【相続】大東建託オーナー会 2【農地】 [無断転載禁止]©2ch.net
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オーナーの皆様
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【相続】 大東建託オーナー会 【農地】 [無断転載禁止](c)2ch.net
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1465515173/ >>473
貴重な情報サンクス
大東建託の工事費、3倍かよーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
積水ハウスより悪徳かも やがて訪れる家賃減額交渉に応じないとサブリース契約を破棄されるが
その時点での入居者を全て退去させ地主はまた一から入居者を募集しないといけない >>489
大建が入居者剥がしするのは当然だとしても
その際にかかる入居者の引っ越し費用とか大建が持つのかね?
俺は命知らずではないから大建じゃないけど近隣にアパート2件貸してて
建替えの際にもう一軒のアパートに空き室出た都度入居者に引っ越してもらったけど
その際の引っ越し費用は自腹切ったよ オーナーチェンジって事はサブリースも引き継がれるって事かね?
メーカの管理下にない物件なら、その辺に転がってる中古アパートと変わらないだろうし >>495
建物評価ゼロじゃなくてマイナスだよ
土地の時価 − 建物の取壊し費用 = 売価
が現実です
>>496
原則として現オーナーと管理会社間の契約が解除された後に引き渡しになります
新オーナーがどうしても以前の管理会社にお願いしたければ交渉は可能かもしれません
>>497
でしょうねw >>486
第2の関東の八王子市誕生か? > 白岡市 >>486
http://e-heya.kentaku.net/detail/300039900000431000621/
の物件ね。
2〜4階が各階1K10室で計30室
5〜9階が各階2LDK5室で計25室
合計55室
これ、大東建託の中で、NHK特番で取り上げられた埼玉北支店の物件やん(爆笑
取り上げられたのは、羽生市。
田んぼにバタバタとアパート建てて、大麻まで見つかって新聞沙汰にされていた。
大東建託の同じタイプの部屋単価が「山形県河北町」以下になっていた > 羽生市大東建託物件
まず同じ白岡市のアパートは築4年物件でも「半月の礼金」で募集しているのに
新築しかもマンションなのに「礼金0円」、それで全55件中8件しか予約が入っていない。
「礼金は大東建託が全額ボッタクリ」だから、相当な安値攻勢
東北本線快速停車駅の蓮田にも久喜にも、これほど大規模なマンションタイプは建てていない。
(久喜は線路脇には1棟小規模がある)
白岡市の「八王子市化」の発端かも 上のほうに貼ってあったが30年保証なんてあり得ないだろ。数年間経過したら何やかんやと、契約見直しを業者が言い出すんじゃないの?
契約書の隅っこ指さして「ここに見直し条項が入ってるし、あんさん契約印押しとるがな!」とか言われてさ。 家賃減額交渉の始まる2018年から10年後くらいが楽しみすぎる >>501
新白岡駅は東北本線、湘南新宿ラインで東京駅、逗子、伊東までいけて便利なんだけどね。
駐車場の広いセブンイレブンが目の前にあって、駐車場もJR駅前で月額4000円程度で安い。
1点最悪なのは、周りの畑で焼き畑というか野焼きを始めるんだが、これがクサい
窓を空けられない位に。これが規制されるまでは住んじゃいけないと思う。 知り合いのオーナー、2年目にいきなり保証料金値下げされました。新築プレミアム家賃が高すぎ6部屋中3部屋一年決まらなかった為です。
応じなければ30年保証打ち切りと迫られ解約しようとしたら、銀行が融資金を一括返済しろと言ってきたのだそうです。
30年家賃保証だから融資したというのが言い分だそうです。保証金額は何時でも下げられるんですね。
東京都下徒歩14分、2SLDK、6部屋、募集家賃15.4,値下げ後13.1。
大東は10年当初家賃で保証してくれるなら上記より良心的ですね。 >>501
西口方面全体で元々の地主は何軒かしかなかった>大地主で土地を持て余している
あと、この辺駅ができるまで二束三文の土地だったけど、今はまがりなりにもJR駅徒歩3分程度
よって加須のようにはならないと思うよ >>506
元々、田圃だったところに勝手に駅作ったのが新白岡駅。
既得権は農業側だから永遠に野焼きはなくならない。
>>509
加須は悲惨><
新白岡が「八王子市化」しないことを願うが、家賃高過ぎと思われ >>510
23区内の所有地にRCで賃貸建てようかと思ったけど高すぎて利回り出なくなるのでやめた。
もちろん、法定耐用年数の長さもマイナス要因だったけど。
都会でもこれなのに新白岡にRCとか分譲レベルじゃないとまわらんわ
→よって家賃高額、10年後は・・・ >>512
23区内でRCの見積もり取って、採算合わない?
マジですか?
大東建託の見積もりですか?
土地面積狭いですか? 中井貴一
「お見せできるのは 未来です」
|Y^Y^シ´ ̄ ̄ ̄|l ̄| ̄ ̄ ̄ヾY^Y^
| ノ / |l | ヽ l
i ノ |l ('A`) ヽノノ
ロ |l. ( ) ロ
| ヽ |l | | / l
.,ノ从,,ゝ _____|l_____/'从,l
∩,,∩
( ) お、大家さん・・・・・
と.、 o)
しーJ ● 大家は生かさず殺さずじゃ
((
/⌒ヽ 雑巾は絞ればいくらでも出る。サブリース地獄から抜け出せないようにするのじゃ
(, ・∀・)
/~ ヽy/~\ ||
/ )=∞ =/__フっ
~(___Y__)┳┳
⊂ニニニニニ⊃| >>514
土地は100坪程度
エレベーター無の4階建
15室で約2億強だった(外構込)
表面利回り8%程度、実質5%かな
都内の土地でもこんなもん。
もちろん、建物をペラペラ木造にすればいいんだろうけど
自分的にはNG >>520
それが大東で2億は安いように思う
あ、オレダメだ。麻痺してる… >>521
大東じゃないよ。地場工務店での見積り
大東だとペラペラ1Kでも@1000万近いよね? 物件覚え書き
グレイスカレント成田 T
グレイスカレント成田 U
グレイスカレント I
グレイスカレント II
グレイスカレント III
スターカレント T
スターカレント U
スターカレント V >>520
>>522
貴重な情報サンクス
容積率200%の土地ですか?
大東建託だと、50u程度の1LDKまたは2LDKで内階段方式木造ツーバイフォーだと1戸当たり850万円が相場と思われ。
1Kだと600万円程度では?
大東建託得意パターンの土地は
1. 最低戸数分だけの駐車場をまず確保
2. 残った土地にアパートまたはマンション建てる
3. 1LDK以上15戸を建てる前提だと100坪の土地では不足して大東建託向きでない
2階建て1棟2戸や3階建て1棟3戸などなら建つが木造>< >>524
>>525
仰天絶句…
かっちゃん8棟も建ててるのかっ!
ロハの殿さま旅行に連れてくわけだ罠w >>524
>>525
貴重な情報サンクス
8棟32戸のオーナーですか!
1オーナー平均12.5戸ですからアパートタイプでは大きなオーナーですね
全戸埋まっていてこれから2戸退去確定ですが、成田市ならば安全そう かんっちゃんはオーナー会の参事
数年前のオーナー会の記録によると
代表理事:19名 理事:182名 参事:352名
大勢いる参事役員でこの規模ですから
代表理事ともなれば100棟ほどのオーナーであるとか >>520
ミサワホームでもそんなもんかな
設備のグレードは2ランクくらい上になるけど
あの仕様じゃ高いわな
パナホームなら一億八千くらいか >>529
貴重な情報サンクス
http://e-heya.kentaku.net/detail/300000270000741005596/
のオーナーはこのマンションだけで88室所有。今年1月完成の新築マンションで16室しか空いていない。
「期間限定10%」が出たら、入居者は増えない。来年4月になったら家賃上がるマンションに住むバカはいない。
入居率 82%
代表理事候補か???
成田市に農地を相続したら、財閥系は声掛けないだろうし、積水ハウスは客付けが滅茶苦茶悪い土地だから、大東建託正解の様子。 >>526
容積率は300だか400%だったと記憶してます。 >>532
貴重な情報サンクス
田舎の田圃相続したら、大東建託適合地ならば、大東建託フルパッケージ契約にするのが最善になること多い。
八潮市在住で成田市の田圃相続したら、自分で耕作できないし、地場工務店にアパート建てさせて、地元不動産屋に募集掛けて入居しても、家賃不払いを取り立てる方法無い。 >>533
容積率300%または400%ならば、「大東建託で建てては勿体無い土地」です。
http://www.home-knowledge.com/mag/05_03.html
財閥系が「ビル建てさせて下さい」と言って来たら、ご自分が最上階に住むビル建てて、土地代金とビル建築費を相殺するのがベスト。
23区内で山手線内だと、太い道に接していれば、このタイプになります。
隣の方にも財閥系が説得に掛かり、2階建ての商点群だったところに、高層マンション建設している現場が多数あります。
「自分の土地だけ」で活用するのではなく、「大きなビルの地権者」になるのがベストです。
時間は掛かりますが。 いい部屋ネットで八王子市を検索しました
単純に八王子を選ぶと→8525件
http://www.eheya.net/search/area/search_new.jsp?sc_prefecture_id=A130&sc_city_id=&sc_city_id=13201&preCondition=true
トップページの「不動産会社から探す」から大東建託リーシング株式会社 八王子駅前店の
住居用物件検索を選ぶと→882件
http://www.eheya.net/property/list.jsp?trader_id=27
DK SELECTで八王子市を選ぶと→791件
http://e-heya.kentaku.net/tokyo/13201/ 八潮市に住んでいて成田市の土地相続した「かっちゃん」のような人が大東建託オーナーになるのです。
1. 容積率400%の土地を相続したら高層ビル建てるのがベスト(環七通り沿いの道沿いなど)
2. 容積率80%の土地(田園調布など)を相続したら、豪邸に住む(固定資産税払えれば)か売却するのがベスト
3. 容積率200%の土地で200%の建物建てても入居者が埋まらないような土地(例えば成田市の非駅前)相続したら大東建託がベスト
1反(=300坪)の田圃相続したとして、
600坪の容積きちんと満たす4階建てを建てて入居者が埋まるようなら、財閥系が営業に来ます。銀行も全額貸します。
大東建託だと1LDKか2LDKが24戸程度で120坪前後の提案になります。銀行が全額貸すようならば大東建託でOK、貸さないならば建てない方がマシ。
これがおおまかな判断基準だが
大阪市、北九州市、八王子市、八尾市、津市(← 日経1面に掲載されたレオパレス村)では、銀行融資が甘くなって
「貸したら回収できないバカ物件」に融資したアホ銀行がある。
もしかしたら、豪華な自宅が田園調布にあるのかも知れないがwww
借金してリスク負うのは、土地オーナーと連帯保証人であって、大東建託ではないことだけは認識してから契約しよう。 かっちゃんの初期のブログにはアパート建設についての書き込みが
今以上に掲載されていたが現在は削除されている
削除された記事の中には
成田の土地取得に関する記事があり金額を書かれた契約書まで記載されていた
また、オーナー会の集まりでの画像にはテーブルに参事役員○○様と書かれた席札の画像も
今でもブログ内を「畑」等の農家に関する文言で検索すると
住宅地内にある畑や八潮市特産の山東菜の収穫の様子が見れる >>539
貴重な情報サンクス
「かっちゃん」大東建託履歴
1. グレイスカレント I -III 単身者用を3棟2012年8月建築 90戸
2. グレイスカレント成田 T-II 世帯用2棟を土地購入して2013年6月建築 8戸
3. スターカレント T-III世帯用を3棟2015年9月建築 36戸
大東建託の大得意先だね
3年で134戸!!!
1地主平均戸数=12.5
だから10倍規模
駅近に単身者用3階建て
成田は世帯用2階建て
八潮駅バス便は3階建てで2階を分割方式の3階建て
「かっちゃん」が利口なのか?
担当営業が利口なのか?
オレの数倍上手だわ
「毎年接待旅行」するわ
また成田辺りで土地購入して大東建託アパート建てる人だから >>415
http://toyokeizai.net/articles/-/180975
7月21日の記事
>業界最大手である大東建託は2017年3月期の決算発表で、アパート入居率への懸念に対し、
>「当社グループが管理している賃貸建物の入居率にまったく懸念はありません」と答えている。
>同社の居住用賃貸建物の入居率は96.9%で、健全水準とされる96%を上回っているという。
>今後も入居者ニーズに応じたハード・ソフト両面のサービスを提供することにより、
>入居率が急激に悪化することはない、と説明している。
8月9日から2週間経過した8月23日になってもの八王子市既完成新築物件全10戸中全10戸空き
http://e-heya.kentaku.net/detail/300000270000796006285/
入居率0% 特定非営利活動法人 エスティーエー
生活費、お支払い、携帯代でお困りの時はご相談下さい。
詳しくはホームページをご覧下さい。 >>541
同じ八王子市西寺方町の築7年半の大東建託アパート
http://e-heya.kentaku.net/detail/300000270000419002500/
8戸中3戸空き
入居率62.5%
2年半後に家賃改定来るが「10戸中10戸空き」のアパートと目と鼻の先。埋まらないぞ〜。地獄行き確実。
ちなみに、同じ八王子市西寺方町の築21年の大東建託アパート
http://e-heya.kentaku.net/detail/300000270000031001672/
家賃10%引き店晒し続行中。
税務署は来年で「無価値」扱いだが、借金9年残っているハズだからこのオーナーさんも地獄行きかも。 http://www.fsa.go.jp/singi/singi_kinyu/siryou/kinyu/dai2/f-20041110_d2sir/f-20041110_d2sir_03.pdf
大東共済会 1980年3月創設の大東建託100%子会社
2004年3月 67,000棟 332,000戸 オーナー数 39,000名
これが今年3月 百万戸 オーナー数 8万人
大東共済会止めて2006年4月に「一括借り上げ=サブリース」システムできてから、オーナー数は2倍なのに戸数は3倍。
「かっちゃん」のようなヘビーオーナーが増えて来た証拠。
やり過ぎた八王子市西寺方町は、古い物件までボロボロになって来た。
「少し先の大東建託オーナーの未来図」が八王子市西寺方町に出現したかも知れない。
>>543 の2人のオーナーさんは21年前や7年前に予測できなかったからねえ 既に引き渡された八王子市のこの物件もムゴい><
http://e-heya.kentaku.net/detail/300000270000782006090/
全40戸中40戸空き
入居率 0%
八王子駅徒歩28分って歩けるわけねえだろが(怒 ってか賃貸借りるヤツの多くは、やっぱりちょっと足りないというかダメだね。
表面的な見た目の優先度が高すぎる。だからレオパとか大東、
ややもするとゼロゼロ賃貸に引っ掛かる
元々の建築費と性能から考えたら、RCか鉄骨&ALCのを選ばないとね。
遮音性能(外、上下)、耐火性能、耐震性能すべて雲泥の差
家賃の差はせいぜい1割なのに >>546
> 元々の建築費と性能から考えたら、RCか鉄骨&ALCのを選ばないとね。
> 遮音性能(外、上下)、耐火性能、耐震性能すべて雲泥の差
> 家賃の差はせいぜい1割なのに
勘違いしているようだが、旭化成ヘーベルハウスの方が大東建託よりも『建築費が高く、サブリース支払いが安い』
だから大東建託物件ばかり増える 建築費を盛って10年で吐き出しちゃうと下げるんですね。わかります >>548
そうでもないよw
>>545の物件、40室で4億円の建築費として利益が2億円。
月当たり家賃契約額=254万円。
毎月のサブリース支払い額215万9千円。
1年のサブリース支払い額2590万8千円。
10年幽霊ビルのママだと10年間のサブリース支払い額=2億5908万円。
他に大東建託パートナーズへの支払も発生する。
大東建託は「来年3月まで10%引き」 → 「来年3月まで20%引き」をするが、決して埋まらない。
来年4月に25%値上げ物件入居するバカはいない。北九州市物件見てればわかる。
全40室が来年4月に25%上げ物件になったら誰も入らない。
来年3月まで30%引きにしても40%引きにしても同じ。
どこかで「永遠に家賃30%下げ」とかにするしか無いが
すると「査定家賃=新規契約家賃も30%下げ」になるから採算取れる物件が激減する。
八王子支店長も課長も全員降格。
八王子支店の管理職辞令が出たら、現職のまま、会社辞めるだろうね。「退職金計算」が高いから。 ;:;:;.
;:;:; ,、-ー-、 ど
;:;: ,r'"´ ̄`ヾ、 明 う
;:;:. リ ,,, ニ ,,,_ ヾト、 る だ
:;:;:;. ,ハ ^7 ,^ !.:.\ く
;:;:;: /.:.:.V,r''''''ゞyイ.:.:.:.:..ヽ な
;:;:. ノ.:!:.:.:.:`ゞ-<7.:〉.:.:.:i.:.:} ろ っ
__ 从 __ _,,,/.:.:/:.:.:.:.:.:| }-{/i.:/.:.:.:.:|.:/ う た
大東建託株券}と_」.:/!.:.:.:.:.:.:.!  ̄ リ.:.:.:.:.:り ?
 ̄  ̄ ̄  ̄ ̄  ̄ |.:.:.:.:.:./_ :__ヽ.:.:.:.:\
\/.:.::..:.:.:.:.:.:..:\:.::./
/.:.:.:.:.:.:.「^Y.:.:.:.:.:.:|´
{.:.:.:.:.:.:.:.| ,!.:.:.:.:.:.:|
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\.:.:.::|.:.:.:.:.:.:.:!
> 'ゝ─‐イ、
`ー' ``''ー‐' >>547
ヘーベルメゾン
・建築費:高い
・建物の質:値段相応
・家賃:やや高い
・耐久性:60年(点検メンテシステム有り)
大東
・建築費:同工法、同構造の場合、工務店より高い(数割?)
・建物の質:工務店価格と同じレベル
・家賃:さらに高い
・耐久性:35年+気合い
ヘーベルを建てる人は金より安定した個人資産の維持と継承を目的としている上、
現役時代に厚生年金に加入していた比較的余裕のある世帯が多いことから、
目先の利回りに飛びつかない。 地元市内では一時期、他社に混じって東建も争うように
アパートを建てていたが最近ではめっきり新築を見なくなった
重量鉄骨で屋根に三角形の突起があるのですぐ分かる
http://www.sanwa-g.jp/bukken/4/5491p4.jpg >>554
三重県住みだが、そのアパートいっぱい建ってます
やっぱ防音性悪いのかな 東建の重量鉄骨タイプの壁はALCパネルなので
木造の大東よりは騒音・振動等はマシなんじゃないかな 借金返すのでかつかつなのに家賃下げられた…
建築営業は報奨金稼いで転職したみたい
シュボッ もう死ぬしか…
., ∧_∧
[]() (;ω;` ) l二ヽ
□と ) ̄⊃ ) )
⊂ (_(_つ  ̄⊃ / ̄ ̄ ̄ヽ
⊂_ ._⊃ | (\/) |
⊂__⊃. | > < |
|.(/\). |
ヽ___/ 十訓
1. カモは自ら創るべきで、与えられるべきでない。
2. 契約は、先手先手と型にはめることで、抜け出せないようにしなくてはならない。
3. 判断力の弱った年寄りをねらえ、賢い地主はおのれを取り分を小さくする。
4. 高額な建築費を払わせろ、そしてこれを安く建てるところに儲けがある。
5. 取り組んだら放すな、殺されても放すな、印鑑押させるまでは……。
6. 地主から搾取しろ。搾取するのと搾取されるのでは、王様と奴隷くらい天地のひらきがある。
7. 策略を持て、汚い策略を持っていれば、報酬と営業成績と、地主には借金と絶望が生まれる。
8. 二枚舌を持て、二枚舌がないから君の仕事には、ぼったくりも手抜き工事も、そして生きる資格すらがない。
9. 頭は常に全回転、嘘八百を並べるが、訴えられる隙があってはならぬ、契約とはそのようなものだ。
10. 訴訟を怖れるな、訴訟は進歩の母、訴訟の肥料だ、そもそも時効まで気づかれなければいい。 >>552
貴重な情報サンクス
容積率200%の土地で、ここまでフル活用している大東建託オーナー初めて見ました。感動!
1階を多分16台分の駐車場を作って、2〜6階を各階3部屋で建蔽率いっぱいまで建ててます。
この発想は、大東建託には皆無なので、オーナーさんが極めて頭の良い人、と断定できます。
いや〜、勉強になりました。
大東建託オーナーにも賢い人がタマにいるのですね>< 地目が宅地になってしまった広大な農地にかかる巨額の固定資産税
アパート建てて節税してどこが愚かなのか?
どこの不意動産屋でも節税効果は同じ
特定の企業だからどうこういうのはおかしい 法人化が良いとバカの一つ覚えの奴の理論は
個人の最高税率実質50%が法人税で35%になるからという根拠でしかない 大規模なアパートを建てようと2900uの農地を宅地に変更すたら
過去10年に遡って宅地を前提としの固定資産税の支払いを要求されただべ
もうこれ以上融資は受けられんし
どうすっぺか うわっぁーいっしょやん。ここは大丈夫か?
レオパは金に細かい中京圏でやらかした感があるけど、
オーナー29人、レオパレスを提訴「建物の修繕不十分」]
ttp://www.asahi.com/articles/ASK8T560BK8TUTIL01Q.html
ここは大丈夫ですかね? オーナー29人、レオパレスを提訴「建物の修繕不十分」
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170825-00000100-asahi-soci
アパートの修繕費を払っているのに、約束した頻度で屋根や
クロスの塗り替えや交換をしていないとして、東海地方に住むオーナー29人が29日
サブリース大手の「レオパレス21」(東京都)を相手取り
計1億4743万円の支払いを求めて名古屋地裁に提訴する。
同社の原英俊執行役員は「(文書で示した期間は)あくまでも目安で
実際の物件の状況を見て必要な修繕を行っている。
オーナーの負担だけでは足りず、会社負担で行っている修繕もあり
批判は当たらない」と話している。 農協と大和ハウスの繋がりが深いのは有名な話だが
各都道府県で賃貸物件の仲介業もやってる >>575
農協で斡旋して農協で売る
合理的じゃん __
,.::'''':::::::::::::::::`` ヽ、
/;,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,:::::::::\
/:::::;;::::;;:::::::ll::::::::::;::::::::::::::::::ヽ、
i゙::i:::l l:::l l:::::l |::::::::::ll::::::::::::::::::::ヽ
.|::::!‐' '‐' 'ー-' ----' !;;;;;;:::::::::::::゙i
|:::::|‐二''_" `ー_-ュ_ |::::::::::::l なんで、地主すぐ騙されるん?
゙`ヾi' (,i,ソ` 'ぃ,ソ` |;;;:::::::::l
,' '~~ -,=,- ''''+ /゙;;;;/
{ ,...,,_,,__ -'ノ
ゝ、 - ` /゙゙´
/ / `,.‐- '' ´_,,.- / (
i //i二二二 -‐'''"}
ソ / \ >>569 そんな知恵があるやつは大東に引っかからない 小作にやらせてるのを農業委員会にチクリますよと言われたら従うしかない >>298
> 北九州市の大東建託新築物件の例
>
> http://e-heya.kentaku.net/detail/detail.jsp/sc_property_full_id/300050810000765005472
>
> 築11ヶ月で
> 70部屋中33部屋空き
> 20%引きでも入らない><
>
> こういう土地を相続したら売却か駐車場しかない。
1ヶ月の間に2部屋空き増えて35室空き。
入居率50%
築1年未満www ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています