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【個人】変動金利ＶＳ固定金利【住宅ローン】5％

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0001名無し不動さん
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2019/11/02(土) 19:47:32.31ID:hchqmVoo
変動金利と固定金利の是非を語りあいましょう
次スレは>>950が立てて下さい

【個人】変動金利ＶＳ固定金利【住宅ローン 】4％
※前スレ
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1559062922/
0431名無し不動さん
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2019/12/19(木) 21:20:14.38ID:???
>>430
そしたらどういう場合に変動は上がるの？
無知すぎて訳がわからなくなってきた
0432名無し不動さん
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2019/12/19(木) 21:23:29.20ID:???
変動というな短期金利は日銀がいくらでも調整できる
基本的に物価が上がらなきゃ日銀は短期金利上げないよ
0433名無し不動さん
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2019/12/19(木) 21:26:53.53ID:???
だから経済リテラシーあれば今の変動はほぼリスクないって分かるのに
0434名無し不動さん
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2019/12/19(木) 21:31:46.74ID:???
金利低いときは固定がセオリーでしょ。てか身の丈にあった借入金で計算すれば、変動と固定の差額何てせいぜい200万ぐらいだったから、おれは固定にしたよ
0437名無し不動さん
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2019/12/19(木) 21:36:18.05ID:???
家買う話になると金銭感覚おかしくなる奴いるな
0438名無し不動さん
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2019/12/19(木) 21:40:14.15ID:???
金利上がらないから変動ってのは少し短絡的な気がする
本来貯金いっぱいあって金利上がったら繰上げれるか返済に余裕ある人じゃないと変動にしてはいけない
0439名無し不動さん
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2019/12/19(木) 21:45:40.71ID:???
>>426
固定金利が市場金利だから物価上昇の予測を織り込んでるんだよ
0440名無し不動さん
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2019/12/19(木) 21:52:36.15ID:???
>>424
説ってかごく当たり前の話
自分が融資する側だとして短期と長期どっちがリスク高いと思う？
当然ながらリスク高い方の金利をリスクの分だけ高く設定したいだろ？
0441名無し不動さん
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2019/12/19(木) 22:01:15.38ID:???
>>430
日本国債の9割以上が国内だが
だから空売り食らってもすぐ下げ止まる
0442名無し不動さん
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2019/12/19(木) 22:54:15.73ID:???
変動0.55って高い？地銀なんだけど
ネット銀行は今回使わない予定です
疾病特約などはなし
0443名無し不動さん
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2019/12/19(木) 23:14:53.74ID:???
>>442
サンプル数 マンションのおれの3件だけだけど高い
特約なしなら0.8%は下がると思う
0.8%をどう思うかは人それぞれだけど。
0444名無し不動さん
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2019/12/20(金) 06:11:28.79ID:???
>>441
それ20年債とか30年債を含めた保有している割合でしょ
売買の中心は海外勢だ
0445名無し不動さん
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2019/12/20(金) 07:45:55.83ID:???
フラット35の債権は国が持ってるから安心だよな

もし銀行が倒産して自分の債権が回収代行屋みたいなところに売り飛ばされたらどうなるのだろうか
金利は貸主が決めますみたいな契約、よくできるよなと思う
0446名無し不動さん
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2019/12/20(金) 07:47:30.35ID:???
難しく考えなくても市場原理で説明できる
あらゆる金融商品でリスクと期待値はトレードオフ
住宅ローンでもそれは例外ではないってこと
0447名無し不動さん
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2019/12/20(金) 10:59:22.37ID:???
>>439
今の長期金利は日銀が操作してるから純粋な市場金利ではない
0449名無し不動さん
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2019/12/20(金) 11:07:38.03ID:???
>>440
いくつか仮説があるから自分で調べてから書きな
経済学の常識だから

経済リテラシー低い人と話しても仕方ないんだけど今の長短金利差は日銀の金融政策として調整されたもんだから金利差にプレミアムもクソも無い
こっちは国民の常識だと思うが
0450名無し不動さん
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2019/12/20(金) 11:14:32.88ID:???
>>448
下がるだろ
イールドカーブがフラットになるのを阻止するためにやってるんだから

これ始める少し前の頃は固定金利が変動金利を逆転してもおかしくないと言われてた
0451名無し不動さん
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2019/12/20(金) 11:25:44.45ID:???
>>450
はえ～そうなんやね
固定が変動下回ってくれればこんなに悩むことは無いんだがなあ
0452名無し不動さん
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2019/12/20(金) 11:31:07.45ID:???
>>440
銀行は市場金利に連動させるだけ
リスクうんぬんで金利を決めてるわけじゃない
0453名無し不動さん
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2019/12/20(金) 11:47:32.73ID:???
>>452
リスクに見合った期待値がない金融商品は売れないからリスク相応の金利に収束するんだよ
株価と同じ
0454名無し不動さん
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2019/12/20(金) 12:18:28.44ID:???
>>449
操作つってもマイナス金利導入で長期金利は実際よりも低く抑えられてる方向に操作されてるじゃん
本来のマーケットなら変動の期待値はさらに有利ってことだろ
0455名無し不動さん
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2019/12/20(金) 13:19:30.01ID:FRfvtLeS
>>442
安いんでない？
うちは地銀で癌団信込み0.65%
0456名無し不動さん
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2019/12/20(金) 16:02:20.34ID:eO9VB3hI
金利の急騰は何年後くらいに来ますか？
0457名無し不動さん
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2019/12/20(金) 17:13:20.33ID:???
>>449
制御つっても大ざっぱにバイアスをかけてるだけだけどな
インフレ予測が優勢なときは長期金利が上がって短期との差が開き、
デフレ予想で差が縮まる法則自体はなにも変わってない
0458名無し不動さん
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2019/12/20(金) 17:28:44.91ID:???
「金利が上がり初めてから変動から固定に切り替えればいい」が間違いと言われるのは
変動が上がり出す時点では既に固定が上がりきってると考えられてるからだが、
言い換えるとこれはインフレ予想で上がる長期は短期に先行するから短期が上がる頃には長短との差がすでに大きくなってる事を意味する
つまりこの法則は「長短の金利差がリスクプレミアム」って前提がないと成り立たない
逆に「長短の金利差がリスクプレミアム」が成り立ってないんだとしたら長期の動きは短期に先行するとは限らないって事だから、
変動が上がり初めてから固定に逃げる戦略が成り立ってしまう
0459名無し不動さん
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2019/12/20(金) 22:09:03.86ID:???
そしてそんな金利上がったら格安の借換ローンが盛り上がり出すからな
0460名無し不動さん
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2019/12/20(金) 23:48:36.64ID:???
金利上がってもいいけどそれ以上に所得と物価が上がってくれないと困る
20年後に物価が今の1.5倍くらいになってて
所得も同様に1.5倍くらいになってくれていれば
住宅ローンの金利なんて大した問題じゃない
0461名無し不動さん
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2019/12/21(土) 09:34:12.42ID:???
リスクと期待値がトレードオフなのは金融の大前提じゃん
リスクの低い固定が変動に期待値でも劣ってないなんて、そんなうまい話無いわな
0462名無し不動さん
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2019/12/21(土) 12:39:29.85ID:???
ドイツ銀行がほぼすべての従業員をリストラさせてAIで業務を遂行するみたい
仮に日本の銀行がそうなったら金利は下がったままになるのかな
0463名無し不動さん
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2019/12/21(土) 14:40:44.49ID:???
>>462
財閥崩壊で中華に乗っ取られ、円の価値が暴落して金利は暴騰するだろう
0464名無し不動さん
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2019/12/21(土) 14:44:39.11ID:???
なんで中華に乗っ取られるの？従業員をリストラするだけだよ？
0465名無し不動さん
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2019/12/21(土) 22:06:49.76ID:???
>>464
財閥の社員をリストラしたら経済が回らなくなるんよ
日本の経済は公務員と財閥系の社員で成り立ってるから、そこ潰したら日本全体が死亡
0467名無し不動さん
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2019/12/22(日) 11:30:27.87ID:???
金利が動いてない状態で優遇幅で調整されてる現状があるけどほんの少しでも上昇局面に動いた時に今イキってる変動組はどうするやろうなw
0469名無し不動さん
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2019/12/22(日) 12:32:00.95ID:???
優遇幅で調整されてるから、金利が上がる時はまず優遇幅が縮小だろうけど、通期引き下げで今借りてる連中は関係ないだろw
0470名無し不動さん
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2019/12/22(日) 18:04:45.98ID:???
>>469
変動って「いかなる条件でも文句はありせん」って借り方だからな
今は銀行間で競い合ってるから上がらないけど、競い合わなくなったら銀行のやりたい放題になるよ
法律の上限まで上げられても文句は言えない
0471名無し不動さん
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2019/12/22(日) 19:46:07.51ID:???
審査金利が4%くらいで設定されてるってことは、変動金利で4%になることが現実的にあるってことだよね
0472名無し不動さん
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2019/12/22(日) 22:03:18.77ID:???
今の金利が異常に低いだけで3%でも低いからね
そのくらいまでは個人の収入がたいして変わらなくてもぽこっと上がる可能性あるよ
5%、9%と上がる時には誰でも実感できる好景気が伴うだろうけど
0473名無し不動さん
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2019/12/22(日) 22:21:54.81ID:???
3%は小さくねーよ
住宅ローンが3%上がるだけで35年ローンの返済額は5割上がる
不動産価格が5割下がるぞ
0474名無し不動さん
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2019/12/22(日) 22:44:43.79ID:???
>>472
低成長時代で住宅ローンで金利3%は異常だよ
住宅ローンという制度自体がなくなる
0475名無し不動さん
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2019/12/22(日) 23:05:27.28ID:???
この状態で金利あげたら企業がバッタバッタ潰れて失業者だらけになるで
0476名無し不動さん
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2019/12/23(月) 00:25:59.22ID:???
関東大震災か南海トラフが来たら日本壊滅だから金利爆上がりしてもおかしくなさそう
0478名無し不動さん
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2019/12/23(月) 03:16:20.30ID:???
3-4%が低いって何を根拠に言ってるの？
事業ローン？
過去からの傾向で言ってるだけなら何が適正なわけ？
0479名無し不動さん
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2019/12/23(月) 03:19:41.98ID:???
>>467
ほんの少しならそれでも変動の方が安い
少しずつ上がり続けたらトントン
どかんと上がり続けるなら手離すか売れずに死亡か繰り上げ
って感じか
0480名無し不動さん
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2019/12/23(月) 19:16:41.72ID:???
不安だから他の意見に対して攻撃的になるのかな
金利暴騰なんてほぼ起こらないから大丈夫だよ
0481名無し不動さん
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2019/12/23(月) 20:28:47.36ID:???
35年前はバブル真っ只中
この先金利が上がらないという気持ちはわかるが
そんなに確実な先読みができるなら株でもFXでも大儲けできるやろw

まぁ変動の阿鼻叫喚見たいが為に
固定派は金利払ってメシウマ待ち
0482名無し不動さん
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2019/12/23(月) 20:50:21.24ID:???
変動でも35年のすべての期間、
フラットの金利に勝ってる必要ないからな

後半なんて反し終わっているか
ほどンド残ってないかだし
0483名無し不動さん
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2019/12/23(月) 20:57:48.27ID:???
変動の人って総支払額の損得のことばっかりだよね
金利急騰したら繰り上げできない人は終わりなんだよ
人並みの人生はそこで終了なの
100回中3回は死ぬけど300万円安く家が買えます！ってルーレット回してるようなもん
ほとんど大丈夫だけど当たったら終わり
0484名無し不動さん
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2019/12/23(月) 21:49:37.02ID:???
すまん金利急騰したら繰り上げできるけど住宅ローン控除目当てで変動にしててすまん
0485名無し不動さん
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2019/12/23(月) 21:53:32.31ID:???
変動で借りていいのは資産に余裕がある人だけでしょ。なんだかんだ変動のが総額は少ないだろうけど、それでも、大きな借金でリスクは負いたくない。
0486名無し不動さん
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2019/12/23(月) 22:12:52.29ID:???
繰り上げ返済できるからリスクはあんまりないかな
固定でも良かったけど、金利って無駄な支出だしなぁ
0487名無し不動さん
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2019/12/23(月) 22:18:35.39ID:I7ncbGke
でも現実は金ない人ほど変動にしててそこそこ余裕ある人は固定にしてるよね。
0488名無し不動さん
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2019/12/23(月) 22:18:51.15ID:???
繰り上げ返済できるのに固定も選択肢にあったの？
自分なら変動一択なんだけど、投資用に現金残しておきたいとかそういうこと？
0489名無し不動さん
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2019/12/23(月) 22:25:11.89ID:???
金なくて変動にするとか流石にないでしょ
自分の周りは長期で借りるつもりの人は大抵固定だったよ
都内に庭付きの実家がある人とか、奥さんが士業とかそんなケースの人たちは変動だったけど
0491名無し不動さん
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2019/12/23(月) 23:43:35.87ID:???
1000万金あって
3000万ローン組むなら
変動と固定、どっちかいいの？

世帯年収700万
0492491
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2019/12/23(月) 23:44:12.52ID:???
1000万はアメリカのインデックスファンドね
貯金は200くらい
0493名無し不動さん
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2019/12/24(火) 00:53:41.51ID:???
>>492
その場合だと固定かな
金利が上がった時にインデックスファンドを売却しても良いなら変動
0494名無し不動さん
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2019/12/24(火) 08:35:04.79ID:???
別に変動で投資してもいいやん？
浮いた分を更に運用に回すって考え方で
0495名無し不動さん
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2019/12/24(火) 10:15:01.76ID:???
別に変動5パーでも支払い全く問題ねーずら。むしろ8パー以上にでもなって皆で阿鼻叫喚しようずwぴゃーwwww
0496名無し不動さん
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2019/12/24(火) 10:27:23.96ID:???
8%になったら金融商品の利率とかリターンとか凄そうだな
変動派は色々投資してるだろうし、ローンの利息以上に大儲けのチャンスだね
0497名無し不動さん
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2019/12/24(火) 10:36:03.87ID:???
3とか5%にのんて上がってたから
借り換え狙いの安いローンが生まれてるけどね
0498名無し不動さん
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2019/12/24(火) 14:58:40.80ID:???
金融リスクに敏感な人は健康リスクに対しても同じように手厚くしてそうだけど
団信とか保険ってどのくらい入ってるの？金利何%くらいなんだろう気になる
0499名無し不動さん
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2019/12/24(火) 15:52:36.09ID:aThrsyKV
こちらの不動産会社は以前、北海道庁より立入調査が入り
行政指導の処分を受けた店舗のようです。

北海道知事石狩(２)第７７２４号
北章宅建株式会社　イエステーション　小樽店

違反内容としては、
宅建業法３４条の２第３項違反。専属専任媒介契約の期間を１２か月間としたこと。
その他虚偽の広告、買主に不利な取引の提案など多岐に渡る内容です。

石狩振興局では、一般のお客様へ向け、取引における注意喚起をするとともに
少しでも不動産取引において、不安や不審な点があれば情報提供をしてほしいとのことです。

問合せ先

石狩振興局　建設指導課　担当　中山美樹子
011-204-5831
0500名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 08:10:30.84ID:Q1AUl7aB
変動金利借りるなら一番金利安いのはどこ？ネット型含めて。
0501名無し不動さん
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2019/12/26(木) 08:13:34.09ID:???
俺は良属性じゃないからsbiで0.39、条件良い奴ならメガバンでも似た数字まで行くんじゃね？
0503名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 10:20:33.66ID:???
>>500
一般公開されている中で1番低いのは確実に住信SBIネット銀行
これに近い数字はネット系なら出してる
あとは属性とか提携とか交渉による
0504名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 12:32:38.80ID:???
1番安い金利以外を選ぶメリットって
保証の違いくらい？
0505名無し不動さん
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2019/12/26(木) 12:35:27.61ID:5SB3snCW
ネットに載ってるsbi0.457だぞ？
そんなやすくなるの？
0506名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 12:35:40.44ID:???
手数料とか保証料とか。総額でみた方がいいよ
0508名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 13:18:15.41ID:???
預金持ってるなら変動、持ってないなら固定とかいうアホ多いけど、
預金もないのに家なんか買う奴は頭いっちゃってるから変動一択
0509名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 13:33:06.31ID:???
>>508
でも貯金なし賃貸は一家の主人が死んだら家賃払えなくて詰みじゃん
団信を生命保険代わりに細く長くローン組む
余計な保険には入らない
その間こつコツコツ蓄財
0510名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 13:38:40.72ID:???
>>502
その人じゃないけど、うちも0.35
ちなみにじぶん銀行も同じだった
0511名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 15:45:38.53ID:???
貧乏人と金融リテラシーが高い奴は変動
そうじゃなくて、高くとも金利で安心したい奴は固定
0512名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 15:46:01.27ID:???
>>505
デベロッパーの紹介受けたら下がったよ
大手で買う場合のメリットだね
0513名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 16:16:12.32ID:???
>>504
特約の違いやら手数料やらつなぎやらはみんなの言う通り。

あと強いて言えば、
ネット系じゃないと
窓口いて相談できたり、担当者がいるから便利とかある。
ネット系は担当者が頑張って最優先て進めてくれたりしない。
契約は基本ネットからと郵送になるが、
書類送って不備あって気がついたら誰も何もせず止まってましたとかあるらしい
時間に余裕ないと不動産屋が心配してネット系使うことを心配したりしてくる。
自分でちゃんと管理できるなら大丈夫だけどね
0514名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 16:29:29.94ID:nHhSL11C
6年前メガバンク変動0.775の時代にマンション買った者です。
ヘ～、今は0.3％台の時代なんだ。
でも借り換えするほどの金利差じゃないな～。
だけど裏山です。
まあ6年前の方が物件価格安かったから一概にどっちが得とは言えないかな。
0515名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 17:22:24.56ID:???
10年後一括償還すると保証料も按分で返ってくると聞いたよ
0516名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 17:37:25.90ID:???
>>515
保証料は借りている期間の保証に対するものなので返済期間短くなれば返ってくる
手数料は借りる行為に対する手間賃なので借りたら払って終わり
手数料とるのはネット系が多いが、
一般的に手数料とるとこの方が
保証料とるとこよりも金利が低い
逆転するには20年くらい以上繰り上げ返済する必要がある
0517名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 19:51:38.82ID:???
>>516
UFJのネット専用で、保証料制だったけど、
20年ローンにしたせいか、じぶん銀行とかの一律総額の2%に比べて、保証料は安かったよ。
30年ローンくらいで、保証料と手数料がトントンじゃないか。


>> 515
手数料の戻り額計算のグラフは年月に対し逆比例ではないから、当初期間の半分過ぎた頃には、戻り額は1／10くらいに減るよ。
当てにしないほうが。
0518名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 20:43:13.92ID:???
自分は固定で借りたんだけど
SBIの変動と比べても総額300万ぐらいしか違わなかったから固定にした
そもそもSBIはつなぎ融資使えないから0.4%で借りるのは厳しかったんだけどね
0519名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 21:42:06.78ID:???
>>517
なんで20年ローンにしたんですか？物件が高額？
35年借りて10年13年の減税フルに受けないんです？
0520名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 22:16:47.49ID:???
住宅ローンに関するネット情報を読み漁ってもイマイチよくわかりませんのでどうかアドバイスをお願いします

平成29年２月に2900万円を地元地銀で３年固定0.6%でローンを組み、令和2年2月で何もしないと変動0.725%になります
当初は3年後に住信SBIの30年固定に切り替えようなんて考えていましたが、いざその時期が来て調べ、サイトに1.42%と記載があったので計算すると、当たり前ですが月々の返済額は1万円程上昇しますし、事務手数料が60万円程かかる計算です
短期的に見たらかなり痛手ですが、このまま変動でいられる程資金的余裕も度胸もないので借り換えをしようと思うんですが、タイミング的に今借り換えて問題はないのでしょうか

アドバイスor参考にした方がいい書籍等のご紹介をお願いします
0521名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 23:19:54.26ID:???
俺ならそのまま変動で行くけどなぁ
借り換えするコスト払ってまで安心が欲しいならいいんじゃない？
将来の金利なんて誰もわからんよ。半年後は固定はもっと上がってるかもしれんし、下がっているかもしれんしね
まぁ急激に上がることはないと思うので、暫く様子見してもよいとは思う
0522名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 23:28:07.53ID:???
>>520
タイミング的には悪くはないと思う
固定に拘るなら金利が低いフラットもしくは三井住友信託銀行の30年固定が良いと思う
金利が1.2%程だからね
選択肢としては
①固定に借り換え(1.25%)
②変動に借り換え(0.428%)
③現状のまま(0.725%)
残債2700万30年でシミュレーションしてみたんだけど
①の場合300万アップ
②の場合70万ダウン
※金利変動がなかった場合
となると選択肢は①か②になると思う

繰上げ返済をどう考えるかにもよるけどそこそこ出来るなら②の変動に借り換え
繰上げ返済一切しないなら①かな
ありきたりな回答だけど参考になれば幸いです
0523名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 23:48:05.47ID:???
>>521さん>>522さん双方とても親切でわかりやすくためになるアドバイスありがとうございます

今まで漠然としていた目標がお二人のお陰ではっきりしてきました
メリットデメリットをもっとはっきり整理して、妻と話し合ってみます

どうもありがとうございました
0524名無し不動さん
垢版 |
2019/12/26(木) 23:55:41.88ID:???
>>522さん
シミュレーションしていただきありがとうございます

繰り上げ返済は住宅ローン減税が終わったら毎月1万でも2万でも余裕があればやったほうがいいですか？
0525名無し不動さん
垢版 |
2019/12/27(金) 06:18:13.22ID:???
返済より投資に回したほうがリターンの期待値は高くないか？
0526名無し不動さん
垢版 |
2019/12/27(金) 06:32:51.66ID:???
>>520
借換ローンってそれまでちゃんと返してる実績から
基本的に金利低いんだけどそんなに高いの？
借換ローンでみてる？ちゃんと見積もった？
3年じゃ変わらないんかな
0528名無し不動さん
垢版 |
2019/12/27(金) 07:59:06.54ID:???
>>524
月1.2万ぐらいならたいして変わらないからやらなくても良い
金利が上がった時100万単位で繰上げ返済or貯金で対応出来るなら変動かな

月1.2万余裕あるならNISAやイデコの方が良いかもね
0529名無し不動さん
垢版 |
2019/12/27(金) 08:18:28.59ID:???
難しいところだよな
固定が低いうちがお買い得って考え方も間違ってないけど
変動が上がる要素が乏しいから固定が低いって事でもある
0530名無し不動さん
垢版 |
2019/12/27(金) 08:42:23.61ID:???
>>519
わからん。
借りたのは1500万円程度だから、なんか計算して、伸ばしても総額はそれほど変わらんなって20年にしたと思う。
もし35年に伸ばしたら1500万でも保証料が10万以上変わってくるしね。

もっとたくさん借りて投資に回すのも考えたけど、
もし大損したら、リカバー効かない年齢なもんで。
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