【大家都合】立ち退き料交渉成功例～其の四 Part.2
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大家都合での普通借家契約の途中解約（立ち退き要請）ならば立ち退き料の支払いを訴求出来ます。
借り手に不利な条件を出されても承諾せず、冷静に粘り強く交渉しましょう。
賃料滞納や借り手の重大過失などの信頼関係の破壊が無い限り、大家は無理矢理立ち退かせることは出来ません。
不在中に鍵を交換された、勝手に荷物を運び出された、などの犯罪行為は迷わず通報を。
（警察または国土交通省か役所に通報）
～立ち退きの相談で頼りになる組織～
全借連
http://www.zensyakuren.jp/
前スレ
【正当事由】立ち退き交渉成功例【老朽化建て替え】
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1455073284/
【大家都合】立ち退き料交渉成功例～其の四
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1481514516/
VIPQ2_EXTDAT: checked:vvvvvv:1000:512:: EXT was configured だから〜ちゃんと5W1H勉強しような！！！ 半沢工場長！ >>168-170
ありがとうございます。
普通建物賃貸借の契約です。法廷更新にします。
実家の建て替え計画を始めたところなので、
直ぐに転居はメンドクサイ。できれば1回で済ませたいです。 すみません。もう一つ質問があります。
大家が銀行口座を閉めてしまった場合送金がストップしてしまいますが、
この場合どうなりますか？
受け取ってないことを理由に退去を求められるとか。
対処方法はありますか？ 法務局、供託で。打倒！半沢工場長！ 来年、4月で定年で借り上げ社宅でなかったら、武●薬品工業と戦争だ！え？武●薬品工業倒産してる？じゃあシャイアーになるのか？ アリナミンはブラックストーん？ようわからん！！！ >>174
ありがとうございます。少し気が楽になりました。 「原状回復なし」が敷金全額返金の意味だな
大家には「法定更新」なんてキーワードださずに立ち退きしない旨伝えて「次も更新すっから」とだけ言っとけばいい
法定更新になるかはその後の結果
まーチャンスだと思ってガンガレ あとリスクは、となり合わせだということも肝に命じよ。 みんな頑張るなぁ
オレなんて法テラスに丸投げ
相場分貰えりゃそれでいい 運がよければ300オーバー貰えるしな
オレは頂いた 欲をかくとロクなことはない。リスクとリターンは隣り合わせだと肝に命じよ！ スメルハラスメントは、やめて下さい。パワハラ、セクハラ、マタハラ、モラハラ、カスハラ、スメハラ。コンプライアンス研修に、スメハラ追加せんとな。 半沢工場長の続編が本のほうででてるって ホント？倍返しだ！10倍返しだ！1000倍返しだ！あの人達は、普段ちゃんと仕事してるの？お・し・ま・い・デス・デス・デス 一度賃貸契約が成立すると大家の事情はほとんど無視されて
借主が決定権を持つようになるのが借地借家法
仮に大家の住む場所がなくなったとして、それを理由に借主に立退き請求しても
裁判所はほぼ却下する、まあ大家からすると非情な法律
借主がこの凶悪な法律をフルに使い出したら破産する弱小大家は多い まあ大家業は貧乏人がやる仕事ではないんだよ
最近サラリーマン大家多いけど、銀行の口車に乗せられて大損するのがオチ >>177
いや、バカ大家は貸主で契約終了させる事できると思ってるから
立退きしないというと顔真っ赤にして”貸さないといっとるじゃろが！”とか激怒するのが多いｗ
法定更新という言葉を出さないと気が付かないんだよ
大家に契約終了させる権限が無いことに >>172
転居先が容易に確保できる事は大家には伏せておく事
立退き料の減額材料になる
住む場所がここしかない事を主張するべし 皆さんどうもです。
昨日弁護士宛てに法廷更新すると書面を郵送しました。
実家建て替えの件には誰にも話していません。実際建て替えはちょっと先になりそうです。 契約時の大家の下の名前と書面の下の名前が違ってたんで、
どうやら息子に代替わりしたらしいんです。
たぶん賃貸業は全く素人なんじゃないでしょうかね。 >>188
法廷更新ではなく法定更新な
もし法廷更新で書面だしたら意味不明になるｗ 弁護士が修正するっしょ。ただ、仮に戦争になっても、和解をすすめてくる場面はあるだろう。 スメハラやめて下さい！定年まで5カ月切りましたよ！半沢工場長！ バカな頭を使って推測するのは意味がない
実験してみる事、結果が真実 >>189
>>164の文面見る限りでは息子さんは賃貸業の知識０だね
弁護士通すならもう少し常識的な提案ができると思うが
立退き料の定価を１００とすると、あれでは１０ぐらいｗ >>192
だよね
しかも弁護士が入ってるから100%無理ゲー >>190
うゎっやっちまった。やべー。ご指摘誠に感謝いたします。
訂正して再度送ります。
弁護士は、おそらく、建て替えを打診したかセールスが来たかで○○建託の請負のようです。
どこまで真剣にやるかわかりませんね。
建て替え概算出しちゃってたりして上乗せできなくて引いてしまうかも。 >>197
まあ法定更新だろうと察してくれるとは思うけど
誤字があるとナメられるから注意
交渉は常に相手より有利な立場をキープするのが鉄則
これで大家がどうでるかだな
報告よろしくｗ
立退き料の目安は家賃３年分+転居による損失の補填 ○○建託の請負の弁護士が書いた文面が>>164 ｗｗｗ
普通の業界は法令遵守が厳しく言われるけど
不動産業界は素人の無知につけこむデタラメが横行してる
他の業界なら職務停止くらうレベル >>197
大家はおそらく立退きの正当事由として建物の耐震性を言ってくるはず
取り壊して○○建託に建て変えるでは正当事由にならないからねｗ
今住んでる物件は築何年ぐらいの木造？鉄筋？ それと>>164 の弁護士事務所からの書面は大事に保存しておく事
これには耐震性を理由とした立退きについて触れられていない
まあ耐震性うんぬんがただの言い訳にすぎない事の証拠の１つになる コンプライアンスにベンハラまで付け加えることになっちゃったのね・・・ 200とか3年とか無茶ぶりいってる人達いるけど、リスクとリターンは隣り合わせだからね！そこの認識の甘さは、しっかりと、 お・ね・が・い・し・ま・す・ね！ 3ヶ月を6ヶ月に変えればいいだけでは？？？ それに双方の合意があれば、3ヶ月であろうが、極端な話無しでも。つまり、そこまでは、明確に借地借家法に明記されていない。ただ、他のヒトがいっていたように占有が非常に強すぎるということは間違いない。普通賃貸契約の場合に限る。ほとんどがそうだとは思うが。 コンプライアンス違反なんて、どこの会社も 日常茶飯事さ。 推測することも、大事鴨。 名探偵コーナンです。 木造平屋２DK。
「築35年余で老朽化による防災上の問題云々」と言ってます。 なるほど。普通賃貸契約である以上は、立ち退き料発生かな。木造平屋？状況(地震で屋根が崩れたとか崩れかけてる建物も実際にあった)にもよるだろうけど、家賃は低いかな？ 他のヒトもいっていたけど、最大でも家賃の3年くらいでは？戦争になった場合は、知らんけど・・・ >>205
それ書面で告知してきた？
裁判になると言った言わないの問題になるから
全て書面で通達するように大家に指示出して 大家の署名付き（サインもしくは記名+印鑑）でね
判定は書面をもらったらここに書いてあげる
大家、弁護士がこのスレ見てる可能性があるから >>205
>>164で取り壊し建て変えるので期間満了をもって契約終了
とか言ってたのに、理由が違うだろ？
少しは学習したんだよｗ
だからこの弁護士からの書面を保存しておけば、本当の理由ではないことの証明になるから大事に保管して >>207
正式には更新拒絶通知と言うけど
契約終了の遅くとも６ヶ月前には書面で
契約更新しない理由とともに借主に通達する義務が大家にはある
これをきっちり提出するように大家に催促するべし
なんも知らない大家みたいだからｗ
基本立退きには合意できませんというスタンスを貫く事 ただ、211さんは、軽い気持ちで、言ってるけど、実際はわからんよ。納得できるように金額を提示してみては？本当に出たくないなら戦争になるのは覚悟(エネルギー)はいるから。借家法は、占有は強いけど、金額がハッキリと決まっていない。ハッキリと決まってるのは6ヶ月くらい。 >>207
205は弁護士から書面押印された告知の文面です。
>>209
164は意訳したものです。
>>210
一戸建てです。
今月末期間満了なんで、5月末には通知が来ていないといけませんが、受け取ったのは今月です。 希望金額の提示なんて下策だからしないほうが良い
金額提示すると次は内訳提示要求されるぞ
また退去可能と受け取られる >>214
まず確定してる事から話すと
更新拒絶通知が来るのが締め切りに間に合っていないので
今月末の契約は借主が継続の意思表示すれば、普通借家契約の場合
大家の意向とは関係なく、従前の契約と同一の条件で契約が強制的に更新になる（法定更新）
もし大家が家賃受け取りを拒否したら家賃を法務局へ提出すると供託といって大家に支払った事になる
これで今までと同じ条件でまた賃貸契約が続行される >>214
次に立退きの理由なんだけど
結論をいうと築35年の木造平屋１戸建の場合
老朽化による防災上の問題は立退きの正当事由にならない
この理由で家屋明渡し裁判を大家が起こしても１００％棄却される
まあ大家の負けって事 URのような大規模な建築物は、カマボコの板を地面に垂直に立てたような歪な構造で
地震に対して脆く、耐震性の目安となるIs値が低くでて危険と判定される
http://www.taishin-jsda.jp/column15.html
ところが地面に張り付いた平屋建てはこの値が高くでて、安全と判定される
たった１戸なので耐震補強も費用が最小で済む
まあ２００年も前の木造なら補強費もかかるかもしれないけど
たった築３５年の物件では国から補助金もらって耐震補強しなさいで終わり だから今回の場合、借主が法定更新すると大家は示談で退去願うしかない
どうか退去してください、お願いしますと大家は頭を下げるほうなんだよ
それを”大家側が設定した期限の3か月後までに退去してくれ”とかアホだろｗｗｗ 基本的に大家業は不労所得で”働く人に寄生”する職業を見なされている
だから大家の都合で実際に働く人の邪魔をしないように大家の権限は著しく制限されている 今回のケースに近い判例は
東京地判平成 27 年 6 月 30 日
(WL:2015WLJPCA06308013)
これは昭和 9 年頃の住居用の木造物件で
立退き料 200 万円 で明渡し請求が東京地裁から出されたケース
築９０年近いから、さすがに老朽化が進み、朽廃」に近い状態で
賃貸人は取り毀し新築の賃貸マンションとする計画だった 裁判やったところで大家に２００万立退き料を払えとくるから
まあ３００万ぐらいの立退き料で勘弁してやろうが妥当な線 216さん。法務局、供託は私が以前に伝えています。 223さん。やりすぎると必ず、しっぺ返しが待っています。それは、必ずどこかで待ち受けています。だから、ほどほどにするんです。やりすぎは良くない。 本日12月分の家賃が自動送金されました。
送り先の口座が無ければ即座に戻ってくるはずですよね。
これで自動的に法定更新になったと言えるでしょうか？ >>198
ここで25万は安すぎだということがわかりましたので、
おっしゃるように3年分くらいを期待しちゃいますが、
まぁ大台に乗れば大成功かな。と思っています。
おそらくですが、○○建◇の活動の一環としてやっているのだと思います。
なので、退去費用出すのは○○建◇。大家は関知していない。
どちらかというと量的に攻める会社ですよね。
ビッグデータを持っていてどこまでいくか明確なラインがあるでしょう。
経営資源を有効に使うため、あまりメンドクサイ案件からは撤退するはず。 家賃受け取ったなら、法定更新成立だね
まずは１ｓｔStageクリア
大家が何か言ってきたら
この物件に関しては老朽化による防災上の問題は立退きの正当事由にならない
国からの助成金で耐震補強してくださいと突っぱねる事 ○○建◇なら立退き料３００万程度は必要経費だと思ってるだろうね 立退きの正当事由があやしい場合は立退き料の増額で補完できるというのが最近の判例
https://www.retio.or.jp/info/pdf/90/90-144.pdf
これぐらいの立退き料は想定してるはず >>222の例を見ればわかるように
築８０年以上の木造物件で老朽化が正当事由として認められたケースでさえ立退き料２００万の支払い命令がでた
今回の件で築３５年で耐震補強で対応できるので正当事由として認められない場合は少なくとも３００万程度の立退き料でないと裁判では棄却されると思われ ただ、戦争しても、良くないのは事実。悪いことは悪いことでしか帰ってこないと思われ。 そして、それも、ただの紙切れであることも肝に命じよ。そして敵を知り己を知れ！ 素朴な疑問は、ボロ屋とかを安く貸している場合に、
修繕費などを考えたら完全に赤字で貸す意味はない
客観的にも経済合理性で見ても意味がない
こういう場合でも、大家は赤字で貸し続けないとダメなの？
雨漏りとかの修繕も無しならいいけど >>234
賃貸だって商売だから赤字になるリスクはあるよな
一般的に契約書には修繕義務の記載があるだろうから履行しましょうというだけの話
約束守らないと駄目なのって質問されてもな。。。 不動産業界はルールを守る風潮がない
デタラメ、詐欺、何でもありで監督庁が放置するのが不思議
自分はもともと関係ない業種だったけど、あまりに不動産業界がひどすぎるから
自分でやるハメになった
はっきり言って、楽して金儲けできるボロい商売だよ 普通の業界なら>>164 みたいな内容を業者側が告知したら詐欺罪で訴えられるよ
なぜこんなデタラメが不動産業界ではまかり通るんだろうね 腹痛で病院行ったら、ただの下痢を
”あなたは大腸がんです、すぐに手術をしないと死にます”
>>164はこれぐらいのデタラメに等しいよ 普通借家契約は大家に契約終了を決める権限がない事ぐらい弁護士ならわかってるはずだろ
虚偽の告知で弁護士資格を剥奪するべき ちなみに、剥奪云々は、あなたに権限があるわけでもない。まあ、知ってやってるだろうけど。あと、合意があれば3ヶ月だろうが、25万だろうがいけるけどね。まあ、当然、話あいで合意できないだろうから、移転費用プラスアルファの慰謝料とかでなる可能性は高いかもしれないだろうけどね。まあ、その際は、お金これだけだすんだから、3ヶ月で早めにお願いとなるんちゃうかな。 ＞お金これだけだすんだから、3ヶ月で早めにお願い
なら２５万はないだろｗｗｗ
５００万ならわかるが 立退き料の公式はある
不動産で飯食ってる奴なら知ってるとおもうが 借家契約における借家人との立退き交渉（立退料の算定）
https://www.retpc.jp/archives/1681/
前に誰か書いてるけど
立退き料=①借家権価格+②移転費用+③移転に伴う利益損失の補填
これが基本
①借家権価格
賃貸契約を締結すると借主は借家権を持つ
簡単に言うと、賃料と引き換えに物件を使用する権利
大家が借主に立退きを希望する場合は、この借主の借家権を買い取る必要がある
②移転費用
引っ越し代の事
③移転に伴う利益損失の補填
例えば転居先から会社へ通うと交通費が増えるとする
その差額を大家側が負担する ①借家権価格を計算する方法はいくつかあるけど
主流は割合方式で物件の敷地、上物共に大家の所有である場合は
借家権価格＝（土地価格+建物価格）ｘ借家権割合（３０％） これから考えると立退き料２５万はどう考えてもおかしいよねｗ >>247
最近はこっちの計算方法が多いみたいだね
借家権価格＝土地価格ｘ借地権割合（６０％）ｘ借家権割合（３０％）
正当事由が認められればその分減額になるけど
全く無い場合は全額要求されるから、相当高くなるのでは >>242
どんな請求をするかは自由だろ、相手が納得するかどうかなんだから >どんな請求をするかは自由
wwwwwwwwwwww
ただの下痢を大腸がんと診断しようが
盲腸と診断しようが自由という事だなｗ
患者が納得すれば悪くもない腸を切り取られて
治療費３００万の請求ｗ
これが不動産屋の思考なんだよ 専門職は状況に最適な判断をする義務があるんだよ
どんな判断をしようが勝手という倫理はテキ屋では許されるが
専門職では確実にコンプライアンス違反 >>246
乙
これ次のスレからテンプレートに入れたほうがいいよ >>249
割合法の借家権価格は
借家権価格＝土地価格ｘ借地権割合（６０％）ｘ借家権割合（３０％）+建物価格ｘ借家権割合（３０％）だよ
たいていは正当事由で控除されるから立退き料＝借家権価格ではない 建物価格は利回り２０％で計算する事が多い
つまり建物全体の年間家賃収入が１０００万だとすると
これが利回り２０％に相当する建物価格は５０００万という具合 250さんのいうとおりやで。もちろん、請求するほうだって金額が上がるのは織り込み済みで打診入れて反応みてると思うよ。ちょっと知ってるからってムキになるなよ。 土地家屋や不動産鑑定や司法書士の資格もってるとかなら話わかるけどさ。 大家都合で立ち退き求められてるのですが、立ち退き料の提示が全くありません。
いくら必要か提示しろって言われてるんですが、そもそも住人側が提示するものなのでしょうか。。 260さんが思ってる金額提示してあげればいいちゃうかな。ベースは敷金、礼金、仲介手数料、引越し代。それと慰謝料。それを出せなければ出ませんでいいんちゃうか。あんまり、300とか500とかアホみたいな金額いうと、向こうも人間やから、コイツーってなるから気をつけて。なぜ、その金額なのかという根拠。 あくまでも、これは個人的意見で260さんが決めてあげて。 >>260
そりゃ大家にとっては少ない費用にしたいから金額提示させて根拠聞いて、どんどん値引きしていきたいよな
だから「次も更新すっから」と伝えて大家側にだけ金額提示させる
折り合いつかない間は普通に住んでればいいだけ >>260
＞いくら必要か提示しろ
太っ腹な大家だなｗ
１０００万ぐらい出してもらえ
今３００万は普通にあるよ 東京、とくに２３区内は３００万とか５００万はザラにある
地価の安いところでは考えられない額かも知れないが >>246の人が丁寧にまとめてくれただろ
立退き料の公式は
立退き料=①借家権価格+②移転費用+③移転に伴う利益損失の補填
①借家権価格＝土地価格ｘ借地権割合（６０％）ｘ借家権割合（３０％）+建物価格ｘ借家権割合（３０％）
大家側の正当事由がない場合はこれ全額で控除なし 土地価格はここで調べろ
https://tochidai.info/
建物価格は計算する方法あるけど大家に聞け ありがとうございます。こちら２３区内です。
とても一方的な通告で困ってるのですが(建物取り壊しではなく本人が使用するらしい)、
立ち退き料の提示を考えてみようと思います。 >>260
法律は権利の上に眠る者は保護しないという大原則があるんだよ
どういう事かというと、たとえ貰えるものであっても下さいと主張しないと手に入らないという事
だから立退き料の計算ぐらい自分でやって、大家にこれだけ下さいと言わないとダメ >>267
話でも録音して自分が使うというような言質は取っとけ
それなら満額というか、老朽化などで出される額より高い金額をもらえる。
ただそれ以前に家主が、自分のものだから使えて当たり前と移転が間違っていることに気付かせる方が先な気がする。
不動産屋や弁護士さんにご相談するように仕向けたほうがいい。
それまで当たり前に無茶言って来るからストレスなるだろ。 >>266
やっぱ東京は別格だな
中央区の552万/㎡とかドンダケだよ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
