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３階建て賃貸アパート

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0001名無し不動さん
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2011/12/25(日) 23:38:35.06ID:9WqbZYKb
３階建て賃貸アパートを考えています。
現在、積水ハウス（重量鉄骨）、パナホーム（軽量鉄骨）、ミサワホーム（木造）
図面上はちがいがわかりません。利回りではミサワ、でも、遮音性など心配があります。３階６室のアパートはどの工法がよく、おすすめのHMを教えてください。
0002名無し不動さん
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2011/12/26(月) 07:56:14.91ID:S/Lzud1p
三井ホームの３階建てが良いのでは？
ツーバイと軽量鉄骨はかわりないとおもうけど。重量になると３階ではコストがかかりすぎ。
0003名無し不動さん
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2011/12/26(月) 16:57:49.50ID:sNYuxquN
>>1
遮音は構造とあまり関係ないと思います。
0004名無し不動さん
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2011/12/26(月) 19:11:40.08ID:qYzoX1tm
>>1

地元の工務店に直接行って、「これと同じ様な３階建て賃貸アパート建てたい」と一度聞いてみたら？？
それで３割とか4割とか安い施工費なら、利回り、キャッシュフローが格段にアップだよ。

結局、採算性に余裕がないと、将来的に家賃が下がったときにキツいぞ。
0006名無し不動さん
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2011/12/27(火) 23:36:28.09ID:0wj1TUaT
ﾐｻﾜの３階建はどうでしょうか？三井よりはたかいみたいですが？
住友不動産はどうですか？
0007名無し不動さん
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2011/12/28(水) 11:20:46.62ID:AMuh/5Ug
4>>
利回りがいくらくらいならPKですか？
0008名無し不動さん
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2011/12/28(水) 19:15:10.44ID:AMuh/5Ug
↑
PKではなくOKでした。
0010名無し不動さん
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2011/12/29(木) 10:31:20.65ID:???
利回りも大事だが
入居率の方が大事だからな
0011名無し不動さん
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2011/12/29(木) 14:35:44.74ID:UwExO789
>>9は表面ですか？
0012名無し不動さん
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2011/12/29(木) 14:50:10.83ID:???
固定資産税・減価償却費・金利・管理費等すべて差し引いた後の実利ベースだよ
0013名無し不動さん
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2011/12/29(木) 21:51:39.17ID:PcSpbRQc
>>12
実利は大体、表面マイナス３位ですか。
0014名無し不動さん
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2011/12/30(金) 21:32:48.29ID:Bl7jrgLE
>>1
土地を「所有」していて、３階建てアパートを建てるのであれば、利回りは高めを狙わないと損ですよ。
築浅で利回り１０％越えの中古物件とかも、ありますからね。

あと、利回りが何％を越えればいいのかは、立地条件とか、自己資金をどの程度使うのかとか、ローンの金利が何％とかでいろいろ違ってきます。

ネットは売る側の理論が氾濫してるので、信頼できる人と多角的に話し合ってみては？？？

ちなみに、地方で今から新築を建てるのは、立地条件が良くないと厳しいと思いますよ～。
0015名無し不動さん
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2011/12/31(土) 19:07:00.71ID:Y8Q/bVra
>>1
その地域のアパートの入居率は、どの程度ですか？
散歩でもしながら、その地域のアパートのカーテンの無い部屋の割合とか調べると分かりますよ。
不審者に間違われない程度に、頑張って下さい。
0016名無し不動さん
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2012/01/01(日) 18:31:32.74ID:omqiXNbM
入居率は９０％以上、表面利回り１１％です。
サブリースはなし、３階建て６室か２階建４室で悩むところです。
0018名無し不動さん
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2012/01/02(月) 20:39:34.33ID:3pkXfhlu
>入居率は９０％以上、表面利回り１１％です。

入居率９０％以上の地域ということですか？かなり良い条件ですね。
自分の土地に建てるのであれば、表面利回り１１％より上を狙うべきかなと思いますが・・・。
例えば、築浅の中古物件を購入して、同様に表面利回り１１％で運用した場合は、運用終了時に土地が増えてるんですよ！

私だったら、地元の工務店に直接頼んで、見積をしてもらいますけどね。
ただ、古くさい建物しか建てられない所もあるので、施工例とかはチェックした方がいいかも。

>サブリースはなし、３階建て６室か２階建４室で悩むところです。

３階を建てて良い場所なら、私なら迷わず３階にしますね。
自分で土地を所有していても、それはタダではないと考えるべき。
土地を最大限に有効活用できる方を選ぶべきかな・・・。

0019名無し不動さん
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2012/01/02(月) 20:55:40.24ID:???
現状の利回りが将来も続くとは限らないので(ry
0020名無し不動さん
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2012/01/02(月) 21:53:29.71ID:3pkXfhlu
基本的に、早く回収できるプランがリスクが少なくて良いと思う。

利回りが全てではないが、利回りは大事ですぞ！！
0022名無し不動さん
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2012/01/03(火) 11:38:38.22ID:???
一戸何㎡？
建設費幾ら位？
3階建てだと一戸当りの費用も上がっちゃいそじゃない？
中階段とか片階段とか重層長屋とかあるみたいだけどどんなの？
0024名無し不動さん
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2012/01/03(火) 20:53:35.10ID:2moLgLxP
>>22
3階建長屋で1階２５m2,2階２７m2,3階５０m2の5室で約4500万（ツーバイフォー）、
2階建長屋で1階２５m2,2階３０m2の4室で4000万（軽量鉄骨）のどちらが良いでしょうか。
他によい建て方がありなすか？
0025名無し不動さん
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2012/01/04(水) 07:07:52.13ID:???
>>24
最終的な総額？

俺なら地元の2x4やってる工務店に建築してもらう。
割高でないし施工者と意思疎通出来るし。
0026名無し不動さん
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2012/01/04(水) 16:25:37.00ID:xifaIp9+
>>25総額です。
たぶん交渉で１０％くらい値引きありそうです。2月、3月の決算期のため。
地元の工務店ならいくらくらいでしょうか？
0027名無し不動さん
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2012/01/04(水) 18:43:32.86ID:5Z4tYsXY
主さんアパート経営相談スレにも書いたね？
おいらも建てる前2chで色々相談に乗ってもらった。

おいらの例で、もう一度答えるけど、
35坪の土地に木造3階建て1K26㎡×6戸
名の知れてないハウスメーカーですべて込み込みで4000万であがった。
練馬区で72000円で貸してるよ。主さん杉並だっけ？
0028名無し不動さん
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2012/01/04(水) 20:54:48.93ID:2Nt/fA/r
>>27
ありがとうございます。
家は建蔽率６０％、容積率１６０％で３階建てで北側斜線のかんけいで５室
になりそうです。地元の工務店に直接聞いて、大体の値段はわかるのでしょうか？
0029名無し不動さん
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2012/01/04(水) 23:08:24.30ID:oMejmSCH
賃貸物件の建築経験豊富であればわかるかな？
その会社によって木造に強かったり弱かったりで。
その辺はＨＭの方が詳しく出ると思います。
3階が50㎡となってるけどそこだけファミリー向け？
うるさいガキがいると下の住民嫌がるよ。
0030名無し不動さん
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2012/01/05(木) 04:41:42.90ID:FELvWltN
地元の工務店は、当り外れが激しいのが問題だが・・・。

木造２階建て２ＤＫ４０㎡×８戸を、在来工法で地元の工務店に建ててもらったが、３５００万だった。
２０年運用しているが、今の所は欠陥なし。
外装はサイディングで、建てた当時は今風だったが、現在は少し古臭くなってきたかも。

収支は、もちろん大幅にプラス。

これは極端すぎる例だが、こういう勝ち方もあるのは頭において欲しい。
0031名無し不動さん
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2012/01/05(木) 05:50:23.57ID:???
>>30
どの様な家族構成の入居者が多いですか？
家族で賃貸物件に長期定住する方は多いですか？
0032名無し不動さん
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2012/01/05(木) 08:25:58.30ID:B+QKx7VU
>>30ゆったりの１LDKもしくは２DKで子供なしの予定です。
銀行などに聞けば、良い工務店がわかりますかね。
0033名無し不動さん
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2012/01/05(木) 20:55:11.39ID:FELvWltN
>>31
単身者と夫婦が半々ぐらいですね。
地域の家賃相場から２割ぐらい安い家賃設定にしているので、入居率は良く、入居期間も長いです。
キャッシュフローは常にプラスでした。
ローンも既に終わったので、少しずつリフォームや改修をしながら、気長に運用する予定です。
やはり、建築時の費用が安いと運用は楽ですよ。
0034名無し不動さん
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2012/01/06(金) 05:53:52.97ID:2X3/NDiG
>>32

木造３階建ては、木造２階建てと基準（規格？）が全く異なるので、実績がある所が良いかも。
ネットで施工例が出てる工務店を探してみては？
0035名無し不動さん
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2012/01/06(金) 07:47:51.59ID:yMcX8Urr
>>33やはり、初期投資を少なくするには木造が一番ですかね？
0036名無し不動さん
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2012/01/06(金) 09:10:52.14ID:???
３階建なら最低でも鉄骨にしとけば売却も容易
0037名無し不動さん
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2012/01/06(金) 10:30:02.99ID:yMcX8Urr
３階建で軽量鉄骨でも良いですか？
0038名無し不動さん
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2012/01/06(金) 15:16:01.02ID:oF0+vQrO
主はローンの予定ですか？
木造にして壊すなり、建て替えるなりしやすい。
鉄骨だろうが上物あると売りにくいだろｗ
0039名無し不動さん
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2012/01/06(金) 17:30:09.17ID:???
セキスイハイムのアパートみたいな軽量鉄骨構造だと地震で内外装ボロボロになる気がする。
0040名無し不動さん
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2012/01/06(金) 17:51:42.25ID:???
セキスイハイムのアパートみたいな軽量鉄骨構造だと地震で内外装ボロボロになる気がする。
0041名無し不動さん
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2012/01/06(金) 17:51:52.72ID:???
セキスイハイムのアパートみたいな軽量鉄骨構造だと地震で内外装ボロボロになる気がする。
0042名無し不動さん
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2012/01/06(金) 18:52:11.07ID:???
だね。連投すなって感じだが。
うちの鉄骨ラーメンのサイディングも地震で剥がれてしまった。
2x4の様に面で支える工法のが良い。
柱や梁で支える構造だと地震で内外装が破損しやすい。
0043名無し不動さん
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2012/01/06(金) 20:52:32.18ID:???
2x4のが断熱材の充填も隙間無く施工しやすい。
特に鉄骨は外気温度の影響を受けやすい。
0044名無し不動さん
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2012/01/06(金) 21:05:06.65ID:???
うち3階建ての軽量鉄骨造あるけど特に壊れてないよ@東京
0045名無し不動さん
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2012/01/06(金) 21:20:33.90ID:T8+0OHs5
>>28ローン予定です。
気持ちはミサワか三井、住友不動産の3階建てに向いています。
0046名無し不動さん
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2012/01/06(金) 22:50:06.68ID:???
ミサワのタイルパネルのシーリングはどれくらいもつんだろ。
0047名無し不動さん
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2012/01/06(金) 22:52:47.20ID:2X3/NDiG
>３階建なら最低でも鉄骨にしとけば売却も容易

「コンクリ」はやめとけってことですね？
0048名無し不動さん
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2012/01/06(金) 22:55:03.80ID:???
相続対策目的なら減価償却の長いコンクリだろふつう
0049名無し不動さん
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2012/01/06(金) 23:10:48.27ID:2X3/NDiG
これは都内の話でＯＫですか？

入居率的に問題ない地域で土地持ちなら、今の金利で考えればキャッシュフローマイナスとかはなさそうだね。
何選んでも勝てそうだけど、私なら初期のキャッシュフローが最大になる木造にするかな。

あと、さすがに世帯数減の今の日本で運用期間４０年近いコンクリはやめといた方がいい。
戦略の修正が難しいよ。
0050名無し不動さん
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2012/01/06(金) 23:19:05.54ID:???
馬鹿だな
今どき木造を望む入居者などいない
0051名無し不動さん
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2012/01/06(金) 23:27:43.87ID:???
残債額と建物の相続税評価額の差で上手いこと累進課税率を変えられれば相続税対策になる。
0052名無し不動さん
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2012/01/06(金) 23:39:07.59ID:???
パナの大型パネル工法では建てられないの？
堅牢で安いんだよね。サイズや建材が限られるけど。
0055名無し不動さん
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2012/01/07(土) 14:06:47.92ID:r5ajEcCm
どちらにせよ、この規模なら木造で良いかと。
0056名無し不動さん
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2012/01/07(土) 16:36:49.71ID:???
>>48
何でだよ。相続税対策なら早く建物の価値が無くなった方がいいだろが。
0058名無し不動さん
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2012/01/07(土) 20:58:47.69ID:lAybjs3Y
やはり、都内なら三井かミサワの木造ですかね。
駅近なら、サブリースもいらないし、軽量鉄骨より良いのでは？
値段が２００か３００万の違いなら軽量鉄骨か？
でも、やはり、初期投資をすくなくするかな？
0060名無し不動さん
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2012/01/07(土) 21:33:10.28ID:???
大手ハウスメーカーの下請け工務店と直接契約する場合、
同じ様な建物を大手メーカーと契約する場合の2割程安くなるそうです。
0061名無し不動さん
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2012/01/07(土) 22:15:02.96ID:???
>>48
所得税対策目的なら減価償却の長いコンクリだろふつう
の間違いじゃねぇのかよっ。
0064名無し不動さん
垢版 |
2012/01/08(日) 14:42:30.84ID:???
>>63
コンクリは鉄ほどではないが熱伝導率が高いので夏暑く冬寒い。
0065名無し不動さん
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2012/01/08(日) 15:24:26.87ID:8eMh+3p4
>>60
どうやって大手の下請けの工務店をみつけるのでしょうか。
0066名無し不動さん
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2012/01/08(日) 15:33:36.05ID:HAcD93pE
レオパレスはどう？
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