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不動産投資を淡々と語る10

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0485名無し不動さん
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2018/10/31(水) 20:35:58.54ID:illNYJIl
わるくないね。
現金ありゃ、自分が欲しい。
0486名無し不動さん
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2018/10/31(水) 20:36:49.91ID:???
相続案件の築古戸建指値-100万通った！
土地値相場より安く買えるとなったらワクワクするね。
0487名無し不動さん
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2018/10/31(水) 21:07:29.39ID:???
>>452
あれからオナってシコシコしたら気持ち良くなりました。ありがとうございました。
って、忘れずに報告しとけよ。人間関係上手くやらないとな。
0488名無し不動さん
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2018/10/31(水) 21:47:18.31ID:???
>>484
家族いないのか？
19平米って下手するとワンルームより狭いぞ
0490名無し不動さん
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2018/10/31(水) 22:50:12.56ID:???
古屋付き35坪で路線価77万のとこ指値して64万になりました。
建物は築33年だけど表層とキッチンだけ交換で12万くらいで貸し出せると不動産屋に言われました。
10年くらい貸してその後現住のマンション売ってそこに立て替えて住みたいと思うんですが、買いですかね？
0492名無し不動さん
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2018/10/31(水) 23:53:26.74ID:???
>>490
もともとその程度の価値の物件
おいしい物件なら業者がそっこー買ってるね
0493名無し不動さん
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2018/11/01(木) 02:03:29.12ID:???
ユーチューブに載ってたテレビ番組で、不動産会社に勤めてる女がアパート買うために節約して、最終的にはビル買うみたいなの知ってる人いない？
もう一回見たいのです
0495名無し不動さん
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2018/11/01(木) 10:22:08.54ID:???
よく路線価ベースで土地値以下とか言うてるやつおるけど、大事なのは実勢なんだよ
路線価は所詮固定資産税と融資だけ
融資がしまったらそれも役に立たない
0496名無し不動さん
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2018/11/01(木) 12:12:54.67ID:???
業者は騙されたと思わせずに高値で売ることができて一人前
0498名無し不動さん
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2018/11/01(木) 13:57:03.42ID:???
都心物件を固定資産評価額で仕入れられるようになったらプロ
0500名無し不動さん
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2018/11/01(木) 14:53:59.34ID:???
都心を相続評価額は不可能
自殺して来世で都心地主の息子に生まれるしかない
0501名無し不動さん
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2018/11/01(木) 18:12:33.96ID:???
都心でも築古ワンルームなら固定資産税評価額で買えるけどな
今はちょいきついけどカミングスーン
0502名無し不動さん
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2018/11/01(木) 23:41:57.52ID:???
大手も今は売りの局面だよ。下がったら買い戻す準備もしてるよ。だからいつでも落とせる段階。
0503名無し不動さん
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2018/11/01(木) 23:47:30.87ID:???
築古ワンルームは安すぎるのが多い
香港でずっとやってたから、日本の築古ワンルームの値下がり具合にはかなりアノマリーを感じる
ただ問題は自分が生きている間に適正価格にならない可能性
0504名無し不動さん
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2018/11/02(金) 00:06:02.79ID:???
田舎の路線価ほど無意味なものはないね、そんなのをアテにして融資組んで逆レバレッジになったら目も当てられない
0505名無し不動さん
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2018/11/02(金) 00:56:33.48ID:???
利用価値があるか、リセールで買ってくれる額は幾らか？
0507名無し不動さん
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2018/11/02(金) 09:04:48.75ID:???
なごみはやすらぎから別れた、中古戸建てリフォーム屋じゃねえの？
0508名無し不動さん
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2018/11/02(金) 12:14:53.41ID:???
固定資産税評価額に踊らされなくなったらプロ
0510名無し不動さん
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2018/11/02(金) 13:27:24.48ID:???
>>479
今は中国人の中で日本の不動産を持つことがステータスになってるからいいものの
今後、このまま政府が日本人サゲ政策続けて、かつ中国庶民が精神面で成熟してきたあと
一気に値崩れする気がする
0512名無し不動さん
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2018/11/02(金) 14:40:17.71ID:???
東京地主の両親のもとに生まれて良かった
あとは都心の立地いかして金を生むだけ
人生ガチャに買った
0513名無し不動さん
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2018/11/02(金) 14:43:06.18ID:???
>>511
このコピペもよく見るね
他には大学一覧とか都心の反対側とか

頭沸いてんのかな、こいつら
0514名無し不動さん
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2018/11/02(金) 18:17:53.96ID:???
>>511
災害リスクが高いから
海外不動産マネーが流入せず安いんだよ
ニューヨーク、ロンドン、パリ、香港
いずれも地震リスクがないからね。

ところで、
東京は同じく地震がある
ロスやシスコなどの米西海岸
大都市より安いのかな
わかる人いないか…。w
0515名無し不動さん
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2018/11/02(金) 20:15:54.75ID:C+aGW89I
安いよ。サンフランシスコは今空前のバブル。
0516名刺は切らしておりまして
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2018/11/02(金) 21:53:05.54ID:8leS47+8
>>503
>日本の築古ワンルームの値下がり具合にはかなりアノマリーを感じる
銀行の融資が付かないからだよ。
日本の銀行の担保基準は市場価格ではなくて積算価格だから。
逆に地方の築浅ＲＣなら市場価格がゴミでも属性に問題なければ銀行の融資は簡単に通る
0519名無し不動さん
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2018/11/03(土) 01:40:11.53ID:czPH/aHG
西武信金も融資閉じたから、最近一棟収益会社はどんどん潰れてるな
いま銀行から融資引っ張って自社保有してる会社も危ない
融資がつかないクソ物件抱えてニッチもサッチもいかなくなってる
銀行の貸し剥がしっぽいことも始まってて、羽振りの良かった会社もピンチ
いよいよバブル崩壊か
0520名無し不動さん
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2018/11/03(土) 02:01:27.16ID:JfVsuSWs
>>512
原発事故起きた時は肝を冷やしたろ？
発電所300km内の全域に避難命令とか出るんじゃないかと当時ハラハラした。
0521名無し不動さん
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2018/11/03(土) 02:01:43.11ID:???
大局的に見ると、東京は飽和状態で既に終わってる。首都圏の開発ラッシュが横浜に移ったからか、今年の春頃から横浜の土地案件が消えた。
0522名無し不動さん
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2018/11/03(土) 07:21:11.58ID:???
>>520
首都圏に避難命令なんて出せる訳ない。政治的経済的混乱が大きすぎる。
本当は支障あったが、国民には知らせずに実行しなかっただけだろ。
0523名無し不動さん
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2018/11/03(土) 09:11:28.99ID:???
最近大島てるが頻繁にセミナーやってるな。やっぱセミナー講師って美味しいビジネスなんだな。
0524名無し不動さん
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2018/11/03(土) 09:49:22.87ID:???
よく分からないんだけど一棟扱う不動産会社が融資下りない時期はいったら即潰れるのっておかしくない？

ただ、店子入れて家賃受け取って運営して買い手現れるまで数年待てばいいだけなのにこんなすぐキャッシュ枯渇で倒産するんだ？？？
0525名無し不動さん
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2018/11/03(土) 10:07:33.88ID:???
>>524
草食系不動産屋の俺がいうのもなんだけど、
収益物件売買系や転売屋系の不動産屋や基本肉食系。
やつらは儲かるときはでかくて早い。

でも

草食動物（融資受けて買う大家）がいなくなったら、すぐに飢えて死ぬ。
貯蓄とか大家業もしているような雑食不動産屋なら残るけど。
0526名無し不動さん
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2018/11/03(土) 10:21:20.79ID:iss0LIcP
>>523
まさに大島てるセミナーなうw
0528名無し不動さん
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2018/11/03(土) 11:34:46.91ID:???
>>519
木造一棟アパート掴んだ奴は
完全に出口閉鎖されたな。
イグジットできなくてどんすんだろ？
0530名無し不動さん
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2018/11/03(土) 11:37:51.93ID:???
出口があるのが一番だが
でくちがなくても貸せてれば儲かり続けるのが不動産やろ
0531名無し不動さん
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2018/11/03(土) 11:41:52.33ID:???
インカムで儲けられるのは地主系大家だけ
投資大家は出口なくなったら詰む
0533名無し不動さん
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2018/11/03(土) 11:46:55.30ID:???
>>531
投資系大家だけど、地主系大家目指して間もなく目標達成！
0534名無し不動さん
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2018/11/03(土) 11:49:53.94ID:???
借金が前提のロットがでかすぎる物件はもうダメだろうな
0535名無し不動さん
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2018/11/03(土) 11:54:55.33ID:???
一棟の任意売却物件を底値で現金買いする人にはチャンスじゃね？
0536名無し不動さん
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2018/11/03(土) 12:00:11.49ID:???
区分だと50戸
アパートだと10棟
このぐらい持って初めて不動産投資家と言える
0537名無し不動さん
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2018/11/03(土) 12:01:59.38ID:???
>>524
店子入ってたとしてもフリーレント期間長くして客集めたり
地元の客付け不動産屋に広告費積みましたりして入れた店子だから
そうやって満室演出した物件を地方銀行とかと組んで属性高い初心者に早期にはめ込んでいかないと在庫が回らなくなるんじゃね？
0540名無し不動さん
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2018/11/03(土) 12:13:16.72ID:???
>>524
短期間の融資で買うからね
売れなきゃ返済出来なくて倒産
0541名無し不動さん
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2018/11/03(土) 12:19:57.94ID:???
>>539
５年くらい前までなら総額３億円分以上持ってれば専業でいけたんじゃね
今だと売買相場上がって家賃は上がってないから最低でも５億円分くらいか
ただ借り入れなしの全部現金で買ってる人なら２億円分持ってればなんとか生活できるが
0542名無し不動さん
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2018/11/03(土) 12:38:06.35ID:58wdjdBW
サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！
～トラブルの防止に向けて金融庁・消費者庁と連携～
建物所有者からアパートなどの賃貸住宅を一括して借り上げ入居者に転貸する、いわゆるサブリースにおいて、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。

このため、平成３０年３月、消費者庁と国土交通省が連携し、サブリースに関する
トラブルの防止に向けて、サブリース契約を検討されている方及びサブリース
住宅に入居する方に対して、サブリース契約に関する主な注意点
消費者ホットラインに寄せられた相談事例及び賃貸住宅に関する相談窓口を
掲載した注意喚起を公表しました。

サブリース契約をするオーナーは、サブリースに関するリスクについて
自ら十分理解することが重要です。サブリース住宅の入居者は、
オーナーとサブリース業者の契約終了等による不利益を受ける場合があります。
0543名無し不動さん
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2018/11/03(土) 13:10:08.45ID:avOm2Alm
>>525
草食系大家にも２種類いて
利回り重視の人と資産価値重視の人

利回り重視の人は借り入れ増やしてできるだけ規模を大きくしようとする
地方や郊外の比較的築年数が浅い一棟買いが多い

資産価値重視の人は都心の築古区分や
土地値よりずっと安くかえるボロアパートとか
融資が付きにくい物件が多いので現金比率が高い

現状
都心区分が多い資産価値重視の人は大儲け
利回り重視の人は出口塞がれて身動きとれない
という感じ
0544名無し不動さん
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2018/11/03(土) 13:36:44.97ID:???
>>530
出口は一気にかなり狭くなったが
キャッシュで買えてれば問題なし
それ以外は家賃から初期投資分と銀行利息
を回収してるだけで意味ない。
0548名無し不動さん
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2018/11/03(土) 14:07:16.23ID:???
>>547
自分の投資用不動産の時価が１億５０００万くらい
借入金なし
空室期間、維持費考慮で年間４５０万くらい入ってくる
減価償却が１５０万くらいで不動産所得が年間３００万くらいだな

２億だと５００万強入ってきて所得が４００万弱くらいか
専業だとそれから国民年金、付加年金、確定拠出年金、個人年金、国民健康保険、税金払うと
年間３００万ないから貧民、底辺非正規なんかよりはぜんぜんマシだけど
普通の勤め人以下の生活しかできないだろうな
まあ専業じゃなく副業ならめっちゃ余裕だろうけど
0549名無し不動さん
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2018/11/03(土) 14:09:27.52ID:???
でも純資産２億で年間生活費３００万と言っても
こういう人は自己使用の住宅はローンなしなわけで
地方に住んで軽自動車に乗ってれば気楽に生活はできるわな
0550名無し不動さん
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2018/11/03(土) 14:40:41.28ID:6wr9o8Jj
時価１７００万円で、年収２１０万円上がるんだが。
0551名無し不動さん
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2018/11/03(土) 14:49:40.85ID:???
>>500
時価１７００万円で東京都港区や渋谷区だと築３５年超の２０㎡区分しか買えない。
家賃１００万弱、維持費２５万くらいだから空室考慮で６０万～７０万入ってくる感じ。
減価償却引くと年収４０万くらいだろ
0554名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:03:48.64ID:???
>>553
自宅もローンなしなら十分だけど
奥さんの性格によるんだよ。
女の人ってお金に余裕があると子供の教育費や住宅費に突っ込みたがるし。
0555名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:07:58.93ID:???
>>553
例えば時価２億分の投資用不動産＋地方の自宅を持ってたとしても
東京の投資用不動産が購入価格より５割以上上がってると
「儲けて売ろうよ」と奥さんがうるさく言う
売ったお金で地方に１億円の自己使用の家を新築でもされたら収入は半分になり
かつ自宅の維持費が数倍になる
あと子供を義務教育から私立に入れたがったり、子供の空いてる時間いっぱい詰め込んで習い事をさせたがったり
こんなことやってたらあっという間に収入ダウン、支出アップで一文無しになる
0556名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:13:51.60ID:???
相続資産なしでも高所得リーマンなら十分お金持ちになれる可能性はある
しかし実際にはお金持ちになれる人なんてほぼいない
奥さんが長期ローン組んで自己使用の住宅を欲しがったり
子供を義務教育から私立に入れたがったり
友達やご近所に良い生活をしてるところを演出したがったりで
いくら稼いでもほとんど全部使われてしまう
お金がないのなら仕方がないが稼ぎが良いのにこれをさせてあげないと
奥さんの機嫌が悪くなるから夫婦喧嘩したくないので奥さんの好きなようにさせてる夫がほとんど
0558名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:20:52.18ID:???
女性には道理は通じないからいくら説明しても無駄だしな
何度説明したところで「私の気持ちをわかってくれない」「私の気持ちを考えてくれない」と機嫌が悪くなるだけ
0559名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:32:25.92ID:???
>>548
時価2億　借り入れ無し　手取り500

このケースだと年間家賃総額いくらぐらいなるの？
もっと手取り残りそうに見えるけど
0560名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:41:56.78ID:???
>>559
常に満室で家賃総額が年間１１００万くらいかな
実際には空室期間、補修費用負担、機器の入れ替え、客付け費用など考慮すると９００万くらい。
管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険で３５０万くらい
で手残り５００万強
0561名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:44:40.61ID:???
2億で専業だと乞食と同じレベル
スーパーで半額弁当漁らないとな
0562名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:45:15.71ID:???
>>559
ただこれは港区、渋谷区、千代田区なんかの本当の都心の築古物件の話だから
売買価格は相場で動くので相場が上がればキャピタルゲインも狙えるし
建物償却して価値が減っていくということもない
0563名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:47:48.21ID:???
不動産投資本だと純資産1億達成で人生上がり不労所得で生きていけるって書いてある

純1億5000達成で手取り300万
純2億達成で手取り400万って嘘でしょ？
その倍はありそう
0564名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:52:28.44ID:???
>>563
>純1億5000達成で手取り300万
違う。手残りが４５０万くらい
生活費に使えるのが３００万くらいだ。
所得税をできるだけ少なくするために確定拠出年金はＭＡＸでかけてるだろうし
個人年金も年間１０万払ってるだろうし、国民健康保険も結構高いし。
0565名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:53:43.03ID:???
>>560
なるほど～
少し厳しい試算にも見えるけどそうなるのか～
退去無し、自主管理ならもうすこし上がるな
都心ならそこまで退去ないでしょ
0566名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:55:39.61ID:???
>>560
家賃総額1100万で時価2億つくかな？
いくら都心でも不動産屋の見積もり出してももっと低くない？
0567名無し不動さん
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2018/11/03(土) 15:58:56.11ID:???
>>565
自分の保有物件の時価は現在１億５０００万くらいだけど
購入価格は２００５年前後に約１億で購入してる
すでに家賃で８０００万弱受け取ってるから
含み益を合わせれば１億投資して２億３０００万くらいになってるよ
0569名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:13:54.61ID:???
時価なんてあてにならないよなあ～
平気で変動する
特に都心は振れ幅大きい
やはりインカム取りが手堅いなあ～。
0570名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:14:36.95ID:???
>>565
>都心ならそこまで退去ないでしょ
退去はあるよ。でもすぐに決まる。
ただクリーニングとか壁紙交換とか日程の関係で退去から次の入居まで２ヶ月くらい空くことも多い。
0573名無し不動さん
垢版 |
2018/11/03(土) 16:16:08.80ID:???
純2億　家賃1400万　借り入れ無し　退去無し計算で年間手取り900万の不動産投資本あったからもっとウハウハかと思ってた

その本にはローン終われば税金修繕費払ってもだいたい家賃総額の2/3ぐらいが手取りになると書いてあった
0574名無し不動さん
垢版 |
2018/11/03(土) 16:18:01.53ID:???
>>569
流動性が高いのは魅力だよ。
売りに出せばほぼ相場で必ず売れる。
地方や郊外だと周辺の取引事例はあるにせよそれに近い価格で売れる保証はないし
売りに出してもいつ売れるかわからないし
そもそもいつまで経っても売れないことも多いし
0575名無し不動さん
垢版 |
2018/11/03(土) 16:18:26.98ID:???
>>555
投資家脳の女性と一緒になる
これも戦略の一つだよ…。
消費脳女を選ぶからそうなる
0576名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:21:05.21ID:???
>>574
地方郊外は問題外すよ
俎上にも上がらない

4大都市中心部は除く
0577名無し不動さん
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2018/11/03(土) 16:23:18.57ID:???
区分モノの融資は一棟に比べて額小さいから
融資出す。自己資金も小さい。
一棟が出口閉まったから
今後は区分が盛り上がるのは確実
0578名無し不動さん
垢版 |
2018/11/03(土) 16:25:08.49ID:???
>>543
でも富山の著名大家たちは富山でアパマン建ててるけどまだ息してるよ？
0579名無し不動さん
垢版 |
2018/11/03(土) 16:26:22.39ID:???
>>575
>消費脳女を選ぶからそうなる
本人は消費してるとは思ってない。
子供に教育費をかけるとか良い自宅を建てるのは立派なことだと信じてる。
そして自分は堅実だと思ってるから光熱費はケチりまくって不便な生活を強いるし食材もケチる（子供の食べ物は別）。
あと貯蓄性生命保険とかが好きだな。
0580名無し不動さん
垢版 |
2018/11/03(土) 16:27:10.83ID:???
>>578
この先の話だから。
果たして買手が現れるかな？
買手は融資引けなくなった状況で
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