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【区分】ワンルームマンション投資 [無断転載禁止]©2ch.net
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0001名無し不動さん
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2017/08/12(土) 07:17:52.44ID:???
新築、中古　エアでもネタでもなんでも答えるぞ
0264名無し不動さん
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2018/10/18(木) 17:19:28.51ID:???
区分は金持ちが現金で買って転売で儲ける物
貧乏人はアパートを融資で買うのがいい
0266名無し不動さん
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2018/10/18(木) 18:04:32.50ID:???
現金ならキャッシュフロー赤はなさそうだけど、現金なら安全性も利回りも流動性もREITの方が良さそうな気がするな
0267名無し不動さん
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2018/10/18(木) 19:19:58.36ID:???
リートは相場でしか買えないけど現物不動産は相場より安く買って買った瞬間利益を出すことができる
だから現物しかやらない
0268名無し不動さん
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2018/10/18(木) 20:09:15.35ID:???
それできる人は転売でガンガン儲けられそうね
0272名無し不動さん
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2018/10/18(木) 22:28:39.31ID:???
ほんと今は融資でワンルーム買う時代じゃないね
昔は良かったな
0275名無し不動さん
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2018/10/19(金) 22:12:45.42ID:w0etYf1g
田原　まず、長嶋さんの『「空き家」が蝕む日本』を読んでびっくりしたのは
マンションの空き家率が、千代田区36％、中央区28％、荒川区19％。
なんでこんなに高いんですか？　地方や東京の郊外ではね、古くなった公団住宅や
都営住宅があって、空き家が相当あると聞いていたけど。
長嶋　はい。それは分譲マンションに限っての数字なのですが、都心のいい立地、
千代田区とか中央区とかに、80年代後半から、ワンルームマンションが
たくさん建ったんですね。
田原　ワンルームマンションというと何平米くらい？
長嶋　いま空き家になっているような当時の物件は、18平米から25平米くらい
まででしょうか。いわゆる投資用のマンションです。買った方たちは
地方の公務員の方とか、遠方にいらっしゃるお医者さんとかで、
自分は住まないで投資用として買っています。なので、不動産そのものには
あまり関心がありませんし、空き家になっても賃料を下げるようなこともしない方が
多い。だんだん空き家になってしまうんですよね。

田原　最初から空き家なんですか？
0277名無し不動さん
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2018/10/20(土) 00:31:44.52ID:???
>>271
一棟ものは立地が悪いじゃないか。
区分なら都心の好立地でも買える。
今は区分でも良いから立地が良いところを買わないと。
0279名無し不動さん
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2018/10/20(土) 02:20:10.05ID:???
となりにすわったじゅうよんさいのおんなのこが、ひるしょくはしんちくわんるーむえいぎょ（以下略

犯罪でしょ？
0281名無し不動さん
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2018/10/24(水) 18:56:41.18ID:???
その空き家率の数字っておかしいんだよな。住んでるから分かるが千代田区で36%ってさ。
実際、調査方法って「夜見たとき電気がついてなかった、はい、空き家ね。」
「昼にインターホン鳴らして出てこなかった。はい、空き家ね」みたいな調査だったみたいだし。
住民票や納税記録とかを使ってない外観調査の数字が一人歩きしすぎ。
0283名無し不動さん
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2018/10/26(金) 23:08:28.23ID:???
セミナーでやっていた内容なんだけど
豊かな老後の生活費は月30万
年金の見込みは不足
銀行の貯金では利息が低い
そこでワンルームマンションを買うといい

と言うことで新築ワンルームを検討中なんだけど何か問題ありますか？
0287名無し不動さん
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2018/10/27(土) 14:50:44.12ID:y1Ls3psN
区分所有マンションは資産価値を維持するのに他の所有者が金持ちかどうかは意外に重要だ。
0288名無し不動さん
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2018/10/27(土) 17:10:12.40ID:???
都内はもう高すぎる、名古屋、福岡が狙い目
0291名無し不動さん
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2018/10/27(土) 23:58:25.03ID:???
うちの近く　FJネクストやインヴァランスの新築ワンルームの建設ラッシュだ
ちなみに東京外周区　好立地とはいいがたい地域
騙されて買うやつがいるんだろうな
0292名無し不動さん
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2018/10/28(日) 08:51:39.72ID:IUCs57OW
しかし中古値上がりすぎ。
株も不動産も暴落しないかなあ。
0293名無し不動さん
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2018/10/28(日) 10:10:09.37ID:???
暴落する前に全部売る
暴落したら爆買いする
の繰り返し
簡単だよな
0296名無し不動さん
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2018/10/31(水) 11:55:19.08ID:12WfqOfm
固定資産税とか修繕とか面倒くさそうでマンションなんか買いたくないんだけど
無職でアパートを借りるより区分マンション買う方が現実的ですか？
はぁ・・住む家がなくなりそう・・
0297名無し不動さん
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2018/10/31(水) 12:04:57.41ID:O07XDArN
川端義人 神奈川県藤沢市大鋸１ー１４ー９

詐欺不動産投資会社社長、違法派遣会社社長。
0298名無し不動さん
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2018/10/31(水) 12:41:43.56ID:???
地方都市で築25年の区分は100万切るのは相当あるから死ぬまで住むなら買うのはあり。
日本海側は雪が辛いから太平洋側がいいぞ。
0299名無し不動さん
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2018/10/31(水) 14:28:53.60ID:???
>>298
相続する人に迷惑かかるけどな。
天涯孤独な人にはおすすめ。
0301名無し不動さん
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2018/11/02(金) 14:47:28.08ID:???
おまえら区分のワンルームは売り抜けた？
これから家賃収入もどんどん下がるぞ
0303名無し不動さん
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2018/11/02(金) 16:25:06.36ID:???
上がるのは都心の超一等地に建つビルだけだろう
0304名無し不動さん
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2018/11/02(金) 18:32:44.84ID:???
安く買って高く売るを繰り返せば相場はあまり関係ない
0305名無し不動さん
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2018/11/02(金) 20:37:36.71ID:???
ランドネットのDMでかぼちゃを批判　サブリース問題ね
0306名無し不動さん
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2018/11/07(水) 08:58:17.15ID:???
物件の値段は下がるだろうけど家賃は下がらん
0308名無し不動さん
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2018/11/07(水) 09:19:22.80ID:???
そもそも家賃はここ数年の不動産価格の高騰に連動してなかったから、価格下がっても家賃は変わらんと思う
0309名無し不動さん
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2018/11/07(水) 18:37:26.13ID:???
日本の家賃はGDPの伸びに比例かな
ここ30年変化なし。
0311名無し不動さん
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2018/11/08(木) 18:42:07.36ID:???
えー
家賃は最近が一番底値だけど今後さらに下がる恐れあるだろう
空室率や価格競争で客付けるには下げるしかない
0312名無し不動さん
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2018/11/08(木) 20:01:22.09ID:???
空き室率は上がってんの？
相続税対策でバカみたいにアパート建ってる片田舎は別として都心は上がってないだろ？
単に融資厳しくなったから買える層が減って物件価格落ちるだけの話
0313名無し不動さん
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2018/11/08(木) 22:10:45.18ID:AfQMscAs
現金買いだから一生持ちたい。
同じ区分が出たらまた買いたい。
家賃は高くなくていい、快適になるべく安く住んで欲しい。
いつか家賃収入が給料収入を超えるようになりたい。
0314名無し不動さん
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2018/11/08(木) 22:21:59.31ID:???
>>313
ある時点から複利で物件が増える
50戸、100戸持っている人もめずらしくない
0316名無し不動さん
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2018/11/09(金) 01:24:53.02ID:???
>>313
一生持つのはアホ
高値で売って安値で仕入れろ
その繰り返しで資産倍増だ
0317名無し不動さん
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2018/11/09(金) 07:30:39.84ID:???
>>311
賃料は郊外は下がってるけど都心部は賃料が上がってるよ
中央区の40年ものの区分築古だけど、8.8万から9.4万に募集賃料を上げた
郊外のアパートは長期入居の人の賃料を6.3万を5.9万にして退去を予防している
0318名無し不動さん
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2018/11/09(金) 07:31:48.62ID:???
>>316
自分の物件だけ値上がりして、他が値下がりすればできるな
0320名無し不動さん
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2018/11/09(金) 07:54:16.22ID:???
それができない人は不動産投資はやめろ　だよね
0323名無し不動さん
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2018/11/09(金) 13:41:49.89ID:XREVF8Ny
あらゆるビジネスモデルは結局、
バカを騙すのが一番効率いいんだよね。
だからまともな事業が育たん。
0324名無し不動さん
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2018/11/10(土) 16:36:55.32ID:Ws9Fd/4G
不動産を回転させてるやつの方は登記費用や仲介手数料で大損してるでしょ。
借入時の抵当権設定費用すら払いたくない。

長く家賃収入を得るのが不動産投資の旨味なのに。
0325名無し不動さん
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2018/11/10(土) 18:42:17.92ID:???
不動産っていちいち諸費用高いから売買で儲けるにはかなり値上がりしないといけないよね
株なら僅かな変動掠め取れるのに
不動産は長期保有前提だわ
0326名無し不動さん
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2018/11/10(土) 21:22:08.23ID:???
騙されて新築ワンルーム買う会社員はまだいるのかな
0327名無し不動さん
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2018/11/11(日) 00:10:18.41ID:???
お金持ちが安い部屋を供給してくれるという見方もできるかな。
0328名無し不動さん
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2018/11/11(日) 10:03:02.07ID:???
不動産投資初心者なんだけどFJで駅徒歩2分査定額1800万の1kを2500万で売られようとしてるんだけどこれって養分なの？
表面利回り3〜4%だから20年後にやっていけてるとは思えないんだけど
0329名無し不動さん
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2018/11/11(日) 11:48:51.87ID:???
それNOI利回り計算したら金利とのスプレッドがほぼなくなりそうだな
築年経ったらマイナスだ
0330名無し不動さん
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2018/11/11(日) 13:21:56.48ID:???
ローン組めるにしても固定資産税と不動産取得税と不動産会社の売買益を見て物件価値の下落すら見なきゃいけないとか難しいな不動産投資って
0332名無し不動さん
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2018/11/11(日) 17:57:05.61ID:???
ちなみに区分やるには現金3億ぐらいあって現金買いな
融資で買うもんじゃない　これ常識
0333名無し不動さん
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2018/11/11(日) 21:04:07.05ID:???
>>330
再開発エリアとかじゃない限り
価格の下落か上昇は
考えてもわからないよ。
考えても無駄
0334名無し不動さん
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2018/11/11(日) 22:47:09.17ID:???
>>331
そうであれば嬉しいんですけどね
担当者さんにローンの償還表送ってもらったんだけどこれって銀行と仲介が美味しいとこ持ってってあとは運が良ければ儲かるよお前ってことですよね
0335名無し不動さん
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2018/11/11(日) 22:51:11.52ID:???
>>333
たしかにそうですよね
何年か前に今の物件の値段になるとは思っていなかったわけで

ただ僕は株式投資は5年くらいやってるんですけど、この銀行と仲介に先に旨味が持ってかれるのに利率が4%以下の現状なら最初から旨味が多い株式市場に資金流入するからこれ以上物件の価格が上がらなくなるのではないかとか考え始めてきちゃいました
0336名無し不動さん
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2018/11/11(日) 22:53:03.49ID:???
交渉して頭金用意すればましな金利でローン貸してくれるところと諸経費も削ってくれたけど買う気がなくなってきちゃった
0337名無し不動さん
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2018/11/12(月) 07:08:59.28ID:???
考え方ってこれであってますかね？
元金500万いれてぎりぎりプラス収支、固定資産税考えると年間はマイナス
賃料は現在月9.2万ですが最終的に8万まで下がると見て平均値にしてます
経費は月1.35万で6年毎に0.5万上がると見て平均値にしてます
これの場合35年後に元金の500万プラス固定資産税払った分より高く売れた分が利益になる？
連投、長文申し訳ないです

https://i.imgur.com/dEybPwS.png
0339名無し不動さん
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2018/11/12(月) 08:05:54.74ID:???
>>338
2件目だし属性も良いから頭金を用意すればこの金利でも借りれると営業担当に聞いたのですが住宅ローンの枠を使われているということでしょうか？
それとも税制上でのメリットが？
0341名無し不動さん
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2018/11/12(月) 08:13:18.53ID:???
都内のRCの家賃は築25年までに20から25%ぐらい下がって下げ止まる
家賃の見積り甘いと思う
0342名無し不動さん
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2018/11/12(月) 09:03:58.48ID:???
新築の家賃は新築プレミアムだから二人目から下がり、そこから経年で下がってく
あと、サラリーマンなら賃貸管理委託もするから家賃の5%くらいとられる
さらに退去時の原状回復費用も礼金や敷引で賄えないケース多いからプールする必要ある
ここらを考慮に入れないと収支狂うよ
0343名無し不動さん
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2018/11/12(月) 09:18:13.08ID:???
>>337
物件の概要が判らないから憶測ですが
現況の家賃が書いてあるので、築浅中古を業者売り主で購入するとしても購入経費の見積もりが少なすぎる
登記と取得税だけで2倍はいくだろう
事業用ローンを35年1.6%で貸す金融機関も考えられない
0344名無し不動さん
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2018/11/12(月) 09:20:10.46ID:???
金利は固定じゃなくて変動では？
1.6はあくまで現時点の金利なら属性良ければありうるかと
0346名無し不動さん
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2018/11/12(月) 13:55:33.54ID:???
>>341
家賃を9.2から7万まで平均的に下がると見てシミュレーションしてみました
頭金が100万ほどまた持ち出しが増えそうです
＋不動産取得税15万＋固定資産税7万×35＋修理プール金40万で300万程度かかると言うことですか
(築古のマンションとはいえ駅徒歩5分圏内で管理費込み7万で借りれるものですかね？)
>>342
委託費は経費に混んでるつもりです…
>>343
不動産金額を削らずに諸経費を削りますみたいな提案をされました。不動産取得税だけ外に出して火災保険等で10万にしてみました。
金利は2年固定？だそうです。

https://i.imgur.com/ULE9eXn.png
0347名無し不動さん
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2018/11/12(月) 14:01:25.02ID:???
最終的に1000万で売れたとして35年間だと＋年5.7万。結果的に800万入ってるから年利0.7%ですか。
え、これならもっと良い金融商品いっぱいある…
0348名無し不動さん
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2018/11/12(月) 14:04:34.61ID:???
売買予約書書いてきちゃって押印はしてないんですけど取り戻してきたほうが良いんですかね…
0349名無し不動さん
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2018/11/12(月) 14:25:06.20ID:???
初期投資（頭金+諸経費）基準の利回りが4%以下ならどう考えても同利回りのREITでも買っといたほうがいい
手間もかからん、リスクも分散されてる、税率も低い、流動性も高い
0351名無し不動さん
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2018/11/12(月) 15:14:51.10ID:???
>>346
>>343だけど、それでも買主には登記費用は掛かるよ
20〜30万くらいかな
火災保険は、そんなに掛からない
現金600万あるなら、私鉄駅前とかの立地の良い築古で経営を始めると良いと思う
適正な家賃のオーナーチェンジ物件なら、募集もしなくて良いし、初日から家賃が入るから、すごく楽に始められる
0352名無し不動さん
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2018/11/12(月) 15:29:13.32ID:???
景気のどん底で買うなら減価償却を取って長期譲渡の値上がり益も取って二度おいしい。
0353名無し不動さん
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2018/11/12(月) 19:08:35.15ID:???
>>346
不動産投資は賃料収入、諸経費等、不確定要素が多くなかなかシミュレーションどおりにいかないものです
そのシミュレーションで一番危険だと思うのは、金利の上昇が全く考慮されていないところです
２年固定ということは２年後に変動金利になるということ
金利こそ不確定要素ですが、1.6%というのは底であることは間違いないと思います
3%4%5%になったとき、返済額がどうなるのでしょうね
0354名無し不動さん
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2018/11/12(月) 20:05:57.64ID:???
>>351
ありがとうございます！
参考にします！
業者さんのお話しは断ってしまったんですけどやっぱり築古より築浅駅前物件の方が魅力を感じてしまいます…
シミュレーションしたやつ金利は甘いとこがあるにしろ最終的な売却価格だったり賃料、空室率は厳しめに設定してるつもりなので…
>>353
そうですよね
どうみても私の金利についての知識が低すぎるようです
色々と調べてみることにします
0355名無し不動さん
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2018/11/13(火) 07:59:37.62ID:???
ワンルームは築年数と家賃の下落幅が狭い。
だから築古マンションの利回りは高い。
あと、意外と流動性が高いから債券投資の亜種として見た方がいい。
0357名無し不動さん
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2018/11/13(火) 10:21:42.40ID:???
山手線徒歩5分圏内1k駅にもよるだろうがいくらまで出せる？
0360名無し不動さん
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2018/11/14(水) 00:38:32.42ID:???
主要路線の駅徒歩5分1kで35年でローン組んでも必ず持ち出し発生するんですけど
そういう値段に売値を設定しているのか
0361名無し不動さん
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2018/11/14(水) 08:03:00.30ID:???
>>360
そりゃ、そうだよ
業者は利益を最大にするのさ
相続等の条件が揃えば、節税になるから買い手はいくらでもいる
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