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不動産投資のリスクを語るスレ
0209名無し不動さん
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2020/07/29(水) 16:04:23.90ID:???
>>206
高利回りはリスクと言って低利回り物件を売る悪徳業者につかまるリスク
0210名無し不動さん
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2020/07/29(水) 22:02:43.39ID:???
だから高利回りですよと言ってハマるリスク
0211名無し不動さん
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2020/08/04(火) 15:04:16.74ID:XTsFyz0J
今度は純粋なROEコンテストだからやる価値あるぞこれ
https://amanpuri.io/
0212名無し不動さん
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2020/08/04(火) 15:47:46.51ID:???
ワンルーム大家でも難しいよ
買って住民入ってもすぐ出てく物件つかまされると
ヘキヘキ
なんですぐ出てくんだろうと２週間住んでみて
わかったこと・騒音生活異臭生活時間のズレでの生活音
買値より安く売りだし短期で売り切ったけど
・・・マンション投資ほんと難しい
0213名無し不動さん
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2020/08/04(火) 19:44:23.66ID:???
そうでもない
もう引っ越しできないほどの底辺を入れると10年以上住んでくれる
年取ったら売却ね
0214名無し不動さん
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2020/08/05(水) 16:51:37.20ID:???
高齢低収入が住んでるワンルームは絶対買いたくないな
0217名無し不動さん
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2020/08/07(金) 14:38:24.33ID:???
周囲の相場家賃の9割に設定してるけど
皆さん定着したままで、手間が掛からなくて良い
ギリを狙うから、他へ流れるんだよ
0219名無し不動さん
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2020/08/07(金) 14:52:21.60ID:???
相場より安い家賃にすると、情強が住んでしまって、あれが壊れたこれが壊れた、家賃を下げろの文句だらけ。退去の時も揉めるの確定やん。
だから俺は周辺相場の1.1倍くらいがちょうどいいと思う。
この世界、いかに情弱に住んでもらうかがカギ。
0221名無し不動さん
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2020/08/08(土) 14:55:14.67ID:???
>>219
周辺相場以上は、退去リスクが高いという簡単な事が理解できなければ、エアでなければ大家に不向きだよ

0.9くらいなら周辺相場との乖離とはいえず、リスクは少ない、長期間居てもらうほうが、リフォーム費用も掛からなくて結果的に利回りが良い

設備が壊れるのは必至だから、普通に入れ替えてあげて経費にしてる
至極当然だろ
0222名無し不動さん
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2020/08/08(土) 15:21:40.37ID:???
0.9か1.1かなら1.1だな
1.1で借りるひとは断れないタイプや自分で調べないタイプが多いし
そもそも引っ越すよりは安い

変動経費5%、設備劣化率も考えると、1.1で稼働率80%と0.9の稼働率100%なら、1.1の方が儲かる
0230名無し不動さん
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2020/08/08(土) 22:42:29.72ID:???
>>222
1.1じゃ、そもそも入居者の選択肢に入らないだろ
机上の空論

0.9だと、空室期間が短くなる
10室10年やって、合計6ヶ月くらいだから、空室率は6/1200だな

今どき、入居時はネットで比較するんだし、季節要因だってあるから、1以上を狙い続けるのは賢くない
0233名無し不動さん
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2020/09/10(木) 10:44:05.15ID:???
これが安部黒田のジャブジャブ政策
https://i.imgur.com/W5qJhZ3.jpg

これもコロナで水の泡となり、2020年には更なる未曾有のジャブジャブへと突き進む

実行犯の安部は逃亡w
0236名無し不動さん
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2020/09/11(金) 00:46:05.29ID:???
お前らに質問、見解を聞きたいんだが

再建築不可物件が神奈川県の某所にあって、すげーお買い得だな、と思ったんだが
なんか、ローンが通らないんだってよ。スルガの件もあり、ローンは永久に無理だと

しかも、買う時がそうだってことは売るときもお客を見つけるのがまず無理だってことで
でも中は綺麗だし住みたいと思った

が、問題は30年以内に震度7がやってくる確率が80％なんだろ？

再建不可って震災でぶっ壊れたらどうなってどうなるの？
その場合、どうすればいいの？
震災の保健に入っていてもダメなの？

でも東海大震災とか直下型なんてきたらマンションでもそうだよね？
ってそこまで考えてたら不動産なんて買えなくなるし

俺はどうすればいい？
0237名無し不動さん
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2020/09/11(金) 02:29:42.46ID:???
>>236
再建築不可って４ｍ以上の公道に２ｍ以上接してないとかですか？
これは古家を壊して新築物件を建てた時に確認申請許可がおりない
古家が壊れて修理する場合や基礎と柱が残っていれば増築減築
リフォームすることはできるはず（テレ朝のビフォーアフターによくある）

地震で全壊はめったにないだろうが火災で全焼で柱も残らない場合もある
その時は更地にして延々と固定資産税だけ払わないといけない

ということでローンは通らないだろうな
仮に現金で買ったとしても持ち主が死んだ場合に相続人が売ることも
建て替えもできず相続放棄しても不動産の管理義務は残るので
被相続人を恨むしかない

通常はいくら安くても手を出してもいけない物件
将来的に隣地の一部を買い取ることができて接道部分を
増やせる可能性があるのならなんとかなるかもしれない

実はうちが再建築不可物件だった　親から相続して詳細調べて初めてわかった
個人売買だったので親が買った時に騙されたのか売る方もわかってなかったのかは不明
接道部分は2ｍ以上あるけど途中が1.8ｍしかないというひっかけ問題のような物件
うちの場合は接道部分の隣地をなんとか買うことができたけどできなかったら地獄だった
0239名無し不動さん
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2020/09/11(金) 07:49:38.91ID:???
>>237
> その時は更地にして延々と固定資産税だけ払わないといけない
これ、問題。

建築できなければ売れない、
売れないが、土地の放棄もできないし、寄付も受け付けない。

自治体も二束三文の土地寄付されるより、
固定資産税徴収し続けたほうがいいからな
0241名無し不動さん
垢版 |
2020/09/11(金) 09:32:33.03ID:kz3CFf+k
>>236
柱一本残して、リフォームすればいい。
布基礎をベタ基礎にするのも、リフォームで通る。
0242名無し不動さん
垢版 |
2020/09/11(金) 10:48:24.77ID:???
>>236
そこってリフォームするのも大変なぐらい間口が狭くね？
道路から離れてるし
0244名無し不動さん
垢版 |
2020/09/11(金) 15:57:18.19ID:???
首都直下巨大地震の確率急上昇!これは絶対に来る!　
東京46%横浜78%埼玉51%　いますぐ逃げたほうがいい
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/41697


オペンホーセスで木造の家買った人間は負け組になるのか？
熊本の地震でも８１年以降の木造が次から次と崩壊しまくってたよな
やっぱり今の時代に木造の家を買うのはかなりのリスクか
0245名無し不動さん
垢版 |
2020/09/12(土) 16:33:29.81ID:???
>>240
ホームレスでも買わない。
買っても固定資産税払えない。
0246名無し不動さん
垢版 |
2020/09/12(土) 16:41:47.64ID:???
>>241>>243
「主要構造部の一種 以上について行う過半の修繕」
は確認申請が必要です。

主要構造物とは壁、柱、床、はり、屋根又は階段です。

つまり、柱一本残しはほとんどの主要構造部
について行う圧倒的過半の修繕ですね。


では…台風被害などにより、
屋根補修が必要になったらどうするのでしょうね？
防火地域なら防火対策も同時に必要になるとか？
0247名無し不動さん
垢版 |
2020/09/12(土) 17:16:36.63ID:???
>>245
ホームレスは財産を差押えられない。
失う物がない。無敵
0248名無し不動さん
垢版 |
2020/09/13(日) 09:19:00.79ID:???
あくまで1円の土地でも買わない人がホームレス
買ったらホームができちゃうからね
0252名無し不動さん
垢版 |
2020/09/15(火) 12:40:54.16ID:???
買っても名義変更登記ができない
住民票ないから
0254名無し不動さん
垢版 |
2020/09/18(金) 10:14:29.52ID:???
>>236
そん時はそんとき
みんないわないが今回のコロナみたいに
税金優遇や融資支援とかいろいろでてくる
0255名無し不動さん
垢版 |
2020/10/10(土) 17:26:40.22ID:2+iDsqxR
>>39
お前がそういうから2年待ったんだが
0256名無し不動さん
垢版 |
2020/10/11(日) 07:18:22.94ID:???
128名無し不動さん2020/10/11(日) 07:14:49.64ID:YEBgYxRX
今って不動産が頂点価格だけど

思ったんだけど賃貸って変わってないからさ
すげー賃貸が逆にお得になってんだぜ

大家なんて利回り１％でやってるからさｗｗｗｗ



完全同意
0258名無し不動さん
垢版 |
2020/10/11(日) 13:31:20.23ID:???
麻薬取締部が札幌ひばりが丘病院を書類送検

医療用麻薬の在庫の管理がずさんだったとして、厚別区の病院と元薬剤師ら3人が麻薬取締法違反の疑いで
書類送検されました。きのう書類送検されたのは、札幌市厚別区の「札幌ひばりが丘病院」と元薬剤師ら
3人です。
https://www.dailymotion.com/video/x6lbvfu
0259名無し不動さん
垢版 |
2020/10/12(月) 11:21:10.42ID:???
グリーンパーク水元VII 1280万円（2LDK）
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&;bs=011&nc=94278873

情報共有
グリーンパーク水元VII の４０４号室
前所有者の奥さんがダイビング自殺、ＳＵＭＯに前所有者だからといって告知事項が書いてないのに要注意！
0262名無し不動さん
垢版 |
2021/01/09(土) 13:56:10.66ID:Ny2O3OC8
清掃費用を削減できるの見つけた。良さげ
https://cosoji.jp/owner/
0263名無し不動さん
垢版 |
2021/01/18(月) 16:22:47.91ID:gTYwyTMc
２０／２０の第一種低層住居専用区域が多く、地元行政が「第一種低層住居専用区域には保養所は建てられませんからねっ！（法的にどうかは不明。旅館業法の適用外の保養所は住居のはずなのに）」といっている地区で、第一種住居区域の土地８３０坪、６０／２００、２８００万（広告）／２５００万（重要事項説明書）（なぜ違うのかは不明）が売りに出ているのを見つけました。評価額１７８０万、課税標準額１２００万、固定資産税２０万、古家あり、国道沿いで眺望はよくないけど除雪の不安なしです。

登記税１２００ｘ０．０２＝２４万
取得税１２００ｘ０．０３＝３６万
計６０万
固定資産税２０万／年

地代相場は近くの近隣商業地域２７０坪が貸し地で出ていて、なんと年２０万円。
同じ２７０坪の別の土地が売りに出ていて２８００万円なんで、貸し地も同額とすると固定資産税相殺分ぐらいしかない。仲介業者のサブリースはいやだという。

それでも、親が高齢なので、少しでも相続税評価を圧縮したい思いがあり、２８００万が１２００万になるのならまあいいか、とう思いもある。
法令上問題ないなら知人に２０万／年で貸して同額を補填して、１２００万を８４０万にできるなら、評価額が２０００万減る。親の資産は数億あるので、他の手段もいろいろやって相続税率４５％としても９００万節税できる。
親の死後、値上がりしていれば売れるし。

また現地主も高齢で、経営していた小さな商店は畳んだっぽい。高齢なのにあえて売りに出しているのは自宅を売らずに相続させるための納税対策ではないかと推測。即金で買うから値下げして、という交渉するこしも考える。

という場合なんだけど、みなさんだったらどうします？
0264名無し不動さん
垢版 |
2021/01/19(火) 12:14:52.31ID:???
【ノーリスクで5000円↑以上ゲットできます！2021年最新】

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りｓく
0265名無し不動さん
垢版 |
2021/02/10(水) 02:53:29.05ID:ucGkKP5R
不動産投資もいいが今年だけはコロナ関連株
コロナ変異株先回り投資銘柄　リボミック

【コロナウイルス関連】
リボミック（4591）東大発の創薬ベンチャー
（2021年1月8日　株価380円）

ACE2をターゲットにしているためコロナ変異株にドンピシャ
まだ注目度は低いが救世主になる可能性もある

リード化合物が完成したらテンバガーの可能性も出てくるお宝銘柄。

コロナウイルスの変異株にも対応できる治療薬を開発中。時価総額は100億程度と割安な上に現金50億以上保有のため当分は増資の可能性も少ない。

新型コロナウイルス感染症の治療用アプタマーの開発において標的タンパク質と結合するアプタマーを複数特定することに成功。

新型コロナウイルスは、ウイルス表面のスパイクたんぱく質が細胞表面上の受容体ＡＣＥ２たんぱく質と結び付き、感染・増殖する。このため、両者の結合を阻害、または細胞への侵入を阻止すれば良いことになる。

新型コロナウイルス感染症に対する治療用アプタマーの創製について、東京大学の井上純一郎・特命教授、東京大学医科学研究所アジア感染症研究拠点の合田仁・特任准教授らのグループと共同研究契約を締結。

シュードタイプウイルス（偽型ウイルス）を利用した実験系でウイルスの感染予防効果が確認。

【アプタマー医薬】
・変異したコロナにも有効
・がんやインフルエンザにも有効
・水溶性のため吸入以外にも鼻腔内噴霧OK
・マスク、防護服、消毒液にも応用できる
・国内でアプタマーを扱ってるのはリボミック
0267名無し不動さん
垢版 |
2021/05/18(火) 05:50:41.12ID:Asj7B/Xl
ウド菊池
0268名無し不動さん
垢版 |
2021/05/18(火) 07:48:36.22ID:???
将来値崩れしないマンションは上位15%の価格のマンションでそれ以外は賃貸の一択。
マンションを買う人の85%は損をする。
これは常識なんだけどね。
1億円未満は問題外。
富裕層がマンション買うのはいいけど、それ以外は賃貸が得。

都心駅5分で3LDKだと1億5000万円くらいする。
これ未満は買っても損するだけ。
でも情弱は買っちゃうんだよね

不動産投資で新築区分買うのは馬鹿の代名詞
特に都内は利回りが低い
大損ということだ
一般サラリーマンは無知だから富裕層が見向きもしない物件を買ってる
哀れだよ
0270名無し不動さん
垢版 |
2021/05/18(火) 11:44:17.64ID:EyHHz25i
将来値崩れしないマンションは上位15%の価格のマンションでそれ以外は賃貸の一択。
マンションを買う人の85%は損をする。
これは常識なんだけどね。
1億円未満は問題外。
富裕層がマンション買うのはいいけど、それ以外は賃貸が得。

都心駅5分で3LDKだと1億5000万円くらいする。
これ未満は買っても損するだけ。
でも情弱は買っちゃうんだよね

不動産投資で新築区分買うのは馬鹿の代名詞
特に都内は利回りが低い
大損ということだ
一般サラリーマンは無知だから富裕層が見向きもしない物件を買ってる
哀れだよ
0272名無し不動さん
垢版 |
2021/06/11(金) 13:23:24.75ID:Qhno4jhW
２月の地震の修繕がだいたい終わった。
細かいやつばかりだけど地味に痛い。
0273名無し不動さん
垢版 |
2021/06/11(金) 17:35:50.64ID:???
>>271
TWSアドバイザーズ（株式会社TWS Advisors）
沼野忠裕（CEO）
角田武臣（執行役員）
0274名無し不動さん
垢版 |
2021/06/30(水) 15:36:01.69ID:???
事故物件を抱き合わせで買わされそう...
でも市場価格の1/4で買える...
押し入れでなくなったらしくいから、
押し入れの中丸ごと交換して、壁紙変えればいけるかな...
30万もあればできるかな
0275名無し不動さん
垢版 |
2021/07/13(火) 00:33:08.90ID:???
中古マンション投資を考えている初心者です、教えて下さい

H8新築ワンオーナー、2/8階、4LDK/85m2、駐車場1台継承、1580万円の物件を不動産販売会社から紹介されました

購入するにはそれに、仲介料、税、リフォーム代等で諸費用が220万かかるそうです

想定では、家賃から共益費、固定資産税等の経費を引くと5万円の利益があり、60万円/年で、約3年8ヶ月でその220万はペイできてそれ以降は丸々の利益ですよ、とのことでしたが、今1580万の価格も下落するのでその計算はおかしいですよねぇ
なので、その辺の5年10年後の下落値も考慮して本当にメリットがあるのか…いかがなものでしょうか

ちなみに場所は関東関西でない主要都市から電車で1時間以内の新興ベッドタウンで、駅から徒歩8分です
0278名無し不動さん
垢版 |
2021/07/13(火) 09:18:35.65ID:???
一つ目は物件の相場だな　高値掴みかもよ
二つ目は入居率
あとは考えてみ
0279名無し不動さん
垢版 |
2021/07/13(火) 11:46:36.91ID:???
>>278
まず入居率は確認したけど問題無い
で、高掴みかどうか他社で見積もりとったら3割増で売れます、と！
ま、クルマみたいに買取りじゃないんで買い手がつかなきゃあかんのだけどね
0280275
垢版 |
2021/07/13(火) 17:51:57.67ID:???
で、またまたシロート質問だけど
はじめの仲介業者Aから買う前に、売り見積もりとった業者Bを連れてAと物件を見ることは可能なのかね？
要はBの売値が今の価格より高いの確定してAから買うってことだけど…w
0282名無し不動さん
垢版 |
2021/07/13(火) 19:15:40.75ID:???
相続登記手続き中の物件って値下げ交渉できるもんなの？
0283名無し不動さん
垢版 |
2021/07/13(火) 19:52:32.53ID:???
>>279
あとは賃貸管理会社のぼったくりだな
原状回復や工事で手数料取りまくる
0284275
垢版 |
2021/07/13(火) 21:36:52.02ID:???
>>281
ハァ?正体も何もズブのシロートだけど
0285275
垢版 |
2021/07/13(火) 21:37:58.49ID:???
>>283
いやいや、そんな業者はかませないから
0287名無し不動さん
垢版 |
2021/07/19(月) 22:45:17.22ID:???
ワンルーム1kへの投資はどうですかねぇ？
名古屋の街中駅チカ徒歩5分
築12年
価格1000万半ば強
管理費修繕積立金 約1万
利回り約4%なんですが…
0289名無し不動さん
垢版 |
2021/07/20(火) 00:57:18.27ID:???
1000万半ばか
なら3分の1だな
資産価値は500万程度のものだから
0290名無し不動さん
垢版 |
2021/08/02(月) 15:05:48.70ID:???
オーナーチェンジ中古マンション物件狙ってる
アレコレ費用差し引いて利回り4.5%ほど

税金はどのくらい持ってかれる？
賃料年計 150万弱なんだけど
なんか対策できる？
0299290
垢版 |
2021/08/04(水) 02:50:05.79ID:???
で、法人持ってるけど、法人名義のがいいのかね？
ただ活動してないんだけど…
0301290
垢版 |
2021/08/04(水) 11:33:33.77ID:???
>>300
というと？
0303290
垢版 |
2021/08/04(水) 11:55:34.48ID:???
>>302
だからその「都合のいいようにいろいろ出きる」ことを教えてよw
0304名無し不動さん
垢版 |
2021/08/04(水) 12:56:15.72ID:???
>>303
法人持ってるなら税理士に聞いてみたらいい
いい税理士ならいろいろ教えてくれる
0305290
垢版 |
2021/08/04(水) 14:12:39.19ID:???
>>304
だから今休眠中で税理士なんか付き合いないからここで聞いてんのよ
参考になるURLでもいいから頼むよ
0307290
垢版 |
2021/08/04(水) 17:34:40.52ID:???
>>306
付き合いのある税理士おらんし、理由もわからんわ
0308名無し不動さん
垢版 |
2021/08/04(水) 17:47:34.62ID:???
>>307
だって利回り4%の物件買うんでしょ
買う前に相談しないとな
税理士はネットで探せばいい
0309290
垢版 |
2021/08/04(水) 17:55:23.69ID:???
>>308
それは「利回り4%なんて物件買ってどうすんだよボケ」っていう意味？(泣)
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