●〇●未経験で不動産屋を始める　その１●〇● [転載禁止]©2ch.net

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/28(火) 08:22:13.54

これから、宅地建物取引業を始めますわ。
ちなみに、不動産業界未経験です。
宜しくお願いします。

**零細社長** · 2016/02/26(金) 14:07:09.30

>>567
今日は月末の支払いやら、リフォームの打合せやらがいくつか有りましたが、終わりましたので職員に後を任せて帰りました。

創業時の野望と実務は違うよね…。

うちは週末現場売り出しと、折り込みポティングチラシと、ネット対策に結構な費用を使ってます。

創業時は五万円位の宣伝広告費が営業職員3人で、二十万円越えになってます…。売上目標値は一人百万ですが、中々達成出来ませんね…

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/02/26(金) 14:37:54.00

>>568
確かに予定通りに事を進めていくのは至難ですよね(^_^;)
わたしは自分で創業はこれからなので、その大変さはまだわからないですし、従業員への責任もありませんでしたので、かなり違いはあると思います。

ただ、フルコミだったので稼ぎ方は色々やってみましたw
小さい町不動産で屋根だけ借りての営業だったのでかなり大変でしたが、最初の二カ月以降タコ打ったことはなかったです。

**零細社長** · 2016/02/26(金) 15:24:04.37

>>569
すばらしい!!

フルコミの場合、基盤が整った環境（夫婦共働きとか自宅通い）だと、成績良くないなぁ…。

やらなきゃならない立場の奴はよくやる印象がありますね…。すぐに辞めちゃうけど…

独立は孤独との戦いもあるので、覚悟が必要です。僕は消費税の増税が追い風でしたので、創業時の借金は半年で還せた。でも、職員抱えると…。別の意味で資金がないと継続できないので、これがまた大変。
時間的余裕を取って、職員を雇用するか、何でも一人でやらなきゃならない一人不動産をやるか、創業して安定期に入ると悩むよ。

昔馴染みも寄ってくるしね…

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/02/26(金) 16:13:29.75

>>570
素晴らしくはないです(^_^;)
やらないと食っていけなかったので、フルコミ屋根だけ借りて自分の取り分が30%だったんですけど、最後はバカバカしくなってしまいましたし…
やっぱり自分でやらなきゃ意味がないな…と思った次第です(^_^;)
月100万やっても30万しか身入りがないのであとはお察しの通りです。
片手の一件とかもありましたしね。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/02/26(金) 16:56:09.87

>>565
新築はエリアの中でのパワービルダー系です。
開発だけして、直接の売買は不動産屋にやらせる感じです。
レインズには客付け用に掲載してあります。
客付け手数料３％（税込み）で、お客さんからも貰ったら約６％・・・。
なかなか、売れませんが。(:_;)

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/02/26(金) 17:31:13.21

>>572
客付けだけだとキツイので、パワービルダーに売る土地を探して提案してみたらどでしょ？

**零細社長** · 2016/02/26(金) 18:07:15.45

>>571
フルコミで30？嘘でしょ？

うちの界隈だと、チラシ、ガス持ち50で、名刺と判子だけだと70が普通だよ…。

やらなきゃ食えない…が、心の負担で辞めちゃう人続出なので、フルコミにも手厚くなってきてると思うなぁ…。

話は変わり、土地入れは情報持ちがなせる技で、未経験だと難しいと思うよ。でも、1さんも半年越えなので立派なキャリアになりつつ有るけどね。

**零細社長** · 2016/02/26(金) 18:11:08.82

>>572
ん？レインズはまだ消費者に公開してないでしょ？

**零細社長** · 2016/02/26(金) 18:37:37.58

>>571
独立希望さん、関係ない話だけど、40代で独立かぁ…。僕なんて、本当は、正直なところそんな予定なんて無かったのになぁ…。十数年前から勤めてた会社で事業継承をするものだと…。ホント、キッカケだよな。

バリバリ稼いで、良い暮らし♪(*^^*)ってのは、夢見てなくて、やりたい仕事を中心に歳ゆくまでやりたかった。
でも、現実は…毎月支払いの事ばかり考える毎日…。

利益が有るうちに閉めちゃうか!?と思ったこと数回(笑)でも、職員さんの事を考えると出来ない…。（ＴДＴ）独立希望さんの夢を壊すようだけど、10年先を考えてね！

**零細社長** · 2016/02/26(金) 18:48:18.38

>>562
呼びました？(#^.^#)

城東エリアの情報ならあげられるかも知れません。その時はそっと捨てアド表示になっているかも？

うちの職員にそのエリアが詳しい人もいますので(*^^*)
明日会社に行ったら話しておきます。

あー…。午後から遊んだなぁ…。それにしてもうちのギガちゃんが可愛い事♪癒されたー。

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/02/26(金) 18:58:21.91

>>576
仰る通りですよね！
結局のところ、水商売ですしね
そう考えると管理メインはいいよなー
10年後見据えるなら、自分が営業してる姿は想像したくないw

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/02/26(金) 19:17:14.78

>>575

565 ：資金貯め中不動産独立するぞ：2016/02/26(金) 12:56:07.36 ID:ykoSSl0f0既に他業社の常駐がありましたか…
わたしがいる関東だとマンションや新築（1棟・多棟含めて）など探せば結構あったので…

あとはビルダー系には顔を出しておくのも良いと思います。
特にパワービルダーは自分のところでレインズすら開かないところが多いです。

↑
レインズすら開かないところが多いですとのことで、うちのパワービルダーは客付けでレインズに載せてますという返答しましたが、
レインズに載せてるのは当たり前ですよね。
勘違いしてました。（笑）

売り土地はあっても、不動産屋に来る前に、地元の個人同士で売買したり、
老舗に話が行ったりして、そういう情報は、うちみたいな新参者にはまず来ません。

賃貸でも隣町の不動産屋さんに『こういう条件で賃貸ありませんか？』と聞いても、
そっけなく『うーーん、ありませんわ』と言っておいて、
自分で条件に合った賃貸の持ち主を探し出して交渉したら、例の不動産屋が空き室の鍵預かりだったり、
そんな感じで、新参者としてあまり歓迎されていないのはヒシヒシと伝わっています。

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/02/26(金) 19:39:58.18

>>579
すみません。わたしへのお話しだったのですね(^_^;)

もちろん販売ではレインズ登録しますw
仕入を仲介頼み…という意味でした。
わかりにくくてすみませんでした(^_^;)

**零細社長** · 2016/02/26(金) 19:49:38.02

>>578
職員さんたちがいても、大抵のお客さんは僕目当てだから、一日の大半は応対で終わる…。職員さんたちは週休二日でも、自分はほぼ無休だったもんね。
だから、暇をみて帰っちゃうけど、次の日に○○さんがお見えでしたとメモ書きが有ったり、ぶらぶらしてると電話が来たり、休めないよ♪(*^^*)

まぁ…。４年やってやっと会社の名前と自分の名前を覚えてもらえたかな？今までは元○○にいた零細ですが…が代名詞だったけど、ようやく、ようやくだよ…。

後5年で内部から人選して事業継承して引退、会長職となってもっとやりたいことをやりたいと思う。夢だけどね

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/02/26(金) 20:55:07.55

夜はみなさん
よく飲みに行ったりしてるんですか？

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/02/27(土) 04:05:26.93

>>574
見逃してました…
フルコミ30はまじです…
50や70なんでのもあるんですね
チラシ、ガスは持ってもらってましたが。

自分で創業したら、フルコミやってくれる人がいれば50から70は出します！
契約丸投げでも30%は出すのにw

**零細社長** · 2016/02/27(土) 06:00:14.54

>>582
好きな人は行くだろうし、付き合いだけの時にしか行かない人もいますよね。普通のサラリーマンと何ら変わりません。

ちなみに僕は商店会のメンバーさんのお店しか行きません…。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/02/27(土) 14:52:11.04

>>582
僕も昨晩は、居酒屋さんで飲んでました。
おでん、フライ、ぎょうざ、おつまみをアテにして、
軽く生中ジョッキ4杯、ぐいっと頂きました。
欠かさず、隣のおじさんに名刺を渡しておきました。

**561** · 2016/02/27(土) 16:44:21.45

>>577
本気でお願いしますね。
都心一本でやっているのですが、城東エリアも一応範囲です。
ここだから書いちゃいますけど、駅前商店街で築古のボロ家だとやる気が出ます。
優先順位は都心築古→東急沿線および私鉄沿線駅前商店街→その他物件となります。

よろしくおねがいいｓます。

**零細社長** · 2016/02/27(土) 18:51:35.94

>>586
うちの職員さん、タイミングが悪くて会えなかった…。ゴメン

僕がリフォームの立ち会い四件こなしてる間に、入れ違い入れ違いの繰り返しでした。明日こそ♪(*^^*)

**零細社長** · 2016/02/27(土) 18:57:38.12

>>583
フルコミが…、新規の会社だと中々集まらないのが実情なのよ。
うちはたまたま、定年の人がフルコミでいいので仕事をさせてくれって来たので、50の取り分と固定として多少の営業経費、ネット広告枠、チラシ一万部をみてあげてる。

でも、持ち出し分の方がはるかに多いけどね。

70の人は、それこそ自由人ですな!?
適当に買付持ってくる。
重説読んであげて、契約は向こうで勝手にやってくれるけど、何社か掛け持ちしてるみたいだね。

**零細社長** · 2016/02/27(土) 18:59:53.28

>>585
1さん、それだけ飲めれば充分です!!

僕はその半分も飲めませんよ…(T_T)
寝てしまう…(-.-)Zzz・・・・

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/02/27(土) 19:53:58.78

>>588
＞ルコミが…、新規の会社だと中々集まらないのが実情なのよ。

その事をどこかに書いてくれてましたよねやっぱり
開業する自分の経験不足をフルコミの人で補おうとしているような
気もフルコミ従業員はするだろうし。
それにその人が辞めた場合、責任、しわ寄せは自分に来るんで結局は
フルコミ従業員に頼らず自分が切磋琢磨していかないとならないですよね

キャリアのある不動産業者さんには自分から「フルコミで働かせてくれ」
って自然に来るのかな？それとも応募に応える感じで応募してくるんでしょうか？

**零細社長** · 2016/02/27(土) 20:38:43.89

>>590
フルコミが集まるのは…

チラシとか宣伝広告の術を持ってる会社だと集まりやすいです。
輪転機、ネット枠は最低条件でしょう。

パワービルダーに顔が利く会社だと集まりやすいです。現販やらせてもらえるだけでも、集客になります。

立地が著しく悪い、アパートの一室での会社だと集まりにくいです。それなりの面構えの有る会社じゃないと人は集まりません…。

先程、うちの会社の事例を書きましたが、名刺だけの人間も複数名います。その人達は、昔からの顔馴染みが引退やら、いく宛も無くて頼まれた者です。
僕個人でこの界隈での業界歴は四半世紀を越えている、地元大手の販売会社に長く居た、地元のちょっとした分譲会社の役員だったので、知り合いも多いです。だから、仕事をさせてくれと言われます。

まぁ…うちの場合ですけどね

**零細社長** · 2016/02/27(土) 20:48:48.79

>>590
つづき

独立して早々に職員さんを抱えるようになったのは、消費税の増税追い風で手が足りなくなったからです。想定では一年後位に一人雇って、五年後に五人体制で、年間五千万円の売上目標としてた。

人を雇った経緯ですが、辞めて雇って欲しいと直談判してきた元部下もいましたが、基本的にハロワ経由です。ちなみに家族社員はいません。家族は全く別の仕事なので、事業継承はあり得ません。して欲しくも無いしね…

それはそうと、独立するなら今かもよ！

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/02/27(土) 21:01:07.06

>>592
最初に保証協会やらに入会しますよね、そうすると加入金（保証金）が
かかるのは知ってますが、そのあと、月や年で金額発生しますか？

と、言うのも自分は実は士業で独立すでにしています・・・と言っても
会社に隠れて登録だけで収入はほぼゼロでして、会社にも勤めてます。
で、年会費が７万～８万かかります。収入ゼロであるにもかかわらず
年会費１０万弱は結構きついです。
不動産の場合、保証協会（鳩マークさん等の）は最初の入会金のほか
なにか維持費、年会費等ありますのでしょうか？

**零細社長** · 2016/02/27(土) 21:24:27.15

>>593
もちろん年会費が掛かります。
協会の年会費が七万弱と個人名にて
政治連盟にいくらか（ゴメン忘れた）です。

不動産業に関わる部分だとこれくらいてすけど、年二回の法廷講習やら、支部の行事等で余計な費用も掛かります。あ、法廷講習自体は無料ですけど、飯を食べたり交通費が大変な場所も有りますので…

**561** · 2016/02/27(土) 21:37:19.68

>>587
いえいえ、中長期的に探しているので焦らなくていいです。
どのみちいい物は年に１件くらいしかないので。
ここ２０年平均で年1.2件しか買ってませんので。。

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/02/28(日) 14:44:54.65

確かに新規の会社のフルコミで働こうとは中々思えないですよね…

**零細社長** · 2016/02/28(日) 21:24:09.13

>>596
そうなんですよ。
うちは珍しい会社だと思います。

**零細社長** · 2016/02/28(日) 21:25:26.38

>>595
用地買収とかで出たグズ土地でも
自販機が置けるようなら大丈夫
って事ですか？

**561** · 2016/02/29(月) 16:17:08.06

>>598
用地買収後の半端な狭小地ですかね？
人通りがあって商売になればどんな土地でも大丈夫です。

**零細社長** · 2016/02/29(月) 17:34:13.41

>>599
その通りの土地です。三角土地とかよく有るのですが、大抵忘れられた土地になってます。地権者は地方公共団体もしくは国なのですが…。場合によっては払い下げ出来ます。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/02/29(月) 19:17:45.92

知り合いの不動産業者さんに「管理はやらないの？」と聞いたら
「大体クレームが（入居者さんから）来るんで、その割に管理費５パーセントは
割に合わない。そうこうするうちに売買に影響が出るから管理は、売買で関連した
お客さんならやるけど、たいていは本業（売買）に影響出るからまずやらない」
との事。
売買専門のほうが儲かるのかな？よく賃貸は儲からないって聞くし。
売買専門ってよっぽどプロじゃないと飯食っていけないですよね

**561** · 2016/03/01(火) 10:25:58.84

>>600
それはいいですね。そのような難しい土地であるならば、できれば都心立地もしくは有名私鉄沿線商店街近くなどだと助かります。
ぜひいいものがあったら教えてください。車１台入れば自分の商売になるのでよろしくお願いいたします

**零細社長** · 2016/03/01(火) 13:39:10.98

>>601
賃貸管理だと管理費の他に更新管理が有るので安定した収益が見込まれます。損益分岐は会社それぞれでしょうけど、月に500万円の家賃管理で年間300万円プラス250万円の更新管理です。パートさんなら利益が出ます。
売買は水物ですが、一人1000万円の売上で人件費600万円なので、400万円粗利が出ます。3人なら1200万円なので、事務経費と自分の給料も出ます。
全員フルコミ50なら本来万々歳なのですが…。中々上手くいきません。

ちなみにうちの営業エース格は2000万やります。しかし、新人とフルコミ合わせて300万なので、自分の給料は自分で稼がないと会社を運営出来ません…。毎年1500万自分が稼いでも、年収はエースより下です。(T_T)

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/03/02(水) 17:37:30.91

それだけ稼ぐ人が従業員にいると事務費、経費がかかるにしても
会社としての実績、紹介のおこぼれ、等あるから正直羨ましい。
見てお互い参考、刺激になるだろうし。

**零細社長** · 2016/03/02(水) 18:29:14.29

>>604
そうですよね。エース格のお陰であの人もいる新しい不動産屋と認知されつつ有ります。

でも、入社は偶然です。たまたまハロワから紹介されたので…。野のものとも山のものともわからなかったですが、化けました♪(*^^*)

新人さんも経験者だけど、地域が初めてなので苦しんでいるようです。でも、エース格がキチッとフォローしているので…さしあたっての心配はしてません。いつかは化けるでしょう♪(#^.^#)

五年後にはエース格を中心に組織がためを行い、その数年後にはバトンタッチを予定してます。

支店を三つ四つ作って…なんて野望も無くはないですが、更に自分の時間が無くなりそうなので、バトンタッチ後に期待してます。大手にいたときに支店運営の難しさと、毎月の決済額を考えたら…気が狂いそうですから…。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/03/04(金) 06:41:11.09

あちこち渡り歩いている年輩フルコミで名前が源氏名〔虚名〕使って人二人
見たことある
あれは昔ヤクザかなんかでトラブったんだろうw

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/03/05(土) 19:54:45.43

経営改善成功プログラムシリーズ　資金繰りの絶対法則
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http://www.infocart.jp/e/60346/58078/

**零細社長** · 2016/03/05(土) 20:03:41.61

>>606
バブルを渡り歩いたベテランさんでしょう…。
実のところ、会社を破産させた元社長なら、偽名でやってます。主任者（今は取引士）の表示のないベテランさんに多いと聞きます…。
主任者で偽名って訳にはいきませんからね。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/06(日) 11:21:42.39

落ちそうだから上げときます。

知名度の低さで、もがいてます。あぁ～しんどい。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/06(日) 11:24:53.56

クレームばかりで、腹痛で下痢ぎみ。
ストレスかな？？

**零細社長** · 2016/03/06(日) 12:55:43.10

>>609
>>610
1さん、お疲れ様です。

過日購入した中古住宅ですが、何とかお客様が付きました。ちょっとひと安心してたところに、新たな買取り希望が発生して…となってます。

しかし、春先に集金予定の買掛高の予定が更に狂ってきたので、相変わらず資金調達に不安を残してます。

クレーム処理は大変ですけど、ゆくゆく顧客化するので、確実に処理したいところですね。体調面ですが、リフレッシュが必要ですよ！

さて、それはそうと…大家さん最近出てこないね…。忙しいのかな？

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/06(日) 16:37:55.47

>>611

ありがとうございます。社長さんにおっしゃっていただけて、
少し元気になりました。

大家さんは転居シーズンで忙しいのですかね？？

良い物件もあるのですが、なかなかです。
リノベーション済みで２ＤＫを、１ＬＤＫ化して、ＵＢ・キッチン入れ替えで
３万からありますが、うちは、閑古鳥が鳴いています。
(^O^)／

３万なので、大家さんから広告費・お客さんから仲介手数料を貰わないとやっていけません。
( ｀ー´)ノ

**零細社長** · 2016/03/06(日) 19:30:46.08

>>612
そうだよね。お金になるものは何でも取り込んでいかないとやってけないよ！

閑古鳥はうちもそうだったけど…、先月に掲示物のレイアウトとか、POPをやり変えたらお客さんが入るようになったから、トライしてみて下さい！

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/08(火) 13:15:45.87

電話が使えず配線引き直し工事を入居者の方がしたそうで、お金を自分で払った入居者から
『他の人が電話工事をするときは、同じように自分で払ってもらって欲しい』と言われました。
これは、あとあとモメそうだと思い、大家さんに相談すると、
『自分で勝手に修理したのだし、こっちから払う必要はない。今後は個々で判断する』という感じでした。
新たな火種が出来そうな気がします。

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/03/09(水) 03:00:23.44

もともと電話回線が引かれて無かったのでしょうか？
近くの電柱から自分で工事業者にお金を払って回線工事をしたのかな？
配線引き直し工事ってのがよくわからないですが…

ttp://oshiete.goo.ne.jp/qa/4215013.html
一応調べてみましたが、大家に負担義務は無さそうですね…

**561** · 2016/03/09(水) 08:54:09.14

どこかいい投資案件ありませんかね？

**561** · 2016/03/09(水) 09:19:41.90

この時期お忙しいんでしょうね・・

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/09(水) 09:57:55.11

>>615 築45年以上経っている４階建てのマンションですが、
25年以上住んでおられる4階の方が、入居時から使っていた備え付けの電話線で、電話が全くできなくなり、
NTTに携帯から電話して、見てもらったら、40年以上経過して電話線がダメになっており、
電話柱から部屋前まで新たに引き直したようです。（工事費用として18,000円）
最近の携帯普及率での契約ならそういう考えもありますが、入居時の25年以上前は携帯もなくそうした時代背景で、
入居時には備え付けの電話線ということで説明を受けて使っておられたようです。

判例があればいいですが、不動産屋がネットに書いてあったから、その通りだと判断するのも疑問ですので、困っています。
こういう判断しきれないクレームなようなことが多くて時間ばかり取られます。
大家さんに直接振るしかなさそうですね。

**561** · 2016/03/09(水) 10:23:12.47

横槍ですみませんが、このケース大家さんが支払うべきだと思います。
なぜなら電話は使えて当然の付帯設備で、それが使えないとなると日常生活に支障をきたすからです。
例えば、飲食店で害虫が出たとかいうケースならまだ責任の所在がはっきりしていますが、
住居用のケースですと賃貸部分のインフラ等は大家さんが、共用部分はマンションの管理会社経由で積立金や保険金で修繕というのが通例だと思います。
だからこのケースは大家さんが100％払うべきです。

ただし、どんな方でも支出は嫌がるので、たった18000円の問題でこじれて話しが長くなってしまう恐れがあります。
大家さんには店子さんが長期で借りてくれているお客さんであることを丁寧に説明して、まずは18000円を出してもらうようにお話しするべきだと思います。

もし駄目であればどの程度であれば出すつもりなのかを聞き出して、折り合うところを見つけるしかありませんね。
絶対に言ってはいけないことは、大家さんに責任や義務があるとか、100％○○という文言は駄目です。自分が悪いみたいな捉え方をしてしまって意固地になるケースがあります。

どうしても話しがまとまらなければ、不動産屋さんで立替えるというのが最後の手段です。
そうなったときどう取り戻すかといえば、次回入居募集の際に広告料として1ヶ月分多く貰うとか、
18,000円分の費用を忍ばせてどちらかからも分からないように請求するしかありません。

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/03/09(水) 10:47:15.63

http://www.homes.co.jp/words/s5/525001493/

借主は事前に大家に交渉した上で、造作買取請求権を退去にに行使かな…
賃借人があと何年住むかわかりませんが、この交渉なら賃貸人も納得するはず

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/03/09(水) 10:52:30.56

連投すみません
新たに付け加えたものではないので、造作買取請求権は対象外なのかな？

でもでもこれにそって説明したら大家も賃借人もある程度は納得してくれそうだけどな

**零細社長** · 2016/03/09(水) 11:00:28.05

>>620
ややこしくしちゃうかも知れないけど、電話線をケーブル線と置き換えると、基本的にネット回線は自己負担が普通だよね。

アナログ電話回線など今時に引くのかな…。ほとんどの家庭では光回線が多いので、逆に電話回線は使わないケースが多くて、揉めた事はないなぁ

電話回線＝必要付帯物と、今では言えない時代なのかもね。

あ、そうそう屋内配線は基本的に大家さん負担だよ。昔はNTTから買取りかリースな位だったもんね。
でも、今回は屋外でしょ？これは昔から加入者負担なはずです…。

ローカルによって違うかも知れませんけどね

**零細社長** · 2016/03/09(水) 11:07:07.04

めっけた！
http://sp.okwave.jp/qa/q884651.html
この記事が参考になりませんか？

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/09(水) 19:49:56.89

うちの店も、自分でＮＴＴのアナログ回線をして、光電話の工事もしたので、
配線を買取かリースかで、買取を選択しています。
一応、うちは買い取ってますと言ってますが、昔の方だと理解してもらえるか？
疑問符が付きます。

早速、他の物件の重説資料の備考欄に『電話設置費用は借主負担で行う』と記載を加えることにしました。
(; ･`д･´)ｂ

**零細社長** · 2016/03/09(水) 20:49:47.24

>>624
1さん、こんばんは♪(*^^*)

それはそうと、社業は順調ですか？
2月の末頃からうちの方はワサワサ
し始めましたよ。

今月はリフォームも数件有ります
ので、公私共々バタバタです。
また、造成工事が中々思うように
進まないので、クライアントから
しこたま怒られてます…。うちは
仲介なのですが、クライアントも
うちに当たるしかないので、血圧
上昇中です…(T_T)

電話回線は基本的に借り主なのが
関東ローカルの考え方ですので、
故障の際も躯体（屋内配線）に問題
なければ、大家さんの負担では
ありません。

お風呂の釜の故障を大家さんなのか
借り主なのか？と揉めるときも
ありましたが、中古で入居が殆ど
の賃貸契約なので、全て大家さん
の負担になってます。

国土交通省通達を一度確認した方が
良いですよ！うちもたまに再確認
してますが、ローカルとの相違に
自社ルールを大家さんと借り主に
お願いをしてます。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/10(木) 18:32:39.97

なぜ、このスレッド一番下にはくるのでしょう？？
２ｃｈのルールを知らないだけかな？？

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/10(木) 18:33:19.76

おおおっ、一番上に来た！

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/03/10(木) 19:28:50.07

皆さん、一番上に来ないようにsageてるんだと思います(^_^;)

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/03/10(木) 19:35:09.53

ちなみに板が上がると鯖に負荷が掛かることと、上がると関係ない人の目に留まるので荒らされやすいことが、sage進行の暗黙のルールのようです

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/11(金) 17:57:12.79

そうだったんですね。了解しました。
２ｃｈなどのネットに疎いもので・・・。
(;´･ω･)

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/12(土) 20:33:06.21

不動産業を大々的に営業していても、宅建をお持ちでない社長さん、かなりおられますね。
商売と資格は関係ないということですね。

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/03/13(日) 00:50:47.59

少なくともわたしの知ってるところで社長が宅建持ってないとかみたことないな…
会社潰してて名だけの会長（登記上代表権持てないし、もちろん宅建も持てない）は1人だけ知ってるけど…

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/03/13(日) 04:44:01.92

↓文系の大学での勉強って放送大学とAIとクラウド会計ソフトとfintechに置き換わって行くんだろうね。

大前研一が、税理士の集まりで
「海外で税務申告の仕事無くなったって内容」
を言った動画

くそ面白い

お勧め

【大前研一】今後税理士はいらなくなってしまう？！
https://www.youtube.com/watch?v=Hi-ZYEUkTaI

**零細社長** · 2016/03/13(日) 06:00:26.24

>>632
前の会社の社長と専務（夫婦）は持ってない。専任は名義だけ…でも、地域有数の会社までのし上がったよ。
途中から入った幹部達が持ってたからね…。何にも知らない、営業すらしたことがない工務店の親父だから、ともすれば業法違反の指示ばかりだったよ♪(#^.^#)
で、歯向かうと首チョンパ…(T_T)

今では退職者が相次ぎ少数精鋭の社員ばかり？で、専任をやっぱり名義借りて細々とやってる…。まるで栄枯盛衰を絵に書いたような会社と言われてる。

一応はこれまでのやり方を反省しているらしい…（元部下談）名誉挽回してくれなきゃ、OBとして恥ずかしいよな…

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/13(日) 15:03:36.42

うちの周りでも名義貸しで４０年以上営業している人がいますし、
社長さんの名刺には代表取締役としか書いてないことが多いから、
持っているような顔して持ってない場合が多いです。
そんな社長さんでも業界の理事もされています。

管理をしているマンションの大家さんから、
『客付け業者から広告料の話が出たら、１か月分出すからさぁ～』と言われていたので、
あちこちの賃貸屋さんにも話をして、その話になり、確認のために大家さんに聞いたら、
『うちが頼んだ業者じゃないし、〇〇〇さん（僕）に払う広告料から出しておいてよ』と・・・。
あほみたい(=_=)

**零細社長** · 2016/03/17(木) 19:36:45.22

>>635
ホント大家さんどうしちゃっんだろ

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/21(月) 11:24:05.42

>>636
お金が掛かって仕方がないのでしょうか？

ここ数日間、風邪で寝込んでいました。
ある日、久しぶりに店に来たら、知らない車が店の前に・・・。
『●●建設株式会社』と書いてありました。
何故か、うちの店は以前から無断駐車が多く、困っていました。
扉が外開きなので入りにくいし、
晩なら、他のテナントさんのお客さんかな？と見当も付き、移動もお願いしてます。
早朝からですので、近所の方が飲んでおいて帰ったのかもと考えて、待ってましたが、
11時半を越えても置いてありましたので、警察にマイクで移動をしてもらうように頼んできてもらいました。
２～３度、『○○警察です。お車の移動をお願いします。ナンバー●●●●の～』と呼び掛けてもらいましたが反応はありませんでした。
警察の方があちこちに聞きに行っていただきましたが、見つからず、
最後にお留守と思っていた隣の店に警察の方が奥まで入っていきましたら、、
奥の部屋で談笑中で、マイクでの呼びかけにも気づいていなかったようでした。
警察からは『駐車してほしくなかったらコーンでも置いておいてください』と言われ、
後味の悪い終わりになりました。

『無断駐車ご遠慮下さい』というステッカー貼っても、コーンを置いても、無断駐車はされ続けてます。
良い手立てはありませんでしょうか？

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/03/21(月) 11:26:39.38

うんこを置いておく

**零細社長** · 2016/03/21(月) 13:17:29.09

>>637
完全に舐められてますね…。

複数回ならその会社に苦情を申し立てれば良いよ。きっと若造が…程度で文句言って来ないだろうと舐めてんだよ。

次に無断で停めてたら、罰金一万とか張り紙も効果的だよ。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/21(月) 18:08:44.02

>>639

隣の店の配達バイクがうちの店の前まで広がってきていて、
最初の頃は、停めるバイト君に直接言ってましたが、
一向に直す様子もなく、挨拶してもガン無視で1人真面目なバイト君と店長が挨拶してくるぐらいです。
車の時も、バイクははみ出てるし、車は扉の前にあるわで、出入りしにくい状態でした。
真面目なバイト君1人がはみ出ているバイクを気づいたら直すような状態で、そのバイト君がいなければ、
どんどん侵食してきます。
(>_<)

関係ない人からしたら、しょうもないことでしょうが、
気分が悪いだけで、一日損した気分です。

**零細社長** · 2016/03/21(月) 18:18:35.08

>>640
ラインなしのエリア分けだけなら、やっぱりコーンとかで意思表示しないとダメかもね。
それと、後から入った立場なら、先にいたものとして使ってたんだから…と言う気持ちもあるのかも？
マナーの問題だけど、うちは大家さんと共有のお客様駐車場なので、出来る限り気を付けでも、心無いお客様が指定場所以外に停めて…怒られたりする。（お客様に優しくここに置かないでって言ってくれるけど、うちはには結構きつく言われる…）
今では数年借りてるので、間違い駐車もほぼ無くなったよ。

テナントは、ある意味こう言うのも織り込みで借りないと…。

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/03/22(火) 02:37:35.28

>>638
コーンを２つ３つおいてチェーンでも張っておいたらどかな？

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/03/22(火) 02:38:08.94

638間違い、>>637

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/03/22(火) 08:37:33.53

>>638
道路に置いたら駄目駄目。
しかも公道に置いて罰金１万とか無理だねぇ。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/03/28(月) 18:48:20.54

コーンなどをこれまでよりも１ｍぐらい道路側にさりげなく出したので、
普通車は停めにくくなりました。

昨日は水漏れ対応で２２時帰宅でした。( ﾉД`)
水漏れなどがあると、家財保険に入ってもらうほうがいいですね。
今日はまた今日でゴタゴタありましたので、早めに帰宅します。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/03/29(火) 10:50:44.88

不動産屋さんで働くことになりましたよろしくおねがいいｓまうｓ

**零細社長** · 2016/03/29(火) 20:06:19.64

>>646
初めまして♪(#^.^#)
四半世紀前は僕も業界未経験でした。

オサーンですが…よろしくね！

**零細社長** · 2016/03/29(火) 20:10:06.09

>>645
うちはアットホームの家主補償に続々加入させてるので、管理の手間が少なくなると踏んでます…。

関東圏ではアフターサービス付の家財加入が普通だよ。ウォータートラブルには対応してるからね！

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/03/31(木) 15:21:36.58

社長さん、そろそろどこか狭小地のいい物件紹介してください

**零細社長** · 2016/03/31(木) 15:59:08.37

>>649
おー…リフォームに取り掛かりすぎて忘れてた…。

情報収集してみるよ

**零細社長** · 2016/03/31(木) 17:33:20.96

>>650
社）あのさー…都内のクズ土地の話前にしたじゃん？何か情報有ったぁ？

営）あー、自販機置くって言ってた土地っすか？

社）そうそう、昔のお仲間に聞いてくれた？

営）3人に聞いたっすけど、心当りはナッシング!!だそうです。
ちなみに有ったとして、会社で買ってくれるんですかぁ？仲介料なんてたかが知れてるんで、知ってても教えてくれないんじゃ無いですかね？

社）買ったとしていくら？

営）わかんないっす。城東エリアでも、100はすると思いますけど？

社）わかった。会社で買って転売する予定ですってネットに書いてみるわ…

営）ネット？

社）そう、ネット

営）…

社）…

一時間前の会話でした…

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/04/01(金) 09:06:53.50

滞納時の家賃保証制度のような事、結構大手や支店等ある中規模の会社やってる
ところって結構あるけど、あれってノウハウとかある時でしょうか？
資金力がないところがやって、一時問題になった強引に勝手な鍵交換なんか
発生してるんじゃないでしょうか
なかなか追い出せないって言いますし家賃保証は難しい面もあるんじゃ
ないでしょうか

**零細社長** · 2016/04/01(金) 12:28:37.43

>>652
保証会社でも緊急連絡先は押さえているからね…。滞納したときは事故扱いで大家さんに家賃を振り込むけど、借り主の債権が消えた訳じゃ無いでしょ!?しっかり立て替えた家賃を取り立てると思いますよ。
保証人ではないけど、借り主の状況報告は行くでしょ。払えないなら立ち退くように話してもらえる環境の人しか連絡先に出来ないもんね。

追い出すのは大変だと思いますが、滞納＝契約違反なので、最初は滞納分を分割とか和解案から、借り主の立場を尊重してますよ！なんてスタンスで借り主の壁を低くしておきます。

それでもダメなら、結構強硬策に出たことが有りましたね…。それこそ鍵を交換して入れないようにしちゃった。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/04/01(金) 12:39:14.25

お答えありがとうごさいます。零細社長さんは貸主さんに滞納時の
家賃保証していらっしゃるんですね。といいいますか本当に最近では全部ではないにしろ
かなりの、会社さんが滞納時の家賃保証していると思います。
敷金もありますし、それほど敷居が高い難しい事では台ないんでしょうか。
ただ、自分は尻込みしてしまいますね。

**零細社長** · 2016/04/01(金) 19:54:18.20

>>654
イイエ…うちでは家賃保証してないです…。あくまでも保証会社を使って、余程の事情でやむを得ずに第三者保証で契約してます。

立ち退きを担当したのは、以前勤めていた会社での出来事です。独立してから立ち退きはさせてないです。店子さんたちも良好な関係なので、今のところ大きなトラブルにはなってないです。

あ、でも分割の人はいたなぁ…。大家さんに理解してもらって、もう終わりましたけど、キチンと払ってもらいました。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/04/01(金) 21:18:04.71

うちの店でこの前、契約した賃貸マンションは、大家さんが過去に夜逃げされたことのあるマンションでして、
家賃保証を条件に契約して欲しいとの要望で家賃保証の代理店になりました。
田舎では滅多にありませんので、一度しかしたことがありません。
その時の営業の方とお話したのですが、債権回収業者はヤクザさんが関係しているのか聞いても、
裁判所に訴えたりする立ち退き請求などを起こすそうで、実際は24ヶ月家賃保証と保証会社が言っていても、
実際に賃貸人が部屋にいれるのは最長8ヶ月ぐらいだそうです。
安いプランで月支払い総額の４０％～ですが、代理店が手数料を足して請求できるので、
うちでは、連帯保証人有りは１０％、連帯保証人なしは２０％、学生さんは親が払うので１万円、テナントは２５％の手数料を付けるような口合わせになっています。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/04/01(金) 21:25:20.45

家賃保証は大家さんには大変メリットがありますが、賃借人の方にはメリットがほぼないのに、
賃借人が５０％～の支出をして、債権回収業者と契約するような、変な契約ですね。
例のマンションの賃借人の方も、『うちには何のメリットがないやんか！』と保証会社に電話をかけたそうです。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/04/03(日) 01:32:01.59

今日、連帯保証人を頼む方がおられない方から、賃貸の相談電話がありました。
家賃保証の件も相談させていただき、近場の大家さんにも家賃保証の話をさせて頂に行ってきました。
家賃保証のことをご存知でない方も多くおられ、孤独死を重点的に保証するオプションもある旨を説明しましたら、
保証会社に入ってくれるなら、連帯保証人もいらないと言って頂けました。
そういう面で、連帯保証人がおられなくて賃貸の住み替えで困られておられる賃借人の方にはメリットがあるかもしれません。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/04/03(日) 14:02:43.65

>>651
ありがとうございました。
引き続きあったら教えてください

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/04/08(金) 11:28:56.45

大手開発業者の客付けをしていました。
４戸あり、周辺市町村、公団にポスティングを２～３周していました。
うちの店にも物件情報を掲示したり、インフォパックを設置して、頻繁に減るチラシを補充しながら
レインズを見ると、ここ最近１戸しか掲載しておられず、問い合わせてみると、
最近、３戸が決まり、残り１戸も買い付けが入っているということでした。
うちがバラ撒いたり、インフォパックに入れたカラーの見かけの良いチラシを持って現地に行き、
常駐業者から買ったのかな？とか考えたりして、少し悔しい気持ちにもなりました。
しょうがないと言えばそれまでですが・・・。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/04/09(土) 12:11:30.53

何事も気持ちの切り替えが必要です！
某住宅メーカーの新築の取次の分野にも広げることにしました。
紹介料は５％ですので、2,500万円なら、125万？？
紹介した方が契約まで行った場合の話ですが・・・。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/04/09(土) 13:25:49.17

実需より投資用物件のほうが需要ありそうだけどなぁ

**資金貯め中不動産独立するぞ** · 2016/04/09(土) 21:51:51.12

>>660
配ったチラシには場所とか入れてたのかな？

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/04/10(日) 11:57:29.18

>>662
収益物件に興味のある方はそうかもしれませんが、田舎で数えるぐらいしか賃貸物件もないのに、
老後の年金代わりにマンションアパート経営されているような
田舎でして、なかなか、よそ者に物件を売るという発想はない様です。
お子さん世代と同居しておられて、マンションのオーナーも次々とお子さんと代替わりしています。

>>663
チラシには●●が丘６丁目みたいに所在を書いてますが、アットホームにも掲載してますので、
アットホームでも見てみたら（ネットの時代、ネットで調べますね！）、
分譲地の場所ががピンポイントでわかるので、現地に行くと、現地駐在業者がいるという感じでした。
ネットで調べなくても、田舎なので、新築分譲といえば、あのへん？みたいにわかります。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/04/10(日) 22:54:54.95

そうなんだよな
そこが田舎と都会の違い、
その辺の爺さい婆さんに聞けば大抵わかるw
東京は5件くらい隣誰住んでるか名前すら知らんのにw
逆にいえば物件調査は田舎は近所の聞きこみがかなり有効。基本だが。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2016/04/18(月) 23:15:20.05

今年は賃貸が4月に入ってからようやく動き出した感じ
3月は全然ダメだった

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2016/04/19(火) 10:43:20.08

>>666
適当なハンドルネームを付けられません？

うちも４月中旬で賃貸２部屋ほぼ決まり（重説・契約前）の状態です。
１人不動産屋なので、細々と営業していますが、職員さんを抱えておられるお店は大変そうですね。

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