中古マンション投資を考えている初心者です、教えて下さい

H8新築ワンオーナー、2/8階、4LDK/85m2、駐車場1台継承、1580万円の物件を不動産販売会社から紹介されました

購入するにはそれに、仲介料、税、リフォーム代等で諸費用が220万かかるそうです

想定では、家賃から共益費、固定資産税等の経費を引くと5万円の利益があり、60万円/年で、約3年8ヶ月でその220万はペイできてそれ以降は丸々の利益ですよ、とのことでしたが、今1580万の価格も下落するのでその計算はおかしいですよねぇ
なので、その辺の5年10年後の下落値も考慮して本当にメリットがあるのか…いかがなものでしょうか

ちなみに場所は関東関西でない主要都市から電車で1時間以内の新興ベッドタウンで、駅から徒歩8分です