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不動産投資を淡々と語る10
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0922名無し不動さん
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2018/11/12(月) 00:32:37.47ID:fJrThpfC
素人だな。サラリーマン向けの定型ローンしか知らない人はそう思うかもね。プロパーだと鉛筆なめなめするもんだよ、普通は。
0923名無し不動さん
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2018/11/12(月) 09:59:35.13ID:???
金が帰ってきて儲かりゃなんでもいいのが金貸しというもの。
返済力があるのに訳わからん基準で断られても困る。
0924名無し不動さん
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2018/11/12(月) 10:00:34.25ID:???
表面7%とかって建物の損耗と金利考えたら儲かるのが不思議だな。
0925名無し不動さん
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2018/11/12(月) 10:07:54.37ID:???
表面7なら実質5
今時5取れる商品はなかなか
ないからな…。
まあ、5ならREITでもいいけどな
0926名無し不動さん
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2018/11/12(月) 10:16:04.88ID:???
>>917
積算は実勢の７割が常識でしょうに
変なガセ情報に惑わされないでよ
なんでも知ってそうな相手が言うことを疑いもせず信じるクセをまずなくそう
かぼちゃ野郎になったらおしまい
0927名無し不動さん
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2018/11/12(月) 10:26:57.39ID:???
>>925
一般論としては、表面7で実質5にはならないでしょう
もちろん例外はあるとしても
0929名無し不動さん
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2018/11/12(月) 10:45:42.46ID:???
表面7で実質5とか言う前に、保証された預金金利と同列で語るのをやめにしましょうよ
不動産投資の利回りは金融商品でいえばワラント債のようなもので最悪ゼロ
ゼロならいいけど融資を受ける関係上マイナスになるからワラント債より深刻だけど
0930名無し不動さん
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2018/11/12(月) 10:50:14.00ID:???
かぼちゃの馬車の自称犠牲者さん達は35年ローンで融資を受けた全額でスマートデイズの株を買ったようなものだからね
本来被疑者であるはずはないのだが、騙されたという事実で投資の失敗が補填されるなら誰も苦労してないんだけどねぇ
0931名無し不動さん
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2018/11/12(月) 12:42:04.48ID:???
表面7%でも家賃が9万か6万かでは全然実質利回り違う
0932名無し不動さん
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2018/11/12(月) 12:46:22.72ID:???
表面利回りはいくらでも偽装できるが実質利回りは真実の利回りである点が
最も異なるところでしょう
0934名無し不動さん
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2018/11/12(月) 13:15:56.35ID:???
実質利回りは実際にやってみないと分からない不確定要素が多分にある
事前に計算できるのは6割程度と思った方がいい
0935名無し不動さん
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2018/11/12(月) 13:25:25.26ID:???
結局ある程度は見切り発車で投資してるよな
購入前に全部計算は無理
0936名無し不動さん
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2018/11/12(月) 13:31:05.30ID:???
重要なのは市場価格よりできるだけ安く買って含み益を確保することだな
後で多少の失敗が発覚してもその含み益がカバーしてくれる

かぼちゃの馬車のように含み益がマイナスの投資をしてしまうと
前提が変わって計算が狂ったときに修正のしようが無くなる
0937名無し不動さん
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2018/11/12(月) 13:49:25.08ID:Z0JiNy7d
３０年大家やってて、表面利回りではない、「実質利回り」知らなかった。
ちょっと本読んでみよ、ありがとう。
0938名無し不動さん
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2018/11/12(月) 14:07:39.32ID:???
一般住宅需要がある地域に土地値にちょいプラスしたぐらいで築古買うのが最も安全だな。それかファミリー向けマンション。目論見が外れても実需層に売ればいいし
0940名無し不動さん
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2018/11/12(月) 14:27:36.44ID:???
>>938
地方の中古ファミリーマンションは利回り悪すぎる。
確かに売る時は賃貸専用物件だと不動産投資家しか買わないから安くなるが中古で買う時も安く買える
分譲ファミリーは買う時に実需層との競争になるから安く買えないし。
中古を２０００万で買って家賃が１５万、維持費３万とか。
費用含めて２２００万投資して、空室や賃貸管理費用考慮で年間１１５万くらいしか残らない。
建物が古くなると売値も家賃もだんだん安くっていくし。
0941名無し不動さん
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2018/11/12(月) 19:57:11.27ID:???
>>940
中古2000万で15万なんかとれませんわ
せいぜい12万
場所どこだよ
0942名無し不動さん
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2018/11/12(月) 20:05:44.44ID:???
地方なら戸建賃貸安定でしょ
最悪土地値で売れば大損はしない
地方の分譲マンションは利回り悪すぎて微妙
0943名無し不動さん
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2018/11/12(月) 21:32:13.44ID:???
>>921
ホントだよ。結構前だけど、俺独身だったから家買う時にも頭金二割って言われたぉ
属性悪くないはずだけどね。
0944名無し不動さん
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2018/11/13(火) 01:47:04.30ID:???
>>942
地方の新築・築浅の戸建ては良いね。
地方の借家自体が少ないし、あっても築３０年以上の空き家を賃貸に出してるとか明らかな借家仕様の安っぽい建物とかしかないし。
建物総額１５００万程度のローコストハウスメーカーの新築・築浅でも十分に競争力高いし。
地方都市はサブリースアパートが相場を壊してるから賃貸事業するなら家賃１０万超の新築・築浅戸建て以外にないと思う。
0945名無し不動さん
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2018/11/13(火) 06:20:46.34ID:D3spQcwi
>>940
一棟売りアパートも、出口の買い手は投資家しかいないか
中古戸建は、減価償却済みだと、銀行が貸してくれないんだよなあ
0946名無し不動さん
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2018/11/13(火) 06:34:32.15ID:???
>>945
地方のアパートは相場が崩壊してるからやめた方が良いよ
大東建託が需要無視して建てまくってるし
0947名無し不動さん
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2018/11/13(火) 07:30:48.91ID:???
今年買った地方の築古戸建、実質利回り17.8%、表面利回り35.4%でスタートしたよ
0949名無し不動さん
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2018/11/13(火) 07:41:30.25ID:???
>>948
それくらいで指値して、少し戻されて200万で買ったよ
リフォームに170万かかった
0950名無し不動さん
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2018/11/13(火) 07:50:56.34ID:3oT4z9IN
>>947
地方は利回り高いけど…
0951名無し不動さん
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2018/11/13(火) 08:20:12.05ID:D3spQcwi
>>949
自己資金でしょ。
家賃収入十数か月分だから気軽に待って作るか。
海外旅行も行きたいけど・・・
0952名無し不動さん
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2018/11/13(火) 08:33:13.84ID:I+2vkxFY
>>947
築古戸建てでしょ？固都税も安いでしょうに、表面から実質利回りが半減する要素は何？
0955名無し不動さん
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2018/11/13(火) 10:18:58.42ID:???
地方は将来更地にしても土地が手放せなくなると嫌だな
４００万で買って更地にするのに１５０万かかるとすると
家賃−維持費が年間４０万が１５年でトントンだけど
それは更地をタダででも手放せた場合だからな
0956名無し不動さん
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2018/11/13(火) 10:26:13.82ID:???
>>955
どうせ一生独身なんだから問題ないでしょう？
親戚が相続放棄しますよ
0957名無し不動さん
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2018/11/13(火) 10:27:05.26ID:???
リゾマンみたいに金払うから貰ってくれとなりかねないな
0958名無し不動さん
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2018/11/13(火) 10:46:33.61ID:???
地方はどうか知らんが東京近郊ではアパート建てても潰し合いになることが分かっているし
サブリース会社の悪事でアパート建てたら死ぬことが広く知られたこともあって
今は戸建てを建てる方向がものずごく伸びている
アーネストワンやTAMAホームとか
利回りは無いけど金がどんと手に入り後腐れもなく長期のローン返済もない
土地持ちがこのユートピアを知り始めた
0959名無し不動さん
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2018/11/13(火) 11:23:46.53ID:???
そもそもまともなアパート用地がない
まともな土地は区分マンション開発業者が買おうとするから土地価格が高い
土地価格が高いと利回りが下がるからアパートが売れない
だこら都心にまともなアパートがなく、部屋数が2や4のアパートばかりになるんだろう
0960名無し不動さん
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2018/11/13(火) 11:28:10.25ID:???
>>958
アーネストワンって住宅のユニクロとも言うべきパワービルダーの飯田だから
大東みたいな悪徳会社と違って安心だね
0961名無し不動さん
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2018/11/13(火) 11:29:43.00ID:???
アパート建設不況で関連株が地を這ってる・・・

TATERU
https://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/chart/?code=1435.T&;ct=z&t=3m

レオパレス21
https://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/chart/?code=8848.T&;ct=z&t=6m

シノケングループ
https://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/chart/?code=8909.T&;ct=z&t=6m

スルガ銀行
https://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/chart/?code=8358.T&;ct=z&t=2y

大東建託
https://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/chart/?code=1878.T&;ct=z&t=1y

大東建託はさすが踏ん張ってるがこの先どうなるか不安だ
0962名無し不動さん
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2018/11/13(火) 11:41:04.67ID:???
>>958
戸建ての良いところは相続が終わった後に実需層に売れることだな。
相続後に売るつもりなら不動産投資家にしか売れないアパートはだめだな
0963名無し不動さん
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2018/11/13(火) 12:03:20.76ID:???
地方と一口に言ってもピンキリだからなぁ
中核市とそれ以下では全然状況違う
0964名無し不動さん
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2018/11/13(火) 12:05:06.45ID:???
最近流行りの二棟セットで2000万くらいで建てられる戸建賃貸ってどう？
0965名無し不動さん
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2018/11/13(火) 13:01:14.49ID:???
>>964
まさに俺が今それをやろうとしてるところだ
あまり広めるなよ
0967名無し不動さん
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2018/11/13(火) 13:16:49.76ID:???
リフォームに170万かかったと書いてるのに何で実質利回り下がるんか？と質問し、
それに対してリフォームに300万かかるんだろうとかいう人たちは投資以前だろう
0968名無し不動さん
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2018/11/13(火) 13:20:20.15ID:???
>>967
3000万円を300万円と平然と一桁間違えられるって不動産投資以前に
会社員としても絶対に雇いたくない人材だな
0970名無し不動さん
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2018/11/13(火) 13:28:59.23ID:???
戸建て賃貸にしても流行り出したら雨後のタケノコのように沢山生えてくるよ
0972名無し不動さん
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2018/11/13(火) 14:02:07.24ID:???
竹林持ってるけど雨後のタケノコってそんなに沢山生えないんだけどな
季節になれば雨だろうが晴れだろうがおかまいなしに生えやがる
4月ごろに生える先っぽが黄色いのは柔らかくて美味しいが
その後はだんだん固くなり5月に入ると固くて美味しくない
0974名無し不動さん
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2018/11/13(火) 14:15:19.88ID:???
>>973
相続したんだよ
誰が好き好んで竹林に投資するかっつーのｗ
良かったら来春タケノコ取りにおいでよ
野生のタケノコ掘るのがどんだけ大変か教えてあげるよ
0975名無し不動さん
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2018/11/13(火) 14:17:03.15ID:vDHHkFcz
>>947
>>967
リフォーム前提で物件買ってて、リフォーム費用抜きで表面利回りを出すって、どんだけ取らぬ狸だよ。
表面と実質の違いは、空室損と管理費修繕費、固都税とかでしょ。お前こそ素人丸出し。
0976名無し不動さん
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2018/11/13(火) 14:58:44.79ID:D3spQcwi
>>975
「空室損」の計算式は？
0978名無し不動さん
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2018/11/13(火) 15:02:28.73ID:???
実績で計算するだけでしょ。表面利回りは物件買って場合によってリノベとかして立ち上げた段階で算出可能。ネット利回りは1年以上運営して税金含め経費が見えないと算出できない。
0982名無し不動さん
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2018/11/13(火) 15:07:53.57ID:kRtNDYeQ
>977
ここはお前らみたいなエア大家が多くて困るな〜。
そんな取らぬ狸の利回りを指標とする意味は何？マスターベーション？
0984名無し不動さん
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2018/11/13(火) 15:25:52.22ID:???
>>982
お前だけ表面利回りの無い世界に行けばいいだろ？
役に立たないなら無視すればいいだろうに
表面利回りが役に立つ人という人の価値観まで否定すんな
0986名無し不動さん
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2018/11/13(火) 15:46:05.92ID:???
表面利回りが無くなってしまって一番困るのは販売業者だろう
表面利回りと定期預金の利息を同列に考える人を騙せなくなる
0987名無し不動さん
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2018/11/13(火) 15:51:27.35ID:???
>>986
それはサラリーマン向けの埋まってる区分とかアパートとかの話でしょ。975はリフォームリノベ前提での投資の話をしてる。
0988名無し不動さん
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2018/11/13(火) 16:01:21.84ID:???
>>987
話をすり替えるなよ上祐くん
あくまでこの話をしている

＞今年買った地方の築古戸建、実質利回り17.8%、表面利回り35.4%でスタートしたよ
0989名無し不動さん
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2018/11/13(火) 16:02:36.28ID:???
築古戸建に表面利回りを表記すると叩かれる風潮っていつから始まった？？？
0990名無し不動さん
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2018/11/13(火) 16:07:04.56ID:???
築古戸建投資やってる人の本とか、全部表面利回りで実績が記載されてるよね
0991名無し不動さん
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2018/11/13(火) 16:07:20.79ID:???
>>988
は？それこそリフォーム前提の投資でしょ。170万円でリフォームしたって書いてるんだから。
0992名無し不動さん
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2018/11/13(火) 16:09:07.81ID:???
購入金額と、税金等引く前の家賃で表面利回り、
リフォーム足した金額と、手残り家賃で実質利回りを出してるだけだよね>>947は

何もおかしな事ないのに何で絡んでる人いんの
0993名無し不動さん
垢版 |
2018/11/13(火) 16:09:18.19ID:LAJB4aBQ
>>990
カモを釣る商売には表面利回りは必須だからね
0994名無し不動さん
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2018/11/13(火) 16:09:46.02ID:???
戸建ては管理費もかからないし、一般的に入居期間が長いから実質利回りが表面利回りに近いってのが、一般論だと思いますけど。実質利回りが半分って、シェアハウスじゃないなだからw
0997名無し不動さん
垢版 |
2018/11/13(火) 16:13:44.96ID:???
もうどっちでもいいよ。はいはい、975の言うとおり。
0998名無し不動さん
垢版 |
2018/11/13(火) 16:14:22.43ID:Gt5uJNRf
戸建てでも自分の家なら修繕が必要になっても我慢したり先延ばしできるが
賃貸にしたらここ直せあそこ直せと言いたい放題だぜよ
机上の空論は学校だけでやってくれー
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