●〇●未経験で不動産屋を始める　その１●〇● [転載禁止]©2ch.net

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/28(火) 08:22:13.54

これから、宅地建物取引業を始めますわ。
ちなみに、不動産業界未経験です。
宜しくお願いします。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/07/30(日) 23:31:00.43

>>893
スゴイですね
素晴らしい

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/08/03(木) 21:42:09.23

>>894

ありがとうございます。
零細社長さんも更新おめでとうございます。
僕は法人成りして、更新が伸びてしまいました。（笑）
またこれからもどうぞ宜しくお願い致します。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/08/03(木) 21:47:26.02

>>895
>>896
ありがとうございます。
ホームインスペクターは必要になるそうですね。
少し前に営業電話が掛かってきましたが、受けませんでした。
上の方に、
「しかし、過去にデベロッパーやファンドのバイヤーやってた俺的な意見やが
未経験で不動産屋とか丸腰で中東の紛争地帯に突撃するより厳しいと思いますよw」
「頭が固い」など書かれてますが、
不動産業は信用されてなんぼですので、真面目すぎるぐらいが向いてると思います。
それですが、楽して儲けようとか考える方々が多くて、荒れてますね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/08/04(金) 06:57:46.76

なるほどです

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/08/04(金) 17:48:31.32

急な出費などで、今月の生活費、家賃、携帯代が足りなくてお困りの方。

ヤミ金でお困りの方。

保証人、担保不要です。

是非ご相談下さい、詳しくはHPをご覧下さい。

会社にお勤めの方、自営業、フリーター、風俗・水商売など業種にかかわらずお気軽にstaに、ご相談ください。

特定非営利活動法人 STA

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/08/04(金) 17:48:53.35

急な出費などで、今月の生活費、家賃、携帯代が足りなくてお困りの方。

ヤミ金でお困りの方。

保証人、担保不要です。

是非ご相談下さい、詳しくはHPをご覧下さい。

会社にお勤めの方、自営業、フリーター、風俗・水商売など業種にかかわらずお気軽にstaに、ご相談ください。

特定非営利活動法人 STA

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/08/07(月) 18:39:43.07

買主が宅建業者の場合、重説を省略できるのですね
大きな一歩を歩き出しました。( ｀ー´)ノ

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/08/09(水) 08:03:43.83

あ、なるほど

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/09/02(土) 12:14:41.71

専任さん
最近はお忙しいですか～？

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/09/09(土) 11:05:06.47

物件確認ってなにするんですか？レインズに掲載されている物件をみて資料にする場合に確認するんですか？あまり重要性が分からないのですが…

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/09/10(日) 00:34:48.24

確かに
それは知りたいですね

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/09/10(日) 10:07:59.08

何番手かの確認でしょうか？

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/10/10(火) 15:58:08.80

日々の生活での返済、お支払いでお悩みの方。

急な出費などで、今月の生活費が足りない方。

総量規制オーバーや、過去のトラブル等で借入れが難しい方。

多重債務でお困りの方。

誰にもバレずに借りたい方。

お金に関するお困り事や法的トラブル等HPに記載以外の事でも、お気軽にご相談下さい。

東京、神奈川、千葉、埼玉にお住まいの方は優遇です。

詳しくはHPをご覧下さい。
npo法人エスティーエー

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/10/10(火) 15:58:39.61

日々の生活での返済、お支払いでお悩みの方。

急な出費などで、今月の生活費が足りない方。

総量規制オーバーや、過去のトラブル等で借入れが難しい方。

多重債務でお困りの方。

誰にもバレずに借りたい方。

お金に関するお困り事や法的トラブル等HPに記載以外の事でも、お気軽にご相談下さい。

東京、神奈川、千葉、埼玉にお住まいの方は優遇です。

詳しくはHPをご覧下さい。
npo法人エスティーエー

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/10/12(木) 19:20:37.43

荒れているのが悲しいです。専任さん零細さんお戻り下さい。本音をお聞かせください

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/10/12(木) 19:23:24.72

どうも直接業務と関わらない方が無責任な情報を書き込んでいます。無視しましょう。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/10/12(木) 19:53:09.27

アラフィフで不動産屋を目指しているものですが専任さんや零細さんのご経験、ご意見は毎回拝聴しておりました。スレッド荒らしが出てからお二人がみえられないので残念に思います。再開を希望します

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/10/17(火) 21:04:06.52

物件確認をする理由・・・不動産は日々動くため、売れてしまった物件を案内等しないように、案内して契約の段階で売れてしまっていた場合、信頼を失う。

>>910>>911
荒れてる件・・・どうしてもやっかみとかあるんじゃないですか？あらしをする人たちは、現実世界では、・・・でしょう。

本音・・・２ｃｈは荒れるので、別のところも考えているところです。

>>912
アラフィフだと僕より、１０歳ほど先輩ですね。されるなら早い方がいいです。
やるなら田舎でも路面店でやりましょう。歩道から段差なく、入り口扉まで近い方が躊躇なく入店されます。
個人営業でも、銀行さんにも個人営業だから信頼されないということもありません。軌道に乗るまで個人営業で可です。
世間一般に、不動産業界はやくざな世界と思われています。あながち間違ってはいないですが、（笑）
信頼されたら、お客さんは逃げません。信頼されるためには、プライドも捨て、ローンを通すためには下げたくない頭もガンガン下げましょう。
地元業者とも仲良くなり、信頼されると良いお客さんも紹介してくれるし、一般媒介でレインズに載せなくても媒介契約を取れますし、
一般のお客様でローン審査等で時間が掛かるのが嫌な場合、一般客に流さずに、開発会社や住宅メーカーに情報を流し、
開発会社に現金で買ってもらう（両手取引）もよし、住宅メーカーとも仲良くなり、建物を建てたい土地探しの方を紹介してもらい、両手取引するもよし、
お金が溜まれば、自分で分譲するもよし・・・、とこんな感じだと思います。
僕個人的には、零細社長さんのおっしゃっていたことは、参考に頑張らせて頂きました。

頑張ればなんとかなります。
しかし、皆さん、ずるして、楽しようとするから、すぐに潰れます。

現実・・・２ｃｈでよくあるなりすましではなく、正規の都道府県知事免許で営業しています。１人営業で、先月のある１週間だけで１２０万円超えました。田舎だと、結構大変です。東京とかだともう少し楽でしょう。

**零細社長** · 2017/10/20(金) 11:24:11.60

(*゜Q゜*)、みなさんお久し振り！

スマホを変えたら、スレッドがわからなくなってました。すいません

僕の方、元気ですよー！でも、最近ベテランの営業さんが、身内が亡くなったのもあって、実家に戻るってことで退職してしまって、なんやかんやと忙しくしてました。

無事に免許が更新されて、2の表示になりましたよ。

**零細社長** · 2017/10/20(金) 11:26:09.25

>>910
こんにちはー！

戯れ言でも楽しみにしてもらってましたか(^ω^)
質問があれば、1さんに迷惑が掛からない範囲でお答えしますよー。

**零細社長** · 2017/10/20(金) 11:32:49.81

>>912
こんにちはー！２
アラフィフでも大丈夫ですよ。逆に信頼感が生まれる年代でもありますね。お客さんは、第一印象で付き合う付き合わないを決めることがあるので、武器ですよ。

僕はアラじゃなくて、ジャストなのですが、創業時に比べるとお客さんの食い付きが違ってみえます(o^ O^)シ彡☆

1さんも言ってるけど、店舗位置は重要です。また、入りやすい環境やポップも工夫しましょう！
それと、何を売りにして商売をするかです！ちなみに僕の創業時のアピールは、リノベ住宅を作って売ることでした。ポスティングには、手前味噌だけど頑張ったなぁ…

また、聞いてください。

**零細社長** · 2017/10/20(金) 11:34:43.45

>>913
１さん、お久し振りです(*｀･ω･)ゞ

おいらの書き込みを参考にしてくれたなんて、(T∀T)ウレシイッス！

また、盛り上げてスレッド2にしていきましょう！

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/10/31(火) 12:49:00.70

>>917
零細社長さん、免許番号（２）おめでとうございます。
大切な手腕のベテランの営業さんが退職されて大変ですね。

弊社の事務所移転は用途地域関連で第一種低層は難しいようなので、再生して借家にすることにしました。

ただ今、企んでいることは・・・広告費ですが。。。
①商工会の共催チラシ
↓
②市区町村の住民課の封筒広告（今現在はココ！）
↓
新たな飛躍と題しまして、
③国道の幹線道路沿いの土地を買収（買取）し、弊社のデカい看板を設置する予定です。
たまたま、形の悪い市街化区域の畑がお安く手にはいりそうなので・・・
市街化区域の畑の農転は簡単ですよね？？（笑）

**零細社長** · 2017/10/31(火) 21:45:29.34

>>918
そうだね、市街化の農地の所有権移転は届出だけだから良いんだけど、面積によっては国土法の届出も要るので注意してね。自治体によって異なるけどさ。
辞めた職員はベテランでも、営業的には誉められた成績じゃないから、実害は無いよ。それと、書き込んだ後にもう一人辞めさせてる。４ヶ月売上ゼロでも、自分の営業スタイルと言うか、ポリシーは曲げたくないんだって。背任の疑いもあるので、解雇しました。
よって数日前から事務所内は、人肌寂しい状態です。二人いなくなると狭く感じた事務所が広いこと…。
うちが、売上を伸ばしてるのは、空家の買取りです。売れなくてイライラもするけど、投資家が付きます。今では個人投資家が１０名以上おられます。だから、取り合いにもなります。
もう一つ、司法書士とか弁護士とか顧問依託をする代わりに、相続等においての、不動産処分をうちでやらせてもらってます。前記と組み合わせると確実に両手になります。
独立を狙う方は、参考にしてください！

**零細社長** · 2017/10/31(火) 21:58:42.09

>>918
宣伝広告のヒントをば！
１.共同広告は費用は安くとも即席効果は薄い。単品広告には逆立ちしても敵わない。
2.封筒広告も、前記同様。
3.野立看板も前記同様。
以上は、知名度向上目的とするものだと、割り切れるか？僕は割りきれなかった。
では、どうしたか？
4.空家空地現金買取広告を打ち続ける。
5.他企業オーナーと遊び続ける。
6.ネット対策はけちらない。
7.店頭POPはド派手にする。
これで、V字回復でした。
街場の不動産屋は、大手には逆立ちしても勝てない。勝てないならニッチな部分を狙うしかないです。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/11/01(水) 13:40:44.26

>>920

商工会の共催チラシと封筒広告ですが、即効性を期待するものじゃないことは、十分承知しており、こんな感じですが、
昨日は媒介契約2件、今朝は９：３０から1件と、時間はかかっても物件が集まる仕組みの一つです。
田舎だと、商工会に加入しているとか、役所の封筒に弊社が載っているというだけで、信頼度が断然違い、弊社の営業ツールにしています。
1人営業で今の状態でも忙しいですが、次のステージを考えると、もう少し、市内での販路拡大を狙いまして、
10人のうち８人ほどが財閥系や鉄道系大手さんに流れるのを１人でもこちらに呼び込もうと考えています。

昨日のお客様も、某財閥系にも相談を軽くしていたようですが、こちらも地元の業者ですし、意地もあります（笑）
弊社のウリも一生懸命説明し、その結果、２件手にしました。
相談をされた当初は３件でしたが、そのうちの１件が幹線道路沿いの畑で、弊社で買い取ることに・・・。
レインズには載せたくないので、一般媒介です。

世間一般のお客様で市場に出てない弊社でしか見れない物件はやはり、食いつきが違いますし、
「あそこの駅前の不動産屋さん、聞いたら奥から物件を出してくるよ」みたいなお店にしたく思っています。
狙っている畑の土地ですが、目の前の国道の幹線は交通量が無茶苦茶多くて、また目立つ位置にありますので、先手を打って手に入れておこうと考えました。
区画された住宅地に隣接していて、田舎でも相場的には坪２０万で公簿面積４６坪で９２０万円は固いところ、、、なんとなんと！１８０万円！！(≧▽≦)

**零細社長** · 2017/11/01(水) 17:47:38.39

>>921
1さん、相場よりだいぶ安く買えて、良いなぁ。

うちも商工会やら商店会やら、異業種合同広告の会やら、地元の会合に首を突っ込んでるよ。うちの事務所のロケーションが、地元のランドマークの隣なので、それで認知度が上がってるのかな？ここのところフリーの来社も多いね。

うちの方の封筒は、歴史ある会社と言うより、水トラブルの会社とか怪しさ満点の中に入らなきゃならないので、避けた(*￣∇￣*)

真面目な話、いろいろな会合の役員をやると、自ずと話が舞い込んでくる。役員自体はものすごく大変だけどね。社長の仕事だと割り切ってるし、職員さんたちも割り切ってくれてると思ってる。会社の名刺と、各役員の名刺といくつも持ってるよ。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/11/03(金) 12:39:18.39

>>922

市区町村の住民課の封筒広告で美味しい点ですが・・・。

・相続、遺産分割がらみで弊社の広告に目が行き、相続関連の物件がくる。
・他に生活保護がらみの賃貸探しなどの話が直接市区町村の役所から迷い込む。
・一般の方は役所が認定した安心できる業者だと勘違いする
↓
一応、役所の広告で問題がない業種か？審査されるそうです。
・広告会社によるが、業種は一社のみ（宅建業の広告が出ていれば他の宅建業者は広告を出せない→独占できる）

**零細社長** · 2017/11/03(金) 13:58:51.50

>>923
ほうほう、即効性も有るんですね。

うちはまだいいや…。人が辞めて少数精鋭になったのは良いけど、捌き切れない…。現在、嬉しい悲鳴を上げてる最中だわ

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/11/18(土) 11:15:48.46

今月の生活費が足りないかも…
急な出費でお財布がカラッポ…
リアルに一か月一万円で生活しないとやばい！
借金の返済が立て込んでどうしようもない！

そんなアナタのお金の悩み、相談はエスティーエーで

**零細社長** · 2017/11/19(日) 10:51:23.84

1さん、元気ですか？
うちの方は、何とか年度内の目標数字を終えたところです。
これから期末に向けて、利益の積み上げをやっていきます。
最近やっとパートさんが来てくれるようになり、後は正社員
が一人でも入ってくれれば、元の通り元気になれそうです。

最近飛び込み営業で若い女の子が、防水工事の営業に来られ
ましたが、ちょっと意地悪心で「お宅の会社創業してまだ
間もないんだね？」って聞いたところ、「いえ！うちは創業
十数年です！」と断言していたけど、うちより若い建設業許可
なんだけど・・・と切り返したところ、免許なしでしばらく
やっていたので・・・、と返されたので、コンプライアンスを
守って来なかった会社が、将来の保証を守るわけないじゃん！？
って追い返しちゃった。

俺悪くないよね（　＾ω＾）・・・

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/11/21(火) 04:44:27.15

もうこの国は終わっている公僕であるはずの国会議員、市議会議員、町議会議員、官僚、こいつらは
キチガイである。本当の本物のキチガイである、国民のためになる事をしたいなどとこれっぽちも
思っていないのに平気で嘘をつき詐欺師の様に国民の税金を泥棒する。前都知事の禿添えは
どうだった？ガソリーヌキチガイ淫獣はどうだった？生前永六輔が自分のラジオ番組で言って
いたが外務官僚と家族ぐるみで付き合っていてその外務省の旦那の奥さんが旦那の給料はここ
何十年も一円たりとも使っていない。全部機密費だそうだ。NHKでの国会予算の中継も全部茶番劇、
この国の予算（税収）年間約５０兆～８０兆などと平気で国民を騙し本当の予算（税収）は特別会計の年間３３０兆円
この金を何十年も海外にプレゼントしていた今この瞬間も、そして後の半分はキチガイ官僚の天下り法人に
垂れ流されている。
日本国民が血を流して稼いで払った税金(特別会計）を日本国民の為に使って来たら
こんな貧民国になどなっていなかった。この特別会計をこれを追求しない議員は詐欺師キチガイ議員！
国民なんかどうでもいいと思っている！悔しかったら日本国民の為に自分の命を賭けて国会（特別会計）で暴こうとしたら殺されてしまった
元民主党議員、故石井紘基先生の様になってみろ！キチガイ議員ども !
この国の本当の自殺者数は年間１１万人以上だと一般の国民は知らないだろうな

http://www.youtube.com/watch?v=A-cKT-sKly4&;;;list=PLTEQ4LklraVRq1fq3xbolEhHFm4lhBYVM
http://www.youtube.com/watch?v=D6YjUs6fZ6c

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/11/21(火) 16:58:27.55

零細社長様　私が専任の宅地建物取引士様　ご無沙汰しております。
基本に立ち返りの話となりますがお二人ともまったく他社での修行なく事業を開始されたのでしょうか？
たとえば友人や親戚に不動産業者がいるとか側面支援があった状況でしょうか？私はまだ頼りにできる同業者がおりません。
そこを非常に心配しております。ご経験をお聞かせください。

**零細社長** · 2017/11/21(火) 19:05:03.79

>>928
928さん、こんばんわ。
僕は25才から大手不動産販売の仲介営業として6年、地元の分譲や注文建築をやる会社に14年、そして独立なので全く経験がないとかではありません。20年を開業した、この地元で不動産に関わる仕事をしてます。
全く経験なしの場合だとしたら、二三年の運転資金が有れば、開業しながら徳を積めると思います。または、判例や事例をたくさん読んで覚えるとかしなけりゃ、実務が出来ないと思います。若しくは、実務経験者を雇い入れるとかすれば良いのかな？
1さんは、全くの未経験と言う触れ込みだから、人間性や地域性も営業が成功する理由かも知れませんが、僕の知り合いでも、建設業に免許プラスとか、多少の経験を積んでいる人が大半です。

**零細社長** · 2017/11/21(火) 19:13:50.92

>>928
続きです。
側面支援と言えば、独立の挨拶で測量事務所、司法書士、弁護士、取引先金融機関等に行きました。が、紹介とかは３年位してからでしたね。
また、僕は開業している場所の出身ではなく、地方の田舎者ですので、親兄弟は頼れませんでした。
しかも高校生と中学生の子供がいての、住宅ローンありの、専業主婦がいる環境でしたので、朝から晩まで身を粉にして、ポスティングやら、現地販売やら、顧客へのお手紙だのと、あらゆる手を使って営業をかけました。
友人=仲間でもあり、ライバルでもありますが、友人と呼べる仲間はもちろん複数名いました。是非、僕を友人にしてください。清水寺の舞台から飛び降りるなら、お付き合いしましょう！
で、関東のヒト？

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/11/30(木) 20:26:48.44

>>926

うちも個人営業で創業して２年、法人化してもう少しで半年ですので、耳が痛いです。(・_・;)

うちも法令順守でこのまま行きたいのですが、周辺からは頭が固いとかよく言われます。(・_・;)

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/11/30(木) 21:08:24.68

>>928

私はズブの素人スタートです。
いきなり始めました。
最初の半年はセールス電話しか掛かってきませんでした。
もう２年半ですので、忙しい日々です。
では、本日の一日をご紹介しましょう～。（笑）

９時半営業開始　持ち回りの契約のために出かける
１０時頃、家賃をの振込先を書いた紙を忘れたから教えてほしいと転送電話が掛かってきて
出先から引き返し、重説の一部分だけ印刷して渡しに行く。
・・・玄関先でインターホンを押すと同時に別の方から転送電話。出る
入居者の方も玄関から出てくる
・・・畑の売買の話・・・地目変更登記が必要ですとお伝えし、後日来店を取り付ける。
・・・また別の方からの転送電話が掛かってくる
この前契約した借家のカランの湯が出ないとのお話
すぐに向かいますと返答する。
・・・家賃の記載した重説の一部をお渡しし、世間話をする。
『親身に対応して頂き、ありがとうございます』と言っていただく。
・・・大家さんにも連絡して、一緒に訪問する。状況を確認し設備屋さんにも見てもらう。
カラン自体が悪く、交換修理が必要とのこと・・・。
一旦考えますと設備屋さんにお引き取り願う。
大家さんに『カランだけ替えても出張費用などでお金が掛かるからホームセンターで新品に入れ替える方が安いと提案する』
大家さん、入居者さんうちの車に相乗りして、ホームセンターへ向かう。
一緒に品定めをする。安価で良物を探す。
入居者さんも気に入り、大家さんも安く済んだと喜んでもらえる。
家まで送っていく途中で両方から、
『こんなに良くしてくれてありがとう』とうれしいお言葉を頂く。
気付いたら、１３時半になっており、持ち回りの賃貸契約に向かう。
無事に契約が終わり、契約書を借主さんに持っていく。
気付いたら１６時前になる。法務局から電話が掛かってくる。
この時に買収予定地が国調の加減で原因日付が今のままだとまずいとのことで、
年月日不詳とすることにする。割り印を押し忘れていたため、
割り印を押してもらいに行き、申請書を差し替えることにする。
法務局１７時に到着し、１５分の閉局に間に合い、登記官と調整して、あとは任せることにする。
有料道路を使い、１８時の賃貸の契約に向かう。
１８時を少し超える。インターホンを押して詫びて、売主さんの家に入れてもらう。
応接間で世間話から始まる。コーヒーとお菓子を飲みながら盛り上がる。
気付いたら１９時になっている。そそくさと契約をして、広告料を頂く。
『まちの不動産屋さんとして頑張ってや、頼りにしてるわ。ありがとう』とお言葉を頂く。
気付いたら、昼飯を食べる時間がなかったことを思い出す。
現在に至る・・・

**零細社長** · 2017/12/01(金) 19:52:46.36

>>931
1さん、頭が固いことは悪いことではありません。僕もかなり固い方ですが、これは！って言う物件が出たときは鬼になります…。
緩くても、目を瞑ってしまいます。
緩いってのは、あえて不利益になる部分は契約前に、さらっと説明して瑕疵を殺してしまう事です。例えば、見ての通り雨漏りしてます。とね。これで貴方からの請求は出来ませんとは言いません。もちろん、契約特約にも載せます。
悪魔かもしれませんが、消費者も勉強が必要だと思います。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/12/01(金) 20:54:45.49

>>933 あはははっ。頭は固くていいんですね。（笑）
曲がったことが嫌いです。
昨日の一日の申請書の捨て印が割り印って誤植がありました。 ('ω')ノ

畑から雑種地に変えてもらったのですが、
登記官「もろ畑ですね。農転が昔に出てますが、翌年に畑で国調が入ってますし原因日付はこのままではNGですし・・・今現在の現状は畑・・・。」
僕　　　「あはははっ。」
登記官「現状は畑ですしね・・・・ううん。」
僕　　　「あはははっ。捨て印の押してある申請書を置いていきますので、あとはお任せします！」
＊登記は、昨日付で完了してました。登記官さん、ありがとう。

今日のトラブルは、
借家の家賃と礼金を直接大家さんでなく、大家さんの営業している管理会社（法人口座）に振り込んでもらうことになっているもので、
その大家さんより、「入金が無くどうなってるんだ！確認してくれ！」と連絡が・・・。
うちの仲介手数料もちゃんと振り込んであり、借主さんに領収書を発行し、
大家さんの分の振込の件も聞くと、「同時に振り込みましたよ！」と返答。
大家さんの経営している管理会社に行くと、通帳を持ち出し、「振り込まれてないんだ！どうなってる！！」
通帳を確認すると、大家さん個人の通帳・・・。 (;´Д｀)　　　(>_<)

**零細社長** · 2017/12/02(土) 07:10:42.84

>>934
1さん、仕事してるねぇ…

ちなみに僕の昨日の行動は
朝会社に行く。リフォーム現場の職人さんとのスケジュール調整を行う。月末時点での預残確認、キャッシュフロー表の修正。来客(商店会のメンバー)対応。でお昼！
午後から、造成現場での工事立ち会い。戻って休憩タイム(´ω｀ )zzZ
銀行さん来社対応、終わって別のリフォーム現場の色柄打合せ、そして職人さん来社にて、雑談タイム(笑)。気が付くと7時で閉店時間。

結局、打合せと指示しかしてない…。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/12/29(金) 21:07:19.39

相変わらずバタバタしています。
最近、見かけない年齢の若い同業者の方、いつの間にか廃業されていました。
去年は旅行でもご一緒したのですがね・・・。やはり、代表者に宅建がないと厳しいかな？
若い時から不動産屋さん勤務で１０年ぐらいキャリアがあるみたいでしたけど、
レクサスにも乗っていて、てっきり儲かっているものかと思っていたのですが、
店舗移転するし、移転後三か月で、いなくなり、国土交通省の宅建業者で検索したら、出てこなかった（廃業）。

明日は我が身・・・厳しいなぁ

**零細社長** · 2017/12/30(土) 07:16:43.35

>>936
おはよー１さん。
３年目４年目のジンクスってのが有るらしいからね…。その人、乗り越えられる耐力が固定資産になってたのかもね。
最初は消費税のボーナスポイントが有るから、8%も利益が上乗せされるけど、みんな使ってしまうから…。俺もだったけどね。後で苦しむんだ。

１さん、関東では何だかんだでオリンピック効果か？景気が良いよ。だいたい同心円状に拡散していくから、地方でもそのうちに効果が体感できると思うよ。まだ、体感してないなら今しばらくの辛抱だね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/01/18(木) 21:49:47.42

土建屋の俺だけど今年未経験で独立考えてたら。
会社の専任が辞めたとかで急きょ俺に専任になれとかって(>_<)
宅建士証のために法定講習受けてきたわ。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/01/27(土) 18:44:20.92

>>937
零細社長さん、ジンクスっていつまでもあるんですかね？
３～4年目のジンクスは５～６年目のジンクスとか・・・。
厳しい世の中です。

>>938
解体と宅建を組み合したら儲かりますやん！(￣▽￣)

**零細社長** · 2018/01/27(土) 20:49:35.85

>>938
おめでとうございます。
>>939
どうなのかな？ジンクスと言うか、六期目は惰性で進んでる(笑)昔お世話になった会社とタッグを組んで、これから事業展開していこうと準備もしてるから、人が少ないのに事業自体は膨れてきた。
だいぶ変わったのは知名度だと思う。良い話も悪い話でも、あの会社はねと言われるよ。
しかし、今は工事がメチャクチャ忙しい…。年末年始の休みからまともに休めてない(T＿T)このままだと、2月の終わりまで休めない。暖かくなったら、春休みを長く取ろうかと思案してる。先ずは、伊勢参り！

**938** · 2018/01/28(日) 15:56:18.95

>>940
ありがとう！なのかな？
専任なっても教えてくれる人は誰も居ないし全部自分で調べなきゃだわ。
>>939
未経験での独立凄いですよね。
どう試行錯誤されたのか凄く気になります。
過去に解体はしてたみたいですが自社でやると赤字しか生まないので、現在は丸投げしてますね。

**零細社長** · 2018/01/28(日) 17:43:56.24

>>941
わからないことは聞くべし！
恥ずかしいと思ってはダメだよ。
仲介する機会が有るなら、先ずは
先方にやってもらって、覚えて
いくしかないっしょ！
何事も経験だよ。経験者も最初
はどしろーとだもん。格好付け
ようと、恥をかきたくないからと
知ったかぶりだけはやめよーね！
こことかで聞いてもいーよ(笑)

**938** · 2018/01/28(日) 19:08:00.56

>>942
ありがとうございますです。
独立後宅建協会とこのスレに毎日のように書き込んでいたり電話しまくってる自分が想像出来ます(笑)
1さんや零細さんのように張り切って行きたいですね♪

**零細社長** · 2018/01/28(日) 20:26:28.06

>>943
がんばれー！

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/01/29(月) 19:13:38.67

>>938

会社の費用で経験を積めてラッキーと考えたらいいですね。（笑）
解体をやっていない土建屋さんって初めて聞きました。
うちは、地元なので、同級生に丸投げです。
土建屋さんで宅建免許だと、事業用地とかですかね？？

どちらも未経験向けの研修制度もありますので
大人数の宅建協会と少人数の全日とご自由に選択されたらいいです。
どちらも一長一短あります。
僕は全日なので、幹部まで近いこともあり、色々とノウハウは教えてもらいました。
どこもですが、あまり儲かってないところの社長さんはなかなか教えてくれません。
仲間でもあり良きライバルみたいなところはあるでしょうが、
幹部の方からも、よく一緒に仕事をしようとお誘いを受けています。

この業界、他人の宅建資格の名義で営業している会社がまだ多くて、
実際には、店舗に宅建持ちが一人もいないことも・・・。
知り合いの事例ですが、代表者が宅建持ちじゃないと、人件費が掛かり、経験があっても厳しいみたいですね。

経験はあえてないほうが、スポンジのように吸収できていいと思いますよ。

**938** · 2018/01/29(月) 19:49:58.52

>>945
ありがとうです。
会社の費用でと思ってましたが
法定講習の費用ぐらいでしたね(^_^;
ただ実務はないに等しいで、実際専任と言いながらも他の業務をしております。
今回専任になるのも断ろうと思いましたが宅建業の免許の更新時期に資格者が自分しか居なく仕方なくという感じですが今年の開業までに少しでも盗めるものは盗んでいこうと思います。
と言っても物を盗む窃盗の方ではないです(笑)
解体も受けてますよ。
ただ作業員は居なく監督ばかりの会社ですので下請けに投げて管理だけですね。

**938改め初心者宅建士** · 2018/02/01(木) 23:23:56.05

1さん零細さん。
お疲れ様です。
未経験での宅建士何もかも分からないのでとりあえず不動産協会主催の人材育成セミナーとやらを受講して来ようと思います。
また今年からのホームインスペクターの診断とやらは強制なのですかね？
それとも診断した場合には重説に記載？
また費用は売り主負担？
その場合売り主への説明どうすればいいんだろ？
セミナーとやらで聞いてくるかな。

**零細社長** · 2018/02/02(金) 06:17:31.06

>>947
初心者さん、1さんおはよー。
先月からの現場仕事が身に
堪える50過ぎでございます。(笑)

インスペクションは説明の
義務じゃなかったかな。
年末の法定研修には諸般の
事情で出られなかったから
いつから？は知らないけど
そうなるよ！っては聞いた。

研修に出た方が良いのは
絶対だね。僕は若い頃色々
な研修を受けた事が今でも
役立ってる。

がんばれー！

**初心者宅建士** · 2018/02/05(月) 22:09:57.27

>>948
ありがとう！
とりあえず近場である講習は片っ端から受けてみます(笑)
でも全日　全宅どっちも顔出し不味いかな？
会社は全宅なんですけど独立時は全日
予定で考えております。

**零細社長** · 2018/02/06(火) 06:43:48.89

>>949
全日だと開業支援の講習があるよ。
うちは全日だから全宅のことは
よくわからない。
経営のことなら、商工会とか商工
会議所に聞くと良いと思う。最初
は、実務と経営も一緒にやらなきゃ
ならないからね。
3年もやれば、何とか覚えられる
けど、最初は講習受けていても
実感がないまま月日が流れていって
しまったなぁ…

**初心者宅建士** · 2018/02/06(火) 20:48:06.46

>>950
ありがとうです。
全日は初期の資金が少し安くあげれるのが魅力なのと推薦者が必要ないとのことで考えております。
商工会も入るつもりです！

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/02/07(水) 13:54:47.13

>>951
推薦者は昔、全日もあったようですけど、推薦者制度でしたら推薦者に対して弱くなったり（裏で推薦してやるから、物件を廻せ、金よこせ等）して、
しがらみが生じたりもするので、無くなったと聞きました。

うちは全日で自由気ままに伸び伸びしてますが、全宅さんの不動産キャリアパーソンを受けた感想は、なかなか良い研修制度だと感じました。
一度、全宅さん系の研修を受けると、お誘いがＦＡＸ，メールでも来ます。
全日よりも会員数が多くて潤っているのか？なかなか良い研修はやってるようなので、時間とお金の都合があれば（安価ですが・・・）参加しています。（笑）
全宅、全日相乗りの賃貸不動産経営管理士資格も登録要件に宅建資格もありますし、
賃貸住宅管理業として、登録が出来れば、一般の方は国土交通省から免許を貰っているちゃんとした業者と思われるようで、
借家・アパートの管理や売買の話も入ってきやすくなります。

全日会員ならラビ―ネットという便利な物件サイトがあります（提携サイトにも広がる点は◎）が、若干ＣＥＯ対策が弱い気がします。なかなか便利ですが、そこぐらいですかね。
全日の重説・契約のひな形は頻繁に改定するので、時々チェックしないと、改定されていることが多々あります。（笑）
去年の改定で、重説を埋めると、契約書部分の重説と共通事項がリンクして埋められる、他に用途を選ぶと最適な契約書を表示してくれるなど便利な改定でした。

あと、全日は人数が少ないので、親睦会・旅行・忘年会等に参加して幹部にも顔を覚えてもらうと、必ず良いことはあります。

**初心者宅建士** · 2018/02/07(水) 20:46:18.62

>>952
詳しくありがとうございます。
本日全宅の開業人材育成セミナーとやらを受講してきました。
私が今回受けた、全宅さんの人材育成セミナーは日本政策金融公庫からの
お話しで事業計画書の記入例や開業件数の増加のお話しがメインで実際の業務のお話しは開業者のお話しが少しだけと物足りない感じでした。
ただ融資を借りる借りないは、別として一度、日本政策金融公庫の方に事業計画書を持って行って第三者の目で指摘して貰って来ようと思います。

**零細社長** · 2018/02/07(水) 21:07:12.41

>>953
初心者さん、懐かしいワードがいくつも…。
これから一年二年は死物狂いで、吸収しなきゃ！1さんなんか、お休み無しで連日お仕事でしたもんね。(笑)

俺もだけど（爆笑）

**初心者宅建士** · 2018/02/07(水) 21:41:18.81

>>954
零細さんお疲れ様です。
自分で開業するとなると、やりがいやワクワク感がたまりませんが、会社員と違って全てが自分の責任ですので心配な面も多々あります。
サラリーマンは気楽な何とかと言ってられないですからね(^_^;
とりあえず会社には背信行為に近いものもありそうですが。

でも会社を上手く辞めれるんだろうかか(^_^;

**零細社長** · 2018/02/07(水) 23:07:52.38

>>955
過去に書いたか忘れたけど、俺は以前の会社から創業した会社とは二キロ位しか離れてないし、実務の責任者だったからお客さんが結果的に流れてきた。

辞めるときは揉めたというよりは、辞められるように嫌われた。そういう風にもっていった(笑)

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/02/08(木) 19:45:58.25

>>953
日本政策金融公庫・・・お金を借りられるのですか？
どういうわけか？公庫からお金も借りずに、やり始めて3年弱ぐらいですが、借金がないのが自慢です。
お金もありませんが・・・(;´Д｀)
場所は賃貸が１階、売買が２階が適しているという通説がありますが、どちらも田舎でも１階が向いてます。
路面から高低差なく、躊躇なく入れる感じが一番です。

>>954
零細社長さん！！今も休みなく、連日お仕事です！
モチベーションも下がらず、零細社長さんのアドバイス通りにやってきました。
１年目→賃貸の仲介★☆☆☆☆（なんでも経験）
２年目→売買の仲介★★★☆☆（建売の両手は美味しい）
現在→買取再生売却★★★★★（この準備中で資本を貯めています）

なかなか、まだ大変ですが、最近、僕のファンが増えてきました。(￣▽￣)V

**零細社長** · 2018/02/08(木) 20:49:16.08

>>957
いやいや…。アドバイス的なことを書いてたかって、ログを見返してました(笑)自分が独り立ちしたときの想いを書き綴ってますね。読み返すとちょっと恥ずかしいかな(；^∀^)

そう言えば弱小大家さんもこのスレにいたよね。肺癌が…なんて書かれていたので、ちょっと心配してます。見てませんか？どうですか？1さん、こんなに立派な不動産屋さんになりましたよ！

僕は1さんの事、弟みたいにこれからも叱咤激励して行くからね！

**零細社長** · 2018/02/08(木) 20:58:55.40

>>958
それと、仕入れ資金はいくらあっても足りない！僕は運転資金と仕入れ資金として、数千万円は預残がないと運営出来ないと考えてるよ。
職員の給与やテナント家賃、交通費に交際費、広告費に税金分と毎月毎月たいへんな金額が、通帳の上を通り過ぎていく…。良さげな物件が有ったときに、即金で買取り、再商品化して、広告費を掛けて売って行く間にも、預残は減るわで神経的にイライラが募っていく。
これを解消するには、余分な資金を手元にとっておかないとダメだから、どうしても借り入れは必要になっていくと思う。
期を跨いで利益を出しても、税金を引かれると「あれ？」って金額しか残ってないじゃん(笑)数千万円を一年二年で出すって大変な事でしょ。
うちは数千万円の借入を常時やってるよ。銀行への利息払いは、銀行倶楽部への会費だと割り切ってる。

**初心者宅建士** · 2018/02/08(木) 21:30:39.25

専任さん
零細さん
お疲れ様です。
本日はインスペクションのお話しと
37条書面の確認したことの記載の業務化？の講習を受けてきました。
これどうなるんでしょうね？
売り主は売却時に余計な負担を嫌がると思うし、買い主はインスペクション必須と言い出しそうだし。
売り主負担でインスペクション請けさせるだけ請けさせてキャンセルとか。
どう説明してけば(^_^;
かと言って
買い主負担でインスペクションを受けても書類の保持に対してどうするかとかも業界が何か決めて欲しかった。

**初心者宅建士** · 2018/02/08(木) 21:35:01.50

専任さん
日本政策金融公庫には借りる借りないは別として、第三者の金貸しの立場から事業計画書を精査してもらいたいと言う考えもあります。
零細さん
上手く嫌われる方法の伝授を！

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/02/08(木) 22:17:42.84

>>959

借金をしたら、最初のスタートというか、助走は楽ですが、
同業者からも驚かれますが、借金はありません。
まだ、経費と社会保険を払ったら、お金、残りませんもん。( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
仕入れるお金を貯めるのが大変なのです！
さすが、零細先生です！！！

最初は、地元の古い戸建を３５０万円ぐらいで買い、解体して更地渡しで７００～８００で建売り業者に売ろうかと考えています。
個人に売るとローンやら建物やらで回収が遅いので、業者の小切手決済に掛けるしかありません。
細かいことを繰り返すしか、今は余力はありません。
代表者である自分が宅建持ちでギリギリなので、他人を雇うなんて余力はもちろんありません。(-_-;)

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/02/08(木) 22:22:18.64

１月の月商１５？万円
２月の月商１５？万円
３月は？？？(´；ω；`)ｳｩｩ
来月も建売売れるかな

**零細社長** · 2018/02/09(金) 08:11:18.81

>>961
初心者さん、事業計画書は創業時に掛かる費用と、キャッシュフローを理解するために必要な事だと思うので作成は必ずやってください。助成金をどうやって取得するのか、そのための条件はなんなのかも調べて行くべきです。

1さん、金融機関から借入を興すときは、金融機関の担当も「融資した会社に利益をあげてもらって、利息という金融機関の利益を得る」必要が有るから、債権絡みの話が水面下で回ってきます。
うちが潰れたらただの不良債権になるわけです。僕も最初は借入無しでしたが、借入することにより経営の安定化と、情報ルートの構築が出来るようになりましたよ。借入は全部が悪ではないです。

**零細社長** · 2018/02/09(金) 08:18:16.59

>>963
それだけ売上が有れば、独りなら何にも心配ないね。それを12ヶ月安定してあげられれば、1800-2000万円だね。

うちの場合、ざっくり粗利計算で仲介1000万円で譲渡益2000万円、管理絡み500万円、建築500万円かな？経費を差し引くと200万くらいが純益。ある意味職員にはボーナス含めて良い給料を払ってると思う。(笑)

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/02/09(金) 21:12:52.21

>>965

このまま上手くいけばいいのですがね・・・。(;^_^A
先生の会社はなかなか、お給料が良いですね。
もう少し若かったら、関東で働きたいですが、高齢の両親もいますし、
こちらで頑張ります！（笑）
実家住まいですが、最近は浄化槽があふれて、深夜に地面を掘削して排水管清掃を汚水まみれになり、何とか開通！
僕がいなかったら、どうなることやら・・・。(=_=)
今朝、消毒の薬筒に塩素を補充するために、袋を開封したら、塩素の粉末を浴びました。
漂白剤の数百倍きついですわ～
鼻水、咳、くしゃみが止まりません。死ぬかと思ったわ(@_@)

排水管の上に植えてある木の根が排水管に悪さして、勾配が逆になっている様子。
補修で直すか？補助金申請の合併浄化槽にして、配管も一新するか？悩みどころだ。
住んでいるのが田舎の市街化調整区域のため、下水が来ないかも・・・。

**初心者宅建士** · 2018/02/09(金) 22:55:58.92

>>964 >>966
お二人のように張り合いのある仕事が
出来るようになりたいですね。

とりあえず、一昔前に受けた宅建なので、現在の民法改正による宅建業法の勉強がてら不動産キャリアパーソーン受けてみようと思っております。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/02/18(日) 01:15:34.89

誰でもできるネットで稼げる情報とか
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**宅建父さん** · 2018/02/18(日) 09:14:38.11

>>967
頑張って経過も教えてください
僕も会社を倒産させて初老で宅建取って
去年、業界に新入社員として入社しました
今年中には自分でやるつもりです

**零細社長** · 2018/02/18(日) 15:44:24.95

>>969
やる気がありますねぇ、素晴らしい！僕も見習わなきゃ。今年に入ってから休み無しで、工事を頑張ってきたけど、先週インフルエンザに掛かって、予期せぬ休暇を頂いてました。休みすぎてボケボケです(笑)

父さん、会社を父さんさせた過去の履歴って、実際にどのくらいで消えるものなんだろう？回りにいてもなかなか聞けないので、よろしかったらご教授下さい。

**初心者宅建士** · 2018/02/18(日) 22:57:21.45

>>969>>970

宅建父さん
零細さん
お疲れ様です。
本日は全日さんの開業セミナーに行き
短い時間でしたが直接お話しを聞けて
良い時間を頂けました。
今週は今勤めてる会社が全宅ですので
出向いて不動産キャリアパーソーンの申し込みをしてくる予定です。
ついでに隣地境界トラブルのお話しがあるので公聴して来ようかとも思っております。

**初心者宅建士** · 2018/02/18(日) 23:09:27.20

>>970
興味があるかどうかですが
ついでに私の廃業話しになりますが
参入障壁の低い業種を経営しておりましたが価格だけて勝負をして来る業者が増えて来て先が明るくないと考え。
子供が出来たのを機会に、将来の不動産会社経営を考えつつ会社員になりました。
元の事業は従業員に地盤を譲り頑張っているみたいです。
ちなみに廃業致しましたが赤字はなく
最後まで黒字での廃業ですので具体的な父さん話しではないですが。
でも不動産業も参入障壁でいえば高くはない業種ですよね？

**宅建父さん** · 2018/02/18(日) 23:50:39.98

駅前に数ある不動産屋
そして決してレベルが高くない接客などを考えると他業種から参入しても
志があれば不動産業界に不安をお持ちのお客様の心に響く接客が出来ると自信を深めています

もちろん、不動産業界で10年以上やられている方たちの引き出しには敵いませんが
消費者目線で頑張っていきたいと思ってます

世界一にはなれない「かも」しれませんが不動産業界でお城を建てられるように頑張りましょう！

**宅建父さん** · 2018/02/18(日) 23:53:43.89

ですので、あまり修行を長くして業界に染まらないのもいい気がしはじめております

年下の諸先輩方に尊敬と敬意はありますが…
是非、次スレも続いて頂けるように盛り上げていきたいです

**宅建父さん** · 2018/02/19(月) 00:01:22.99

>>970
僕の倒産は真面目な倒産なのでw自己破産から２ヶ月で免責がおりました
すぐに宅建資格が頂けた感じですね政策金融公庫の再チャレンジ融資の枠で融資を申し込む予定です

多分、通ると思います。今後の経営はわかりませんが融資にかけての交渉は天才的なのでw

業界の先輩にお伝えするのも僭越ですが融資は悪ではないですよ
上手にお使いください
個人のキャッシュカードのような感覚の人には言えませんがそのような方とは思えないのでまずは経験なさってからでもよろしいかと… 損しても経営者としては道なき道を行くのは宿命ですから

**零細社長** · 2018/02/19(月) 16:04:04.87

宅建父さんさん、初心者さん

具体的に教えてくれてありがとー。万が一、と言うか過去の期に大赤字を出しているんで、参考になる話が聞けました。トラブルで、数千万円の賠償を負うかもしれないが結果的に数百で済んだのですが、精神的にダメージが大きかった。そんなことを思い出しました。

3年目までは順調なのが当たり前、借入をおこして、拡大路線にいくか？がポイントですよね。うちは、人的拡大によって、営業の安定化を狙ったのですが、ダメ職員だったのかもしれないけど、安定の経費倒れだったね。(笑)

独りならって思った事は数えきれず、でもさ、独りって寂しいじゃん？お昼に一人飯？ナイナイ(ヾﾉ･ω･`)

**初心者宅建士** · 2018/02/19(月) 22:10:41.38

>>976
お昼に一人飯(笑)
それも気楽だったり。
従業員やパートを雇う辛さ凄くわかります。
従業員を雇うと従業員の生活も背負わなければいけませんからね。
不動産業の方は妻と２人営んでく予定でおりますが、軌道に乗ればセクハラOKの女性を雇えれば(^-^)b

**初心者宅建士** · 2018/02/22(木) 22:12:53.72

本日業務研修会に行き
土地家屋調査士の講演で隣地境界トラブルの話しを聞いて参りました。
隣地境界のトラブル、自分に降りかからないように祈るばかりです。

**零細社長** · 2018/02/22(木) 23:27:08.45

>>977
うわ！奥さんと二人？
うちも一時そうだったけど、24時間一緒は…。と言うわけで3ヶ月で解消したね(笑)
それで、縁があって直ぐに職員が入ってくれて、前の会社からも何人か来て、大所帯になっちゃった。

一人飯は、3ヶ月位だったけど、今もタイミング的にそうなるときもあってね。食べるけど、絶対一人じゃないから寂しくはないな。

**零細社長** · 2018/02/22(木) 23:32:51.65

>>978
隣地境界トラブルで会社を潰しかけてしまった…。親亀子亀契約だから、余計に神経を使ったなぁ。

今ではオールクリアになったけどね。工作費でいくら使ったことか…。仲介料はだいぶ削られたし、結果的に人件費を考えれば大赤字契約だったよ。

60人近くの地権者を相手に、奮闘したよ。畑でもただの畑じゃなかったし、元地主の告知不足で、関係者の同意がなかなか取れなかった。取引には良いことも悪いことも、告知して欲しいよね。

**宅建父さん** · 2018/02/22(木) 23:41:11.55

60人？
そんな話を聞けるだけで面白い業界に入ったなと思うけど
自分の身に降りかかって来たら全力で裸足で逃げる

脚力を鍛えておきます

**初心者宅建士** · 2018/02/22(木) 23:46:09.30

>>980
零細さんお疲れ様です。
一応妻も個人事業主で他の仕事もしておりますので四六時中と言う訳ではないです。
確かに毎日24時間一緒に居ると思うと
絶対無理です(笑)
隣地境界トラブルで会社を潰し掛けた
と言うお話し気になります。
差し支えない範囲でよろしいのでご教授頂けないでしょうか？

**零細社長** · 2018/02/23(金) 07:49:47.45

>>982
市街化調整区域の一団の畑、それも小作に近い貸し農園（借手が約50人）で、囲繞地だったの。
そこに福祉施設を作りたい事業者がいて、地主は事業者が良い値段で買いたいってことで、通路が買えることを条件に小亀契約を行ったの。
さて、通路の買取の件で、近隣地主と交渉を進めたものの、過去に元地主と近隣地主とがトラブルを起こしていたために、交渉は難航。しかも小作人からは、やはり過去の元地主との約束（死ぬまで貸し農園にする）を盾に、立ち退き拒絶。
福祉施設の建築のことを、事前協議をする前に、自治体に違反貸し農園であることを自爆して、農業委員会から聴取。（これは説明だけで済んだが目を付けられた）
何度も近隣地主さんに足を運び、過去のトラブルに対して、慰謝料の支払と謝罪で、通路分を譲渡してもらえることになり、親亀契約も成就。

**零細社長** · 2018/02/23(金) 07:59:23.46

>>983
しかし、立ち退きを正式に小作人たちに通告すると、明け渡しまで一年を要すると、民法を盾に逆切れ。こっちは小作権も、賃貸契約もない違法状態での貸し農園であることを主張し、3ヶ月で退去するよう小作人たちと協議、数名を残し同意まで取り付ける。
さて、小亀契約の決済に向けて動き始めるが、事前造成しておけと設計に言われたので、造成着手したら、工事屋が越境で樹木を伐採してしまい、近隣地主と揉めてしまう…
小亀契約を破棄寸前まで…
うちが賠償することで、お許しを頂き、何とか…
（ここで小亀契約を破棄と言うことになると、事業者が掛けてきた開発費用、設計費用、その他諸々を元地主とうちが負担するはめになるので、倒産の危機だった）
と言うお話でした。

**初心者宅建士** · 2018/02/23(金) 20:19:22.19

>>983
零細さん詳しくありがとうございます。
当事者が見れば分かる詳しい内容で
大変勉強になります。
50人もの小作人と言うことは家庭菜園みたいな感じでしょうか。
家庭菜園と言え本来は農業委員会への届けで（許可？）が必要だったかなと記憶します。
下手な知恵を授けた愚か者が居るのでしょうね。（金取れるぞ！）みたいな。
実際トラブルさえなければ良い商いかと思いますが慰謝料や手間暇考える割に合わない気がします(笑)
私の街は田舎も田舎ですのでトラブルのないよう気をつけて行きたいと思います。

**零細社長** · 2018/02/23(金) 21:45:13.55

>>985
貸し農園と言えども農地法の縛りは受けるわけで、無届け無許可で元地主も数十年前から営んでました。

50人から数名の代表幹事ってのがいまして、この人達が、県と自治体に自爆攻撃を掛けました。で、元地主の肩を持つ僕に対して、宅地課から指導を入れさせる！って脅され？（そんなに悪いことしてないから構わないけど）てました。

知人から頼まれた元地主さんの畑の処分でしたが、元地主さんがどんな人なのか知らずに、行く先行く先で罵倒され、俺が何かしたのか？と自問自答する事数えきれず、
また買い手の事業者さんからは、どうなってる？同意は？と責められ、引渡し遅延による損害賠償をちらつかされ…。ガクブル

結局、初対面では敵認定されてた同業者の先輩社長が立ち回って下さって、まとまりがついたってオチでした。

トラブルの相手側についてた同業者の先輩社長も、最初は非協力的でしたが、話せばわかる方で、最後は面倒を見てもらえました。大抵の地主さんには不動産業者がついてますので、僕自身が嫌われてなかったのが幸いでした。

**宅建父さん** · 2018/02/24(土) 01:02:42.63

あえて下衆な聞き方をしますが
零細社長さんは巻き込まれたのですか？
チャンスを感じたのですか？

多分、チャンスは感じたと思いますが状況がわかった後には逃げれなかったのか逃げられたけどいたのか伺っていいですか？

**宅建父さん** · 2018/02/24(土) 01:06:15.91

これは自分が今後、どの程度責任を持つべきなのかで聞きました。

正直、僕なら早いうちに事情説明をして触らないと思ったので
（すみません。責任感や道義ではなく倒産の危機に置かないためです）

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/02/24(土) 01:07:29.78

まあ、巻き込まれてる間に言えないですよね…

**零細社長** · 2018/02/24(土) 08:23:06.37

>>987
正直言って地主さんとの関係が持てると言うチャンスだと思いましたよ。畑とは言え、一団の土地の面積、価格ですし、両手だもん。次もあるだろうとね。

では、逃げれたか？

最初の難交渉位だったら、義務感の方が強かったので、逃げるとかは考えなかった。小作人との対決位でもやる気満々だったよ。

最大のトラブルは、隣地への越境工事だったので、これは痺れた。毎日隣地への懺悔、謝罪の繰返しで、ノイローゼになりかけた。

ちなみに、越境工事とはいえ、境界は見えてた。根っこと枝の伐採で、言った聞いてないと言う水掛け論で、始まるトラブルが、総じて他の地主にも余波を掛けてしまったのだよ。一気に非協力的になってしまった…。

もぉ、この時点では後戻りは出来ない。気を付けなはれや！

**零細社長** · 2018/03/02(金) 07:12:28.96

1さん、ボチボチその2を作りませんか？

**初心者宅建士** · 2018/03/06(火) 16:31:59.98

本日不動産キャリアパーソーンのテキストが届きました。
全日加入予定なんだけど全日で登録出来るのかな？
うさぎマークの下に鳩マーク(笑)

**初心者宅建士** · 2018/03/06(火) 16:34:28.18

>>991
零細さんごめんなさい
勝手に立てちゃった(^_^;

●〇●未経験で不動産屋を始める　その2●〇●
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/management/1520321586/

**初心者宅建士** · 2018/03/06(火) 17:22:58.77

申し訳ありません。
間違えて次スレの1さんところに
自分のコテ入れちゃいました。
本当に申し訳ないです。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/03/07(水) 13:30:24.33

>>975

>>僕の倒産は真面目な倒産なのでw自己破産から２ヶ月で免責がおりました
>>すぐに宅建資格が頂けた感じですね政策金融公庫の再チャレンジ融資の枠で融資を申し込む予定です
>>多分、通ると思います。今後の経営はわかりませんが融資にかけての交渉は天才的なのでw
>>業界の先輩にお伝えするのも僭越ですが融資は悪ではないですよ
>>上手にお使いください
>>個人のキャッシュカードのような感覚の人には言えませんがそのような方とは思えないのでまずは経験なさってからでもよろしいかと… 損しても経営者としては道なき道を行くのは宿命ですから

宅建父さんさんが、長年事業をされてこられて、融資にも天才的と自負されておられるのでしたら、融資もされたら結構です。
なにも融資をされるのを批判したこともありません。
このスレの中で、経験豊富な零細社長さんに指南されながらのキャラという設定の部分もあり、身近に不動産業を知ってもらおうと、
全く素人の方にもお金がなくても工夫しながら営業することをわかりやすく記載してきたつもりですが、多少、フィクションもございます。
買取・再生・再販事業をしてますので、実は昨日も金融機関より、借り入れも行ないました。