派遣のクセにプライド高い奴、多くない？【15誇目】
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マンション経営で破綻！ 失敗した2人の事例からみるリスク対策
マンション経営で年間数億円の収益を上げる人がいる一方、ローン返済に苦しみ破綻してしまう人が存在する。その分かれ目はなんなのか。
成功を夢みたマンション経営で失敗し破綻した2人の事例をもとに、マンション経営で失敗しないために絶対におさえておきたい心構えをみていこう。
Aさん・Bさんの話は決して架空の物語ではなく、実際に起きた失敗事例だ。マンション経営に少しでも興味があるのであれば、他人事ではなく明日は我が身というつもりで読んでみてほしい。 まず、読む前に理解してほしいのは、投資用マンションを買ったとしても、よほどのことがない限り破綻することはないという事実だ。
収益目的のマンションやアパートの融資で有名なスルガ銀行は、マンション経営で失敗・破綻する割合はわずか0.2％（2018年）だというデータを発表している。
これは債務の総額に対しての比率なので、件数ベースではもっと少なくなるだろう。マンション経営は決してコントロールできないほど危険なリスクをはらんでいる投資ではないのだ。 1．「マンション経営を始めないか？」営業マンからの電話
Aさんは、20年間都内の市役所で働いている公務員の40代男性だ。
公務員宿舎に住んで生活をしているため、お金は貯まるがいたって真面目な生活で、派手に遊んだりギャンブルに手をだしたりしたことはまったくなかった。
こんな人がマンション経営を始め、失敗し破綻してしまったのだ。彼をよく知る周囲の人はとても驚いていた。
Aさんが1室目のワンルームマンションを買ったのは5年前のある日だ。Aさんがたまたま仕事から早く帰り自宅にいた時、ワンルームマンション経営の販売営業の電話がかかってきた。
そういった勧誘電話は普段まったく相手にしないものの、営業マンがたまたま同郷だということで、つい話し込んでしまった。
ひとしきり地元の話で盛り上がり、「どうしてもAさんと会いたい。マンション経営の話を聞いてほしい」とお願いされ、Aさんはその営業マンと一度だけ会うことにした。
新聞などのメディアで頻繁に年金制度の破綻が叫ばれ、老後資金に漠然とした不安をもっていたAさん。営業マンが「投資用マンションは年金や生命保険の代わりになる」と電話口で言っていたことに興味をひかれた。 2．すすめられたのは「新築ワンルームマンション」
新築ワンルームマンションのイメージ
営業マンとは1週間後都内の喫茶店で会うことになった。電話で話した同郷の営業マンと、同席した彼の上司からマンション経営に関する話を聞いた。
営業マンの上司は意外にも女性で、ダークグレーのパンツスーツを着たいかにも仕事がデキる風な女性だった。
彼女らがすすめてきたのは、都内山手線の某駅に建設予定の「新築ワンルームマンション」。新築マンションのワンルーム1室だ。
利回り4％台と説明されたが、当時のAさんは利回りの概念も理解できておらず、マンション経営がなぜ年金の代わりになるのか初めて知った状態だった。
物件価格は3,200万円で、それが高いのか安いのかもよくわからないままだったが、さすがに即決できず、持ち帰らないと決められないと答えた。
別れ際に、「すぐ決めないと明日には売り切れているかもしれない」「こんないい物件はなかなかでてこない」と言われたため、紹介してくれたのは人気がある物件なのだとAさんは思った。 3．友人に相談「裏があるのでは…？危なくないか…？」
不動産会社の2人は、話もしっかり聞いてくれ、その場で強引に契約を迫るようなこともなかったため、Aさんにとって悪い印象はなかった。
同郷の営業マンもその上司の女性も身なりがきちんとして対応も丁寧だったためいい人そうに見え、パンフレットなどの資料も綺麗な作りのものがそろっていて信頼できる会社だと思ったのだ。
Aさんはマンション経営についてなんとなくいいなと思ったものの、初めて聞く話ばかりだったため一人では判断ができずにいた。
そこでAさんは、マンション経営を始めることについて自分の友人数名に相談した。
案の定、友人たちからは「絶対に裏がある話に違いない」「本当に儲かるなら自分だけでやって人にすすめるわけがない」などと言われ反対された。
しかし、「なぜ買ってはいけないか」「どこが問題なのか」を明確に説明できる人はいなかった。友人たちはとくに根拠なく「なんとなく危なそうだ」と言っているだけだとAさんは感じた。 4．頭金わずか「15万円」で、毎月5,000円の家賃収入
家賃収入のイメージ
そうこうしているうちに、「紹介した物件が売り切れそうだ」という電話が営業マンから入った。
若干のためらいはあったものの、Aさんは営業マンを信じて3,200万円の物件を買うことにした。
総額数千万円の物件にもかかわらず、最初に必要な頭金はわずか15万円だった。Aさんは、収支計算（収益シミュレーション）を自分でほとんどやっていなかったが、少なくとも損することはないだろうと思っていた。
その後、無事に契約・決済と進み、Aさんははれてマンション経営を行う不動産オーナーとなったのだ。建設中だった物件は半年たって完成し、ほどなく想定通りの家賃で入居者も決まった。
毎月の家賃収入とローンの差額が月5,000円程度入るようになり、すべてが順調に進んでいた。
Aさんは毎月、家賃収入が定期的に入る預金通帳を見ながら、自分の決断が正しかったことを確信していた。 5．リスク分散のために2つ目の物件を追加購入
その後、Aさんのもとにはなぜかワンルームマンションの営業電話が増え、最初に買った会社とは違う不動産会社の営業マンの話を何度か聞くようになった。
すでにマンション経営を始め利益をだしていたAさんは、不動産投資の知識が少し増え、違う会社の人の話も聞いてみたいと思ったのだ。
そこで聞いたのは「物件を複数保有し、リスク分散をしたほうがいい」という営業マンの話だった。
いくつかの物件を違う場所にもっていたほうが安全だという話には、それなりに説得力があった。
その営業マンの言葉を真に受けたAさんは、その後も何回か打ち合わせを重ね、都内で山手線の某駅から徒歩10分の物件を買うことにした。
この物件は、事前の収支計算では利益がでる想定だったが、実際に募集を開始してみると家賃を下げないと入居者が決まらず、結局実際の収支はトントンぐらい（利益も損失もない状態）になってしまった。
この時点で、Aさんは2室のワンルームマンションを保有することになった。 6．3年後…マンション経営の問題が表面化
Aさんのマンション経営で問題が表面化したのは、最初のマンションを購入してから3年後だ。
2室あった保有物件の空室がたまたま同時に発生し、それをカバーするためのリフォーム費用が合計15万円もかかってしまった。
リフォームをして募集を再開し、2ヶ月後に2部屋とも入居者が決まったが、家賃はあわせて15,000円も下がってしまった。
結局、空室時のローンも含めて50万円ほどが手持ち資金から一気にでていってしまったのだ。
これまでの収支は、保有する2室あわせて月5,000円しかプラスになっていなかったため、計算するまでもなく完全な赤字である。
この時はじめて、「自分はとりかえしのつかない失敗をしているのではないか」という疑念が、Aさんの頭をよぎった。 7．3つ目の物件購入でさらに深刻な経営難に
保有する2部屋に空室が発生したのと同時期に、Aさんは2つ目の物件を購入した会社の別の営業マンから話を聞いていた。
以前対応してくれた営業マンはすでに退職したようだった。新しい営業マンは信頼がおける風貌の30代だったが、この見立ては大きな間違いだったことがのちに発覚する。
この営業マンが言うには、Aさんはすでにワンルームマンションを2部屋保有していて、普通はこれ以上ローンがおりず物件を買うことはできない。しかし、その営業マンを通して話をすれば大丈夫だと言うのだ。
Aさんはやや疑問に思いながらも、他にはない特別な話だという営業マンのことを信頼し、3つ目の物件を購入することにした。
購入物件は私鉄沿線の物件で、利回りは4.5％と低かったが、具体的な収支計算表を見せられたのはなんと契約当日だった。
家賃9万円に対して返済は7万円前後だという話は事前に聞いていたが、その返済額はじつはローン1つだけの話であった。
そのローンでは物件価格の6割しかカバーできておらず、実際には無担保のカードローンを併用する形ですべての返済をまかなうというのだ。
銀行ローンとカードローンあわせて、返済総額は13万円にもなった。9万円の収入に対して出費が13万円では、毎月4万円もの赤字になってしまう。
しかし、この話を聞いたのが契約日当日だったため、Aさんは営業マンに押し切られる形で契約書に印鑑を押してしまった。
完全に失敗物件を購入したことに後日気づいたAさんは、この営業マンに抗議した。しかし、担当した営業マンからは何の返答もなかった。
そのかわりに不動産会社の事務員から電話で返事があったが、「ローンについては説明済みであり、会社は一切関知していない」という冷たい対応だった。 8．藁にもすがる思いで売却を検討…しかし、売れない！
その後、月々5万円にも上る赤字額の出費に耐えられなくなったAさんは、物件の売却を決意して大手不動産会社に問い合わせをした。
それとともに、赤字補填のため当面の資金を消費者金融から借りる決断をした。
Aさんが保有する物件の合計購入額は、3戸あわせて9,000万円だった。多少の損はでるかもしれないが9,000万円付近で売れるとAさんは考えていた。
しかし、売却査定を依頼した大手不動産会社からの回答は「6,000万円台でしか売れない」という内容で、Aさんは絶句した。
その会社の担当者いわく、そもそもAさんは1室目の物件からかなり割高で買っており、完成後の中古物件をその値段で買う人はまずいないとのことだった。
その後、数社に売却査定を依頼したが、どこも同じような回答だった。それでは、残りのローンを完済することができない。
それから半年たつと、消費者金融の支払いも厳しくなってきた。
Aさんは途方に暮れながらも、その後1年間ローンの支払いに耐えてきたが打開策がみつからず、やむなく自己破産の手続きをすることにした。 レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。
