不動産投資を淡々と語る12

2019/01/06(日) 02:06:28.93

前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/

VIPQ2_EXTDAT: default:vvvvvv:1000:512:----: EXT was configured

2019/02/11(月) 22:48:08.90

>>413
リスクはあるけど、条件はかなり良いよね。
勧めてきた業者は、銀行も何となくわかってて黙認してると思うからグレーゾーンだって言ってた。

>>415
考えてみたら、どうするのかね。

2019/02/12(火) 00:17:31.21

>>405
黒字で納税して業績悪化してたら本末転倒だな

2019/02/12(火) 03:50:24.52

>>414
法人市民税は？

2019/02/12(火) 04:24:00.66

>>411
これよく言われるけど、実際やってる人を知らん

2019/02/12(火) 07:04:54.88

>>418
不動産所在地と法人所在地へ

2019/02/12(火) 07:05:04.62

>>417
納税で業績悪くなるようなのが、赤字にしたら即昇天じゃん

2019/02/12(火) 07:42:58.02

>>417
お前は経営に向いていない

2019/02/12(火) 07:56:44.23

ここいつも内容語らないで根拠なしにマウント取り合ってるな

2019/02/12(火) 08:01:56.29

すばらしい経営コンサルがいるな

2019/02/12(火) 08:05:58.41

最大限節税するか次の融資を考慮して黒字拡大するかは戦略だからどちらが正解というのは無いだろうに
なんでお前らは一つの考え方しか理解できないのか

2019/02/12(火) 12:29:14.50

>>415
普通に転送届出せば解決だろ
アホか。
債権者にとっては貸し付け相手は
滞納さえしなきゃ
金利払ってくれるいいお客様だから

2019/02/12(火) 12:51:07.83

>>426
転送不可と記載されてる書類は転送してくれないよ。

2019/02/12(火) 12:52:16.06

>>426
実際にやった話なのか？

2019/02/12(火) 15:52:07.34

転送してくれるのは､基本は半年間

2019/02/12(火) 17:16:47.65

中身入りペットボトルで頭を殴打、「死ね」「殺すぞ」「なんでできねえんだ」と恫喝指導――
元社員が告発するオープンハウスの“オープンにできない”パワハラ職場環境
http://www.mynewsjapan.com/reports/2438

その急成長ぶりから、財界の注目を集める不動産会社「オープンハウス」（本社東京都千代田区、荒井正昭社長）。
東証一部上場を果たしたのは２０１３年９月と比較的最近で、その後の伸びは目覚ましく、
上場直前の売上高９７０億円（２０１３年９月期）から、直近２０１８年９月期の３,９０７億円へと、
わずか５年で約４倍に激増させた。アイドルの長瀬智也を起用したテレビＣМで若者にアピールしており、
一般的な企業イメージは悪くない。だが現実の職場は、暴言と暴力が横行する劣悪な環境だった――
と元社員の男性は証言する。「死ね、殺すぞ、といった怒号が毎日のように職場で飛び交っていました。
中身の入ったペットボトルで部下の頭を殴りつける事件も起きています。
このひどい状況は、若い人をはじめ、もっと広く知られるべきです」
【Digest】
◇上場５年で売り上げ４倍の急成長
◇ペットボトル殴打事件
◇「職場に罵声が飛ぶ日常でした」
◇「社長自ら、なんでやらねえんだ！と怒鳴っていた」
◇「売り上げ１兆円を目指す」と鼻息荒いが･･･
◇オープンハウスへの手紙

2019/02/12(火) 19:26:08.99

>>411
https://m.finance.yahoo.co.jp/news/detail/20190212-00004335-rakumachi-column

2019/02/12(火) 21:24:34.94

自分でやってはいけないとされてる事だと知りつつやるなら勝手にすれって話だけど、そんな話を勧めてくるのはあなたにとって間違いなく害をなす相手だよ

2019/02/13(水) 00:11:40.68

>>420
不動産所在地なんかに払ったことないが、支店登記でもしてるのか

2019/02/13(水) 00:42:50.29

>>433
最大で５年間は遡って課税されるよ！市町村税担当者が気づいてないだけ！

2019/02/13(水) 01:01:17.77

しょうもない話教えて欲しいんだけど、赤字だと銀行金貸てくれないから黒字にしとけって話、
ギリギリの黒字じゃそれなりにしか貸してくれない？
がっつり借りるにはがっつり黒字じゃなきゃダメ？

2019/02/13(水) 01:22:48.25

>>435
赤字でも担保余力があれば借りれるし、黒字でも貸してくれない人も居る。

2019/02/13(水) 02:19:13.97

今は借りてまで投資する時期ではないと思うが？

2019/02/13(水) 07:57:05.37

>>437
借りてまでも何も不動産投資は融資を引っ張って投資できることがメリットなのに

2019/02/13(水) 08:06:12.77

超低金利の今現金で買ってる奴は
センスない。
金利高く融資絞られて暴落した時こそ
現金で買うとき。

2019/02/13(水) 08:43:30.16

いくら金利が安くても物件価格が高過ぎて割りに合わないという意味

昔からやってる人は既に十分物件を持っていて今の低金利の恩恵を受けてるだろうが、一棟物のフルローンも出にくくなった今の時期に新規参入するのはお勧めしない。
レバレッジ掛けて買い増すのに適していたのは5～6年前。その頃は良い中古物件も今より市場に出回っていたし、新築やるにしても建築費が安かった。
オリンピック終わるまで静観してる投資家多いと思うぞ

もちろん、掘り出し物を見つけたなら然に非ず

2019/02/13(水) 08:45:08.47

>>440
借りてまでってそんな意味だったのかｗ

2019/02/13(水) 08:51:06.62

掘り出し物なんてコネがないと買えないよ。
ネットに載ってる物件は最終的な売れ残り物件。

2019/02/13(水) 09:11:28.39

>>441
質問主は、節税できるところを金融機関対策として大幅黒字にするべきかと訊いてきたのでそれに対する答え

キャッシュが余ってて使い道に困っているなら買えばいいが、大幅黒字計上して多額の税を納めてまで融資を受ける価値のある物件か否かをよく考えようという爺からのアドバイス

2019/02/13(水) 09:27:27.95

今は時期が悪いとか言う奴は信用できないよ

2019/02/13(水) 09:47:31.02

不動産投資やってない一般人（ヤフコメユーザー）のオーナーに対する妄想がすごいw

>オーナーは消費者ではなく、レオパレスと同じ事業者だということを忘れてはなりません。

しかも、オーナーは富裕層の資産家が多く、仕事もせずに不動産投資で収入を得る選択をしたのだから自己責任です。

国民の血税で尻拭いをさせられたら、毎日汗水働いている国民は納得いきません。

2019/02/13(水) 11:00:46.40

>>445
正しいと思うよ

自分でリスクテークして投資するんだから
勉強しなきゃいけないし､失敗したら結果を甘受しなきゃ

レオパレスの悪評は20年以上前からなんだから

2019/02/13(水) 11:13:34.52

>>445
概ね間違ってないと思うが

2019/02/13(水) 11:17:45.76

ネットの発展で情報格差が埋まってきている今なら自己責任と断言するけど、20年前だとなぁ
投資ナニソレ？な農家の爺さんをだまくらかした感は否めない

2019/02/13(水) 13:02:42.37

>>408
うちも２県に跨がって不動産物件持ってたけど
両県に本店と支店が有った時代はそれぞれに法人市県民税を払ってた。ただ支店を廃止して賃貸のみになってからは
法人税関係は本店所在地だけで払ってるわ。県税事務所に廃止手続きしてからは支店の方には申告書も出してない

2019/02/13(水) 16:46:27.41

スルガのデート商法って何したん？

2019/02/13(水) 17:38:17.95

>>449
＞両県に本店と支店が有った時代はそれぞれに法人市県民税を払ってた。
何らかの条件下では、会社所在地、不動産所在地の両方で払う事があると言うこと？
。

俺は相続対策で不動産所有会社を作ってる。
業務は賃貸業のみ。従業員はいないし、支社なんてない。
で、会社所在地だけでしか法人市県民税を払っていない。

どの様な条件になれば両方で払う事になるのだろう。
支社があるとか、従業員がいるとか、賃貸業以外の業務をしているとか。

2019/02/13(水) 18:38:55.72

>>451
こいつ頭悪すぎるわ

2019/02/13(水) 19:00:07.91

>>452
頭がよい貴方なら説明できると思いますので、よろしくご教授下さい。

私の所では税理士に任せていますが、法人市県民税は会社所在地でしか払った事
はありません。

一方、法人市県民税を不動産所在地でも払っている人がいるとの事です。
当然、どこかに違いがあると考えるのが普通と思います。
何が原因なのか、お教えいただければ幸いです。

2019/02/13(水) 19:12:10.53

>>453
そいつに説明できるアタマがないのわかってるのに意地悪だねw

2019/02/13(水) 19:15:41.02

馬鹿に付き合うのは時間の無駄だから無視することを覚えた方がいいぞ。
時は金なりだしな。

2019/02/13(水) 19:19:25.10

レオパレスオーナーが招待される海外旅行とかなあったような。あれはまだやってるの？

2019/02/13(水) 21:37:16.12

>453
どう読んだのかよくわかんないけど、449では、本店・支店所在地には法人市県民税を支払う必要があるが、
不動産所在地には支払ってないと書いてあるよ。

支払い義務あるなら、払ってたものを払わなくなったら請求があるはずだけど、それがないってことは
法人の本店所在地以外で物件を所有してる場合に法人市県民税の納付が必要ってのは間違いで良いのかな？

2019/02/13(水) 22:15:30.62

地方だか、収益目的で1000万現金で駐車場用地を購入した。15年たたないとペイできない、しかも、空車もあるし、元を回収できる保証も何もないけど、毎年不動産所得で確定申告して税金取られるのおかしくない？　利益全くでないけど、、現金購入は損？　そんなもんかな？

2019/02/13(水) 22:35:50.33

>>458
建物と違って修繕の必要もないし、元を回収できなくても土地が残るわけだし。

2019/02/13(水) 22:54:32.65

現金で更地なら共担に最適
駐車場は立退き交渉も必要なく容易に解除可能
そこそこの立地なら買値に近い価格で売却可能なことも非償却性資産ゆえの強み

2019/02/13(水) 22:56:24.21

>>458
ローンで買っても、経費にできるのは金利だけだから
大して変わらん

2019/02/13(水) 23:12:35.34

>>458
おいおい、当たり前だろ
素人かよ
1000万円の現金は1000万円の土地に変わっただけで、なくなっていないわけなのよ
1000万円の預金で金利をもらったって納税が必要だし、駐車場代をもらっても当然納税が必要
そもそも「税金取られる」って言ってる段階で利益が出てるからこそだし、「利益全くでない」は矛盾してる

2019/02/13(水) 23:24:43.55

駐車場用の土地は、事業用資産の買換特例を適用出来れば
実質取得価格は二割引で利回り引き直せるから、地価が安定している
場所ならば意外と良いよ。利回り４％くらい乗れば現金産むからね。

2019/02/14(木) 00:45:06.72

>>434
そもそも不動産の登記名義があるってだけで住民税均等割支払い義務の根拠にはならない

2019/02/14(木) 03:50:10.21

マジレスすると事務所があるかどうかだよ

2019/02/14(木) 07:26:13.85

>>426
郵便局の転送届けは1年間だけだな。
それ以降は不着で送り主(銀行)に差し戻しされる。

俺は住宅ローン借りてる銀行じゃなかったけど、転居を申請してなかった銀行の口座ロックさたわ。スルガ銀行のネット支店で。

2019/02/14(木) 08:01:32.43

1年経ったらもう1度転送届け出せばええやん

2019/02/14(木) 08:44:17.91

駐車場税金で回答してくれた人ありがとう。
たいした収入じゃないけど当然確定申告しないといけないですよねー

2019/02/14(木) 09:13:04.90

>>468
当然しとけ。
たいした収入じゃないなら税金もたいしたことないでしょ。

2019/02/14(木) 09:16:30.76

駐車場用地の地の最大のメリットは、店子の立ち退きが簡単・減価償却できないので簿価が変わらない・変な上物が有るよりも換金したときの価格変動が小さい・銀行積算が出やすいので共同担保に適している、、、、かな

2019/02/14(木) 09:25:03.97

入手時の仲介手数料や印紙代、登録免許税や固定資産税そして不動産取得税なども経費算入できる。
確定申告しないということはこれら経費も放棄するということ。

2019/02/14(木) 09:25:19.02

うちの近所の月極駐車場も、売却されて家が建つということで、駐車場借りてた人はみんな追い出され、他の駐車場も無く困ってるようだった。

2019/02/14(木) 09:56:21.53

うちもジーさんの頃デカイ駐車場閉鎖したとき
新聞沙汰にされたわ

2019/02/14(木) 13:24:47.18

>>466
3年までは転送届け出したことあるな

今は悪用されてり問題もあって手続きも若干面倒になってるし何年まで出せるかは解らん

2019/02/14(木) 16:49:18.47

税金を制する者はゲームを制する、とつくづく思った確定申告。貸し渋りはちょいちょい聞くけど貸しはがしは？もう始まってる？

2019/02/14(木) 18:22:03.17

>>475
不動産賃貸経営は税金との戦いだからね、税理士がバカだと損するし、、、

2019/02/14(木) 18:33:01.16

>>476
バカと言うか税理士は基本国税庁側だからな

2019/02/14(木) 18:39:52.32

>>477
バカ税理は多すぎるよ！消費税の還付（正当なやつね）しようとしたら、税務調査の対象になる
ので家では引き受けできない！ってバカ税理士がいた。トヨタとかどうするんだよ！って言い
速攻税理士チェンジしたことがある。

2019/02/14(木) 18:59:51.31

>>475
貸し剥がしってどうやってやるんだ？

2019/02/14(木) 22:51:52.62

実際のとこ、税務調査入られた人っているの？
いくらくらいでくるもんなやろなー

2019/02/15(金) 02:14:18.04

きたよ、消費税還付してたら
今期も消費税還付がおおいから、来ると思いますと顧問税理士に言われてる

2019/02/15(金) 13:24:01.17

消費税や免税とかの税務署からかねもらってる還付やらやってると
まずは監査入るわな　年数は関係ない誤魔化しはできない

2019/02/15(金) 14:09:01.40

不動産とは別の会社もやってるけど、会社だと数年に一回は定期点検というかんじ。

2019/02/15(金) 14:17:16.12

>>478
教科書通りのことしかやらない税理士事務所なんだろうね。聞かれたことには答えるけど、グレー（ダークグレーではなくライトグレーであっても）なことは絶対やりません！ストレートのみで変化球無し！みたいなの。提案営業出来ないのが税理士でもサラリーマンでも使えない。

2019/02/15(金) 14:53:51.91

消費税還付も無理筋のスキームだとお尋ねや調査来るけど、物件を売ったり買ったり
して差額に関する還付なんかは調査来ないよ。正当な還付は遠慮無く受けるべきだと思うけど。

2019/02/15(金) 15:02:13.61

>>485
新築自販機還付だときたりするね

2019/02/15(金) 15:12:56.37

中古で土地と建物価格の按分を建物多くして減価償却増やすのって税務署けっこう指摘するのかな？
売り主が会社でそっちの税理士がやたら高い建物の試算にしてきたから俺としては嬉しいんだが、税務署に文句付けられそうで少し不安
まあ会社側にしたら本来建物価格増やしても消費税増えていいことないから真っ当な試算だと思うんだが俺の計算の3倍ぐらいあるんだよな

2019/02/15(金) 15:21:44.10

>>487
売主が免税法人で、貴方が還付受けてるなら調査で言われるかもね
そうでなければ言われる可能性低い

2019/02/15(金) 15:44:10.23

>>486
自動販売機スキームは封じ込められたよね、一端は還付されても消費税売上率の変動
で再納付する事になる。

2019/02/15(金) 15:57:20.86

>485
それがくるんだよ
税務署員から、目的は消費税還付がメインの調査でしたって調査二日目の最終日に言われた
物件購入が多く、還付が目立ったからと
もちろん、法人税とか他のも見ているようで、後日、消費税以外も質問がきた
調査は問題なく、申告是認という書類が届いた
>487
売買契約書に消費税額や建物金額が記載されていれば、基本は問題ないけど、あまりにも実態から離れると根拠はきいてくる
あとは、どう判断されるかだね
売主業者側の税理士に根拠は聞いておいたほうがいいね

2019/02/15(金) 16:48:08.92

>>488
>>490
一応根拠聞いてみます
その結果間違いとかで建物価格減らされたら悲しいけどw

2019/02/15(金) 18:15:24.18

>>491
売買契約書に消費税額若しくは総額表記でも土地建物の按分を落とし込んでおかないと、将来調査が入った
時に税務署と見解の違いから追徴課税される危険性がありますね。買い主は成るべく償却したいだろうし、
按分書いておかないと無茶な８：２とかで申告しちゃうバカもいるからね。

2019/02/15(金) 18:32:16.77

書いてなかったら固定資産税評価額で按分するの一択だろ

2019/02/15(金) 19:31:56.34

一応、再調達価格で算出とか三通り位あるけど、固定資産税評価額だとなにも言われない

2019/02/15(金) 19:38:10.86

>491
売主も課税業者みたいだから、大丈夫だと思うよ
単純に考えれば、買主への還付が増えても、売主からは消費税をその分もらうからね
相対の取引で価格をお互いが合意してるんだから、売買契約書に記載があれば文句はいいづらいみたいだよ

2019/02/15(金) 19:52:45.56

>>495
土地部分が路線価の半分とかだともの言い入るけどね、まあ基本商取引なのでお互い合意があれば問題無い”！
だめなのは土地建物按分を　”敢えて”　記載せずにそれぞれが都合良く申告した場合ですね。

2019/02/16(土) 03:40:02.12

売主会社の税理士から公示地価から算出して建物75:土地25と言われたけど
譲渡対価証明書見たら内訳金額しっかり記載してあって建物45:土地55の割合なんだが…
やっぱりこれって書面の割合で申告すべきなの？

**583** (ｱｳｱｳｴｰ Sa13-cUMx [111.239.253.236]) · 2019/02/16(土) 11:00:28.14

消費税の還付で課税売上割合をどうクリアしてる？店舗や事務所がほとんどの人は問題ないけど、アパート中心だと非課税売上が多くて。やっぱり金の売買とかで数字を出してるのかな？

2019/02/16(土) 14:14:17.12

>>498
金現物売買は邪道だな！

2019/02/16(土) 15:50:26.28

>497
売買契約書には記載しないの？

2019/02/16(土) 15:54:50.32

割合を税理士が決めるのも変だし、公示地価で土地代が決まるのも変

2019/02/16(土) 16:31:36.52

>>499
金現物売買なんかで消費税課税割合増やして還付受けるという事は、税務署に喧嘩売ってるような物だろう？
重箱の隅つつかれる！

2019/02/16(土) 16:34:18.29

>>502
でも実際のところ否認は出来ないよ
売買手数料分は損するが

2019/02/16(土) 18:15:42.96

>>490
そろそろ気づくかと思って見てたけど、アンカーは>じゃなくて>>ね。

2019/02/16(土) 23:28:59.80

>>500
売買契約書には内訳ないけど消費税相当分は記載してる
>>501
やっぱりおかしいよな
調べてもそんな算出方法出てこなかったし
税理士がどういうつもりなのかわからん

2019/02/16(土) 23:58:04.76

自分貧乏なアラサー女の愚痴スマソ
一生独身のつもりで4年前ノーローン650万リフォーム済み中古マンション11階/14階建買って２年住んだのね
しかし運よく結婚引っ越しして5万4千円で２ヶ月前から借りてくれる人見つかったんだけど、旦那の扶養に入るから週3日１日四時間しか働けなくなってもうた
働けないって暇すぎる
こんなんだったらマンション買わず現金持ってお嫁にいくんだった

2019/02/17(日) 00:20:16.89

暇なら扶養とか気にせず存分に稼げよ
マンションも保持

2019/02/17(日) 00:30:02.99

>>507
損せず程々に働きたいのさ

2019/02/17(日) 00:47:14.29

能力があるなら扶養を越えて働かないと損
社会保険は会社が半分出してくれるだから

2019/02/17(日) 00:53:21.83

>>505
消費税額が記載してあれば、それが売買時の合意した建物の価額
下手に動かす方が､よほど怪しい

2019/02/17(日) 00:58:37.41

課税業者から区分を買ったことがある
その時は建物が10%にしてあった
仲介業者に、ちょっと酷すぎるぜと文句は言ったが､俺は相続税対策だったから、良しとした

2019/02/17(日) 08:44:06.23

>>506
失礼を承知で言えば
離婚、死別、病気、退職、倒産
人生先はどうなるかわからないから
自分のために仕事は継続した方が良いよ

2019/02/17(日) 09:54:08.21

>>506
結婚してて自分の力で生活しなくていい上に、ローンのない収益不動産持ってるなんて最高じゃないか
それを担保にローンを組んで、もっと資産を増やすんだ！

2019/02/17(日) 10:20:13.33

>>485
まあ正当は当然の権利なんだから貰うのは当然だしな

**498** (ｱｳｱｳｴｰ Sa13-cUMx [111.239.252.202]) · 2019/02/17(日) 10:32:49.44

金の売買以外だと、何で課税売上割合を増やしているのか分からない。やっている人教えて。