購入vs賃貸 正しく理解
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家は買うべきか、借りるべきか、どのように考えるのが正しいのか伝えます。
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土地と時間は増えない】持ち家派VS賃貸派 Part.4
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1521627843/l50
VIPQ2_EXTDAT: checked:vvvvv:1000:512:----: EXT was configured 以下のように考えて、
・家を買って支払が終われば、住居費が安くなる
・賃貸の家賃は一生払い続けねばならない
・同じ支払額なら、家を買ったほうが、良い家に住める
家を買うのは間違い。
なぜ間違いなのか、理解できるようになりましょう。
家を買うか買わないかという意思決定は、人生において大きな決断です。
間違った考え方を根拠にして決めますか？
それとも、正しい考え方を理解してから、決めますか？ 私がガイドしましょう。
暇なときにしか登場しませんがねｗ ガイアの夜明け 2017年9月19日放送
「高齢者シングルの賃貸が借りにくい」問題に「他人事じゃない」と身につまされる人多数！
日本ではいま、単身世帯が増え続けている。自ら選んでシングルを貫く人も多い一方で、
心の隅によぎるのは「孤独死」という言葉だ。だが、それを気にするのは何も本人だけではない。
9月19日放送の「ガイアの夜明け」（テレビ東京）が、高齢の単身者が賃貸物件を借りにくい
という現状を伝えたところ、ネット上では「他人事ではない」とつぶやく人が相次ぐなど
話題になっていた。 日経プラス10 2017年12月1日(金)放送
▽高齢者はお断り！？“住宅難民”リスクに備える
年齢を理由に家を借りられない高齢者が増えているといいます。
安住の地を確保するにはどうすればいいか考えます。
奥さんや子供の転居ストレスを無視して「投資」というさも合理的な金儲けを
追求するエゴを貫いた人の老後がここにある。
http://www.bs-j.co.jp/program/detail/201712/22663_201712012200.html クローズアップ現代 2018年2月1日放送
「思いがけない退去通知 あなたも住宅を追われる！」
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4095/index.html
アパートなどの大家から思いがけない退去通知が届く人が相次いでいる。
高度経済成長期を中心に建設された集合住宅が老朽化し、耐震性などの面から
取り壊しが必要になっているのだ。立ち退きを迫られた人たち、
中でも一人暮らしの高齢者の中には、転居先を探しても、
連帯保証人がいないなどの理由から、契約を断られ続ける人もいる。
公営住宅への入居も高い倍率に阻まれる。
１０年後には、４軒に１軒が築４０年以上になるとされる賃貸住宅。
今後、急増することが危惧される、立ち退きによる漂流の実態をリポートする。
子供達に故郷や幼馴染みという形のない財産を残す事よりも金儲け第一の賃貸派の
老後がここにある。 【戸建月額維持費】
固定資産税貯金 10,000円/月
修繕費用の貯金 20,000円/月
火災・地震保険 2,500円/月
管理費 0円/月
駐車場代 0円/月
合計 32,500円/月
【賃貸月額支出】
大家が支払う固定資産税の肩代わり 10,000円/月
大家が支払う修繕費積立の肩代わり 20,000円/月
火災保険月額換算実費 800円/月
大家が支払う建物保険上乗せ分 1,700円/月
滞納、孤独死等与件リスクの肩代わり 10,000円/月
空室など大家の収入減の肩代わり 10,000円/月
更新手数料月額換算 3,300円/月
大家の生活費・管理費 24,200円/月
高齢になってからの退去リスク プライスレス/月
合計(大家に支払う家賃) 80,000円/月（＋加齢と共に上昇する精神的不安とストレスの毎日） ■シニア･高齢者の一般賃貸住宅事情
高齢者であっても一般の賃貸住宅なんてたくさんあるだろうと思っている方も多いと思いますが、
実際に不動産屋さんに足を運ぶと、あまりにも物件がなくて驚かれる方が多いです。しかしそれが現状です。
高齢者の方で足腰が弱ってきて階段しかないアパートは大変なので住み替えをしたいと思っても、
一般の賃貸住宅が見つからなく困っている方も非常に多く、そのような相談を
ケアマネジャーさんからもらうこともあります。 まず、最終結論を、教えますね。
正しい考え方を理解できなくても、最終結論を実践するなら、大きな失敗は避けられるでしょう。
基本的に、購入と賃貸とで、有利不利はありません。
あるのは、身分不相応な家に住むのか住まないかです。
家を買うにせよ、借りるにせよ、より良い家に住むにはより多くのお金を必要とします。
ここでは、自分の経済力を超える家を、身分不相応な家とします。 ■大家さんがシニア･高齢者に貸したがらない理由
大家さんがシニア･高齢者の方に貸したがらない理由は以下のとおりです。
① 高齢者の方による自宅での事故は多い
② 単身者だと発見されることなく亡くなってしまう可能性がある（孤独死）
③ 介護が必要になったり、認知症になった際の懸念 ■高齢者住宅ではなくて一般賃貸を望む理由
2011年より高専賃や高円賃という高齢者向けの住宅が「サービス付き高齢者向け住宅」に一元化されました。
サービス付き高齢者向け住宅ですと、高齢者向けの住宅になりますので、高齢者だからといって断られることはありません。
しかし、それでも一般賃貸住宅を望む高齢者の方は多いと思います。
それでは、何故サービス付き高齢者向け住宅ではなくて一般賃貸住宅を望むのかの
理由としては、以下の3つがあげられるでしょう。
① 金額的な問題
1つ目の理由としては、高齢者住宅は金額的に一般の賃貸住宅よりも高くなるためです。
サービス付き高齢者向け住宅は、安否確認サービスと生活相談サービスが必須となっています。
そのため最低でも日中は人を配置しておかなければならず、その人件費がかかります。
その料金としてサービス支援費という形で家賃にプラスして＋2万円～4万円掛かります。
共用部分も広いため共益費も1万円～2万円かかります。
② 部屋が狭い
一概にサービス付き高齢者向け住宅は狭いとは言えませんが、お部屋の広さが最低が
18㎡から作ることでき、実際に18㎡の住宅が多く、手狭に感じる方も多いようです。
さらには、お風呂やキッチン･洗濯機置き場が部屋にないことも多いため抵抗がある方も多いようです。
③ 施設のようなイメージ
サービス付き高齢者向け住宅もコンセプトによって様々な形態がありますが、
施設のようなイメージをしてる方が多く、まだそのような生活はしたくないという方も多いようです。
実際に、食堂を併設しているところが多いため一般の賃貸住宅よりは入居者同士の交流は多くなります。 地震で引越せばOKと言っていられるのも、
定職に就いてて、安定収入がある若いうちだけ
高齢になったら、今の賃貸を出る事になったらその先は貸し渋りで住む場所はない
住める賃貸住宅の入居倍率や家賃は当然上昇するから、若い人から賃借契約が決まる
地震で賃貸アパート倒壊したら、引っ越し先がない それが高齢者 URは家賃の4倍の収入が入居可の基準 そんな年金をもらっている人は一部の人です
また、家賃の100倍の貯金基準でもぐりこんでも、低家賃のURは築45年以上で3年定借が前提なのがほとんど。
いずれ貯蓄基準を下回り入居できなくなるのです 「投資」でいくら儲けようが、高齢者が借りられる民間賃貸物件はほぼない。
投資で100万円儲けようが、1億儲けようが人は平等に歳を重ねる。
生物の加齢に対して賃貸派の投資云々やロバートキヨサキの主張は無力でしかない。 身分不相応な家と言いましたが、身分不相応な家に住もうとすることが
悪いわけではありません。
各自が持つ経済力は、無限ではありません。
住宅・子供の教育・勉強・趣味などなど、経済力をどのように配分して、
自分の生活を豊かにするかは、各自の自由です。
身分不相応な家に住むためには、それ相応の経済力を配分せねばなりません。
正しく理解してそのように実行するのはかまいませんが、
まったくわからないまま実行してしまうのはどうなんでしょう？ 高齢者に貸した途端、不動産にまとわりつく孤独死という名の「死」へのリスク。
大家にとって、風評被害や世間体は金で解決できるものではない。 さて、となると、身分相応な家とは何でしょう？
最終結論はとても簡単です。
住もうとする家を借りて、その家賃を払い続けていけると思えるなら、
その家は身分相応です。
家を買おうと考えているなら、その家が賃貸にだされていると仮定し、
その家賃額で考えます。もちろん、そのエリアの家賃相場実勢で考えましょう。
新築の家を買う場合、想定した家賃額を今後30年間ずっと払っていけると
思えるならOKです。大きな失敗はしないでしょう。
最終結論は以上です。簡単だったでしょ？ >>17 の捕捉
家を買う場合の判断基準は、
・現金一括なのでローン組まないんだけど？
・頭金４割入れるんだけど
・35年ローン組んでも、15年で繰り上げ返済余裕なんですが？
などは関係ありません。あくまで、>>17に書いたものが基準です。
本レス中に例示したような事情には、よりません。 購入vs賃貸について考えるときは、
立地も含めて同等の家で比べる必要があります。
ネット上に、ころがっている記事にあるような、
・賃貸ケースは、安普請アパート
・購入ケースは、分譲マンション
といった比較では、意味がありません。
厳密には、
・安普請アパートのある一室について、買うのか借りるのか
・分譲マンションのある一室について、買うのか借りるのか
などのように、ひとつの家を対象として、その家を
買うのか借りるかで考えることが理想となりますが、
立地も含めて同等（同一品質）の家同士で比較
とすればよいでしょう。 「夢のマイホーム、価値はプライスレス。
買えるから買うのであって、ただの消費だ。
金銭的な損得なんか考えてない、まして、
不動産投資として儲けようなんて思ってない」
そうですか？ お金の側面が第一だと思いますけどね。
例えば考えてみてください。
住みたいなと思える品質の住宅を見つけたとき、
(1) 買えば価格4000万円・借りれば家賃 3万円/月
(2) 買えば価格 300万円・借りれば家賃15万円/月
だったらどうしますか？ >>20 のつづき
いくら購入派でも、(1)の条件なら、買わずに借りるでしょう。
いくら賃貸派でも、(2)の条件なら、借りずに買うでしょう。
持ち家にプライスレスな価値をいくら認めようとも、
買う借りるにおける金銭的な側面に、
買う借りるの判断は、大きく左右されるということです。
(1)と(2)の間のどこかにある線引き、あなたの線はどこですか？
金銭的な話ですから、数字と理屈の話になります。
購入vs賃貸論を理解して、金銭的な側面について正しく考察
できるようになることは、だから大切なのです。 >>20-21 に関して注意書き
>>20-21の記述は、
「金銭的な側面に判断が影響される」
ことに気づくのが目的です。
具体的な物件の損得に関して、購入vs賃貸論を使うことで、
見極めがつけられるようになると、示唆しているのでは
ありません。
>>9 に書いたとおり、
基本的に、買う借りるで、有利不利はない
であって、付け足すと、
市場のひずみにより、個別物件レベルでは、損得はありうる
しかし、少なくとも素人には、得する物件の見分けは困難
という立場です。 今のマンションは割高だよ
ローンに加えて供用管理費かかるし土地が資産として残らないし
本来なら戸建てより安くて当然なのに今は戸建てより高い 「賃貸だと大家に搾取される。家賃には、大家の利益が含まれるから」
という意見がありますね。ならば、購入するほうが得でしょうか？
たしかに、家を購入して使用するのに必要な費用を「購入実費」とすると、
家賃＝購入実費＋大家の利益
であることは間違いありません。
（「購入実費」と書くと、実はあいまいで不正確な表現になってしまうのですが、
ここは素朴に直感的にとらえてOK） つまり、
購入派の支払い＝購入実費
賃貸派の支払い＝購入実費＋大家の利益
です。>>19 に述べたとおり、同等物件について買うか借りるかの話だから、
上式の「購入実費」は、購入・賃貸で同額です。
例外をのぞけば、「大家の利益 ＞ ０」ですから、
購入派の支払い額よりも、賃貸派の支払い額のほうが、多くなります。
となると、最終結論における、
「基本的に、購入と賃貸とで、有利不利はない」
と、矛盾するのでしょうか？ https://m.youtube.com/watch?v=LLHimYh1Pms
こういうのみると、人事じゃないんだよな。
定年後までローン組む奴おおすぎ、賃貸と同じ家賃でローン。
想定外の収入減で破綻するとか。
部屋をみても無駄に広くて、要らない物ばかり、
持ち物一つ一つがこだわりもなく、ゴミみたいな物ばかり。 普遍的な有利不利は持家賃貸でない
でも個々人をみれば有利不利は決まる
こんな当然なこともわからないやつが講釈垂れてるんだからそりゃ便所の落書きって言われるわな >>25 からつづく
購入と賃貸とで、有利不利がないのは、こうなっているからです。
購入派が削られる経済力＝購入実費の支払い＋リスクの負担
賃貸派が削られる経済力＝購入実費の支払い＋大家の利益分の支払い
「リスクの負担」という要素が、実際には存在するので、
居住するために用意しなければならない経済力は、
買っても借りても、同じ大きさなのです（同等レベルの家で比較）。
「リスクの負担」とは、今の時点では、次のようなものと考えてください。
予定どおりなら金銭の支払が不要
予定外の場合、金銭の支払いを強制される（支払額不定）
これは、購入派にとって、
予定どおりなら賃貸よりも出費を少なくできる
予定外の場合、賃貸よりも多くの出費となることがある
であることを意味します。 購入の場合に、「リスクの負担」という要素が入る点自体は、
まあ納得できますよね？
しかし、その要素の存在のため、
「居住に必要となる経済力が、購入派と賃貸派とで等しくなる」
という点については、説明が必要でしょう。
それは、市場が効率的であれば、釣り合う状態で落ち着くよう、
見えざる手が働くはずだという理屈によります。
「需要と供給が釣り合うよう、市場価格が決まる」のと
似たような話だと思ってください。 同等物件について、たとえば、購入が賃貸よりも有利ならば、
購入する人が増え、賃貸を選ぶ人が減る。すると、購入物件は
人気となって物件価格が上昇したり、賃貸物件の人気がなくなり
家賃が下落するなどして、購入有利の状況が弱まります。
逆に、賃貸が購入よりも有利なら、反対の現象が起きるでしょう。
するどい人は、この釣り合いとは、>>28に書いた、
「リスクの負担」と「大家の利益分の支払い」とが、
釣り合うことを意味すると気づくことでしょう。
これについては、しばらく後に、また言及します。 都心は分かりませんが、田舎はどうなのでしょう
フラット使えば、最低でも月5万円台から
戸建てが立てられます
但し、ローンが払えきればですが(笑) >>9
折角買うならと背伸びして身分不相応なもの買うからな。
で、一旦買うと修正不可能www
賃貸は思い直したら修正可能、環境の変化にも対応しやすい。 購入という意思決定をするのであれば、
家購入で必ず背負うこととなる「リスクの負担」
について、わかっておくべきです。
ネットや雑誌では、
・ローン完済まで返済し続けることができるか
・返済額は月収の○割まで
・家を売っても、ローン残債が残る
・古くなったら修繕費が
・古いマンションで、積立金不足や滞納、住民合意できない
といった話のようですね。
もっとシンプルに整理してみましょう。
これからしばらく、リスク負担についての話が続きます。 「リスクの負担」とは、
予定どおりなら金銭の支払が不要
予定外の場合、金銭の支払いを強制される（支払額不定）
だと、とりあえず書きました（>>28）。
これについて、しっかりしたイメージを持てるよう、
車の任意保険を例に、説明してみます。
車の保険は、たとえ話としては、必ずしも適切ではないと思う
のですが、他にいいアイディアを思いつかなかったものでｗ
車を運転すると、事故に遭ったり、起こしたりするリスクがあります。
誰も好き好んで事故に遭いたくはないでしょうから、
予定どおりなら事故に遭わない
予定外の場合、事故に遭う
ということですね。 事故が起きてしまった場合、自分の責任で相手に与えて
しまった損害額を弁償せねばなりません。
治療費・遺失利益・修理費などですね。
自身のケガ、自分の車の修理費や買い替え費用なども、
相手からの弁償で足りない分は、自身の出費となります。
事故が起きなければ出費なしだが、いったん事故が起きて
しまったら、お金がかかることになります。
これが、車の運転に関しての「リスクの負担」です。
その出費額がいくらになるかは、事故によるわけですね。
数千万円となったり、まれに億円単位の場合もあるようです。 この事故にともなう出費にあなたは耐えられますか？
リスクを負担するには、経済力の裏付けが必要です。
リスクが表面化し、出費を余儀なくされても、
人生計画への影響が小さいのでしたら、
あなたには、このリスクを負担する十分な経済力があります。
しかし、家計が破綻するなど、人生計画が大きく狂うのでしたら、
あなたには、リスクを負担できるだけの経済力がないということ
になりますね。
「たぶん事故には遭わない」という楽観的で都合良い願望は、
予期せぬ事態には無力であって、経済力の裏付けが必要なのです。 といっても、ほとんどの人は、任意保険に事前加入します。
すると、事故での出費を、あなたにかわって損害保険会社が
支払います。保険会社が、あなたにかわって、リスクを負担
してくれるわけですね。
その見返りにあなたは、事故が起こる起こらないにかかわら
ず、自動車保険料を支払うことになります。
保険に加入するしないは、家についての、購入vs賃貸に、
似ている部分があります。
保険なし→リスクを負担する
保険加入→保険料を支払う
購入 →リスクを負担する
賃貸 →大家の利益分を余分に支払う
リスクを負担すれば、それが現実化しない限り、支払いが
少ない分だけ得をする。
しかし、現実化してしまった場合、得する予定だった額以上の
出費を強いられる場合がある。その出費に耐えられるだけの
経済力の余力がなければ、人生計画が狂う。 ここまでで、家購入にともなう「リスクの負担」について、
多少はイメージをつかめてきたことでしょう。
次のレスから、「家購入にともなうリスク」が何なのかについて、
全体像を提示し、説明を加えてゆきます。
車の場合と同様、保険でカバーできるリスクも、
もちろんありますが、
火災や自然災害などでの損害
ローン契約者死亡後のローン返済
保険でカバーできるものだけでは、もちろんありません。
また、リスクを負担することは、
予期せぬ金銭的損失を覚悟するということ以外に、
金銭的な利益をもたらすケースも含みます。 家購入にともなう「リスクの負担」全体像は、
シンプルにまとめると、こうなります。
(1)住めなく住まなくなったとき、リスクの負担が、お金の負担に変わる。
(2)その「お金の負担」を嫌い、不本意に住み続ける。
(1)または(2)。たった、これだけ。 >>41に出てくる「お金の負担」とは、損失に主眼を置いた表現です。
しかし、大きな損失に限るわけではありません。
ごく軽微な場合もあるし、逆に、お金の利益を生むケースもあります。
したがって本当は、「お金の出入り」といった感じですが、それだと語呂が悪いｗ
なお、損失・利益にかかわらず、その額は、家購入時点において不定です。 「住めなく住まなくなったとき、リスクの負担が、お金の負担に変わる」について
住み続けるつもりで購入した家に住むのをやめると、新たな住居が必要になります。
新住居を買うならその購入費、借りるならその家賃の支払いが、新たに発生します。
以前の住居については、
何もしない→維持費・税金等の支払い。残債があればローン支払い。
賃貸に出す→「何もしない」場合の出費を、家賃収入でまかなえるか
売りに出す→売却代金で、処分/売却費用、ローン残債を精算できるか
となりますね。
いずれにせよ、住み続ける場合には予定していなかった、
お金の精算
新たな入出金のはじまり
を伴うことになって、「お金の負担」となります(儲かる場合もあり)。 その「お金の負担」の額は、その時になるまでわかりません。
大損もありうるし、運が良ければ大儲けもあるでしょう。
損失となる場合に、それを軽微なものとして受け流すだけの経済力を、
あなたが保有しているのかどうかが問われます。
新住居調達時の、相場の上昇下落による影響に関しては、
以下のように、ある程度の相殺可能性は期待して良いでしょう。
・新居が高くても、旧居が高く売れる
・旧居の価値が下落していても、新居も安い
・新居の家賃が高くても、旧居を高く貸せる
・旧居が高く貸せなくても、新居は安く借りられる
なお、旧居売却の場合、その家に投じた総費用を居住期間で割ることで、
月あたりいくら要したことになったかわかります。
それを、賃貸での家賃と比較すれば、損得がどうだったか判明するでしょう。
（厳密には、現在価値や将来価値の考え方で比較すべきです） >>41の
「住めなく住まなくなったとき、リスクの負担が、お金の負担に変わる」
は、次の状況を含みます。
予期せぬ事情によって、住めなくなったり、住むことに支障が生じたが、
お金をかけることによって、住める状況へ回復させ、住むことを継続した。 買った瞬間に売りにだしても何百万を背負うことになる。
つまり買った瞬間に家庭や、家族、会社の奴隷になり。
考える事すら放棄する奴隷になるんだわ。
買うなら、1年住んで売った歳の差額と、買い売りの手数料を頭金でしっかり貯めろ。そしてその金は捨てたもんだと思えるなら買ってもいい。
たまに買値より上がったとかいう不動産屋の書き込みをみるが、
そもそも今は高値に張り付いてる、上がったといっても、売買手数料、金利なんていれたらマイナスだわ。
その金額をこえる利益がでるのはごく稀。
そんなやつは不動産王になれるわ。 >>20
これ、1の条件で貸すお人好し大家がそもそも存在するのだろうか？ 不動産会社が一括借り上げ
家賃保証をしている
決算期空き室が多いので、粉飾して満室もしくは相当数の入居に見せかける
しかしながら、引越しシーズンの３月に決算期を迎えると
空き室があるのに満室と虚偽の広告を出して
自ら入居者を入れなくさせる
こうして４月になるといっきに空き室だらけになる
とばっちりをうけるのはオーナーである
空き室を正直に出して広告を行えば満室になったのに
粉飾したために空き室が増えた
そして家賃が下げられることになる
このような粉飾で２次被害も深刻である
ホントは満室になってないのに満室になっている事業計画を見せられて
安心してマンションを建てたらもっと悲惨なことになる空き室だらけのところにマンションを建てたら
首を吊るしかないだろう 色川高志（葛飾区青戸6－２３－２１ハイツニュー青戸103号室）の告発
色川高志「文句があったらいつでも俺にサリンをかけに来やがれっ!! そんな野郎は俺様がぶちのめしてやるぜっ!!
賞金をやるからいつでもかかって来いっ!! 俺様が成敗してやるわいっ!! 待ってるぜっ!!」 (挑戦状)
■ 地下鉄サリン事件
オウム真理教は当時「サリン」を作ることはできなかった。
正確に言えば 「作る設備」を持っていなかった。
神区一色村の設備で作れば 全員死んでいる。「ガラクタな設備」である。
神区一色の設備を捜査したのが「警視庁」であるが さっさと「解体撤去」している。
サリンは天皇権力から与えられた。
正確に言えば オウム真理教に潜入した工作員が 「サリン」をオウムに与えた。
オウム真理教には 多数の創価学会信者と公安警察が入り込んでいた。
地下鉄サリン事件を起こせば オウムへの強制捜査が「遅れる」という策を授け「地下鉄サリン事件」を誘導したのは
天皇公安警察と創価学会である。
天皇は その体質上 大きな「事件」を欲している。
オウム科学省のトップは 日本刀で殺された「村井」という人物だ。
村井は「サリン」授受の経緯を知る人物なので 「日本刀」で殺された。
http://d.hatena.ne.jp/kouhou999/20150224 政府は、土地の所有権を放棄したい時に放棄できる制度の検討を始めた。
人口減で土地の活用や売却に困る所有者が増えていることが背景にある。
防災上の必要性など一定の要件を満たせば、所有者が土地を手放せるようにする方向だ。
放棄された土地の引受先などが課題になりそうだ。
土地を放棄できる国ドイツ 「負動産」捨てられない日本 >>13
俺URタワマンに貯金100倍基準で入居して3年以上経ってるけど貯金残高をもう一度提示しろとは言われてないぞ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
