0001名無し不動さん
2018/03/21(水) 19:24:03.13※前スレ
【情弱】持ち家派VS賃貸派【情強】 Part.3
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1520701131/
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【土地と時間は増えない】持ち家派VS賃貸派 Part.4
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【情弱】持ち家派VS賃貸派【情強】 Part.3
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1520701131/
まったくわかってみたいだから途方に暮れるんですが。。。
じゃあ、まずこれね。
ローン支払額（の大部分）は、利益計算において、費用にはなりません。
0648名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:03:13.19ID:???あるけどマンションに比べたらかなり少数
郊外に行くほど比率は増えるけど
0649名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:03:23.26ID:???ローン月20万の詳細をよろしく。家賃30万と比較するなら具体的に書かなきゃ。
0650名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:03:25.52ID:???具体的になぜを伝えないと議論にならないから。
帰属家賃をベースにした仮想的な利益について議論しているんだよ。
その前提に立って、ローン支払額（の大部分）の
具体的に何がどういう理屈で費用にならないか教えて。
0651名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:10:16.04ID:???購入vs賃貸って、最初に書いたとおり、結論はでてる。
その議論をなぞるのに、必ずしも数字で具体的な計算はしなくていい。
なのであんまり数字でやるのに乗り気ではないのだが、
数字を出したいなら、まず、基本は勉強してくださいな。
基本だから、仮想も何もないよ。
まずは、賃貸不動産投資の利益計算について勉強してくださいな。
0653名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:19:18.38ID:???批判や指摘ってのは、その相手に具体性が伝わらなければ
ただの感想文に過ぎないことに気付いたほうがいい。
とりあえず承認欲求、もしくは自己顕示欲が極端に高そうだな。
0654名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:20:27.64ID:???これで家賃31.5万円。管理費2万。
この家を月20万の支払いで買えるのか？
0655名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:21:28.61ID:???0656名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:24:17.04ID:???割安な定借物件かつ低層階の賃貸と高層階の購入の比較でもこれ。
5年定借 2階 83m2 家賃29.8万円
https://www.homes.co.jp/chintai/b-52110015964/
購入 10階 83m2 7830万円（35年ローン金利1%で月22万円の返済額）
https://www.homes.co.jp/mansion/b-37051890001767/
もし借りたほうがお得なら誰も大家なんてやらないよ。
じゃあ特別サービスねｗ
ttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/pdf/32.pdf
の２ページの１０行あたりに、赤字で書いてあるでしょ？
「借入金の返済額のうち元本に相当する部分の金額は必要経費になりません」
この「収支内訳書（不動産所得用）」ぐらい理解しといてよね。
0658名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:26:58.76ID:???借りた方が得に見えるけどw
0659名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:29:02.78ID:???46階の南東側70m2の部屋の分譲価格は7500万円。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560403/
35年ローンで月の支払額が21万円ってとこだね。
0660名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:30:04.71ID:???>>654
で紹介した家賃31万の物件を買うとこれ。
https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_104/pj_88502030/
1億近い。もちろん管理費修繕費固定資産税は別。新築でようやくこの家賃。
どうやって月20万の支払いで済ますの？w
0661名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:31:03.28ID:???今の価格じゃ無いよ、それw
0662名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:31:55.71ID:???ﾌﾟｯ、やっぱりその手の話か。
しかも、自分が墓穴を掘っているって気づいていない？？
元本相当が経費にならないと考えるなら、
費用は減価償却費と金利分だから利益はさらに大きくなるよ。
買ったほうがお得じゃんって話にしかならない。
0663名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:35:11.36ID:???ボランティアで貸してくれてるんだ、家賃に大家の利益分なんか乗ってない！！
だから家賃のほうが得！！
だそうです（笑）
利益計算がわかっているわけね？
ならば、ちょっと狭義にはなるが、購入vs賃貸とは、
購入者の投資の利益率 vs 賃借人の投資の利益率
の勝負であることは、わかるよね？
0665名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:38:52.31ID:???それ3年前の価格だよ。もう買っても無駄って事でOK?
0666名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:40:28.43ID:???ミニ戸ならマンションより安いけど
狭小3階建てとかいらんわな〜
10年くらいで土地代だけの価値になるだろうし（土地も狭小）
0667名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:41:24.15ID:???0668名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:42:41.04ID:???0669名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:43:00.91ID:???0670名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:44:07.67ID:???？？？
賃借人の投資の原資は具体的にどこから出てくるの？？
家を借りるためにお金を大家に貢いでしまっているでしょ。
購入の場合は大家に貢ぐお金を自宅の不動産購入という投資に回して、帰属家賃で利益を生み出せる。
これが理解できていないのかな？
0671名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:44:56.07ID:???0672名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:45:14.96ID:???ここの賃貸さん達が住んでるような不便な場所の築40年家賃6万とかだと
借り手つかなくて大変だろうね（笑）
0673名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:46:05.63ID:???年収1500万以上のスレが欲しい
0674名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:46:18.85ID:???0675名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:47:07.87ID:???好立地の不動産なら、固定資産税なんて賃貸の更新費用と同程度でしかない。
資産価値に応じて固定資産税が課されていると考えているなら、
具体的に路線価と実勢価格の関係を調べてみるといい。
そうすれば、都心の路線価がいかに安いかが分かるよ。
家を借りるためのお金は、購入者も支払ってるよね。
だからこそ、帰属家賃で利益を生み出せる。
つまり、購入者も賃借人も、同じ額の家賃を支払っているよ。
0677名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:49:03.83ID:???購入者はその家賃を自分に支払っているわけ。
だから、投資で利益を生み出せる。
大家に家賃を貢いで、どうやって利益を生み出すの？
0678名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:49:22.28ID:???アタマ大丈夫？
購入者は家を借りるためのお金など払ってないぞ？
0679名無し不動さん
2018/04/06(金) 00:53:08.04ID:???都内でファミリー向け新築マンションなら7000万くらい普通だよ
そしてその物件を賃貸に出すとしたら家賃30万くらいは普通にする
賃貸がどの程度の家賃の物件に住んでるかは知らないけど
よっぽど金持ちじゃなければ、毎月30万の家賃払える経済力があるならとっくに買ってると思うので、そこはお察し
やっぱり理解できてないのか。。。どうしたもんかねえ。
同額の家賃を、購入者も賃借人も払うというのはOKなわけね？
じゃあ、購入者は大家会計から、家賃相当額の儲けがある。
賃借人は、やはり投資会計から、家賃相当額の儲けがある。
こういう構造なので、構造的には等価だよ。
あとは、大家会計と投資会計の儲けの勝負。
0681名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:01:37.14ID:???投資会計って具体的に何に投資して、何のリターンを得ているの？
賃貸の場合、30万円の家賃を払って、30万円の価値（帰属家賃）を得ているだけでしょ。
これのどこに利益が生じるの？
0682名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:04:30.88ID:???なにそれ
0683名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:10:04.84ID:???平均が7000万位なのはわかるが買えるかどうかは別だから完成在庫が増えているんじゃないの？
それに30万の家賃が続けられるのは築浅な時だけかなぁと
そもそも多くの賃貸の連中がそんな金を出すとも思えないから、身近に感じないような例えはどうかなって思う話
何でもいいさ。持ち家以外なら。
知ってるだろうが、有名なページがある。
ttp://www.gcd.org/blog/2008/04/154/
＞つまり「買うか？ 借りるか？」という比較は、
＞「不動産投資を行なうか？ 行なわないか？」という比較になる。
購入派の比較論は、かならず、
不動産投資で儲けたケース vs 投資しなかったケース
という形をとる。
狭義において、正しい比較は、
不動産投資でいくら儲けたか？ vs 他の投資でいくら儲けたか？
でなければならない。
基本的には、大家会計が投資原資を持つのと同様、賃貸派も投資原資を持つ。
この点は、購入派には、うまく理解できないようだがね。
0685名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:14:10.58ID:???7000万レベルなら駅から近い良い場所にあるだろうし
そんな東京の新築マンションが売れなくてガラガラのわけないじゃん
売れてないと思いたい気持ちはわかりますけど哀れですよ
0686名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:15:38.29ID:???管理費修繕費固定資産税、さらに35年間の設備更新も含めて月20万の支払いでいくならローンは月15万がいいところ。つまり5000万程度の物件しか買えない。
月30万も家賃取れるわけ無いw
0687名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:16:35.66ID:???じゃあ、もう少し郊外の庶民的な所で比較してみましょうか。
京急線の能見台駅徒歩6分で築20年の物件です。
賃貸 10階 78m2 家賃18.9万円
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1059100000974/
購入 11階 75m2 4590万円（35年ローン金利1%で月13万円の返済額）
https://www.homes.co.jp/mansion/b-74840022443/
0688名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:16:47.48ID:???話が違うじゃん
家賃じゃない他の投資の話なんてしてないけど？
他の投資なら購入したってできるし関係ないよね
0689名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:17:40.37ID:???本気で言っているのか？
自分が住む家に家賃を支払って、どうやって投資の原資を得るの？
具体的な手段を教えて。
0690名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:18:57.46ID:???実質自己負担で30万払っているって前提では噛み合わないかと
0691名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:20:01.16ID:???いま築35年超えのマンションでも新築購入時と変わらない値段で売れちゃうからねぇ
悔しいねぇ
0692名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:20:45.03ID:???借りた方が得に見えるけど。
その物件が築55年になった時に誰が19万も家賃を払うのよw
0693名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:22:04.56ID:???そしたら購入だって親からの援助やらあるからな
2000万を親から貰えた前提で計算してみるか？
賃貸派死にたくなるんじゃねww
0694名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:23:10.00ID:???35年間も不動産投資して当時と同値か。完全に敗北だろそれw
一番簡単な例は、持ち家の現金一括購入だね。
持ち家を買うか、別の投資先に投資するかという話。
借金して、それを返済する場合でも同じこと。
（金利うんぬんの話は、基本がわかってからの話なのでよろしく）
0696名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:23:43.47ID:???家賃に半額になったとしても90歳まで払うんだよ？
0697名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:26:20.89ID:???投資じゃないよ
住宅費という必要経費・固定費な
それが35年間でゼロってすごいことだよ
賃貸だったらいくら払ってると思う？
0698名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:26:29.75ID:???購入でも家はローンで買って、手持ちは投資に回せばいいだけ。
住宅ローンはクッソ金利が安い上に減税まであるからね。
もしかして住宅ローンを借りられない特殊な属性の人の話をしているの？
0699名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:27:51.28ID:???買わなくても家賃という出費は毎月必ず発生するよね？
別の投資先に投資するお金はどこから出てくるの？
0700名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:30:18.09ID:???35年前に5000万の物件をフルローンで買ったら総額いくらだよ。管理費や税その他も含めて計算してみろ。
0701名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:30:20.51ID:???じゃあ家賃を他人に払い続けるだけの賃貸は
敗北どころか勝負すらできないただの金ドブ奴隷階級だね！
借金してつくった原資で、家を買うか、他に投資するかの違いだね。
（金利うんぬん税制うんぬんは、基本がわかってからの話なのでよろしく）
>>699
家賃という出費は、家を買っても借りても、発生するよ。
0703名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:32:12.17ID:???家賃10万で計算しても35年間払ったら4200万だけど
ローン金利と管理費や税でそんなにかかると思う？
0704名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:32:58.80ID:???担保なしのローンで投資する気？
だとしたら、住宅ローンを借りていても、普通にプラスアルファで借りられるよ。
0705名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:35:12.59ID:???他に投資しても家賃は別に払うよね
投資と家賃で2重払いしてるんだけど
0706名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:36:02.30ID:???賃貸でしか出来ない投資を具体的に教えて。
あなたの言っている投資は、全て持ち家でも出来る事だから。
購入派が借金してつくった原資は、賃貸派も借金して同額つくるという話ですね。
（金利うんぬん、税制うんぬん、いくら借りられるかは、基本がわかってからの話なのでよろしく）
購入vs賃貸の話で、（）内はあまり重要ではないんでね。
（ギャンブラーにはとても重要な話なのは認めるがｗ）
0708名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:37:07.76ID:???35年前のローン金利8パーだけど？
0709名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:37:43.50ID:???前スレにもいた
同じ奴な気もするけど
0710名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:38:52.01ID:???賃貸派の作った借金は家賃で消えるでしょ
投資に注ぎ込んじゃ駄目だよw
あなたの言い方を借りるなら、
持ち家という不動産投資をしても、家賃は別に払うよね
不動産投資と家賃で2重払いしてるんだけど
となって、購入も賃貸でも同じことですね。
0712名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:40:57.25ID:???なんじゃそれ
いま売ったら5000万の現金が手元に残るのと何にもないのとの比較でいいよ
持ち家購入額を含め、購入派の用意した原資に対し、賃貸派も同額用意しますよ。
（金利うんぬん、税制うんぬん、いくら借りられるかは、基本がわかってからの話なのでよろしく）
0714名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:41:41.66ID:???えーと
購入したら家賃は払わないんですよ
0715名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:42:04.64ID:???土地4000万円+建物3000万円、管理費+修繕積立金が月2万円の物件を
金利1%の35年ローンで買ったとすると、
費用（減価償却費+管理費+金利支払い+固定資産税）は概ね年間で160〜170万円。
一方で7000万円の物件を賃貸したら、どんなに安くても年間で300万円以上の支出になる。
購入派も賃貸派も、同額の家賃を支払ってるから、同じことですね。
0717名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:43:08.29ID:???まず、>>684を読んで、議論の出発点を理解してね。
0719名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:44:32.50ID:???住宅ローンは担保のあるローンで、無担保ローンと別枠って分かっている？
家を賃貸している人が担保なしで3000万円借りて投資できるなら、
家を住宅ローンで購入した人も3000万円借りて投資することも出来る。
0720名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:44:52.19ID:???購入派の借金はそのまま不動産投資のお金なのですよ
賃貸派の借金は家賃に消え、さらに投資をするならべつのお金が必要なのですよ
（金利うんぬん、税制うんぬん、いくら借りられるかは、基本がわかってからの話なのでよろしく）
購入vs賃貸の話で、（）内はあまり重要ではないんでね。
（ギャンブラーにはとても重要な話なのは認めるがｗ）
0722名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:46:09.79ID:???家賃10万の人が35年間に支払ったのは4200万。5000万のローンを金利8パーで支払うと35年間で1億5000万。管理費修繕費固定資産税設備更新も含めるといくらかな？
少なくとも、35年前に買った人はあんまりお得じゃ無さそうだねw
0723名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:46:28.39ID:???賃貸派は投資しなくても家賃という出費があるのですよ
それは間違ってますね。理解できていない。
まず、>>684を読んで、議論の出発点を理解してね。
0725名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:47:59.27ID:???賃貸の人が、住宅ローンをしている人より無担保で多額のローンが組める理由を教えて。
住宅ローンをしていると、投資のための無担保ローンで借りられる額が減ると思っているの？？
0726名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:48:19.83ID:???家賃10万、35年前の金利
という比較で賃貸のが得！って草生やしてるの
哀れすぎて泣きそう
>>721を１００万回嫁ｗ
0728名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:49:24.06ID:???アタマおかしいんだと思うけどやめとけ
0729名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:52:03.45ID:???35年前でこれだから25年前の人はもっと悲惨。15年前でも購入派は不利。
ここ5年くらいに都市部に買った人だけが有利。この先どうなるだろうね。
0730名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:53:09.34ID:???全く性質の異なるローンだという根本的なことが分かっていないんだね。
分かっているなら、賃貸しながら7000万円の事業ローンを借りる「具体的に」方法を教えて。
どこの金融機関でどのような手続きをして借りるかをね。
そして、その方法が住宅ローンを組んでいる人だと出来ない理由もセットでね。
0731名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:53:57.25ID:???賃貸派の投資原資って何だかわかんないから意味不明
家賃の他にどっかから借りてきた借金？
0732名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:55:05.87ID:???いま5000万で売れる資産持ってるのに？
何も持ってない人のほうが悲惨だよ
おまえも>>721を１００万回嫁ｗ
＊よ＊ろ＊し＊く＊たのむぜｗ
>>731
>>684からの私のレスを、わかるまで繰り返し嫁ｗ
0734名無し不動さん
2018/04/06(金) 01:57:27.58ID:???壊れたラジオみたいになっちゃった
賃貸派はこんなもんだな
0735名無し不動さん
2018/04/06(金) 02:01:07.48ID:???そして、壊れたラジオになると。
0736名無し不動さん
2018/04/06(金) 02:03:01.92ID:u1qDiFXu残念ながら現実は個人がまとまった借金を長期でできるのは家を購入する場合のみなんだよね。
投資は期待利回りが存在するわけで、レバレッジかけれるとかけられない投資の優劣は、リスクは高くなるにしても基本はレバかけた方に勝ちになる。
特にインフレ時だったら借金したもの勝ち。
実はインフレかどうかが持ち家と賃貸の優劣で一番左右する要因。
物価は長期で見たら必ずそれなりに変動するので、賃貸と持ち家は絶対同じになんかならない。
だいたい帰属家賃とほんとの家賃は根本的に違ってて、賃貸物件というのは大家が利回りを期待して投資してるわけ。
空室リスクや滞納リスクの可能性ありきで、それでも利回りを回収する前提で家賃を設定してるのであって、
賃貸は全体として住んでもいない空室の家賃も負担してる。
帰属家賃は大家の自分には滞納リスクも空室リスクもない。
0737名無し不動さん
2018/04/06(金) 02:03:33.89ID:???金利5〜10%とかで借りる事業ローンだろｗ
無担保だと1000万円くらいまでしか貸してくれないぞ。
http://www.tominbank.co.jp/for_hojin/chotatsu/small_b/
0738名無し不動さん
2018/04/06(金) 02:03:43.26ID:???同値なら全然いいじゃん
家賃は投資できない捨て金なんだから
0739名無し不動さん
2018/04/06(金) 02:07:28.74ID:???金利8パーだった時代に購入した物件が35年経って同値。それも都心の物件のみ。
今は金利1パー。35年後はいくらだろうね。
0740名無し不動さん
2018/04/06(金) 02:09:16.97ID:???悔しそうwe
私は、購入vs賃貸の、正しい考え方を説明しているわけねｗ
基本をね。
あなたが>>736で書いていることは、基本の先の応用編なわけ。
それもあまり大切ではないことだ（ギャンブラーには重要だよｗ）
基本の話が終わってからにしてくれ
そこんとこヨロシクなｗ
0742名無し不動さん
2018/04/06(金) 02:12:18.91ID:???だから、「具体的に」5000万円なりの事業ローンを借りる方法を教えて。
どこの金融機関でどのような手続きをして借りるかをね。
そして、その方法が住宅ローンを組んでいる人だと出来ない理由もセットでね。
それが出来ないかぎり、あなたの理論は妄想でしかない。
0743名無し不動さん
2018/04/06(金) 02:15:07.84ID:???賃貸はどっかから金借りてその他へ投資
ほーら同じじゃん！
ってことかな
賃貸は家賃負担が別に発生することを忘れるならばね
正しく基本を理解するには、単純な思考実験が必要だね。
購入vs賃貸論は、わかってしまえばどうってことはないが、
なかなか一般には理解しにくい。
基本（思考実験の内容）が理解できて、はじめて、
現実に即して各自がどのように意思決定すればよいのか、
正しく考えられるようになる。
基本をみんなが理解できてからにしてくれ。ヨロシク！
0745名無し不動さん
2018/04/06(金) 02:16:29.93ID:???よほど上手に資産配分して、しかも目利きじゃないと不動産投資は難しいよ。
0746名無し不動さん
2018/04/06(金) 02:16:38.47ID:???購入は住宅ローンで不動産投資した上で
さらにどっかから金借りてその他へ投資
実際はこれが出来るからね。
これが出来ない理由を説明できていない。
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