●〇●未経験で不動産屋を始める　その１●〇● [転載禁止]©2ch.net

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/28(火) 08:22:13.54

これから、宅地建物取引業を始めますわ。
ちなみに、不動産業界未経験です。
宜しくお願いします。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/07/28(火) 08:29:15.06

今は、テナント決まり、契約前です。
大家さんは高齢で、最近まで不動産業でしたが、動くのが辛くて、
今は、家賃収入だけでリタイヤして生活してます。

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/28(火) 08:36:38.94

宅建業の免許申請ですが、事務所の電話番号が決まってないので、
申請が出来ません。
転送代が無料になるKDDIの光電話にする予定。

ちなみに、テナントのスペック
・駅の改札から徒歩１分
・４階建てビルの１Fの路面店
・ガラス張りの居抜き店舗
・エアコン、冷蔵庫付き
・事務所内にトイレ
・築　４０数年の鉄骨造
・床面積４２㎡

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/28(火) 08:47:43.12

保証協会はウサギとハトがありますが、
不動産業経験４０年以上の大家さんいわく、
ハトは
・地域の２人の紹介が必要
・人数が多くて、強いしがらみがある。
・お金が掛かる。

ウサギは
・推薦人は不要で、一人で入会できる。
・少人数で意外と自由。
・お金が安い。

大家さんが不動産業現役の時は、ウサギで営業していたそうで、
内部事情を聞いて、ウサギに入会することにしました。

ちなみに、脱会した大家さんは、僕を会に紹介しても、紹介料はもらえません。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/07/28(火) 09:15:20.69

家賃はいくらですか？
業務は仲介ですか？賃貸ですか？
どこの駅ですか？

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/07/28(火) 13:43:01.97

既存の不動産屋は宅建業法違反、言われた事やらない、催促しないと出来ない。
大杉。仲介でやるにしろ普通に対応できれば何年かでお客さん付くでしょ。

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/28(火) 19:50:12.67

>5
>どこの駅ですか？

そこは、世間が狭いので、ごめんなさい。m(_ _)m
家賃は8万、保証金30万です。トイレは絶滅危惧種の段付き和式です。
賃貸スタートで、経験を積みながら、売買の仲介へといきたいと思います。
大家さんから、開業後は頼まれてますが、自分の足でも交渉は頑張ります！

>6
不動産屋って、ヤクザと思ってる人達が、結構いるので、まずはそういうイメージを
払拭することから始めたいです。
賃貸系のお店って、宅建も持ってない人が重説してるし、業法違反が多いですね。
一応、駅前なので、帰宅ラッシュは物凄い人です。

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/28(火) 20:01:47.48

今日、テナントの賃貸契約書に割印もし、締結しました。
来月分の家賃を払込み、ちょこっと、テナントの掃除をしにいきましたが、
４２㎡って、なかなか冷房が効きません。(汗)

１Fの路面店だから、２F以降の空中店よりも、飛び込み客が見込まれるけど、
今なら、キョドってしまいそうだわ。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/07/28(火) 20:17:03.08

うちの物件管理しませんか？

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/28(火) 20:23:29.63

>9
ありがたいお言葉ですが、２chって、怖いので、ご縁があれば宜しくお願いします。
ちなみに、司法書士の補助者もしてましたので、内容証明は得意です。
うちに依頼していただいた大家さんにはサービスで通知人：大家さんで内容証明書は書きます。(笑)

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/07/28(火) 23:26:14.21

代書したらイカンでしょ

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/28(火) 23:51:57.52

２chだと、こういうツッコミは出てくるのは、想定内ですが・・・。

内容証明書全般で、お金を取っていいのは、行書さんかもしれませんが、
不動産屋で家賃未払等の督促状としてなら、そのくらい、どこでもしてますよ。
だって、業務上ですものね。
家賃未払の督促を電話はいいのか？書面（内容証明郵便）はダメか？の話になってきますので・・・。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/07/30(木) 00:10:24.55

1言われれば100言う無資格者の鑑だな

公の場とも言えるネット上で平気でこういうことを書いてしまう
仮にも独占業務をもった人間なのに平気で他の職域をおかしてしまう
そんな順法の精神もない人間が>>7のようなことを言ってもまるで説得力がなく
あなたのような人間がいることで自浄作用のない業界といわれても仕方がない

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/07/30(木) 00:28:57.37

ああ、申し訳ない
あくまで「無償で」か
それもどうなんだろうな

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/30(木) 07:34:08.82

>>13
>>14
あなたが想像するような、内容証明だけ受任しませんよ。
管理している物件の家賃の滞り、共用部分の占有等で、電話掛けても、連絡が付かない時でも、
行書さんに依頼しなさいと？？
そんなに、あまりにも頭がカチカチだったら、やってられませんよ。
13、14さんが行書さんなら隣に引っ越してきたら、許認可関係頼みますよ。

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/30(木) 07:45:55.41

申請書に添付する税務署発行の所得税の納税証明書は確定申告してないと、
納税額が無になりますけど、県庁の宅建課に聞いても、納税額無でいいらしい。
滞納している税金の調査のためでもないと言われたけど、添付する理由等、詳しい方おられたら、
教えてください。
今日、県庁への申請と、保証協会への入会をすませる予定です。

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/30(木) 07:58:12.90

ちなみに、この前まで会社員でしたので、
自営業の方のする確定申告はしたことがありません。
市町村の納税証明、都道府県の県税の納税証明書でなく、
税務署の納税証明書が必要の理由を知りたいです。

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/31(金) 08:17:51.86

昨日、県庁に申請に行ったら、混んでて、２時間待ちでした。
新規じゃなくて、更新が多かった。
多少、問題もあったけど、窓口OKが出て、受け取りの
スタンプを押された副本を持って、うさぎさんに行こうとしたら、
既に、五時半過ぎでした。

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/08/05(水) 23:42:17.52

ただ今、築４０数年のビルでシロアリと戦っています。
クロスとクッションフロア張替えで済むと思いきや、
シロアリでの痛みが酷く、出費がかさみます。
事務所の４０W蛍光灯２０本は全部、LED化です。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/08/09(日) 02:08:51.99

客の口座から巨額の金利をボッタクッタ永和信用金庫が倒産しました、至急預金を引き出して下さい、恐ろしい信用金庫なんです、

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/08/09(日) 05:16:51.77

運転資金は大丈夫？飲食、物販と違うからしばらく収入ないよ。

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/08/10(月) 07:54:07.94

>>21

運転資金は700万ぐらいありますが、結構大変です。
LEDは安物です。
売買で土地＆建物1件、山の土地1件
賃貸で大家さんの物件（マンション、アパート、駐車場）の話有り。
元付で物件を多く抱えたいです。
土地＆建物1件の話ですが・・・、
同じ町内の不動産屋が嗅ぎつけて、元付させろとうるさいそうです。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/08/10(月) 16:08:51.00

やっぱりヤクザじゃねぇか

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/08/11(火) 22:39:50.93

>>23
どこでもガメツイ人いるでしょう。
司法書士に登記の仕事を頼むときには、紹介料を請求するのに、
司法書士から、売主を紹介をされても、紹介料は一切払わない業者とか多い。

ソーラーパネルを設置した投資向きの土地の売買の話もあり・・・。
今度、実際に、自分の足で会ってきます。

固定費用を安くするために、LED蛍光灯にするけど、１年使えば、ペイできそう。

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/08/18(火) 21:33:39.44

今日、事務所調査がありました。
ご年配の理事の方ですが、色々と経験談も聞けました。

他に、朝から、あちこちから電話があったり訪問者があったりして、
バタバタした一日でした。

看板のデザインも完了したし、大工工事が始まりつつ、内装屋さんと打合せしてるけど、
自分だけがスピードに乗れてない気がする。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/08/25(火) 09:58:33.92

おかげさまで、昨日付けで不動産協会の入会審査が通りました。
県庁の許可次第、保証金関係を払う予定。

あとの予定
・ネット工事
・パソコン・複合機購入／搬入
・注文している看板の据え付け
・内装工事後、電気器具取り付け

そうこうしてると、来月分の家賃を払わないといけないわ。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/09/01(火) 23:37:32.21

内装工事が終わりました。
それと、ついに県知事免許がおりました。
保証金関係も振込み、ヨッシャー！と思ったものの、
ネット工事をしておらず、工事を申し込んでも１～２ヶ月掛かると・・・。
(>_<)

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/09/01(火) 23:39:48.38

今週の予定
・電気工事
・NTTひかり電話＆ネット工事の現場調査？
・看板の据え付け

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/03(木) 01:12:02.86

誰か教えてくれ
5年住んでた2DK(フローリングと和室)から引っ越したんだが
畳の表替え代で1枚5000円×６で30000円取られたんだが適正なのか？
クリーニング費用含めて1万3千円請求された。
入居前の契約だからの一点張り
畳とか不動産屋の肥やしとして残してるとしか思えん

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/03(木) 01:13:44.97

>>29
敷金6万払ってて足が出たのが1万3千円です。説明不足スマソ

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/09/04(金) 08:45:10.79

入居時に畳の表替えがしてある状態で入居されたのであれば、大家さんの言うとおりでしょうが、
表替えしていない状態で入居したなら、払う必要はないのではないでしょうか？

大家さんが契約に書いてると言ってきても、それは民法の契約自由のことを言ってるのであって、
民法よりも賃貸物件で優先される借地借家法では、一方的に貸主に不利な条項を禁じているので、
その辺りを根強く言い返したら、どうにかなるかもしれないですね。
国の方も引渡し時のトラブルが多くて、新たにガイドラインを作り直すとか？少し前に新聞で読みました。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/05(土) 05:58:40.62

>>31
レスありがとうございます。
今回はもうお金は振り込みましたが不満でしょうがありません。
フローリングは払う必要がないのに畳は払わなければならないという矛盾
1枚5000円はとり過ぎではないかという疑いが解消されません。
私はオーナーがあえて畳の部屋を残して小遣い稼ぎしてるとしか思えません。
借主は言われるがまま契約するしかないし不満があってもそれをどうすることも
出来ないですよね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/05(土) 19:05:07.62

>>32
お前みたいに後からグチグチグチグチ腐った女みたいに言ってるやつばかりだからそういうバカ大家が減らないんだよ

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/06(日) 20:05:23.64

畳替え5000円なんて安いわ。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/09/12(土) 23:29:29.75

免許を貰ってきましたよ。
薄っぺらい賞状一枚。
物件調査は２件分行ったけど、お金に結びつきそうにない・・・。

着歴はセールスばかり。
ボイスワープ（転送）もセールスばかり。
看板とドアにステッカーを貼ってから、
着歴に非通知が何度も掛かってるけど、何コールかして、転送までに切ってるみたい。
非通知で掛けて、何がしたいのでしょう。
地元は狭いですね。もう親が『息子さん開業したの？』と聞かれたみたいです。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/22(火) 07:10:17.71

>>35
3年前に独立した頃を思い出すね。

今は職員四人と和気あいあいと
やってるけど、一人でやってる
頃は寂しさと売上に対する不安で
押し潰されそうだったよ。

運転資金は大丈夫そうかな？
うちは最低でも月に80万の売上
が必要で、半年間は万が一売上が
無くても大丈夫と言い聞かせて
来たけど、不安は消せなかった…

駅前でも結局大手に持っていかれる
お客さんが多いから、地道に…
大手からこぼれるお客さんを
拾っていくしかないかもね。

頑張ってね!!

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/09/22(火) 12:50:31.00

>>36

ご声援ありがとうございます。

地域大手の不動産屋さん、マンションの垂れ帯も凄い数貼ってますね。
アットホームもCHINTAIにも、たくさん物件を出しておられるし、企業の力には負けますが、
おっしゃるように、大手さんから漏れた大家さんにも営業をかける予定です。

地域の賃貸相場を調査してましたら、明らかに相場から2万ぐらい高い、築年数古い長期空き家の物件もありますね。
他の入居者の手前なのか、それとも強気な昭和を引きずった大家さんなのか？

運転資金は、1年超ぐらいは十分ありますが、先行き不透明です。
地域はまだまだ。６～７０代の経営者の方が多く、方眼紙に手書きの物件案内の図面で、
あいさつに行った時に、ガラスに貼ってあった白黒では物件の売りも伝わりにくいと思い、
当方は不動産チラシのソフトも入れて、フルカラーで見栄えもよく見えるようにしてます。

大手さんに勝つことは難しいですが、近づけるように、ニーズには敏感に、
看板も埋もれないデザインにして、頑張る予定です。
また、いかんせん、地元民は地元の業者しか使わない保守的な繋がりが強固で大変です。

これからも、ご都合のいい時に、こちらを覗いて頂いて、叱咤激励をお願いします。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/22(火) 16:36:09.97

>>37
そうだね。うちのエリアも経営者自体が高齢化しつつあるかな。地道に顔を出して名前を売っておくと、管理物件のお裾分けがくることもあるよ。
僕は売買中心の営業畑の出身なんだけど、古くから顔見知りでうちの女子営業が顔を出したときに、あいつの会社ならうちのこれを客付け&管理を頼むよ♪って言われて、今では10件位もらった。
不安には強そうだね？僕は毎日プレッシャーに潰されそうだったよ。ある程度大きい会社にいたってのも、一人になったときの孤独感が強い理由だったかもね。結果的に半年で一人採用してしまったけど、早々に右腕になってくれた。
これから幸運と不運がやって来ると思うけど、早く周りに味方を作れば乗り越えられると思うので、ドンドン外に名前を売りに行ってください!!

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/23(水) 17:17:45.84

>>1
雇ってください

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/23(水) 19:12:23.84

1は今日休んでいるのかな？

36.38だけど、気になってさ…
業界未経験なら大変だろうと少し
気にしてます。
独立したら、物件を任せてもらえる
予定だったけど、先業者の紐が
切れなくて、大トラブルになる
前に、打ち切ったっけ…

38で書いたけど、同業者ってのが
ライバルでもあり、戦友でもあって
ね。顔を繋いで、いや相手の事なんて
気にせず、最初はドンドン訪問
するんだよ。
お宅の物件をウィンドウに貼らせて
下さいってね。

面白いヤツ、ガッツの有るヤツは
嫌われないと思うよ。
ダメなのは、自分の利益ばかりを
主張しちゃうことだね。
干される（お宅には紹介しない、
客付けさせない）、悪口を言いふれ
られちゃうから、地元にいれなく
なる。

敵の敵は味方ってのが後でわかると
成功も失敗もあるかな…

でも、懐かしいなぁ。
独立したては、特に仕事も無かった
ので、毎日投げ込みやってたわ♪
刺激されたから、明日から3年前を
思い出して、投げ込みをやるかな!?
最近腹も出てきちゃったし…

いやぁホント、初心に返ってまた
動けば、売上が上がらない営業
さんの刺激にもなるだろうし♪(*^^*)

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/09/23(水) 22:59:46.91

>>39
すみません。雇えるような余裕はありません。m(_ _)m

>>40
気にしていただき、ありがとうございます。
不安には強くはないです。車に乗ると、マフラーから小銭が落ちる音がします。
あと、急激なストレスか？７度５分の熱が続いてます。
今日は、熱のある中、親の物件の外壁とブロック塀の補修で素人左官屋をしていました。(笑)
あと、国土交通省の賃貸住宅管理業者登録の申請書類を作成したりしてました。
賃貸住宅管理業者の登録って、費用も掛からないようで、ついでに登録することにしました。
効果はありますかね？登録まで９０日掛かるようですが、田舎は役所のお墨付き等には弱いので、
モノは利用の仕方次第だと考えています。
シルバーウイークは動かずに、大家さん向け営業用にガラスに貼らしてもらうチラシを用意したりしてました。
うちの事務所の入っているビルの大家さんからスタートしてみます。♪

これからもアドバイスを宜しくお願いします。
楽しみにしています。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/24(木) 06:00:24.11

>>41
そっかぁ着々と準備をしてるんだね。
賃貸向けってのも良いんだろうけど
うちは賃貸だけでは会社を運営でき
なかったので、売買型の店舗運営で
会社の基礎を作ったんだ。

未経験だもんね。賃貸向けと管理
なら手堅いかもね。

そう言えば、創業してから3ヶ月は
極力車を使わなかったな。近所ばかり
を自転車と徒歩で営業してた。

月に自分の給料を含めてどのくらい
の経費を見込んでますか？
うちは36で書いたけど、80だった。
家族と住宅ローンが有ったし…
80は管理だけ、賃貸型では到底無理
だから、新築現場の売り出しやら、
中古住宅の再生リフォームをお願い
しての販売で、仲介だけでなく
リフォーム粗利の売上で初期は乗り
切ったよ。
管理料5％だと、月の管理家賃は
1000万超え以上なので、絶対無理
だもんね…。3年経った今でも無理
だわ。管理料もらえない、値切られ
るの連続ですもの(T-T)

不安とストレスが強くなったら他の
会社へ遊びに行きましょう!!前にも
書いたけど、戦友でもあるんです。

僕はそれに気付く前に軽いうつに
なったよ。売上の見込みが全くない
恐怖に負けそうになったんだ。
そしたら、仲間が話を聞いてくれて
仕事を回してくれた。今でも頭が
上がらないけど、助けられた。

僕がこのスレにいるのは、その時の
恩返しを見ず知らずの君にしている
だけ。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/09/24(木) 07:48:15.21

>>42

おはようございます。

必要経費は独身実家住まいということで、最低、事務所経費１０万・自分の給料２０万の３０万で考えています。
飲み物は水筒に入れていき、冷蔵庫の電源コンセントは抜いてあります。
この前、挨拶に行った不動産屋さんも、『不動産は売買しないとね・・・』とおっしゃっていました。
賃貸だけではとてもしんどいのも承知しています。
近郊の住宅地（昭和４０～５０年代に開発）はアクセスがいいので子供の時はベットタウンでしたが、
昨今はその世代も団塊世代にとって変わり、両親の亡くなった遠く離れた実家に住んでいたり、もう少し高齢だと
老人ホームに入居していたりで、約２００軒ほどの小さめの住宅地のうち、５０件前後が空き家だそうで、
管理にも困っているそうです。
行政の空き家バンクもありますが、売買や賃貸の契約は当事者同士で、行政はタッチしないスタンスだそうで、
上手く活用はされていないのが現状のようです。
なるべく、家主さんの近いところで接触を持つことにより、空家の管理から売買へと続く流れを作っていけるように
名前を売るつもりで、元付け物件も増やすように考えております。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/24(木) 13:49:48.47

中国人専門の仲介すりゃ大儲けだよ

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/24(木) 18:49:04.65

>>43
36です。実家住の独身かぁ…

そりゃ気持ちが少し楽かもね。でも
独立した以上、やりがいを持って
頑張るしかないね。

空き家とか大家さん廻りも戦略的に
は良いだろうけど、先の長い話だね。
中国人相手も良いんだろうけど、
通用するのは都市部じゃない？

僕のところは東京からのベッドタウン
だけど、中国人よりK国の人の方が
多いなぁ…。たまーにC国の人にも
当たるけど、値交渉厳しいよ。
で、引っ掻き回されても成約に
ならない。腕が悪いんだろうけど

売買は場数踏まないと、共同仲介
で見下され易いし、試練は続く
だろうね。

でもがんばれー♪(*^^*)

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/26(土) 22:37:56.02

アドバイス通り、ママチャリに乗り、大家さん周りの飛び込み営業をしてきました。
今日の収穫は、マンションとハイツの一部屋ずつでした。
大手さんから漏れてた物件でしたので、これを弾みにして頑張ります。

しかし、空部屋を見つけても、大家さん探しが進まず、結構大変でした。
近所の人も、教えてくれない＆知らない？で、まとめてから、法務局調査に行こうかとも考えています。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/27(日) 06:17:23.00

>>46
おはよう♪

頑張ってますねー！

法務局の調査だけど登記情報サービスだと、行く手間も無いし、一件あたりの情報料も安いんじゃない？法務局で閲覧って今でも出来るのかな…？

うちの場合は、先月から例年になく賃貸のお客様の来店やら電話ネットの問い合わせが多いので、それらの対策は出来てますか？

アットホームWeb（ATBB）とかやってますか？うちは賃貸向けだと、これだけなんだけどね…ポータルにも連携してるんで、よく調べて客付けもやらないとね!

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/27(日) 23:09:25.97

>>47
こんばんは！
市町村の役所の課税の名寄帳でも見れたらいいですが、委任状が必要ですし、
知り合いの司法書士の方に聞きましたら、
ネットで謄本を取ったら安いということで頼んでおきました。
また、今度、某・財閥系の不動産会社に行く用事があるから、どう？言われ、
挨拶ぐらいしか出来ませんが、行ってきます。

一応、お問い合わせフォームのある協会系のホームページはありますので、
賃貸も載せていくつもりです。

アットホームさんの営業の方は、いらっしゃいましたが、
閑散とした雰囲気に、退散されました。(笑)
名刺交換と資料はしっかりと頂きました。

客付けですが、実は、近いうちに司法書士さんからの話で一戸建て２～３軒の
元付けをさせてもらえるかもしれないので
今日は、レインズの使い方の練習をしていました。
近くに良い物件があれば！と思ったのですが、そんなにありませんでした。
そんなに甘くないですね(笑)

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/09/28(月) 20:37:02.49

今日も飛び込み営業で、マンション３部屋の賃貸借契約をゲット出来ました。
一部、地域大手さんも喰いついてる物件ですが、
なんと！大手さんの間取り図面が間違っていて、実際よりも狭く書かれていました。
そして、交渉の結果、大手さん仲介よりも安く借りれるようになりました。
自転車営業は最高です～♪

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/28(月) 20:38:11.95

ダウンタウンの松本気取りのくだらない奴
街中みんなのお笑い草だぜバカヤロ様がいる
弱い奴には強く出て　強い奴には媚びへつらい
店長気取りのニセモノは
仕事も人望も紛い物
人には厳しく自分には甘くケジメも無しとする　
何でもすべての事が人任せでそれでも良しとする　

大学行ってもクズだから常識なんかは通じねェ
相手を選んでハラ立てて
得意の火病はお手のモノ

今は君のために飲もう僕も風と共に行こう
すべての人に懺悔しな!!
https://www.facebook.com/katsuyuki.kida.923

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/09/29(火) 20:32:10.41

>>49
良いですねぇ…

こっちは仲介の大型案件が決まるようで決まらずイライラが募ってます…

買取り案件は買付は流されるは、再建築が厳しいとかで二本決まらず、これもイライラしてます…

調子が良いのは営業さんたちの賃貸とリフォームだけですね…保険は何だか損保本体が引き受けたくないとかで、自分絡みがイライラのようです。大型を決めてボーナス資金にしたいんですがね…

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/01(木) 07:13:26.24

>>51

おはようございます。
ボーナスの資金に大型案件が決まるといいですね。
賃貸の営業先の大家さんから、家を売りたがってる方のことを紹介されましたが、
現時点、某鉄道系不動産会社に頼んでいるらしく、契約も専属か一般か？はっきりせず、
持ち主の方も遠くに住んでおられるし、どうにかして、仲介させてもらいたいのですが・・・。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/01(木) 13:40:44.49

>>52
物件をレインズで特定して取引形態欄を確認すれば良かろう♪
地番がわかれば登記情報サービスで所有者を割り出せるけど、紹介者を通しての方がいいだろうね。

問題は預かりました…そしてどう売るか？ですよね？
レインズを初め、出来る限りのポータルへの登録。ウィンドウや看板（野立や現地看板）など視覚的対策と、チラシ（ポスティング系や折り込み系）の配付とかもやらなきゃならないよ。

だからやるなじゃなくて、その手の対策は出来てますか？
輪転機を中古で買うとか、少量印刷で安くできる会社を探しておくとか必要だからね。コツなら聞いて下さい。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/06(火) 06:33:16.10

おーい！
1さん、頑張ってますかー？

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/07(水) 00:23:17.25

>>54
元気にしてます。
レインズで見てみると、鉄道系の不動産会社が絡んでるのは専属契約になってました。
報酬は分かれになっていたので、客付けはOKそうです。
輪転機を買うのは、まだしんどいので、事務所の毎分３６枚印刷の複合機で、
チラシを刷ろうかと考えています。

マンションを新たに３部屋の賃貸媒介契約をゲットしまして、鍵も預けてもらえるようになりました。
長期空き室だと、トイレの水も干上がり、下水の匂いが充満していて、空気の入れ替えや、
バケツで運んできた水で掃除したり、コウモリのミイラを発見したり、
バタバタしていました。
ユニットバスの石みたいな石鹸カスはどうしたらキレイになれますかね？(笑)

あと、司法書士経由の売り物件のこともしないといけないし、一人では限界です。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/08(木) 08:10:03.89

>>55
浴槽の水垢はまずスクレーパーで
削ってから磨き粉で仕上げると
綺麗になるよ。
石みたいになったのは薬品では落とせ
ないからねー♪

印刷だけど、輪転機は中古で充分
だよ。そのうちチラシを打ったり
するでしょうから…
ちなみに僕のところは七万円で
買いました。ネットのオークション
だったけど。

売り上げはどうですか？
最もここには書けないだろうけど
いくつかの契約が有って集金出来て
いることを願うばかりです。

僕は建設業の許可もあるので、
最初の売り上げは畳の表替えだった
です。粗利八千円だったけど…

最初の二年は消費税の納税がない
ので、ボーナスステージ期間中に
貯えておかないと、三年目から
キツいからね！

それと雑用だとシルバー人材とか
利用してみたら？中高年の引退
した職人さんとかいるみたいです
よ。一日いくら制度みたいです。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/09(金) 13:49:33.81

>>56
浴槽は肌色一色みたいな安めのユニットバスです。
金属製のスクレーパーだと傷がつきそうなので、ダイソーあたりでプラスチック製を探してみます！
管理料ももらってないので、ボランティアでの掃除ですが、なんとか少しでも印象良くして契約に結び付けたいものです。

業務用複合機を中古で買ったのですが、毎分２０枚台と３０枚台では耐久性が違うらしく、
チラシ印刷も考えて毎分３６枚の現行機の中古にしました。
輪転機は以前から考えています。

売り上げはゼロです。
この前、駅前ゆえ、飛び込み客の方が見えましたが、
ペット可の一戸建ての賃貸で広い家を探しておられるそうでしたが、
田舎の地域がら、畳は表替え・壁紙張り替え済みの物件が多く、検索しましたが
ペット不可ばかりで、なかなか条件に合うものがなく、大手さんを紹介しておきました。

雑用は人に頼みたいですが、売り上げもない中、自分で何もかもしないといけない状態です。
雑用ではないですが、父親の知り合いの不動産業界（経験２０年以上・宅建あり）を退職した方に、
時間のある時に売買等を手伝ってもらうことになりました。

これから売買の客付も頑張る予定です。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/09(金) 20:47:42.17

>>57
浴槽の件、僕なら水で湿らしてからダイソーでもいいから買ってきたスクレーパーでガリガリやるなぁ。で、最後は磨き粉で拭き上げるんだよ。

厳しい言い方かも知れないけど、管理契約や媒介契約なんてので飯は食えないよ。客付けしてあげれば信頼が深まるので、先ずは客付けからだと思うけどね。

良いこと教えてあげる。
住宅地図をコピーして、アパートに印をつけて、間取り（2DKとか1Rとか）家賃の暗号を書き込んで壁に貼るんだよ。資金に余裕が有るなら時間を掛けてでも、作った方が良い。で、その中心は事務所か駅。ウィンドウから見える位置に貼るんだよ♪
マメな先輩は住所毎にアパートの名前を書いてデータベースにしてた。
で、直接管理物件は色違いでマーキングしてたっけな。

未経験なら、売却物件を扱うがよろし！
売却物件を集めるには、一に投げ込み、二に投げ込みしかない…。僕の会社はこうやってお客様に直接呼び掛けてます!!ってアピールする内容で紙面を作るのさ。
客付けの場合は、経験値を問われるケースが少なくないから、ホント徐々に覚えていけばいいさ。

どぉ？やってみないかい？

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/11(日) 16:34:22.70

父親から頼まれている売却物件の件ですが、
敷地１３０坪　建坪４４坪　築後２３年　駅徒歩１２分　小学校の横　の５LDKの物件ですが、
公平な観点やこれまでの売却データ、地価公示などからみても、
田舎故、売れそうな値段は高く見ても１６００～１７００万ぐらいが妥当で、
同じ住宅地の６６坪の更地が３８０万で売りに出されても売れないのに、
父親は知り合いの物件だから、よけいに高評価したようで、
褒め上げて、持ち主さんは２５００万円以上で売りたいと・・・。
評価の価格と売れる（買いたいと思う）価格とに大きな溝があるのですが、説明してもわかってもらえず、
今回の売り物件も評価は１９００万（土地と建物）、売却データ１６００～１７００万
希望売却価格は強気で２５００万以上

直近の売買で同規模の土地建物が１５００万で売却されました。
頭が痛い今日この頃です。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/11(日) 16:40:54.17

最近、空家の持ち主さんに、おっしゃっておられるのと同じく、
所有者の方に郵送して、飛び込み客はいても、売却物件が不足していまして、
このように売却させてくださいという旨の手紙と
売却用の店頭チラシも一緒を入れておきましたが、
反応はありません。

トライ＆エラーはあれこれしてみます。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/12(月) 07:59:29.41

>>59
売買の極意が有ってだね…

世界で一人で良いからその不動産の価値を認めてくれる人が見付かれば良いんだよ。だから、その家の良いところだけを見てチラシを作るんだ!!

と四半世紀前にベテラン先輩に教わった。つまりは、高いと最初から決めつけるな!!って事。販売活動を徹底的にやってお客様からの反応が無ければ、それを伝えればよろし！価格下げ交渉はそれからでも遅くないよ。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/12(月) 08:07:36.26

>>60
運命の神様は努力している人に必ず味方してくれる。

この言葉を信じて投げ込みをしていた時期を思い出すな…
ちなみに、僕の場合には朝６時からチラシ配り、日中は各業務（データベース作りや来店対応等）夕方からチラシ配りで帰宅って毎日だった。
幸いだったのは、僕は四半世紀前から地元の不動産屋さん勤務だった事。未経験だと、顔を知られてないってハンデがあるんだから、マメに広報活動しないとならないね。

1さん、継続は力なりだよ。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/12(月) 11:06:53.02

>>61
>>62
おっしゃることは、ごもっともです。
どうやって、気に入ってくれる一人を見つけるかで悩んでいるのですが、
建設会社の社長さんの家で、普通の安い建売とは違う家です。
建設当時７０００万円の家だそうです。
まだ、当時の設計図面から絵を描いていたりする状態で、
まだ家の内部も見てませんので、なんとも言えませんが、
細かい細工もしてあったり、建築士設計の凝った家ですので
ペラペラな家とは違う重厚さも売りにしたいと考えてまして、
内部を拝見させてほしいのですが、
７０代独り身の方で趣味での不在が多く、なかなか日程が合いません。

粘り強く頑張るしかないですね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/12(月) 14:13:45.95

>>63
そこで参考になるのは他所の会社が注文建築をどう表現しているか？なんだよね。
例えば、総檜造りの注文建築！とか、格子天井とか建築専門用語を最もらしく使って差別化を図れば、価値を認めてくれる人もいるかもね？

未経験なら、若いなら、その手の本を数冊買ってきて勉強すれば直ぐに頭に入るでしょう♪(*^^*)
経験者とのハンデを縮めるには勉強も必要だよ。僕も３０を越えてから建築の勉強を始めたから大丈夫！何も資格までは必要ないので、写真付きの本を買ってきて眺めているだけでも良いんだよ。
そうそう、ネットの情報はお客様に見えない（買ってきた本を棚に列べるのもディスプレイとしては格好付くから…）からダメだよ。ネットの情報は自宅での勉強用だね。

長くなったら又ね。

**弱小大家** · 2015/10/12(月) 21:15:47.55

地方の弱小大家ですが、ちょくちょく寄せてもらいます。頑張れよ。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/13(火) 07:14:37.84

うちの空室、なんとかしてね。

**弱小大家** · 2015/10/13(火) 07:16:27.76

名無し ➡ 弱小大家

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/13(火) 10:45:47.12

>>64

昨日、あれから持ち主さんとタイミングが合い、中を見せてもらえましたが、
やっぱり、７０００万円の家、すごかったです。
正直なところ、２５００万円でも安いと思います。
中を見てもらえたら、きっと気に入ってくれるとは思いますが、
興味を持って、見に来てもらえるように、注文住宅の良さを売り込みたいと思います。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/13(火) 10:52:45.61

>>65

ご声援ありがとうございます。
これからもよろしくお願いします。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/13(火) 11:11:31.14

>>66

管理させてもらってる物件もなかなか契約に結び付きません。
３万以上安い物件で、５～６年頑張って、頭金を少しでも貯めてから
一戸建てへと進んだほうがいいと思うのですが、
中がきれいに改装してあっても、若い人たちは外見から入るので
空き室、埋めるのは大変ですね。

**弱小大家** · 2015/10/13(火) 17:41:46.36

広告料2カ月、プラス領収書なしの謝礼2万でも決まりませんが。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/13(火) 20:24:15.34

>>68
そうそう、自分が感動すればお客様にも伝わるはずだよ。ネットの検索だと相場勘だけで検索する人は判断しちゃうから、差別化出来る写真とか説明文があると良いよね♪(*^^*)

買い主を探す窓口は何も自分の会社だけじゃないから、販売図面を作って近くの業者だったり、大手でも行ってみるべきだと思うよ。

おまけの事を言うなら、豪邸の近所にチラシを入れるのも効果的だよ。その際に安くても良いから封筒にいれること！宛名は「ご近所の皆様に優先的にご紹介します」と書くと、読んでくれる確率が上がる。
豪邸の場合、冷やかしのお客様も多いのだけど、前にも書いたようにたった一人だけ買い主が見付かれば良いよね。

是非やってみて下さい。
僕の数十年に渡る仲介の経験則です。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/13(火) 20:31:04.76

>>71
決まらないのは残念です。

市場はニーズ優先になって長いです…

特に築年数経過物件は決まりにくい。
立地条件もだけど、たんぼだけじゃ…

うちの会社の扱いで、案内すら
入らない管理物件もあるので、
先ずは案内に繋がるよう、努力と
工夫は怠れません。

そうそう、今年の秋の賃貸商戦は
早くて、もう終わった感がある
のはこの地域だけなのかな？

テナント案件は物凄く引き合いが
未だに多いんだけど、居住用は…

終わった…

**弱小大家** · 2015/10/15(木) 18:33:23.47

なかなか決まらないので、内見も少ないので、
管理会社任せのリホーム止めて、
クロス、床、設備点検、洗いなど分離発注したけど、
手間、打ち合わせに時間掛かるけど、半分程度で収まりそうだ。

これまで管理不動産、ボロ儲けしていたんだな。

こんなバレることは、誠心誠意止めようね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/15(木) 23:38:31.42

>>74
そんなヒントを1さんに教えてる貴方はお優しいでござるな…(*^^*)

さて、うちは今月やっとこさ任意売却物件を買うことが出来そうだ。中古住宅の瑕疵保険を引き受けてくれる所を探さなきゃ…だわ！

本音では敷延なんて欲しくはなかったけど、駅から近いんでかっちった♪売れなきゃ、店仕舞いの準備だわ…

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/17(土) 16:49:51.90

>>74

リフォームして、間から抜いてるんですか！
あくどいですね！
僕は性格上、そのようなことは出来ません。
15年ぐらい前に、自宅のリフォームをしてもらった時も、トイレの壁に防音材を入れると見積もりに入れてあり、
入れるものと思いきや、何も入れずに、薄い壁で仕切ったトイレはリビングにトイレの音が筒抜け・・・。
請求書にもしっかりと、トイレの防音工事と高い金額で入っていました。
リフォームは直接、大工さんとかに頼んだほうが、良いと思います。
中間は搾取するだけで、良いことはないですね。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/17(土) 17:08:03.39

>>75
僕はそんなあくどいことは出来ません。(｀・ω・´)キリッ

敷延とは旗のような形状の奥まったところにある物件をお買い上げですか！
直接、売主として販売されるんですね。
僕からしたら、スケールの大きな話です。
無事に売れて、ボーナス資金になりますようにお祈りしています。
レインズに載せる写真を選んでいるのですが、あまり多くの情報を与えすぎても
ダメそうなので、外観・台所・リビング・外構・裏庭みたいな感じにしようと思っています。

ユニットバスの仕上げの磨き粉とは、歯磨き粉でよろしいでしょうか？
さすがにピカールで磨くと傷がつきそうなもので・・・。（笑）
ダイソーでスクレーパーは買ってきました！

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/17(土) 19:04:22.41

>>77
おいおい…悪どいとは何だか穏やかじゃないけど、不動産屋が間に入るって事は意味も有るんだよ。

ケース1.入居人から不具合の報告がある度に、オーナー自身が現状確認とか手配しなきゃならないんだよね。入居人の在宅確認から、工事業者の手配段取りに、再度の工事日連絡とかね…普通は手間は不動産屋さん負担なの。

ケース2.取引口座の開設は業者じゃなきゃ出来ない場合がある。施主手配と言っても、結局は問屋に口座を持つ会社経由なんだ。クロスとか職人手配は関係無いけどね…。

利益を生み出すって事は、手間の分もしっかり頂く気持ちも必要だよ。取る取らないは次の問題なのだな!!

長文からわかると思うけど、張り付いてコメントしてるのは、創業して数年の会社を運営している者なのだが、1さんの人の良さは、時として自分の首を絞める事になるから、取って当たり前…取らないのは貴方が特別なお客様だから…と思う気持ちを持ち続ける事をお薦めする。

それと、買取り案件は問題持ちなので、事後処理も大変なんだよね…。協定書を作らないと…

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/17(土) 19:07:13.94

>>77
いけね…肝心な返事を忘れた…

ピカールでも大丈夫だよ。
要は目の細かいコンパウンドで
磨く事なんだ。

そうそう、その部分だけ必死に
やると色違いで目立つ事もある
から、ある程度大きく擦って
ボカス事も忘れずに♪

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/17(土) 19:17:56.61

>>76
防音工事をしてないって事は只の詐欺じゃんか…
往々にして、防音工事分の費用を他の工事代に充てる約束をしたけど、請求書はそのままとかじゃないのかな？

でなければ、防音材？が遮音シートを壁に張るだけだったりして？防音材料も色々あるので、仕様を見てみたら納得するかもね。

間仕切り壁の防音なら各種有るけど、壁面に遮音シートを張るだけから、ロックウールを充填して、厚みのある遮音ボートを張ってから石膏ボードを張るまで仕様がマチマチだね…

ちなみに我が家は間仕切り壁にロックウールだけ入れてるけど、ドアから音漏れしてるし…(T-T)

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/17(土) 19:26:15.31

>>78
そうなのですか！( ﾟДﾟ)
大家さんにも中間で紹介料も請求して儲けたらいいとか、言われましたが、
どうも悪いことをしている気がして、できないです。（笑）
そのくらいしないといけないようですけど・・・。
宣伝料？広告料？何？？という感じです。
今度は請求してみますけど、大家さんも近くに住んでいる古い町なので、
細かいこと言うと、瞬く間に広がりそうです。
聞いたところによると、大家さんの馴染みの電気屋さんや水道屋さんがあるようで、
そういう場合は大家さん任せにしたほうがいいのかな？とも思っています。
大家さんが嫌いな人がやっている別の地元の店に勝手に頼んだりしたら、もめてしまいそうです。
田舎は都会とは違うのですかね？
商工会もそういうややこしい、しがらみが嫌で入っていません。

買取案件は、大変そうですね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/18(日) 06:18:59.85

>>81
都会かぁ…うちは東京のベッドタウンだけど、田園や森も生い茂ってるなぁ("⌒∇⌒")

賃貸の場合、礼金一ヶ月を宣伝広告費として頂いてる…もちろん、その名に恥じない宣伝広告費をかけてる。
そもそも、賃貸の場合の手数料の上限額が賃料の一ヶ月ってのがネックでね、ご存知の様に共同仲介の場合に賃料を半分に割らなきゃならない。これが三万位の物件だと、客付け業者もあれれ…ってなるので、客付け業者に一ヶ月取ってもらおうって広まった手法だと思う。

賃貸がメインの会社からは週に一度以上ファックスだの、販売図面を持って営業が廻ってくるもんなぁ…。あれだけやれば、確かに宣伝広告費かけてるもん

**地方の弱小大家** · 2015/10/18(日) 09:13:11.41

どうやら保証会社の承認取れたみたい。

先週の日曜日、アパートのホームページ見たから内見したいと電話があって。
孫連れて行って、いろいろ喋りまくり、詳しいことは管理不動産と話してね、と。
ホームページ見てるから、賃料とか礼金の話出ないままで自販機でコーヒー渡して。

管理不動産が、書類整いました、11月1日からの契約ですと。

大家直接契約だから、礼金2カ月も要らないのだけれど。
地場の不動産に広告宣伝料払わないのだから、安くしてやればいいのに、
管理不動産も、阿吽の呼吸で貰つてしまいました、か。

物件のホームページも、見てる人いるんですね。

**地方の弱小大家** · 2015/10/18(日) 09:24:57.46

でも、まだまだ空室があります。

マンションの方が、空室率高い。
なんとかなりませんかね。

いずれもファミリーなんで、原状回復に20万は掛かるけど、
退去の清算で半分負担が限度ですよね。
最近は、それすら念書入れて分割とかの時代がきている。

地方の弱小大家でした。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/18(日) 11:10:09.40

>>83
管理会社はラッキーでしたね。

礼金を敷金に充当してあげれば…
(￣▽￣;)！後の祭りか

世帯数の減少が始まっている今は
賃貸オーナーには厳しくなる
でしょうね…

特色型賃貸物件にリボーンが
必要かも知れません。
大家さん負担で、スケルトン内装
を自由にやってもらうとか？(*^^*)
もちろん、定期借家で、中途解約
のペナルティが必須ですけど♪

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/18(日) 18:07:32.77

僕からしたら、お二人のお話は勉強になります！
('ω')ノ

管理させてもらってるマンションも、昔ながらにDK６帖、和６、和６の部屋を取るために
無理やり押し込んだ９０㎝×１８０ｃｍのユニットバスは、最近のヤングな方々には小さすぎますね！
いっそのこと、DK６のスペースに１６００サイズのバスタブのユニットバスと洗濯パンのある広い洗面所と
あとのスペースはクローゼットみたいな感じでやったほうが入居者は入りやすいと思うのですが、
部屋さえあればいいやろ～的な古い風潮があって、収納も少ないとタンスも置かないといけないし、
置くと狭くなるわで、使いやすい間取りじゃないと大変ですね。

すっかり、弱小大家さんは謙遜されていらしたのですね。
僕なんで、三万円台のマンションの仲介契約で大家さんに一月分を手数料で頂きます！と言うだけで
ドキドキしてます。
このままでは、自分で自分の首を締めそうです。
(;'∀')

**地方の弱小大家** · 2015/10/18(日) 18:29:39.52

謙遜なんかしていません。アパートのホームページの
有用性を強調したかつただけですよ。

管理不動産は、月額賃料の定額3パーセントですから、
礼金は、わたしのところに振り込んでくるはずですよ。

でも、よくよく考えれば、ホームページを見て、
電話してきて、1週間で手続き終えて、11月1日入居。

学生下宿ではないのだから、これから、
面倒なことになりそうですね、そのために、
管理不動産がいるのですが、陰ながら心配します。

礼金15万、思わぬ収入ですから、なんとか帳簿操作して、
孫くんらの誕生日のお祝いの原資にしますわ。

**地方の弱小大家** · 2015/10/18(日) 18:46:29.11

設備は、空室ができるたびに、ウオツシュレツトと、
モニターフォンの取り替えをしていますね。

マンションの方は、築12年ですから。

近所の電気屋の息子に、セツトで、工事費込み5万ということで。
高いか安いのかわかりませんが、近所の焼き鳥屋で出会うと、
呑み代わたし持ちで。管理会社の見積りは、7万 ⬆でしたから、いいかと。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/18(日) 18:52:07.23

クロスとか、床とか、何も考えずに白にしていますが、
アクセントクロスがあつてもいいのですが、
今回のような事態には対応できませんよね。

同じ、原状回復するのならと考えますが、
どうなんでしょうね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/18(日) 20:04:52.79

>>86
ん？大家さんから仲介手数料をとるの？地方ルールとは言え珍しいね。入居人からは取らないんだ…

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/18(日) 20:08:26.96

>>87
管理料を支払ってるんですか？3%とはお安いですね…。うちの方のローカルルールですと、一般的には5%です。しかも家賃の催促は別です…。
人件費を考えると安いものですが…。管理物件が古くなると色々と入居人に呼ばれます。

**地方の弱小大家** · 2015/10/18(日) 20:18:34.71

仲介手数料は、大家と入居者と両方からですよ。

それが、１か月だったり、入居者には、キャンペーンで半額0,5とか、
大家に２か月とか、いろいろですね。

大手の家賃保証しているようなところとか、
大手の○○ハウスは、３か月くらい用意して
自社の物件は、入居率いいですよ、なんて、ね。

田舎の地主さんにＰＲして、建設を誘ってますよ。
空室対策していますよ。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/18(日) 20:23:49.74

>>88
ウーン…物自体二つ合わせて二万円五千円位だから、嫌がる仕事では無いでしょうね。

築12年のマンションですか…

うちだったら、どうやってアピールするかな？ファミリー向けと単身向けでやり方ちょっと違うけど、先ずは賃貸の査定のやり直しからかな…。

付加価値を付けるために、クロスの柄は入居人に選んでもらうってのは、だいぶ浸透してますけど、ネックは工期なんです。入居まで少し日がある場合は出来るけど、今日の明日入居じゃ無理ですしね。

で、いっそのことスケルトンからリボーンまでやれますよ♪ってのが新手の手法みたいです。

人が使った後は嫌だな…と思えるところをリフレッシュしておくだけでも、アピール出来ると思いますが、それでも興味を持ってくれないって事は、ニーズがないのかも知れません。ニーズが生まれる時期までそっとして置くことも我慢しどころでしょうかね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/18(日) 20:30:37.15

>>92
ハハハ…仲介手数料はもらい過ぎだ…。
宣伝広告費も仲介手数料と捉えているのでしょうかね。

そうだ！今では普通だけどフリーレントもある一定の効果があるかもしれませんね。フリーレント一ヶ月とか？(*^^*)
過去にフリーレント一ヶ月で、その後二ヶ月で出ちゃったケースもありましたが…。特約で縛っても、退去者がやむを得ない事情で退去するんだと消費者保護法を盾にしたら、たぶん負けるだろうから、解約手続きしたっけかなぁ

**地方の弱小大家** · 2015/10/18(日) 20:34:50.21

>>91

>>管理物件が古くなると色々と入居人に呼ばれます

これが面倒なので、管理会社を入れてます。だから、
入居者とは、直接的にはなにもありません。

家賃滞納も処理してくれます。３か月以上の滞納は、
管理会社負担ですから、管理会社も真剣ですね。

リフォームを、わたしなりにやってみようと思い出したのは、ここ最近のことで、
だから、原状回復に管理会社が上乗せしていることが分かりました。、

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/18(日) 20:43:40.39

>>95
そうでしたか。うちをはじめとした管理会社は、現状回復工事も立派な収益の途なので、お手間を掛けない分しっかり対応してもらえるとご理解ください。

しかし、ローカルルールってすごいですよ…。二つ隣の県の仲介会社と契約の擦り合わせしてたら、こんな事が違うんだと思うこともありました。

賃貸物件の退却時の処理はガイドラインのおかげで、統一されてきた感はありますが、たぶん本土の外れでは首都圏と違うんだろうな…と未だに思い込んでます。

**地方の弱小大家** · 2015/10/18(日) 20:51:47.77

>>93

賃料は、地域ではいちばん強気です。
仲介屋さんから、よく交渉が入りますが、
安ければいいと言うことでもないですから。

この交渉も、よくよく考えてみれば、
仲介屋さんが、いい格好して言ってきているだけで、
入居者さんが本気で言っていることは少ないようです。

仲介屋さんのノリで電話があるだけで、
交渉が入れば、ほとんど決まりでしょうね。

そんなふうに思います。

**地方の弱小大家** · 2015/10/18(日) 20:56:35.77

>>94

宣伝広告費、仲介手数料

どう違うのですかね。ご教授のほどを。

**地方の弱小大家** · 2015/10/18(日) 21:07:15.64

目線だけですかね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/19(月) 06:12:12.55

>>99
目線だけ誤魔化して、なにも変わらない、仲介手数料の不当請求と捉えるお上もいることは事実です…。
言い訳をすると、仲介手数料の上限額自体の法律が時代に合ってないと思ってます。賃貸の規定はこれまで書いてきましたが、賃貸の一ヶ月又は保証金の3%で計算した場合の高い方なのですが、保証金の方が高いなんてのは居住用ではほとんどない。
家賃三万なら三万の手数料ですが、昔と違って、お客様自体がスマホとかネットで情報を探す為に、不動産のポータルサイトにも物件を登録しなきゃお客様を探せない時代になりました。
このポータルサイトの登録、維持するのに、過分の費用が掛かります…。レインズはあくまでも業者間での情報共有に過ぎないですから…。業者は有料ポータルサイトに複数登録します。
これが宣伝広告費を頂く様になった背景だと僕は認識してます。

ちなみに、うちの様な三人程度の会社で、ネット絡みで十万程度の広告費です。それ以外に、ポスティングをするための、チラシに十万程度描けてます。センチュリーとかフランチャイズだと、+一五万位でしょうかね…。

でも、1さん！そんな僕も創業時は月に三万程度しか掛けられなかった…。三万でも惜しくて、色々と工夫したっけかなぁ…。

**地方の弱小大家** · 2015/10/19(月) 11:02:45.61

>>94 ハハハ…仲介手数料はもらい過ぎだ…。

弱小大家としては、広告料とか袖の下を渡しても、
賃料下げずに、むしろ上げてでも、満室にしたいのですが。

**地方の弱小大家** · 2015/10/19(月) 11:07:03.77

>>100 不動産のポータルサイトにも物件を登録しなきゃお客様を探せない

お客さんって、ある程度目星をつけて店頭に来られるのですか。

不動産屋さんのトークで、かなり誘導できるのですか。

**地方の弱小大家** · 2015/10/19(月) 11:09:12.30

>>100 ポスティング

賃貸のポスティング　そんなの有効でしょうか。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/19(月) 17:09:54.97

>>102
はい。複数名いらっしゃいますよ。

いきなり来社されても日中の事務所
には、暇してる経営者か事務員位
しかいません…。

営業マンは、販売図面を持って地域
の不動産屋さん廻りとか、物件の
下見とかで出払ってる事が多いです。

物件の清掃とか結構営業マンは忙し
くしてます。

故に、ネットで情報を見たので週末に
似たような物件も見たいのでよろしく
って感じで、先に連絡が来ます。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/19(月) 17:21:26.54

案内の時に、お客様の指定物件と
対抗物件、営業マンお薦め物件に、
潰し物件（相場感の悪い物件）を
見せます。

袖の下物件は…お薦め物件ですけど
興味を持ってくれなそうな物件は
それであっても潰し物件になって
しまいます…。

タンボかぁ…。業者としてはタンボ
物件の方が営業も喜ぶんですけど
、契約優先だからなぁ…

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/19(月) 17:25:53.78

>>103
都市部に限ってかもしれませんが…

子供達が結婚するにあたり、近所で賃貸物件を探している。

親を引き取るのに…（同様）

アパートの建て替えで…（同様）

というケースで契約したことがあります。何をするにも無駄は無いので、ポスティングのチラシも「地域物件情報」という名称で、コツコツやってますよ♪(*^^*)

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/19(月) 20:17:01.50

今日からポスティングをスタートしました。
中古の複合機がフル稼働です。
ポスティングの反響は１０００枚で１件ぐらいと聞いたことがあるので、配りまくります！
今日は１５時過ぎから始めて、１時間半で２２０枚しか配布できませんでした。
古い住宅地図を見てやってたので、居住者の名前も変わっていたり、
ポスト投函不可の家の住宅地図のところにコメント入れたりやりながらだったのか？
明日は、ひとまず３００枚以上配布する予定で、住宅地を潰していきます！
(；･`д･´)

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/19(月) 20:21:15.17

車を離れた広い山道に置いといて、
ひたすら起伏のあるマスの目の住宅地を歩いて、登ったり下ったり、
一筆書きで要領よく行ったつもりですが、平地と違ったしんどさがありました。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/19(月) 20:46:27.81

>>107
1さん、おー！頑張ってますね♪(*^^*)

僕も輪転機を買うまではコピー機で
印刷したものを配ってましたよ。
コストを考えるようになって、中古
の輪転機買った訳です。

http://www.ohw.jp/smartphone/detail.html?id=000000005149&;category_code=ct50&sort=order&page=1

新品の十分の一の価格です…。

ちなみに、反響は二百で4本も有れば
二千で０もあります。

チラシを作るコツは…

電話しなきゃ細かいところがわから
ない、どこよりも新しい耳慣れない
物件だと思わせるような紙面が必要
と言われてます…

運命の神様は努力している人に必ず
微笑みます。つまり、やれば必ず
何かを掴みます。

また、継続は力なりです。

うちの職員さんたちにも言い聞かせ
てますが、地道な努力の先に良い
ことが待ってますよ♪(*^^*)

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/19(月) 20:50:54.14

>>108
僕は自転車をフルに使ってました。

自家用車がワゴンでしたので、少し
離れた物件の時は、積んで移動も
してましたよ。

それとね…

雨上がりは効果が少ないって経験則
があります。
濡れたチラシを手に取るお客さんは
少ないと考えてます。だから、雨の
日とかはマンションや団地に入れて
いました。

それと…

夕刊を取る時間、朝刊を取る時間も
考えてね!!

ヒント挙げすぎかなぁ…

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 16:38:34.61

地域物件情報ですか、管理不動産と相談してみるわ。

1000件で、問い合わせ1件か。これ、近隣の、同等レベルの賃貸に配るのですか。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 16:39:27.82

気分いいので、自転車だな。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 16:44:02.64

うん。そうしよう。

入居者さんの前住所、ほとんどが賃貸だ。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/20(火) 18:08:15.90

今朝から愛用の中古の複合機の調子が悪く、全く印刷できず・・・。
まだカウンターが38,000だし、つぶれるには早すぎる！
ドライバーを入れなおしても、症状治らず・・・。
会社員時代なら、この分野が得意な人に頼むけど、
1人だと自分で解決するしかない！
2時間ぐらい格闘したけど、複合機はウゥーーーン―――――。と反応だけして
まさにストライキ状態でした。
電源ボタンを押しても、電源が下りず、しょうがなく主電源のスイッチを落とし、
『明日からはどうしよう？』肩をガックリ落として、ポスティングに行ってきました。
３３０枚ぐらい配り、帰ってきたら、何もなかったかのように
印刷機能は復活してました。静電気が溜まっていたのかな？
(＾◇＾)

>>110
夕刊を取る前辺りを狙っているのですが、ハズレでしょうか？
朝刊と同じ時間に取られると、朝は忙しいし、スーパーのチラシを軽く見て、
他はすぐに廃品回収の袋にまとめられそうで、
昼頃は、手紙やDMに紛れて、ゴミ箱にポイ～！
夕刊時期なら、奥さんも忙しいし、夕刊と一緒にテーブルにでも置いておいて、
少し時間ができてか、帰宅後のご主人が夕刊を見るときに、
一緒にポスティングの紙も見てくれるかな？と、まさに自宅だとこういう感じなので、
勝手にイメージしてました。
(-_-;)

>>111　弱小大家さん
ポスティングは侮れないところがあると思います。
○産党や社○党のビラのポスティングがうちのポストの入ってますけど、
政治的には正反対ですが、全部読んでいます。
僕は、自分の店のお知らせ＆賃貸＆売り物件を１枚にまとめて、
ポスティングしています。
なるべく、店の位置を知らせる地図もユニークな感じに、ちょっとでも関心を持ってもらおうかと、
工夫はしたつもりです。
まだ、反響はないので、断言は出来ませんが・・・。
(;´･ω･)

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 18:45:21.06

300と330では、1000に足りませんから。

頑張りましょう。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 19:30:51.49

>>111
特選情報へはワンルームから貸家、店舗まで色々と書いてありますので、ワンルームでも一般戸建てまで、大字まで一区切りで入れます。

実効を狙うと言うより、仕事してます感狙いで、反響が来たらめっけもん程度の気持ちです。

最も開業時は反響が来ます様に！って願って入れてましたけど…。

今では、駅から徒歩10分程度の立地の店舗にも関わらず、フリー客が五件前後有るのは、こういった活動もあるのかなと考えてます。

千で一の反響は運任せです…

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 19:31:53.85

>>115
同感♪(*^^*)

まだまだ足りないぞ!!

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 19:46:25.40

ポスティングのタイミングは地域特性もあるから一概に言えないけど、我々がベストと認識している投函タイミングは、夜から朝にかけて投函して、お昼に家にいる奥さんに読んでもらう事が一番だとしています。

夕刊が入っているお宅なら夕刊に挟みます。朝刊なら上に置きます。

売買物件なら、ターゲットユーザーが多そうなところに入れます。意外や意外やに新築物件に新築物件をポスティングして、お友だちを紹介してもらった事もあります。

戦略と戦術を考えて実行することに、自営業者としての楽しみもあります。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 19:47:55.92

ウーン…余り書くと身バレしそうだな…。

ついつい応援に熱が入っちゃう…

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/20(火) 20:30:38.44

昨日、５００枚刷って、今日、あと３０数枚残りました。
数え間違えでしょうか？
明日の分は４５０枚＋今日の残りを団地に投函します。
明日で１０００枚超えは確実です。
マンモス団地も控えてますし、頑張ります。
賃貸に入れて、苦情とかないのでしょうかね？
冷や冷やしてます。

今日行った住宅地は防犯に力を入れているようで、ポストのカチャンという音で、
中の人が出てきたり、ピリピリしているようです。
地域がらもあるでしょうけど、深夜に配布したら、高い確率で
不審者として通報されると思います。
やはり、田舎なんですかね。
(-_-;)

**地方の弱小大家** · 2015/10/20(火) 22:01:38.42

おっ、明日で1000越えですか、次は電話が掛りますね。
事務所には、声の美しい事務員さんがおられますかね。

1000越えで、きっと反響ありますから、
明日は祝杯ですね、弱小大家さんも呼んでください。

**地方の弱小大家** · 2015/10/20(火) 22:07:12.96

>>118
>>戦略と戦術を考えて実行することに、自営業者としての楽しみもあります

う～ん、激しく同意（笑。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/21(水) 07:02:13.86

>>120
不審者と間違われない様にするには、何をしているのかを言うことだね。

こんばんはー！
新しく開業しました。
チラシを入れさせて下さい。

御苦労様って言葉が返ってきます…

反響で祝杯ですか？

零細社長も呼んでください♪(*^^*)

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/21(水) 14:07:02.32

ゲッ！トナーが無くなった！
注文しないトナー・・・。
(；･`д･´)ｂ

今朝は団地に配布しました。
団地はポストが集まっていて、４００件以上を歩いて１時間弱で配れました。
黒トナーは昨日の晩に無くなりかけに気づき、発注したものの、
２２日着になってしまった！
輪転機が欲しいです。
(-_-;)

うちに電話を掛けられても、転送されて、現場で汗まみれでポスティングしている
アラフォーのおっさんの携帯が鳴るだけです。
NTTの普通電話の時は転送と画面に出ましたが、
NTTのフレッツ光にしてからは、携帯の画面に転送とは出ずに、着信になるため、
携帯に掛かってきた電話か、転送か？は電話を取るまでわかりません。

弱小大家さん、零細社長さんも祝賀会にお呼びしたいのはやまやまですが、
新幹線に乗らないと来れません。
m(__)m

東京のベットタウンの八○子に親戚が住んでるとだけお伝えしておきましょう。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/21(水) 18:25:18.50

>>124
トナーとか消耗品を考えると
輪転機には敵わないですよ♪

前に書きましたが…ん、書いた
かな？(*^^*)
僕は二三回仲間の社長に輪転機
を借りてやりました。インクと
紙と差し入れ持参で…。

これもコストが…と言うことで
中古の機械を買った次第です。

でも、一般的に今日はお休みで
はないのかな？少しは休養を
とった方が良いですからね!!

前に書いたかも知れないけど、
曜日感覚は無くなるし、常に
焦りだけが頭にあって、鬱に
近い状態になった僕が言うので
すから、休んでリフレッシュ
は必ず必要です…

そうそう、お祝いは新幹線でも
行きますよ♪北でも西でも…(*^^*)

なーんてね！

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/21(水) 18:59:05.37

チラシは黒い部分が多くて、どうもトナーの減りが早いですね。

今日、親の知り合いの不動産業界２０年以上の方が、様子を見に来てくれましたが、
同じく輪転機の話をされました。

親も事業をしてまして、コピー機があるので、紙持参でコピーだけしてきました。

休みは取りたいのですが、休もうとしても、お客さんを逃してしまう気がして、
休みなく働いています。

昼は店にいなくて（ポスティングで）、晩は（ポスティングの準備で）照明を全開にして
中でゴソゴソ。
変な不動産屋と思われてそうですね。

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 15:40:48.49

～で、祝賀会のダンドリ、決まりましたか。

ところで、ポスの成果、電話の1本もありましたか。
新幹線代は経費で落ちますからご心配なく。呑み代はお任せ。

やはり、この秋の入退去のピーク終わりましたかね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/22(木) 16:53:15.04

>>127
いやいや飲み代位私に持たせて下さい(*^^*)

秋のシーズンはぼちぼち終わりですかね…
うちの方では、週末に色々とイベントが
あるので、ニーズになりそうな家族はそっち
に行ってしまうのでないかと思います。

今朝、今年一番最初の忘年会のお誘いが
有りました…。本日給料の支払い予約を
しましたが、ボーナスの時期が…あと二ヶ月
なんですね…。

集金をしないと払えないなぁ…

大きいPJの取引完了は4月だもんね…(*^^*)

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 17:17:08.14

空室が埋まりません(悲鳴。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/22(木) 17:57:06.55

長文で書き込んだつもりが、書き込み出来てませんでした。
( ﾉД`)

>>127
今朝から、団地に９００枚投函しました。
団地は枚数いけますが、ポストの下にくず入れがあり、
チラシがたくさん捨てられていましたので、
大部分が捨てられると思います。

事務所に帰ってきて、明日の分８００枚と知り合いに頼む３００枚を刷りました。
黒文字ではトナーがすぐに減るので、緑色の文字にして、白黒で印刷して、
少しでもトナー節約です。

祝賀会いいですね～♪

入退去のピークの件ですが、当店は、入退去も全くありませんでしたので、
コメントは差し控えさせていただきます。（笑）

ポスティングでの反響はゼロですが、某・都道府県大手の不動産屋さんの
２つの支店から喰いつきがありました。

>>128

うちには、秋のシーズンは来ませんでした。
(~_~)

たぶん、土日も、ポスティングをして、つぶれると思います。
社長さんは、ボーナス時期もありますし、大変ですね！
ボーナスなんで、蚊帳の外の話です。

なんとかして、幸福の神様は降りてこないでしょうかね。
(>_<)

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 19:34:03.60

空室が埋まりませんけど、ホテル押さえといてね。

そりゃあそうと、空室は電気切られているけど、
電気があれば住めるじゃあない家出～と、
良からぬ妄想に取り憑かれましたが。

～～今日はどうしたんだろう（笑。

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 19:39:49.00

嫌ですよ、専任さんと、名無しさんと、弱小大家と、
祝賀会のあと縺れてアパートの空室で、雑魚寝とかは、ね。

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 19:43:29.93

新幹線の交通費、税理士認めてくれるだろうか。

ホテルの飯付きセミナーなんかの会費、図書購入費で処理しているもんな。

**零細社長** · 2015/10/22(木) 20:30:25.62

>>132

いけね…メール欄に名前を入れてた…。

免許を受けてもうじき二ヶ月ですね…
自分の時と比べてみると、動きが
悪いのかな？

効果はゼロでも測定して、次回に
繋げて行きましょう♪
やり方はどんどん工夫して、チラシ
自体にも一工夫加えましょう♪

さて、どう工夫すれば良いのか？

先ず、詳しい情報は省きましょう！

次に、新しい情報であることを
目立たせましょう！

更に、この物件を是非お知り合い
にも勧めて下さいと書きましょう！

紹介すればお小遣いがもらえると
書きましょう！

全てはトライアルアンドエラーで
解決できます♪(*^^*)

本気で１さんに反響を与えたい…

**零細社長** · 2015/10/22(木) 20:39:55.76

>>132
36から始まる名無しさんは零細社長が書き込みしました…。

関東の現役不動産屋です。

ちなみにFCとか、メジャー7とか大嫌いです。("⌒∇⌒")

免許番号の古い先輩たちに虐められ…いや、可愛がられ楽しみながらやってます。地元でのキャリアが四半世紀も越えれば、知り合いは隠居に近い年代ばかりです…

**零細社長** · 2015/10/22(木) 20:41:18.03

>>134
自己レス

動きが悪いとは、個人の動きが悪いのではなくて、市場の動きですので誤解なく♪(*^^*)

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 21:18:12.58

専任さんと、零細社長さんと、わたし弱小大家。
さあ、役者は揃った。

～で、お相手は。

ＪＫがいいよ～と言ってみたりして、専任さん、よろしく（笑。

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 21:24:42.57

>>135

やっぱり、スーモがいちばんですか。

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 21:40:25.66

零細社長さん。

たとえば、スーモとか、アットホームとか、ヤフー不動産などでの
検索データは、掲載している不動産屋さんでは分かるのですか。

お気に入りに入れている数値なんかが分かれば
この物件は人気がある～と。

この物件は誰も見向きもしないな～とか。
最近のシステムでは簡単のように思うのですが。

でもそれが内見にすぐに繋がるとは思えませんが、
どうなんでしょうね。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/22(木) 22:27:13.54

>>135
FCが嫌いって、世紀２１とかのことですか？
今日、世紀２１☆☆ホームというところから、
『インターネットに掲載していいですか？』と問い合わせが来ました。
レインズに転載不可と記載したのですがね・・・。
僕は、FCについては、他人のフンドシで相撲を取ってるようで、嫌いです。
うちがこれから、ATTBに載せるのに、他社に先に掲載されると、
一般人は世紀２１というフランチャイズの衣をまとった者が大手で信用できると勘違いするでしょうね。

あと、財閥系の不動産屋さんは、客付けさせろと言うくせに、逆に客付けさせてくださいと言っても、
『商談中で無理です』とか、『ついさっき契約になりました』とか言って、
客付けさせないとよく聞きます。
そして、値下げさせて、両手取引で、自分だけ儲けようとすると悪評は聞きます。

零細社長さん、優しいですね！僕もアラフォーですので、
動きが悪いのは～、の意味は分かってましたよ！

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/23(金) 00:53:15.85

追伸！

男の決心で輪転機を購入することにしました。
今朝、４００枚＋８００枚＋知り合いに頼む３００枚合わせて、１，５００枚刷って、
新品のトナーが軽くなり、決心しました。
今年の冬は、暖房付けずに、着込んで頑張ります。
FCさん達に負けてられません！
(´-ω-`)

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 01:52:32.46

深夜の決断～ですか、顎、足と、晩酌つけていただければ、
ボランチアしますよ。

**零細社長** · 2015/10/23(金) 05:11:33.57

>>139
不動産のポータルサイトアットホームでは一般サイトでの検索と業者間での検索件数がわかります。
他のポータルサイトでは、検索件数だけわかります…スーモはバカ高いので契約してません…。
ホームズは、一見掲載料が安いので効果があると思ってたのですが…高くつきます。

自社サイトでは、解析すればわかるのでしょうが…面倒なので見てません♪(*^^*)

うちはどちらかと言うと、売買系の会社なので、売買の問合せが多いです。が、季節によっては、また借家とか店舗とかの反響は先月まで有りました…。

アパート系の秋の商戦は終わった感がある様です。

**零細社長** · 2015/10/23(金) 05:19:39.68

>>140
(￣▽￣;)、僕はアラヒィフバリバリのバリバリですよ♪(。>д<)

輪転機の購入決定は致し方無いですよね。本音を言うと、古い不動産屋だと、今では使ってないよ！って言う会社もあるので、もらえる事もあったんだ。

そんな意味もあって、他の会社に遊びに行きなさい♪って言ってたんだ。これも経験上あったこと。機械を入れ換えたら、古い機械の引き取りにお金が掛かるので、取ってある会社もあるらしい…。

メジャーセブンは、適当にお付き合いしてればよろし。彼らはいつでも両手キャンペーン実施中だから("⌒∇⌒")

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/23(金) 11:24:41.27

>>142
新幹線に乗っていただいてまで、ボランティアを頼むと、
憲法で禁止されている苦役に該当しそうになりますので、
お言葉だけ、ありがたく頂戴させて頂きます。（笑）
( ﾟДﾟ)ノ

なんでも先手必勝で、大手さんには負けてられません。
(｀・ω・´)キリッ

>>144
気前の良い不動産屋さんなら、頂けるかもしれませんが、
そんな感じではないと思います。
田舎の地方公共団体内で、駅が４つあるのですが、
若手新米の僕がメインの駅の駅前で店を構え、
古株の方のお店がその他の駅近く、離れてで営業しているという構図になっています。
これまで、メイン駅には、事務所の大家さんが長年、地域の不動産屋ボスとして仕切っていた不動産屋さんがあったのですが、
隠居と同時期に、若手の僕が、不意にメイン駅で営業を始めて、古株の方たちからは
面白く思われてないと、うすうす感じてます。
どんなに下手に出ようが、たぶん、良くはならないと思います。
方眼手書き図面の古株７０代　VS　パソコン使いこなす若手４０代みたいな・・・。
(´ω`)

メージャーセブンである、財閥系○○不動産販売さんからの着歴がありました。
また、掛かってくるでしょう。
やはり、いつも両手キャンペーンなんですね。
司法書士の知り合いからも良いうわさは聞いたことないです。
(~_~)

>>144

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 18:32:03.29

仲介屋の兄ちゃんに、2万のjcbの商品券渡してきた。

〉〉71 で書いたように、プラス謝礼、領収書なし。

若い男の子で、新卒らしく、体育会系じゃあない爽やかな～～。
次も、決めますから、だつて。期待してるよ。

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 18:36:02.41

2万つて金額、10日分だもんね。早く決めて欲しいな。

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 18:39:00.29

メジャーセブンこれ何。
地方の弱小大家さんなので、分かりませんが。

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 18:47:04.70

零細社長さん。その検索件数とかデータを活用されています？。

そんなヒマないか(笑。
でも、仲介屋さんの店番、パソコンに齧り付いていますよね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/23(金) 20:52:57.04

http://fsm.vip2ch.com/-/sukima/sukima398270.jpg

**零細社長** · 2015/10/23(金) 21:12:21.42

>>148
メジャーセブンとは三○のリ○ウスとか、東○リ○ブルとか○京○物とか昔のFRKの主幹事会社を通称してました。今ではだいぶ変わりましたが…

良くCMで見掛ける会社だと思ってください。

**零細社長** · 2015/10/23(金) 21:16:45.91

>>149
検索件数はもちろん解析してます…。概要一覧は良く見られているけど、詳細情報迄は見てないとすると、エリアで探している人はいるけど、詳細までは興味がなくて見ないんだな。引きの弱い物件だから、引きを作らなきゃ…といった具合です。

PCにかじりつきは仕方ないです。一つのポータルサイトへの登録数=反響数ですから…。うちは事務方がやってくれて、修飾を営業さんがやってます。

**零細社長** · 2015/10/23(金) 21:48:33.28

>>146
恩に感じてると思いますよ♪
やっぱり諭吉二枚分は嬉しいでしょう。

社長さんは朝７時から出社して、週末にやる予定の重説と契約書を三件分こなして、市役所へ調査に行ったら、古株職員に捕まり、事務室の奥で近況報告をさせられ…
午後から、引き渡し済みの物件の修理をやって、夕方から別の地主さんとコーヒーを飲みながら、明日明後日のイベントの打合せで、今のお帰りです…。
契約だけは今週来週で一杯あるんだよね…。集金は来年春だけど(*^^*)

あー♪(*^^*)

明日は７時から交通整理だわ♪(。>д<)

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 22:30:15.20

仲介屋さんの給与体系は、基本プラス歩合なんですかね。

でも、コレは背任行為ですよね、厳密には。
今日のところは、社長公認みたいでした。

モンダイは、わたしの経理処理をどうするか～～ですね。

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 22:43:21.59

わたしのマンションなんか、多い部屋で8社位が掲載してくれていますが、
閲覧の深度や、検索の解析までされているのですか、ご苦労さんなことです。

そういや満室になると、自然と消えちゃいますから、
よくメンテされているなあと思つていました。

今日の仲介屋さんとの話の中で、
浴室の追焚き機能がないのが残念ですと言われましたが、
築12年ですから当時の設備としては仕方がないよね～と。

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 22:48:12.49

管理会社も、都合のいいことばかり言つて、
反響ないですな～～で終わらずに、
今日の仲介屋さんのように辛口批評してくれればと思います。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/23(金) 23:52:22.00

築12年は出来立てホヤホヤじゃないですか？(笑)

うちで仲介させてもらってるマンションは全部、築４０年超えです。
水漏れ、水漏れで、配管を継ぎ足し継ぎ足し、大変な配管になってます。
屋上の給水タンクに水を送るポンプが壊れてもそのままなので、スプリンクラーは作動しません。
消火器必須になってます。
どういうわけか、たまたま、水圧が高いためか？直に三階の蛇口まで水が届いてます。

**零細社長** · 2015/10/24(土) 05:31:18.19

>>154
零細企業だと黙認ですよ♪(*^^*)
辞めた会社だと、ケチな社長でし
たから取り上げてましたけど…

お話の流れだと会社を経営なさっ
ていると感じましたので…交際費
で落ちますよね？特にギフト券だ
と領収証もしっかりしているはず
ですので…。

**零細社長** · 2015/10/24(土) 05:42:32.96

>>155
メンテをしていないと、おとり
広告として処罰の対象になりえ
ますので、比較的敏感です。

仲介業者の大半は歩合制です。
黙ってても売上が上がるような
会社だと、逆に固定給制です。

うちは比較的低い方で固定給+
歩合給です。だから、計画より
も半期の売上がある場合に、
ボーナス加算をしてます。
歩合給だから、ボーナスがない
会社の方が多いのですが、創業
から、半期の売上を目標として
全体で努力してます。

自家用車兼社用車として、新車
の貸与とガソリン代の全額。
年に一度の家族旅行として一定額
の補助なので、待遇が悪いとは
思ってないのですが…

**零細社長** · 2015/10/24(土) 05:50:26.39

>>156
大家さんは一般媒介で、色々な
会社に募集依頼をされることも
多く見かけられますが、一長一短
もありまして…

一番困るのは、一社に鍵を預けて
あるから、案内はそこに借りに
行ってくれでしたね。取りに行く
の面倒だから、振り替えとして
物件紹介を躊躇う理由になりえ
ます。専任でも一緒ですが…

現地対応として、トアノブにある
と振り替え物件として、案内の
対象になります。

**零細社長** · 2015/10/24(土) 05:56:48.54

>>157
マンションで追い焚き配管の
ない物件は新旧問わずありま
すよね。
考え方なのですが、お風呂の
お湯を入る度に入れ替える方
なら、何てことはない。
ほとんどシャワーしか使わない
若い世代だと、重要視しない
事が多く見受けられます。

あばたをエクボと思わせる営業
力が問われます。

築40年でも、ユニットバスなら
余り問題ないんじゃないの？
水道の水圧が有れば、受水棟は
要らないんじゃないのかな？
だから壊れたままではないのかと
思います。

**零細社長** · 2015/10/24(土) 06:02:07.36

>>157
消化設備に関しては、消防検査
があるので、メンテとコストを
踏まえて消火器にしたと思います。

この前にもうちのビルに検査が
入りました…。商業兼住居の
複合型だと…どうだったっけな…

寝起きだから、消化設備の概要
を思い出せない…。あれ…？

**零細社長** · 2015/10/24(土) 06:06:20.30

これから準備して地域のお祭り
（と言っても商業イベント）
の交通整理に行かなきゃ…

高齢化の進んだ地域なので、
アラヒィフでも、若手として
役がたくさんあります…。

では！いい週末を願ってまーす♪
反響あると良いね。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/25(日) 18:22:54.48

悲しいかな～反響ゼロでした。
ポスティング２０００部。

**零細社長** · 2015/10/25(日) 20:06:32.92

>>164
まだまだ2000じゃん♪(*^^*)

次のチラシはトライアルアンド
エラーで改良だね!!

後だしで申し訳ないけど、会社
から放射状に会社案内って手も
有るけど…これは誘店効果を
狙うものだから、何かしらの
プレミア（例えば契約で引っ越し
費用一部負担！）とか付けると
有効かもよ!?

その昔、新築を売ってた時に
仮住まい費用として、４ヶ月分の
家賃を補償してたっけ…。
まぁ、売主だから出来た事だ
けどね♪

次に行こう!!

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 06:56:18.03

交渉が入つた。5000円ほど安く～だつて。
駐車場は2台だというから、管理費込みの総額では、まあまあか。

管理会社に、任せるからと言うておいたがさてどうなるか。

まだまだ空室があります。お正月を空室で過ごすのは困るなぁ。

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 07:00:52.81

2000の次は、3000ですな。

爽やかな朝です。さあ、頑張ろう、専任さん。

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 07:12:15.40

零細社長さん。アパート系の秋の商戦の、次は～～。
どう希望を繋いでいけばいいか。

退去があるのだから、入居があつてもいいのですが、
リフォーム代がバカになりません。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 08:22:26.95

おはようございます(^_^)

また、新しい週が来ました。頑張ります

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 15:16:56.45

今日も、諭吉2枚渡してお礼と、別の物件のお願いをしてきた。

チャリで行ける距離なので爽やか、それでも30分、いい運動でした。
チャリなのでジーンズとシャツ、お相手はパリッとスーツ姿。
駅前不動産屋さん、体育会系の顔していながら、いい服着てるな。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 15:24:22.41

ポスティングの反響が少しありました。
団地でお電話があり、売り物件のことかと思いきや、
裏側に、うちの店の場所の上に書いてあった
賃貸マンションのお問い合わせがあり、急きょ、内覧となり、
急いで団地の現場から帰ってきました。
(；･`д･´)ｂ

上手く契約まではいければいいですが、
反響があっただけでも、ありがたいです。
＼(^o^)／

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 15:39:46.66

>>171

僕も賄賂をもらえるように大物になりたいです！（笑）
今は、ポスティングのアルバイトくんに混じって、
スーツ姿の汗まみれで、昨日も今日も、ポスティング！

この前、冬用スーツを青山製ですが、2着新調しましたので、
気合入れて、頑張ります。
やはり、２パンツがいいですね！

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 17:05:30.33

え、新調スーツでポスですか(笑。
シロの縦シマ、クツキリだつたりして。

賃貸纏まるといいですね。属性、大丈夫ですか。
保証会社は、絡んでくるの。保証人は？

あ、まだまだそこまで行かないか(笑。

ところで保証会社つて、物凄い額が毎月通り抜けるんですね。
事故らないのかな？

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 17:17:09.59

入居者ー大家の通帳 (管理会社が入金チェック)

入居者ー(保証会社ー管理会社)ー大家

( ）の中の動きは聞いていませんが、
保証会社が絡んでから、管理会社からの入金になつた。

この仕組み、大丈夫だよね。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 17:29:13.93

>>174

マンションの一階で大家さんが事業をされておられるので、
大家さんが自主管理されてます。
お金も大家さんの口座に振り込んで貰うか、大家さんに直接渡してもらう予定です。

・・・・、ただ今17：25分！
『これから電車に行って、行きます』と14時ぐらいに電話がありましたけど、
誰も来ない・・・。
(~_~)

やられたか！！！

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 17:32:02.04

イタ電か、いやがらせ電話か！！
( ﾉД`)

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 18:23:31.93

空室だと、電気切れているよね。灯らない。

もう、暗いのですが～～。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 18:25:24.43

電話の声が年配の方でしたので、
奥から湯呑を出してきて、湯呑を洗って、
緑茶がいいかな？と冷蔵庫でキンキンに冷やしてあった
お～い　お茶の緑茶を常温に近づけながら待ち、
急いで、鍵を預かっているマンションの空き部屋の換気もしに行ったのに・・・。

これが嫌がらせなら、人間不信になりそう。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 18:47:46.44

待ちながら印刷した１２００枚、明日で配ってみせます

嫌がらせぐらいでは、へこたれません
(｀・ω・´)キリッ

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 19:45:10.75

どう慰めていいのか、
ここは、わたしの出番じゃあない。

でも、人間じゃあなくてもいいじゃあない。
落ち葉のお金でも。狸か？。

保証人は、きつちりと。狐さんで。

さあ～、明日もスーツ姿で、ポスポス。
頑張ろうね。

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 19:46:37.79

お～～い。社長さん、出番ですよ。

**零細社長** · 2015/10/26(月) 21:46:15.10

お待たせ…

嫌がらせするような暇な人は余り
いないので、パターン的には
迷子…又は途中で気が変わった
のではないですか？

伝送でも自分の会社から携帯に
伝送で表示されないって前に
書いてた気がするけど、うちは
光電話+auだけど、かけてきた
先の電話番号が表示されるので
折り返しが出来るんだよね…

番号がわかるなら折り返し
しちゃえば良いじゃん？

**零細社長** · 2015/10/26(月) 21:49:19.39

>>182
ボイスワークだから折り返しできるよね？

待ってましたけど…？

僕なら、すっとぼけて電話するなぁ…。

**零細社長** · 2015/10/26(月) 21:55:05.33

>>179
今日は今までうちのテナントの大家さんと寿司を食べに行ってました…。今回は払う予定だったのに、トイレへいってる間に払われちゃった…。

家賃の何割かは、僕だけ食べちゃってるんだよな。

さて、スーツでポスティングですか？僕はゴルフウェアに身を包んでポスティングやってました。今は自分ではカジュアルにしてるので、基本ノーネクタイです。

前に女子職員さんに制服を買ってあげようとしたら拒否されました…。社長スケベそうだから…が、理由でしたが("⌒∇⌒")

**零細社長** · 2015/10/26(月) 22:02:16.90

>>179
真面目だなぁ…。じゃ真面目に…

先輩社長にトライアルアンドエラーなので、３年間は何をするにも修行だと教わりました。
嫌がらせと捉えるか、こう言うケースもあるのか？と捉えるかです。

ちょっと前に、不思議なお客様が物件を探しにお見えになられました…。隣の部屋から超音波を流されてるからお引っ越しをされたいと言ってました。
しばらくして、鉄格子のお部屋にお引っ越しをされていたようです。（空き部屋の募集で知りました）

世の中に不思議な人もいるんだなぁと感じたひとこまでしたが、いざ自分が対応すると、おったまげです("⌒∇⌒")

気にしないで、次に期待しましょう!!

**零細社長** · 2015/10/26(月) 22:08:07.93

>>168
すいません…下からレスしてました…。

秋の商戦は終わったと書きました。退去が有れば、入居もあるはずですが、売買の入居の場合は退去だけです。退去の山は一月上旬です。

今動いている人は、賃料の問題や更新条件で不満がある人、結婚式の前に新居とか家族構成の変化による検索が多いと思われます。

関東圏でのお話、慣習なのですけど、狙い目を管理会社さんと考えても良いのではないでしょうか？

**零細社長** · 2015/10/26(月) 22:11:54.86

>>174
合ってもいるし、もう一つ

入居者→管理会社→大家

があります…。入金チェックを管理会社でやって、滞納チェックを確実にやるためですが…。

これで潰した会社が数知れず…

勘違いしちゃうバカな先輩が多いです。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 23:22:40.06

>>186

ボイスワープで転送でしたので、電話番号はわかりますし、
ご本人も、お名前をご自身で名乗っておられましたし、
厳密的には、途中で気が変わったのでしょうと思っていました。
あんまり深追いもしたくないので、『嫌がらせ』ということにして、自分を納得させたつもりでした。
もし、良心があれば、ドタキャンは悪かったなぁ～と思われるでしょうし、
その罪滅ぼしに、今度、どこかでうちの店を紹介してくれるかもしれないです。
日頃から、人を攻めるよりも許すことにしてます。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 23:39:04.90

もうひとつ・・・。
親の知り合いの不動産業界20年以上で、定年された〇さんが手伝ってくれることになってました。

〇さん『４００枚ください！私、Aヶ丘を配ります』
僕　『助かります！では、Aヶ丘をお願いします。僕はBヶ丘とCヶ丘に配布します』
〇さん『わかりました』

～～〇さんが配る日までに、僕ひとりでBヶ丘、Cヶ丘を配り終えていた。～～

数日が経ち、今日・・・。
〇さん『Aヶ丘を配ろうと思いましたけど、Bヶ丘を配りました。』
僕　『えっ、Aヶ丘じゃないんですか？』
〇さん『今日は、Bヶ丘を配りました』
僕　『Bヶ丘は３日前に配り終えてます。すでにCヶ丘も配り終えてます』
〇さん『そうですか！ではCヶ丘はどうですか？』
僕　『・・・。』
〇さん『まぁ、繰り返し、配るしかないですよ！』
僕　『・・・。』

このあとに、さっきの電話でした。

**地方の弱小大家** · 2015/10/27(火) 00:48:04.41

やつぱり、狸と狐がいるではないですか(檄汗。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/27(火) 01:16:15.46

http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1395656142/126
　 ↑　↑　　↑　↑　　↑　↑　

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/27(火) 15:18:59.89

昨日の嫌がらせ？気が変わった？の男性からお電話があり、
実際にお会いしました。
身元バレしますので細かいところは省きますが、
内覧した結果、気に入って下さり、ご契約の運びとなりました。
まだ、重説もしてないので、契約とはいけませんが、
実際にお会いすると、とても良い方でした。

多少、なまりがあり、お互い意思の疎通が出来ていなかったことが原因だと思いました。
嫌がらせとか、決めつけてしまったりしましたが、申し訳ありませんでした。
これから、肝に銘じて、反省することにします。
僕の最初のお客さんになってくださり、どうもありがとうございました。

ポスティング２，０００枚でやっと、反響が１つ入りました。
ポスティングは侮れません！！！

**零細社長** · 2015/10/27(火) 16:16:28.44

>>192
(*´ω｀*)
良かったじゃん♪(*^^*)

**零細社長** · 2015/10/27(火) 16:26:37.41

>>193
未経験で始めても、これから経験を積んでベテランになるんだよ…。
後は継続は力なりの通り、おごることなくこれからも頑張ってね!!

僕は今日、三ヶ月かけた大型分譲地の元地主→不動産屋の契約を終えました。
開発許可を得たら、デベロッパとの契約と、土地売りの契約が待ってます。ボーナスの原資には間に合わないけど、春の資金回収に向けて再スタートです。

明後日は半年かけた契約があります。その後に転売契約が待ってます…。

死にそうです…

**地方の弱小大家** · 2015/10/27(火) 22:00:28.77

>>187
＞これで潰した会社が数知れず…
＞勘違いしちゃうバカな先輩が多いです。

保証会社が一般化する以前の入金の流れ
入居者⇒大家の通帳（管理会社が入金管理。大家はカードで、せっせと出金）

保証会社が一般化してから、
入居者⇒（保証会社⇒管理会社）⇒大家の通帳（管理会社が入金管理。大家はカードで、せっせと出金）

この（　）の中が、ブラックボックスで視えなくなりました。
かなり前に、保証会社がダメになったことがありましたよね。

ところで、入居者さんは誰に入金しているのですか。
保証会社に賃料を支払っているのでしょうか。

保証会社はリクルートとかだと言うことですが、
わたしとの契約関係なんかは、ないです。

わたしが危惧するのは、保証会社⇒管理会社　で、
一回は、管理会社に賃料が滞留することです。

**地方の弱小大家** · 2015/10/27(火) 22:03:40.60

>>194
開発許可が必要なんですか、これはもう桜の時期まで頑張ってください。

**地方の弱小大家** · 2015/10/27(火) 22:10:26.80

>>192
纏まりましたか、おめでとう。

ところで、初仕事だったのですか。
ひとりで祝杯あげずに、わたしも呼んでくださいよ。

こちらは、ボチボチ雨が降ってきました。
雨が降れば、ポス～できませんよ、残念でしょう、がね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/27(火) 22:30:59.37

2017年10月にダウ平均が１万ドルを割れる。信用買い債務(Margin debt)による予測だとやばい！

http://ajmdtgm.publog.jp/archives/magin_debt_de_dai_bouraku.html

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/28(水) 00:13:24.30

>>194

ご声援ありがとうございます。
(^O^)

ポスティングの紙を捨てるのが当たり前と思っていましたが、
全部、目を通される方でした。
やはり、お言葉通り、努力したら恵まれますね。

『家を売らないといけないのに、こんな安い賃貸で悪かったね！』と言われました。
もし、会社員として、不動産屋さんにいたら、売買物件の方が嬉しかったかもしれませんが、
風が吹けば、飛んで行きそうな、ひとりでやってる不動産屋でも経営者としては、
大家さんの手前もあるし、売買・賃貸と手数料は違いますが、
飛び上がりたいぐらい嬉しかったです。
この嬉しさを味わったら、会社員には戻れそうにありません。(笑)
もうじき、輪転機が来ますので、チラシ刷りも頑張ります。
ちなみに、同じあの店です。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/28(水) 00:31:50.30

>>197

雨が降っても、零細社長先生のオススメの団地があります！
ちなみに、今は団地に投函してます。
その団地からの反響電話でした。
(￣▽￣)

僕と缶コーヒー並みに太いムスコくんと、二人で祝杯を上げます。
＼(^o^)／　＼＜　^o^　＞／