貸ビル経営

**名無し不動さん** · 2007/05/23(水) 10:17:33

　貸ビルを経営されてるかた、これから始めようという方、あるいは
貸ビルに入居されている方、出入の業者の方などが意見交換するスレ
です。
　『週刊ビル経営』とかリクルートの『ザイマックス』なんかも役に
立つだろうけど、もっとナマの意見も交換出来たらいいと思います。
　入居者の募集、設備系の管理など、また借りる側のお客さんから見て
こんなビルがあったらいいな・・・みたいな意見もあると面白いと思い
ます。

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 16:07:32

初の２げっつ

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 17:52:25

　貸ビルやってるっていうと、かなり「セレブ」かというと、そうでもないでしょうね。
森ビルみたいなところもあるだろうけど、八百屋さんで上が小さいビルってところも
あるんだろうからね。

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 17:56:46

いちおう事務所や店舗向けなら貸しビルというのかな？

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 18:28:02

　アパート・マンションじゃなければ、貸ビルなのでは？木造２階建てじゃビルとは
言えないだろけど・・・

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 18:31:04

鉄骨２階建てはどう？

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 18:43:27

１フロ２５坪程度の鉄骨２階建てだけど○○ビルと名乗ってるけど・・・

**名無し不動さん** · 2007/05/25(金) 18:53:19

>>6

　でも、青山にあるようなテラスで専門店が入ってるとか、それに近いならいいんじゃ
ないの？

>>7

　25×3.3 ということは、80㎡ちょっとですね。保険代理店とか不動産屋とかで
自営でやってるってところじゃよく見かけると思いますね。
　少しでも貸してれば、貸ビルなんじゃない？ミニオフィスとかいって細かく区切って・・・

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 00:46:28

貸しビル暦２０年超のげじじをヨロ　sage

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 17:00:00

　>>9

　まだ、ローンも残ってるんですか？

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 18:36:59

残ってるんですか？じゃないよｗ
儲け杉で借財つくるのに大忙しだよ　sage

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 21:25:32

>>11
　
　なるほど、なるべく利益を少なくするように節税対策をやってるわけですね。
　ある程度、借入金はあった方がいいのでしょうね。経営者個人から借り入れて
るっていうところもあるみたいです。銀行だと必ず利息は払わなきゃならないからね。
　ただ、神戸の地震みたいなこともあるから、ある程度貯金はつくっておいた方が
いいのかもしれません。最低五千万円位は必要なのでは・・・
　あと、預り保証金が大きいですね。都心の店舗ビルなんかだと、ワンフロアー
何千万なんてのもあるんじゃないの？何軒も同時に出たら、かなり経営的には大変
だとおもいます。

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 21:36:44

その高額な保証金の運用が上手にできたらいいんじゃねｗ　sage

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 21:46:53

>>12
それから利子（借入）、保険料（火災地震保険など）は
最大の必要経費なんだけどな、わかってないなｗ　哀れsage

**名無し不動さん** · 2007/05/26(土) 22:44:13

>>14

　保険料ってそんなに大きいでしょうか？利子と元本返済は確かに大きいでしょう
けど・・・

>>13

　保証金の運用でいいのってあるんでしょうか？投資信託とかやってる人もいる
のかな？

**金持ち名無しさん、貧乏名無しさん** · 2007/05/28(月) 18:17:52

　地震保険って、居住用じゃないとかけられないって聞きました。どんなに大きな
会社でも、それだけの支払能力は無いってことなのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/05/29(火) 12:24:47

　貸ビルやってる人って、本業でやってる人と副業でやってる人ではどっちが多い
んでしょうか？
　私は、少なくとも事務関係は自分でこなしてるけど、そろそろ決算の時期でも
ある。会計ソフトの入力も自分でやってます。

**名無し不動さん** · 2007/05/31(木) 21:28:07

本業も副業もないけど良く言えば多角経営ってとこかな
だから税務は顧問が仕切ってるとても自分ではできないｗ　sage

**名無し不動さん** · 2007/06/01(金) 06:39:05

ってか、貸しビルっていくら位かかるの？
普通、億以上かかるよね？

**名無し不動さん** · 2007/06/01(金) 10:33:02

>>18

　ウチの場合は、アパートもやってるけど、貸ビルなら何棟ぐらいまでなら個人とか
小さい会社でも出来るものなんでしょうか？何棟もあれば、当然防火管理者も棟ごと
に必要になるからね・・・

　銀行とかで税務セミナーとかはやってるから、機会があれば出席するようにはして
るけどね。税理士に任すとしても、こっちも知識があった方がいいだろうからね。

>>19

　規模にもよるだろうけど、新築するならやっぱり億単位にはなるでしょうね。
株なら管理料は何万株もってても同じだろうけど、ランニング･コストがビルの場合
はかかるから、キャッシュ・フロー状態が良くないと経営が難しいって面がある
のでしょう。工事屋さんに仕事与えられるといこともありますね。
　テナントが入ってれば何とかやってけるでしょう。ウチの場合ははじめはガラガラ
でしたけどね・・・

　
　

**名無し不動さん** · 2007/06/01(金) 23:48:53

うちは古くは借地、一戸建借家、最近はアパートもマンション（分譲賃貸）もやってる sage

**名無し不動産** · 2007/06/02(土) 20:49:48

>>21
　
　古くからの地主さんって感じなのでしょうね。個人ですか法人ですか？

**名無し不動さん** · 2007/06/02(土) 21:30:51

発生原因が個人の場合は個人、法人の場合は法人、
無理やりお金を使って所有権の移転はしていない。sage

**名無し不動産** · 2007/06/03(日) 13:36:02

　この間、三井不動産グループのセミナーに行ってきました。何か、そういった
税務対策とかはやってますか？

**( ´,_ゝ｀) っち** · 2007/06/06(水) 07:27:53

うちは両親がメインストリート沿いに一棟ビルもってる。相続税が恐い。

**名無し不動産** · 2007/06/06(水) 09:46:17

　>>25

　漠然と不安を抱いてるより、税理士とかに相談して具体的にいくらくらい必要か
見積もっておいた方がいいのかもしれませんね。
　法人化して株式にするという方法もあるんだろうけど、財務内容がよければ株式
も高く評価されてしまうからね。ウチも同じような不安を抱えています。
　今度、相続対策で親の個人名義でアパートをやることにしました。負債があると
その分財産から差し引かれるらしいです。

**( ´,_ゝ｀) っち** · 2007/06/06(水) 10:46:48

>>26
文章からしてcDAJrTDtさんはしっかりなさってる方なんですね；
私なんかほんとボーっとしていて無知なんでそういうしっかりとした
意見を言えるのがとても羨ましいです、
私もうかうかとしてられないな、色々勉強しなければ！ｗ

税理士には一度その事について聞いてみるつもりです。

**名無し不動さん** · 2007/06/06(水) 11:47:55

貸しビル業に参入したいのですが
肝心のビルが古いわ、エレベ－タ－が無いわで
借り手が付きそうもありません。
ワンフロア－50坪くらいの地上4階地下1階。一部5階に成ってます。
大通りに面してはいるのですが
周囲のビルも空室が目立つし、、、。
このまま固定資産税を
支払い続けなければならないのでしょうか？

**名無し不動産** · 2007/06/06(水) 14:05:59

>>文章からしてcDAJrTDtさんはしっかりなさってる方なんですね

　私も最近になって相続のことは考えるようになりました。
　相続なんてまだ先って考えてる人も多いのでしょう。人の生死がからんだことなので
なるべく触れたくないという面もあるのでしょうが、身近でも親が亡くなった方なども
見て、親が６０過ぎたら考えておいた方がいいのかもしれません。

**名無し不動産** · 2007/06/06(水) 14:21:19

>>肝心のビルが古いわ、エレベ－タ－が無いわで
借り手が付きそうもありません。
ワンフロア－50坪くらいの地上4階地下1階。一部5階に成ってます。

　あとからエレベーターつけるってことはあまり聞いたことがありませんが、
団地などで障害者･お年寄りにも便利なように、エレベータ－つけるところはありま
すね。宅配業者にとってもエレベーターは助かるでしょうね。ただ、つけるスペース
があるかどうかが問題なのでしょう。

　50坪というと165平米ということですね。そんなに狭いというわけでもないでしょう。
細長い土地にビル建ててやってるところもありますからね。
　以前は会社の本社ビルかなんかだったのでしょうか？

>>大通りに面してはいるのですが周囲のビルも空室が目立つし、、、。
　それは条件的に難しいですね。再開発とかの予定はあるんでしょうか？
　ウチのビルでは日陰になって使えない部屋とかもあるんですけど、経営が苦しく
なったら貸倉庫で書庫なんかで貸すことも考えてます。事務所の近くで書類とか保管
するための書庫って貸し方もあるみたいです。でも、エレベーターがないと苦しい
でしょうね。2階までは貸店舗で3･4階は事務所って方法もあるのでしょう。
　階段の昇り降りが苦痛にならない若い人向けのテナント・例えば学習塾とか都心じゃ
子供が少ないというなら、専門学校とか美容クリニックとかも合うのではないで
しょうか・・・
　固定資産税は大変ですね。ただ、建物はその割じゃないと思います。土地の方が
大きいのでは・・・

**名無し不動さん** · 2007/06/06(水) 15:28:26

おっしゃるとおり本社ビルです。
今も営業していますが、ビルの隣に新しく事務所を建てました。
仕事の業態も変わったので、人手も要らず
広いビルは不要です。
外付けのエレベ-タ-も考えましたが
費用を掛ける価値があるかどうか？
建て直す財力はありません。
銀行の担保になっているので
売るわけにも行きません。
駐車場をあわせて200坪くらいあるので、
税金が大変です。
以前社員寮にもしていたので食堂や風呂の設備もあります。
ドミトリ－を考えましたが、リスクが大きそうで止めました。

**名無し不動さん** · 2007/06/06(水) 16:10:16

すみません、書き方が変でした。
50坪のビルと書きましたが
ワンフロア50坪です。4階まで50坪。5階は10坪弱です。
古い、広い、エレベ－タ－無し。三重苦です。

**名無し不動さん** · 2007/06/06(水) 16:40:55

株式会社ビル経営研究所
〒104-0061
東京都中央区銀座7-16-15-7F
TEL 03-3543-7421
FAX 03-3543-5839
E-mail　biru@mba.sphere.ne.jp
　
　ここに相談してみてもいいのではないでしょうか？リクルート『ザイマックス』
もインターネットで検索すると出ます。

>>今も営業していますが、ビルの隣に新しく事務所を建てました。
　
　本業の方は順調なんですね。それが一番だと思います。

>>外付けのエレベ-タ-も考えましたが費用を掛ける価値があるかどうか？

　土地200坪は大きいですね。ビルと土地の部分のみ売却してローンを返済するという
ことは出来ないのでしょうか？それだけでは返済できないのですか？土地全体と
ビル双方が担保になってるのでしょうか・・・

　老人のいる家庭用の簡易エレベーターってのもあるみたいです。取引先でも小型の
エレベーターって見たことあります。1000万円ぐらいで取り付けられるのでしょうか？
　都心型の老人ホームとかってどうなんでしょうか・・・ホントは年取ったら都心
に住んだ方が病院も多いしいいとは言われてますが・・・

**名無し不動さん** · 2007/06/07(木) 09:43:08

エレベ-タ-なしのビルの相談をした者です。
ビルを貸したいと不動産屋に相談に行きました。
住居用なら借り手が付きやすいが
事務所用は難しい、と言われました。
事務所なら、2階分の料金で全フロア－を貸すしかないそうです。
借り手があるならそれでもかまわないのですが。

**名無し不動さん** · 2007/06/07(木) 11:46:48

>>34

　階段で移動するのが苦痛に感じないような心理的テクニックというのもあると思い
ます。
　考えてみましたが、例えば２階がクリニックで３階が治療室ってのがあると思います。
　心療内科とかはどうでしょうか？それなら、１階は薬局、２階が受付と診察室で
３階にはカウンセラーが居て、パテ－ションで区切ってカウンセリングをする。
４階は居住用、患者が増えてきたら４階もカウンセリングルームにするとか・・・

**名無し不動さん** · 2007/06/07(木) 12:27:02

素晴らしいアイデアですね。
クリニックとか思いもしませんでした。
近隣の状況をよく調べてみます。

**名無し不動さん** · 2007/06/07(木) 12:57:37

メディカルビルってちょっと前に流行ってたけどね。ｗ

**名無し不動さん** · 2007/06/07(木) 14:55:03

　整形外科とか喘息の外来以外なら階段でもいいと思います。

**名無し不動さん** · 2007/06/09(土) 14:02:40

**名無し不動さん** · 2007/06/18(月) 17:21:11

エレベ-タ-なしのビルの事で何度か相談した者です。
今日見知らぬ銀行員が突然
土地を売る気はないか？とたずねてきました。
しかも、買いたいという人を連れて。
ビルと隣接する駐車場を買いたいとの事。
売りたくないなら賃貸でも良いそうです。

銀行は当社のメインバンクの他支店。
アポなしだし、少しおかしい。
同じ銀行なので、
こちらに関係ある支店に話をするのが筋ではないかと？
まあ、借り手が付けばありがたいことではあるのだけれど。

**名無し不動さん** · 2007/06/18(月) 22:05:46

変な話とうか、おかしな話ですね。

**名無し不動さん** · 2007/06/19(火) 12:07:38

>>同じ銀行なので、こちらに関係ある支店に話をするのが筋ではないかと？

　同じ行でも支店間で競争してるのでしょうか？買いたい・借りたいって人がそっち
の支店と取引があるのでしょうか？
　それでも取引支店の人も一緒に来るとかは無いんでしょうか・・・
　
　まあ、売るなり貸すなりしてローンが返済出来ればいいですね。

**名無し不動さん** · 2007/06/19(火) 12:52:33

取引のある支店長に連絡して聞きました。
本来なら連絡を取り
両支店の担当が話し合い
こちらの都合を聞いたうえで
客を紹介するそうです。
統合したりで支店同士の意思の疎通が悪いとか。
当行の顧客が土地を探しています、と
突然客を連れてくることはあってはならないと
いっていました。

**名無し不動さん** · 2007/06/19(火) 13:23:18

>>統合したりで支店同士の意思の疎通が悪いとか。

　たしかに有るでしょうね。旧東京三菱の通帳手続が旧ＵＦＪ系のお店じゃ出来なかった
りなんてこともありますね。どうにかならないのかな・・・

**名無し不動さん** · 2007/06/19(火) 17:39:45

手続きのことは置いといて
でも、まあ良かったんでない？
なにわともあれ

**名無し不動さん** · 2007/06/29(金) 17:52:50

ビルの壁面や屋上の広告を検討してるんですが
何か面白いのないですか？
ネオンみたいなのは嫌なので他に何かしゃれたのはないかと思ってるんですが。

**名無しさん** · 2007/07/02(月) 10:23:42

　壁面自体に絵を描くってのもあるんだろうけど、ネオンじゃないと夜になると見えない
ってこともありますね。アサヒビールの本社ビルみたいに変った広告屋上に掲げる
のも面白そうだけど、結構お金かかるんじゃないか・・・

**名無し不動さん** · 2007/07/04(水) 18:31:47

　ところで、ビルオーナーの方で、娘さんとか親戚で独身の女性って方は居ますか。
御本人でも構わないのですが・・・
　
　

**最強スピーカ作る１** · 2007/07/04(水) 22:52:41

若い人は３０年、４０年後を考えて

キャピタルゲイン狙って投資するしかねーんじゃねーの？

つまり田舎の安い土地にビルを建てるって事さ。

**名無し不動さん** · 2007/07/05(木) 13:54:49

田舎の安い土地で経営が成り立つわけねーだろ♪

**名無し不動さん** · 2007/07/05(木) 17:24:13

貸ビルを数棟所有している、資産家のお婆さんが殺されたね。

集金の手数料がもったいないからって、自分で集金するのもリスクがあるな。

**名無し不動さん** · 2007/07/05(木) 17:53:00

ふつうはテナントが手数料持ちで銀行振込みだからそいったリスクはないがな

**名無し不動さん** · 2007/07/05(木) 20:05:06

俺も見たけど、あれはヤバイな
適当な徴収業者使って遊んでればいいのに・・・
周りの身内がアドバイスしてやればいいものだが
人を信頼できなかったのかな

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 13:33:32

金を持っている年寄りは無駄金を使いたがりません。
しかし飲食店のビルを持っているのに、管理はどうしていたのかな。
排水管の詰まりとか掃除とかとにかく仕事が多いのにな。

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 13:45:34

若い人は３０年、４０年後を考えて

キャピタルゲイン狙って投資するしかねーんじゃねーの？

つまり田舎の安い土地にビルを建てるって事さ。

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 15:49:36

　家賃の納め方について現金にこだわる人も多いんだろうけど、振り込みの方が
安全だろうね。ウチのビルでも現金でもってくるテナントがあって、各々対応を
変えなきゃならないですね。面白いのがＩＴ関係のテナントさんが現金でもって
くるってこと。ネットバンキングで振り込みなのかと想像しがちでしょうが・・・
　東急コミュニティーとかに任せちゃってるとこもあるんだろうけど、自分で管理
するこだわりってお金の面だけじゃなくてどのへんにメリットとか生き甲斐がある
のでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 16:40:45

私は全て自分でやっている。トラップのゴミや油は1ヶ月に二度は自分ですくって
捨てたりしています。掃除もポリッシャー掛けもやります。飲食店３軒と
美容院、事務所２軒が入居中です。オーナーが一生懸命にやっているとテナントと
仲良くできるし言う事も良く聞くし、滞納は無い。うちのビルで儲けて大きくなって出て行く
テナントもいます。あとはなかなか決まりません。

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 16:52:08

>>57

　そうじも全部自分でやってるんですね。ウチの場合は近所のビルオーナーの方
から紹介された方に頼んでいます。
　蛍光灯の交換とかは自分でやっています。ただ、天井が高くて危ないところは電気
屋さんとか鳶職の方に頼んでいます。
　ポリッシャーがけとかって階段の近くだと危ないように思います。大変でしょうね。
　
　確かにそうじしてる時にあいさつされたりしますね。ウチのビルでは１階に
ダスキンのジュウタンをすべり止めと汚れ防止のためにひいてるんだけど、ミラ
クル・スウィ－パーっていう充電式の小型掃除機でまめにそうじしてます。

**名無し不動さん** · 2007/07/06(金) 17:02:49

そっか、みなさん大変なんだ。
うちは何もかも業者まかせです。
ナーナーになってしまう経験を踏まえて、
できるだけワンクッションを置くようにしています。
日頃から建物に金かけていたないと見られると、
足元見みてくるテナントもいるしね。

**名無し不動さん** · 2007/07/07(土) 11:44:44

やっと空き室が決まりそう。
敷金なしで管理付の契約、
職種は人材派遣業。

**名無し不動さん** · 2007/07/09(月) 10:48:51

>>60

　敷金というか保証金が無いんですね。最近はいろんな契約があるんですね。
そのかわり、解約も簡単にできるとかいう内容なんですか？

　会社が不動産関係っていうと仲介屋さんと思う人が多いみたいですね。仲介屋さん
も大変だろうけど手っ取り早く稼げる仕事ではあるでしょうね。宅建とかの資格は
ありますか？
　貸ビル業などは投資して開発する方だから、投下資本回収するのにもすごく時間が
かかりますね。
　保証金が高すぎるから若い人がベンチャーとかやるにも大変だって面も有るんで
しょうね。　
　区役所などがベンチャーに安い事務所提供したりもしてますね。

**名無し不動さん** · 2007/07/09(月) 19:12:26

テナントは管理業者と契約していまして、私は管理会社と契約しています。
テナントは敷金がない代わりに毎月の家賃（私に入るお金）と管理費（家賃の１０％くらい）を合算で管理会社に払います。
管理会社は管理費の一部を原状回復費等に充てるために積み立てるという方法のようです。
そうですね、資金の少ないベンチャー企業には良い方法だと思います。

**名無し不動さん** · 2007/07/10(火) 10:20:15

>>62

　管理会社が仲介までやってくれるんですね。借り手の立場考えたら安い方がいい
に決まってるのだろうけど、貸ビル業として継続して行けるだけの収入は確保して
おかないと、結局需要があるのに将来建物を供用できなくなるなんてことにも
なってしまうかもしれませんね。
　オーナー個人の収入と将来の大規模修繕あるいは建替えの費用を積み立てられる
ぐらいの売上がないと、厳しいかもしれませんね。
　もう、借金返済しちゃってそこそこリフォームして安く貸すというのなら、まあ
安く貸しておくのもいいんだろうけど

　ところで、仲介屋さんは地元の不動産屋さんという方が多いのでしょうか？
最近は新宿のエリア･クエストなんかが電話してきたりするのですが・・・

**名無し不動さん** · 2007/07/10(火) 22:01:40

元は管理専門ですが自社でも仲介ができ、なお他の不動産屋に募集をかけてくれます。
前のレスでの私に入る家賃は相場並です。ですから管理費が上乗せされますから若干高めとなります。
しかし、その分敷金などの一時金が無いんですね。テナント管理が無い分大家は楽できます。

**名無し不動さん** · 2007/07/11(水) 09:45:11

　確かに自分で管理するとなると掃除から防火管理からと何かと大変ですよね。
まあまあ、サービスのいい会社の方かもしれませんね。
　テナントさんもどこの不動産屋さんから来るかわからないですからね。今は
ネットで検索する時代になりましたからね。

**名無し不動さん** · 2007/07/14(土) 02:22:49

利回りが妙に高いとこはやっぱなんかあるもんなんですかね？
ちなみに地方都市なんですが

**名無し不動さん** · 2007/07/16(月) 13:47:33

>>65
テナントが選択した不動産屋(客付け）と契約するわけだし、
元付け不動産屋はしっかりしたところ選ぶべきだ

**名無し不動さん** · 2007/07/17(火) 10:16:58

>>67

　ウチの場合は元付け不動産屋に仲介料払ってるよ。ヨソが連れてくることもある
んだけどね。向こうで折半してるのでしょうか・・・
　自分のところで契約してもいいのだろうけど、第三者入れることに不動産屋の意義
はあるんでしょうね。家賃の減額請求とかしてくるところもあるらしいからね。

>>66

　利回りが高いということは、建物のコストの割に家賃収入が高いってことでしょう
か？一棟の売りビルとかの広告も見るけど、最近は利回り何％とかも出てますね。
　姉歯の問題とかあったから、よく調べた方がいいのかも。
　ちなみに、ウチの自宅の隣の家がなかなか売れなくて、不動産屋が貸すことに
なったみたいだけど、筑３０年以上でリフォームして３ＤＫで家賃１０万とか言って
ました。業者の方が『利回りが高い』とか言ってました。

**名無し不動さん** · 2007/07/17(火) 10:43:12

今は余程じゃないと折半はしないんじゃないかな？
元付けは管理とるしね。

**名無し不動さん** · 2007/07/18(水) 15:37:14

>>70

　そうなんですか。業界で規約とかも無いんでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/07/18(水) 22:17:03

今は貸主からも借主からも手数料を取る時代だからね。
水面下では賃料の数か月分（敷金分）をそっくり手数料として払う貸主もいると聞いている。

**名無し不動さん** · 2007/07/19(木) 11:45:33

　借主も借主側の仲介業者に1ヶ月分払うわけですね。

**名無し不動さん** · 2007/07/31(火) 19:56:02

>>71
マジな話なんですか？驚きです！

こっちは万村１棟１０件ほど貸してますが、そんな話仲介業者から聞きません。
あっても断るし契約切りますよ。弁護士にも頼んで。

仲介業者は管理もやってますが、それまでやってもらうのは変ですかね？

それとも、コレは貸しビルだけの話？

**名無し不動さん** · 2007/07/31(火) 22:08:35

つか、そのぐらいのインセンティブを提示しないとテナントが見つからないからだろ

**名無し不動さん** · 2007/08/02(木) 19:22:21

ここ２年くらいお世話になってる仲介業者からお宅のビル２部屋空いていて（１０軒中）
自分のところも頑張っているんだけどなかなか決まらない。
このままじゃダメなので明日から自分の会社以外にも声をかけるので
もしそれで契約成立したら仲介手数料を一ヶ月分から一ヶ月半分にして欲しいと
（内訳は０・５ヶ月分を自分のところ一ヶ月分は他の仲介業者に払うというのです）こんなのってありですか？
なんだか足元見られたみたいで・・。こういうのって今の時代どこにでも
あるということなのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/08/03(金) 05:29:04

賃貸ビルは、新しくて、大きくて、IT化されていて、立地条件が良いなら
直ぐにテナントが埋まります。
しかしそれ以外の小さく古いビルは、なかなかテナントが入りません。

未だにエレベーターが無いビルは問題外！

その点マンションは、都心部(環7以内)なら供給不足ですね。
特にファミリータイプのマンションは賃貸では不足気味。
おまけに分譲は、ヒューザーやその他新興のマンション分譲業者の
おかげで評判急降下ｗ

何故か？バブル気味なのに分譲マンション売り惜しみですし･･･

しかし賃貸にせよ分譲にせよマンションのワンルームや
学生マンションは少子高齢化で今後は余ります。

また、湾岸の新しいマンションも今後は余ってゴーストタウン化？

もしかして郊外の団地の二の舞かもｗ

**名無し不動さん** · 2007/08/03(金) 12:38:17

>>75

　声かけた業者さんと報酬を分けるということなのでしょうか？それで、入った
テナントさんが長くいてくれれば、そんなに高くつかないだろうけど、またすぐに
退出ということになると、損でしょうね。最低、２年は借りてくれるようなとこ
紹介してほしいとか、条件をつけた方がいいのかもしれませんね。

　ウチのビルもひと部屋あいてるんだけど、今度インターネットでＨＰでも作って
みようかとも思っています。

>>76

　住む人、暮らす人のために街づくりがされてるというより、ゼネコンのために
やってるって感じがする。

>>バブル気味なのに分譲マンション売り惜しみですし･･･
　
　ＷＢＳでやってたけど、はじめに値段つけないで買主と交渉して決めてるとこも
あるみたいです。ちょっとの金額でローン組めなかったりとかもあるらしいので、
そういう人には多少オマケするとかやってるみたいです。

　住宅はあまりマンションは住みたいと思わない。今、昭和３０年代に建ったマンション
の建替えで区分所有の問題とか起きてるらしいしね。
　やっぱり庭と植木のある家が理想ですね。

75 · 2007/08/03(金) 19:35:19

>>77
そうです、その報酬を業者さん達で分けるっていう事です、
なるほど・・最低期間を約束するのはいい案かも知れませんね、
私も個人的にテナント募集のＨＰを作ろうと思ったのですが
色んな人を見分ける力がなくて変なのが入ったら・・・と思うと踏み出せない（汗）
貸しビル業って難しい。

**名無し不動さん** · 2007/08/04(土) 23:37:53

最近の店舗、事務所などの契約は定期借家契約が普通だけど、まだ定期じゃないの？

**名無し不動さん** · 2007/08/05(日) 14:27:30

>>色んな人を見分ける力がなくて変なのが入ったら・・・と思うと踏み出せない（汗）
貸しビル業って難しい。

　サラ金とか入れちゃうといいテナントさんは出て行っちゃうって言われてますよね。

ウチのビルでも最近まで韓国式マッサージ院が入っていました。ハングルの看板も
出してました。韓流ブームだから、まあ他のテナントさんも何も言わなかったですが。
　そんなことでも言う人はいるみたいですからね。

　入る会社さんの財務諸表を見せてくれとか、そんなことも出来ないんでしょうし
訴訟好きな人が入ったりするとまた面倒ですしね。

**名無し不動さん** · 2007/08/05(日) 19:29:10

アとエが違う

**マリー** · 2007/08/17(金) 01:12:39

相談です。私はスナックをビル地下でやっていて家賃は四ヶ月滞納していますが毎月の家賃に少し上乗せして支払い中です。ビルが古いのでビルの水害とかよくあり店内が水びたしで大変なのとき隣の店舗にはお詫びの品を持って謝りに行ってるのにうちにはありません。

**マリー** · 2007/08/17(金) 01:16:44

家賃を滞納しているから必要ないということなんでしょうか？隣の店は度重なる水害で店内が臭く床も悪くなってるからビル側に保険で張り替え等を交渉するようなんですが、滞納しているとそれもしてもらえないのでしょうか？教えてください。

**名無し不動さん** · 2007/08/17(金) 07:12:21

>>82.83
８２番さんは家賃を滞納してる引け目を感じ、今までの「よく有る水害」の苦情を言わなかったのでは？
もしそうなら間違いです（汗）借りて遅れても家賃を払っている間は全ての保証に関しては
平等だと思うのですが・・もし言ってそのシカト状態ならオーナーの個人的な嫌がらせ（？）にしか見えないです。
とにかくビルの設備の不具合は言って構わないです。

オーナー側からですが以前自分のビルの配管が壊れ
店舗が水浸しになりました。保険でとなったのですが何処までが水害での被害かと
色々もめましたけどね（苦笑）明らかに調理で出来たシミなのに
「水浸しになった為に出来たシミだ、壁を全部張りかえろ」と・・
まぁそこは素人では判断出来ないので保険屋、リフォーム屋が来てチェックしますが。

ここが今回の水害にあった場所だ、このカビは度重なる
水害によって出来たもの、壁の張替え希望などとにかく言って良いと思います。

**マリー** · 2007/08/24(金) 03:47:47

84さん有難うございます。あれからオーナーは一度も顔を出さず他の店舗主と苦情を電話で言って保険でなんとかしてほしいことを告げても店に湿気取り剤と匂い取り剤が入ったドラッグストアの袋が置いてあっただけです。保険は使いたくないのでしょうかね、。困りました(涙)

**名無し不動さん** · 2007/08/26(日) 05:10:17

**名無し不動さん** · 2007/08/26(日) 05:27:42

>>85
家賃に少しずつ上乗せしてでも払っているなら、正々堂々と会って話してみては？
あなたはちゃんと債務履行しているわけですから。

自分がそのオーナーだったら、そんな瑕疵恥ずかしくて逆に口止めしたいくらいです。
「遅れてるあんたが悪い」的な態度はちょっと退きますね。

**名無し不動さん** · 2007/08/31(金) 21:49:06

87さんいつもアドバイス有難うございます。今月も家賃と少し上乗せして支払いをしているのですが上乗せ金額が少ないと言われ無理な金額を請求され(涙)

**名無し不動さん** · 2007/08/31(金) 21:52:49

水害で予約のお客様を返したり後につながらなかったり損害はあります。ビルオーナー側は滞納しているのにビルは税金を支払い済みそのほうが迷惑、損害と言われました。(泣)上乗せ金額はビル側の言いぶんが絶対なんでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/09/02(日) 22:08:47

空家になってるところを商業物件に建て替えるんですけど、建て替えたあと不動産屋に管理委託する予定ですが
なにかなんだかんだ言って発生する費用はありますか？毎月家賃収入の1割程度の手数料のみで考えていていいのでしょうか？

今後家賃収入の1割くらいを不動産屋が持っていくと思うのですが永続的に収益をあげさせてあげるわけなので
感謝こそしてもらえるこそあれ、なんだかんだ色々費用が発生したらヤダなとケチくさい発想が出てきます。
個人的には自分で管理してもいいかなと思うくらい立地はいいので優良物件になるとは思うのですが、審査能力などの点を考え
業者に委託する予定です。私の考えは横柄なのかな？

**名無し不動さん** · 2007/09/02(日) 22:26:02

こちらの設定した家賃の一割り増しでテナントを取って来いよって言ったら？
どうせ不動産屋なんかろくな管理できないんだからｗ

**名無し不動さん** · 2007/09/02(日) 23:00:16

>>91
なるほどねー。
考えてみます。でも質の悪いテナントもってきたら大変だけど、
その辺は入る時点で保証金押さえる訳だし、契約で特約事項でポイントきっちりおさえさせとけば大丈夫かな？
強気に出るとギクシャクしそうな気持ちと、弱気だとなめられるような気もしますけど
難しいものなのですねー。

**名無し不動さん** · 2007/09/04(火) 18:49:03

不動産屋にに委託してない人は入居するテナントさんの審査をどのような流れでやっているのですか？

**名無し不動さん** · 2007/09/08(土) 19:34:30

個人でやってる方は名刺などどうしていますか？
今度新米オーナーになる予定ですが無職で名刺など無いので持っていません。
似たような方とお会いする時は

「○○ビル　の誰だれさん。」

と言うような名刺を貰うのですがまだ私はビルのオーナーではありませんし、どのように名刺を作ろうか思案中です。
つまらない質問ですがお答えいただけるとちょっと助かります。

**名無し不動さん** · 2007/09/09(日) 08:20:15

店子の財務などはどこまで突っ込んできいていいいものなのですかね？
今度入居希望者と会うのですがどこまでほじくり返そうか悩んでるのですがポイントありますか？

**名無しさん＠明日があるさ** · 2007/09/09(日) 19:16:32

>>94

　私の場合、個人オーナーではなく、一応会社組織になっているので

　　『○○ビル　株式会社 ○○○○　本店営業所管理部　個人名』

　としています。多分、ビルを借りる人は、会社組織かどうかということは
あまり関係ないことなのかもしれません。会社名のところだけを消したもの
をイメージしてみればよいのではないでしょうか。

>>95

　たしかに、借りてもらってすぐに出て行ってしまうのではよいお客さん
とは言えないかもしれませんね。あまり保守的になってしまってもダメなの
でしょうけど、例えば発足してから10年以上続いてる会社かどうかとか、
その辺で財務的な面も大まかには読めるのではないでしょうか・・・
　ベンチャーで借りたいっていう人は、もう借金を返し終わった多少古いビル
などがよいのかもしれません。

**名無し不動さん** · 2007/09/16(日) 08:33:55

貸しビル儲かるのなんて東京とその他一部だけだろ。

**名無し不動さん** · 2007/09/16(日) 17:01:52

>>96
丁寧に答えていただきありがとうございます。さすがに名刺も無い無職が交渉活動は厳しいので
そんな感じで作ってみようと思います。

**名無し不動さん** · 2007/09/17(月) 16:44:34

>>98　

　テナントさんには、そんなに名刺って配ることは少ないと思う。仲介の
不動産屋さんとか、それから修繕とか清掃関係の業者さんが貸ビルっていうと
営業に来ると思う。全部話聞いていると、結構時間つぶれてしまうから、
あまり不必要に名刺交換はしない方がいいのかも。

**名無し不動さん** · 2007/09/19(水) 23:24:54

893とのバッティングってある？？

A · 2007/09/20(木) 20:39:32

８９３のバッティングは無い。でも最初は景気が良くあたりの良かった
社長が２年後景気が傾き自らの会社が悪徳商法を手がける会社へ変貌。
んで夜逃げされました。逃げられた後は被害者らしき人が数人事務所へ
・・・ちょっとした警察沙汰になった事があります。
８９３なら対処法はあるけどこうた一般人（と言っていいのかな）
が悪へ傾くほどビル経営者として恐いものはないです。

**名無し不動さん** · 2007/09/21(金) 08:41:46

>>101
対処法あるんですか？差し支えなければ知りたいです

A · 2007/09/23(日) 20:02:13

>>102
傾きかけると家賃が少しずつ遅くなり始めます、２５日振り込み日の
約束が27日・・・28日・・・と。最後は翌月またぎます。
次に家賃が遅れる事が有れば即退去させるという契約書を書かせました。
それが払えない場合は敷金からその月の分の家賃、光熱費を引き退去願います
と。あまりこういった事はないのですがとりあえず上記の対処で乗り切ってたの
ですがね（苦笑）
101の例は貸した相手の社員の中に私の知り合いがいたので、滞納
したけど結局待って待ってと最後は夜逃げにあいました（涙）
今だ行方知らず、国税局からもそこの会社の行方を知らないかと調査表まで
きました。テナントに知り合いがいる時ほどやりにくい事はないです。

会社の場所が解かって内容証明、家庭裁判所に提訴しても家賃を取り戻すのは
難しいそうです。

**名無し不動さん** · 2007/09/23(日) 21:52:10

家庭裁判所じゃないですよ笑

**名無し不動さん** · 2007/09/23(日) 22:59:36

ﾜﾛﾀ

**名無し不動さん** · 2007/09/23(日) 23:17:29

くだらん

**名無し不動さん** · 2007/09/30(日) 22:56:30

宮橋　勇次
http://society6.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1188475942/1-100#tag14
日本エージェント　　代表　宮橋　勇次
http://www.nippon-agent.com/index.html
WE ARE REAL EGENT
全国の医師を限定対象とした資産運用をサポート
http://www.nippon-agent.com/pdf/0608_yw.pdf
私たち日本エージェントは、信頼され安心していただけるお付き合いを目指して、
『 WE ARE REAL AGENT 』をテーマに、尽きない向上心のもと、新しい発展を目指し、
常に謙虚な姿勢を持ち、お客様の声に応えます。お客様と心を一つにしたパートナーシップ
があってこそ、信頼され安心して資産管理を任せていただけます。社業に誠実を尽くし揺ぎ無い
強い信頼を育みながら、お客様との永いお付き合いを重ねてまいります。若く、
フレッシュなエネルギーに溢れた活力で、お客様のご要望に一つ一つ応えていくことが、
私たち日本エージェントの喜びです。
事業内容―不動産販売代理事業　不動産賃貸管理事業　不動産リフォーム事業　その他不動産業務全般

**名無し不動さん** · 2007/10/03(水) 03:05:15

http://society6.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1188475942/1-100#tag14
日本エージェント　　代表　宮橋　勇次
http://www.nippon-agent.com/index.html
WE ARE REAL EGENT
全国の医師を限定対象とした資産運用をサポート
http://www.nippon-agent.com/pdf/0608_yw.pdf
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『 WE ARE REAL AGENT 』をテーマに、尽きない向上心のもと、新しい発展を目指し、
常に謙虚な姿勢を持ち、お客様の声に応えます。お客様と心を一つにしたパートナーシップ
があってこそ、信頼され安心して資産管理を任せていただけます。社業に誠実を尽くし揺ぎ無い
強い信頼を育みながら、お客様との永いお付き合いを重ねてまいります。若く、
フレッシュなエネルギーに溢れた活力で、お客様のご要望に一つ一つ応えていくことが、
私たち日本エージェントの喜びです。
事業内容―不動産販売代理事業　不動産賃貸管理事業　不動産リフォーム事業　その他不動産業務全般

**名無し不動さん** · 2007/10/03(水) 13:56:57

　医者でも不動産とか株関係やってる人は結構いるみたいですね。楽して暮らしたい
って思いは人間だから誰でも持っているのでしょう。
　
　日医神和って会社も医療関係の方が経営してたんでしょうか？あのマンションって
未だ見かけるけど・・・それとも、看板架け替えちゃったんでしょうか？

　以前、道歩いてたら、明和地所のマンションで、家賃保証だから買いませんか？
って声かけられたけど、今はどこでも家賃保証ってやってるみたいですね。
　マンション自体、世帯も減っていく傾向だから、あまり集中すると上手くない
かもしれない。
　ポートフォリオでやった方がいいのかもしれませんね。

　ＲＥＩＴも少し買ってみようと思うんだけど、やったことある人いますか？

**名無し不動さん** · 2007/10/03(水) 14:10:19

>>109
医者ほどそう思うんじゃないの

彼らは一般企業と違って自らが動かないと金が入ってこない

そして、ちょっとしたミスでもかなり言われるようになってきているから
できるだけ早い時期に資産を作り上げたいのだろう

**名無し不動さん** · 2007/10/03(水) 15:26:48

しかしこれ貼り付けてるの本人？
だとしたら馬鹿だよな。それとも嫌がらせかな、
医者欺してる集団ってこと？

**名無し不動さん** · 2007/10/03(水) 17:57:10

>>110

　最近は、医療機器とかも高価になってきているし、開業医でもＣＴ位は備えて
るところもあるからね。銀行からお金借りるとしても、ある程度財産が無いと
貸してくれないって面もあると思う。

**名無し不動さん** · 2007/10/07(日) 03:05:45

宮橋　勇次
日本エージェント　　代表　宮橋　勇次
WE ARE REAL EGENT
全国の医師を限定対象とした資産運用をサポート
私たち日本エージェントは、信頼され安心していただけるお付き合いを目指して、
『 WE ARE REAL AGENT 』をテーマに、尽きない向上心のもと、新しい発展を目指し、
常に謙虚な姿勢を持ち、お客様の声に応えます。お客様と心を一つにしたパートナーシップ
があってこそ、信頼され安心して資産管理を任せていただけます。社業に誠実を尽くし揺ぎ無い
強い信頼を育みながら、お客様との永いお付き合いを重ねてまいります。若く、
フレッシュなエネルギーに溢れた活力で、お客様のご要望に一つ一つ応えていくことが、
私たち日本エージェントの喜びです。
事業内容―不動産販売代理事業　不動産賃貸管理事業　不動産リフォーム事業　その他不動産業務全般

**名無し不動さん** · 2007/10/08(月) 17:57:23

　現に貸ビルやって回ってるって、結構大変なことだろうと思う。仲介とか
管理とかあるだろうけど、開発するのが一番大変だろうと思う。
　ビルに限らず、マンション・アパートでも、これからは建てれば入るって
時代でもないのだろうし。
　不動産って、売れないから仕入元に返品するとかって出来ないわけだしね。
　
　焦って会社大きくしようとして、失敗したって話は聞きますね。よく考えて
９桁の世界だってことを忘れないようにしないと。
　あまり大儲けして、世間から妬まれても仕方ないので、必要な人に、必要な
ものを、適正な価格で提供するってことでいいんじゃないか。
　経済評論家が、あまり不動産はこれから値上がりしないって言ってたけど、
別に投機して大儲けしようってわけじゃないから、上記の大原則に沿ってやって
いけば良いと思います。

**名無し不動さん** · 2007/10/10(水) 20:03:52

親の土地にマンション建てて賃貸で経営しようと思ってるんですけど

①予定は１０階立て位まで
②都内駅近
③借り入れ予定なし一括
④上がりが多ければ中古物件の買い増しも考えてます

本業はＩＴ関係の会社をしています
ざっくりとしか勉強してないんで分からないんですけど
賃貸って事は５～１０～１５年のスパンで長期で考えると思うんですが
その場合数十年先、将来の地価は読めないですよね？

ってことはマンション一棟×複数棟の不動産投資をされてる方は
購入時の地価が安いと思った時点で買い、建物代を何年で回収できるか？
ってことを考えるのでしょうか？
土地転がし？のような転売は分からないのであくまでマンション経営限定になるのですが
ちょっとその辺が疑問です。

**名無し不動さん** · 2007/10/11(木) 12:02:34

>>賃貸って事は５～１０～１５年のスパンで長期で考えると思うんですが
その場合数十年先、将来の地価は読めないですよね？

　路線価（税務署が毎年公表する課税のための価格で、実際の取引価格ではない）
にしても、バブル期の3分の1位になってしまってるみたいです。銀行も元本割れ
するような貸付はバブルを経験してからはしなくなったみたいです。
　
>>購入時の地価が安いと思った時点で買い、建物代を何年で回収できるか？
ってことを考えるのでしょうか

　親から相続した土地ということであれば、地価が低い・高いということは、取得
価格というよりも、担保力の問題なのでしょう。
　新たに土地から買って建てるという場合なら、当然取得価格は考慮すると思い
ます。建築価格もバブルのように、ブームの時は高くつくらしいけど、最近はそう
でもないから、そんなに気にしなくてもいいのではないかと思います。むしろ、
姉歯みたいな問題の方に気をつけた方がいいのかもしれません。
　回収にしても、建てて直ぐに満室になるとは限らないから、ゆとりを持った返済
を考えた方がいいのかもしれない。ノウハウが無いのであれば、大手と提携するとか
も検討してみては如何でしょうか。

**名無し不動さん** · 2007/10/11(木) 12:05:48

五○田にある司○事と共○建物は脱税してるに決まって…ぬ

**名無し不動さん** · 2007/10/19(金) 14:56:03

ロードサイドの土地を持っているんですが、
今回、素人の個人で中古車業を始めたいから貸してくれといわれて
貸そうかと迷っています。
仲介業者は、事業用定期借地契約を公正証書で巻くので
大丈夫といわれています。
大手との契約ではないので、少し心配です。

素人の個人とは、契約しないほうがいいのでしょうか。
経験豊富な方教えてください。

**名無し不動さん** · 2007/10/19(金) 15:07:09

不安なら保証金を多めにしてもらえば？

よく、大家さんが困るのが、店が潰れたりした時にそのまま荷物（プレハブとか）を置いてかれたりして処分するにもお金がかかったりとかだから。

**名無し不動さん** · 2007/10/19(金) 15:15:30

事業用定期の期間は１０年以上２０年以下（法で定め）
その間に地代を定期的（３年ごとにとか）に上げる契約にしとくといい。
１０年以上借りてくれる事業者も最近は少ない。
その前に会社が逝くケースが最近は多いからな。

**名無し不動さん** · 2007/10/19(金) 15:20:56

>>118
こちらができる事は119さんの書かれているように保証金を多めに預かるくらいでしょう、
貸しても貸さなくてもいいのなら保証金や地代を多めに言って、それで契約不成立でも後悔は
無いでしょう？　
勝手にその土地に建物を建てて知らないうちに登記されていたりとか、考えれば
いろいろキリがありませんし、国道沿いの中古車屋なんていうのは新陳代謝激しいので数年で
居なくなるのを前提に貸せばよいと思います。結局は辞めて出て行くときに借金だらけで
撤退する人はゴミだらけで出て行くし成長して手狭でとかの理由で出て行くときは小奇麗でしょうし。
中古車屋にもよりけりで、車高の低い改造が得意な店だとそういう雰囲気になるし本当に心配すればキリがありませんね。
10年貸して7年分の家賃払ってくれて3年は家賃も払わず出て行ってもくれずゴミやいろいろ残したまま夜逃げしました、となる覚悟で貸せば、それ以上の怖いことはあまりないでしょう。契約書の条件を増やしても最後は相手の人間性次第ですね。

**118** · 2007/10/19(金) 23:19:39

119さん120さん121さん
ご丁寧なアドバイス有難うございます。
他（携帯販売会社）からも問い合わせがあったので、
よく考えて、貸そうと思います。

**名無し不動さん** · 2007/10/24(水) 09:34:47

　近くで再開発があって、ビルの片面側に建物が出来て、ほとんど日陰になって
しまうんだけど、貸倉庫とか書庫も考えてるんだけど、その業界に詳しい方って
いますか？

**名無し不動さん** · 2007/11/04(日) 22:18:26

6月20日以降にテナントさん入れ替わったオーナーさんいますか？内装で計画変更になったと思いますが
基準法の改正は影響でました？

**名無し不動さん** · 2007/11/13(火) 17:36:09

　最近、テナントが入ったけど、特に問題は無かったと思います。
　今回の改正って、建築確認に時間がかかるようになったとかなんでしょうけど、
新築する場合とかじゃないと、そんなに影響ってないんじゃないでしょうか。

　　今回の改正の内容は、以下の通り
　
　　http://www4.plala.or.jp/murayamakennsetu/sub3.html

**名無し不動さん** · 2007/11/20(火) 16:15:36

管理人が有罪

**名無し不動さん** · 2007/11/22(木) 00:58:46

日本エージェント　みやはしをよろしくお願いしまう
医師限定マンション
http://www.google.co.jp/search?hl=ja&q=%E5%AE%AE%E6%A9%8B%E5%8B%87%E6%AC%A1&btnG=%E6%A4%9C%E7%B4%A2&lr=

**名無し不動さん** · 2007/11/22(木) 12:27:09

今度ビルを建てる予定なのですが
みなさんビルは個人で管理ですか？法人ですか？
とりあえず個人で管理して税金等も個人で収めておいおい法人化にしようかと考えてるのですが
はじめからした方がいいのでしょうか？ちなみに家賃収入は3000万を見込んでいます。

**名無し不動さん** · 2007/11/22(木) 15:47:41

法人だろ

**名無し不動さん** · 2007/11/22(木) 17:05:51

個人から法人に移行する時面倒な事ありますかね？はじめから法人がいいのですか？
皆さんは法人での場合、家賃収入をすべて給与及び役員報酬にまわして法人税は0円にしているのでしょうか？
どこかに参考になるサイトなどありませんか？

**名無し不動さん** · 2007/11/22(木) 17:15:38

連投すいません。
法人にするとして、とりあえず事業ははじめ不動産賃貸業だけになると思います。
おいおい何かお店でも持ちたいとは思いますが。
法人で店舗を貸すということはテナントさんにはこちらは法人として貸さないといけないわけなので
着工が始まる頃には法人を設立してテナントさんとの契約にこぎつけようと思いますが、
工事の期間中は（約1年）家賃収入はなく保証金だけ預かる形で家賃収入はないのであんまり早く法人作っても
何も入ってこない時期があるので個人でテナントに貸して、完成後にテナント契約を法人に移すとか可能なのでしょうか？
司法書士の先生に会社設立をお願いする際にこの疑問も面倒みてくれるでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/11/22(木) 21:02:13

雑居ビルを経営しています。最近入ってきたテナント（飲食業）
が看板を数個ビルの前に置いています。（契約では一個）
契約違反と言ったのですがなかなか聞いてくれません。
看板一つにつきいくらかの場所代でも請求してやろうかと思いますが
そういう事をされてる方っていらっしゃいますか？

**名無し不動さん** · 2007/11/24(土) 21:40:36

>>130
>>131

　たぶん、個人から法人に財産を移すということになると、あまり安い価格
で譲渡すると、税務署から贈与とみなされて、贈与税がかかってしまう場合
があるのかもしれない。ウチのビルは、初めから法人だったけど、地所は
一部個人が所有しているので、毎月身内だけど地代を払ってる。
　会社設立でも、司法書士に頼まないで、自分で公証役場行っても出来ると
思う。わからないことがあれば、教えてもらえるだろうし、設立申請書の
セットにも、意外と詳しい解説書が付いているはず。

**名無し不動さん** · 2007/11/24(土) 21:43:27

>>132

　あまりひどいようなら、契約違反になるんじゃないか。ウチの昔からのテナント
さんは、ビルの玄関を夕方閉めた後には、商品を陳列していいって許可してる
けど。仲介会社か、その関係の弁護士とかに聞いてみた方がいいんじゃないか。

**128** · 2007/11/26(月) 10:54:57

>>133
贈与の問題ですか・・・・。そうですね・・。公共施設を高くつくって安く投売りしたりしてるのに・・・・。
国民には厳しいですね。
家賃収入の見込み金額がいくらくらいから法人にした方がいいのでしょうか？
その際の事業に適当なもの考えてるんですが喫茶店業と不動産賃貸業など・・・・。
もしくは
やはり個人で作って不動産管理会社が一般的なのでしょうかね？

**名無し不動さん** · 2007/11/26(月) 18:50:42

>>135

家賃収入の見込み金額がいくらくらいから法人にした方がいいのでしょうか？

　アパート一棟でも、法人にしてるところはあるのかもしれない。個人だと相続
の時に相続税で大変だったりってこともあるかもしれない。
　もっとも、会社だと株式の評価額ってことになるから、結局、同じなのかもしれ
ないけど。

　>>やはり個人で作って不動産管理会社が一般的なのでしょうかね？

　そうですね。もともとお店とかやってた人が、その上にビルを建てるっていうケースの
方が、これまでは多かったんじゃないでしょうか。その際に、商売をやめてしまう
方もいるんだろうし、新しく出来たビルで、再度営業するってこともあるのでしょう。

　>>やはり個人で作って不動産管理会社が一般的なのでしょうかね？

　必ずしも不動産関係でない場合もあると思います。マンション管理士とかがないと
最近は管理会社も信用がないのでしょうか・・・宅建で仲介業とかだと、調査とか
案内で、留守にすることになるので、留守番する人も必要かもしれません。

**名無し不動さん** · 2007/11/30(金) 11:12:04

いまは法人にするメリット無いよ
だいたい、1円でも起業できるのにメリット多かったら
みんな法人にするだろ

**名無し不動さん** · 2007/11/30(金) 13:50:31

笑わせるなよｗ

**名無し不動さん** · 2007/12/03(月) 21:55:38

どんな小規模でも、法人化するメリットは大きいです。

最大のメリットは、所得の移転と財産の移転です。
自分の例を参考にして下さい。
・30年前に、父が会社を設立して祖父の土地にマンション建てました。
　12戸の小規模です。年間800万ぐらいです。
・その後、小規模のテナントビルを建て、個人で所有していた16戸の
　アパートを会社に売却して、年間家賃収入が2500万ちょっと。
・20年くらい前からは余裕ができ、親子3人がそれぞれ20万づつ給与が
　取れるようになりました。
・10年前に、貸店舗が増え4000万弱。父が年金受給者になったのを機に
　引退。私も仕事を辞め専業に。
・専業といっても、週に1日か2日、ちょこっと仕事するだけで、夫婦二人
　給与もらって、悠々と暮らしてます。
・この20年間、自分のお金で車買った事ないです。経費でバンバン落と
　してます。
・ここ10年くらいで、建物の敷地は、私と母の土地になりました。会社の
　株式も80パーセントが私の株になりました。

父の建てたマンションはで、私達夫婦は食っている。そして財産も賃貸物件
関連は、ほとんどもらってしまいました。

法人化しずに、個人でやっていたら、こんな事できないですよ。

**名無し不動さん** · 2007/12/04(火) 16:47:12

>>139
で、事業税と所得税と二重にかかりますよね?
土地、カブの割譲にも贈与税、相続なら相続税。
その他給与もらってるのがいるみたいだから労災、厚生年金掛け金。
経費でバンバン？？税務署入ったでしょ?
車なんて１０年前には一つしか物件がないんだから認められないはずですが?
いっぱいあっても近距離でははじかれるのが普通。
どっちにしろあなたの規模なら個人事業の方がよっぽど徳ですよ。

と言うことで、税務署ににらまれませんように。
最近は２ｃｈもログの記録と、それを公開するようになって景気のいいこと書き込んだ方のとこにマルサがいくみたいなので。

**名無し不動さん** · 2007/12/04(火) 16:49:55

笑わせるなよｗ

**名無し不動さん** · 2007/12/06(木) 00:39:09

http://socialbuilding.blog66.fc2.com/
ソシアルビルだってさ

**名無し不動さん** · 2007/12/09(日) 17:17:02

ソシアル馬鹿乙

**名無し不動さん** · 2007/12/10(月) 02:05:38

ビル経営をするにあたって会社を立ち上げようと思ってるんですが
国民生活金融公庫の新創業融資制度ってビル経営でも融資を受けられるんでしょうか？

**名無し不動さん** · 2007/12/10(月) 08:40:29

それはダメ。
ホムペをよく読んでみ。

**名無し不動さん** · 2008/01/06(日) 18:34:46

銀座の三大地主は丸源、北辰不動産、山田地建だと言われてるみたいだね。

**名無し不動さん** · 2008/01/12(土) 03:24:26

ビルの建設業者ってどうやって見つければいいの？
一般住居のハウスメーカーなら分るんだけど。

**ヨシズミ** · 2008/01/12(土) 10:45:45

タウンページ

**名無しさん＠あたっか** · 2008/02/09(土) 01:06:47

貸しビル業者に就職しようかなと思ったんですけど
どげなもんですかね？

自社ビル賃貸、不動産管理、賃貸管理　の仕事でんな。

**名無し不動さん** · 2008/02/11(月) 17:40:55

>>147

地元の業者とか、知り合いに聞くって方法も有るんだろうけど、姉歯の問題
とかもあったから、よく調べた方がいいと思う。
　ある程度実績がある会社で、実際に建てた建物などを見てみた方がいいかも
しれない。もちろん、複数業者に問い合わせた方がいい。最近は、製図も見積
もパソコンでやってるから、１週間ぐらいで出来るはず。

>>149
　
　賃料とか光熱費の回収とか経理、故障した箇所の修理の手配とか、場合によっては
簡単な掃除とか蛍光灯の取り換えなど、雑用全般やらされると思う。
　大手なら、いろいろ分かれてるんだろうけど。　
　ビルメンとは、また違うんかもしれないけど、暇なようで忙しく、簡単なようで
面倒な仕事だと思う。自分は自社ビルだけどね。
　給料もそんなに良くないと思う。管理会社で独立するってのもあるんだろうけど
なかなか面倒だと思う。

**名無しさん＠あたっか** · 2008/02/12(火) 00:57:02

149だんすけど。

けどこういうのも結局は立地によるんだよねえええ。

ホテルとかも含めて、1に立地。2に立地。3に立地　やっもんね

**名無し不動さん：** · 2008/02/12(火) 12:14:02

>>151

　立地によって、店舗にした方がよいか、事務所にした方がよいか、あるいは
マンションにした方がよいのか決まってくると思う。
　店舗・事務所は、駅から近くないとなかなか難しいかもしれない。
　大都市だと、マンションの中で事務所とかやってるところもあるんだけど
規約で問題になる場合もあると思う。

**名無し不動さん** · 2008/02/18(月) 10:33:37

さんくすこ。

**名無し不動さん：** · 2008/02/25(月) 10:22:55

　都心のオフィスビルって日照権は、無いんだろうけど日当たりの悪い部屋でも
貸せる業種ってどんなのがあると思う？
　最近よく見るマッサージ関係とか資格関係の予備校とかも有るんだろうけど。
　鉄道が高架化して日当たりが悪くなってしまったケースなどがあれば、参考に
したいと思います。
　

**名無し不動さん** · 2008/03/04(火) 01:04:27

　　　　　　　　　／￣｀Y ￣ヽ
　　　　　　　　/　 / 　　　　　　ヽ
　　　　　　　 ,i　/ // / i 　　i l　ヽ
　　　　　　　 |　 //　/ l | | | | ﾄ､ |　　　　　　おカネ大好きっ子だお
　　　　　　　 |　|| i／ .⌒　　⌒ | |
　((　(ヽ三/)（Ｓ|| |　（●）（●） |(ヽ三/)　））　トゥットゥルートゥットゥルー！(゜∀゜)(゜∀゜)
　　　　(((i )　|　|| |　　　　 .ﾉ　　）|　( i)))
　　　　　ヽ. .|　|| |ヽ､＿ ▽ _／|ﾉ　 /
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　　　　　　　　 /　　　 (（i）) 　　ヽ
　　　　　　　（　　 <　　　> 　　）
　　　　　　　　(＿＿_) 　　 (＿＿_)

**名無し不動さん：** · 2008/03/06(木) 14:20:23

　借金が無ければ趣味の画廊とかにしておいてもいいんだろうけど、銀行の
方は返済したんだけど、そのかわり身内から未だ借金してる。
　銀行みたいに決まって払う必要はないんだけど、やっぱり完済したいですね。
しかもなるべく早くに。
　この仕事やるようになって、財務諸表の読み方とかも覚えました。以前は、
全然違う仕事やってたんだけどね。

**名無し不動さん** · 2008/06/02(月) 14:40:05

ウチのボロビル、空きそうで空かない

**名無し不動さん** · 2008/06/24(火) 11:39:15

いいな。ボロビルじゃ相当利回りがいいでしょ。

**名無し不動さん** · 2008/06/27(金) 07:07:47

うん

**名無し不動さん** · 2008/06/28(土) 04:43:45

隣の貸ビルを買ってしまった～。
テナントの管理をどうしようかな。
今まで顔合わせても挨拶ひとつしなかったのに、
次から大家と店子の関係か～。

**名無し不動さん** · 2008/07/03(木) 00:03:33

アウトソーシングして下さい

数百億円の上場益を狙う。

http://www.kokusaipress.info/19-06t.htm

**名無し不動さん** · 2008/07/04(金) 20:53:37

おまいらエレベータの保守は月いくらです？

**名無し不動さん** · 2008/07/07(月) 13:13:33

>>160

　個人か小さい会社で管理するとすると隣か近場の物件を取得するのがベスト
なんでしょうね。
　防火管理者置いたりもしなきゃならないからね。

　ウチの会社は案外いろんなところに土地・アパートなども散らばってるから
管理が案外面倒だね。
　将来的にはまた別にマンションなども建てる予定なんだけどね。

>>162

　ウチの場合は、増築して実際には２棟でつないであるんだけど、三菱テクノ
で１５万前後ですね。

**名無し不動さん** · 2008/07/08(火) 09:28:31

15万とは高いですね～。

**名無し不動さん** · 2008/07/08(火) 11:24:04

　２台あって、１台はエアコン付きなんですよ。

　それから、綜警の料金も含まれてるんです。

**名無し不動さん** · 2008/07/18(金) 18:34:12

登記移転した翌日にエレベータ故障ktkr

**名無し不動さん** · 2008/07/25(金) 16:44:44

　シンドラーのエレベーターで事故があったけど、性能とかメンテで総合すると
どこのメーカーがいいんでしょうか。

　最近は駅などでシンドラーのエスカレーターは見るけどね。

**名無し不動さん** · 2008/07/27(日) 15:23:20

維持費が安いメーカーのがいいですね。
故障でいきなり八万円かかった・・・

**名無し不動さん** · 2008/08/08(金) 22:17:11

可能かどうかお聞かせください。

現在、私は個人経営です。
次年度の事業展開を考え、予算、2千万でビルを探していたのですが、
ある程度の妥協ラインで2千万中古ビルを見つけましたが、まだ使用しています。
しかし、リフォームは必須。およそ1千5百から2千万が上乗せになりそう。※現在見積もり中。

そこで、質問です。
まず、来年4月に明け渡し（ただし、リフォームは進めていく）いう条件で購入の契約をします。
しかし、まだ使用しているフロアがあるので、賃貸契約として今月から50万程度を払っていきながら、リフォームを進めていきます。
そして、来年の4月に明け渡しをしてもらう。その際に、差額を一括で支払う。

といったようなことは可能なのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2008/08/08(金) 22:36:33

>>169
売主次第
つーかそんな面倒くさいこと嫌がるだろうけどな
まだ使用しているフロア分の家賃を>169が受け取るんじゃなくて?

**名無し不動さん** · 2008/08/10(日) 11:05:40

今年は家賃として払っていき、来年に残金を払って購入する、ことは可能なんですか。

であれば、不動産屋に聞いてみようかな。
ちなみに、現在、大家さんが使用しているフロアの家賃は要りません。

**名無し不動さん** · 2008/08/10(日) 12:17:14

>>171
はっきり言って何やりたいのかまったく不明。
そもそも家賃と売買代金は全く別物だろ？
自分のものになる物件の家賃をわざわざ売主に払うのか？
賃借して家賃払ったってその分安くなるなんて決まりはないんだぜ？

すでに資金の目処が立ってるんなら普通に買えばいいじゃん。
売買と明け渡しが同時でなきゃならないなんてことはないんだし。

その上で大家が使用している分の家賃をもらえばいいだけだろ？
>>170も同じこと言ってると思うぞ。
引渡しまでの家賃も要らないというなら話は簡単なんじゃないか？

もっとも明け渡しの時期などの条件は明確に詰めておく必要があるだろうけどな。
なんだかかなり高い確率で揉めそうな予感。

**名無し不動さん** · 2008/08/10(日) 19:05:20

そうですか。
正直な話、極力「経費」で落としたいだけです。

＞賃借して家賃払ったってその分安くなるなんて決まりはないんだぜ？
確かにそうですがやってみる価値はありそうかなと。

**名無し不動さん** · 2008/08/11(月) 23:33:48

所有権移転してないんじゃ何の意味もねえな

やってみる価値があるなら試してみてもいいと思うが絶対揉めそうだな
公正証書でも書いて公証役場にやるくらいじゃないと怖くてできないというかそんなんだったら買わないほうがいい

**名無し不動さん** · 2008/08/12(火) 00:18:46

２千万のビルｗｗｗ
ど田舎かかガハハハハ

**名無し不動さん** · 2008/08/12(火) 11:15:38

ど田舎かか

**名無し不動さん** · 2008/08/12(火) 22:18:07

>>175
田舎だろうが都会だろうが関係なとと思うけどな
実際おまえの手取りいくらよ。年収じゃねーぞ。
ひがむなよ低所得ｗ

**名無し不動さん** · 2008/08/14(木) 06:05:58

関係なとと

手取り？日給制か？お前。
税金だったら1000万は払うかな。
世帯の年収は税込5000万てとこか。
手取りって・・・ﾌﾟﾌﾟﾌﾟ

**名無し不動さん** · 2008/08/14(木) 09:36:36

2千万物件で50万の家賃？坪数やEVとかわからんが
リフォームも防水や給排水したとしてもぼったくられてるような　
そんなのだったら　もっと程度のいいのか更地渡しのほうが安い　ハリボテリフォーム詐欺か
どっちにしろなんか裏ありそうだな

**名無し不動さん** · 2008/08/14(木) 14:15:30

>>179
50万というのは169が考えている金額だと思う。

>>178
世帯年収税込み5千万で税金1千万払っている？
その計算おかしいような。

**名無し不動さん** · 2008/08/15(金) 01:46:40

ところでアーバン潰れた影響か･･･貸ビルの大手“森ビル”の悪いウワサが･･･
売上げ1500億円(賃貸収入1200億円)なのに借入金8000億円

借入金大きすぎ？大丈夫？

**名無し不動さん** · 2008/08/15(金) 02:32:05

**名無しさん＠あたっかー** · 2008/08/15(金) 11:24:16

>>181

　アーバンの影響はいろんなところに波及するんでしょうか・・・

　森ビルのバランスシートはそんなに良くないんですね。どっかの国の財政状態と
似てますね。借金で借金を返すような経営なんでしょうか。金利が安いからまだ
やってけるんでしょうね。

**名無しさん＠あたっかー** · 2008/08/15(金) 11:28:03

　>>169が言ってる２千万のビルってのもすごいと思うな。

ただ、ビルって土地の値段もあるだろうけど、地方でも最低の固定費は東京と
同じだけかかるから、土地が安いから家賃もメチャメチャ安いかというとそう
でもないんだろうな。

　交通過疎地でも地下がスナックで１階が飲食店上のフロアがマンションみたいな
ビルってのもよくあるけどね。

**名無し不動さん** · 2008/08/15(金) 21:38:07

おれん家も２３区内の駅前にビルがあったんだが
相続こじれてで売ってしまった。
あれがあれば今頃は・・・

**名無し不動さん** · 2008/08/16(土) 00:41:45

>>181
森ビルはあのITバブルの塔が近々不良債権となるだろうね

**名無し不動さん** · 2008/08/16(土) 02:32:32

森ビルは緑とかまさに逆ザヤビルが多すぎだからな

**名無し不動さん** · 2008/08/16(土) 16:38:34

相続こじれで不動産売却とか怖いな。
不動産を法人名義にかえていって、個人は現金しか持たないように
しようともくろんでるんだけどどう思う？

**名無し不動さん** · 2008/08/16(土) 18:16:31

>>188
法人の株の持ち分割合でもめるだけ

**名無し不動さん** · 2008/08/16(土) 22:07:31

う～ん、やっぱりそこでもめ事になるかな。

**名無し不動さん** · 2008/08/18(月) 01:35:28

↑そうですね。

**名無し不動さん** · 2008/08/18(月) 14:33:37

　あんまり個人では所有しない方がいいのかもしれない。

　別に家族のみでも会社化して株式で保有してるところが多いと思う。

　掃除とか改修などの費用も損金化できるからその方が得なんじゃないか。

**名無し不動さん** · 2008/08/18(月) 17:09:40

2千万円氏はどこいった

**名無し不動さん** · 2008/08/18(月) 19:48:41

http://news24.2ch.net/test/read.cgi/liveplus/1219039582/

史上最悪の不動産大不況！森トラ・関電8851アーバン株大量売却検討か　　　　　
1 ：止まない雨は名無しさん：2008/08/18(月) 15:06:22 ID:1USjZmXr0
　　森トラ・関電8851アーバン株大量売却検討か　　
1 ：山師さん＠トレード中：2008/08/18(月) 15:01:29 ID:kP/cTWNI0
森トラスト出資の近畿圏マンション開発企業【8851】アーバンライフが
経営危機状態にあり出資元で筆頭株主の森トラスト、第二位株主である関西電力が
アーバン株の大量売却を検討しているという情報が真しやかに囁かれている。
またアーバンライフと関西電力グループが共同出資しているマンション管理業者
「アーバンサービス」（非上場で共に持ち株比率５０％）の株式についても
大量売却を検討しているという。

アーバングループはオール電化マンションの開発に力を注ぎ
関西電力と業務・資本提携していたがアーバン社の経営危機により
関西電力がアーバンとの業務・資本提携から撤退する見通しとなったようだ。
だが、あくまで出所不明の情報であり参考程度にしておく必要がある。

元々、ここ１～２年の近畿圏（近畿に限らず日本全国そうだが）のマンション売れ行きは絶不調そのもので
アーバン社が発表する経営状況・業績に関しては以前から疑念を持つ人も多かった。

**名無し不動さん** · 2008/08/19(火) 09:44:13

個人でも費用は経費でオケ

**名無し不動さん** · 2008/08/24(日) 09:25:13

>>192
個人で持っていて、会社に貸し付けるのは稚拙な発想ですか？
なんか限度額があるとかないとか聞いたのだけど・・。

**名無し不動さん** · 2008/08/25(月) 14:31:58

>>196
　なるほど、そういう方法もありますね。それで会社がテナントさんに又貸し
するということでしょうか。いろいろ複雑そうですね。

**名無し不動さん** · 2008/08/27(水) 13:18:51

そうするメリットは何なのかわからない

**名無し不動さん** · 2008/08/29(金) 22:13:05

http://www.skytree-obayashi.com/build/index.html
２００９年　４月：組み上がり開始
２００９年　８月：２００ｍくらいまで
２０１０年　３月：３５０ｍ展望台付近まで
２０１０年１１月：４５０ｍ展望台付近まで
２０１１年１２月：６１０ｍ到達

http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ！
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった！

超高層ビルを「スカイスクレイパー」（天空を突く）と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。

タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。

２３区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう！

**名無し不動さん** · 2008/08/30(土) 05:37:06

ｸﾞﾗｼｴﾛﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞって潰れるの？