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３階建て賃貸アパート

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0001名無し不動さん
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2011/12/25(日) 23:38:35.06ID:9WqbZYKb
３階建て賃貸アパートを考えています。
現在、積水ハウス（重量鉄骨）、パナホーム（軽量鉄骨）、ミサワホーム（木造）
図面上はちがいがわかりません。利回りではミサワ、でも、遮音性など心配があります。３階６室のアパートはどの工法がよく、おすすめのHMを教えてください。
0068名無し不動さん
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2012/01/08(日) 17:07:06.35ID:???
>>67
馬鹿だな。
コンクリート造が寒いのは事実。
コンクリートは高気密にしやすく蓄熱性があり
断熱材付けてるから最近のは冷暖房つければ快適だが。
0069名無し不動さん
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2012/01/08(日) 17:48:29.70ID:8eMh+3p4
レオパレスは壁が薄い
0071名無し不動さん
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2012/01/08(日) 22:16:02.28ID:nB621NMG
>>60
自分の経験では、４割安くなった事がある。
もちろん、デザインなどの数値化できてないマイナス面も多々あると思うが、初期費用で４割は大きいですよ。
ローンを組む予定なら、尚更です。
0073名無し不動さん
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2012/01/08(日) 22:36:51.48ID:nB621NMG
>>58

初期投資は少ないほうが断然いい。

借りてきたお金で勝負していいのは、完全に勝てる場合のみ。
不動産は、株やＦＸに比べればリスクは少ないが・・・。
それでも、失敗した場合のことは常に考えておかないとダメだよ。
0074名無し不動さん
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2012/01/08(日) 22:41:26.60ID:???
初期投資が少ないからって木造だけはやめとけよ
0075名無し不動さん
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2012/01/08(日) 22:47:41.58ID:nB621NMG
>>56

相続税対策なら、確かに上の建物の評価が低い方が良いですね。
所得税対策でも、減価償却期間が短くて節税効果を早い時期に全部使える木造の方が有利だと思いますね。

もちろん、この場合は節税でプラスになった分を、より堅実な系に再投資出来るのが条件ですが。
プラスになるものは、早い段階で確定させる。これは基本中の基本。


0076名無し不動さん
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2012/01/08(日) 22:55:00.30ID:nB621NMG
スレ主は相続税対策とかは関係ないみたいだが・・・。
相続税対策の話が出ているので・・・。

相続税対策でも木造の方が有利。
一般的に、評価額と比較して収益性の高いのは木造の方。
相続するなら、高有益物件の方がいい。
0077名無し不動さん
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2012/01/08(日) 22:59:46.20ID:???
そもそも相続対策の場合は相続する時点が不明だから減価償却の長いほうが有利
0078名無し不動さん
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2012/01/08(日) 23:01:58.05ID:???
当然、減価償却期間の長いコンクリが相続対策では有利
0079名無し不動さん
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2012/01/08(日) 23:16:26.64ID:nB621NMG
あと、相続税対策だが、親が高収益物件を持っているなら、子が早い段階で親から物件を購入してしまう方がいい。

親子間で金銭消費貸借契約を結んで、子が親から現金を借りる。
利子も付けるので、贈与にはならない（親ローンってやつです）。
それで、充分な利回りになる条件で、親から物件を購入する。
値段が妥当なら、これも贈与ではない。

今は、利回り２０％を超える条件で赤の他人から物件を購入できるので、税務署も事実上の贈与だとは言いにくい。
もちろん、土地や建物の評価額が大きすぎると無理ですが。

親が圧倒的に損するので、親子の仲がいいのが条件だが。これが一番のハードルかも？！
0080名無し不動さん
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2012/01/08(日) 23:41:20.89ID:nB621NMG
>>78

そのために評価額の高いものを建てるのって、本末転倒だと思うけどね。
それに、相続税対策にしてはハイリスクだよ。

不動産を購入すること自体が相続税対策になるから、現金で保有してるよりはマシなんだろうけど・・・。
相続税対策は、リスクのないものを選らびましょうよ。
0081名無し不動さん
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2012/01/08(日) 23:46:29.02ID:nB621NMG
ところで、「馬鹿だな」で書き始めている方が、どのような物件を所有されているのか興味がある。

トピの流れからして、コンクリート一棟ものだろうけど・・・。

物件の規模、築年数、新築か中古購入か、あと施工費or購入価格ぐらいは教えて欲しいな。
0082名無し不動さん
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2012/01/09(月) 00:10:37.40ID:hFri+fTw
親御さんが、相続税対策でコンクリート一棟ものを建てたのか。
それとも御子息のために、自分でコンクリート一棟ものを建てたのか。

いろいろ気になりますね。
0083名無し不動さん
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2012/01/09(月) 00:46:26.67ID:hFri+fTw
相続税対策で「コンクリート一棟もの」という意見が出ていますが・・・。

これって、一般論としてどうなの？？？？？？
0084名無し不動さん
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2012/01/09(月) 01:01:50.71ID:jxgtlK8C
「馬鹿だな」の人って、相続税対策の話に乗せられて、コンクリート一棟物のドデカイ物件を新築で建てちまったんだろうか？

こんな時代に何やってんだか。下手すりゃ新小岩行きだぞ。
0085名無し不動さん
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2012/01/09(月) 01:20:01.41ID:Gx2Mxkpq

「馬鹿だな」の人が復活してこないですね？

今頃、顔を真っ赤にして（真っ青にして？）、税理士か施工会社の所に怒鳴りこんでるのだろうか？

あの短文の書き込みを見る限りでは、戦略の評価や修正を自分で出来るタイプではないですね。

ダメだよ。そのタイプの人間は、不動産経営には向いていないよ。
0086名無し不動さん
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2012/01/09(月) 02:11:12.46ID:Gx2Mxkpq
貸家建付地にして、土地の評価額を下げて相続税を下げたいなら、木造アパートでも可能だぞ？
なぜ、ＲＣにする必要があるんだ？

あと、この手の話は、よく耳にするが全て建築会社からだ。
税理士の先生から勧められた事はないぞ。
0087名無し不動さん
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2012/01/09(月) 08:06:29.20ID:TuAxPysJ

相続税対策を建築会社から聞く
　　　　↓
ローンを組み、ＲＣ１棟を新築で建てて運用しようと試みる
　　　　↓
　　　　↓
　　　　↓
十数年後、新小岩にＧＯ！

で、ＯＫ？？？
0088名無し不動さん
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2012/01/09(月) 08:15:40.59ID:TuAxPysJ
「新小岩で会おう」が何を意味するかは、不動産板では有名ではないのかね。
0089名無し不動さん
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2012/01/09(月) 08:20:33.30ID:UqguAKlD
>>74相続はあまり考えていません。
それでも木造はダメですか？
0090名無し不動さん
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2012/01/09(月) 12:21:28.83ID:???
>>89
貴方が購入か相続か譲受かして既に貴方名義の土地になってるの？
0091名無し不動さん
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2012/01/09(月) 14:16:28.55ID:???
RCが建っている、ただそれだけで売値もやけに安くなるみたいね。
RC解体費用と入居者の転居費用見積もっても更地物件買うよりお得な物件が多い。
色んな事情があるんだろな。
0092名無し不動さん
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2012/01/09(月) 15:49:00.84ID:???
ハイハイ、ゼロゼロ木造物件の貧乏大家が必死だな＾＾
0093名無し不動さん
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2012/01/09(月) 17:22:19.36ID:TuAxPysJ
世帯数も減るんだから、早く回収できる物件にしときな。
ＲＣ大家は借入でかいしローンも長くて大変だぞ。
0094名無し不動さん
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2012/01/09(月) 17:48:51.35ID:???
>>93
木造なんか店子に全然人気がない
世帯数も減るんだから選り取り緑ってわかんない？
ふつうに店子はRCを選択するぞ
それから借入でかいところと耐用年数が長ければ借入期間も長くできる
が相続対策の強みだわ
0095名無し不動さん
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2012/01/09(月) 18:59:59.48ID:???
ここのスレの大家は法人契約って知らないだろうけど
優良企業の中には従業員が賃貸を選ぶ基準に鉄骨できればRCの物件を
指定しているの知らないだろ
0096名無し不動さん
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2012/01/09(月) 19:00:03.43ID:???
>>94
RC壁工法に住んでみたところで然して遮音性あるとは感じないし費用高いだけで残念な感じ。
借入金額と借入期間教えて。支払利息総額計算してあげる。
2x4とかで借入期間長くしたけりゃ35年とか普通に出来るが支払利息総額膨大になるからそんな長く借りてたくない。
タイミング良く建設し借入期間は長くならないようにしたい。
0097名無し不動さん
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2012/01/09(月) 19:04:30.37ID:???
木造アパートは優良な店子に敬遠されるんだから仕方ないだろ＾＾
0098名無し不動さん
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2012/01/09(月) 19:13:19.74ID:???
＞タイミング良く建設し借入期間は長くならないようにしたい。

正解だと思うよ
でも、相続点って大方は予想出来るけど１０年単位じゃ無理だからね
0099名無し不動さん
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2012/01/09(月) 19:17:12.23ID:???
３階建てぐらいなら鉄骨＆ALC（コンクリ板）が最強じゃね？
EVは必要ないんだからさ。
0100名無し不動さん
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2012/01/09(月) 19:19:50.40ID:???
>>95
専らRC建ててる業者が、無知な般ピーの話を引用したまでのこと。
法人契約の話しなど腐る程あるが、工法の指定の話など無い。
0101名無し不動さん
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2012/01/09(月) 19:23:10.20ID:???
>>100
そんな昔の話か妄想話で脅かすなよ
今の優良企業はRCを指定するよ
0105名無し不動さん
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2012/01/09(月) 19:34:09.19ID:???
地震でしなるからいいんだろうけど、そういう意味じゃツバイフォーはダメだろ＾＾
0106名無し不動さん
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2012/01/09(月) 19:37:23.27ID:???
ま、企業が従業員の安全を考えたらRCを指定して当然でしょうな＾＾
0108名無し不動さん
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2012/01/09(月) 20:20:07.70ID:???
>>99
エレベーターは必須。日常的にキャリーケース引いて外出するし。
0110名無し不動さん
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2012/01/09(月) 20:39:46.12ID:+o1ITnqv
地主が相続で更地だけでは払い切れず
ＲＣマンション1棟売っちゃたよ。
結構叩かれたんじゃないかな？
木造で良いと思うよ。
10年で建築費、2年で解体費、残りは税金やらリフォーム代。
あんま残らないな；
0111名無し不動さん
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2012/01/09(月) 20:46:29.11ID:???
>>110
計画性のない相続対策と
分割協議に失敗して相続人が売ったんだろ
RCだったのが救いなんじゃないのかな
0112名無し不動さん
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2012/01/09(月) 21:03:48.66ID:???
木造アパートなんかレオパとか大東とかの押売業者が推奨してんだろ
駄目に決まってるじゃん
0113名無し不動さん
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2012/01/09(月) 21:06:51.96ID:???
そういう業者の御陰もあって木造は店子の人気がないな結局
0116名無し不動さん
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2012/01/09(月) 21:18:47.25ID:???
>>114
それってSRCでしょ。鉄もコンクリートも脆いってことだね。
0117名無し不動さん
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2012/01/09(月) 21:26:21.62ID:???
無闇に上物建てるべきじゃないね。
人口増加時代の古い税制に惑わされて不要な物を建てても損するだけ。
0118名無し不動さん
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2012/01/09(月) 21:29:58.02ID:???
管理が確りしてるのは唯一大東だけだしね。
0119名無し不動さん
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2012/01/09(月) 22:01:36.05ID:???
>>117
＞人口増加時代の古い税制

確かにそうなんだけど、何もしなければただ税金だけを払う羽目になる＾＾
0120名無し不動さん
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2012/01/09(月) 22:21:56.90ID:???
更地推奨税制にすべき。地震避難場にもなる。
0121名無し不動さん
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2012/01/09(月) 22:28:38.94ID:???
５千坪の土地が非課税になるなら草ボウボウでいいから何もしなよ＾＾
0122名無し不動さん
垢版 |
2012/01/09(月) 22:33:00.21ID:???
うちの呆け老人がHM営業人から相続税恐怖論を執拗に煽られ不要な上物をバカスカと建てるので困ってます。
うちはそのうち破綻するでしょう。
0123名無し不動さん
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2012/01/09(月) 22:38:58.13ID:???
相続税の前に固定資産税で破綻するだろ＾＾
0124名無し不動さん
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2012/01/09(月) 22:42:00.42ID:???
>>122
相続税は、非相続人にはかからない
お前にかかってくるんだぜ（笑）
0126名無し不動さん
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2012/01/09(月) 22:59:03.82ID:???
>>124
当にそう。当たり前の事を念を押さんでよい。相続税は被相続人にもましては非相続人にも掛らん。
実際には税の心配より家賃収入が減った場合の借金の心配をすべきなのだが、うちの爺さんは計算がうまく出来ないようで。
0127名無し不動さん
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2012/01/09(月) 23:10:31.16ID:???
入居率がよくないRC物件なんぞ相続しても地獄だな。
0129名無し不動さん
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2012/01/09(月) 23:12:48.06ID:???
爺さんの心配するより自分の心配したらどうだ
借金の相続は相続税の減額に効果大だぜ（笑）
0130名無し不動さん
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2012/01/09(月) 23:14:08.58ID:???
入居率がよくない木造物件なんぞ相続しても地獄だろ＾＾
0131名無し不動さん
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2012/01/09(月) 23:20:19.37ID:UqguAKlD
３階建てで狭い部屋より、これからは広い１K.２階建で４室の２×４がよいのでは？
0132名無し不動さん
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2012/01/09(月) 23:24:13.13ID:???
広い狭いはともかく１Kという発想がありえんな＾＾
0133名無し不動さん
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2012/01/09(月) 23:44:11.58ID:1cl1PJFW
台東区の台湾人殺人事件見るとオートロックなどいらないと思うよ。
0134名無し不動さん
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2012/01/09(月) 23:46:55.86ID:TuAxPysJ
>>94
今は、安い物件から埋まっていくよ。現実を見ろよ。
ＲＣだとイールドギャップが小さいから、値下げはキツイぞ。
運用期間の後半はキャッシュフローマイナスとか嫌だろ？
0135名無し不動さん
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2012/01/09(月) 23:51:33.32ID:eZMkPwLS
ウンコ漏らしたら開き直れたよ
契約しよう
0136名無し不動さん
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2012/01/09(月) 23:57:24.51ID:TuAxPysJ
>>95
法人契約の方が、より安い物件を選んでくよ。
会社の経費が増えても木造よりＲＣか？
そんな会社は一握りしかないよ。
0137名無し不動さん
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2012/01/10(火) 00:06:02.73ID:???
相続対策で過ってRCを建ててしまって
自己正当に必死な爺さんがいるようだ。
0138名無し不動さん
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2012/01/10(火) 00:09:27.41ID:/bBuei6n
>>112
あれは木造がダメなんじゃなくて、立地を考えずに無理して建てるのが良くない。

需要の無いド田舎に木造アパートが建ってると、
「ここの地主、やっちまったな。」と思うが、
同じ様な立地にＲＣとか建ってると、
「ここの地主、終ったな。」と思う。

結局、どちらも更に土地を売ることになるが、ＲＣの方がダメージがでかい。
0139名無し不動さん
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2012/01/10(火) 00:11:10.88ID:/bBuei6n
>>137
いるね。
しかも、かなりデカイの建てたと予想してますが。
0140名無し不動さん
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2012/01/10(火) 00:31:04.81ID:/bBuei6n
>>137
その相続対策の話が、建設会社が持ってくる話と全く同じなのが笑える。
建築会社側がその話をするのは、まあ仕方がないとしても、ローン組んで建てる側は自分で判断できないとね。
0141名無し不動さん
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2012/01/10(火) 01:22:53.31ID:Pm3/T8JB
都内立地のよいところにRC新築しなさいって本が
出たけど、要は業者の宣伝でしょう？
0142名無し不動さん
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2012/01/10(火) 01:50:33.57ID:/bBuei6n
>>141
一戸買うだけでも、「やめとけよ」と思うけど。
１棟まるごとリスクを背負うのは・・・。
0143名無し不動さん
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2012/01/10(火) 07:36:13.41ID:???
中古の木造アパートを買い込んで空室だらけの
貧乏大家が自己正当に必死なのはわかるが

今時、木造なんて出稼ぎ外国人しか借りてがないだろ
その外国人も不況で故郷に帰り始めているからな埋まらないよ
0144名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 07:42:43.16ID:???
>>136
いくら安くても大事な従業員を
そんな危ない安普請の木造アパートに
住まわせることはできません（社長より）
0145名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 07:48:35.55ID:???
>>ID:/bBuei6n
他所の心配するより自分のボロ木造アパートの
空き室対策でもしたらどうだよ、女々しい奴
0148名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:07:14.26ID:/bBuei6n
>>143

純資産額だと、あなたより遥かに上だと思いますけどね。
あなたと違って、借入は１円もないですから。負債ゼロ。
しかも、全棟平均で、入居率９５％超えてますよ。

ＲＣなんて建てて、２〜３割空いただけで赤字じゃないの？
昔に比べて日本人の賃金はどうなった？そして、今後はどうなる？
予想できてるの？

私は５割空いても、余裕で購入額を回収できるけどね。
事業をやってる自覚があるなら、リスク最小にして稼がないと。

ＲＣで新築を建てちゃったんだ。ふ〜ん。
0149名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:07:58.68ID:???
耐震性で判断するなら2x4だな。
軸組とかラーメンとか阿呆なのかと。
0150名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:10:12.69ID:???
>>141
都内の立地がいいところ？
木造アパを建てる馬鹿はいないだろ
0151名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:13:38.88ID:/bBuei6n
>>146

>RCが木造並みの家賃設定にしてきたら競争力無いな（笑）

そういう物件が出てくるとまずいな。
しかし、その場合は、そのＲＣの物件のオーナーはチェンジしていて、前オーナーは破産してるorこの世にいない、のどちらかだな。
0153名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:17:05.85ID:???
>>151
築古のRCなんかリフォームして木造並みの家賃設定で出てるだろ、ふつう（笑）
0155名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:21:40.99ID:/bBuei6n
>>152

長期ローン組んどいて、のんきだな。
日本の経済が悪化していくのに、金利だけ上がるとか悲惨な展開もあり得るぞ？
固定金利で借りてるんだよね？
0156名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:24:34.63ID:???
>>155
しつこいな、他所さまの心配はいから自分の木造アパの心配をしとけ（笑）
0157名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:26:31.05ID:/bBuei6n
分かってないな。
本当に怖いのは、無理なプラン立ててくる建築会社じゃなくて銀行なんだよ。
0158名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:28:27.98ID:/bBuei6n
なんか、相続税対策でＲＣ１棟ものを建てたやつ、十数年後に本当に新小岩にいそうで怖いな。
0159名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:29:37.63ID:???
>>155
だから、そんなに怖いならアパ経営やめたら
そもそも経営にむいてないんじゃないの（笑）
0160名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:29:56.73ID:???
日本の古い家では防湿施工や防蟻施工もせず湿気を多く出す生活スタイルの為腐蝕したりする事もあったが、2x4をきちんと施工すれば実質的には長期耐久性のあるもの。
0161名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:32:19.23ID:/bBuei6n
>>156

借り入れがないから、どうやってもキャッシュフローはマイナスにならないんだけどね。
何を心配しろというのだ？
0162名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:34:40.01ID:???
>>157
昔からクレクレくんは小さい人間だともってたが本当だな
今時、上物を個人で所有してるわけではないだろうに（笑）
0164名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:43:51.27ID:/bBuei6n
とりあえず、日本語で書き込みしてくれないか？
0165名無し不動さん
垢版 |
2012/01/10(火) 08:50:58.20ID:???
>>164
はいはい、クレクレくん
自己正当に必死なのはわかるよっ（(笑)）
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