■■住宅ローン総合スレ 187■■
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住宅ローンを組むこと自体の是非についての話題は、別スレをたてるなどしてお願いします。住宅ローンについての質問や相談はこのスレでOKです。
固定と変動、戸建と集合住宅、持ち家と賃貸を全体に一般化した議論や年収アンケートはスレ違いです。専門スレへ移動してください。
質問者用テンプレ
【年 齢】
【勤続年数】
【雇用形態】
【会社規模】
【年 収】
【世帯収入】
【家族構成】
【所有資産・貯蓄】
【現在債務】
【現在家賃】
【物件金額＋諸費用】
【自己資金(頭金・諸費用)】
【希望金額】
【毎月の返済予定額】
【金利種類・利率】
【地域やマンションor戸建】
【主な質問相談】
※質問・相談はageてIDを出すかトリップを付けると、なりすまし防止になります。
※次スレは>>970
1行目に以下を入れてください（つけ忘れ防止のために1行目にも表示してます）
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※前スレ
■■住宅ローン総合スレ 186■■
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1686485401/
VIPQ2_EXTDAT: checked:vvvvv:1000:512:: EXT was configured >>446
ちょっと違うかもですが、遠慮しながら聞いてみたらいかがでしょうか。 ろうきんで住宅ローンを借りました。
最終的に数十万円程余りそうなのですが、その場合、強制的に繰越返済になりますか？
それとも少額なので、融資額はそのままで、余った分は手持ち資金でも大丈夫ですか？ >>447
子供できるまで家を建てない家庭が増えるから逆効果やろ >>449
借りてしまったものはもう借りてしまったもの
後は粛々とローン返済の予定通り支払うだけ
数十万程度なら、繰り上げ返済することもない
繰り上げ返済に手数料がかからないならもちろん余った分をさっさと返済してもいい
お好きなようにどうぞ >>449
その余った金額にいくらの金利がつくか計算してもったいないと思うなら繰り上げ返済すりゃいいししそれくらいの金利で手元資金に余裕ができるなら金利は許容できならほっとけばいい
金利の計算は簡単で借りてる金利にその余った資金を掛け算した数字が一年に払う金利 >>451
>>452
お返事頂きありがとうございます。
ろうきんは繰越返済手数料無料と記載されているので、余った資金は強制的に繰越かと思っていました。
少額なら、繰越返済しなくても大丈夫なのを教えて頂いて安心しました。
恥ずかしながらキャッシュが厳しいので、手持ち資金の足しにしたいと思います。 >>453
余るといっても購入金額<ローン金額となるわけではなく単に自己資金が余るだけやろ >>449
すでに借りた後なんだよね？
契約だけ結んで、借りてない状況なら話は大きく変わってくるよ。 父親が1000万円援助してくれるって言ってくれてるけど父親の銀行って10年以上前に民事再生法を使った銀行なんだけどなんかややこしいことにならないのかな？
借金消したのにそんな援助もらってるんじゃねえみたいな感じにならない？ 【年 齢】 夫27 妻25
【勤続年数】 夫6年
【雇用形態】 正社員
【会社規模】 従業員2000人以上、資本金1億以上
【年 収】 860~1500万
【世帯収入】 同上
【家族構成】 妻(専業主婦)、子供一人(6歳)
【所有資産・貯蓄】 無
【現在債務】 無
【現在家賃】 7万
【物件金額＋諸費用】 3500万
【自己資金(頭金・諸費用)】 フルローン予定
【希望金額】 3000~4000万程度
【毎月の返済予定額】 9万
【金利種類・利率】 変動金利0.3~0.4%
【地域やマンションor戸建】 地方戸建
【主な質問相談】
妻からの質問です
年収に振り幅があるのは歩合が大きい仕事なので、860万が最低値です。平均1000~1200万
現在3500万の築浅中古戸建と4000~4500万の注文住宅で悩んでます
注文住宅は少し厳しいですか？
妻はこれから5年程度は専業主婦予定です(夫の希望はずっと専業主婦)
初めて5ちゃんを使うので不手際があったらごめんなさい、よろしくお願いします 地方で27歳で歩合が大きいのに最低860万て凄いな
正直、ずっと居られる様な会社には思えないけどどうなんだろ >>458
年収的には注文住宅でも余裕だけど
その収入で貯蓄ゼロなら厳しいのでは
戸建ては修繕費自分で積み立てられないと苦しくなるし
そもそも頭金払えるの？ >>462
頭金は無しでいきます
諸費用は払うお金あるらしいです
貯蓄無と書きましたが夫がお金の管理をしてるので正直わからないです
夫はほぼ無いに等しいと言ってました
やはり、注文はやめておきます
ありがとうございました >>463
貯蓄ペースもわからんのに
そもそも住宅購入の計画建てられないでしょ
金銭管理を夫がやってるから
購入可否の判断も夫しかできないよ
3500万の借り入れで月9.2万円
修繕積立を考えれば少なく見て月10万円
これに毎年固定資産税かかるから
月で11万円見ておけば良いくらいかな
今から4万円の住宅費用増額
本当に貯蓄できてないなら耐えられないレベルかと 【年 齢】夫婦共40代後半
【雇用形態】自分1人社長、妻中小（大企業子会社）
【年 収】自分900、妻600
【家族構成】自分、妻、子1
【所有資産・貯蓄】いろいろかき集めて7000
【物件金額＋諸費用】11000
【自己資金(頭金・諸費用)】6000 or 4000
【希望金額】5000
【地域やマンションor戸建】東京23区内・中古マンション
【主な質問相談】
1.
夫婦で2500ずつ借りる予定なのですが、今後金利上昇局面に入るという人もいるので、
変動を選ぶか、当初10年固定を選ぶか、2人で変動と固定で分けて借りるのが良いのか決めかねていますが
今のおすすめはどちらでしょうか？
（審査は通っており15年で返済完了する予定でいます。）
2.
住宅ローンは合計7000まで借りられるのですが、借りられるだけ借りろという人もいて
（手元資金として残った金をローリスクローリターンの投資信託で運用等）
住宅ローンは借りられるだけ借りるのが正義でしょうか？ >>465
1は将来の事なんてわからんから好きにしなよ。
半分変動半分固定にでもしたら精神的には良いんじゃない？
自分は今安いオール変動にした。当たりかは知らん。
2は運用益期待できる情強なら全部借りたら良いと思う。
アホな自分は運用やる気もないしインフレだから
頭金に使って支払い利息を圧縮した。
はっきり言って人によるし正解なんてわからん >>466
ありがとうございます。
1は銀行の人も9割が変動選ぶと言っていました
繰り上げ頑張って早く返す予定なので変動でという気持ちが強いですが日銀が金利上げたそうにしてるので悩ましいですね。。
2は自分も情弱ですが去年からはじめた積立NISAがたまたまかもですが+15%くらいになってるので欲が出てきました
住宅ローン満額借りて自己資金多く残して3%でも運用できたら住宅ローンの金利分チャラにできるのではないかと
でも中国経済が破綻したら世界経済も減速しそうで悩ましいですね。。 長期投資なら世界経済が減速のシーンなんてチャンスだし気にするなと言いたい所だけど、40代後半なのか
例えば60過ぎに暴落して、経済回復までにメンタルと寿命が持つかどうか考えてみたら？ >>467
資金に余裕があるなら金利低いうちは運用に回して
金利が上がってきて運用とバランス取れないと判断したら
そのタイミングで一部繰り上げ返済すれば良いよ
基本的には金利上がってきてるときは
運用益も大きくなってるだろうから
手持ち資金は運用に回す方が得だろうけどね
あと、金利だけでいうと
はじめからまとまった資金があるときは
運用のほうが圧倒的に得しやすいよ
比べるのは金利よりも借入時の手数料2%かなとも思うものの
1年間3%で運用できた段階で取り戻せるからなぁ 金利が上がる局面なら運用益も出し易いが、失敗した時のリスクも上がるので目一杯借りて運用ってのは誰でも勧められるものではない
子供に大金残したいならチャレンジするのもありだが、無理にリスク背負う必要もないんじゃないかと思う
俺なら10年固定で必要な分だけ借りる >>468
60過ぎで暴落すると心体ともに耐えられないでしょうね。。
>>469,470
ありがとうございます
ビビりなので全額投資は難しいので1000万だけ多めに借りてその分を運用してみます
万が一それが0になっても人生が破綻しないレベルなので
子供がいるので冒険しすぎはヤバいですね >>458
20代で中古戸建てだと50-60歳頃に建て替え問題が発生しそう
3500万くらいの新築建売って選択肢はないの？ >>464
そうですよね、私が家計管理していた時は月2~30万は貯蓄出来てました
その時から特に出費は増えておらず、むしろ減ったかなと思いますが…
1度夫に確認してみます >>472
夫的には子供が高校生か巣立つ頃位に別の家を購入したい、その際に注文住宅にしたいみたいです
でも私はそんなのクソ面倒くさいのでそもそも注文住宅じゃダメなん？歳とったらマンションじゃダメなん？っていう対立がおきてる感じです >>474
築浅なら大丈夫かもだけど、中古は購入後に思わぬ修繕が発生する可能性があるから注意
新築なら仮に瑕疵があっても10年間は建売業者ゆハウスメーカーの責任で対応してもらえる
つまり10年間はメンテフリーで行ける >>475
田舎すぎてハウスメーカー＝注文住宅みたいな感じなんですよね
新築戸建は地元の工務店さんとかが殆どで
たまにあるハウスメーカー戸建は4~5000万するので(多分元モデルハウスとか)
地方にしては高すぎるんです(土地60坪で~1300万くらいの場所なので)
買う予定の中古は築2年でハウスメーカーの物なのである程度安心かな？難しいです >>476
何れにしても、夫婦で家計のコンセンサスが取れてから相談した方がいいと思う
自分の収入が無い上に、世帯貯蓄額もなんなら世帯収入ですら本当かどうか怪しいレベルで分かってない人が何を聞いてもあんまり意味無いんじゃないかな >>474
年齢サバ読んでるでしょ？
言葉がシジくさい
本当は30代後半から40代の男だろw
5ちゃん初めてはバレバレで草 住宅ローンの年収2000万超えたら還付なし、ってやつは会社からの給与所得のみ？年収1900万+株からの配当金100万とかで引っかかる？ >>479
年収ではなく所得な
給与年収の場合は給与所得控除の金額
合計所得が2000万円超
配当の場合、源泉分離で申告しなければ合算されない
配当控除を受けるために配当所得を申告すれば合計所得にカウントされる >>477
給与明細は貰ってるけど自分が家計管理してる時にガチガチにしすぎて
旦那に家計管理うつってから頑なにお金から遠ざけられてる感じですね
家計管理旦那にうつる時もかなり揉めたので >>481
自レス、とりあえず次の休みに旦那と話し合います
ありがとうございました！ 新築戸建て契約したんだけど買って失敗したかなって毎日考えてしまう。
住宅ローンの仮審査は通って今は本審査やってるんだけど、今キャンセルなら手付金だけで済むのかな 契約したなら重説に書いてあるでしょ。自己都合でキャンセルの場合だいたい物件価格の一割相当のキャンセル料。ローン特約あるなら審査通らなければ白紙。 【年 齢】45
【勤続年数】10
【雇用形態】正社員
【会社規模】プライム（地方本社）
【年 収】800
【世帯収入】1400（妻が育休前のフルタイム時）
【家族構成】夫婦、子（3歳と1歳）
【所有資産・貯蓄】2800+700（妻）
【現在債務】なし
【現在家賃】2.5（社宅扱い）
【物件金額＋諸費用】5,300万円
【自己資金(頭金・諸費用)】800万円
【希望金額】4,500万円
【毎月の返済予定額】年間160万円（固定の場合）
【金利種類・利率】固定1.3（10年後1.45） or 変動0.35
【地域やマンションor戸建】地方都市県庁所在地
【主な質問相談】
借り入れは減税の上限4,500万円を予定してます。
地銀の審査で話を進めていた後、ネット銀で変動も審査通りました。
共にがん100％。
金利上昇の傾向ですが、金利上昇しても所有資産で対応できるとして、変動を検討中。
自分の資産は定期0.2％で預入。
減税と合わせて、10年乗り切れば繰上も検討。
会社は65歳まで延長可能、最近70歳までとなることが発表されました。
特に贅沢な生活もしていないため、子は3人目を検討中。
よろしくお願いします。 >>487
1400なら余裕だろうけど子供３人になったら
十年くらいは専業にならない？
そうなると厳しそうね。 >>487
控除上限って13年分計算してる？
ぴったり満額に設定したら2年目から控除満額受けられないよ ググると35年住むなら賃貸のほうが若干得で40年以上住むなら持ち家のほうが得らしいね(固定資産税や修繕費など加味した場合
まあ持ち家の場合は住宅ローン後は土地担保に借り入れ出来るからそれ加味すると圧倒的に持ち家のほうが得だけどね
ただ10年20年で引っ越すなら賃貸のほうがいい それ賃貸に出してる側はどうやって利益出してるのか疑問に思わん？
狭い賃貸or広い家購入で賃貸の方がコスト低い！とかアホなのやめーや 細かく引っ越すなら賃貸のほうが有利で、一生住み続けるなら持ち家のほうがいいって話でしょ。
賃貸に出してる側は一生誰かが住む前提だから利益がでるけど、
個人レベルは引っ越し可能性ありだから賃貸のほうが優位という話なんじゃないかな。
人の一生で、なんの問題もなく一つの家に住み続けるってまぁまぁハードルは高い。 家買うときに仲介業者7%手数料とられて、売るときに7%手数料とられて。
売るときにリフォームしようみたいな細かい費用考えたら、なんやかんやで20%近く以上取られる。
35年ローン組んだうちの5年分は手数料だけでとられる、と考えるとなかなか大変な金額。
ローン払い終えてボーナスステージに入りさえすれば、
超勝ち組なんだけど、離婚とか転職転勤とか災害とか隣がやべーやつとか
人生にはなにかとつきものだからそこをどう考えるかだよね。 >>493
リフォーム中の仮住まいで賃貸物件を探し中なんですが、賃貸は
・敷金 1ヶ月
・礼金 1ヶ月
・仲介手数料 0.5ヶ月
・クリーニング、カギの交換費用
・保証会社 0.5ヶ月
・契約期間内に早期に引っ越した場合は違約金 1ヶ月
・契約期間更新する場合 1ヶ月、保証会社 0.5ヶ月
家賃以外の費用がものすごくかかることに驚いてます
賃貸は細かく引っ越したら大損ですよ >>493
細かくってのが数年単位ならまだ分かるけど、10年20年はそれでも購入に軍配が上がると思う
まあ本当は住宅ローン減税利用しながらヤドカリで住み替えて行くと安上がりどころか資産増やせるし儲かったりする
もちろん物件の目利きは必要だけどさ ワンルームとかだと賃貸がかなり有利なんじゃないかな
ワンルーム投資の失敗率を見てるとそう思う >>497
20年位でマンション住み替えで試算したことがあるけれど、自分の場合は賃貸とトントンだったよ。
買い替えには仲介手数料の売買2回分があるから高価な物件なら結構な出費になる >>487
住宅ローン控除だけで言うと13年後に4500万の残高が1番お得。24年入ると改悪もあるから購入時期も考えた方がいいかも 10年で住み替えするとなると、2000→2010年ならほとんど損か横ばいなんじゃないかな。
2010→2020年の住み替えなら勝ち組。
2020→2030年はどうなることやら。
でもたしかに20年、30年と長くなるに従って勝ち組になれる可能性は高い。
少々問題あっても大丈夫な勝ち組か
そもそもなくすものない無敵の人なんかは買ったほうがいい気もする。 >>500
確か金利も考慮すると13年後に4000万くらいがお得だった気がする 根本的に、家を買うのって投資だからね
やりようによっては家賃もかからず儲かる事もあれば、大損する事もあるだろうね
ただ、減価償却まで自分がずっと住んでれば空き部屋の無い不動産投資だから勝ち確定ではある でもな、衣食住って人間が生きる上での基本だろ
それを投資にされたらたまったもんじゃない その気持ちもわかるけどね
でも投資って別にギャンブルじゃないからね
その要素を無にして買うのはあんまり良くないとも思うんだよね
家賃と比べて安いから買う！ってのも投資的行動だしね 5000万の物件
購入なら手数料等で7%350万ローン増加
支払い年167万円+固定資産税13年平均15万くらい？-住宅ローン控除13年37万
最初の13年で1740万
借りると表面利回り5%、家賃下落率1%として一年目支払い250万
最初の13年で支払う家賃は3040万
都心部は表面利回り4%強が多いようなので4%としても2430万
20年子育て終了、狭い物件に引っ越し家賃が大きく減ったとしても勝負になら
オマケに都内なら購入の場合値上がりも期待できる 修繕費用と住宅ローン控除が残高減るのに合わせて減ること忘れてた
月2万として、購入13年で支払いは2100万くらい
20年時点で
購入3400万
4%想定3600万
5%想定4500万
20年で子育て終わって安い部屋に引っ越せば25年目あたりで都内なら賃貸の方が安くなりそうだけど
都内想定なら売却できること考えると今後暴落でもしない限りやっぱり大差出るかな >>506
前も手数料とかで7%って言ってたけどどういう計算？
仲介手数料は3.3%+6.6万円だし
ローンの融資手数料も2.2%が標準的でしょ
あとの1.5%は登記費用とかそういうのを適当に入れてる？ コメントありがとうございました。
当初は地勉強不足で銀ベースで検討していて借入＞減税のため、スタート4500万円で考えていました。
減税効果への言及から変動でも問題ないようですので、そこを考慮して進めるようにします。 購入と賃貸とでは普通は選ぶ基準が変わる
という実態を無視してるから
現実的な試算とは思いづらいけどね
5000万円の物件を買う層は
5000万円で買われた物件を借りることはほぼない
買えばローンは月13万ぐらいだけど
賃貸だと20万～35万ぐらいの賃料設定になる
それだけ比べると当然購入が有利なんだよね
そもそもファミリーサイズの賃貸は選択肢も少ないし
比較のポイントっておそらくそこじゃなくえ
月同じくらいの住宅費だとしたときに
購入すると良化する間取りや設備レベル
案外頻繁に（5年おきぐらい）に起きる
生活スタイル変化に対応できる柔軟性
の間での比較になるんだと思うよ >>506
マンションの場合、うちの周りだと5000万円程度の物件は、賃料20万円を超えてないな。7000万円の物件でそのくらい。ここ10年でマンションは高騰してるけど賃料の相場はそこまで上がってないからだと思う。
あと、購入した場合の試算には、管理費修繕費も含めてほしいな >>509
上の人が7%って書いてて
自分が買った時もだいたいそんなもんだったからそのまま使ってみただけ
>>511
あくまで同じ物件を買った、借りたらって話だからね
そら5000万を買う人に5000万の物件借りれんよ、高すぎて
同じ予算で快適を求めて買うか、所有リスクを避けてランク下の物件を借りるかになる
子供の小学校卒業で住んでる地域の利点が消えること
巣立った後部屋が無駄になること考えても買った方が安価で快適たったから買った 賃貸が安いっていう人は賃貸だから我慢できるレベルの部屋しか住まないからねこんな部屋買うわけねぇじゃんってとこに住んでるだけ >>512
8年前に5200万で買ったマンションを3年前から賃貸に出してるけど23万で直ぐ借り手がついた
ただ3年前の時点で売却査定だと6000万超えてた マンションは管理費修繕積立金に駐車場代まで考えると買うのも借りるのも想像以上に金かかるし、何をするにも意思決定が大変な負動産
土地そのものに価値のある都心駅近に一戸建が最強よ >>516
価値がある土地もあるしない土地もある
戸建てだからとか都心だからとか何の免罪符にもならん
全ては個別 通勤圏内駅チカならどこでも需要あるんやないの
需要あることと価値があることは同じとは限らんのかもしれんけど >>518
需要はゼロかイチかではない
供給に対して需要が多ければ上がるし少なければ下がる
資産価値があるという物件は常に需要（すなわちその土地に住みたいと思う人の数）が供給を上回るのが必須
だから人口動態を細かく町名レベルで見るのが肝要
市町村レベルで見てもダメ 聖蹟桜ヶ丘駅ってどう？
新宿通勤40分で3LDKが5000万以下であるけども >>520
住まいの話じゃなくて申し訳ないけど
毎日都内に通勤するなら京王線の通勤は地獄だから1週間体験はしておいた方がいい
一昔前の山手線の乗車率200%を超えるぎゅうぎゅう詰め
明大前で多少緩和する感じ
いま京王ライナーという特別車両があって超快適通勤もできるけど
まあ連日満席の大人気でチケット取れなかったら地獄一直線 >>520
一時期、憧れられた住宅街が駅から坂を登りながらかなり歩くらしくて
住人の平均年齢が上がるとともに人気が下がったらしい
駅近のマンションだったらこの問題はないでしょう >>519
なるほどね。駅チカでもハザード地区だったりすると離れてる方が需要あるな
埼玉で言うと川越市とか所沢市で武蔵野台地の上は人気で高いけど台地の下は安いね
越谷市や朝霞市や和光市は全域脆弱だから単純に駅が近いほど高い >>519
北区なんかは京浜東北線の西側の高台と東側の低地で露骨に違うね >>520
コロナ禍経て今どうなってるかわからんが、新宿へ特急で15分がウリの調布でさえ朝は激混みで通勤快速30分だったから昼間と朝でかなり変わる >>520
そこに憧れがなければ西武新宿線の小平のほうがいいと思う
地下道整備で西武新宿駅～新宿駅の乗り換えも短縮される見込みだし西武新宿線はほとんど遅延しない
そもそも京王線も乗り換え遠いしな あと駅周辺は全域氾濫地域だし坂も多くて住みづらいで >>520です
皆さんありがとうございます
通勤はほぼテレワークなので許容範囲かなと思っています
テレワーク廃止になったら転職も視野
子どもが1歳なので多摩ならのびのび子育てできそうだなと思ってたけど20年後住み替え前提ならもっと都心に近い方がいいか…
でも東京だと江戸川区くらいしか買えん >>520
安いと思うのであれば安い理由があるんだよ
不動産に掘り出し物は基本ない
聖蹟桜ヶ丘はそもそも都内から人が溢れて作られたニュータウンだから人が減ったらまた元の野山に戻る
都心はまだまだ容積率余りまくっていて人は今の倍は余裕で住める >>522
駅から遠いって静かだったり昔はメリットあったけど今は駅前も再開発で洗練されてるし敷地の大きなマンションなら雑踏から距離を置いて生活できるで駅から20分歩いてもでかい敷地の一戸建てが買えるほど安くもない >>529
聖蹟桜ヶ丘なら借りた方がマシ
住み替え前提ならまず最初は都心に買わないとダメ
都心→郊外は比較的容易だが逆はまず成功しない >>528
混雑は京王のほうがまし
小田急は体浮いたとかメガネ壊れたとかヤバい話を知り合いからよく聞く
どっちもジョーカーいるけど >>530
コロナ中地元で延床50↑新築2世帯住宅が土地付き980万あったで
建ててる間に離婚したんだろうなって…
なくはない >>533
京王も中央総武も体は浮いてたで
京王は初台あたりだと各車両に一人押し込む駅員がホームで配置されてた。入り切らない車両には総出で押し込みにかかる、小田急でも動画でこれは見たことあるけど。 >>534
身内に犯罪者のいる後藤真希の実家がある江戸川区は勘弁
水害リスクもあるし マジレスすると江戸川区より葛飾区の方が全体的に安い
あとは大泉学園の方 聖蹟は自分も検討したがアクセスしやすいのが新宿、渋谷くらいしかないのが気になった。副都心へのアクセスを重視するなら埼玉の方が良いとなってしまいあまりメリットを見出せず。街の雰囲気は確かに落ち着いているが、ちょっと寂れてるとも思った。 やばいって言っても3〜4LDK車庫あり中古戸建でも4000万超え平気であるからな足立葛飾江戸川。嫁がバリバリ働かないと中央値あたり年収の人は買えんよね。それ以下だと賃貸一択になるわよ。 >>534
子供は多いし平だし安いし住みやすいと思う。
ただ、学力民度水害リスクがなあ。って事で引っ越したわ。
葛西臨海公園徒歩25分とかでも6000万とかで
売れてるとびびるわ 広域検討している現千葉県民だけど、関東圏で東西線並みに混雑してる路線があったら教えてほしい
とりあえず京王と小田急がヤバそうなのは分かった 都心部に向かう列車はもう覚悟決めるしか無いよね・・・ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
