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不動産投資を淡々と語る:26
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0799名無し不動さん
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2020/12/04(金) 18:51:29.15ID:???
>>782
想定空室率が甘い
金利高い
借入期間短い
自己資金過多
満室時の想定年収低すぎ

完全に業者のカモにされている
俺なら手付放棄してでも解約するレベル
0801名無し不動さん
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2020/12/04(金) 19:39:53.14ID:???
>>798
過去にカモにされた奴だな、自分の考えが無い奴、失敗して当然だと。
0802名無し不動さん
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2020/12/05(土) 04:44:16.32ID:???
都内借地権付き戸建、築1年　販売時価格3200万　購入価格3000万　建物100㎡　土地60㎡
JRの駅まで徒歩8分、山の手線の駅まで徒歩20分、自転車7分　東京23区内で大手町まで10分くらい

キャッシュ一括購入
1年間自分で住む→周辺環境熟知し周辺のオリジナルマップ(店の穴場、地元住民しか知らない花火の穴場スポットなど）を作製
その後、賃貸に募集→反響超絶MAX、1日で4組くるほど大盛況！
オリジナル地図は比較的若い層や女性に大うけ

結果
家賃20万×12＝240万　借地代1万5000×12＝18万　240－18万＝221万
2年間で440万
こっから固都税8万と利益に対して税金かかるだけ。2割くらいやろから
2年間で340万

現在、築3年
相場的に築10年で1500万以上であればトントン、絶対に損をしない法則

さて、ここでYahoo!不動産で築10年、土地60㎡、建物100㎡の借地権戸建を調べてみましょう。
東京23区で大手町まで10分で1500万以内であるかどうか

結果
ねええええええええええええええええええええええ
どこもかしこも築30年、40年モノばかり
築20年クラスでも建物70㎡でサンドウィッチタイプ（建物と建物に囲まれた戸建）だから全然ダメ

現金3000万そのまま持っておくよりも
借地権戸建買って運用する方がはるかにお得ってもんよ
あと7年運用すれば完全なる勝ち組になれる
0803名無し不動さん
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2020/12/05(土) 04:46:12.40ID:???
訂正
都内借地権付き戸建、築1年　販売時価格3200万　購入価格3000万　建物100㎡　土地60㎡

↓
都内借地権付き戸建、新築　販売時価格3200万　購入価格3000万　建物100㎡　土地60㎡

1年は自分で住んだ家を2年運用して、3年経過した物件
0804名無し不動さん
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2020/12/05(土) 07:32:57.50ID:VL5Vjre+
事業の中枢部に使えそうな土地が売りに出ているんだけど、周辺も買うか借りるかが必要だし、
地元への根回しや行政との相談も必要。
そういうことをしている間に中枢部を買われてしまわないか不安。
一ヶ月か二ヶ月か、いくらか払って優先購入権を確保する（解約手付けでなく）、といった契約の方法ってありませんか。
地元や行政への根回しをこっちがしたところで掠っていかれては困る。
0805名無し不動さん
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2020/12/05(土) 08:03:54.55ID:???
>>796
値段と場所による
利回り10パーくらいなら現金買いで値引きしてもらう。
0807804
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2020/12/05(土) 08:32:17.37ID:VL5Vjre+
>806 解約手付けは倍額払えば売り手から解約できてしまうでしょう？
つまり事業としての見込みが立とわかった時点で別の買い手が解約手付けの２倍上積みしたら
買われてしまう。
0808名無し不動さん
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2020/12/05(土) 08:32:36.99ID:???
対価を支払い期限を定めた優先交渉権を売主に与えてもらうくらいかなあ。
仲介業者にお願いされてはいかが。
0809名無し不動さん
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2020/12/05(土) 09:15:43.56ID:wRu+ABmK
地主の弱みを探れ
0811名無し不動さん
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2020/12/05(土) 09:37:49.28ID:VL5Vjre+
媒介業者は優先権にとっても消極的なので売り主探して直接交渉を考えます。
0812名無し不動さん
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2020/12/05(土) 09:44:10.25ID:VL5Vjre+
もうひとつ質問です。
たとえば資産が一億あって、２割を不動産投資に回したいと考える場合、
・レバレッジを効かせる（手元資金を別に運用可能）
・借り入れ期間中に私が死んだ場合相続制を圧縮できる
ことから、借り入れするのが普通だと思いますが、借りられるなら全額借りるのでよいものでしょうか。
その場合、自己資金分がゼロになり自己資金分の投資効率が計算できなくなると思うのですが
どう考えるものでしょうか。
0813名無し不動さん
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2020/12/05(土) 10:11:13.14ID:???
>>812
現在成功してる不動産投資家でもほぼ全員1件目は失敗している。
まず無借金でボロ戸建を最低限リフォームして貸して経験を積め。
0814名無し不動さん
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2020/12/05(土) 10:18:40.13ID:???
>>813
無借金ならボロ戸建てに拘る必要なないと思うが、素人にリフォームは難易度高い、そこそこの中古
戸建て現金買いが良いのでは？
0815名無し不動さん
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2020/12/05(土) 10:24:39.17ID:???
>>814
ボロ戸建は土地値だから利益率が高いしリスクも小さい
DIYはできる範囲で後は業者
そこそこのはリスクが大きい
2件目でいいと思う
0816名無し不動さん
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2020/12/05(土) 10:26:13.35ID:???
一件目は失敗前提でいいと思う
みんな失敗してる
0817名無し不動さん
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2020/12/05(土) 10:48:50.12ID:???
ワンルーム業者すげえな
今の18％で回ってる物件を売って4％の物件を買えって
真剣に言ってくる
0818名無し不動さん
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2020/12/05(土) 11:11:15.76ID:???
>>813
ボロ物件買ってセルフリフォームできずに佇んでる新人大家が増えてるのはこういうアドバイスのせいかw
0819名無し不動さん
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2020/12/05(土) 11:14:48.97ID:???
>>818
DIY全然できないのにボロ戸建買う奴はアホ
貧乏人は家賃が安ければ、よっぽどひどくDIYしなければ借りる
0820812
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2020/12/05(土) 11:25:28.92ID:VL5Vjre+
何に、ということでなく、ローンか無借金かといいうあたりを伺いたく
0822名無し不動さん
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2020/12/05(土) 11:47:42.42ID:???
ボロ戸建→そこそこ古戸建→そこそこ古アパート→新築アポートor築古RC→新築RC

こんな感じで進化
0823名無し不動さん
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2020/12/05(土) 11:51:41.49ID:???
ボロアパートはスキルがあれば非常にいいが
客付けが難しい
0824名無し不動さん
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2020/12/05(土) 11:58:00.25ID:???
>>818
ボロ物件で失敗するのってボロ物件を高い値段で買っているか
業者にアレもだめコレもだめといわれて過剰リフォームになるかのどちらか
もしくは両方と聞いたが
0825名無し不動さん
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2020/12/05(土) 12:27:35.27ID:???
ボロ戸建はどこまで直すかの見極めが難しい
安ければ多少問題があっても借りる
価格は路線価見て判断だな
0826名無し不動さん
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2020/12/05(土) 12:43:26.63ID:???
50万とかで買ってやるやつ見てきたけど
汲み取り上等って感じなんだよな
戸建てなんて退去はめったに発生しないけど
それなりにあるとボヤいていた
とはいいつつ、それを帳消しにできる強烈な利回りだわ
0828名無し不動さん
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2020/12/05(土) 12:56:23.11ID:???
>>805
名古屋駅徒歩十分
コミコミ1400

表面利回り5.4で老後資金のためにどうかって話なんだけど若造だから知識と経験なくて判断しきれてない
0829名無し不動さん
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2020/12/05(土) 13:16:39.36ID:???
新築・ボロ戸建て・オーナーチェンジ1R
レバレッジ至上主義から現金主義まで
やっぱみんな多種多様なんだね

>>828
都会のことはよく知らんけど
東海道本線 「名古屋」駅 徒歩5分が730万で出ているから
俺だったらやらないかな
0830名無し不動さん
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2020/12/05(土) 13:26:23.08ID:???
>>828
そもそもここに居る住人は老後資金の為とか業者に言いくるめられるバカは居ない。
単純に買って直ぐに現金残らない物は投資ではない。
0831名無し不動さん
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2020/12/05(土) 13:49:15.91ID:Ubj5QBnj
>>822
自己資金5000万あるんやけど、新築アパートからのデビューでいいかな？
0832名無し不動さん
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2020/12/05(土) 13:53:31.07ID:???
投資用マンションって利回り低い物件ばかりだよね。表面利回り10を越えるものは希少。良くて8%程度だか修繕積立金と管理費を考慮すると5%程度に落ちてしまう。
こんなお荷物買う人間の気がしれん。
0833名無し不動さん
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2020/12/05(土) 13:54:52.61ID:???
>>831
エリアによる、アパートは客付け難しいエリアあるよ。（広告料・フリーレントの相場をよーく調べた方が良い）
0836名無し不動さん
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2020/12/05(土) 14:49:28.53ID:???
リーマン直後に仕入れた物件が借入終わってボーナスステージ嬉しい

今買ってる奴はアホなの？
1%以下で借りて無いやつアホなの？

東京で1000マン稼ぐのも他で稼ぐのも同じ
仕入は倍以上
アホは東京とか都心買うよね

プロは旨味がある物件仕入れる
0837名無し不動さん
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2020/12/05(土) 14:52:42.69ID:???
リーマンの頃はおまえも若かったな
時間と老いは取り戻せない
0839名無し不動さん
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2020/12/05(土) 15:58:09.81ID:wRu+ABmK
>>836
業者だけどお前がカモにしか見えないんだが
0840名無し不動さん
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2020/12/05(土) 17:50:11.60ID:???
東京以外の物件って、リスク大じゃないの？
0841名無し不動さん
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2020/12/05(土) 20:34:25.04ID:???
一件目はみんな失敗してるってどう失敗してるんですか？
0842名無し不動さん
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2020/12/05(土) 20:42:47.57ID:???
>>831
やめとけ
一件目は失敗前提でスキルを身に着けろ
騙されるだけ
0843名無し不動さん
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2020/12/05(土) 20:47:39.95ID:???
>>841
立地の良しあしが分からず客付けに失敗してる
過剰なリフォーム
リスニング調査をやらない

営業経験のない奴は基本的に無理
0844名無し不動さん
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2020/12/05(土) 21:02:50.00ID:???
物件近くの知らない複数の不動産屋に飛び込んで
「この物件いくらで貸せます？」
「どのくらいで埋まります？」
このリスニングを購入前にやるのが基本だが
1件目じゃまずやらないというかできない。
営業経験のない奴にはとくに難しい。
1件目で失敗するとやるようになる。
0845名無し不動さん
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2020/12/05(土) 21:35:26.35ID:???
去年人口3万人の市にボロ戸建かって
リフォームして半年かかって入居つけできたわ。
不動産屋に聞き取りにいったけどその地域に戸建の賃貸物件がないので未知数だといわれた。
アパートがポツポツあるからファミリー向けアパートと同額で貸せば入居できるだろうと
踏んで購入した。
0846名無し不動さん
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2020/12/05(土) 22:15:25.68ID:???
貧乏人が東京の物件買っても金持ちになれんよ
0848名無し不動さん
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2020/12/05(土) 22:24:17.54ID:???
いい物件が出るのは半年に1件くらいと思った方がいい
ということはは99.99％の物件はゴミ
いいかどうかも経験がなければわからない
これじゃ1件目失敗しない方が不思議
玉砕覚悟で1件目はいくしかない
0849名無し不動さん
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2020/12/05(土) 22:35:42.58ID:???
確かに優良物件は１％ないけど、９９％のクソ物件売りつける業者・業界も腐ってるよね。
0850名無し不動さん
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2020/12/05(土) 22:49:34.13ID:???
土地勘のあるボロ戸建をアットホームで半年チェック
これがスタートだな
だんだん見えてくる
0851名無し不動さん
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2020/12/05(土) 23:25:15.58ID:???
5年前くらいに引っ越してきた自宅エリアで、継続的に土地と戸建て物件見てたんだが、ついに買い得なボロ戸建物件を見つけたので今週内覧してくるわ。
0853名無し不動さん
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2020/12/06(日) 00:04:55.82ID:???
>>847
クロス、床、キッチン(中古)、トイレ、エアコンは新しくした。風呂は床にシート。

電気工事業と住宅設備業を営んでいるので暇な時に工事してた。
クロスは馴染みの業者。
リフォーム代で100万くらいかかったけど
ゴミ屋敷だったからしかたないわ。
0854名無し不動さん
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2020/12/06(日) 00:31:22.90ID:???
>>852
超絶ボロアパートでさっさと孤独死しなさい
枕元にいつも特殊清掃代を置いて寝ろ
おまえのウジ虫の湧いた腐乱死体は特別臭いからな
0855名無し不動さん
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2020/12/06(日) 00:33:28.88ID:???
>>853
いつまでもアホな夢見てないではたらけ
本当なら日付きの火災保険証うｐしろ
0857名無し不動さん
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2020/12/06(日) 01:45:20.01ID:???
区分は間違った情報多いからね
区分は個数が多い方がいいとか、エレベーターがあっ方がいいとか
駅力にあった個数にしないと単にライバルが多い物件で、家賃を下げて周りのエリアから人を集めないと埋まらない区分になってしまうし、エレベーターも当然コスト。ない方がいいに決まってる
0858名無し不動さん
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2020/12/06(日) 05:14:01.46ID:ici+rvbN
3年前までは墨田区、台東区、荒川区バブルボーナスで大恩恵を受けた。

今は3年前よりも戸建が1000～1500万以上上がっているので旨味がありません。

これからは大田区の時代です。葛飾区が少しだけ動きが出てきたが、まだあと2年はかかりそう。

今、明らかにお買い得なのは大田区です。
0861名無し不動さん
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2020/12/06(日) 08:06:10.77ID:???
羽田空港沿線エリアの戸建がアホみたいにお買い得になってるんだな
3-4年前の墨田区荒川区と同程度の価格帯だわ。
コロナでJALANA大量退職の影響なのかよく知らんが
賃貸も相場下がってる気がするぞ
0862名無し不動さん
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2020/12/06(日) 08:19:04.42ID:???
所有権で3100万、土地40平米でも荒川区だったら借地の旧法じゃないと無理なレベル。4年前の墨田区なら決算価格で何とか入手できた価格帯
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_ota/nc_95272972/bukkengaiyo/?fmlg=t001

築1年で3300万、蒲田13分、雑色9分、旧法、建物92㎡、土地81㎡
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_ota/nc_94778865/
→土地81㎡で旧法2万4000円は安いぞ
相場的に22万は取れるな。今の時代でこれは安い。10数年で元が取れるわ。
10数年で元を取って、築50年まで尚も貸してもいいし、自分が住み続けてもいいし
いずれにせよ大儲けだわ。

こっち買えばよかったなぁ
0864名無し不動さん
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2020/12/06(日) 08:22:39.54ID:???
>>863
いいよ、お前みたいな素人は絡んでこなくても
こっちは2000年からやってんだから
0865名無し不動さん
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2020/12/06(日) 08:27:15.08ID:???
借地権のメリットはお前らみたいなサラリーマンを排除できるってことだからな
お前らなんて借金、借金しか脳がないんだから
一括で買えるからこそ競争相手がいなくなる。
まぁ借地と言っても頭金多めに出せば借りられることもあるんだが
自分は常にキャッシュでしか買ったことがない。
再建不可も何戸か手出してきたけど、やっぱ借地が一番儲かるわ
0867名無し不動さん
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2020/12/06(日) 08:31:34.68ID:???
ちなみにしょぼい区分君は台東区にマンションを持っているのが自慢ｗ
0868名無し不動さん
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2020/12/06(日) 08:32:07.90ID:???
1か月前に自分用のマンション買っちまったから、俺としてことがやっちまったわ
20階だから一応はタワーになるのか
黙って戸建を買えばよかった・・・。てかつい2週間前までも柏駅徒歩15分の築20年もの４LDK駐車場付戸建が1200万という
ミラクル価格で出てたな・・・クソが！自分用のマンションなんてどうでもいいはずなのに・・・やっちまったわ。
0870名無し不動さん
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2020/12/06(日) 08:35:18.75ID:???
>>855
本当だわw
どこが夢なんだ？
そんな嘘みたいな話ってこと？
0871名無し不動さん
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2020/12/06(日) 08:36:42.58ID:???
>>867
誰かと勘違いしてんだろうけど、俺がこの前まで住んでて売却したマンションは目黒区な
そいつを売って自分用の、さらにアップグレードして買っちまった・・・これじゃド素人と同じやん・・・
黙って次の投資用物件買えばよかったわ。
0873名無し不動さん
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2020/12/06(日) 09:01:24.01ID:93mfcqdS
>>833
ありがとうございます、地方都市で工務店に直発注で利回り10%なんだけど迷ってます
広告料の相場ですね、調べてみます
0875名無し不動さん
垢版 |
2020/12/06(日) 11:00:33.50ID:???
16平米は1番人気あるよね
25平米よりはっきりと値段を安くできるからものすごく競争力があるよね
カンツミも少ないし
ナマポも満額だし
0877名無し不動さん
垢版 |
2020/12/06(日) 12:47:18.46ID:???
せめて２０㎡ないとまともな暮らしできんだろ。
0879名無し不動さん
垢版 |
2020/12/06(日) 13:33:11.44ID:???
14平米の区分マンション持ってるけど
一目でかなーり狭いな

3万で礼金ゼロで
貸してるからすぐ次決まる
0882名無し不動さん
垢版 |
2020/12/06(日) 18:41:17.45ID:???
４畳ずつの１ＤＫとか２Ｋとかなんでそんな間取りにしたん
って思う。
１Ｋで８畳のほうがいいのに。
0883名無し不動さん
垢版 |
2020/12/06(日) 19:25:07.77ID:???
今は狭い部屋でたくさん区画した方が人気あるよ？
はっきり賃料に現れるレベルで。
新築分譲も8畳なら53か44にするし、9畳なら63にする。
0884名無し不動さん
垢版 |
2020/12/06(日) 23:38:35.02ID:???
ジョージア州公聴会で提出された証拠のビデオが衝撃的…　ネット「こんなん許すアメリカおかしくないか？日本のメディアも知らんふり
https://fate.5ch.net/test/read.cgi/snsplus/1607084874/


【米大統領選】ジョージア州務長官、「投票用紙は違法に秘密裏に数えられた」と認める★4　　 [Toy Soldiers★]
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1607221613/

↓New
ジョージア州知事の娘の婚約者が死亡 1.6km離れたところまで爆発音が聞こえる異常な自動車事故
https://hayabusa9.5ch.net/test/read.cgi/news/1607248735/
0885名無し不動さん
垢版 |
2020/12/07(月) 00:29:47.92ID:???
>>879
給湯器、エアコン交換が、賃料の数ヶ月分……地味にきついよね。。。
0890名無し不動さん
垢版 |
2020/12/07(月) 14:43:58.26ID:???
四国は安いな
100万円以下でもけっこうある
ボロ戸建の聖地
0892名無し不動さん
垢版 |
2020/12/07(月) 16:23:06.47ID:VAU3s+Zi
不動産なんてミスプライスを探すゲームなのに
東京しか買ってはダメとか決め打ちしてるやつはアホ
選択肢を自ら狭めてる時点で養分
0893名無し不動さん
垢版 |
2020/12/07(月) 16:37:40.40ID:???
>>892
>ミスプライスを探すゲーム

不動産初心者か？肩の力抜けよｗ
0894名無し不動さん
垢版 |
2020/12/07(月) 19:59:23.85ID:???
>>890
アングラ民族か
ぼっとん→簡易式水洗のDIY技術ほしい
どんなに人口減少地域でボロくても
100％出回ってたらまず勝ちは動かねえよ
0897名無し不動さん
垢版 |
2020/12/08(火) 00:07:09.84ID:???
>>887
修繕費がかかるから建物はダメだね その程度の利回りで良いならもっと良い手はあるよ
我ながら頭良い！！実践してるぞ
0898名無し不動さん
垢版 |
2020/12/08(火) 01:09:20.31ID:???
>>828
キャッシュフローもしくは期待値がマイナスになる投資はやるべきではない。
利回りからしてキャッシュフローマイナスだよね
築２０年後のマンション価格の減価率割り出して投資したら儲かる確率算出してみてね
0899名無し不動さん
垢版 |
2020/12/08(火) 01:18:24.95ID:???
>>857
都内や大都市でそれ主張するのはいろいろ矛盾点があるな
大規模ほど減価しにくいのでリセールバリュが高い
エレベーター無しの４階は客付け悪い

設備の費用を転換出来ないような田舎の集合住宅、所謂安普請アパートの話が前提ならわかるけどな
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