck
区分が230万。
家賃収入6万
3ldk
駅徒歩10分
地方
管理費修繕積立金は2万7000円
築34年

ヤバい？
0397名無し不動さん
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2018/12/04(火) 13:45:26.04ID:???
いざとなったら自分が住むつもりなら､良いでしょう
地方は割りが良いね
0398名無し不動さん
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2018/12/04(火) 13:46:02.88ID:???
いざとなったら自分が住むつもりなら､良いでしょう
地方は割りが良いね
0403名無し不動さん
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2018/12/06(木) 08:28:06.06ID:???
住宅販売会社から不動産投資勧誘を受けて強引に契約させられてワンルームマンション投資用を
購入させられてしまいました。

当初の約束では「いらなくなったら当社が満額買い取る」という話でしたが、
契約書のどこにもそのような記載はなく、「売買手続きをしてローンの支払いが残らないようにできる」
と今聞いたら言っており、おそらく買主を探す仲介をするという意味であろうとのことでした。

条件は悪い、だまされているとのことです。

物証がないため詐欺による契約取り消しは裁判をしても無理とのことです。

ローンを支払い続けるか、売却するか、買主に「義務履行違反」という形で解約してもらい違約金を払うかしか方法はないのでしょうか？

また投資用ということで自分で使えないのですが、
最悪自分のものとして使うということはできないのでしょうか。
そしたら貸すこともできますし。
貸す際もその仲介業者が借主を探すというのです。
家賃保証付きだから探す必要もないとのことですが、家賃保証は値下げされるとのことでした。
0404名無し不動さん
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2018/12/06(木) 09:52:38.14ID:???
>>403
よくよく調べずに耳聞こえの良いところだけを信じて印鑑押した方が悪いと思うんだけど
俺はまだワンルーム投資を検討している段階だけどサブリースはつけない方が良いとかすぐに売却しようとしたら購入、売却、融資の手数料をかんがえると損するのは調べなくても分かるよね
0410名無し不動さん
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2018/12/06(木) 21:53:08.79ID:tPLJA/nk
>>409
都内なら三点ユニットもあり
0411名無し不動さん
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2018/12/07(金) 13:06:50.49ID:???
ワンルーム投資考えてるんだけどこれって早めに繰り上げ返済しないと物件の生産するお金をかなり銀行と仲介に持ってかれない？
0413名無し不動さん
垢版 |
2018/12/07(金) 14:39:50.33ID:???
>>412
全額じゃなくて1年後くらいに1/10くらいとか差し入れておいた方がお得かと思って
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