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生涯住み続ける住居として賃貸は本当にお得なのか?2
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0753名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 15:58:41.41ID:???
>>685
すみません、返信が遅くなりました
ローンで3000万の家を買って、元からあった3000万でインデックス投資をする場合、レバレッジがかかって投資額が6000万になっています。
家を買った3000万は個別不動産に拘束されており、その部分を指して集中投資と呼びました
“全財産”一極集中していると買いたつもりはありません
もしも必ず家を買わなければいけないんだとしたら、今のローン金利を考えると私もあなたのように、ローンを組んで元あったお金はインデックス投資すると思いますが、レバレッジするかに関しては個人の判断によると思います
相続などで大きなお金が入ったときに繰上げ返済するのはひとつの考え方として理解できます

インデックス投資のリターンでローン返済した方が良いなんて、前々スレの私みたいな発言ですね
0759名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 17:45:50.88ID:???
>>753
同じ家に住む場合

買う→毎月10万円引き落とされる
借りる→毎月15万円引き落とされる

これだけの違いでしょ？
君がごちゃごちゃ書いている投資どうこうは買うか借りるかで違いが生まれるところではない
0760名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 17:49:16.74ID:???
>>753
家買っても売れるの知ってる？
人生で１０回以上売り買いしてるわ

3000万円の家ローンで買ったら3000万円拘束されるとめちゃくちゃ理論
0761名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 17:49:20.46ID:???
>>751
> 今に時代、妻と子と家は人生の三大不良債権だからなｗ

結婚もせず、家も持たず、
家賃2万のワンルームで死ぬまで暮らし続けたい

というわけだな
0762名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 17:52:34.77ID:???
賃貸派は相変わらず
同程度の物件買った場合の比較で賃貸がお得、
という試算を出せてないんだよな

レバレッジがどうこうじゃなくて、
　こういう前提で試算すると
　こういう流れで賃貸の方が得
ってのを出してくれよ
0763名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 17:53:51.21ID:???
ほんま嫁とこども捨てたいわ
なんで月に40万もらって自由に使えるのが3万やねん
まあその分金で買えない幸せももらってるけどな
0764名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 17:57:46.23ID:???
>>762
まああり得ないからね
30年も50年も同じ家を賃貸するほうが安かったら買う人がなんて世界に一人もいないよ
短期だからとか面倒をおいたくないから割高だけど賃貸がいいって意見は全然ありだけど
0766名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 19:16:03.13ID:???
>>763
> ほんま嫁とこども捨てたいわ
　↑
ツンデレ乙
　↓
> まあその分金で買えない幸せももらってるけどな
0767名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 20:12:09.19ID:???
>>748
ハザードマップは地盤の強さとか関係なく、ただ川沿いか後方に山があるだけのマップ
地盤の強さを計算した上でのマップ表示ではない
0768名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 20:25:22.79ID:???
>>767
そこまで気にするなら心行くまで自分で調べりゃいいじゃん

購入派でも賃貸派でも
自分が死んだらパーだよ
0769名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 20:32:53.65ID:???
今でも宅地開発されている所は、地盤の弱い地域
そんな地域場所に、いくら鉄筋コンクリートで建てても意味なくない？
0770名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 20:36:34.28ID:???
>>768
だから確固たる場所に建築された物件を求めるのは、当然でしょ？
地震や津波でも流される事のない物件を探す、これって当然でしょ？
0771名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 20:38:53.54ID:???
例え地震津波で家屋が泥で汚れたとしても、家屋が残っているというのは大きな強みでしょ？
0773名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 20:41:12.27ID:???
>>760
拘束というのは言葉の選び方が良くなかったですね
3000万の資本を個別不動産に投下するという意味でした
売買が自由なことは全く関係ないですよ
ある株式に投資しているときに、それが自由に売買できるからといって、資本を投下していない事にはなりませんよね？
個別株を買えば、当然インデックスよりもその資金は分散がきいていません
0774名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 20:52:02.82ID:???
>>769
> 今でも宅地開発されている所は、地盤の弱い地域

そんなこたーねーよ

池沼埋め立てて作った土地より
田畑を手放したところをデベロッパーが買い上げて分筆するとこの方が多い

それに、
新規だろうがなんだろうが
買う前に地盤調査結果とか調べるだろ普通

東日本以前ならともかく
東日本で液状化のヤバさが実例として衆目に晒されたから
土壌調査はしっかりしてるよ

あんたは何が何でも購入を否定したいんだろうが
ヤバい土地にヤバい物件を建てるのはバカだけだ
0776名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 21:11:45.44ID:???
京大工学部の地質学専門ゼミ生であれば、それまでの資料記録くらいは残しているでしょ？
地下鉄工事も出来る所と、出来ない所は確実にあるよ。
0778名前書くのももったいない
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2021/06/13(日) 21:23:36.52ID:???
>>775
そんなのググレよ

分譲地だと基本的に販売前に地盤調査やって証明書つけて売ってる
土地から買う場合は交渉次第で購入前や建設前にやることになる
やらないと家の基礎をどうすべきか分からないから建売だろうが注文だろうが建てる前には必ずやる、結果も当然教えてもらえる
0782名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/13(日) 22:15:53.32ID:???
中古物件を買いたくても、躊躇するのがそれなだけ
首都圏ではタワーマンション購入した層が、低階層と上層階層との税金比率との違いで
『お宅はいいよな、税金安いし』『うちは最初からそれを見込んで低層階を購入しただけ』
の低層階と上層階との境界線で揉めているらしいw
こんなのでは住民世帯同士での管理組合なんて無理だろうし、それぞれで管理組合運営する
しかないよねw

住んでみて初めてわかった上階層世帯の人達＝見栄だけでお互い張り合う上層階層世帯
笑える
0786名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/14(月) 06:34:53.46ID:???
>>743
国土地理院のホームページに昔の航空写真がある。B-29が撮ったやつ。戦後の開発地かどうかはわかるんじゃないの。
昔から人が住んでたところがいいね。
0787名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/14(月) 07:20:33.61ID:???
基本的に
311より後に建った建物なら地盤調査はしっかりしてるし
駄目な地盤なら改良してる
マンションなら支持層まで縦杭入れてる
311以前に建った建物なら
今も無事に建ってるなら耐えられた、
という事

中古も不動産屋に地盤情報出せないか聞けば
その土地でやってれば出せるし
近隣の新築の情報や公的調査結果出してくれたりするよ

つーか
軟弱地盤が怖けりゃ地盤情報のない土地は買わなきゃいい
0788名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 07:54:18.38ID:???
>>783
> で地域も言わずにおすすめ聞いてどうすだよ

だよなぁ

ひたすら
　購入はリスクが〜
って言いたいだけなんじゃないのかね
0789名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 08:46:06.19ID:epd2M6Ih
新築マンションは性能が良いからマジで買いだよ。
0790名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 09:00:59.59ID:???
>>789
> 新築マンションは性能が良いからマジで買いだよ。

引き渡し十年ちょっとの我が家は
断熱性能高くて冬場もあまり暖房かけなくてもいいが
窓自体は二重ガラスで結露しないけど窓枠は結構結露する
夏場は窓からの熱の入りがすごくてカーテン閉めてないと暑い

うちの数年後の物件からは
Low-eとかいう金属膜蒸着で赤外線を反射させる仕様の窓や
金属よりも圧倒的に断熱性能が高い樹脂サッシを採用してたりとか
どんどん改良されてるね
0791名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 09:04:20.11ID:???
個人的には最近のマンションのシンク下がまるごと引き出しになってる奴がすごく魅力的に思う
0792名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 17:55:39.62ID:???
>>623氏の努力に応え、ドリルを少しすすめますかねｗｗｗｗ

記念すべき１題目は「１億円持ってて3000万円の家を買うか借りるかってケースについて考える」でした。１億円持ってるというのは借金（ローン）なしで考えてみろと言ってるわけです。

これはドリルの１問目、算数でいうと１＋１みたいなもの。たった１桁じゃスーパーで買い物もできないくらい非現実的ですｗｗｗｗ
しかし、１＋１をバカにしてはいけませんよ。
九九をやるのは２年生になるまで我慢して、ちゃんと１年生の教程から一歩一歩進みましょうねｗｗｗｗ
0793名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 17:57:08.69ID:???
さて、このお題においては、必要なパラメータを想定することが必要でした。
>>623氏が、>>3,10 を参考に最低限必要なパラメータを設定してくれたわけですが、それに準じて以下のように仮定します(私が失念した設定もあったしｗｗｗｗ)。
　購入時にかかる初期費用3000万円、毎年費用30万円、30年後の売却価値900万円
賃借時にかかる初期費用50万円、毎年家賃150万円、30年後の敷金戻り10万円
　割引率6%
で、満30年後、購入と賃貸それぞれどうなった？　を考えましょう
0795名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/14(月) 18:02:18.54ID:???
金融リテラシーの足りてない人はちゃんとは考えてなくって、たいてい以下のように考えてますよねｗｗｗｗ

購入派が30年間にかけたお金(売却900万円を考慮)
3000＋30×30ー900＝3000
賃貸派が30年間にかけたお金（敷金返戻金10万円を考慮）
50＋150×30ー10＝4540

30年で賃貸派が1540万円損してるし、それ以後もどんどんその差が広がるｗｗｗｗ
0796名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:02:58.59ID:???
これはつまり、家を買う借りるときのお金について考えるとき、時間という要素が抜け落ちちゃってるわけです。
ごくごくシンプルに言うなら、
　時間が経てば、お金には利息がついてくる
ということを考えに含めているかということです。
言葉はむずかしいかもしれませんが、「現在価値」、「将来価値」、「割引率」などのキーワードを調べて、金融リテラシーを高めましょうｗｗｗｗ
お金について考えるのに、これらを知っていないと、きちんと意思決定できませんからね。
0797名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:03:53.02ID:???
>>793 の設定において、割引率を０に変更すると、結果は以下のように変わります。

購入の場合
設定 支出0000 残高10000 残高運用益0000
当初 支出3000 残高07000 残高運用益0000
01年 支出0030 残高06970 残高運用益0000
02年 支出0030 残高06940 残高運用益0000
03年 支出0030 残高06910 残高運用益0000
という具合に計算していって
29年 支出0030 残高06130 残高運用益0000
30年 支出0030 残高06100 残高運用益0000 (別途、物件売却額900)
0798名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:04:09.57ID:???
賃貸の場合
設定 支出0000 残高10000 残高運用益0000
当初 支出0050 残高09950 残高運用益0000
01年 支出0150 残高09800 残高運用益0000
02年 支出0150 残高09650 残高運用益0000
03年 支出0150 残高09500 残高運用益0000
という具合に計算していって
29年 支出0150 残高05600 残高運用益0000
30年 支出0150 残高05450 残高運用益0000 (別途、敷金返戻金10)
0799名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:05:34.66ID:???
>>797-798 の結果によると、
　(6100＋0000＋900)ー(5450+0000＋10)＝1540万円ほど購入派の勝ち
となって、>>795 に例示した金融リテラシーが足りてない人の考えと一致してますよね。

1540万円差で購入派の勝ちという同じ結果でも、割引率を０とあえて設定してきちんと考えて出した結果なのか、金融リテラシー足りなくて出した結果なのかで、天と地ほど違いますｗｗｗｗ
0801名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:12:04.63ID:???
金に浮かせたいから中古探してるけど逆に高くない？新築よりちょっと安いだけの物件ばっかり
築20年より新築のほうが20年長持ちすると仮定したら2000万は安くなっててほしいけど全然そこまで差はないな
0804名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:20:03.97ID:???
>>801
物件見合いだからなんとも

相場は妥当なとこで決まるので
同じエリアで同じ様な間取りの新築と中古で値段がほぼ同じになるなら
立地や眺望、共用設備、共用部のグレード、建てたデベロッパーのブランド力とかが
中古物件の方が良いんだと思う
0805名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:25:00.80ID:???
>>802
その後をきちんと読んでくださいね

>>797-798に書いている割引率を０とした時の設定が今の日本の実態です
ですから賃貸より購入のほうがお得と言えます
0806名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:31:11.25ID:???
しかも遠い将来のことなので30年後の残存価格を900万として設定しました
定額で計算し1年で70万ずつ価値が下がるということです

これを直近の10年考えるとどうでしょう？10年分の700万下がるどころか700万上がっているのが現状です

いかに購入が有利かわかるでしょう？賃貸のほうが得とは逆立ちしても言えません
0807名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:37:20.14ID:???
大体家買う時の初期費用3000万ってのがおかしいんだよ
仮に3000万の物件買うなら3000万全額借入れて残りの貯蓄は賃貸と全く同等に運用した計算じゃないとダメ
結局低金利すぎて3000万30年とか借りて利子は100万程度
0808名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:45:25.55ID:???
>>807
何度も言いますが後半で運用益はなしの場合の数字も出しているのでそちらを見てください
割引率６%としたのは例として設定されていたものをそのまま使用しただけですから

皆さんせっかちですね
0811名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:51:39.85ID:???
分散投資がいいって言ってたよな？
1億円あったら不動産買うのもより分散になっていいんじゃねえの？
0816名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 18:58:41.88ID:???
>>811
自宅買うのは投資とは言わないかと

ま、
将来売ることも見越して資産価値下がらない様な物件買ってるんだから
半分投資みたいなもんではあるけどさ
0821名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 19:05:53.65ID:???
>>800
> ディスポーザーが便利すぎるわ

うらやましい
あれ排水周りが対応してないと後付もできないからねぇ

水道屋さんにうちのマンションでもつけられないか聞いたら
「多分建物内の排水管がそれ前提の物になってないし、
　仮にそうなっていたとしてもこの地域は下水が対応してないから
　マンション内に処理槽作らないと駄目なはず」
とか言われた
0826名前書くのももったいない
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2021/06/14(月) 19:23:22.60ID:???
>>825
荒らしは迷惑だねえｗｗｗｗ このニセモノめｗｗｗｗ

ちなみに私は、購入も賃貸も有利不利はないという立場ですよｗｗｗｗ
0827名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/14(月) 19:39:00.22ID:???
実際に即したパラメータで考えないとね

購入でも負動産化する様な物件つかめば損するのは確実
まぁそれでも生活が豊かになるなら
その豊かな生活を金で買ったとも言えるけどな
0828名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/14(月) 19:50:39.21ID:???
さて、ドリルの２問目はこうしましょうかねｗｗｗｗ
雲をつかむような状況であったにもかかわらず果敢にドリルに挑んでくれた >>623氏が出してくださったDCF法についてとします。

>>793の物件についてDCF法で評価してください。
その評価結果が、>>638-639の結果と一致することを実際に計算して確かめてみましょう。
なお、計算誤差もあるでしょうから、おおむね一致すればOKです。
0829名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/14(月) 19:51:31.09ID:???
東京都小金井市ツインタワーマンションのニュースとか
やっぱり買うのはリスクあるなと思う
0832名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/14(月) 20:13:56.78ID:???
ドリルの２問目はいかがですか？まだまだここは初級ですよｗｗｗｗ
計算の結果は概ね一致しましたでしょうか？

できた人は次に割引現在価値の算出を６%ではなく0.3％に変えて計算してみましょう
銀行が貸してくれる金利より一般人の運用利益率のほうが高いというのはやはり無理がありますからねｗｗｗｗ

もちろん自称運用のプロはここを１０％で計算してもらっても大丈夫ですｗｗｗｗ
0837名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/14(月) 20:39:13.51ID:???
>>836
それは計算に反映しなくて大丈夫ですｗｗｗｗ
普通預金においておけば消えることはありませんので運用しないとして割引率は０で計算してください
0840名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/14(月) 20:59:16.15ID:???
>>837
買った人は月に10万払う
借りた人は月に15万払う
投資するとかしないとかそれとは別に持ってる金でやるんだから購入も賃貸も関係ないでしょ？
0841名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/14(月) 20:59:24.01ID:???
>>831
> あれは後付け無理みたいね

俺の数年後にマンション買った人のところには付いてて
「まぁまぁ便利だよ」
って言ってたんだけど、
KFCの骨を突っ込んだら壊れたらしい、
そしたら
「ぶっ壊れたらディスポーザーがすごい便利だったのが分かった
　もう生ゴミ処理とかしたくねぇ」
って言ってた

人間、
楽になるだけだとありがたみ薄いけど
そこから不便になるとありがたみを噛みしめるもんだよな

で、
それ聞いて後付出来ないか聞いた結果が>>831

残念
0842名前書くのももったいない
垢版 |
2021/06/14(月) 21:04:09.47ID:???
>>840
うーん、自分でもよくわからなくなってきましたｗｗｗｗ

dfc法のデメリットをご存知でしょうか？割引率が恣意的に決定されるということです
おっと、それはお前だろって声が聞こえてきそうですねｗｗｗｗ
0848金融リテラシーｗｗｗｗ ◆iKJ0ST8WQS68
垢版 |
2021/06/14(月) 21:13:20.52ID:???
>>847に挙げた以外は、読者（いるのか？ｗｗｗｗ）がニセモノと区別できるよう「荒らしは迷惑だねえｗｗｗｗ このニセモノめｗｗｗｗ」などと書いたものだけです。

>>847に挙げた以外で、それっぽく見えるのものは、私がレスしたものではありません
0850金融リテラシーｗｗｗｗ ◆iKJ0ST8WQS68
垢版 |
2021/06/14(月) 21:23:53.59ID:???
>>849
そう？ｗｗｗｗ

購入と賃貸の違いは資産を不動産の形で保有するか金融資産の形で保有するかの違いでしかない。
どちらも結果的に、住居費用の大半を資産からの収入でまかなうので、お金の動きの面では等価。
どちらが得かという話は、どちらの投資の利益率が高いかという比較となる。

ただし、次の点は指摘しておきたい。
賃貸派の投資がおおむね堅実であることに対し、ほとんどの購入派の投資は常軌を逸している。
その点に気づけない程度の人間が家を買う。
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