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アパートマンション経営なんでも相談室【145号室】

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0001名無し不動さん
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2018/01/19(金) 17:49:31.86ID:vSyzfU2p
アパート、マンション（1棟、区分）、戸建て、テナント（店舗、事務所等）、駐車場など不動産経営の相談スレです。

前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【144号室】
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1506080068/
0686名無し不動さん
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2018/03/04(日) 02:00:22.07ID:9nhOZ17S
年金代わりに収益物件、これって不動産業者社長とかやってますね、ただ今は収益物件が高騰しているので
新規参入にはリスクが高いです。現金４０００万有るのならば耐用年数超えの商業ビルとか倉庫とかはどう
でしょうか？融資は引きにくいけど４０００自己資金ならば１億円くらいの物件買えると思う。利回りは１２
％目標で！
0687名無し不動さん
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2018/03/04(日) 02:00:24.92ID:???
スレ違いっぽいけど一応言わせてもらう。
確定拠出年金の優先順位が後なのが意味わからん。節税効果大きいけど、年間の最大金額が決まってるので
早くやればやるほど有利。かつリスクは低い。確定拠出年金を最大までやってから他考えるべき。優先順位考えて。
不動産は後から似たような物件出るかもしれんが、確定拠出年金で貯められる（＆節税できる）最大額は早くしないと毎月減るのが確定してる。
と言うか、idecoの月数万出せない状態で知識もないのに億の物件買うとかどうよ…

あと、投資信託とか株は考え方にもよるだろうけどバイ&ホールドが良いはず。売らなかったことは個人的には大した問題ではないと思う。
底で損切するよりよっぽどマシ。それよりも買った銘柄について反省すべきだと思う。テーマ型、手数料2%超え、わけわからん外貨建て、
アクティブ型（例外あり）とかを避けて価格が下がった時も積み立てていけば資産は貯まる。たぶん。
0688名無し不動さん
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2018/03/04(日) 02:19:07.24ID:???
>>650
一生独身予定←これだけ気になった
結婚したくないの？
それだけの預金と収入あれば引く手あまただと思うけど
0689名無し不動さん
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2018/03/04(日) 05:10:32.70ID:???
今から結婚なんかしたらリーマンショックどころじゃないぞ
嫁という名の人生最大の不良債権
投資で描いたすべての青写真は破綻するであろう
0690名無し不動さん
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2018/03/04(日) 05:19:09.23ID:???
ネタに付き合うなよ
東急リバブルは、事業物件の販売はするけど、建築はしないよ
0692名無し不動さん
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2018/03/04(日) 09:45:49.42ID:???
リバブルはダメ
礼儀もなしでろくでもない
騙しにくるから
0693名無し不動さん
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2018/03/04(日) 10:52:07.55ID:???
投信なんてテーマをガッツリ切り替えないと
絶対に損する罠

オリンピック誘致前はトルコブラジル外債
オーストラリア
その後はリート類→アメリカ株
今はロボット類かな

でもピーク時に欲張らずに売り切ること
その後進められても買わないこと
0694名無し不動さん
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2018/03/04(日) 11:50:45.86ID:???
建物前の道幅が2mで、工事費が高くなってるんだろうな。
鉄骨だから壁床はALCだと思う。
0695名無し不動さん
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2018/03/04(日) 13:12:52.59ID:???
約30年前のルーバー窓のオペレーターハンドルがおかしなったんだけどもまだパーツ交換でいけるかな。空回りしてまう。
交換できないと全交換とかいっていくらかかるねんと恐怖体感中(>_<)
0696名無し不動さん
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2018/03/04(日) 13:15:42.49ID:???
>>685
失礼しました。
ガンダム世代ですが、お恥ずかしいです。（笑）

>>686
私のような人が参入しようとしているので、
高騰してるのですよね。
倉庫とか考えもしなかったです。
利回りは住宅より高くなるのですね。
0697名無し不動さん
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2018/03/04(日) 13:18:32.50ID:???
>>687
確定拠出年金は、投資信託で良いかと思ってました。
もちろん節税もできるのですが、何となく面倒くさくて、
後回しにしていました。
月70から100万くらいは自由に使えますので、
イデコは満額かけられますので、知識を早くつけてはじめてみます。

はじめは銀行で3％の手数料で100万買いました。
その後数千万は手数料を払い、あとはノーロードのみです。
リーマンショック後に買い増ししたのが、トータルプラスの要因です。
もっとうまく運用はできたはずと、反省はしています。
バイもこれからうまくやっていくようにします。
0699名無し不動さん
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2018/03/04(日) 13:24:10.62ID:???
>>688
40歳くらいまでは結婚したいと思っていました。
顔は中の下、下の上くらいでしょうか・・・。
収入は600万台なのでダメですけど、
預金と不動産ではそれなりなので、
20代で専業主婦になりたい子からは、
何人か色々聞かれたことはあります。
女性にはいつも利用され捨てられてしまってたので、
怖くてお付き合いできなくなってるでお断りしました。
何のとりえもないけど、お金目当ては嫌でした。
選べる立場でもないのに、今となっては少し後悔しています。
0700名無し不動さん
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2018/03/04(日) 13:27:57.76ID:???
>>691
それです！（笑）
これでネタでないことは分かっていただけたと思います。
ドンピシャになるとすぐわかると思って、
金額等少しアバウトにしたのですけど、
すぐバレてしまうのですね。（笑）
担当者とお話もしましたけど、
このスレは、厳しいご意見を聞くことができるので、
ここの方が信頼できます。
0701名無し不動さん
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2018/03/04(日) 13:31:14.09ID:???
>>691
上馬の物件は安く感じます。（笑）
親のアパートはもっと古いので、
普通にありかと思ってしまいますね。
0702名無し不動さん
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2018/03/04(日) 14:02:54.16ID:???
まぁまずは1棟経営してるブログ100時間見て回ってたら必要な知識はある程度付くよ
ここや仲介屋を信じるより利口だ
0703名無し不動さん
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2018/03/04(日) 14:52:56.75ID:???
>>698
どうもー。まずメーカーと型番確認しないとあかんですね。
0705名無し不動さん
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2018/03/04(日) 15:29:18.50ID:???
>>691
世田谷線沿線は地価がバカ高いからＲＯＩの点で不利だよね。
賃貸住まいの店子が、世田谷線だからといって割高な賃料を払うとも思えないし。
0706名無し不動さん
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2018/03/04(日) 16:41:40.93ID:OYn+vzd7
>>688-689
月に３〜５万円の風俗代を捻出できれば、嫁は要らないな
0710名無し不動さん
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2018/03/04(日) 21:07:58.71ID:???
>>708
管理会社が確認行って状況報告くれただけでまだその辺細かく聞いてないんですよね。
自宅にもルーバー窓あって、それには立山アルミ コンビネーションサッシ MCJー0410てラベルついてるんすがこれですかね？これは窓の型番でハンドルの型番ではないのかな・でもその窓のハンドルといえば大丈夫かな。
パーツないから窓ごと交換と言われたら、メーカーと型番確認して自分で探してみるから少し待ってと言ってみようと思ってるとこです
0712名無し不動さん
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2018/03/04(日) 21:51:12.00ID:???
>>709
高齢者のわがまま聞いてあげてたらどんどんエスカレートしてきたから困ってる
近隣の悪口ばかり言ってるのもウザい
0713名無し不動さん
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2018/03/04(日) 22:15:31.49ID:OYn+vzd7
ヤクザの次に入居させたくないのが高齢者
0714名無し不動さん
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2018/03/04(日) 22:19:02.22ID:???
>>710
自宅のも同じ窓なの？　よくわかんないけど、時期的にPKE5074っぽいな。
メーカーに問い合わせると教えてくれると思うよ。　市販はしてない部品も強引に言えば買えることもある。

うちはYKKの35年前のサッシの部品、残ってる中で戸数分買った。
残ってるうちに買わないと手に入らないから、後々高い費用になるよ。　使わなくても損切りする気持ちで買ったほうが良い。
0715名無し不動さん
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2018/03/04(日) 22:38:06.50ID:???
クレームは出しまくり他の住人が嫌になりまともな人が出て行く
あげく社会保障費は圧迫し財政を苦しめ若者から吸い上げることになり若者がまともに暮らせなくなる
今まで年金ちゃんと払って来て貯蓄もある高齢者は老後しっかりやってほしいが好き放題やってきて生活保護にしがみついてる老害のゴミは殺処分していい
それか無人島とか僻地に送り込むべき
0716名無し不動さん
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2018/03/04(日) 22:51:01.75ID:???
>>715
まともな高齢者なら有料老人ホームか家族が引き取って暮らしてるからね
ワンルーム独居老人で生活保護にしがみついてる老害は殺処分でいいと思う
そういうのに限ってクレーマーだから近隣に迷惑かけるし
0717名無し不動さん
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2018/03/04(日) 22:57:15.20ID:???
>>716
クレームもそうだけど図々しさ半端ないよね老人て
おれマンションの一階住んでてベランダに45リッター袋入れられるバケツ２つ置いてて目の前汚いアパートに住む老人がそれ寄越せとか言われた事あるわ
普段から挨拶してるならともかく初対面がそれでなんて図々しいんだこの婆ってびっくらした
0718名無し不動さん
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2018/03/04(日) 23:14:00.86ID:???
老人は陰湿なやつ多いし管理会社もお困り物件らしい

引きこもり老人→鬱になる→被害妄想→からの虚言癖で暴れる→近隣に迷惑かけて嫌われたあげく退去
(認知症加速するのもこのタイプ)
0719名無し不動さん
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2018/03/04(日) 23:24:47.27ID:???
>>714
自宅のとは違うものなんですがこんなかんじで同じようについてるんですよね？
トイレとDKにあるから戸数分買うと24個になってしまう(>_<)
0720名無し不動さん
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2018/03/04(日) 23:52:34.38ID:???
老害をというものは自分のことしか考えない
ていうかこの世に存在してるのは自分だけだと思ってる
だから自分がルール
よって部屋を貸したら迷惑行為しかしない
0721名無し不動さん
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2018/03/04(日) 23:58:49.47ID:???
自分は離婚して子供ともろくに合わせてもらってないから将来は独居老人決定だよ
賃貸じゃなくて持ち家だけど、ご近所から頑固ジジイとか言われるようになるんだろうか・・
0722名無し不動さん
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2018/03/05(月) 00:16:51.62ID:???
内見時の仲介業者がオートロックを不正解放
客の目の前で馬鹿なヤツら
0723名無し不動さん
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2018/03/05(月) 09:29:48.58ID:7MaSxWir
首都圏で16号線以内で、15%以上の物件ありますか？
0724名無し不動さん
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2018/03/05(月) 10:24:31.52ID:???
>>723
16号線沿線なら、いくらでもあるだろ
埼玉のどはずれとか横須賀のどんずまりとか
0726名無し不動さん
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2018/03/05(月) 10:57:13.32ID:???
アパート解体の一般的な相場ってどれぐらいが妥当だと思いますか？
解体を考えているアパートは築39年、坪310、階層5階建です。
実例をネットで調べたら1800万前後と出てきました。
0727名無し不動さん
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2018/03/05(月) 11:16:14.07ID:???
解体も工事性によるよ
道路が狭い、隣のビルとくっ付いてる、平地の作業スペースが狭い、アスベストを含んでいる・・・
オプションが付くとどんどん跳ね上がっていく
0728名無し不動さん
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2018/03/05(月) 11:19:02.61ID:???
重量鉄骨造なのか鉄筋コンクリート造なのかで全然違うがな
39年前だったらアスベストもあるかもしれないし
0729名無し不動さん
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2018/03/05(月) 11:43:36.96ID:???
余裕でアスベストあるでしょ。
検索して1800万ならRCかと思う。
断熱材は使ってないだろうから吹付石綿はないと思うが、
軒天のケイカルとか、どこかで必ず使われてる
0730名無し不動さん
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2018/03/05(月) 12:09:45.20ID:???
>>719
部品買わない→徐々に部品の限界が来る→部品がそろわない→窓交換＝最低10万×24個
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　→そのまんま→入居率低下or入居者の質低下→収入減or出費多くなる
部品買う→15万ほどの出費→部品限界が来る→自分で交換
0732名無し不動さん
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2018/03/05(月) 12:43:52.47ID:???
解体屋から新築工事経て不動産経営やってるが確実にアスベスト使われてるだろうな約40年前の建物なんてアスベスト天国だよ
0733名無し不動さん
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2018/03/05(月) 13:00:31.46ID:???
まあ昔（15年前）はベビーパウダーにアスベストが入ってたわけで、俺らの世代は今更アスベストを気にすることはない
0734名無し不動さん
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2018/03/05(月) 13:17:31.01ID:???
土地を貸してるんだけど、ゴミ屋敷みたいな工場建ててる店子に
土地内のゴミクズ、雑草処理など注意できる？
この店子は滞納も何度かされたし申し訳ないけど早く出ていってほしい。
そして、あの工場解体どうするんだろう。。
まさか大家側が負担するなんて事ある？更地で返す約束だけど店子は滞納するくらいだから、お金なさそうです。
0735名無し不動さん
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2018/03/05(月) 13:39:28.88ID:???
夜逃げされたら泣き寝入りするしかない
自費で更地化
0736名無し不動さん
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2018/03/05(月) 17:51:42.97ID:???
借地権なら土地の利用法について指示はできないね
滞納があるならあえて数ヶ月滞納させて強制解約する道はある
0738名無し不動さん
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2018/03/05(月) 18:09:06.88ID:???
土地にゴミ散乱なら注意できるんじゃないの？火事の恐れあるし
俺マンション借りてる時にベランダにゴミ置いてたら説教されたよ
0740名無し不動さん
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2018/03/05(月) 19:39:55.69ID:???
ベランダで引っ越し引っ越し騒ぐのはあり？
0741名無し不動さん
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2018/03/05(月) 20:45:05.19ID:???
貧乏な高齢者ほどクレーム出しまくり
自分以外の住人が気に入らないなら一戸建て買って住めばいいのに
0743名無し不動さん
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2018/03/07(水) 08:35:12.75ID:???
この間のニュースでやってたトロトロしやがってと車止めて怒鳴り散らしてるゴミ老害みたいのが自分の所有物件にいたらと思うと怖過ぎ
0745名無し不動さん
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2018/03/07(水) 17:48:43.76ID:???
世田谷・練馬が危ない！「2022年問題」で大暴落
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54060
『生産緑地』の指定が解除されると、途端に支払う税金が大きくなります。

「世田谷区はまだまだ利便性の高い土地がありますし、需要はあります。
生産緑地の解除で、地主に営業をかけています。
0747名無し不動さん
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2018/03/07(水) 19:52:23.39ID:AIobkYqs
内見どころか、仲介業者すら
来てくれない。
4社仲介依頼→訪問０。
営業マンも1年見なければ退職
してるし。
弱小は、辛いな。
0748名無し不動さん
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2018/03/07(水) 21:00:28.88ID:???
>>747
相場よりたかいんじゃない？
４社に仲介依頼ということはどの社も、お客さんが強い希望
だしたら紹介するけどと、専任より扱いは落ちる。

通常は２社ぐらいだよ。付き合いで、よく決める一社になってく。
とりあえず、残してもいいと思える営業に電話して状況（付近
の価格帯はどうかとか、何がたりないのかとか・・）きく
0750名無し不動さん
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2018/03/07(水) 21:37:32.13ID:???
うちも担当が代わってボロボロ、退去の連絡しか来なくなった
管理会社を代える方向で考えていて、今シーズンはあきらめている
幸いにも、知り合いのツテでうまくいけば2部屋埋まりそうだけど…
0751名無し不動さん
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2018/03/07(水) 22:19:18.48ID:AIobkYqs
>>748
まぁ４社連絡しても２社しか扱ってくれないと予想はしてたからねぇ。
一応４社とも写真データと条件等の資料は直接持っていったけど・・・
去年からPOPの準備を嫁と夜なべして準備したが、まさか
内見０とはね。
0752名無し不動さん
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2018/03/07(水) 22:31:09.42ID:???
一度写真とると、それを使いまわすみたいだよ。
ネットに掲載されてない？
ヤフー不動産とかエイブルとか・・・

必ずのってるはずだから、周辺の物件と比較してみては？
あと、物件に入居者募集中というのを張りだすとか
0753名無し不動さん
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2018/03/07(水) 22:55:41.44ID:AIobkYqs
>>752
それが載ってないだよ。
周辺相場も問題ないし、うちはテナント物件がメインだからお願いして
飲食店等やら自動販売機等にも広告してる。

でもネット社会にネットに載ってないとはな(;´д｀)
0755名無し不動さん
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2018/03/08(木) 07:11:04.68ID:???
アパートのクロス交換って何年ごとにしてる？
0757名無し不動さん
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2018/03/08(木) 08:04:48.64ID:KGnLOmQK
>>754
1.5。後.0.5を営業に。
0758名無し不動さん
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2018/03/08(木) 10:06:29.42ID:???
認知症女性から多額詐取か　リフォーム男逮捕
http://www3.nhk.or.jp/lnews/kobe/2025807481.html
認知症だった神戸市の８０代の女性から６８００万円をだまし取ったとして、
女性の家のリフォームを手がけていた建築業者の男が逮捕されました。
逮捕されたのは、加古川市平荘町の運送業、大熊鯉勇容疑者（５７）です。
0759名無し不動さん
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2018/03/08(木) 14:43:51.67ID:???
>>757
そっかー
うちは管理会社変えてから全然入んなくて、うちが出す2.0を全部客付けに出させてやっと一件
その一件も審査内容見てから家賃下げたw
今入ってる人もいるから値下げは慎重にしたい、近々下げるつもり
0760名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 15:20:04.12ID:???
1やで。2とか出さんとダメなんか。損して得取れか
0761名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 17:14:19.66ID:???
新築アパートマンション建設、国や金融機関でセーブするんじゃなかったの？
0762名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 20:31:04.94ID:???
地方都市だけど、最近は家賃下げてくれない
なら出て行くと言ってくる住人が増えた。
仕方ないから下げてる
周りも下げてる
太陽光発電の方が儲かるらしいな。
0763名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 21:23:41.48ID:???
太陽光とか減税終わってこれから先見通しゼロなんですがそれは…
新たに太陽光やるくらいなら一気に耐用年数迎える廃棄する太陽光受け入れる処理場でも作った方がいいぞ今から太陽光とかしぬよ
0764名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 21:27:10.02ID:???
１度出ていかれると暫く入らないし修繕費用も考えるとなぁ
長く居てくれている実績ある優良な方にはしっかり値引きしてる
0765名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 21:35:42.50ID:???
>>764
ワンルームに8年半住んでた人がついに出て行ってしまうけど結婚を機にらしくて家賃入らないてよりなんかおめでとうて感じだったわ
問題も全くなく一回も遅滞なくすげーいい人だったわ老人の方が逆に問題ありまくりでこまる
0766名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 22:28:03.61ID:???
立地等の需要によるんだけど、最低でも空き室期間×家賃の額の8割は修繕費に回したほうが良いと思うな。
0768名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 00:25:46.34ID:???
決まりやすい物件。
1.外観、内装当たり前にきれいにしている。
2.AD100
3.礼金0
4.室内洗濯機置場
5.担当へお礼金くれる(一万)
0769名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 06:12:08.89ID:???
今話題の女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」をめぐるトラブルも、
スルガ銀の業績に暗い影を落としつつある。

　これは、シェアハウスの所有者に対して
運営会社が賃借料の未払いを起こしているという問題だが、
所有者の多くがスルガ銀から融資を受けており
、融資が焦げ付く可能性が高いのだ

http://diamond.jp/articles/-/162355?page=3
0772名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 11:03:55.99ID:???
>>762
賃料相場に逆らってないのに値下げ要求だとちょっと問題だな
数字しか見てない客もいるから
こういう層はリフォームに金かけても値下げ要求してくるね経験上
0773名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 11:08:52.89ID:???
こないだ契約満了過ぎてから、退去連絡が来て、更新料無しでお願いとか言ってるから突っぱねて更新料取ってやったわ。
0775名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 15:06:38.32ID:???
>>762
優良な店子なら下げてもいいが
ちょっとでも粗あったらどうぞどうぞやな
0776名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 17:10:16.24ID:???
商売だからな舐めてるやつは出てって構わない。
舐められてる大家が多いから、舐めてくるやつが多くなるんだよ
0777名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 17:22:48.54ID:???
居住権か強いのがいけない ゴミには徹底的な対応して叩き潰す
0778名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 17:26:32.81ID:???
一言あればこっちも考慮しようと思えるのに何にもいわずに突然やらかす
そういうロクデナシは世渡り下手だし損してるな
0780名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 17:59:27.45ID:???
逃げ得は許さない！
民間所有じゃない土地をお祭りとかで貸し出すんだけど
1区画の賃料は2日で数百円くらい
これを払わないヤツがいる
何度督促しても払わない

それを回収するのに人件費を含めていくらかかってるか
民間なら泣き寝入りで済ませることも出来るんだろうが・・・
0781名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 22:10:30.83ID:oFBi8YLA
相談お願いします。築３０年で
新築当時からいる入居者が来年、退去するんだけど
ペット不可マンションで犬飼ってる。
親の代の時に、許可貰ってると言ってるけど真相は不明。
自分の代になってから５年経つけどめんどくさいから黙認状態。


この場合原状回復は可能？
もしくは皆さんだったらどう対応しますか？
一応入居者は
滞納０。優良入居者。
滞納０の入居者を紹介してもらってる。
顔が広いため代変わりの際に評判を上げてもらってる。（多分)
0782名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 22:30:13.49ID:???
犬飼ってても原状回復義務が軽減されるわけではないと思う
0783名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 22:40:47.82ID:???
>>781
基本は契約書通りだと思う
賃借人、賃貸人が任意規定でどこまで修繕費を負担するのか話し合うしかない
汚損　破損の度合いによっては賃借人に負担を求めてもよい
0784名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 22:47:51.01ID:???
家賃いくらかわかんないけど30年連続で借りてくれてその間値下げも無しなら、犬が傷めたところだけ請求して終わらせるかなぁ
0785名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 23:59:09.61ID:???
犬以外優良に30年住んでくれてるし親には許可もらってるゆうてるし5年ほっといてるし明らかに犬が原因であろう酷めの損傷のとこだけもらえばどうか。
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