貸ビル経営

**名無し不動さん** · 2007/05/23(水) 10:17:33

　貸ビルを経営されてるかた、これから始めようという方、あるいは
貸ビルに入居されている方、出入の業者の方などが意見交換するスレ
です。
　『週刊ビル経営』とかリクルートの『ザイマックス』なんかも役に
立つだろうけど、もっとナマの意見も交換出来たらいいと思います。
　入居者の募集、設備系の管理など、また借りる側のお客さんから見て
こんなビルがあったらいいな・・・みたいな意見もあると面白いと思い
ます。

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 16:07:32

初の２げっつ

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 17:52:25

　貸ビルやってるっていうと、かなり「セレブ」かというと、そうでもないでしょうね。
森ビルみたいなところもあるだろうけど、八百屋さんで上が小さいビルってところも
あるんだろうからね。

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 17:56:46

いちおう事務所や店舗向けなら貸しビルというのかな？

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 18:28:02

　アパート・マンションじゃなければ、貸ビルなのでは？木造２階建てじゃビルとは
言えないだろけど・・・

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 18:31:04

鉄骨２階建てはどう？

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 18:43:27

１フロ２５坪程度の鉄骨２階建てだけど○○ビルと名乗ってるけど・・・

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 18:53:19

>>6

　でも、青山にあるようなテラスで専門店が入ってるとか、それに近いならいいんじゃ
ないの？

>>7

　25×3.3 ということは、80㎡ちょっとですね。保険代理店とか不動産屋とかで
自営でやってるってところじゃよく見かけると思いますね。
　少しでも貸してれば、貸ビルなんじゃない？ミニオフィスとかいって細かく区切って・・・

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 00:46:28

貸しビル暦２０年超のげじじをヨロ　sage

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 17:00:00

　>>9

　まだ、ローンも残ってるんですか？

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 18:36:59

残ってるんですか？じゃないよｗ
儲け杉で借財つくるのに大忙しだよ　sage

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 21:25:32

>>11
　
　なるほど、なるべく利益を少なくするように節税対策をやってるわけですね。
　ある程度、借入金はあった方がいいのでしょうね。経営者個人から借り入れて
るっていうところもあるみたいです。銀行だと必ず利息は払わなきゃならないからね。
　ただ、神戸の地震みたいなこともあるから、ある程度貯金はつくっておいた方が
いいのかもしれません。最低五千万円位は必要なのでは・・・
　あと、預り保証金が大きいですね。都心の店舗ビルなんかだと、ワンフロアー
何千万なんてのもあるんじゃないの？何軒も同時に出たら、かなり経営的には大変
だとおもいます。

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 21:36:44

その高額な保証金の運用が上手にできたらいいんじゃねｗ　sage

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 21:46:53

>>12
それから利子（借入）、保険料（火災地震保険など）は
最大の必要経費なんだけどな、わかってないなｗ　哀れsage

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 22:44:13

>>14

　保険料ってそんなに大きいでしょうか？利子と元本返済は確かに大きいでしょう
けど・・・

>>13

　保証金の運用でいいのってあるんでしょうか？投資信託とかやってる人もいる
のかな？

**金持ち名無しさん、貧乏名無しさん** · 2007/05/28(月) 18:17:52

　地震保険って、居住用じゃないとかけられないって聞きました。どんなに大きな
会社でも、それだけの支払能力は無いってことなのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/05/29(火) 12:24:47

　貸ビルやってる人って、本業でやってる人と副業でやってる人ではどっちが多い
んでしょうか？
　私は、少なくとも事務関係は自分でこなしてるけど、そろそろ決算の時期でも
ある。会計ソフトの入力も自分でやってます。

**名無し不動さん** · 2007/05/31(木) 21:28:07

本業も副業もないけど良く言えば多角経営ってとこかな
だから税務は顧問が仕切ってるとても自分ではできないｗ　sage

**名無し不動さん** · 2007/06/01(金) 06:39:05

ってか、貸しビルっていくら位かかるの？
普通、億以上かかるよね？

**名無し不動さん** · 2007/06/01(金) 10:33:02

>>18

　ウチの場合は、アパートもやってるけど、貸ビルなら何棟ぐらいまでなら個人とか
小さい会社でも出来るものなんでしょうか？何棟もあれば、当然防火管理者も棟ごと
に必要になるからね・・・

　銀行とかで税務セミナーとかはやってるから、機会があれば出席するようにはして
るけどね。税理士に任すとしても、こっちも知識があった方がいいだろうからね。

>>19

　規模にもよるだろうけど、新築するならやっぱり億単位にはなるでしょうね。
株なら管理料は何万株もってても同じだろうけど、ランニング･コストがビルの場合
はかかるから、キャッシュ・フロー状態が良くないと経営が難しいって面がある
のでしょう。工事屋さんに仕事与えられるといこともありますね。
　テナントが入ってれば何とかやってけるでしょう。ウチの場合ははじめはガラガラ
でしたけどね・・・

　
　

**名無し不動さん** · 2007/06/01(金) 23:48:53

うちは古くは借地、一戸建借家、最近はアパートもマンション（分譲賃貸）もやってる sage

**名無し不動産** · 2007/06/02(土) 20:49:48

>>21
　
　古くからの地主さんって感じなのでしょうね。個人ですか法人ですか？

**名無し不動さん** · 2007/06/02(土) 21:30:51

発生原因が個人の場合は個人、法人の場合は法人、
無理やりお金を使って所有権の移転はしていない。sage

**名無し不動産** · 2007/06/03(日) 13:36:02

　この間、三井不動産グループのセミナーに行ってきました。何か、そういった
税務対策とかはやってますか？

**( ´,_ゝ｀) っち** · 2007/06/06(水) 07:27:53

うちは両親がメインストリート沿いに一棟ビルもってる。相続税が恐い。

**名無し不動産** · 2007/06/06(水) 09:46:17

　>>25

　漠然と不安を抱いてるより、税理士とかに相談して具体的にいくらくらい必要か
見積もっておいた方がいいのかもしれませんね。
　法人化して株式にするという方法もあるんだろうけど、財務内容がよければ株式
も高く評価されてしまうからね。ウチも同じような不安を抱えています。
　今度、相続対策で親の個人名義でアパートをやることにしました。負債があると
その分財産から差し引かれるらしいです。

**( ´,_ゝ｀) っち** · 2007/06/06(水) 10:46:48

>>26
文章からしてcDAJrTDtさんはしっかりなさってる方なんですね；
私なんかほんとボーっとしていて無知なんでそういうしっかりとした
意見を言えるのがとても羨ましいです、
私もうかうかとしてられないな、色々勉強しなければ！ｗ

税理士には一度その事について聞いてみるつもりです。

**名無し不動さん** · 2007/06/06(水) 11:47:55

貸しビル業に参入したいのですが
肝心のビルが古いわ、エレベ－タ－が無いわで
借り手が付きそうもありません。
ワンフロア－50坪くらいの地上4階地下1階。一部5階に成ってます。
大通りに面してはいるのですが
周囲のビルも空室が目立つし、、、。
このまま固定資産税を
支払い続けなければならないのでしょうか？

**名無し不動産** · 2007/06/06(水) 14:05:59

>>文章からしてcDAJrTDtさんはしっかりなさってる方なんですね

　私も最近になって相続のことは考えるようになりました。
　相続なんてまだ先って考えてる人も多いのでしょう。人の生死がからんだことなので
なるべく触れたくないという面もあるのでしょうが、身近でも親が亡くなった方なども
見て、親が６０過ぎたら考えておいた方がいいのかもしれません。

**名無し不動産** · 2007/06/06(水) 14:21:19

>>肝心のビルが古いわ、エレベ－タ－が無いわで
借り手が付きそうもありません。
ワンフロア－50坪くらいの地上4階地下1階。一部5階に成ってます。

　あとからエレベーターつけるってことはあまり聞いたことがありませんが、
団地などで障害者･お年寄りにも便利なように、エレベータ－つけるところはありま
すね。宅配業者にとってもエレベーターは助かるでしょうね。ただ、つけるスペース
があるかどうかが問題なのでしょう。

　50坪というと165平米ということですね。そんなに狭いというわけでもないでしょう。
細長い土地にビル建ててやってるところもありますからね。
　以前は会社の本社ビルかなんかだったのでしょうか？

>>大通りに面してはいるのですが周囲のビルも空室が目立つし、、、。
　それは条件的に難しいですね。再開発とかの予定はあるんでしょうか？
　ウチのビルでは日陰になって使えない部屋とかもあるんですけど、経営が苦しく
なったら貸倉庫で書庫なんかで貸すことも考えてます。事務所の近くで書類とか保管
するための書庫って貸し方もあるみたいです。でも、エレベーターがないと苦しい
でしょうね。2階までは貸店舗で3･4階は事務所って方法もあるのでしょう。
　階段の昇り降りが苦痛にならない若い人向けのテナント・例えば学習塾とか都心じゃ
子供が少ないというなら、専門学校とか美容クリニックとかも合うのではないで
しょうか・・・
　固定資産税は大変ですね。ただ、建物はその割じゃないと思います。土地の方が
大きいのでは・・・

**名無し不動さん** · 2007/06/06(水) 15:28:26

おっしゃるとおり本社ビルです。
今も営業していますが、ビルの隣に新しく事務所を建てました。
仕事の業態も変わったので、人手も要らず
広いビルは不要です。
外付けのエレベ-タ-も考えましたが
費用を掛ける価値があるかどうか？
建て直す財力はありません。
銀行の担保になっているので
売るわけにも行きません。
駐車場をあわせて200坪くらいあるので、
税金が大変です。
以前社員寮にもしていたので食堂や風呂の設備もあります。
ドミトリ－を考えましたが、リスクが大きそうで止めました。

**名無し不動さん** · 2007/06/06(水) 16:10:16

すみません、書き方が変でした。
50坪のビルと書きましたが
ワンフロア50坪です。4階まで50坪。5階は10坪弱です。
古い、広い、エレベ－タ－無し。三重苦です。

**名無し不動さん** · 2007/06/06(水) 16:40:55

株式会社ビル経営研究所
〒104-0061
東京都中央区銀座7-16-15-7F
TEL 03-3543-7421
FAX 03-3543-5839
E-mail　biru@mba.sphere.ne.jp
　
　ここに相談してみてもいいのではないでしょうか？リクルート『ザイマックス』
もインターネットで検索すると出ます。

>>今も営業していますが、ビルの隣に新しく事務所を建てました。
　
　本業の方は順調なんですね。それが一番だと思います。

>>外付けのエレベ-タ-も考えましたが費用を掛ける価値があるかどうか？

　土地200坪は大きいですね。ビルと土地の部分のみ売却してローンを返済するという
ことは出来ないのでしょうか？それだけでは返済できないのですか？土地全体と
ビル双方が担保になってるのでしょうか・・・

　老人のいる家庭用の簡易エレベーターってのもあるみたいです。取引先でも小型の
エレベーターって見たことあります。1000万円ぐらいで取り付けられるのでしょうか？
　都心型の老人ホームとかってどうなんでしょうか・・・ホントは年取ったら都心
に住んだ方が病院も多いしいいとは言われてますが・・・

**名無し不動さん** · 2007/06/07(木) 09:43:08

エレベ-タ-なしのビルの相談をした者です。
ビルを貸したいと不動産屋に相談に行きました。
住居用なら借り手が付きやすいが
事務所用は難しい、と言われました。
事務所なら、2階分の料金で全フロア－を貸すしかないそうです。
借り手があるならそれでもかまわないのですが。

**名無し不動さん** · 2007/06/07(木) 11:46:48

>>34

　階段で移動するのが苦痛に感じないような心理的テクニックというのもあると思い
ます。
　考えてみましたが、例えば２階がクリニックで３階が治療室ってのがあると思います。
　心療内科とかはどうでしょうか？それなら、１階は薬局、２階が受付と診察室で
３階にはカウンセラーが居て、パテ－ションで区切ってカウンセリングをする。
４階は居住用、患者が増えてきたら４階もカウンセリングルームにするとか・・・

**名無し不動さん** · 2007/06/07(木) 12:27:02

素晴らしいアイデアですね。
クリニックとか思いもしませんでした。
近隣の状況をよく調べてみます。

**名無し不動さん** · 2007/06/07(木) 12:57:37

メディカルビルってちょっと前に流行ってたけどね。ｗ

**名無し不動さん** · 2007/06/07(木) 14:55:03

　整形外科とか喘息の外来以外なら階段でもいいと思います。

**名無し不動さん** · 2007/06/09(土) 14:02:40

**名無し不動さん** · 2007/06/18(月) 17:21:11

エレベ-タ-なしのビルの事で何度か相談した者です。
今日見知らぬ銀行員が突然
土地を売る気はないか？とたずねてきました。
しかも、買いたいという人を連れて。
ビルと隣接する駐車場を買いたいとの事。
売りたくないなら賃貸でも良いそうです。

銀行は当社のメインバンクの他支店。
アポなしだし、少しおかしい。
同じ銀行なので、
こちらに関係ある支店に話をするのが筋ではないかと？
まあ、借り手が付けばありがたいことではあるのだけれど。

**名無し不動さん** · 2007/06/18(月) 22:05:46

変な話とうか、おかしな話ですね。

**名無し不動さん** · 2007/06/19(火) 12:07:38

>>同じ銀行なので、こちらに関係ある支店に話をするのが筋ではないかと？

　同じ行でも支店間で競争してるのでしょうか？買いたい・借りたいって人がそっち
の支店と取引があるのでしょうか？
　それでも取引支店の人も一緒に来るとかは無いんでしょうか・・・
　
　まあ、売るなり貸すなりしてローンが返済出来ればいいですね。

**名無し不動さん** · 2007/06/19(火) 12:52:33

取引のある支店長に連絡して聞きました。
本来なら連絡を取り
両支店の担当が話し合い
こちらの都合を聞いたうえで
客を紹介するそうです。
統合したりで支店同士の意思の疎通が悪いとか。
当行の顧客が土地を探しています、と
突然客を連れてくることはあってはならないと
いっていました。

**名無し不動さん** · 2007/06/19(火) 13:23:18

>>統合したりで支店同士の意思の疎通が悪いとか。

　たしかに有るでしょうね。旧東京三菱の通帳手続が旧ＵＦＪ系のお店じゃ出来なかった
りなんてこともありますね。どうにかならないのかな・・・

**名無し不動さん** · 2007/06/19(火) 17:39:45

手続きのことは置いといて
でも、まあ良かったんでない？
なにわともあれ

**名無し不動さん** · 2007/06/29(金) 17:52:50

ビルの壁面や屋上の広告を検討してるんですが
何か面白いのないですか？
ネオンみたいなのは嫌なので他に何かしゃれたのはないかと思ってるんですが。

**名無しさん** · 2007/07/02(月) 10:23:42

　壁面自体に絵を描くってのもあるんだろうけど、ネオンじゃないと夜になると見えない
ってこともありますね。アサヒビールの本社ビルみたいに変った広告屋上に掲げる
のも面白そうだけど、結構お金かかるんじゃないか・・・

**名無し不動さん** · 2007/07/04(水) 18:31:47

　ところで、ビルオーナーの方で、娘さんとか親戚で独身の女性って方は居ますか。
御本人でも構わないのですが・・・
　
　

**最強スピーカ作る１** · 2007/07/04(水) 22:52:41

若い人は３０年、４０年後を考えて

キャピタルゲイン狙って投資するしかねーんじゃねーの？

つまり田舎の安い土地にビルを建てるって事さ。

**名無し不動さん** · 2007/07/05(木) 13:54:49

田舎の安い土地で経営が成り立つわけねーだろ♪

**名無し不動さん** · 2007/07/05(木) 17:24:13

貸ビルを数棟所有している、資産家のお婆さんが殺されたね。

集金の手数料がもったいないからって、自分で集金するのもリスクがあるな。

**名無し不動さん** · 2007/07/05(木) 17:53:00

ふつうはテナントが手数料持ちで銀行振込みだからそいったリスクはないがな

**名無し不動さん** · 2007/07/05(木) 20:05:06

俺も見たけど、あれはヤバイな
適当な徴収業者使って遊んでればいいのに・・・
周りの身内がアドバイスしてやればいいものだが
人を信頼できなかったのかな

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 13:33:32

金を持っている年寄りは無駄金を使いたがりません。
しかし飲食店のビルを持っているのに、管理はどうしていたのかな。
排水管の詰まりとか掃除とかとにかく仕事が多いのにな。

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 13:45:34

若い人は３０年、４０年後を考えて

キャピタルゲイン狙って投資するしかねーんじゃねーの？

つまり田舎の安い土地にビルを建てるって事さ。

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 15:49:36

　家賃の納め方について現金にこだわる人も多いんだろうけど、振り込みの方が
安全だろうね。ウチのビルでも現金でもってくるテナントがあって、各々対応を
変えなきゃならないですね。面白いのがＩＴ関係のテナントさんが現金でもって
くるってこと。ネットバンキングで振り込みなのかと想像しがちでしょうが・・・
　東急コミュニティーとかに任せちゃってるとこもあるんだろうけど、自分で管理
するこだわりってお金の面だけじゃなくてどのへんにメリットとか生き甲斐がある
のでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 16:40:45

私は全て自分でやっている。トラップのゴミや油は1ヶ月に二度は自分ですくって
捨てたりしています。掃除もポリッシャー掛けもやります。飲食店３軒と
美容院、事務所２軒が入居中です。オーナーが一生懸命にやっているとテナントと
仲良くできるし言う事も良く聞くし、滞納は無い。うちのビルで儲けて大きくなって出て行く
テナントもいます。あとはなかなか決まりません。

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 16:52:08

>>57

　そうじも全部自分でやってるんですね。ウチの場合は近所のビルオーナーの方
から紹介された方に頼んでいます。
　蛍光灯の交換とかは自分でやっています。ただ、天井が高くて危ないところは電気
屋さんとか鳶職の方に頼んでいます。
　ポリッシャーがけとかって階段の近くだと危ないように思います。大変でしょうね。
　
　確かにそうじしてる時にあいさつされたりしますね。ウチのビルでは１階に
ダスキンのジュウタンをすべり止めと汚れ防止のためにひいてるんだけど、ミラ
クル・スウィ－パーっていう充電式の小型掃除機でまめにそうじしてます。

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 17:02:49

そっか、みなさん大変なんだ。
うちは何もかも業者まかせです。
ナーナーになってしまう経験を踏まえて、
できるだけワンクッションを置くようにしています。
日頃から建物に金かけていたないと見られると、
足元見みてくるテナントもいるしね。

**名無し不動さん** · 2007/07/07(土) 11:44:44

やっと空き室が決まりそう。
敷金なしで管理付の契約、
職種は人材派遣業。

**名無し不動さん** · 2007/07/09(月) 10:48:51

>>60

　敷金というか保証金が無いんですね。最近はいろんな契約があるんですね。
そのかわり、解約も簡単にできるとかいう内容なんですか？

　会社が不動産関係っていうと仲介屋さんと思う人が多いみたいですね。仲介屋さん
も大変だろうけど手っ取り早く稼げる仕事ではあるでしょうね。宅建とかの資格は
ありますか？
　貸ビル業などは投資して開発する方だから、投下資本回収するのにもすごく時間が
かかりますね。
　保証金が高すぎるから若い人がベンチャーとかやるにも大変だって面も有るんで
しょうね。　
　区役所などがベンチャーに安い事務所提供したりもしてますね。

**名無し不動さん** · 2007/07/09(月) 19:12:26

テナントは管理業者と契約していまして、私は管理会社と契約しています。
テナントは敷金がない代わりに毎月の家賃（私に入るお金）と管理費（家賃の１０％くらい）を合算で管理会社に払います。
管理会社は管理費の一部を原状回復費等に充てるために積み立てるという方法のようです。
そうですね、資金の少ないベンチャー企業には良い方法だと思います。

**名無し不動さん** · 2007/07/10(火) 10:20:15

>>62

　管理会社が仲介までやってくれるんですね。借り手の立場考えたら安い方がいい
に決まってるのだろうけど、貸ビル業として継続して行けるだけの収入は確保して
おかないと、結局需要があるのに将来建物を供用できなくなるなんてことにも
なってしまうかもしれませんね。
　オーナー個人の収入と将来の大規模修繕あるいは建替えの費用を積み立てられる
ぐらいの売上がないと、厳しいかもしれませんね。
　もう、借金返済しちゃってそこそこリフォームして安く貸すというのなら、まあ
安く貸しておくのもいいんだろうけど

　ところで、仲介屋さんは地元の不動産屋さんという方が多いのでしょうか？
最近は新宿のエリア･クエストなんかが電話してきたりするのですが・・・

**名無し不動さん** · 2007/07/10(火) 22:01:40

元は管理専門ですが自社でも仲介ができ、なお他の不動産屋に募集をかけてくれます。
前のレスでの私に入る家賃は相場並です。ですから管理費が上乗せされますから若干高めとなります。
しかし、その分敷金などの一時金が無いんですね。テナント管理が無い分大家は楽できます。

**名無し不動さん** · 2007/07/11(水) 09:45:11

　確かに自分で管理するとなると掃除から防火管理からと何かと大変ですよね。
まあまあ、サービスのいい会社の方かもしれませんね。
　テナントさんもどこの不動産屋さんから来るかわからないですからね。今は
ネットで検索する時代になりましたからね。

**名無し不動さん** · 2007/07/14(土) 02:22:49

利回りが妙に高いとこはやっぱなんかあるもんなんですかね？
ちなみに地方都市なんですが

**名無し不動さん** · 2007/07/16(月) 13:47:33

>>65
テナントが選択した不動産屋(客付け）と契約するわけだし、
元付け不動産屋はしっかりしたところ選ぶべきだ

**名無し不動さん** · 2007/07/17(火) 10:16:58

>>67

　ウチの場合は元付け不動産屋に仲介料払ってるよ。ヨソが連れてくることもある
んだけどね。向こうで折半してるのでしょうか・・・
　自分のところで契約してもいいのだろうけど、第三者入れることに不動産屋の意義
はあるんでしょうね。家賃の減額請求とかしてくるところもあるらしいからね。

>>66

　利回りが高いということは、建物のコストの割に家賃収入が高いってことでしょう
か？一棟の売りビルとかの広告も見るけど、最近は利回り何％とかも出てますね。
　姉歯の問題とかあったから、よく調べた方がいいのかも。
　ちなみに、ウチの自宅の隣の家がなかなか売れなくて、不動産屋が貸すことに
なったみたいだけど、筑３０年以上でリフォームして３ＤＫで家賃１０万とか言って
ました。業者の方が『利回りが高い』とか言ってました。

**名無し不動さん** · 2007/07/17(火) 10:43:12

今は余程じゃないと折半はしないんじゃないかな？
元付けは管理とるしね。

**名無し不動さん** · 2007/07/18(水) 15:37:14

>>70

　そうなんですか。業界で規約とかも無いんでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/07/18(水) 22:17:03

今は貸主からも借主からも手数料を取る時代だからね。
水面下では賃料の数か月分（敷金分）をそっくり手数料として払う貸主もいると聞いている。

**名無し不動さん** · 2007/07/19(木) 11:45:33

　借主も借主側の仲介業者に1ヶ月分払うわけですね。

**名無し不動さん** · 2007/07/31(火) 19:56:02

>>71
マジな話なんですか？驚きです！

こっちは万村１棟１０件ほど貸してますが、そんな話仲介業者から聞きません。
あっても断るし契約切りますよ。弁護士にも頼んで。

仲介業者は管理もやってますが、それまでやってもらうのは変ですかね？

それとも、コレは貸しビルだけの話？

**名無し不動さん** · 2007/07/31(火) 22:08:35

つか、そのぐらいのインセンティブを提示しないとテナントが見つからないからだろ

**名無し不動さん** · 2007/08/02(木) 19:22:21

ここ２年くらいお世話になってる仲介業者からお宅のビル２部屋空いていて（１０軒中）
自分のところも頑張っているんだけどなかなか決まらない。
このままじゃダメなので明日から自分の会社以外にも声をかけるので
もしそれで契約成立したら仲介手数料を一ヶ月分から一ヶ月半分にして欲しいと
（内訳は０・５ヶ月分を自分のところ一ヶ月分は他の仲介業者に払うというのです）こんなのってありですか？
なんだか足元見られたみたいで・・。こういうのって今の時代どこにでも
あるということなのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/08/03(金) 05:29:04

賃貸ビルは、新しくて、大きくて、IT化されていて、立地条件が良いなら
直ぐにテナントが埋まります。
しかしそれ以外の小さく古いビルは、なかなかテナントが入りません。

未だにエレベーターが無いビルは問題外！

その点マンションは、都心部(環7以内)なら供給不足ですね。
特にファミリータイプのマンションは賃貸では不足気味。
おまけに分譲は、ヒューザーやその他新興のマンション分譲業者の
おかげで評判急降下ｗ

何故か？バブル気味なのに分譲マンション売り惜しみですし･･･

しかし賃貸にせよ分譲にせよマンションのワンルームや
学生マンションは少子高齢化で今後は余ります。

また、湾岸の新しいマンションも今後は余ってゴーストタウン化？

もしかして郊外の団地の二の舞かもｗ

**名無し不動さん** · 2007/08/03(金) 12:38:17

>>75

　声かけた業者さんと報酬を分けるということなのでしょうか？それで、入った
テナントさんが長くいてくれれば、そんなに高くつかないだろうけど、またすぐに
退出ということになると、損でしょうね。最低、２年は借りてくれるようなとこ
紹介してほしいとか、条件をつけた方がいいのかもしれませんね。

　ウチのビルもひと部屋あいてるんだけど、今度インターネットでＨＰでも作って
みようかとも思っています。

>>76

　住む人、暮らす人のために街づくりがされてるというより、ゼネコンのために
やってるって感じがする。

>>バブル気味なのに分譲マンション売り惜しみですし･･･
　
　ＷＢＳでやってたけど、はじめに値段つけないで買主と交渉して決めてるとこも
あるみたいです。ちょっとの金額でローン組めなかったりとかもあるらしいので、
そういう人には多少オマケするとかやってるみたいです。

　住宅はあまりマンションは住みたいと思わない。今、昭和３０年代に建ったマンション
の建替えで区分所有の問題とか起きてるらしいしね。
　やっぱり庭と植木のある家が理想ですね。

75 · 2007/08/03(金) 19:35:19

>>77
そうです、その報酬を業者さん達で分けるっていう事です、
なるほど・・最低期間を約束するのはいい案かも知れませんね、
私も個人的にテナント募集のＨＰを作ろうと思ったのですが
色んな人を見分ける力がなくて変なのが入ったら・・・と思うと踏み出せない（汗）
貸しビル業って難しい。

**名無し不動さん** · 2007/08/04(土) 23:37:53

最近の店舗、事務所などの契約は定期借家契約が普通だけど、まだ定期じゃないの？

**名無し不動さん** · 2007/08/05(日) 14:27:30

>>色んな人を見分ける力がなくて変なのが入ったら・・・と思うと踏み出せない（汗）
貸しビル業って難しい。

　サラ金とか入れちゃうといいテナントさんは出て行っちゃうって言われてますよね。

ウチのビルでも最近まで韓国式マッサージ院が入っていました。ハングルの看板も
出してました。韓流ブームだから、まあ他のテナントさんも何も言わなかったですが。
　そんなことでも言う人はいるみたいですからね。

　入る会社さんの財務諸表を見せてくれとか、そんなことも出来ないんでしょうし
訴訟好きな人が入ったりするとまた面倒ですしね。

**名無し不動さん** · 2007/08/05(日) 19:29:10

アとエが違う

**マリー** · 2007/08/17(金) 01:12:39

相談です。私はスナックをビル地下でやっていて家賃は四ヶ月滞納していますが毎月の家賃に少し上乗せして支払い中です。ビルが古いのでビルの水害とかよくあり店内が水びたしで大変なのとき隣の店舗にはお詫びの品を持って謝りに行ってるのにうちにはありません。

**マリー** · 2007/08/17(金) 01:16:44

家賃を滞納しているから必要ないということなんでしょうか？隣の店は度重なる水害で店内が臭く床も悪くなってるからビル側に保険で張り替え等を交渉するようなんですが、滞納しているとそれもしてもらえないのでしょうか？教えてください。

**名無し不動さん** · 2007/08/17(金) 07:12:21

>>82.83
８２番さんは家賃を滞納してる引け目を感じ、今までの「よく有る水害」の苦情を言わなかったのでは？
もしそうなら間違いです（汗）借りて遅れても家賃を払っている間は全ての保証に関しては
平等だと思うのですが・・もし言ってそのシカト状態ならオーナーの個人的な嫌がらせ（？）にしか見えないです。
とにかくビルの設備の不具合は言って構わないです。

オーナー側からですが以前自分のビルの配管が壊れ
店舗が水浸しになりました。保険でとなったのですが何処までが水害での被害かと
色々もめましたけどね（苦笑）明らかに調理で出来たシミなのに
「水浸しになった為に出来たシミだ、壁を全部張りかえろ」と・・
まぁそこは素人では判断出来ないので保険屋、リフォーム屋が来てチェックしますが。

ここが今回の水害にあった場所だ、このカビは度重なる
水害によって出来たもの、壁の張替え希望などとにかく言って良いと思います。

**マリー** · 2007/08/24(金) 03:47:47

84さん有難うございます。あれからオーナーは一度も顔を出さず他の店舗主と苦情を電話で言って保険でなんとかしてほしいことを告げても店に湿気取り剤と匂い取り剤が入ったドラッグストアの袋が置いてあっただけです。保険は使いたくないのでしょうかね、。困りました(涙)

**名無し不動さん** · 2007/08/26(日) 05:10:17

**名無し不動さん** · 2007/08/26(日) 05:27:42

>>85
家賃に少しずつ上乗せしてでも払っているなら、正々堂々と会って話してみては？
あなたはちゃんと債務履行しているわけですから。

自分がそのオーナーだったら、そんな瑕疵恥ずかしくて逆に口止めしたいくらいです。
「遅れてるあんたが悪い」的な態度はちょっと退きますね。

**名無し不動さん** · 2007/08/31(金) 21:49:06

87さんいつもアドバイス有難うございます。今月も家賃と少し上乗せして支払いをしているのですが上乗せ金額が少ないと言われ無理な金額を請求され(涙)

**名無し不動さん** · 2007/08/31(金) 21:52:49

水害で予約のお客様を返したり後につながらなかったり損害はあります。ビルオーナー側は滞納しているのにビルは税金を支払い済みそのほうが迷惑、損害と言われました。(泣)上乗せ金額はビル側の言いぶんが絶対なんでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/09/02(日) 22:08:47

空家になってるところを商業物件に建て替えるんですけど、建て替えたあと不動産屋に管理委託する予定ですが
なにかなんだかんだ言って発生する費用はありますか？毎月家賃収入の1割程度の手数料のみで考えていていいのでしょうか？

今後家賃収入の1割くらいを不動産屋が持っていくと思うのですが永続的に収益をあげさせてあげるわけなので
感謝こそしてもらえるこそあれ、なんだかんだ色々費用が発生したらヤダなとケチくさい発想が出てきます。
個人的には自分で管理してもいいかなと思うくらい立地はいいので優良物件になるとは思うのですが、審査能力などの点を考え
業者に委託する予定です。私の考えは横柄なのかな？

**名無し不動さん** · 2007/09/02(日) 22:26:02

こちらの設定した家賃の一割り増しでテナントを取って来いよって言ったら？
どうせ不動産屋なんかろくな管理できないんだからｗ

**名無し不動さん** · 2007/09/02(日) 23:00:16

>>91
なるほどねー。
考えてみます。でも質の悪いテナントもってきたら大変だけど、
その辺は入る時点で保証金押さえる訳だし、契約で特約事項でポイントきっちりおさえさせとけば大丈夫かな？
強気に出るとギクシャクしそうな気持ちと、弱気だとなめられるような気もしますけど
難しいものなのですねー。

**名無し不動さん** · 2007/09/04(火) 18:49:03

不動産屋にに委託してない人は入居するテナントさんの審査をどのような流れでやっているのですか？

**名無し不動さん** · 2007/09/08(土) 19:34:30

個人でやってる方は名刺などどうしていますか？
今度新米オーナーになる予定ですが無職で名刺など無いので持っていません。
似たような方とお会いする時は

「○○ビル　の誰だれさん。」

と言うような名刺を貰うのですがまだ私はビルのオーナーではありませんし、どのように名刺を作ろうか思案中です。
つまらない質問ですがお答えいただけるとちょっと助かります。

**名無し不動さん** · 2007/09/09(日) 08:20:15

店子の財務などはどこまで突っ込んできいていいいものなのですかね？
今度入居希望者と会うのですがどこまでほじくり返そうか悩んでるのですがポイントありますか？

**名無しさん＠明日があるさ** · 2007/09/09(日) 19:16:32

>>94

　私の場合、個人オーナーではなく、一応会社組織になっているので

　　『○○ビル　株式会社 ○○○○　本店営業所管理部　個人名』

　としています。多分、ビルを借りる人は、会社組織かどうかということは
あまり関係ないことなのかもしれません。会社名のところだけを消したもの
をイメージしてみればよいのではないでしょうか。

>>95

　たしかに、借りてもらってすぐに出て行ってしまうのではよいお客さん
とは言えないかもしれませんね。あまり保守的になってしまってもダメなの
でしょうけど、例えば発足してから10年以上続いてる会社かどうかとか、
その辺で財務的な面も大まかには読めるのではないでしょうか・・・
　ベンチャーで借りたいっていう人は、もう借金を返し終わった多少古いビル
などがよいのかもしれません。

**名無し不動さん** · 2007/09/16(日) 08:33:55

貸しビル儲かるのなんて東京とその他一部だけだろ。

**名無し不動さん** · 2007/09/16(日) 17:01:52

>>96
丁寧に答えていただきありがとうございます。さすがに名刺も無い無職が交渉活動は厳しいので
そんな感じで作ってみようと思います。

**名無し不動さん** · 2007/09/17(月) 16:44:34

>>98　

　テナントさんには、そんなに名刺って配ることは少ないと思う。仲介の
不動産屋さんとか、それから修繕とか清掃関係の業者さんが貸ビルっていうと
営業に来ると思う。全部話聞いていると、結構時間つぶれてしまうから、
あまり不必要に名刺交換はしない方がいいのかも。

**名無し不動さん** · 2007/09/19(水) 23:24:54

893とのバッティングってある？？