◆関西◆ 近畿の高級住宅地を語ろう そにょ10
不動産屋に踊らされて
相続税対策でマンションを現金買いして
節税はできたとしても
節税額以上に値下がりして
結局儲けるのは業者と高値で売り抜けた奴 大阪の私鉄は鉄道各社にテリトリー意識が強く、北部は阪急や阪神、南部は南海や近鉄みたいにバラバラに離れてて乗り換えもマトモに出来なかった。
私鉄各社が沿線の街を囲い込んで独占したいという思想で街が作られてきたから、大阪は全体的に他社との乗り継ぎのことがほとんど考慮されてない街になっていた。
街を移動されるより、人の流れが私鉄のテリトリー内で完結することを良しとした。
鉄道会社の作った百貨店や街に留まってくれればいいという思想。
阪急沿線がステータス地域になったのも良くも悪くもそういう意識によるもの。
そうやって大阪は街が鉄道各社に帰属してバラバラに分断された不便な構造になっていった。 鉄道各社による分断統治。
一見大阪は鉄道網は立派だが、上記のようなことからやたら乗り換えだらけだったり何かと歩かされまくったり、アホみたいに不便なことが多かった。
そういう問題が時代の変化によって益々ネックになってきて、今になってナニワ筋線みたいな協力体制をやることとなったわけ。
逆に名古屋は大規模な鉄道網を名鉄一社でやってるから各路線の相互直通なんかもすんなり行われている。
名鉄名古屋駅や金山駅から各方面に行けるのもそう。
カオスな名鉄名古屋駅というのも名鉄だからこその現象。
中部空港へも岐阜や犬山からも直通で行けるからね。
名鉄一社というのがショボいと見られがちだけど規模が圧倒的にでかいから独自の鉄道網を形成している。
名鉄は愛知や岐阜の主要なエリアをカバーし、近鉄は三重をカバーし、その名鉄と近鉄が名駅ハブターミナルで隣同士で接続で共存共栄の関係になってるからまた便利なんだよね。
名古屋の名鉄近鉄は日本唯一の私鉄ハブターミナルを実現していると言える。
更に名鉄と近鉄はターミナルを一体開発する。 大阪じゃありえないことが既に出来ているわけ 一度大手設計会社の建築士の方と話をしたことがありますが、マンションの施工が大丈夫かは、現場がキレイか整理整頓されているかで判断できるそうです。
スーパーゼネコンが施工した物件でも竣工直前で解体・建て直しをした事例もありますし、現場監督の力量に左右される部分が多いみたいです。
例えデベがメジャー7で施工が一流ゼネコンでも現場監督次第で建物の良し悪しが変わるので、気に入ったマンションの完成度は運否天賦ですね。
マンション建設の実績があるのかが心配ですね。低層の物件だから特別な技術はいらないと思いますが。 オリンピック前で建築資材等の不足による販売価格の高騰の懸念はありますが競技施設が全て決定していないので、決定後の建設が始まる前後に一気に価格がつり上がりそう。 ひとつ言えることは、このタワーマンションという超高層の集合住宅の建築技術はまだ完成の域に達していないということだ。
各ゼネコンが様々な工法を生み出し、各々の建築現場で採用してきた。言い方は悪いが、「試作品の山」みたいなものなのだ。
. 例えば、タワーマンションは荷重を軽くするために壁や床にALCパネルを使用している。そのパネルとパネルの間や
サッシュなどの開口部との接着面にはコーキング剤が使われている。このコーキング剤が劣化すると雨漏りなどの原因となる。
. どのコーキング剤がどれくらいで劣化するのかは実際のところよく分からない。あるいは、接着面が直接風雨にさらされないように外壁部分から後退させているのか、
ガラスウォールのように剥き出しで露出しているのかによっても、劣化の速度が変わってくると考えられる。
. 言ってしまえば、タワーマンションとは様々な建築工法や建築材料の壮大な耐久実験をしているようなものだ。
だから、大手ゼネコンが大規模修繕工事を行うにしても、他社が施工した建物だとそもそもどうなっているのかよく分からないという。
大規模なタワーマンションの修繕工事費用は数十億円にも上るが、施工を担当していないゼネコンに管理組合から見積もり参加の依頼があっても辞退するケースがよく見られる
イギリスでは、ああいった高層住宅は「低所得者向け」ということになっている。イギリスの富裕層は日本のように高いところには住みたがらないのだ。
. アメリカでは富裕層が暮らすトランプタワー（ニューヨーク）のような超高層集合住宅もあるが、それは都心に住まねばならないほど忙しい人々向けの特殊な住形態、という捉え方が一般的だ。
. ところが、日本ではタワーマンションは「成功者の住まい」と見做されている。その一番の理由は、普通のマンションよりも価格が高いから。
それを買えるのは一部の富裕層だけだ、という発想である。 マンションの場合家賃から按分して必要経費に計上できる .持ち家はダメ
買った方がいい説がチラホラ出てるが、 都心の優良物件ほど家賃の利回りが低い＝借りたほうが有利
あと会社契約で、社宅として住んでる形にすれば、ほとんど経費になるので、
節税にもなるし、高給取りほど賃貸の方がいいで 三木谷は役員報酬が主な収入源で個人事業主ではないし
かといって資産管理に法人立ち上げてやらせると 高確率で税調の対象になる
だから節税にも限度があるし基本的には会社名義の物が多いはず
理由は説明すると面倒だからググってくれ
逆に松本とか芸能人は個人事業主もしくは所謂個人事務所として
売上としてギャラを受け取ってるからギリギリまで節税できる
稼いでるタレントはたいてい個人事務所持ってる
ギャラはそこに振り込まれる タレントはそこから給料もらう
会社はたいていのものを経費にできるから事務所はマンション借りて経費にする
そうやって経費をたくさん使えば法人税は少なくて住む
マンションは社宅ってことにして安い家賃を事務所に払ってタレントが住む
タレントは給料少な目にして所得税あんまり払わなくて大きな部屋に住める 相続税って資産が多ければ多いほど 控除額なんてのはないも同然だし
6億円以上の資産を持っていると55%を持って行かれるぞ？
10億あったら （10億円-僅かな控除）×0.55 が国に持って行かれるぞ
ほんまこの国は資産を残せんでぇ 100億円を一切使わずに3代（3回）相続したら10億円も残らんでぇ
政治家になって政治資金管理団体を設立すれば相続税回避できるけどね
松本は吉本の社員じゃない 松本は松本人志という商品を売ってる
そのマネジメントを吉本に依頼してる
吉本から松本に入るのは給料じゃなくて売上
税務上の区分だから確定申告しない人にはわかりにくいけど 給料と売上は全く別
三木谷と松本じゃ節税に対するアプローチが全く違うんだよ
税務上の売上と報酬のバランスが全く違うからな
なるべく解りやすい説明をするとな実際は違うだろうが
極論だと三木谷は白色でも松本は青色じゃないと確定申告できないって事だ 自宅だって、最初は社宅にして無料もしくは低家賃で借り、１０年以上たってから減価償却後の価格で買い取ったりします ワコーレはすでに別に安くないですよね。
灘区東灘の坪200-300台は、 世間の安いというブランドに隠れて
低い品質をほぼ他社と同価格で売っています。
今なら香櫨園がそうですね。 伊藤忠や三井や関電と同じ値段で 仕様は低かったです。
坪300越えの高級物件は ノウハウとブランドがないからやらないだけ、
長田や兵庫区はまともなデベが作らないので 灘東灘より相対的に安いだけで、安くはない。
須磨名谷などは他デベよりはるかに高いです。
なのでワコーレのいいものは 立地一流、品質三流、値段他社と同じ。
立地が悪くても品質と値段は変わらないので その場合は手を出してはいけないのがワコーレ なかでも一番割高なのが住友不動産で、竣工しても価格を下げずに長期で販売する手法を取っている。
その他の売主は「青田売り」という、竣工前にすべて短期で売り切る手法に徹している。原則、マンション開発事業は資金を借りて土地を買い、
建物を建てて、早期に売却を済ませたいという事業構造なので、販売期間が長引いたり、竣工後も売り続けることを好まない（もしくは金融機関から許されない）傾向が強い。
このように相場よりも高くできるのは、ブランド戦略を展開しているからである。各社のブランドは以下のようになる。
・住友不動産……シティハウスなど
・東京建物……ブリリア
・野村不動産……プラウド、オハナ
・大京……ライオンズ
・三井不動産レジデンシャル……パークホームズ、パークコートなど
・三菱地所レジデンス……ザ・パークハウスなど
・東急不動産……ブランズなど
しかし、このブランド戦略は最近10年で盛んになったもので、歴史は意外と浅い。
以前はネットが普及する前だったので、「押し売り」が横行していた。物件の掲示板には多数の苦情が書き込まれるようになり、「押し売り」から「ブランド戦略」に移行したのである。
メジャー7の価格は相場に対して、平均して5.4％高かった。しかし、割高でもそれだけの価値があるなら、問題ないはずだ。
問題になるとしたら、中古になって大きく値が下がることなので、中古になった際にいくらになったかを比較検討して検証しよう。
それを表すのは「中古騰落率」で、新築からの値上がり幅を指す。そのメジャー7の加重平均値は9.1％で、全体平均の6.2％を3％ほど上回る。メジャー7の物件は値上がりしやすいのだ。
ちなみに、メジャー7以外の平均は4.8％と低い。この差だけでも、仲介手数料（3％）以上の差が付いていることになる。中でも三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスは10％以上値上がりしていて、物件を売るときに困ることが少ないと想定される。 定借は新築時はローンが組めて、値段も相対的に安いから、情弱ホイホイなんだよ。特に一時取得者相手ね。定借は販売時の人気は高い。松園や赤松なんて誰もが羨む高級住宅街ですぐ売れた。
中古になったら全く違う。
都心の超駅前や近隣が異常高騰していて激烈に安く買える定借以外は、全てリセールは全て崩壊。タワマンだろうが第1種低層だろうが全くダメ。東京も関西も名古屋も同じ。調べたらどうかね？
ローンが組めないもしくは金利が悪条件の定借専用ローンしか組めないから、まず仲介がいやがる、買い手も下落をいやがり手を出さず、悲惨な相場しか形成されてこなかった。それが市場のコンセンサス。買い手の思い込みに意味はない。
高級輸入車のリセールがしょぼい日本車より悪いのは質が低いからじゃない。単にそういう市場というだけ。それと同じ。
そんな死に体の制度を復活させたのは、マンション高騰でどうにもならいデベ都合の苦肉の策。資産価値のための駅近マンションを資産価値のない定借で安く売るという歪みがえぐい。
定借は定借ゆえに下落するのであって、タワマンか否かは全く関係ない。それは所有権と同じ。定借期間が長いと下落がマシというのも仮説であって、
歴史が浅く成功の事例はまだない。悪く言えば70年もモルヒネ売ってゾンビとして生かさないといけない宿命の蟻地獄とも言える。
おまけにここは近隣タワマンと価格が変わらず価格的な魅力もない。投資マネーの流入が弱い都心郊外物件でしかも関西ときた。過去の失敗をさらに強める悪条件が揃っている。
もしチャンスがあるとすると駅前1分の最高立地という点だ。これが他のデメリットをかき消すかは誰にもわからない。
購入者は社会実験台だよ。誰かが投げ売れば暴落するし、誰かが高値で買ってくれれば保てる。
定借がほんとデベと地権者だけでなく買い手にもメリットあるならデベはもっとやるよ。何故普及しないかをよく考えようか ウメキタの新築マンション、3LDK 144.6m^^2 で1億6600万円・・・ 舐めとるなあ
確かに大阪では並外れて高いですが、仕様と立地は東京都心の高級物件を凌駕していますから坪380万円は高くないと思います。グロスが1億円超だと大阪ではなかなか売れませんが
買ってくれるとしたら相場を知らない関東の人ですね。あるいは外国人
六甲山の麓には富裕者層が住んでいますが、マンションはパイの存在が不可欠です。東京は坪450万円を買う層が一定数いて需給が取れるのに対して関西では邸宅に収斂し高級マンションまで需要が届きません
バブル期だと91年竣工の「堂島川アーバンライフ」が平均坪単価1,011万円でしたから、立地を考えると東京ではアッパーで1,500万円くらいが想定されますね。JPタワーの上層階がマンションになるようなイメージです
バブルの頃では、グランディオーズ法円坂が、当初4億円（220㎡）付けてましたが、坪単価ではそれほどでもないですね。難波宮の公園前の好立地。1フロア1邸。10戸か12戸くらいしかなかったのが
事前活動で完売（バブルでした）。でも、竣工の時にはバブル崩壊してて、全戸キャンセル。あとから、40％引きで再販してました。（それでも永らく売れなかった）
平成元年築の典型的な「バブルの館」である。
ワンフロア一邸は当時のバブリーなニーズに合っていたのだろう。
管理費５５，５４０円、修繕積立金２９，２１０円。 木津信用組合 理事長バブルの散財 ２４億芦屋御殿 ２２億円追徴課税
◆２４億芦屋御殿／ヘリでゴルフ送迎◆
「どうや、ごっつい屋敷やろ」 羽織袴（はかま）姿の鍵弥実・前理事長（６２）は上機嫌だった。
一九九一年一月二日、木津信用組合（大阪市）の新年会。
集まった支店長以上の幹部ら約百人は、会場になった兵庫県芦屋市の高台にある大豪邸に目を見張った。
遊園地のお城を思わせるような青銅張りの丸屋根に白亜の壁。
千百平方メートルを超える敷地には、温水プールと優に三台は入るガレージも。
名うての高級住宅地でもひときわ目立つ屋敷を、後に職員は「芦屋御殿」と呼ぶ。
大広間には、お節料理のお膳（ぜん）が一人一人に用意された。
広々とした庭から大阪湾の眺望を楽しもうと、真冬というのに屋外バーベキューもあった。
屋敷はその前年、前理事長のイニシアルをとったファミリー企業「エム・ケー商事」の名義で約二十四億円で購入した。
新年会は大阪・帝塚山の前理事長宅で開くのが恒例。
それをこの年だけ「御殿」での開催に変えたのは、絶頂期にあったマンモス信組経営者の実力誇示だったのか。
宴の途中、前理事長は一部の幹部に「脱税で困っている相手から『助けてくれ』と、話が入ってなあ」と
購入のいきさつを明かし、三十五億円での転売の引き合いもあると語った。
が、元の豪邸の持ち主を知る者は信組内部でも少ない。
八六年、大手＊＊＊、個室付き特殊浴場チェーンの実質経営者として売春防止法違反容疑で大阪府警に逮捕され、
大阪国税局から二十二億円の追徴課税を受けた宗教法人の代表者。 事件がらみで騒がれた「御殿」だった。
「男が金持ったら、どこで住みたいか。東京なら田園調布かもしれんが、関西では芦屋や」。
そう口にしていた前理事長は一時、この派手な造りを壊し、家を建て直して住むことも考えていたという。
しかし、結局は別荘代わりに月に一、二回泊まり、夏にプールでひと泳ぎした程度。
マンション建設の検討や、外国の外交官住宅に売る話も出たが、バブル崩壊で元値の四分の一でも買い手がつかなかった。
今は庭の草も伸び放題に荒れ果て、信組の担保物件になっている ２００億－３００億円といわれる全資産を売却し、ダイエーと完全に縁が切れる創業者の中内功氏（８２）。一代で流通帝国を築き上げた中内氏は、再び裸一貫に戻ることになる。
中内氏が売却するのは、資産管理会社の名義などで保有するダイエー株約３０００万株（発行済み株式の約７％）。
バブル期の平成元年には３４６０円の高値を付けたこともある同社の株価も、いまや２３０円前後で、時価にして約６４億円。
グループ企業のフォルクスの株式約２４６万株（同約１１％）は９億円。このほか、オーエムシーカードやローソンの株式なども売却する。
また、不動産では、東京・田園調布の一等地にある地下１階、地上２階の大豪邸（１８４１平方メートル）。クリーム色のレンガ調の壁に覆われた中内邸は昭和５９年に新築され、
瀟洒（しょうしゃ）な住宅街の中でも美術館かと見まがうほど。時価にして約１２億円といわれている。
兵庫県芦屋市六麓荘町にある２階建て住宅（１８６３平方メートル）が約３億円といわれるほか、芦屋市内に高級マンション１棟を保有。
都内の数カ所や福岡市内にマンションの１室、兵庫県内に駐車場などの資産を持ち、総額約２４億円とされる。
資産総額は２００億－３００億円とみられ、５００億円近いとされる借金の弁済に全額を充ててもまだ足りず、焼け石に水となりそうだ。
田園調布には中内氏の自宅のほか、長男で元副社長の潤氏など一族も不動産を保有。田園調布の近隣住民は、「私財提供問題が騒がれた数年前に中内一族の家が新築された」と語る。
一族が所有する不動産のいずれにもＵＦＪ銀行など主力３行が根抵当権を設定しているとみられるが、
今後は中内氏本人だけでなく一族やファミリー企業の資産放出も焦点となりそうだ。 芦屋で最も外車率が高いといわれている岩園のイカリスーパーの駐車場でも、輸入車率は30～35%程度。
しかも輸入車の70%は月別や年間の登録台数統計見ればわかるけど中古での購入（阪神間は庶民の見栄っ張りが多いので中古購入率は80%前後にはねあがる）。
しかもイカリの駐車場の大半はベンツC・EやBMW3やアウディなどの安いクラスが大半で、ロールスロイスやベントレーなどはきわめて稀。
通勤時間帯の芦屋の幹線道路は、ロールスロイスやフェラーリやベントレーが連なってばんばん走っているってのは明らかに嘘。
車を保有しない住民も多いが、車を保有している世帯でも、高級車保有しているのは20%程度。
それもレクサス、クラウン、ドイツ車の安いクラスや中古が大半。
新車購入で700～800万円以上払って買ってる世帯だと10%もいない。
ましてやロールスロイスやベントレーなどは、数百坪の邸宅に住んでる世帯（芦屋全世帯数の1%以下）と同様に
圧倒的な超少数派。 日本での根強い「マイホーム信仰」。「家賃を払うのはもったいない」といって、結婚や出産を機に住宅ローンを借りる人が多い。人気なのは高額なタワーマンションだ。しかし日本の人口はすでに減り始めている。建物にしか価値がない「タワマン」を買って、本当に大丈夫なのか 投資家からお金を集めて不動産を買い、賃料収益などを分配する上場不動産投資信託（Ｊ―ＲＥＩＴ〈リート〉）で、最近取得された物件の価格水準が、相続税などの基準となる路線価の平均２・６倍となっていることがわかった。
目安とされる１・５倍程度より高く、一部では１０倍超の物件もあった。日本銀行の金融緩和であふれたお金が不動産市場に流入し、東京の２０１７年分の最高路線価はバブル期を超えている。取引価格も高めになっており、「新バブル」の懸念も出ている。
リートは証券を発行したり銀行からお金を借りたりして資金を集め、不動産を買う。毎年の新規不動産取得額は１・５兆円超で、国内最大の買い手とされる。 黒眼鏡 岸本晃 関西エクシオ 一級建築士 設計士 建設会社 口コミ
10年以上ほぼ毎日参加する詐欺師
氏名・年齢・年収・生い立ちまで全て嘘
岸本晃(黒眼鏡 おぎやはぎ矢作似 カツラ 入れ歯)
偽名 岸本充→秋山晃→山本晃(あきら)→山本充(あきら)→相馬光(そうまあきら)→現在は新たな偽名で参加
自称詐欺年齢39歳、本当は50歳半ば 自称一級建築士、年収1000万超え建設会社h
難波会場がホームタウン
金曜PM7:30と日曜PM5:00のなんばエグゼクティブに毎週参加してます
梅田や三宮や奈良会場にも頻繁に出没
カップル成立率9割超え セフレは常に五人はいると自慢する
2008年
http://life9.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1218032454/
2011年
http://uni.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1322461914/
最新 part4
http://rio2016.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1495377907/l50
その他画像 IE
https://www.fastpic.jp/images.php?file=8905192628.jpg
日建設計
役員代表取締役会長 浅見秀樹
代表取締役社長 田村彰教
取締役副社長 岡田亨嗣
取締役 藤田哲史 菅野彰一?? 監査役 池邊宜仁
日建設計などの有名企業に成りすまし偽造名刺で女性を騙す岸本晃がいません １．福利厚生扱いで節税対策として購入できる身分の人
２．コストパーフォーマンスのことは深く考えずに１～５ステイタスにお金を使いたい人、または使える人
３．同じところ、あるいは同じような雰囲気の施設に年間何度も行くことに意味を見いだせる人
４．土日祝日だけでなく、年間を通して休日の取り方に比較的自由度の高い人
５．入浴後に身なりを整えてダイニングルームに出かけることを面倒に思わない人
１～５までに当てはまると思った人はエクシブ購入を検討してもいいかも 利回りが4%未満と価格を維持している駅はわずか4駅しかない。利回り4%台でも63駅だ。利回りが5%未満の駅であれば、下落リスクは少ないといえる。では、マンション価格を維持している駅をランキングで見ていこう。
【築30年中古マンションの利回り】
順位 駅名（路線名）／利回り
10位 上北沢（京王線）／4.33%
9位 白金台（都営三田線）／4.32%
8位 成増（東武東上線）／4.28
7位 目黒（JR山手線）／4.22%
6位 武蔵新田（東急多摩川線）／4.20%
5位 世田谷（東急世田谷線）／4.16%
4位 麻布十番（東京メトロ南北線）／3.92%
3位 半蔵門（東京メトロ日比谷線）／3.81%
2位 広尾（東京メトロ日比谷線）／3.73%
1位 牛込神楽坂（都営地下鉄大江戸線）／3.69%
下落リスクの少ない駅は都心の高級物件立地
利回り4%未満の4駅は、いずれも都心で駅周辺のブランド力も高い。
東京駅や大手町駅といったオフィス街へのアクセスも良く、交通利便性の高さも共通項だ。また、再開発が進み、街に活気が保たれているのも要因となる。ランキング1位の牛込神楽坂駅の場合、
牛込神楽坂駅自体の再開発はないが、隣駅である飯田橋駅前の大規模な再開発が進行しており、エリアとしての注目度が高いことが影響していると考えられる 甲陽園や苦楽園は坪単価は安いけれど、維持費が高い。
というのは、区画が広いから。
200㎡を超える部分の土地への減税は無いからだ。
多少地価が高くとも、土地は200㎡以下のものを購入するほうが安くつく。 路線価：国税庁が公開してる相続税・贈与税算定のための基準地価。
公示地価：国土交通省が公開してる公共用地取得や、正常な土地取引価格の
目安で、不動産鑑定士が標準的な土地の価格を算出。
路線価よりは高い。（町名以外に、広さ、形状等も公開）
実勢価格：不動産仲介の担当者の方の経験に基づく言い値。
（事情もあるが、一般的に公示地価より高目）
住宅ローン会社は、土地の担保価値を、路線価/0.8程度でみる。
（公示地価よりは安目）
北摂、阪神間で駅から歩ける人気の宅地の場合、路線価が150-200の 場合が多い。例えば200(1平米、千円）と仮定すると、
坪あたり67万円となる。公示地価や実勢価格はこれより2-4割高いので
80-100万円となる。（土地形状や接道状況によって増減）
上記Webサイト、不動産屋さん、銀行のローン担当者、知り合いの
不動産屋さんや実際に売った人に話を聞いて、妥当な相場を知る ことが重要。
まあ、路線価見てもピンキリやもんね。
上で話題だった東灘の高級エリア「御影山手」「住吉山手」は路線価（200）近辺だが、
阪神御影近辺は路線価（100）近辺ね。
他府県に目を向ければ、成長著しい名古屋圏の高級住宅街も同様に路線価（200）近辺で安定しているな。
とは言っても、東京都内の高級住宅街は路線価（500～900）と関西では考えられない怒涛の高値 神戸市東灘区住吉山手に住んで２０年をこえます。
阪急御影駅より山手へ徒歩１０分、閑静な住宅街です。
私の住まいは人に自慢できませんが回りの家は自慢できます。
まあ、こんな街なんですねｗ
結婚してここで暮らすようになったのですが、住環境の良さに随分と驚きました。
私も妻も大阪出身です。
堺、上野芝、浜寺をはるかに立派にした住宅街と言っていいでしょう。
元々、住吉山手は芦屋よりも一軒の敷地が大きい場所です。
１０００平米以上のお宅が多いですね。
長い石垣と生け垣に挟まれる道路や路地の落ち着いた風情は特に気にいっています。
今ではそうした大邸宅がどんどん減ってしまいました。
２０年のうちに近所では４軒の邸宅がなくなり、低層の高級マンションにかわっています。
ある知り合いは東西４０ｍ、南北３０ｍという広大な土地に２階建ての住居を構えておられましたが
、ご主人が高齢となり、このままでは相続税など払えないという理由で
この邸宅を壊し、そこに賃貸マンションを借金して建築されました。
４階建て、１７０ｍ３の住居が８戸。家賃５０万円。
銀行から３億借りたそうです。これで財産の評価がぐんと下がり税がやすくなるのでしょうね しかし、自宅というのは必ずしも購入しなければならないものなのか？ 私は常々疑問に思っている。
家事を手伝ってもらう人を雇う、というのはよほどの富裕層でない限りは不可能。そうなれば、一人当たり30平方メートルから50平方メートルくらいの広さがちょうどいい。
また4人くらいの家族で暮らすならせいぜい100平方メートルだ。それ以上になると、清潔な状態を維持するだけでも相当の労力を必要とする。
そして、この国では住宅自体が余っている。日本全体で13％余りの住宅が空き家になっていて、それは今後どんどん増えることが確実視されている。
さらに言えば、住宅は余るわけだから資産価値は低下していく可能性が高い。現に、日本全国で住宅を含めた不動産の価格は下落している。不動産の価格自体が上昇しているのは、
東京や神奈川、京都や大阪、仙台、福岡といった特殊な事情がある一部の地域の、限られた場所だけである。その他の不動産はほとんどが、その資産価値を落としている。
中には、誰も所有したがらない不動産も多い。
不思議なのは、こういう時代でも35年ローンを組んでマンションを買おうとしている人が多くいることだ。なぜそのようなリスキーな買い物をするのか、私には理解できない。
今後、日本では人口減少とさらなる少子高齢化が進む。移民政策を大転換でもしない限り、この国の住宅需要は減り続けるだけだ。増えないということは、その価値も高まらない、ということになる。
カンタンに言えば、不動産の資産価値は下がり続ける。もっとあからさまに言うと、35年ローンで購入したマンションの市場価格が購入時よりも上がる、ということはマイナス金利になったり、年率5％以上のインフレにでもならない限り起こり得ないのだ。
であるのに、多くの人が35年ローンを組んでまでマンションを買いたがっている。なぜだろう？
人は、目の前で起こっていることしか理解できない。目の前では何が起こっているのか。特に東京の都心やその周縁では、不動産について何が起こっているのか。一般人にも分かりやすい現象は、「マンションの値上がり」である。
2013年以来、マンションの価格は新築も中古も上がっている。だから、多くの人はこの流れが今後も続く、と考えている。あるいは「オリンピックが終わるまでは」などという根拠のない妄想を抱いている 築年数が経っててローン組めないけど高値を維持してる都心物件がおすすめ。
例えば広尾ガーデンヒルズとか。銀行の不動産評価は積算価格だから築３０年以上経ってる広尾ガーデンヒルズだと担保価値がほぼ０でローン組めない。
にもかかわらず高値を維持してるというのはそれだけの価値があるということだ。
逆にほとんどフルローンで買うような人ばかりのムサコのタワーマンションとかは将来値下がりするだろう
不思議なのは、キャッシュで家買うのなら分かるけど
僅かな頭金でローン組んで、何千万円の家を購入するけど すげーレバレッジだよな。
FXだとリスクが高いとか言うくせに何で住宅ローンは平気なんだ？ 島田文六
島田氏に話を聞こうと豪邸を訪ねた。阪急六甲駅から歩いて10分ほど。坂の途中に突如として、戦国時代の出城を思わせる館が現れた。
高さ5mはある石垣がぐるりと周りを囲み、中の建物が容易に見えない造りで、異彩を放っている。
インターホンを鳴らすと、「留守を預かっている者」と称する人物が、
「みなさん、(取材に)来られていますけど、(本人は)何も悪いことはしていない、と言っています」
と答えるのみだった。
なお、登記簿によれば、自宅は一般社団法人に贈与される予定だ。相続に詳しい税理士によると、「自宅を相続の対象から外すためで、税金対策でしょう」とのことだ。
「成功は一時のもの、勇気は一生のもの」という島田文六氏の生き方が伝わってくる。経営者にとって必読の書。
佐藤優（作家・元外務省主任分析官）
戦後の神戸を舞台にした小説。主人公島田文六は、神戸の海を代々守ってきた一族の跡取りとして生まれるが、
神戸大空襲で父親を失い、親戚の家での居候生活を余儀なくされる。そんな彼の心を癒したのは、馬だった。
後に文六は馬術競技の選手として、国体に出場、また東京オリンピックの選手候補にもなるが、
家業である金属加工業の会社と家族を守るために、その道を断念。
日本の近代化が進み、「鉄は国家なり」の時代が到来する中で、文六は権力闘争の舞台裏で暗躍する。
しかし、彼はやがて権力の波に溺れていき、
ついには家族や部下の裏切りにより、リーマンショックによる巨額投資損失事件を機に解任され、
全てを失ってしまう・・・。 これ以外に知らない人が多いけど、別荘地の水道代は平均で都市部の20倍ぐらいする
東京で水道代を月2000円使っていたら、別荘地で同じ生活をしたら水道代は月4万ぐらいかかる。
さらに下水がないから浄化槽の維持費もかかる
都市ガスはないので、LPガス、もしくは灯油が必要
オール電化にしたら、もちろん電気代が無茶かかる 神奈川県に住む人の通勤コストが年間100万円に達するという話がネットで話題となっている。これは現実の通勤コストではなく機会費用の話なのだが、
長い通勤時間が日本人の生活にマイナスの影響を与えているのは確かだ。通勤時間の問題は、生産性の問題と直結しており、働き方改革そのものといってよい。
給料が高くてもコストが高すぎると効率が悪くなる
内閣府がまとめた報告書によると、都道府県別の通勤コストがもっとも高かったのは神奈川県で年間97.7万円だった。もっとも安かった県は31.2万円だったので、神奈川県とは年間60万円の差がついている。
通勤費が100万円と聞くと、ちょっとびっくりしてしまうが、落ち着いて考えてみれば、実際の通勤費がここまで高額でないことは、自身の定期代などから想像できるだろう。
この調査は、通勤費を直接調べたものではなく、平均的な通勤時間に時給をかけてコストを算出し、さらに追加の住宅コスト（家賃が他と比べて高い部分の追加費用）を加えたもので、あくまで理論的な数値である。
通勤がなければその時間を仕事に費やすことができるので、もっと多くのお金を稼ぐことができる。つまり、通勤は一種の機会損失ということになるが、経済学的にはその金額を機会費用と呼ぶ。
神奈川県民の（機会費用としての）通勤コストが100万円ということは、神奈川県民が現在の所得を得るためには、100万円の機会費用をかけなければならないという意味になる。
通勤に関する機会費用は、平均時給が高ければ高いほど、通勤時間が長いほど、多く算出されることになるので、通勤がどれだけの負担になっているのかを知る有益な指標であることは間違いない。
実際、総務省が行っている社会生活基本調査（2011年）では、神奈川県の平均通勤時間は1時間40分で全国トップだった。1人あたりの県民所得も292万円と比較的高い部類に入るので、両者を掛け合わせた理論的な通勤コストは当然のことながら高く計算される。 神奈川県に限らず、日本人の通勤時間が世界でも突出して長いことはよく知られている。日本人の平均的な通勤時間は米国や英国の2倍近くもあるが、これが生活全般を圧迫し、生産性にもマイナスの影響を与えているのは間違いない。
日本は土地が狭く人口密度が高いのでやむを得ないのだという意見もあるが、これは単なるイメージに過ぎない。算定の方法にもよるが、東京の人口密度は諸外国と比較して特別に高いわけではない。
人口密度はどの範囲で算定するのかで結果が大きく変わってくる。東京の人口密度が高いと算定されるのは、単純な行政区分での比較や、周辺都市を加えたケースがほとんどである。東京都心やロンドン中心部、
マンハッタン、パリ市といった中枢エリアで比較した場合、東京の人口密度はパリやニューヨークの半分しかない。実際、パリやニューヨークの中心部には多数の市民が住んでいるが、東京都心の夜間人口は激減してしまう。
諸外国の例を見れば、長時間の通勤が人口密度の問題ではないことが分かるのだが、なぜ日本ではこのようなライフスタイルが定着してしまったのだろうか。様々な理由があるので単純化することは難しいが、日本の宅地開発のあり方が大きく影響していることは間違いない。
昭和の時代はまだ貧しく、経済全体として住宅の整備にかけられる余裕はあまりなかった。コストが圧倒的に安い郊外を中心に宅地開発をせざるを得なかったというのが実情だろう。鉄道を使って郊外の家から長距離通勤するというライフスタイルはこうして確立したのである。
本来であれば、生活水準がある程度、向上した段階で、都市部の住宅整備を進めるべきであった。だが、昭和型の低コストな宅地開発はその後も続き、都市部の住宅整備は一向に進まなかった。これが通勤時間が長くなってしまった最大の原因である。
このところ郊外から都市部に転居する人が増えているが、こうした動きは、通勤コストのムダが強く意識されてきた結果と考えられる。今後は人口減少が本格化することを考えると、都市部への人口シフトはさらに加速する可能性が高い。
通勤時間を生産的な業務に充当する効果は計り知れない
このところ働き方改革が社会的な課題となっているが、通勤時間の削減は、労働者の生産性を向上させる有力な手段となる。都市部における安価で良質な住宅の提供を促していけば、経済全体の生産性も大きく改善するはずだ。 会社と家庭を分離させた近代資本主義制の宿命だね。
そのおかげで交通産業という一大産業の需要と雇用も産まれたわけだけど。
かつては家と経済が一体となった「家業」を営む人が大多数だったから、
「通勤」なんてものは非常に限られていた。家から近所の畑に行くだけ ・３３０平方メートル以内の宅地の相続税は８割減。地価の高い都心の場合に、節税策として有効だ。
・２００平方メートル以下なら固定資産税は、六分の一だ。
しかもマンションでは、敷地を個数で割った面積となるので、極めて小さくなる。
・高層階も低層階も相続税の評価額は同じで節税になるので、マンションは上から売れていく。
・土地やアパートなどにすれば、１０億の資産を半分以下に圧縮できるが、価値の目減りで節税額以上になるリスクがある。
・一般財団法人なら誰でも作れる。一般財団法人は、配当を分配しない点が普通の法人と異なる。
・財団を作って資産を移せば、贈与税も相続税もかからない。
・財団が家や車を買って、財団の職員である親族に使わせれば、所得税さえかからない。
・公益財団法人なら、固定資産税さえもかからない。
・医療法人が病院や機器を所有するので、相続税がかからない。医療法人は、固定資産税も免除だ。
・投資会社は利益に税金が掛かるが、投資組合は利益に税金が掛からない。
・プライベート・カンパニーを作ってする節税は、芸能人もよくやっている。
会社としての経費に加えて、給与所得控除という個人の節税の両方のメリット。
・モーターボートなら耐用年数は４年なので、節税にうってつけだ。
・日本の会社の７割は赤字だが、経費を積み上げてわざと赤字にしているからだ。
・イギリスは、オフショア市場の５５％を占め、タックスヘイブンの総元締めだ。
・孫を養子にするのは、相続回数を２回から１回にする事で節税できるから。
・自社ビルを子供名義にしてビルをプレゼントする妙手。 ６億２８００万売れないだろうね。
１０年経てば２億円台まで下がる ,,,差額は４億円、毎年４０００万の損
言い換えれば損金で毎年４０００万のマンションが買える計算 会社役員、自営の方でも資産、投資として考えるなら誰も買わない。
経費で落とす賃貸としてなら借りてはあるだろうが、大阪だからね。
適正価格じゃないと無理でしょう。 設備は、まあ良いが間取りが悪いしね。
グランフロント、東京なら１０億しても良い立地だけど、地盤沈下が激しい大阪だからね
良い評価をして３億５０００万前後、 厳しい評価をして２億後半が適正価格かな
①この物件の売り出し価格は2億4000万円でした。
②それを4億で転売
③4億での購入者が悪乗りして6億以上で転売を試みていますね。
さすがに6億以上で買うのは、資産過多で使いみちに困っているビル・ゲイツさんくらいでしょうか。
④あるいは、なりふり構わず資産を圧縮したい相続税対策者かな。 普通の悪徳業者よ。 わざと手を抜いて追加料金で搾り取るの。で解約したら高額の違約金を請求するの
まともな業者ならってそんなまともな業者は少ないですだからリフォームトラブルが多いんです
実際は本業が上手くいかずにリフォームに流れた他の業者まあ広く言えば建築関連が多いから専門以外は他の所に仕事させて抜くだけなんだからそりゃ価格は上がりますよ
結局価格のはっきりした新築の方が素人にはお得です 。大手の規格品なら間違いありません
リフォーム業者の営業で施工管理技士の資格持ってる奴なんてほとんどいないからおっかない
見積り適当で各下請け業者に流すだけ、図面もひけないし読めないから下請けも大変
現場にきて寸法あわないとか、この手順じゃ品物取り付けできんとかしょっちゅう
自分の手順ミスで下請け業者から請求書がきて営業がびっくりして施主に追加請求なんて よくあること
普通は見積書出してからゴーサインで手配するけど リフォーム屋は手配してから業者に見積書提出させるからな
それくらい杜撰なやり方だよ
リフォーム屋は大手に頼まないとダメ 。大手でも下請けはクソだったりするけど完成後の対応はキチンとしている
中小だと完成後の出来に不満を訴えても対応しないからな 。結局支払い拒否から裁判の流れになるよ
素人はリフォームが安上がりと勘違いしてるんだよね .リフォームとタ◯ホームは実際は高くつきますよ あちこちの中古アパートを買って、リフォームして賃貸するのを個人でやってる人も、
リフォームを業者に丸投げするとボッタクリがすごいからと、
風呂とか表具とかとにかく細かく区分けして業者に発注するとか
流しで業者選定するとまずは失敗する。 知名度のある住宅会社で建てた家であればそこからの
紹介でリフォーム会社を探した方がまし。 まず一回でもトラブルがあればそこから仕事を回してもらえないの でかなり配慮して対応する。
大手は安心感あるけど高いからなあ。
今年外壁塗装したけど、大手と近所の工務店で見積もり金額２割以上違ったわ
大手だろうが実際に施工するのは工務店だ .ダイワハウスだろうが、積水だろうが、住宅トラブルが皆無の業者はない
普通豪邸に住む人なんて 建物壊して 新築で住むよね？
豪邸の中古なんて売れないらしいね 豪邸買う人なんて中古買わないし
地元工務店は営業所や宣伝広告に金かけてない分、安いだろ。
ウチのリフォームは知人がやってる地元の業者にやって貰ったから、安かった。
そこは大手の下請けもやってるから、内容はたいして変わらん。 まあ中小だとハズレ掴んだ時にダメージデカいね。
新築にすると固定資産税が大幅にアップになる 今の人は、効率よく生活をする。とい感じです。
郊外の大きい家で、来客も来ない、使わない部屋がある、家の維持費も結構かかる。
通勤時間がかかる、無駄という意識はあるみたいです。
芦屋などにある大きな家は、法人名義で法人の代表者が住んでいるの多いですね。
法人から家の固定資産税・家の維持費（修繕費など）経費で捻出しているパタ－ンです。
車も法人所有なんで車の維持費も法人より捻出しているて感じですね。 八尾市で一戸建て不動産物件をお探しなら【浪速建設株式会社】にお任せください。新築物件から中古物件まで、多数ご紹介しております。
浪速建設 大阪営業所 三重 アパマンショップ 浪速建設様の見解と致しましては
浪速建設 村上康雄 矢野祐樹 幸田直樹 岡田常路 赤田真一 久保峰広 辰巳健太郎 橋本勝（岸本晃 婚活エクシオ常連
http://rio2016.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1511526624/l50 ）uwu 21坪2階建ての雑居ビル。2006年11月には新しく建て替えている。
競売での購入は債権債務問題のカタがついていないなど、後からどんな難題が降りかかってくるかもしれず、素人が簡単に手を出せるような案件ではない
府警関係者は、このトラブル解決の見返りがテナントビルでの共存共栄だったと見る。
「紳助は、『会長は見返りを求めなかった』といった。それはそうです。組長が直接的に手を出すようなことはしない。
ただ、紳助はビル4棟を所有し、寿司屋や鉄板焼き屋を経営しているんですから、
解体、建て替え、内装、備品、清掃、管理などどんな仕事だってK会関係者が絡める。そのあたりを徹底的にチェックしてきた」（府警4課関係者）
2000年8月、まず約100坪の土地を取得し、2年後に5階建てビルを新築した。そこに直営の寿司屋を開店。土地の前所有者は、借金まみれで身動きが取れず、
競売になる寸前に紳助が任意売買で購入した。
さらに紳助は事業意欲を燃やし、翌月の2002年9月、西心斎橋に9階建てビルを取得した。これも権利関係が複雑なビルで、
「さすがに今度ばかりは紳助も苦労するだろう」（近隣の不動産業者）と見られたものの、
トラブルもなく推移。以降、K会の噂は周知のものとなっていく。
「ミナミは群雄割拠の地で、どこか特定の組織が完全制覇しているシマではない。ただ、先に手をつけた店はその組織のものという不文律がある。
『紳助の店』はK会がケツ持ちをする店。それを承知であやをつける組があれば、K会と事を構える覚悟がいる 徹底した現金主義者として知られ借金もゼロ、クレジットカードすら持たず現金でできる範囲のことをやっていたために、
バブル崩壊期もほぼ無傷で乗り切った。バブルも川本は異常な状態と認識し、競うように不動産に投資を行っていた銀行も信用せずに自らの目で物件を選んだ
常に会社を赤字にして納税額を少なくして、家賃収入を次の投資に充てる手法をとっています。減価償却を積み重ねて利益を圧迫し、法人税納税を少なくする作戦
川本氏には独特のポリシーがあった。節税である。それも半端ではない節税だ。かつて、川本氏は「節税はゲーム。無駄な税金を払う必要はない」とうそぶき、
事実、社名や本店登記の頻繁な変更、会社の清算・復活を繰り返すなどの裏技を駆使して東京国税局との間で法人税をめぐる争いをし続けてきた。
しかし、13年３月、ついに年貢の納め時がやってくる。東京地検特捜部が法人税法違反で川本氏を逮捕したのである。
僕以外の金持ちは、資産の大半を株で持っていたり、相応の借金があったりする。キャッシュ（現金）では僕が日本一だろう」と豪語した だが、バブル崩壊で状況は一変。不動産価格が下落し、所有不動産を担保に銀行から融資を受けていたため、担保割れが続出。
銀行は同社資産を不良債権と見なして次々にRCC（整理回収機構）に売り払った。
2007年、渡辺は会社更生法の適用を申請する。「さすがに、この時は悔しくて泣いた」という。
当時の負債総額は5648億円。会社整理に決着が付くまで20年を要した。その間、RCCから告発され、強制執行妨害や公正証書原本不実記載で2度逮捕された。
「165以上あった港区内の資産は全て売り払いました。今は、子供たちを応援する毎日です。都内に15個ほどビルを所有しているので、年間の賃料収入が10億円程度ある。
まァ、80年代は賃料収入だけで年間700億円以上あったのですがね……。 ↑麻布自動車。。渡辺喜太郎
]
西武鉄道グループ元オーナーの堤義明氏だ。
「資産の大部分は法人名義で、個人名義ではありません。でも、それが堤家の資産保全策の巧妙なところで
、誰もが実質的な支配者は堤義明氏だと知っていた。ただ『所有しているだけ』の大金持ちが多い中、堤氏は名義上『所有していない』にもかかわらず、
その財力をフルに活用し、政財界からスポーツ界まで隠然たる力を保持したという点で、希有な大金持ちと言えるでしょう」(『日本の15大財閥』の著者・菊地浩之 高橋治則
JALで出世の目がないと悟ると「サラリーマンは養殖ハマチ」と見切りをつけ
カネ余りの時代、高橋は二つの信用組合と日本長期信用銀行（現・新生銀行）を財布にし
ＥＩＥグループを率いて、長銀から5千億円の金を引き出し、海外のリゾートなどを買い漁り、資産1兆円の帝国を瞬く間に作り上げ、長銀を潰す張本人になったからです。
資産１兆円の帝国はそのほとんどを海外不動産の購入によります。わずか数年の時間の中で猛烈な勢いで海外不動産を買い占めていく。その一端を。ここに上げられる不動産価格が３千億円弱ですから、物件数は本人にも分からなくなっていたでしょう。
サンクチュアリー・コープ（オーストラリア） 612億円
ブリタニックハウス（イギリス） 607億円
虎ノ門ビル 420億円
ポンドセンター（香港） 409億円
リージェントシドニー（オーストラリア） 389億円
リージェントニューヨーク（アメリカ） 289億円
フェフェランチ（ハワイ） 242億円
ポンド大学（オーストラリア） 209億円
ヒルクレスト・ゴルフ・クラブ（日本） 197億円
5つ星の超高級ホテル、オーストラリア高級保養地、ｻｻﾞﾝﾊﾟｼﾌｨｯｸなどの内外のゴルフ場、ベトナムの石油開発、ｵｰｽﾄﾗﾘｱの金鉱採掘権、競走馬6頭、オーストラリア、アメリカでの大学建設、
3機の自家用ジェット機（ボーイング）、モネ、モディリアニなどの絵画等々が彼の１兆円の資産を構成していました。
バブル末期には最高水準のホテル、リージェント・ニューヨークの建設計画、ハワイやグアム、フィジーに総合リゾート開発を狙った数百億円規模のプロジェクトが並んでいた。
年収が100億円にもならない企業が400億円の利子の支払をするという、爆発的なバブルの中でしかない投資であり、銀行融資だった 東豊中は長銀が開発分譲した区画があり在日の方が比較的多いです 関電Gの常套手段。高値入札⇒先に電化仕様で決める⇒それからJVに恩を売って呼び込む⇒規模が大きすぎるので売れ残るが、関電Gで引き取ったり社員に買わせたりして辻褄を合わせる⇒それでも売れないものは、
オール電化普及促進費用と割り切る⇒高値入札分は、回りまわって電気の消費者にツケ回しとなる⇒独占なので誰も文句を言わない⇒また子会社に土地を高く買わせる⇒ （敷地から埴輪が出土している→かなり前から陸地であった（河床や池ではない）
電車が通ると、ゴォォォォーという音はするけど、
レールのつなぎ目がないからかガタンガタンという音はしないし、
カーブもないし、駅と駅の間になるのでブレーキのキィィィという音もしない。高架なので、踏み切りもないし、警笛も鳴らさない。 蛍池にはコープ そして人権センターがありますよ‥
在日韓国人の、箱モノもね。 豊中市には（空港の関係で）でかい金が入ります。 （原発周辺には負けるけど）
部落もみんな一緒じゃなくて、財政面で豊かな金持ち部落と 貧しい部落があるから。
金だけでなく、見映えでもね。例えば‥ Ａはさながら高級住宅地なみの、デカイ家が乱立
Ｂは区画整理も遅れており、汚い家や長屋 玄関で洗濯を干す、などなど、賎民の町。
知らない人は、Ａが部落じゃなくて Ｂ部落だと思うよね。しかし正解は 「どちらも同和地区でした」という事。
豊中市は、余裕がある部落だなぁ。 同和マンセーイベント、コープでしてたなww
コープのエコポイントの仕組みは まんま部落利権です。普通のスーパーではありえないよ。
部落と部落じゃないところが、同じ町内でも 複雑に混在、入り組んでいるから
よそから来た人は、土地勘がないぶん 判断が難しいと思うよ。気をつけてね。
同和で家買っても、後悔して売りに出しても 売れないし、二束三文。学区の問題もあるよ‥。
やっぱり見てても 同和に新築買ったり、うっかり同和に賃貸契約したりは 地方から来た人ばかりだもんなぁ。
今 は立場逆転で 在日や部落のほうが、いい暮らししてるよね 市営住宅住まいなのに、高級外車とか
駅から徒歩２分なのに 家賃8000円で住んでる人とかいるし 宝塚山手バスエリアに宅地分譲しているが次世代は相続で苦労するだろう。 いろいろと役に立つ嘘みたいに金の生る木を作れる方法
知りたい方だけみるといいかもしれません
グーグル検索⇒『金持ちになりたい 鎌野介メソッド』
VICI7 >>834
【パチンコと暴力団】上納金を巡る脱税事件で特定危険指定暴力団・工藤会関係者「工藤会系組長が、大手パチンコ店運営会社側から５千万円を受け取ったと聞いた」と証言 福岡地裁
http://a★sahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1511313575/ 、成城学園前や兵庫県芦屋市といった高級住宅地が現在、ゴーストタウン化の危機に陥っている。
「住民が亡くなったあとに売りに出されても、敷地面積の広い住宅は販売価格も高額で、それを購入できる人は限られています。住環境を守るために、土地を小規模に分割して販売することは禁止されており、
これらの地域は、『第一種低層住居専用地域』であるため、建物の高さに制限が設けられています。そのため、事実上は3階建て以上の建物を建てられません。
したがって、売りに出された土地を買って、マンションを建てようというわけにもいかないのです。もちろん事務所や店舗も建てられません」（不動産専門誌ライター）
高額物件である上に、制限が多いものが多いのだという。さらには、簡単に売却価格を下げられないといった理由もあるそうだ。
「もともとの不動産価値が高いため、不動産に抵当権等が複数付いていたり、相続人が多数存在したりと、価格を下げての処分が簡単にはできない物件も多いのです。なかには生垣や庭の確保が義務付けられている地域もあります」（同・ライター 住宅政策はもはや経済の起爆剤にはなりえないということだ。
そもそも住宅政策は景気対策でやるべきものではない。もっと安く家を供給できるようにするのが本当の住宅政策だろう。日本の住宅の建築コストは欧米に比べて高い。狭い住宅事情や工法の多様さ（アメリカやカナダの戸建て住宅はほとんどがツーバイフォー工法で建てられる。
工法が標準化されれば建築資材を共通化しやすいので価格が下がる）など建築費が高くなる理由はいくつかあるが、私が一番の障壁だと思うのは住宅に使われる部品や部材の供給元が限定されていることだ。
ガラスもアルミサッシも石膏ボードもトイレもタイルもほとんどが独占、もしくは寡占状態になっている。海外から安い部材を取り寄せても、日本の住宅には使えない。業者とつるんだ行政当局が
厳しい建築基準や規制を盾に認可しないからだ。水道関係ならJWWA（日本水道協会）などの認可を得ていないと水さえ流してくれない。
世界中の材料が使えるようになれば、建築費は半分になる。そうなれば住宅ブームも起きそうなものだが、住宅資材は輸入規制がかけられているし、
仮に海外の住宅資材が入ってきても、流通業者が取り扱わない、などの非関税障壁にガードされて建築コストが簡単には下がらない仕組みになっている。 そろそろ恒例の 家で花見
「おいで～」 「めっちゃ走るやん！」 小出楢重
その気候や地勢の趣きが南仏ニースの市を中心として、西はカーニュ、アンチーブ、キャンヌ東はモンテカルロといった風な趣きにもよく似通にかよっているように思えてならない
私は散歩する度たびに南仏を思い出すのである。
それで随分風景を描く場所も従って多く、風景画には不自由を感じないように思える訳でもあるけれども、それが事実はさようにうまく成立っていない処が、南仏と芦屋との悲しい相違である。
南仏蘭西フランス一帯にかけて生い茂っている処のオリーブの林は如何に多くの画家を悦ばしている事か知れない。その墨の交じった淡緑色と、軟かく空へ半分溶け込んで行く色調は随分美しい。
セザンヌやルノアルの風景の半分はオリーブの色調で満たされているといっていいかも知れない。
この芦屋にはオリーブの代りに黒く堅い松の林の連続がある。松も悪いともいえないが、オリーブのみどりに比べると色彩が単調で黒過ぎる、葉が堅い。従って画面が黒く堅くなる。
地面は六甲山から流れ来る真白の砂地である。白と堅いみどりの調和は画面に決して愉快な調和を与えない。その白い砂地に強い日光が照りつけ、
松の影が地に落ちるとただ世界はぎらぎらとまぶしく光るだけである。大概の画かきはこれは御めんだといって逃げ出す有様を私はしばしば見る。
それから風景としての重大な要素である処の建築が文化住宅博覧会であるのだ。或る一軒の家は美しくとも、その両隣りがめちゃなのだ。すると、悉ことごとくめちゃと見えてしまう。
その家あるがために風景がよく見えるという位の家が殆ほとんどない。これは何も芦屋に限らない、現代日本の近郊の大部分は同じ事ではあるが。
それにつけても羨うらやましいのはモンテカルロ辺あたりの古風な石造の家や別荘の積み重なりの美しき立体感である。マッチの捨て場所のない清潔な道路である。
家ばかりを幾度描いても描き切れない豊富な画材が到る処に転がっているのだ。
私の絵に静物や裸女が多くなるのもやむをえない影響であるだろう 墓場のダンサー」という異名をとる投資家が登場です。その名は、サミュエル・ゼル。不動産などを徹底的に安く買いたたき、それを高値で売って巨額の富を手にするのが得意技
－日本には投資しませんか？
「どうして日本に投資しなければならない？日本は人口が減っているのに対しブラジルは増加している・・・」
－日本のリートは最近下落していますが、米国のリートと比べて
どうか？
「米国では、第一級の不動産が組み込まれているのに対し、日本ではそうでない、いい物件は三菱地所が保有している。六本木
ヒルズの様な物件がリートに全く入っていない。米国のリートは日本のリートのもつどの物件よりも良質のものが組み込まれている
確かにおっしゃる通り、地所も森ビルも、一級品の物件は、全て未だに自社所有。系列のリートに組み込まれているのは、二級品、三級品ばかり・・・。
それでも他のリートから見ると相対的に魅力的に映るのか比較的
高値安定ですが、世界的な投資家から見れば、その魂胆というか本気度というのでしょうか、まあ総合的な物件のレベルを見抜か
れてしまっているのです。逆に言えば、三菱地所系であれば、丸の内の物件を幾つかとか、三井不動産であれば、霞ヶ関ビル辺りを組み込めば、世界的な投資対象のリートになるのでしょうが。
＊＊＊＊＊＊＊＊
我々は、不動産においてグローバルにアセット・アロケーションを同氏の様に行うのは、現実的には困難でしょう。
おそらく、日本人が買う時がこれまで同様、ピークの時でしょう。
皆さんの所へ無料の情報が入るころがつまりその国の不動産のピークだと思って良いでしょう。近年、上海の不動産に投資した方、いませんか？大丈夫ですか？
よって、我々は同氏と同じ投資行動は取れませんが、この上記の意見に真摯に耳を傾ける必要はあると思います。 SUUMOより引用
＞販売価格 2億2800万円
＞所在地 兵庫県芦屋市船戸町
＞沿線・駅 ＪＲ東海道本線「芦屋」徒歩2分
＞土地面積 184.58m2（55.83坪）（実測）
＞坪単価 408.4万円／坪
＿
＜、 ~＼ ☆
_,,,┴＝'''￣フ/ ゜：．
_<~∩‘∀‘)⊃ ＊｡
)ノﾉ| ﾉ' ゜｡･｡．：＊・゜゜・＊：．。．．。．：＊・゜゜・＊：．。．．。．：＊ ：．
く_ん' ,,） ,,）ゝ ＊゜ ┏┓ ┏━━┓ ゜・
し' し' ・゜. ┏━┛┗━┓┃┏┓┃┏━━━━┓ ＊
゜・. ┗━┓┏━┛┃┗┛┃┃┏━━┓┃ ：．
＊. ┏━┛┗━┓┃┏┓┃┗┛ ┃┃┏━━┓ 。
：． ┗━┓┏━┛┗┛┃┃ ┃┃┗┳ ┃ ．
。. ┃┃ ┃┃ ┏┛┃ ┃┏┛ .＊
．. ┗┛ ┗┛ ┗━┛ ┗┛ ：
゜・＊：．。．．。．：＊・゜（ｎ‘∀‘）η゜・＊：．。．．。．：＊・゜ 引用元；SUUMO
＞販売価格 1億3600万円
＞所在地 大阪府大阪市天王寺区東高津町
＞沿線・駅 近鉄難波線「大阪上本町」徒歩5分
＞土地面積 139.94m2（登記）
＞坪単価 321.3万円／坪
/''⌒＼
,,..' -‐==''"フ + . .*
゜（n‘∀‘)η .+ ｷﾀﾜｧ!! 広大な空き地。案内人によれば、このような境界のはっきりしない空き地は部落でなければあまり見られないのではないかということだ。
部落を後にして、しばらく自動車で走っていると、案内人が「あっ」と気づいたように声をあげた。
「あそこに廃墟があったのになくなっている…」
実は案内人はしばらく奈良を離れており、最近になって戻ったばかりだった。よく見ると、昔はあちこちにあった廃墟や空き地がなくなっているという。つまり、部落だけが取り残されているというのだ。
今は農村も都市化している。もしボロボロの家や空き地があれば、工務店や銀行が一緒になって持ち主に「融資するのでリフォームしませんか」「アパートを建てませんか」と持ちかけてくる。繰り返しそう言われればその気になって、
外観がくすんだ家の壁は塗り直され、廃墟は撤去され、空き地にはアパートが建つ。
「自分が工務店や銀行の営業だったら部落には行きたくないかも」
案内人はそう語る。確かに、筆者もその気持は分かる。「もうボロボロですし、綺麗にしませんか？」そんな事を言おうものなら、来週の解放新聞に「○○工務店従業員が差別発言
『部落の家は汚い』と」のような見出しの記事が載りかねないと思ってしまう
私の知っている地域だけですが、東〇・〇東〇託・大〇ハ〇スなんかのアパートは、所謂認定地区にはあまり建たないですね、空き地が多いのに変です。建築不動産会社は地名総監を持っているかのごとく、避けています。
一方で、レオパレスやエイブルはよく見かける気がします。
意図的に避けているかどうかは分からないですが、意識はしているでしょうね。 神戸市で日本ネットワークサービ○に管理委託してる分譲マンションの管理組合、このままで大丈夫なのか？
コミュニティプ○ンナーという名前で担当者になってる尾崎○也、おまえ理事長の娘に手を出そうとして巡回中にLINE交換して、そこからセックスに持ち込むためにしつこくて強引な気持ちの悪いストーカー行為
大丈夫なのかよ、この日本ネットワークサービ○っていう犯罪者の集りみたいな会社ごっこの集団は。
分譲マンションに住んでる居住者が迷惑するから、早くつぶれるかまともな大手のどこかに吸収されて無くなってくれ すごくおもしろい簡単確実稼げる秘密の方法
少しでも多くの方の役に立ちたいです
いいことありますよおに『羽山のサユレイザ』とはとは
BC1 神戸の日本ネットワークサー ○スのおざ○というク ズ、犯 罪 者なのに平気な顔をして一般人気取り。
性犯罪者のくせに、コミュニティプラ○ナーというフロントもどきの地場のゴミ中小低 学歴ク ズ企業にありがちな有難い職名で管理組合に接近。
挙げ句の果てに管理組合の役員の人妻と不倫に走り、粘着して連絡してセック スしたがるというゴ ミっぷり。
こんな人間のク ズが担当してる管理組合が不憫でならない 韓国人って何であんなに頭がおかしいのかなと思ってたのですが、
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。 港区高輪に存在する、カルト宗教の施設です。この治療施設には密かに蛇神が祀られている
部屋があるそうです。
https://tokyo.moa-natural.jp/
世界救世教・東方之光・MOA
の内部では毒物や薬物による信者の暗殺が行われている。
お茶に細菌を混入させることにより、施設内で体調不良を訴えることなく、
一週間以内に発病させ、病院で死ぬ。なんの証拠も残らない。
オウムと同じように多数の優秀な医師が教団施設には勤務している。
港区にある高輪療院には常時医師が5-6名在中していて、保険適用の
アドバイスを行っている。
健康科学センターもあり、研究者や学者もいるが、暴力団山口組との癒着もあり、
生物兵器の培養が行われている可能性もある。
炭疽菌などをお茶に混入させて死亡させているとすれば、
オウム真理教と同じ警戒レベルの、生物兵器テロ組織とも考えられる。
http://www.mhs.or.jp/
現在、教団内では暴力団による宗教を派閥で乗っ取る方向で進められていて、
東方之光による、教団の独裁が計画実行されている。 甲陽園や苦楽園は、急傾斜地や崖といっていいような斜面に建ってる家をよく見かけるけど、土砂災害とが地震とか怖くないですか？環境はよいけど、坂道だから車でも結構大変ですよね。 前の地震で山手は強くて海側が弱いと証明された
しかも前の地震であかんとこは崩れたやろ 神戸のゴミ中小低学歴クズ企業日本ネットワークサー ○スのおざ○というクズ、犯罪者なのに平気な顔をして一般人気取り。
管理組合の役員の人妻と不倫に走り、粘着して連絡してセックスしたがるというゴミっぷり。
こんな人間のクズが担当してる管理組合が不憫でならない
お ざ き て つ や 2000年代中頃、西宮球場跡地にできたガーデンズ開業に伴って阪急電鉄デッキ直のジオ西宮北口ができました。販売元阪急は地歴を考慮してかなり低く抑えた価格で販売したそうですが、どういうことですか？ 
