不動産投資を淡々と語る12
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不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/
VIPQ2_EXTDAT: default:vvvvvv:1000:512:----: EXT was configured むしろ多法人スキームと金地金売買やって消費税還付受けてる奴が税務調査入られた時に何て言い訳してんだろうな
どこからどう見ても単なる租税回避行為なんだが、税務署を言い負かせられるなら大したもんだ >>517
金現物売買スキームは近い将来法的に潰されると思う。でも現状は合法、徴収官というか税務署長が
どう判断するかはその時次第だな。 >>517
実際に市場で手数料払って売買してるなら何の問題もないよ 700平米以上の土地、ほぼ正方形で一辺が幅5m公道に面している
活かす方法がないかと考えている。政令指定都市の住宅地、私鉄ターミナルから徒歩15分程度かな >>520
5M道路がアレだね、セットバック出来ないの? >>506
法人でも立ててそちらに物件を移すとかどうかな?
法人でもういくつか物件買い足すの前提で。 >>521
え、車2台すれ違えるし、5m十分にあっても? >>524
5M道路だとすれ違いってギリギリでしょう? 軽自動車同士なら簡単にすれ違えるけど、ランクルとアルファードとかは無理じゃ無い?
自治体にもよるけど道路によって建築制限もかかる。
可能ならばセットバックしちゃって最低でも6M、出来たら8M道路にしておいた方が良いですよ。 >>524
要するにビルを建てる場合、ということね
ビルを建てる、よりも何か活用法は無いか、安定収入の道は無いか考えている
家屋調査士に頼んで計測はこれから ワンルームの相場はどんななんだろ
まあ木造の駐車場ファミリー物件か
それが不満なら売ったほうがいい >>526
ていうか、情報量が少なすぎて活用プランが出しにくいですね。
政令指定都市・700u・駅15分、、、、これだけで判断するのは難しいよ。
ビル建てる建てないにかかわらず道路幅は広い方が土地の価値は上がりますよ。
(セットバック出来るのならね)
例えばだけど貸倉庫とか需要がある地域だと意外とイイかもしれませんね、入退去
も少ないし、原状回復も基本借主が全部行うので(国土交通省のガイドラインは個人
が住む場合だけなので) 単純に駐車場。
保育園、老人用施設の需要がありそうなら、そっち方面。
土地を上手く分割できるのなら半分売る。残りをその資産で有効活用。
…かな。 平坦地・整形地なのかでも変わるからね、何にしても情報量が少なすぎてなんともいえない。
全部現金にしてリートを買うのが将来所得一番高いかも知れない。 正方形なら、真ん中に4m道路作って、右半分を3区画にして売る。
残り左半分はその売り上げでアパート、自宅を建てて有効利用がベストかな。 >>533
開発入れるのに4メートル道路じゃ駄目でしょ? >>534
そうなの?専門家じゃないのでわからん。単純に4mあればいいのかな…と。 >>53
ここまでバカな奴は久しぶりに見た。
いろんな人が丁寧に教えているのに、まったくわかっていない。 広大地に道路入れるのに、4メートルや5メートルじゃ全然話にならないんだけどね。そんか基本中の基本
が分からないから業者に騙されるんだよね。 このスレって普通に語らないで何も言わずにマウント取るだけのやつが多すぎる >>538
最近そういう事例が多いね。先祖代々の土地を守ろうと必死なのかも知れないけど、アパマン経営なんてやる気ない嫁子供に相続してもねぇ。そういう二代目大家が持て余した不動産をやり手大家がパックンチョできるから良いんだけどさ。 >>544
そうは言っても立地が良いといい加減な運営でも何とかなっている物件もあるね。
無理矢理過疎地に建てたのは煮ても焼いても食えないし、、、 土地は持っていても金は無し、という地主も多いだろう… すぐに現金化できない資産に現金と同じ相続税がかかる地獄絵
君らも味わいなよ 地方の県庁所在地だが(新幹線ノゾミの止まるとこ)
新聞広告の不動産を見て
地方の危機はまだ続いている感じ
満室収益率10パーセントと書いてある物件の入居率が30パーセント
現金で、支払っても
固定資産税、リホーム費、その他入れたら赤字に近い物件ばかり
(だから、売りに出ているとも言えるが?)
県庁から3キロ圏内でだよ
そもそも賃料を下げるべきだし
近隣に安いアパートが乱立しすぎている
人口は減少しているのに
なぜか?アパート新築建設がまだ続いている
10年後をなぜ?考えない >>548
まぁそんな値段では売れんでしょ
最近までが異常だった
やっぱり地方築古は最低20%はないとキツイわな 逆に考えると、10年後は都会の家を高い賃料で貸し、格安家賃で田舎の物件に住み利鞘を抜くという手法が一般人にも普及しそうだな。
建築費は都会も田舎もそう変わらんから田舎で家を建てるのは無駄。賃貸住宅は土地値の高い場所に所有してこそ価値がある。 >>548
入居率が30%と言う時点で、なんかもう全部終わってるよね。
更地にして宅地分譲が一番イイと思うけど、、、 >>542
>>287の相談って、その記事のやつじゃね? >>553
行員がアホ過ぎだな
抜け道とか見逃すとかも >>548
県庁があるエリアならば賃貸よりも建て売り需要が有ると思う。
公務員は住宅ローンも通りやすいしね。 三井住友L&Fで2500万ほどローン残債あるんだが、金利3.6%なもんで残債の減りが遅くてここらで借り換えをしたいんだけど、メガバンクは全てダメだった。どっかオススメある? 3.6パーセントなら最近だろうからしっかり返済するか貯金して、
土地相続税路線価の半分くらいの借入で借換
銀行は2パーセント台の自分の年収で相談できるとこに行けばいい しっかり返済で来てるなら適当な地銀や信金行ってみたら? いまはLFからメガバンなんて相手にしないだろ
俺は安定の西武だw >>556
お勧めと言われても個別の状況によるからね、積算価格割れてるとどこも貸してくれないのは確かだけど。 俺は最初からメガバンで、メガバンからメガバンに渡り歩いてる。 アドバイスくれた方々ありがとうございます。
>>557
2年前。元金の減り遅いけど地道に返済して、あと数年で完済する物件を共同担保に引っ提げて借り換えチャレンジしてみる。
>>558
知人が付き合いのある信金を紹介してもらおうかと。
>>559
スルガからソニー銀行へ借り換えた猛者がいる。東日本銀行なら割と詳しいが西武はよく分からん。
>>560
都心の駅3分の土地を格安で買えたから積算価格割れはない。
>>561
おう。 >>562
積算が出るのならば借り換えは可能だと思います。 >>561
メガって条件でるのかなねえ
親の時代から渋谷信金だし
今は興産信用とか八千代東日本だわさ 富山市の例だが街中の80坪ほどの更地、800万で買い手がつかない
400万にしてもダメ、と言ってるやつがいた
新幹線の止まる県庁所在地でもそんな状態
地方はひどいらしいね >>565
東京都でも郊外はそんな感じになってきてますよ
路線価格の1/5以下で売れないのに相続税だけは路線からの算定で取られる
賃貸を建ててれば評価は下がるが売値は更地に比べそれ以上の下落
不動産を持っていて得するのは23区内限定の話だと思っている 大津の中2自殺で元同級生2人に裁判所が計3758万円の支払いを命じた件、親が金持ちじゃないと元同級生2人は負債を背負わないといけないから、不動産投資とか始められないな。投資に興味無いならいいけど、親も子どものせいで収益不動産売るはめになるかも知れん。 >>565
うっそ。中国地方でこだまが止まる駅で、駅徒歩20分くらいで坪25万で売れたんだけど。相続した土地ね。 確定申告について質問です。
中古物件を購入して、初年度は不動産会社の税理士にお願いしたんですが、税理士への報酬が
年間3万円なんですが、妥当ですか?
皆さんは確定申告自分でやられる方が多いんですかね? 何を頼んだのかわからないけどその報酬は安いとは思う >>570
そうなんですね。
中古物件を購入するときにその会社は、価格はどこで買ってもそんなに変わらないけど、
うちはアフターフォローは他よりしっかりやりますって言ってたので決めました。
そこの税理士さんは不動産の確定申告得意だって言ってたので、お願いしても良さそうですね。 富山市は文字通り広すぎて何ともいえないかな。
県面積の大半を占めてるし。 物件を特定されたくないのだろうが、地方中核市・県庁所在地・駅15分、、、こんな感じだと
正直何も分からないんだよね。
最低でも駅名及び駅徒歩距離・整形地なのか?・平坦地なのか?・一種住専等・接道(道路幅)等々書き込んで欲しい。 金利の問題ではなく、返済期間を延ばして、毎月の元本返済部分を減らすことはできないものかのぉ。
りそな銀行の住宅ローン借り換えローンは、返済期間が同じことが条件のようで、情弱の高収入リーマン向けか。 今後、返済期間を伸ばして(そして若干の金利をアップして)借り換えは
新たな戦略になってくると思うよ
月々の返済が減るとなれば、食いつく人はいるだろうし、
銀行にしても金利が上がるわけだからwin-winだ 固定資産税を引いて年600万残る30年の定期借地権を設定した土地がある。借主は大手のストア。調整区域で住宅はダメ。大型店舗のみ可。600坪。土地の時価は3000万程度。
いくらで買いますか? スレ違いの、自宅住宅ローンネタだけど、
駅近の区分マンションなら、建物の法定の減価償却の分だけ、
毎年元本減らせばいい、くらいの感覚でいいのにな。
知らないんだよな。 >>574
富山は強豪大家が多くてもうレッドオーシャンだと思ってる。そもそも生まれ育ちが東京の自分には縁もゆかりも無い土地だから、いくら利回り良くてもやる気起きない。 >>578
情報量が少なすぎる、逆の立場で考えてそれだけの情報でお前は幾らで買えるんだ? 578です。建物はこれからです。事業用定期借地権。かろうじて首都圏エリアの県庁所在地。交通量の多い多い道路沿です。
理論値でいいので、お願いします。 >>566
23区でも駅から徒歩15分超えたら負け組だよね
今は駅にどれだけ近いかが不動産で最優先だから
世田谷区や杉並区でも最寄り駅から徒歩15分の物件は敬遠される >>584
駐車場ありの車通勤物件は、駅あんまりカンケーない >>583
RCの建物が残ったりしてたり
近くにイオンがあるかないかで天国か地獄か別れる 首都圏の県庁所在地で国道沿いで利回り20%とか、過去に大手スーパーが潰れてるとかなければ勝ち確やんけ >>585
車通勤がメインのエリアだと良い場合も有りますね。 >>583
定期借家もそうだけど上物の契約形態(保証金の償却等)にもよるけど、単純に計算するのならば
表面利回りで15%くらいならば検討するかな、12%でも条件によっては辛うじて考える。 >>569
以前税理士法人で不動産所得担当してたけど
規模にもよるけど最低ラインの金額だと思います 税理士先生、もっと領収書探して郵送して、と節税頑張りすぎですよ。
力入り過ぎの新人風俗嬢じゃないんだから。 578です
土地は親から相続したもの。ずっと遊休地で当然更地。最近市の規制が緩和されて店舗オーケーになった。店舗開発部署の人がウチに来て教えてくれた。そして貸して欲しいと。オレとしては店舗が建ったら投資物件として売ろうかなと
市役所に聞いたら建物を建てても固定資産税は変更なし。年数万円です。
なので投資家目線でいくらなら買うかを概算して欲しい
30年で180百万の収入がある物件をいくらで買うかって話と思いますが、、 >>592
30年確実に収入があるわけじゃ無いので(店舗撤退リスク等)上記にも書かれているけど
表面利回りで12ー15%くらいが一つの目安に成ると思う。金額で言うと4,000万〜5,000
万円。 >>593
グロスとネットがごちゃ混ぜになってるよ >>569
3万円は安い。その分不動産会社からある程度のボリュームの案件紹介してもらってるだろうけど。
年間3万円って書いてるけど、確定申告業務だけでしょ?帳簿作ったり、顧問税理士なら30万くらいかかるのでは? うちは会社の税理士にお願いしてキックバック受け取ってるんで13万円取られてる
家の人はそのくらいかかるのが当然と思ってくれてる >>597
ばあちゃんのオムツ代を医療控除にしようと思ったら税理士からおむつ使用証明書を医療機関からもらわないとダメと言われた
自分で確定申告してる不動産投資仲間に聞いたらそんなの関係なくオムツ代を医療控除に入れて出してるという
それでも税務署から何も言われたことは無いそうだ
税理士に頼むと通達とか厳密にチェックするから面倒くさいことが多いのは確かだ
それでも税務調査が入ったときに税務署員を退治してくれた、いや、対峙してくれたのでありがたいと思ってる
傍で言い争ってるのを聞いていたが、えっ!そこまで言うか!と思った
俺一人だったら税務署の言いなりになってたと思う ではシンプルに、全然できないのは脱税で税理士に任せれば節税できるが答え >>598
介護用品を医療費控除にするには、診断書が必要なのが本当の運用
3週間ごとに1週間入院を1年以上継続した時に個室が必要という診断書を医者に書いてもらったことがあるが毎回20万の個室費用は大きかった >>597
自宅で仕事してると半分くらい(豪邸は事務所比率もっと低い)経費になるじゃん?
賃貸なら家賃、持ち家でローン残債あれば金利が経費になって、電気代やネット代も経費になる。が、水道代やガス代も経費にしたがる大家が多いと税理士が嘆いてた。 >>601
個室でなければならない正当事由って何だろう?
対人恐怖症とか?
良く出してくれたな
>>602
自宅のガレージを借りて特定事業用地にしてるけど光熱費のメーターは全部自宅と別にしているよ
オール電化なのでガスは引いてないけど
相続の時に評価が低くなるので小規模模宅地との合わせ技ですごい節税になったのを覚えてる >>569
区分業者とかによくある管理までのパッケージ販売なら確定申告代行無料とかよく謳ってる
そのぶん物件価格に乗ってるってことだが 親からの引き継ぎの為に勉強を始めた若輩者です。
現在、戸建4軒で青色申告10万円コースなのですが、経費で10万円未満のパソコンを2台+5万円前後のミラーレスカメラを2台+大工道具を2セットなんて買っても大丈夫でしょうか?
今まで10数年間ほとんど備品を買ってなかったのに、いきなりこんなに買ったらお役所に睨まれちゃいますか? >>605
30万かそこらの雑費を気にするほど税務署も暇じゃない 理由説明できる?完全事業用途?その規模でパソコンとカメラ二台必要なのはなぜ?事業用途で月に何回使う? >>606 >>607
ありがとうございます。
2台なのは物件の場所がバラバラで、父と自分が別行動する事があるからです。
カメラに関しては詳しくないのですが、手持ちの2万円程度のデジカメでは物件の小傷がしっかり写らない事があるから5万円位のしっかりした物にしようかと思いました。
自分用のカメラについては、1〜2年に1回くらい旅行で使うかもしれないので8割を経費にしようかと思っています。
それともう一つ教えていただきたい事があります。
自分でコンセント交換をするために電工2種を取ろうかと思っているのですが、受験に掛かる費用や道具代は経費に含める事ができますか? >>603
個室でないと対処できないと、病院側から言われることあるよ介護の場合 >>608
業務で使用する機材は全部経費処理出来るよ、否認する理由が無いしそもそもその程度の金額では一々
税務調査は行われない。 経費にしても医療控除にしても税金は低くなるがキャッシュも減ることを頭に入れておくべき
経費も医療も出費が無いに越したことは無い >>611
しかし、キャッシュ浮かすために医療費節約するという発送は無いなあ。 4年前に購入した1棟アパートがやっと満室。今までローンを含めて持ち出しがキツかったけど利回り16%は嬉しい。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています