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不動産投資を淡々と語る:26
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0752名無し不動さん
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2020/11/29(日) 02:04:51.13ID:???
女王はオマンコで幾らでも現金ゲゥトできるからな
0753名無し不動さん
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2020/11/29(日) 02:17:25.69ID:???
東京都内“最凶”心霊スポット『将門塚』の改修工事開始
2020.11.27 17:31
現在、東京・千代田区大手町再開発工事が最終段階にきているが、懸案されていた
〝将門塚〟の改修工事が着手され、全国のオカルトマニアをざわつかせている。
将門塚は平安中期、坂東八ヵ国を制覇した平将門の首を祀る塚で、
東京都指定の旧跡となっている。一方で、オカルトマニアからは、
崇徳天皇、菅原道真と並ぶ〝日本三大怨霊〟と言われ、
将門のすさまじい怨念が今でも渦巻くスポットとして恐れられている。
0759名無し不動さん
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2020/12/01(火) 12:04:52.40ID:???
新橋とか新宿で研修で名刺交換してるんです
とかいう人が投資マンションの営業マンだった。
0761名無し不動さん
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2020/12/01(火) 17:58:16.52ID:ZdO/8t2H
>>758
こういうニュースを見るとすごい可哀そうになるがオレの知ってる
ビルオーナーは絵に描いたようなボンボン息子で親から引き継いだ
ビル10棟ほどで管理会社の社長として遊んで暮らしてるよ
実務は専務に任せて本人は今でも銀座で飲み歩いてるよ
世の中って不公平だな～ってつくづく思うわｗ
0765名無し不動さん
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2020/12/02(水) 17:19:18.40ID:xz9hXhHG
東京建物不動産販売のアセットソリュ－ション部に物件紹介してやったら、うちじゃ買えないけど、仲介させてくれませんかって言ってきた。
買主候補として紹介してるわけだから断ったけど。
驚いたのは、東京建物不動産販売の別な営業が買主のところに飛び込んだって連絡が売主からあったわけよ。
みずほ銀行（富士銀行）出身の加茂正巳社長は、こんなふざけた営業スタイルを黙認してんだろうな。
東建不販には絶対、物件紹介しないほうがいいよ。やばいよ。
0767名無し不動さん
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2020/12/02(水) 19:15:19.54ID:???
>>765
売主のところに飛び込んだんでしょ？
まぁ、ふざけてるよね
0768名無し不動さん
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2020/12/02(水) 20:09:08.15ID:???
>>767
そーゆーことか！！なめとんのかと言いたい。
ダメだなそりゃ、不健全極まりないな。
0769名無し不動さん
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2020/12/02(水) 23:33:37.99ID:IdWar3QS
抜かれる方が悪いんだよ
お前らだって俺が仕入れた物件ホイホイ買っちゃうじゃんｗ
積算出るから融資がヒモ付きだから利回り10％以上だからとかで
買っちゃうわけだろ？そんなに地方の物件が好きなん？ｗｗ
0770名無し不動さん
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2020/12/03(木) 00:44:18.09ID:???
東建不販って、買取強いの？そもそも、仲介会社に持ち込むのも微妙かな。別の担当が飛び込む自体ナシだけど
0772名無し不動さん
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2020/12/03(木) 14:34:20.05ID:6kkPCQPw
はじめての不動産投資を検討中で質問です。
１　ブルーマップがない（地番検索もないので登記情報センターだっけも使えない）地域の登記情報を遠方から取得する方法はありませんか？　
地目は山林、原野・公衆用道路、田・畑
２　「取引形態 一般」なのに一社しか見当たらず、その会社の広告がいい加減です。
土地の一部しか図面がなかったり、２００ｍ先の廃棄物処理場について書いてなかったり、
農転について説明なかったり。
（１）で持ち主を調べられれば直接交渉しても構わないものでしょうか？
0773名無し不動さん
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2020/12/03(木) 15:04:12.05ID:???
はじめての不動産投資で何でそんな物件を検討しているのか全く理解できないんだが
0774名無し不動さん
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2020/12/03(木) 15:07:34.54ID:???
取引形態一般はレインズに載せず水面下で取引する場合によくやる手法
0775772
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2020/12/03(木) 16:43:18.95ID:6kkPCQPw
田舎の面大地を使う事業を考えているからです。
0777名無し不動さん
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2020/12/03(木) 17:07:52.23ID:???
売電単価でぼったくりかどうか大体わかるな
0778名無し不動さん
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2020/12/03(木) 17:36:58.32ID:???
未だに消費税還付のことを堂々とできると思ってる奴おったけど
バカなのかな？ｗ
0779名無し不動さん
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2020/12/03(木) 18:47:30.81ID:???
今は自家消費あるか、営農シェアでないと事業用太陽光できないのでは
0780名無し不動さん
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2020/12/03(木) 18:49:47.13ID:???
>>772
産廃埋め立て地なのでは。
もしそうなら、
一度買ったら永久に手放すこともできず子孫に迷惑かけ続けることになる。
あるいは大金出して全て処分するか
0781名無し不動さん
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2020/12/03(木) 19:49:55.07ID:???
>>780
別会社作ってそこに押し付けて代表者脂肪でなんとかならんの？
0782名無し不動さん
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2020/12/03(木) 21:15:12.77ID:???
物件価格 13000万円 RC3F
満室時想定年収 1100万円
想定空室率 10 ％
諸経費率 15 ％　諸経費の家賃収入に対する割合(通常10%～20%が目安)

■資金計画
自己資金 2600万円
借入金額 10400 万円
借入期間 27 年
借入金利 年利 2.5 ％

収支試算の結果
①返済額（月額） 441,739 円
②返済額（年額） 5,300,868円
③返済総額 143,123,067円
④家賃収入（年額） 11,000,000円
⑤控除・諸経費（年額） 2,750,000円
⑥年間支出 8,050,868円 ②返済額(年額) ＋ ⑤控除・諸経費(年額)
⑦年間手取り　2,949,132円 ④家賃収入(年額) － ⑥年間支出
⑧表面利回り 8.5 ％ ④家賃収入(年額) ÷ 物件価格
⑨実質利回り 6.4％ (④家賃収入(年額) － ⑤控除・諸経費(年額)) ÷ 物件価格
⑩返済後利回り 2.3 ％ ⑦年間手取り ÷ 物件価格
⑪投資利回り 11.4％ ⑦年間手取り ÷ 自己資金
0783名無し不動さん
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2020/12/03(木) 21:29:03.26ID:???
2600万円投資して年手取り300万円弱の利益
あんまり儲からんな
0786名無し不動さん
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2020/12/03(木) 23:36:52.41ID:???
>>782
27年2．5％だと手残りが少ないよね、35年当初5年0．75％位で引けないと旨味ないと思う。
0787名無し不動さん
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2020/12/03(木) 23:46:41.46ID:PYvEh0Gy
今新築て入居難しいん？コロナ落ち着く？待ったほうがいいん？
0789名無し不動さん
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2020/12/04(金) 01:08:08.53ID:???
利回りしか見てなくて買値より安くしか売れない投資なんてよくやるよな
0790名無し不動さん
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2020/12/04(金) 07:58:24.14ID:???
>>782
これに税金がかかるから収支はもっと悪化する。減価償却がいくらになるか不明なんで計算はしないけど、俺の場合は税率43%（所得税33%、住民税10%）が課税されてしまう。こうなると借金返済すら怪しくなってくる。

実際には節税対策するにしても、それでも税金が高いな。法人化したらもう少しマシになるけど、今度は税理士の費用や経理処理の手間が増えるから悩ましい。
0791名無し不動さん
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2020/12/04(金) 08:02:52.06ID:???
他に事業しててそっちでコロナ融資受けてその金でアパートでも買いたいんだけどやっぱりまずいかな?
0793名無し不動さん
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2020/12/04(金) 11:00:54.85ID:???
本業の事業への投資が期待できないからアパート投資とかw
本業ダメな奴が異業種の不動産投資で利益出せるとは思えんなw
0794名無し不動さん
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2020/12/04(金) 12:45:04.09ID:???
本業は無借金黒字経営だから
引っ張れるならコロナ融資でいいかなと思っただけさ
0795名無し不動さん
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2020/12/04(金) 13:05:01.30ID:???
だったら本業に投資して黒字額を増やせばいいじゃん
なんでそこでアパート投資を考えるのさ
0796名無し不動さん
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2020/12/04(金) 13:34:23.10ID:???
中古1Rのオーナーチェンジ物件ってどうなのかな？
初心者に騙されてるかどうかの判断ポイント教えてほしい
0798名無し不動さん
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2020/12/04(金) 16:39:28.41ID:???
ワロタｗ　たしかに余計なお世話だなｗ

ここにもクソ老害ムーブおるんかｗ
ほんとこいつら害悪
0799名無し不動さん
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2020/12/04(金) 18:51:29.15ID:???
>>782
想定空室率が甘い
金利高い
借入期間短い
自己資金過多
満室時の想定年収低すぎ

完全に業者のカモにされている
俺なら手付放棄してでも解約するレベル
0801名無し不動さん
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2020/12/04(金) 19:39:53.14ID:???
>>798
過去にカモにされた奴だな、自分の考えが無い奴、失敗して当然だと。
0802名無し不動さん
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2020/12/05(土) 04:44:16.32ID:???
都内借地権付き戸建、築1年　販売時価格3200万　購入価格3000万　建物100㎡　土地60㎡
JRの駅まで徒歩8分、山の手線の駅まで徒歩20分、自転車7分　東京23区内で大手町まで10分くらい

キャッシュ一括購入
1年間自分で住む→周辺環境熟知し周辺のオリジナルマップ(店の穴場、地元住民しか知らない花火の穴場スポットなど）を作製
その後、賃貸に募集→反響超絶MAX、1日で4組くるほど大盛況！
オリジナル地図は比較的若い層や女性に大うけ

結果
家賃20万×12＝240万　借地代1万5000×12＝18万　240－18万＝221万
2年間で440万
こっから固都税8万と利益に対して税金かかるだけ。2割くらいやろから
2年間で340万

現在、築3年
相場的に築10年で1500万以上であればトントン、絶対に損をしない法則

さて、ここでYahoo!不動産で築10年、土地60㎡、建物100㎡の借地権戸建を調べてみましょう。
東京23区で大手町まで10分で1500万以内であるかどうか

結果
ねええええええええええええええええええええええ
どこもかしこも築30年、40年モノばかり
築20年クラスでも建物70㎡でサンドウィッチタイプ（建物と建物に囲まれた戸建）だから全然ダメ

現金3000万そのまま持っておくよりも
借地権戸建買って運用する方がはるかにお得ってもんよ
あと7年運用すれば完全なる勝ち組になれる
0803名無し不動さん
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2020/12/05(土) 04:46:12.40ID:???
訂正
都内借地権付き戸建、築1年　販売時価格3200万　購入価格3000万　建物100㎡　土地60㎡

↓
都内借地権付き戸建、新築　販売時価格3200万　購入価格3000万　建物100㎡　土地60㎡

1年は自分で住んだ家を2年運用して、3年経過した物件
0804名無し不動さん
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2020/12/05(土) 07:32:57.50ID:VL5Vjre+
事業の中枢部に使えそうな土地が売りに出ているんだけど、周辺も買うか借りるかが必要だし、
地元への根回しや行政との相談も必要。
そういうことをしている間に中枢部を買われてしまわないか不安。
一ヶ月か二ヶ月か、いくらか払って優先購入権を確保する（解約手付けでなく）、といった契約の方法ってありませんか。
地元や行政への根回しをこっちがしたところで掠っていかれては困る。
0805名無し不動さん
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2020/12/05(土) 08:03:54.55ID:???
>>796
値段と場所による
利回り10パーくらいなら現金買いで値引きしてもらう。
0807804
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2020/12/05(土) 08:32:17.37ID:VL5Vjre+
>806 解約手付けは倍額払えば売り手から解約できてしまうでしょう？
つまり事業としての見込みが立とわかった時点で別の買い手が解約手付けの２倍上積みしたら
買われてしまう。
0808名無し不動さん
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2020/12/05(土) 08:32:36.99ID:???
対価を支払い期限を定めた優先交渉権を売主に与えてもらうくらいかなあ。
仲介業者にお願いされてはいかが。
0809名無し不動さん
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2020/12/05(土) 09:15:43.56ID:wRu+ABmK
地主の弱みを探れ
0811名無し不動さん
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2020/12/05(土) 09:37:49.28ID:VL5Vjre+
媒介業者は優先権にとっても消極的なので売り主探して直接交渉を考えます。
0812名無し不動さん
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2020/12/05(土) 09:44:10.25ID:VL5Vjre+
もうひとつ質問です。
たとえば資産が一億あって、２割を不動産投資に回したいと考える場合、
・レバレッジを効かせる（手元資金を別に運用可能）
・借り入れ期間中に私が死んだ場合相続制を圧縮できる
ことから、借り入れするのが普通だと思いますが、借りられるなら全額借りるのでよいものでしょうか。
その場合、自己資金分がゼロになり自己資金分の投資効率が計算できなくなると思うのですが
どう考えるものでしょうか。
0813名無し不動さん
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2020/12/05(土) 10:11:13.14ID:???
>>812
現在成功してる不動産投資家でもほぼ全員1件目は失敗している。
まず無借金でボロ戸建を最低限リフォームして貸して経験を積め。
0814名無し不動さん
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2020/12/05(土) 10:18:40.13ID:???
>>813
無借金ならボロ戸建てに拘る必要なないと思うが、素人にリフォームは難易度高い、そこそこの中古
戸建て現金買いが良いのでは？
0815名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 10:24:39.17ID:???
>>814
ボロ戸建は土地値だから利益率が高いしリスクも小さい
DIYはできる範囲で後は業者
そこそこのはリスクが大きい
2件目でいいと思う
0816名無し不動さん
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2020/12/05(土) 10:26:13.35ID:???
一件目は失敗前提でいいと思う
みんな失敗してる
0817名無し不動さん
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2020/12/05(土) 10:48:50.12ID:???
ワンルーム業者すげえな
今の18％で回ってる物件を売って4％の物件を買えって
真剣に言ってくる
0818名無し不動さん
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2020/12/05(土) 11:11:15.76ID:???
>>813
ボロ物件買ってセルフリフォームできずに佇んでる新人大家が増えてるのはこういうアドバイスのせいかw
0819名無し不動さん
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2020/12/05(土) 11:14:48.97ID:???
>>818
DIY全然できないのにボロ戸建買う奴はアホ
貧乏人は家賃が安ければ、よっぽどひどくDIYしなければ借りる
0820812
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2020/12/05(土) 11:25:28.92ID:VL5Vjre+
何に、ということでなく、ローンか無借金かといいうあたりを伺いたく
0822名無し不動さん
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2020/12/05(土) 11:47:42.42ID:???
ボロ戸建→そこそこ古戸建→そこそこ古アパート→新築アポートor築古RC→新築RC

こんな感じで進化
0823名無し不動さん
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2020/12/05(土) 11:51:41.49ID:???
ボロアパートはスキルがあれば非常にいいが
客付けが難しい
0824名無し不動さん
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2020/12/05(土) 11:58:00.25ID:???
>>818
ボロ物件で失敗するのってボロ物件を高い値段で買っているか
業者にアレもだめコレもだめといわれて過剰リフォームになるかのどちらか
もしくは両方と聞いたが
0825名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 12:27:35.27ID:???
ボロ戸建はどこまで直すかの見極めが難しい
安ければ多少問題があっても借りる
価格は路線価見て判断だな
0826名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 12:43:26.63ID:???
50万とかで買ってやるやつ見てきたけど
汲み取り上等って感じなんだよな
戸建てなんて退去はめったに発生しないけど
それなりにあるとボヤいていた
とはいいつつ、それを帳消しにできる強烈な利回りだわ
0828名無し不動さん
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2020/12/05(土) 12:56:23.11ID:???
>>805
名古屋駅徒歩十分
コミコミ1400

表面利回り5.4で老後資金のためにどうかって話なんだけど若造だから知識と経験なくて判断しきれてない
0829名無し不動さん
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2020/12/05(土) 13:16:39.36ID:???
新築・ボロ戸建て・オーナーチェンジ1R
レバレッジ至上主義から現金主義まで
やっぱみんな多種多様なんだね

>>828
都会のことはよく知らんけど
東海道本線 「名古屋」駅 徒歩5分が730万で出ているから
俺だったらやらないかな
0830名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 13:26:23.08ID:???
>>828
そもそもここに居る住人は老後資金の為とか業者に言いくるめられるバカは居ない。
単純に買って直ぐに現金残らない物は投資ではない。
0831名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 13:49:15.91ID:Ubj5QBnj
>>822
自己資金5000万あるんやけど、新築アパートからのデビューでいいかな？
0832名無し不動さん
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2020/12/05(土) 13:53:31.07ID:???
投資用マンションって利回り低い物件ばかりだよね。表面利回り10を越えるものは希少。良くて8%程度だか修繕積立金と管理費を考慮すると5%程度に落ちてしまう。
こんなお荷物買う人間の気がしれん。
0833名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 13:54:52.61ID:???
>>831
エリアによる、アパートは客付け難しいエリアあるよ。（広告料・フリーレントの相場をよーく調べた方が良い）
0836名無し不動さん
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2020/12/05(土) 14:49:28.53ID:???
リーマン直後に仕入れた物件が借入終わってボーナスステージ嬉しい

今買ってる奴はアホなの？
1%以下で借りて無いやつアホなの？

東京で1000マン稼ぐのも他で稼ぐのも同じ
仕入は倍以上
アホは東京とか都心買うよね

プロは旨味がある物件仕入れる
0837名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 14:52:42.69ID:???
リーマンの頃はおまえも若かったな
時間と老いは取り戻せない
0839名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 15:58:09.81ID:wRu+ABmK
>>836
業者だけどお前がカモにしか見えないんだが
0840名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 17:50:11.60ID:???
東京以外の物件って、リスク大じゃないの？
0841名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 20:34:25.04ID:???
一件目はみんな失敗してるってどう失敗してるんですか？
0842名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 20:42:47.57ID:???
>>831
やめとけ
一件目は失敗前提でスキルを身に着けろ
騙されるだけ
0843名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 20:47:39.95ID:???
>>841
立地の良しあしが分からず客付けに失敗してる
過剰なリフォーム
リスニング調査をやらない

営業経験のない奴は基本的に無理
0844名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 21:02:50.00ID:???
物件近くの知らない複数の不動産屋に飛び込んで
「この物件いくらで貸せます？」
「どのくらいで埋まります？」
このリスニングを購入前にやるのが基本だが
1件目じゃまずやらないというかできない。
営業経験のない奴にはとくに難しい。
1件目で失敗するとやるようになる。
0845名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 21:35:26.35ID:???
去年人口3万人の市にボロ戸建かって
リフォームして半年かかって入居つけできたわ。
不動産屋に聞き取りにいったけどその地域に戸建の賃貸物件がないので未知数だといわれた。
アパートがポツポツあるからファミリー向けアパートと同額で貸せば入居できるだろうと
踏んで購入した。
0846名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 22:15:25.68ID:???
貧乏人が東京の物件買っても金持ちになれんよ
0848名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 22:24:17.54ID:???
いい物件が出るのは半年に1件くらいと思った方がいい
ということはは99.99％の物件はゴミ
いいかどうかも経験がなければわからない
これじゃ1件目失敗しない方が不思議
玉砕覚悟で1件目はいくしかない
0849名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 22:35:42.58ID:???
確かに優良物件は１％ないけど、９９％のクソ物件売りつける業者・業界も腐ってるよね。
0850名無し不動さん
垢版 |
2020/12/05(土) 22:49:34.13ID:???
土地勘のあるボロ戸建をアットホームで半年チェック
これがスタートだな
だんだん見えてくる
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