家は買うべきか、借りるべきか、どのように考えるのが正しいのか伝えます。
関連スレ
土地と時間は増えない】持ち家派VS賃貸派 Part.4
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1521627843/l50
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探検
購入vs賃貸 正しく理解
家は買うべきか、借りるべきか、どのように考えるのが正しいのか伝えます。
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土地と時間は増えない】持ち家派VS賃貸派 Part.4
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・家を買って支払が終われば、住居費が安くなる
・賃貸の家賃は一生払い続けねばならない
・同じ支払額なら、家を買ったほうが、良い家に住める
家を買うのは間違い。
なぜ間違いなのか、理解できるようになりましょう。
家を買うか買わないかという意思決定は、人生において大きな決断です。
間違った考え方を根拠にして決めますか？
それとも、正しい考え方を理解してから、決めますか？
暇なときにしか登場しませんがねｗ
「高齢者シングルの賃貸が借りにくい」問題に「他人事じゃない」と身につまされる人多数！
日本ではいま、単身世帯が増え続けている。自ら選んでシングルを貫く人も多い一方で、
心の隅によぎるのは「孤独死」という言葉だ。だが、それを気にするのは何も本人だけではない。
9月19日放送の「ガイアの夜明け」（テレビ東京）が、高齢の単身者が賃貸物件を借りにくい
という現状を伝えたところ、ネット上では「他人事ではない」とつぶやく人が相次ぐなど
話題になっていた。
▽高齢者はお断り！？“住宅難民”リスクに備える
年齢を理由に家を借りられない高齢者が増えているといいます。
安住の地を確保するにはどうすればいいか考えます。
奥さんや子供の転居ストレスを無視して「投資」というさも合理的な金儲けを
追求するエゴを貫いた人の老後がここにある。
http://www.bs-j.co.jp/program/detail/201712/22663_201712012200.html
「思いがけない退去通知 あなたも住宅を追われる！」
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4095/index.html
アパートなどの大家から思いがけない退去通知が届く人が相次いでいる。
高度経済成長期を中心に建設された集合住宅が老朽化し、耐震性などの面から
取り壊しが必要になっているのだ。立ち退きを迫られた人たち、
中でも一人暮らしの高齢者の中には、転居先を探しても、
連帯保証人がいないなどの理由から、契約を断られ続ける人もいる。
公営住宅への入居も高い倍率に阻まれる。
１０年後には、４軒に１軒が築４０年以上になるとされる賃貸住宅。
今後、急増することが危惧される、立ち退きによる漂流の実態をリポートする。
子供達に故郷や幼馴染みという形のない財産を残す事よりも金儲け第一の賃貸派の
老後がここにある。
固定資産税貯金 10,000円/月
修繕費用の貯金 20,000円/月
火災・地震保険 2,500円/月
管理費 0円/月
駐車場代 0円/月
合計 32,500円/月
【賃貸月額支出】
大家が支払う固定資産税の肩代わり 10,000円/月
大家が支払う修繕費積立の肩代わり 20,000円/月
火災保険月額換算実費 800円/月
大家が支払う建物保険上乗せ分 1,700円/月
滞納、孤独死等与件リスクの肩代わり 10,000円/月
空室など大家の収入減の肩代わり 10,000円/月
更新手数料月額換算 3,300円/月
大家の生活費・管理費 24,200円/月
高齢になってからの退去リスク プライスレス/月
合計(大家に支払う家賃) 80,000円/月（＋加齢と共に上昇する精神的不安とストレスの毎日）
高齢者であっても一般の賃貸住宅なんてたくさんあるだろうと思っている方も多いと思いますが、
実際に不動産屋さんに足を運ぶと、あまりにも物件がなくて驚かれる方が多いです。しかしそれが現状です。
高齢者の方で足腰が弱ってきて階段しかないアパートは大変なので住み替えをしたいと思っても、
一般の賃貸住宅が見つからなく困っている方も非常に多く、そのような相談を
ケアマネジャーさんからもらうこともあります。
正しい考え方を理解できなくても、最終結論を実践するなら、大きな失敗は避けられるでしょう。
基本的に、購入と賃貸とで、有利不利はありません。
あるのは、身分不相応な家に住むのか住まないかです。
家を買うにせよ、借りるにせよ、より良い家に住むにはより多くのお金を必要とします。
ここでは、自分の経済力を超える家を、身分不相応な家とします。
大家さんがシニア･高齢者の方に貸したがらない理由は以下のとおりです。
① 高齢者の方による自宅での事故は多い
② 単身者だと発見されることなく亡くなってしまう可能性がある（孤独死）
③ 介護が必要になったり、認知症になった際の懸念
2011年より高専賃や高円賃という高齢者向けの住宅が「サービス付き高齢者向け住宅」に一元化されました。
サービス付き高齢者向け住宅ですと、高齢者向けの住宅になりますので、高齢者だからといって断られることはありません。
しかし、それでも一般賃貸住宅を望む高齢者の方は多いと思います。
それでは、何故サービス付き高齢者向け住宅ではなくて一般賃貸住宅を望むのかの
理由としては、以下の3つがあげられるでしょう。
① 金額的な問題
1つ目の理由としては、高齢者住宅は金額的に一般の賃貸住宅よりも高くなるためです。
サービス付き高齢者向け住宅は、安否確認サービスと生活相談サービスが必須となっています。
そのため最低でも日中は人を配置しておかなければならず、その人件費がかかります。
その料金としてサービス支援費という形で家賃にプラスして＋2万円～4万円掛かります。
共用部分も広いため共益費も1万円～2万円かかります。
② 部屋が狭い
一概にサービス付き高齢者向け住宅は狭いとは言えませんが、お部屋の広さが最低が
18㎡から作ることでき、実際に18㎡の住宅が多く、手狭に感じる方も多いようです。
さらには、お風呂やキッチン･洗濯機置き場が部屋にないことも多いため抵抗がある方も多いようです。
③ 施設のようなイメージ
サービス付き高齢者向け住宅もコンセプトによって様々な形態がありますが、
施設のようなイメージをしてる方が多く、まだそのような生活はしたくないという方も多いようです。
実際に、食堂を併設しているところが多いため一般の賃貸住宅よりは入居者同士の交流は多くなります。
定職に就いてて、安定収入がある若いうちだけ
高齢になったら、今の賃貸を出る事になったらその先は貸し渋りで住む場所はない
住める賃貸住宅の入居倍率や家賃は当然上昇するから、若い人から賃借契約が決まる
地震で賃貸アパート倒壊したら、引っ越し先がない それが高齢者
また、家賃の100倍の貯金基準でもぐりこんでも、低家賃のURは築45年以上で3年定借が前提なのがほとんど。
いずれ貯蓄基準を下回り入居できなくなるのです
投資で100万円儲けようが、1億儲けようが人は平等に歳を重ねる。
生物の加齢に対して賃貸派の投資云々やロバートキヨサキの主張は無力でしかない。
悪いわけではありません。
各自が持つ経済力は、無限ではありません。
住宅・子供の教育・勉強・趣味などなど、経済力をどのように配分して、
自分の生活を豊かにするかは、各自の自由です。
身分不相応な家に住むためには、それ相応の経済力を配分せねばなりません。
正しく理解してそのように実行するのはかまいませんが、
まったくわからないまま実行してしまうのはどうなんでしょう？
大家にとって、風評被害や世間体は金で解決できるものではない。
最終結論はとても簡単です。
住もうとする家を借りて、その家賃を払い続けていけると思えるなら、
その家は身分相応です。
家を買おうと考えているなら、その家が賃貸にだされていると仮定し、
その家賃額で考えます。もちろん、そのエリアの家賃相場実勢で考えましょう。
新築の家を買う場合、想定した家賃額を今後30年間ずっと払っていけると
思えるならOKです。大きな失敗はしないでしょう。
最終結論は以上です。簡単だったでしょ？
家を買う場合の判断基準は、
・現金一括なのでローン組まないんだけど？
・頭金４割入れるんだけど
・35年ローン組んでも、15年で繰り上げ返済余裕なんですが？
などは関係ありません。あくまで、>>17に書いたものが基準です。
本レス中に例示したような事情には、よりません。
立地も含めて同等の家で比べる必要があります。
ネット上に、ころがっている記事にあるような、
・賃貸ケースは、安普請アパート
・購入ケースは、分譲マンション
といった比較では、意味がありません。
厳密には、
・安普請アパートのある一室について、買うのか借りるのか
・分譲マンションのある一室について、買うのか借りるのか
などのように、ひとつの家を対象として、その家を
買うのか借りるかで考えることが理想となりますが、
立地も含めて同等（同一品質）の家同士で比較
とすればよいでしょう。
買えるから買うのであって、ただの消費だ。
金銭的な損得なんか考えてない、まして、
不動産投資として儲けようなんて思ってない」
そうですか？ お金の側面が第一だと思いますけどね。
例えば考えてみてください。
住みたいなと思える品質の住宅を見つけたとき、
(1) 買えば価格4000万円・借りれば家賃 3万円/月
(2) 買えば価格 300万円・借りれば家賃15万円/月
だったらどうしますか？
いくら購入派でも、(1)の条件なら、買わずに借りるでしょう。
いくら賃貸派でも、(2)の条件なら、借りずに買うでしょう。
持ち家にプライスレスな価値をいくら認めようとも、
買う借りるにおける金銭的な側面に、
買う借りるの判断は、大きく左右されるということです。
(1)と(2)の間のどこかにある線引き、あなたの線はどこですか？
金銭的な話ですから、数字と理屈の話になります。
購入vs賃貸論を理解して、金銭的な側面について正しく考察
できるようになることは、だから大切なのです。
>>20-21の記述は、
「金銭的な側面に判断が影響される」
ことに気づくのが目的です。
具体的な物件の損得に関して、購入vs賃貸論を使うことで、
見極めがつけられるようになると、示唆しているのでは
ありません。
>>9 に書いたとおり、
基本的に、買う借りるで、有利不利はない
であって、付け足すと、
市場のひずみにより、個別物件レベルでは、損得はありうる
しかし、少なくとも素人には、得する物件の見分けは困難
という立場です。
ローンに加えて供用管理費かかるし土地が資産として残らないし
本来なら戸建てより安くて当然なのに今は戸建てより高い
という意見がありますね。ならば、購入するほうが得でしょうか？
たしかに、家を購入して使用するのに必要な費用を「購入実費」とすると、
家賃＝購入実費＋大家の利益
であることは間違いありません。
（「購入実費」と書くと、実はあいまいで不正確な表現になってしまうのですが、
ここは素朴に直感的にとらえてOK）
購入派の支払い＝購入実費
賃貸派の支払い＝購入実費＋大家の利益
です。>>19 に述べたとおり、同等物件について買うか借りるかの話だから、
上式の「購入実費」は、購入・賃貸で同額です。
例外をのぞけば、「大家の利益 ＞ ０」ですから、
購入派の支払い額よりも、賃貸派の支払い額のほうが、多くなります。
となると、最終結論における、
「基本的に、購入と賃貸とで、有利不利はない」
と、矛盾するのでしょうか？
こういうのみると、人事じゃないんだよな。
定年後までローン組む奴おおすぎ、賃貸と同じ家賃でローン。
想定外の収入減で破綻するとか。
部屋をみても無駄に広くて、要らない物ばかり、
持ち物一つ一つがこだわりもなく、ゴミみたいな物ばかり。
でも個々人をみれば有利不利は決まる
こんな当然なこともわからないやつが講釈垂れてるんだからそりゃ便所の落書きって言われるわな
購入と賃貸とで、有利不利がないのは、こうなっているからです。
購入派が削られる経済力＝購入実費の支払い＋リスクの負担
賃貸派が削られる経済力＝購入実費の支払い＋大家の利益分の支払い
「リスクの負担」という要素が、実際には存在するので、
居住するために用意しなければならない経済力は、
買っても借りても、同じ大きさなのです（同等レベルの家で比較）。
「リスクの負担」とは、今の時点では、次のようなものと考えてください。
予定どおりなら金銭の支払が不要
予定外の場合、金銭の支払いを強制される（支払額不定）
これは、購入派にとって、
予定どおりなら賃貸よりも出費を少なくできる
予定外の場合、賃貸よりも多くの出費となることがある
であることを意味します。
まあ納得できますよね？
しかし、その要素の存在のため、
「居住に必要となる経済力が、購入派と賃貸派とで等しくなる」
という点については、説明が必要でしょう。
それは、市場が効率的であれば、釣り合う状態で落ち着くよう、
見えざる手が働くはずだという理屈によります。
「需要と供給が釣り合うよう、市場価格が決まる」のと
似たような話だと思ってください。
購入する人が増え、賃貸を選ぶ人が減る。すると、購入物件は
人気となって物件価格が上昇したり、賃貸物件の人気がなくなり
家賃が下落するなどして、購入有利の状況が弱まります。
逆に、賃貸が購入よりも有利なら、反対の現象が起きるでしょう。
するどい人は、この釣り合いとは、>>28に書いた、
「リスクの負担」と「大家の利益分の支払い」とが、
釣り合うことを意味すると気づくことでしょう。
これについては、しばらく後に、また言及します。
フラット使えば、最低でも月5万円台から
戸建てが立てられます
但し、ローンが払えきればですが(笑)
折角買うならと背伸びして身分不相応なもの買うからな。
で、一旦買うと修正不可能www
賃貸は思い直したら修正可能、環境の変化にも対応しやすい。
家購入で必ず背負うこととなる「リスクの負担」
について、わかっておくべきです。
ネットや雑誌では、
・ローン完済まで返済し続けることができるか
・返済額は月収の○割まで
・家を売っても、ローン残債が残る
・古くなったら修繕費が
・古いマンションで、積立金不足や滞納、住民合意できない
といった話のようですね。
もっとシンプルに整理してみましょう。
これからしばらく、リスク負担についての話が続きます。
予定どおりなら金銭の支払が不要
予定外の場合、金銭の支払いを強制される（支払額不定）
だと、とりあえず書きました（>>28）。
これについて、しっかりしたイメージを持てるよう、
車の任意保険を例に、説明してみます。
車の保険は、たとえ話としては、必ずしも適切ではないと思う
のですが、他にいいアイディアを思いつかなかったものでｗ
車を運転すると、事故に遭ったり、起こしたりするリスクがあります。
誰も好き好んで事故に遭いたくはないでしょうから、
予定どおりなら事故に遭わない
予定外の場合、事故に遭う
ということですね。
しまった損害額を弁償せねばなりません。
治療費・遺失利益・修理費などですね。
自身のケガ、自分の車の修理費や買い替え費用なども、
相手からの弁償で足りない分は、自身の出費となります。
事故が起きなければ出費なしだが、いったん事故が起きて
しまったら、お金がかかることになります。
これが、車の運転に関しての「リスクの負担」です。
その出費額がいくらになるかは、事故によるわけですね。
数千万円となったり、まれに億円単位の場合もあるようです。
リスクを負担するには、経済力の裏付けが必要です。
リスクが表面化し、出費を余儀なくされても、
人生計画への影響が小さいのでしたら、
あなたには、このリスクを負担する十分な経済力があります。
しかし、家計が破綻するなど、人生計画が大きく狂うのでしたら、
あなたには、リスクを負担できるだけの経済力がないということ
になりますね。
「たぶん事故には遭わない」という楽観的で都合良い願望は、
予期せぬ事態には無力であって、経済力の裏付けが必要なのです。
すると、事故での出費を、あなたにかわって損害保険会社が
支払います。保険会社が、あなたにかわって、リスクを負担
してくれるわけですね。
その見返りにあなたは、事故が起こる起こらないにかかわら
ず、自動車保険料を支払うことになります。
保険に加入するしないは、家についての、購入vs賃貸に、
似ている部分があります。
保険なし→リスクを負担する
保険加入→保険料を支払う
購入 →リスクを負担する
賃貸 →大家の利益分を余分に支払う
リスクを負担すれば、それが現実化しない限り、支払いが
少ない分だけ得をする。
しかし、現実化してしまった場合、得する予定だった額以上の
出費を強いられる場合がある。その出費に耐えられるだけの
経済力の余力がなければ、人生計画が狂う。
多少はイメージをつかめてきたことでしょう。
次のレスから、「家購入にともなうリスク」が何なのかについて、
全体像を提示し、説明を加えてゆきます。
車の場合と同様、保険でカバーできるリスクも、
もちろんありますが、
火災や自然災害などでの損害
ローン契約者死亡後のローン返済
保険でカバーできるものだけでは、もちろんありません。
また、リスクを負担することは、
予期せぬ金銭的損失を覚悟するということ以外に、
金銭的な利益をもたらすケースも含みます。
シンプルにまとめると、こうなります。
(1)住めなく住まなくなったとき、リスクの負担が、お金の負担に変わる。
(2)その「お金の負担」を嫌い、不本意に住み続ける。
(1)または(2)。たった、これだけ。
しかし、大きな損失に限るわけではありません。
ごく軽微な場合もあるし、逆に、お金の利益を生むケースもあります。
したがって本当は、「お金の出入り」といった感じですが、それだと語呂が悪いｗ
なお、損失・利益にかかわらず、その額は、家購入時点において不定です。
住み続けるつもりで購入した家に住むのをやめると、新たな住居が必要になります。
新住居を買うならその購入費、借りるならその家賃の支払いが、新たに発生します。
以前の住居については、
何もしない→維持費・税金等の支払い。残債があればローン支払い。
賃貸に出す→「何もしない」場合の出費を、家賃収入でまかなえるか
売りに出す→売却代金で、処分/売却費用、ローン残債を精算できるか
となりますね。
いずれにせよ、住み続ける場合には予定していなかった、
お金の精算
新たな入出金のはじまり
を伴うことになって、「お金の負担」となります(儲かる場合もあり)。
大損もありうるし、運が良ければ大儲けもあるでしょう。
損失となる場合に、それを軽微なものとして受け流すだけの経済力を、
あなたが保有しているのかどうかが問われます。
新住居調達時の、相場の上昇下落による影響に関しては、
以下のように、ある程度の相殺可能性は期待して良いでしょう。
・新居が高くても、旧居が高く売れる
・旧居の価値が下落していても、新居も安い
・新居の家賃が高くても、旧居を高く貸せる
・旧居が高く貸せなくても、新居は安く借りられる
なお、旧居売却の場合、その家に投じた総費用を居住期間で割ることで、
月あたりいくら要したことになったかわかります。
それを、賃貸での家賃と比較すれば、損得がどうだったか判明するでしょう。
（厳密には、現在価値や将来価値の考え方で比較すべきです）
「住めなく住まなくなったとき、リスクの負担が、お金の負担に変わる」
は、次の状況を含みます。
予期せぬ事情によって、住めなくなったり、住むことに支障が生じたが、
お金をかけることによって、住める状況へ回復させ、住むことを継続した。
つまり買った瞬間に家庭や、家族、会社の奴隷になり。
考える事すら放棄する奴隷になるんだわ。
買うなら、1年住んで売った歳の差額と、買い売りの手数料を頭金でしっかり貯めろ。そしてその金は捨てたもんだと思えるなら買ってもいい。
たまに買値より上がったとかいう不動産屋の書き込みをみるが、
そもそも今は高値に張り付いてる、上がったといっても、売買手数料、金利なんていれたらマイナスだわ。
その金額をこえる利益がでるのはごく稀。
そんなやつは不動産王になれるわ。
これ、1の条件で貸すお人好し大家がそもそも存在するのだろうか？
家賃保証をしている
決算期空き室が多いので、粉飾して満室もしくは相当数の入居に見せかける
しかしながら、引越しシーズンの３月に決算期を迎えると
空き室があるのに満室と虚偽の広告を出して
自ら入居者を入れなくさせる
こうして４月になるといっきに空き室だらけになる
とばっちりをうけるのはオーナーである
空き室を正直に出して広告を行えば満室になったのに
粉飾したために空き室が増えた
そして家賃が下げられることになる
このような粉飾で２次被害も深刻である
ホントは満室になってないのに満室になっている事業計画を見せられて
安心してマンションを建てたらもっと悲惨なことになる空き室だらけのところにマンションを建てたら
首を吊るしかないだろう
色川高志「文句があったらいつでも俺にサリンをかけに来やがれっ!! そんな野郎は俺様がぶちのめしてやるぜっ!!
賞金をやるからいつでもかかって来いっ!! 俺様が成敗してやるわいっ!! 待ってるぜっ!!」 (挑戦状)
■ 地下鉄サリン事件
オウム真理教は当時「サリン」を作ることはできなかった。
正確に言えば 「作る設備」を持っていなかった。
神区一色村の設備で作れば 全員死んでいる。「ガラクタな設備」である。
神区一色の設備を捜査したのが「警視庁」であるが さっさと「解体撤去」している。
サリンは天皇権力から与えられた。
正確に言えば オウム真理教に潜入した工作員が 「サリン」をオウムに与えた。
オウム真理教には 多数の創価学会信者と公安警察が入り込んでいた。
地下鉄サリン事件を起こせば オウムへの強制捜査が「遅れる」という策を授け「地下鉄サリン事件」を誘導したのは
天皇公安警察と創価学会である。
天皇は その体質上 大きな「事件」を欲している。
オウム科学省のトップは 日本刀で殺された「村井」という人物だ。
村井は「サリン」授受の経緯を知る人物なので 「日本刀」で殺された。
http://d.hatena.ne.jp/kouhou999/20150224
人口減で土地の活用や売却に困る所有者が増えていることが背景にある。
防災上の必要性など一定の要件を満たせば、所有者が土地を手放せるようにする方向だ。
放棄された土地の引受先などが課題になりそうだ。
土地を放棄できる国ドイツ 「負動産」捨てられない日本
俺URタワマンに貯金100倍基準で入居して3年以上経ってるけど貯金残高をもう一度提示しろとは言われてないぞ
売れてないのに、売却済みとなっており、ほそぼそと売っていた。
一括借上げの場合は、同じタイプの部屋を一つとして広告を出している。
新築は数ヶ月たって、未入居が多すぎるとイメージが悪いから
同じタイプの部屋を一つとして広告を出している。
未入居のマンションに行くとポストの投函口がシールでふさいである。
一方、仲介サイトを見ると広告が出ている数と一致しない。
定期的に見ればホントか嘘かすぐに見破れる。
少しでも多くの方の役に立ちたいです
いいことありますよおに『羽山のサユレイザ』とはとは
7GC
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。
http://hayabusa9.5ch.net/test/read.cgi/news/1573971473/
2 ニーリフト(ジパング) [ﾇｺ] sage ▼ 2019/11/17(日) 15:18:39.46 ID:0NI/bdIt0 [1回目]
家って定年までは賃貸で退職後に地方に小さな平屋買うのが正解なの？
正解
若い時は様々な事情で転居する可能性もあるし、
一部を除けば不動産が上がる時代は終わったから売ったり買ったりも大変
だから、若いうちは自由に動ける賃貸にして、
退職して、もうどこかに定住しようと決めたら、その時に身の丈にあった家を建てればいい
親の介護問題があるかもしれんし、親から土地建物を相続するかもしれないし
地方で家賃が割高な賃貸に住むなどと馬鹿としか言いようがない
北海道知事石狩(２)第７７２４号
北章宅建株式会社 イエステーション 小樽店 代表者 坂本周平。
は以前、北海道石狩振興局より立入調査が入り
行政指導の処分を受けてますね。
北海道石狩振興局で問い合わせた違反内容としては、
宅建業法３４条の２第３項違反。専属専任媒介契約の期間を１２か月間としたこと。
その他虚偽の広告、買主に不利な取引の提案など多岐に渡る内容だそうです。
なぜこのような違反が起きてしまったのか。
どのような経緯で違反が行われているのか
業者である北章宅建からの説明はいつ行われるのか
経済力があったら買った方が有利じゃないかなあ。
例えば、都心（地方中核都市）、新築、駅3分以内の物件があったとして、
頭金２～３割を余裕をもって入れれるなら同一物件を借りるより買った方が
有利なのでは？そういう物件はいまだ抽選に通るか？っていうおみくじはあるけど。
が、そんなもん上下一部の人間だけ
普通に生きてる人はリスク背負って物件のグレード上げるしかない
正しく理解できるようになると、
「経済力があったら買った方が有利じゃないかなあ。」
の本当の意味が、家を買うことにあるのではなく、
『リスクを負える経済力があったら、投資で儲けを狙った方が有利じゃないかなあ』
であるとわかるようになります。
家を買うことは不動産投資で儲けようとすることだと理解できるし、
投資で儲けることがその本質であると理解できれば、
投資先の候補が持ち家に限られてるわけではなく、金融や商品をはじめ、
起業なども含むあらゆる投資先を候補として比較検討すべきだと
理解できるでしょう。
そして、家を買うか借りるかとは、直接は関係のない話だとわかってくれば、
このスレからの卒業も近いですね。
「リスク背負って物件のグレード上げるしかない」
正しく理解した上であえてその選択をしているのなら、それで問題ありません。
しかし、おそらく99%の人々は正しく理解できていないでしょうね。
人生における大きな経済的意志決定なのに、その本当の意味がわかっていない。
そういう人々のためにこのスレがあります。
持ち家も投資してるだけなのは正解なんだけど、
それを理解してる人は不動産投資のインカムに該当するのは持ち家の場合は帰属家賃だって理解してるはず
投資で考慮すべきは期待利回りとリスクだけ
他の投資と同じと言うには、同レベルでリスクに見合った利回りが得られる場合でないと言えない
実際ただの不動産投資と持ち家は全然違う
融資の金利は不動産投資の２，３％、持ち家は１％未満、しかも１０年は控除で無金利に近くなる
不動産投資なんて５％以下の期待利回りの世界で、融資の年利が１，２％違ったら何十年でどれくらい利回りが変わるか
さらに持ち家の帰属家賃は自分が住む限り保証される、空室リスクも滞納リスクがない
ようするに同じ物件の場合、持ち家の方が利回りが高いうえにリスクが低い投資になる
つまり持ち家は不動産投資であっても「唯一切れる有利な不動産投資」が正しい
ただ持ち家の人は投資の発想が度外視で自分が住みたい＆購入可能の観点で買ってるだけの人がほとんどで
不利になってる場合も多々あるのは確か
今売る奴もアホだよな
同じ地域に骨を埋めるつもりなら賃貸有利とは必ずしも言えない。
賃貸だと高齢者受け入れ物件が限られ選択肢が乏しい。
昨今、６０歳以上向け住宅ローンがあって、金利だけ払えば持ち家に住める。
死後は借金と家を子が相続するか銀行が家を召し上げるというプラン。
実家の家を子が欲しがらない事例も多く子に家を残すつもりがないならアリだと思う。
オーナーだって一括で物件を買う奴はまれでローンの金利も含まれる。一括で買っているオーナーも、家賃の相場というものがあり、その分安くなんてしてくれない。
そのうえでオーナーの利益が上乗せされる。
家賃とは購入した場合にかかるすべての費用＋オーナーの利益。
なので、賃貸と購入のどちらが「得」かは、特殊な理由がなければ購入の方が得にしかならない。
賃貸の方が安く上げられるのは、物件の質を落として家賃を安くする「節約」のみ。
リスク負担を無視してゼロと考えるからそうなる。能天気と言ってもいい。
債券投資すれば利子が入ってくぶん「得にしかならない」と言ってるのと同じ。
毎回すべての事まで話を広げて書いてなんていられない。
今は、そのことについてまで書いてないだけ。
じゃあ、あなたも高齢になるにつれて賃貸が借りにくくなるというリスクについて話してないじゃないか。
といわれても、今は、そのことを話してるんじゃない。としか思わんだろう。
そうじゃないなら、君がまず、毎回、すべての事柄について書いてくれ。
高齢になると貸してくれなくなって選択肢が少ないことを最近知った。
調べると家賃並みで家が建つと知って建てることを考え始めた。
60歳でも家賃並みの支払いで35年ローン。金利０．７％
どっちみち家土地をあの世に持っていけないのだからかまわない。
財（不動産）の価値に関する思考実験
１）資産価値
壺に１００円玉を入れれば１枚ごとに壺の価値は１００円増す
日本人が年間に住宅ローンに注ぎ込む資金を年間１０兆円と仮定した場合だが
日本列島での不動産の総額が年間１０兆円をオーバーして増加しなければ投資対象として壺に劣ると判断せざるを得ない
総論で言えば不動産に投資価値はない （特別に良い場所だけは例外かも知れんけどね）
２）利用価値
冷蔵庫を購入する者はいてもレンタルする者はいない→購入に必要な費用は長期間レンタルより遥かに安いからね（イベント等の短期は例外）
不動産を購入した時の支払い総額は長期賃貸より桁外れに安い？→（まさか）→利用価値って側面で考えれば住宅購入に価値はない
３）満足価値
不動産信仰は所詮は自己満足？（オナニーと同じ？）→損得抜きの自己満足って割り切れるなら買っても良いカモね？
まあ、若い時代なんてたった一回しかないんだし
美味いモノも食わず、お出かけもせず、ローンの支払いに全人生を捧げる？
ジジババになってから後悔しても遅いんだが→下らぬ人生だとは自覚しないんだろうなあ。
壊すから出て行かなきゃならないことが多い
一生外国産牛を食べつづけて安く済んだってのと変わらないからね。
価値に見合った金を払ってるだけで、それは得してるんじゃなくて節約。
それで得してると勘違いして生き続けるのもいいかもね。
長生きすればするほど割に合わなくなるのがな
ボロアパートの賃貸に住んで、それで安く上がっても、そりゃそうだろうとしか言えない。
賃貸も購入も、固定資産税はかかるし修繕にも金がかかる。
ローンを組まないといけない値段の購入物件と同等の賃貸物件なら、オーナーだってローン組まないと建てられない。
一括で買える程度の賃貸物件と同等の購入物件なら、それだって一括で買えるだろ。
購入も賃貸オーナーも同程度の諸費用がかかり、さらにオーナーの利益が加算されるのが賃貸の家賃。
さらに言えば、複数物件のオーナーなら、空室率を計算に入れて、空室が出ても利益が出るように家賃を設定する。
特殊な理由がなければ、同等の質の物件なら月々の支払いは賃貸物件の方が高くなる。
なので、短い期間だろうが賃貸物件の方が出費は大きい。
さらに言えば、住宅ローンは家主が無くなったらローン免除になる契約が多いので、早死にした方が購入の方がさらに得。
資産を残す家族が居ればの話だが。
土地がある人は家賃を払うのがアホらしくなるだろう？
新築でこの価格だよ
解体費でプラス200万くらいかかるとしてもそれでも安いよなぁ…
掛け捨て保険だよ
平民は地方都市以上の場所に持ち家が当たり前だぞ
網戸とかついてないだろ？
他にも普通の賃貸並みにするのに最低200万くらい加は逃れないよな
その普通の賃貸っていうのの家賃が、一生住むとして幾らになるかだよね。
下記の文章に納得できない人は、家を買う判断を行うにふさわしいだけの、お金に関してのリテラシーが不足しています。気をつけましょう。
賃貸なので一生家賃を払いますが、
持ち家でも一生家賃を払う必要があります。
一方、持ち家(ローン完済)なので家賃の
支払いは不要ですって言うなら、
賃貸でも家賃は払っていません。
そういう、持ち家だってお金を払い続けないといけないじゃないか！
っていうじゃなくて、
実際の支払金額がどっちが少なくて済むかなんですが？
同じ品質の住宅なら同額ですよ
同レベルなら、賃貸の場合はオーナーの利益分が加算されるので、
絶対に同額はないですよ
購入した場合、税金でオーナーの利益分が徴収されるとでも思ってるんですか？
あら、理解できてないですね。
同額にはならないとうっかり認知してしまう理由をちゃんと理解できていないとだめということです。
私も理解できていないようです。オーナーは、自分の資本を個別物件に投下しているので、そのリスクに見合った分のリターンがあると考えています。従って、同じ物件であれば(市場原理がきちんと働いていれば)賃貸の方がリスクをとっていない分割高になると思っています。
あなたの考えを理解したいので、解説してくれませんか？
あなたでしたら、住居費用会計と投資会計が合成されていると言えば理解できるのでは？
納得です。
付け加えるなら、賃貸の場合に投資会計を持ってないとは限らないということですね。
私も常々、持ち家に一点投資している人を不思議に思っていました。空室リスクは低いとしても、上物は経年で減価しますし、固定資産税などの保持コストも高い。その割に株に比べて利回りも良いとは思えないような割高物件で溢れていますし。
その分を株に投資して、賃貸に住んだ方がよっぽど生活が楽なのに。。。
まぁ、何事もちゃんと勉強しないと損をするという事でしょうか。
種銭を作れないような層は、他のアセットに投資しようにも出来ませんから。
持ち家購入者の大半は、まったくそこまでは理解できていないと思いますね。
消費としての住居費用会計、そして持ち家という不動産投資としての投資会計、その両方を分けて考えられるようになる必要があります。
そして不動産投資の利益をきちんと算出できねばなりません。この点において、グロスだのネットだのは正しくないことを理解せねばなりません。
不動産投資利益を正しく算出できるようになれば、金融資産投資などの投資と比較できるようになります。
そしてレバレッジの意味の理解も必要です。
ここまでくると、>>95-96のようなことに気づけるんだと思いますね。
その上で家を買うのは自由ですが、このスレに書いてきたとおり、買うにせよ借りるにせよ、身分相応の家かどうかを確認すべきでしょう。
アホなのか？
私もさっきまで勘違いしていましたが、私の理解を説明してみます。
例えば、Aさんの3000万円の物件にBさんが年間家賃100万で住んでいるとします。Bさんは、自己資本の3000万円を株式に投資して、年間リターン100万円を得てこの家賃を払っています。一方Aさんは持ち家ではなく、年間家賃100万の賃貸に暮らしており、この支払いにBさんからの家賃を当てています。(とりあえず、税金等のコストは無視してください)
この時、AさんからみるとBさんからもらう家賃は、投資のリターンです。また、BさんからみるとAさんに払う家賃は住宅費用であり、これらは別のものです。比べるべきは、Aさんの家賃収入とBさんの投資収入。もしくは、Aさんが払っている家賃とBさんが払っている家賃です。
これをはっきりさせるために、Bさんが投資しているのは、実は株ではなくAさんと同じマンションの隣室で、そこにAさんが入居しており、Aさんが家賃を払っている先はBさんだとしましょう。
このとき、AさんもBさんも100万円の投資収入から、生活支出である100万円を払っています。
別にどこかから超過の利益は発生していないですね？
この状態から、AさんとBさんがお部屋を等価交換して、家賃をお互いに払うのをやめたとします。この時も、擬似的にAさんは帰属家賃として自分自身に100万払ってそれを受け取っていると見なすことができますね？
すなわち、賃貸も持ち家も払うお金は同じになります。
つまり、投資会計と住宅費用を含む消費会計を直接比べているところに問題があります。
するな馬鹿ｗ
１０人が１０件の物件の費用を払うのと、
１０人が１０件の物件の費用と１人のオーナーに生活費を払うのと、
どっちが支出が少ないか考えろ。
小学生でも分かるように書いてやったんだから、理解しろ。
「かならず利益がでるという気違い発想」がまさしくその理由ですよ。
ブーメランであることは一生理解できないのでしょうね。
2行目は10人とも持ち家で、3行目の10人はみんな賃貸という事ですか？
その前提とすると、持ち家の10人が不動産投資から得ているリターンの分を支払いから差し引いてしまっているのが貴方の誤解のもとです。
その基準に合わせるなら、3行目の賃貸の人が他の投資から得ているリターンの分だけ家賃の支払いから減らさないと比較できません。
3行目のオーナーが、2行目では10人に少しずつ分散されているだけで、トータルの収支は同じです。
上の私の例で、AさんとBさんがクロスで家賃を払っても、それぞれ自己所有でも会計が変わらないのと同じです。
自分の理解と違う説明に対して、脊椎反射的に批判するのではなく、そこに自分の考えが及んでいない事があるのかもと、落ち着いて謙虚に考えるのも大切ですよ。
特殊な例じゃなくて、一般的な例で話さないと意味ないよな？
お前の言い分じゃ、家を買う時に家を一括で買えるだけの現金を持ってないと話にならないよな？
家を買う時に、家を一括で買えるだけの現金を持ってるのが一般的か？
賃貸に住んでいる奴が、その賃貸物件を買えるだけの資金を持ってて、
それを投資して利益を上げてるのが一般的か？
理解を助けるために簡略化されたのが「特殊な例」でしょうからね。
まずは、理解が簡単な「特殊な例」について、ちゃんと理解して納得することができたかどうかが問われますね。
「特殊な例」なら納得できましたか？ >>106
現実的な話をしようって言ってるだけ。
もう一度聞くけど、
賃貸に住んでいる奴が投資して、オーナーの利益を相殺するだけの利益を上げてるのが一般的と思ってんの？
このスレは正しく理解することが目的のスレです。
正しく理解するには>>107に指摘したステップは有益です。
正しく理解したいのでなければ別スレへどうぞ。さようなら。
一生懸命、回答から逃げているだけにしかみえないし、
それって敗北宣言ですか？
友達や同僚とこういう話はなかなか突っ込んだ所まではできないですし、自分の頭の整理にもなるので、私は楽しいです。
さて、>>99や>>105で私が出した例は、スレ主さんが言われるように、要素を分解して理解しやすくするための思考実験なので、もちろん書いているこちらも一般的ではないと思って書いています。隣同士に住んでいて、同額の家賃をお互いに払い合ってる人なんて現実にはおそらくいないでしょう。
ポイントは、不動産を買うことは、それが自分の住む家であるか、賃貸に出すかに関わらず投資である。従って、リスクやリターンは違うにせよ、株式や債券投資と本質的には同じである。
家賃を払うのは消費であるから、食材を買ったり旅行に行くのと同じである。人間生きていればどこかに住まなければいけませんが、そのために支出するのは、毎日ご飯を食べるために支出するのと本質的に変わりません。家を買う事を特別視する理由はありません。
上記の投資と消費支出は別のものであるというのは理解してもらえますね？
さて、大元の疑問は、持ち家の支出と賃貸の支出は同じになるか否かでしたね？それに対して、賃貸は大家さんの利益が上乗せされているから、持ち家よりも割高になるはずというのがあなたの主張でした。この時に見過ごされているのは、持ち家の大家さんは自分という事です。つまり、持ち家の支出が少なく見えるのは、不動産投資のリターンで得している分が含まれているからです。この時、賃貸の人がどうやってその賃貸支出を工面しているかはこの議論には関係ありません。
投資部分と消費部分を分けて考えた場合、消費部分の支出はそこに住んでいるのが誰かに関わらず変わらないというのが私の主張です。
よく馬鹿って言われない？
長くなったついでにもう少し。
もっと一般的な話をすると、>>108で指摘されているように、家を買いたい時にキャッシュで買えるやつなんてほとんどいないから、みんなローンで買っているし、株式投資の利益で賃貸暮らしをするなんて現実的ではないというのは確かに事実としてあると思います。
事実ですが、その時に自分は何をしているかについて、正しく理解しないと大きな落とし穴に落ちるよというのがこのスレの趣旨だと思います。
>>91で指摘した通り、貧民の資産形成手法として大博打を打っていると自覚しているならば問題ないですが、みんながやっているからとかの安易な理由しかない人が大半でしょうし。(あなたがそうだとは言っていません)
借金して、ぱっと見の良さそうな会社の株に一点投資する事と、持ち家をローンで買う事は、経済的には本質的な違いはありません。前者は忌避されるのに対して、後者は社会的に許容されているのは認知の歪みです。
ちょっと人は悪いですが、10年前に津波でまだローンが残っている家が流されてしまって途方に暮れている人を、なに被害者ヅラしてるんだよと心の中で思っていました。(いや、実際に被害者なんですが)
ただし、借金してレバレッジをかけて、リスクを大きく取る代わりにリターンを大きくすると決断したのはあなたでしょうと。これが株取引でもFXでも借金までして取引していて、思惑と逆に動いて破産した人をみてどう思いますか？
話がそれてしまいました。
つまり、持ち家は不動産投資だという事と、目には見えないけれど帰属家賃が発生しているという事を正しく理解して、持家も賃貸も各人のアセットアロケーション の違いだという事が理解できれば、賃貸でも持ち家でも同じ額の家賃を払っているということが理解できますね？
言われません。(陰で言われてるのかな...)
どの辺が理解できませんか？
理解したいので、もう少し詳しく解説してくれませんか？
事実として出来なくて、どうやって賃貸の支払いを工面しているかをほっておいて、
同額になるはずもなにも、
賃貸を払う方法が工面できてないなら払えないだろ。
お前の言い分は、持ち家じゃない奴が、賃貸でも同じ金額のはずだと言いながらホームレスをしているようなもんだぞ。
とりあえず、現実的にオーナーという他人に、利益分という金が動いている以上、
賃貸の奴が、その利益分を何かしらで埋めない以上、持ち家と賃貸の金額は現実的に同じにならん。
賃貸を借りる方が持ち家と同じには絶対にならん。
持ち家と借りる方が支出が同じなら、
計算上、オーナーは利益なしのボランティアになるだろ。
こんな例えはどうでしょう。あなたは、パン屋さんからパンを買うよりも自分で作った方が、パン屋さんの利益が無い分安く食べられると言っていますね？
>>99の例を少し変えて、Aさんが物件を二部屋とも所有していて、Bさんが100万で住んでいるという状況に当てはめてみましょう。
Aがパン屋さんです。パン職人のAさんはめっちゃ敏腕なので、一個100万で売れるパンを一年に二つ作れます。材料費は無視できるくらい少額です。(このスーパーパワーを身につけるには、6000万円するセミナーを受ける必要があります。)二つのパンのうち一つをBさんに売って、残りの一つは自分で食べます。この時、Aさんはタダでパンを食べているのに、Bさんは100万払っているので、パン屋さんの利益分Bさんの支出が多いように感じます。これがあなたの主張だと思います。が、これは誤解です。
Aさんはそのパンを売れば入ってきたであろう100万を自分で食べたことによって失っています。つまり、100万円支出したのと同じ事です。
Aさんは、スーパーパワーからの収入が200万見込めます。そのうち100万を自分で消費しています。
Bさんの収入元が何かは知りませんが、パンを100万で買って消費しています。
同じ価値のパンを食べることに対して、同じ額の支出が発生しています。これが元々の主張です。
Aさんは何のパワーも持っていないBさんに比べて生活が楽かもしれませんが、それは自分の食べるパンを自分で作るからではありません。Aさんがスーパーパワーを持っているからです。
何も資産収入がない賃貸暮らしよりも、持ち家が見かけ上支出が楽に見えるのは、自分がそこに住んでるからとか、賃貸が大家に搾取されているからではなく、持ち家という資産が有るか無いかから生まれています。
持ち家を買うのは不動産投資するのと同じ。
自分自身に貸し出しているとと同じ。
だから賃貸オーナーと同じになる。
なら分かるが、
持ち家が借りてる方と同じなら、
賃貸オーナーの利益はどうなってるんだよ。
ちょっと、そっちの話をしてくれんか？
ちまたにあふれている
不動産業界に頼まれたのか、持ち家と賃貸との比較で、
間取りとか全く無視して、
ローンの支払いを１０万
家賃の支払いを１０万
さて、それを払い続けたらどちらがお得でしょう。
っていうあほ計算している奴らと同じ匂いがするのだが。
現実的じゃない、
投資したら利益がどうとか、
考えによるととか、
まったく関係なくて、実際にどれくらいを金を払うかだけが問題。
ちまたの持ち家と賃貸との比較で、
なんとか騙そうと、
一般的な収入からの住居への支払いの比率はこうだからとか、
同じ間取りの物件の平均家賃はどうとかいって
なんとか持ち家と賃貸の支出を同じで計算しようとするけど、
重要なのは同じ物件でどうかで、
その物件の購入金額に収益率を計算したのが家賃。
収益率が０％なら、オーナーはボランティアになるので、ありえず
家賃の方が絶対に高い。
ただただ、それだけの話。
賃貸の方が支出を少なくできるのは、
同じ物件で安く上げる
得、ではなく、
物件のレベルを落として安く上げる
節約、のみ
>>123 は面白い例ですね。
正しく理解できていない状態の典型例のひとつです。
>>123の「実際にどれくらいを金を払うかだけが問題」と考えていることは、>>120の「思った通りの利益が出る前提の仮定」をしていることと等価です。
そんな仮定というあやふやなものではない。
それで、自分は説明せずに、理解できないほうが悪いんだ！
ってしたいの？
反論している風に印象付けるマニュアルでもあるのかね？
思った通りの利益が必ず出るのですか？
家賃はさらに高くなる計算になるね。
そりゃ、世の中には完璧はないからね。
１か０で言えば、絶対とは言えないだろうね。
だが、現実的に考えて絶対とか言い出せば何にもはなせなくなるんだから、
常識的な範囲で考えるべき。
そして、収益率の考えは不動産の物件評価の常識的な数字だ。
これが常識的として判断されないなら、世の中に賃貸オーナーというものがなくなる。
お前の都合のよい仮定と
不動産の常識的な数値を同列に語るな。
ということ。
それだけでお前はおかしい。
では仮定ということになりますね。
持ち家を含めて不動産投資はリスクを負ってリターンを求めることです。
「常識的な数字」とは、効率的な市場経済の結果に過ぎません。
市場経済であれば、不動産投資が他の投資に比べて何か特別に有利なことは、基本的にはありません。
◆.urkZ9Eph/Ucとか>>86とか>>119とか説明がよくわからない
わかってしまえばどうということもないのですが、たしかに簡単な話ではないでしょう。
理解できなくても大丈夫なように>>9,15,17,18を用意してあります。
わかるようになりたければ、がんばりましょう。
家交換の思考実験とか100万円のパンとか、少しでもわかりやすくなるよう、親切な方が説明してくださっています。
っうか、一般的に収益率が０になることはなく、
賃貸の奴が野宿するわけじゃなく払い続けるなら、
実際の物件価格に０％以上収益率を計算した家賃を払い続けるのに変わりはないだろ。
ところで、その、分からない方が悪いんだっていうの、
もう通用しないの分からなの？
その「業界で使われている数値」って期待リターンのことになりますね。
「お前の都合のよい仮定」も同じく期待リターンとなりますね。
何も変わりませんよ。
持ち家に住むことは、>>136の「家賃」を、店子として支出し大家として受け取っていることと等価です。
>持ち家に住むことは、>>136の「家賃」を、店子として支出し大家として受け取っていることと等価です
この理屈で、
持ち家が不動産投資で、自分自身に貸しているのと同じ。
だから不動産オーナーと同じ。
なら理屈は分かるが、
借りているだけの店子を、不動産投資をしているのと同じとかいいだすから、
くるっていると思われる。
>>131の理由や、ローンを組む場合は投資用よりも自分で住む方が金利が低いし、10年は減税もあるから、同等の家なら賃貸より持ち家の方が安く住めるのでは？
災害や火災のリスクは持ち家＜賃貸だけどさ
>「お前の都合のよい仮定」
を業界の投資の判断基準の指数と同列視するなら、マジでヤバイぞ。
「借りているだけの店子を、不動産投資をしているのと同じ」って誰か言ってましたか？ 言ってるならレス番号で教えてください。
>>139
税制の違いやレバレッジを利用する際の違いは応用課題です。
この違いがなければ持ち家と賃貸とで変わりないことが理解できていますか？
>>140
これについては、>>133,137で述べたとおりです。
家を買うのは不動産投資
その家を買っている奴の支出と賃貸の収支は一緒。
とお前はずっと言ってるだろ。
だから、意味合い的にはそうなるんだよ。
お前、自分が何を言ってるかも分かってないのか？
つうか、多少のブレはあっても、必ず家賃に加算される収益率と、
現実には、賃貸で投資なんかやっている奴はほとんどいない期待値リターンを
同等。って、本当に説得力あると思ってんの？
意地になっているだけにしか思えんが。
そんなことは言っていませんね。それは誤読です。
１．家を買うのは不動産投資
２．家を買っている奴の支出と賃貸の収支は一緒
以下のようなことを私は言ってます。
家を買うのは不動産投資である。
家を買っている者も家賃を払っており、同等品質の家であれば、賃貸における家賃支出と基本的に同額である。
家賃のうちにの物件の価値に対する利益分は、持ち家の場合は相殺されるが、
賃貸を借りているだけの奴は、利益分を含めて払っているので、
賃貸の方が利益分を高く払うことになる。
という当たり前の話を、
ずっと、賃貸の支出と持ち家の支出を同じって言い続けてるだろうが。
投資すれば、リターンがあるからとかいう、現実にそんなことをやってない理屈で。
その考え方の誤りに気づくことに最適なのが、同等品質の持ち家に住む２人が、家をスワップする/しない場合にどう違うのかという思考実験ですよ。
がんばってくださいね。
同等品質の持ち家のスワップで説明するのがくるってるって分からんの？
あなたにはむずかしすぎるように思えたから、最初のステップとして>>147の思考実験を提案しました。ステップを踏めば、あなたもわかるようになるかもしれませんね。
期待値リターンという意味では一緒だもん！
で、押し切って、納得されると本気で思ってるのかね？
あなたが正しく理解できるようになるのはむずかしいだろうと思ってますよ。
は、もうあきたんだよ。
あきないですむよう>>147の思考実験をせっかく提案したのにね。
お前自身、
賃貸の奴が投資をして利益を上げているのが一般的と思ってんの？
「投資」とか「一般的」とかを明確にしないとかみ合わない話になりますね。
私の極端な主張であるところの「耐久消費財を所有することは投資である」という立場からすると、十分に一般的ですねｗ
どんな
>「耐久消費財を所有することは投資である」
を所有しているか全くわからんが。
実際やってみると収支が同じなんてことにはならないよ
ともあれ、ローンの支払いと家賃の支払いを比較してはいけないとか、持ち家を買うのは不動産投資であり自分に家賃を払っている、という所は理解されているので、マネーリテラシーは結構高いかただと思います。あともう少しで私の考え方が理解してもらえると思います。
まず、一般的に賃貸の人が投資もしていてそれで家賃を賄っているという主張はしていません。>>99の例えでは仮にそうしましたが、これは話の要点ではありません。この話の主人公はAさんなのでAさんにだけ注目してもらえば良いです。話をドラマチックにするためにコピー人間みたいなBさんを登場させました。
例えばこの話は、Aさんが入居している物件は別のCさんのものでも良いです。つまり、AさんはBさんから家賃を受け取っており、Cさんに家賃を払っています。Bさんはパンピーなので投資なんて当然しておらずバイトの収入から家賃を払っています。でも良いです。
この時、AさんはBからの支出を、Cに対して右から左に受け流しているだけですが、あなたの主張だと賃貸に暮らしているので100万の支出がありますね。
ここで、Aさんがそんな面倒な事をやめてCと自分の物件を交換したとします。もしくは実際に交換せずとも、BからCに直接お金が行くように銀行の機能をホニャララしたとします。自動送金機能とか。
そうすると、Aは持ち家に住むことになるので、あなたの主張だと支出がゼロになります。
でもこれはおかしいですね。自動送金機能を使うか手動でやるかで支出が変わっています。
つまり、持ち家でも賃貸でも同じ物件に住んでいるなら、同じ100万の支出があります。
投資と消費(住宅支出)を切り分けて考えることがこの議論の最も重要な所になります。
全体構成を例え話で説明していましたが、疑問に直接答えたほうが理解してもらえるかもしれないと思ったのでやってみます。
家賃収入の一部にオーナーの利益が乗っているのではなく、家賃収入丸ごとそのものが不動産投資に対する収益です。
またその収益額は>>127でおっしゃっている通り、物件の属性で相場がきまっており、その物件に自分で住んでいるかどうかは関係ありません。つまり、帰属家賃と他人からの家賃は同額です。
>>144 (1)は言っていますが、(2)は言っていません。>>145と同じになりますが、同じ品質の物件であればそこに住んでいる人は、その物件が自己所有であろうと無かろうと、同じ消費支出をしていると言っています。このレスの一つ上の段落と同じです。
>>150賃貸を借りながら投資しなくても、今までの話は成り立っています。ただ、ここに誤解のミソがありそうです。持ち家は投資収益を収支に加えてしまっているのに対して、賃貸は投資していないのならば、全体の収支は賃貸が苦しいのは当たり前です。投資を分けて考えた場合の、消費支出は持ち家と賃貸で同額と主張しており、理由は上の通りです。
例えば、Aさんが年収500万で持ち家に暮らしており、Bさんは年収3000万で同じ物件の賃貸に暮らしているから、トータルでBさんの方が収支が良いしお金が貯まるという議論はしていません。それと同じです。
>持ち家は投資収益を収支に加えてしまっているのに対して、賃貸は投資していないのならば、全体の収支は賃貸が苦しいのは当たり前です。
とても簡単な話で、賃借人の大半はこの構図に当てはまり持ち家が賃借人よりも収支が楽なのも当たり前ということ
もちろんそれはレバレッジかけて不動産投資してるからなんだけどね
でも…のあとは>>66に言いたいことほとんど書かれてる
そこを分離せずに、持ち家の方が支出が少ないという浅い理解のままだと大きな間違いを犯す可能性があり危険です。
いわゆる家族向け賃貸住宅(新婚向けとかではなく)が、賃貸不動産事業として成立していないことをひとつの証拠として挙げておきましょう。
投資資金調達金利の大小はテイクするリスクの絶対値には影響ありませんしね。
とりあえず、現実に賃貸の奴は投資なんてしてないんだから、
投資の利益で相殺という考え自体が絵空事。
終了。
宝くじを買わなかった人だけを集めてグループＢとする。
ＡがＢよりも得なのは「当たり前ということ」ってドヤ顔して言うことかな？
株式投資の平均利回りは6~8%見込んで良いと考えています。例えば全世界株式のリターンは過去30年平均で7.5%です。これに対して、分散が効かず流動性も低い個別不動産は10%くらいの利回りが欲しいです。
3000万の物件であれば、家賃に換算して月に25万円です。
一方で、住宅市場を見渡した時に、賃貸で25万取れるような物件は3000万では手に入りません。これは(この数日の議論で見られたように)日本人の持家信仰のせいで市場が歪んでいるからだと思います。
これについてはどう思われますか？
>>66で指摘されている通り、貧民が切れる唯一のカードということは理解していますが、その賭けはかなり分が悪いと思っています。
いわゆるグロスとかネットで考えちゃだめよ
あとこれはちゃんと言っておかないと不親切なので書きます。
市場が効率的であるということがこのスレにおける私の建前です。
が、>>165 の１行目最後の「ｗ」は、「特別有利どころか…」と私が実際には考えていることを含意しています。
最初の方の書き込み、例えば>>9などを見ると仕組みを正しく理解すればそれほど損ではない持ち家が買えると言っているように読めたので。
バカとは言いませんがね。
正しく理解した上で買う（>>168的に分が悪いと考えていてすら）のもその人の価値観でしょう。
正しく理解する機会もなく持ち家を買うという意思決定を行うのは残念なことと思います。
一方、正しく理解するきっかけにたどりつきながら、理解することを放棄して買うというなら、バカと言っていいかもしれません。
>>9に書いたのは、損得の話ではありません。
持ち家に必ず存在してしまうリスクを自分がとれるかどうか評価することは、実は簡単で、それは家賃だという話です。
利益で賃貸オーナーの利益分を相殺する。
というのを現実的な計算をしてみてやろう。
当然、持ち家を購入するのと賃貸するやつは、同一人物で選択を変えているだけ。
でないと話にならない。
持ち家を買う場合の資金。
つまり頭金は一般的に１０％から２０％と言われている。
多い方の２０％で計算したとしても、物件の資産の５分の１の金額という事だ。
つまり、賃貸物件のオーナーの利益率に匹敵する利益を、
５分の１の金額で相殺する必要があるので、
賃貸物件の収益率の５倍の収益率を上げ続けなくてはならない。
これを現実的と思う奴は、あほである。
愛国心がない
お金の計算ができない
自立していない
60～70代が寿命と仮定して、40～50代が家買っても20年足らずしか住めない。
最終的には老化と痴呆で老人ホームで死ぬ事を考えると
賃貸だろうと売買だろうと、『何年家で住めるか』ってのが重要だと思うよ。
理想は20歳までに300～400万位の家買えれば後は金が溜まるだけのイージーモード。
ああ～～もう一度人生やり直したい。精子から
大体住宅ローン組むのになんで最初から3000万円が準備されててそれを運用してることになってるのかが理解できない
確かにローン組むにしても頭金数百万は出ていくが…
持ち家:5万円返済+月々3万を全世界投信
賃貸:家賃5万円+月々3万全世界投信
これって結局財布からなくなるお金は一緒にならないの？
賃貸なら会社から4.6割でるけど、、
やっぱ家買ったほうがいいのかな？
>これって結局財布からなくなるお金は一緒にならないの？
同じ質の物を安く上げるのを得という
質を落として安く上げるのを節約という
質をまったく考慮せずに同じ金額を払うんだったら一緒というのは馬鹿という
会社から住宅手当が出るなら賃貸のままでいいだろうと思うけど
その分お金貯めておけ
上の議論だと
部屋の質なんて全然考慮してないじゃん
その議論っていうのが>>173より上でやってるやつのことなら、
明らかに同程度の物件を買うか賃貸にするかで議論していると思うけど？
ただ、仕事を転々としてる人は賃貸のほうが安全だと思う
若い独身なら都会（３大都市圏）の中古住宅を買って（できれば車庫付きがいい）、
結婚してからは都会か地元近辺の築浅の少しグレードの高い家にに住み替えるのが一番いいな
仕事を転々としようが住宅ローンを使わない手は無いと思うけど。都市圏で地方都市でも良い立地に3000万の70平米の中古戸建を買って転勤等で住まなくなったら貸し出せばいい。程度いい中古なら12万前後で貸せる。ローンは月々7万位。固定資産税云々を差し引いても5万前後の利益は出る。今のご時世５万有れば飲食費用は賄えるから大きいと思うがな。
賃貸はむしろ収入がいい人がする選択だと思うけどね。
買うなら場所によるよ。都市圏と地方の中核都市の中心地以外ならやめた方がいい。
賃貸出すなら高金利ローンへの借り換えが必要だよ
なら持ち家の圧勝
(一括で支払えるのにあえてローンにするのも含む)
持ち家(35年ローン)vs賃貸
だと35年分の金利、売却不可、滞納で競売
等があるのでリスク回避で賃貸が正解
賃貸は大家のローン金利、管理費・修繕費、内装修理費、固定資産税、利益を肩代わりして、しょぼい家に住むもの。
まぁ、賃貸は無理だなｗｗｗｗｗｗ
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