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アパートマンション経営なんでも相談室【145号室】
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0001名無し不動さん
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2018/01/19(金) 17:49:31.86ID:vSyzfU2p
アパート、マンション（1棟、区分）、戸建て、テナント（店舗、事務所等）、駐車場など不動産経営の相談スレです。

前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【144号室】
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1506080068/
0534名無し不動さん
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2018/02/22(木) 17:13:37.91ID:???
追記
私にアドバイスなんて恐れ多いですよ。
0535名無し不動さん
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2018/02/22(木) 17:16:55.75ID:???
答えありきの問いかけとかすんなよ
めんどくさい女かよｗ
0536名無し不動さん
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2018/02/22(木) 17:16:56.57ID:???
>>531
無理だね
個別の事情というのは複雑過ぎる
それは僕がということではなく、あなたでも同じ

不動産賃貸に関する一般的な節税対策を徹底していて、それでも税理士を雇う必要性を感じていないのであれば、それはまだ必要ないということだと思う

ひとつだけアドバイスをするなら、税理士の中にも不動産賃貸については素人という人もたくさんいるから、こちらで見極める必要があるということ

残念だけど自分から知識がないと認める税理士はほとんどいない
みんなプライドが高い

適切な税理士探しはかなり苦労すると思う
もし必要になったら頑張ってくれ

こんな無難なことしか言えんよ
0537名無し不動さん
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2018/02/22(木) 17:30:05.22ID:???
皆さん家賃収入から給料でもらう金額は借入金の何％位ですか？
0538名無し不動さん
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2018/02/22(木) 17:37:09.50ID:???
>>532
僕は税理士ではないので無理だよー

>>533
さっきも書いたけど簡単に書けるアドバイスというのはネットのいたる所に載ってるからそれを見てくれ
不動産賃貸 節税 で検索すれば色んな税理士のページが引っかかるし、どこも同じ内容だよー

例えば一昔前の一時期、大家節税本の内容が軒並み土地建物所有法人だったりしたし、万人向けの新しいアイデアが見つかったら即座に共有されるよ

そういうのに当てはまらない、極端に言えば例外のようなものだから、個別の事情に基づいたアドバイスってここでは意味ないんだよね
0539名無し不動さん
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2018/02/22(木) 18:17:32.51ID:???
叩いてやろうと質問したけど思いのほか真摯な回答が返ってきて反応しづらくなってるこの空気感よw
0540名無し不動さん
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2018/02/22(木) 18:33:53.86ID:???
微妙に負けない強さがある

間接自慢　は、変わらないけど
0541名無し不動さん
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2018/02/22(木) 19:04:11.88ID:???
ある程度の収入があって、効果があると思えば税理士さんたのめば
いいけど、良い方にあたる確率は少ないし、自分でできるなら自分で
すればいい。税務署にいけば丁寧にというかほとんどやってくれる。
以前ここでみたのは、数万だった（３万？）
一度やとった税理士さんは、無能でもなかなか断れない。
0542名無し不動さん
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2018/02/22(木) 19:12:58.42ID:???
税理士に確定申告頼んだ場合の金額は年収で大きく変わる
記帳もまかせたらさらに倍
0543名無し不動さん
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2018/02/22(木) 19:22:33.66ID:???
こいつらなんなん？
ネンチャクw
よそのイタ行けよ
0544名無し不動さん
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2018/02/22(木) 19:27:20.69ID:???
>>536
おまえさーいい加減にしろよー
そんなことワザワザ語るな
だから自分語りって言われてのがまだわからんのかw
おまえが自慢したいほど稼いでるだけじゃなく社会経験少ないヤツなのもよくわかったぞーw
0545名無し不動さん
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2018/02/22(木) 19:44:23.24ID:???
根拠のないレッテル貼りで叩きだしたら終わりだな。
まともな意見に耳を傾けられない老害にはなりたくない。
0548名無し不動さん
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2018/02/22(木) 20:01:02.49ID:???
>>546
お金持ち老人とそうじゃない貧困層老人の格差すごいよ
貧困層のジジイババアは独居老人になり金もなく楽しみもないから精神異常こじらせて隣を監視しだす
とくにババアの方が陰湿
0554名無し不動さん
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2018/02/23(金) 16:12:31.27ID:???
築古なら減価償却なんて既に終わってるだろ？
0555名無し不動さん
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2018/02/23(金) 17:11:26.18ID:???
>>554
古いの買えば4年で償却。終わったら売ってまた古いの買う。これの繰り返し。
0556名無し不動さん
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2018/02/23(金) 17:17:15.77ID:???
売値は減価償却分と同じ減価はしてなくて
一時的にマイナスにできても
売ったときに売却益が出るだろ
0557名無し不動さん
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2018/02/23(金) 19:51:12.08ID:???
中古建物の減価償却ってややこしいんだよな
税理士受験してた者の感想
0558名無し不動さん
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2018/02/23(金) 20:33:01.69ID:???
全然ややこしくないけど…さらっとマウントとろうとしてワロタ
0560名無し不動さん
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2018/02/23(金) 21:32:53.07ID:2kdBogeP
財閥www
0564名無し不動さん
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2018/02/23(金) 21:51:07.10ID:???
減価償却なんて不動産考えたら最初に覚えるやんなにがややこしいの？
0565名無し不動さん
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2018/02/24(土) 08:52:37.90ID:???
花田紀凱

出版界は生き残りに必死で、あれこれ模索しているが、手っ取り早いのが不動産。
小学館、集英社のみならず文藝春秋や岩波書店まで不動産に手を染めている。

角川書店の大型計画はこうだ。２０２０年、オリンピックまでに現在倉庫のある東所沢に
本社全機能を移す。同時に印刷所、製本所も集中。少部数でも注文があれば、
すぐに印刷、製本できる体制にする。

編集者は出勤しなくてもよい。どうしても出勤が必要な社員のためには東所沢に
社宅用マンションを建設するか、マンション業者と共同で賃貸マンションを借り上げる。
こうすれば、まず編集者のためのスペースが不要になる。通勤費もいらなくなる。
社員は通勤苦からも逃れられる。現在の千代田区の本社ビルは貸しビルにし、
角川書店としては超高級レストランを経営。

こう書くといいことづくめのようだが、そういう体制でいったい出版産業の栄養源ともいうべき
いい企画が生まれるのかどうか。　編集者は人に会うのが商売。自分の持っている情報と、
会って話をした人の情報が、ある時、ピピット感応し合っていいプランが生まれる。
単純作業はそりゃ、在宅でもできるだろう。
0569名無し不動さん
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2018/02/24(土) 12:08:30.44ID:???
独居老人がとうとうボケだして近隣からクレームきてるんだけどどうしよう
0570名無し不動さん
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2018/02/24(土) 12:10:38.71ID:???
>>569
どのようなクレームなのですか？
騒ぐとか？

民生委員さんとか保証人に相談かな
0571名無し不動さん
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2018/02/24(土) 12:15:12.18ID:???
>>569
旅行連れていってあげるって誘い出して車に乗せて樹海あたりに捨てとけ
0573名無し不動さん
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2018/02/24(土) 17:25:58.42ID:???
一つのアパートに二つの管理会社入れている人いる？
混乱するからやめた方がいいかな。
0576名無し不動さん
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2018/02/24(土) 21:42:10.99ID:???
>>569
そういうの聞いたことあるからジジババだけは絶対に嫌だ
高齢者って人に迷惑かけるくせに被害者ぶるからな
0577名無し不動さん
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2018/02/24(土) 22:16:07.89ID:???
>>573
混乱はしないと思うけど、わざわざ管理会社を二つにする理由が分からない
0578名無し不動さん
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2018/02/25(日) 13:23:21.30ID:???
うちは８世帯だけど２社近所の不動産屋と自己管理が入ってるわな
管理っても家賃代行だけだけど
0579名無し不動さん
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2018/02/26(月) 08:27:25.92ID:???
自宅で高級魚を養殖　1畳スペースでヒラメ150匹　一獲千金となるのか
https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/ann?a=20180222-00000046-ann-soci
https://lpt.c.yimg.jp/im_siggiVCbp2vh9srXsnJzzn20ww---x450-y253-q90-exp3h-pril/amd/20180222-00000046-ann-000-view.jpg
家庭でも養殖が可能だという。

必要なのは水槽を置く畳1畳分程度のスペース。
しかも、飼育が簡単だという。専用の餌を一日1回与えるだけ。

中国人がやりはじめるな
0580名無し不動さん
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2018/02/26(月) 23:12:04.91ID:???
養殖は割に合わんよ
海水水槽なんか手間がかかり過ぎる
0581名無し不動さん
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2018/02/26(月) 23:14:54.72ID:???
何でも否定するだけの奴は嫌われるぞ。しかも何の役にも立たない。
0582名無し不動さん
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2018/02/26(月) 23:38:00.34ID:???
不動産投資を検討しています。
主に年金の代わりとしてです。

東京都在住
40歳半ばで一生独身予定
年収600万台
借入はありません
預金は4000万円程

大田区の区分マンションで5階建を検討中で、
旗の台駅から徒歩８分くらいの新築です。
2階、3階、4階を希望で、2900万円台
22㎡程度で家賃は10万円程
自己資金を500万円程入れる予定
変動金利1.7％34年返済
表面利回り4.2%です。

初めてのことで、購入してよいのか迷っています。
現時点で区分マンションは、
人手不足で人件費が高騰し、
数年間より割高と聞いています。
販売価格はしばらく下がらないとのことですが、
タイミングが遅すぎたのでしょうか？
500万のとうしとして良いものなのか？です。

長文失礼しました。
色々なご意見が聞けたら嬉しいです。
よろしくお願い致します。
0583名無し不動さん
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2018/02/26(月) 23:38:26.87ID:???
中1くらいになると斜に構える厨が出てくる
厨から建設的な意見は出てこない
0584名無し不動さん
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2018/02/26(月) 23:46:26.10ID:???
>>582
預金全て俺に預けてみろ。今度の日曜5倍にするから預金の額だけ手数料でくれるだけでいいよ
0585名無し不動さん
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2018/02/26(月) 23:52:48.32ID:???
>>582
申し訳ないが論外だね
自宅として買うのも躊躇するレベルだわ
0586名無し不動さん
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2018/02/26(月) 23:53:41.80ID:???
>>582
新築マンションなど持ち出し確定でしょ。
表面利回り4.2って実質利回り計算したらわかります。

数年後に高値で売却できる物件ならありですが、私は新築マンションは絶対買いません。
築古アパートの方が儲かるよ。

byアパート4棟57戸オーナーより
0587名無し不動さん
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2018/02/26(月) 23:53:49.98ID:???
22平米の物件で収益上げるなら1500万以下の中古探すことだな
0588名無し不動さん
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2018/02/27(火) 00:38:49.73ID:???
物件のスペック以前に4000万もの現金を眠らせとく奴は、そもそも投資に向いてないからやめとけ
0589名無し不動さん
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2018/02/27(火) 00:45:18.07ID:???
4000万円を8年かけて貯めたとして年500万円。毎年500を頭金にして物件買い続けてると今頃総資産8000万円になっている。いや過去10年は地合いが良かったから1億2000にはなってるか。つまり8000万円損してる計算になる。不動産投資とはそういうものだ。
0590名無し不動さん
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2018/02/27(火) 01:43:24.97ID:???
皆様、貴重なご意見あがとうございました。
初心者すぎて恥ずかしくなりました。
>>584
競馬などでしょうか？
お貸ししたら0になるかのうせいもありますよね？（笑）
>>585
論外なのですね。
来週契約なので、止めようと思います。
>>586
実質利回りは3.4%でした。
新築か中古か迷っていたのですが、
中古の方が良いのですね。
4棟57戸！すごすぎます。
きっと、億単位なのでしょうね。
>>587
中古の方がお勧めなのですね。
1500万以下、参考になります。
>>588
そんな気もします・・・。
投資信託や株は7500万ほど投資していますが、
不動産は金額が大きいので、投資せず15年以上たちました。
>>589
そんなに違ったのですね。
ここ数年は自分の収入以上の金額が貯蓄できているので、
30代前半とか、もっと前に始めてればよかったです・・・。
結論、この物件は契約しないことにします。
皆様、ありがとうございました。
これからも、こちらにお邪魔して勉強させていただきます。
0591名無し不動さん
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2018/02/27(火) 02:25:08.40ID:???
利回り3%でも資産投資なら価値あるよ
立地の良い土地とかね

ただそれを見極める眼が必要
それには経験積むしかない
0592名無し不動さん
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2018/02/27(火) 03:05:05.84ID:???
株や投資信託と不動産投資は本質が全く異なるよ。前者は所詮他人任せの運用。自分で経営する会社に投資するわけじゃない。

不動産は自らが事業主になって運用するもの。保有する物件を生かすも殺すも自分次第。だから金融機関から受ける融資も事業性融資。事業として成り立つか否かが審査される。
0593名無し不動さん
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2018/02/27(火) 03:25:15.40ID:???
年収600の40代で1億以上とは、うらやましいね
遺産か？
0594名無し不動さん
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2018/02/27(火) 04:37:26.96ID:YsmoCFi/
>>582
やめとけ
0596名無し不動さん
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2018/02/27(火) 16:51:54.90ID:???
来週契約の売買を止めると、仲介業者は怒るだろうな
年度末の査定に響く時期だし
0597名無し不動さん
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2018/02/27(火) 21:05:07.74ID:???
築年数古くなると老人ホームに入れない貧困層の年寄りが狭いワンルームに住むってテレビでやってた
その年寄りは自己中だからクレームばかり言ってトラブル起こしたりして住人の質も下がる

古い物件はそれだけ悲惨
0598名無し不動さん
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2018/02/27(火) 21:11:32.49ID:???
>>597
築古3棟あるけど、全く問題ないよ。
管理会社がしっかりしてれば大丈夫。
安いからほぼ満室経営だし、おいしいわ。
0599名無し不動さん
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2018/02/27(火) 21:18:34.07ID:???
>>597
管理会社でも手に追えないクレーマーの独居老人は退去してもらうんだよ
近隣に迷惑だから
0600名無し不動さん
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2018/02/27(火) 21:20:20.92ID:???
>>597
立地とかもあるけどうちは20平米ない狭いワンルーム14世帯のアパートあるが老人の問い合わせないわ
掟破りの坂あって老人には辛いし某有名大近いから家賃も8万にしてるが学生と若い人がひっきりなしに入ってくれて助かる
老人は郊外に集めてぶち込んどけばいい 非生産で消費もせず喚いてるだけの害は地方で集団で暮らして欲しい
0601名無し不動さん
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2018/02/27(火) 21:27:39.50ID:???
坂道は老人にはキツイよね
自分も坂が多い所は住みたくない
ひな壇造成の団地なんか若い人しか住めないよね
0603名無し不動さん
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2018/02/27(火) 21:33:06.84ID:???
老人なんか生きる価値ないんだからどっかの離島に引っ越せよ
家族と一緒に暮らしてもらえないような嫌われ老人に仲間はいない
0604名無し不動さん
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2018/02/27(火) 22:58:39.32ID:???
25年過ぎたからやばい人にあんま来て欲しくないからある程度金かけてリノベしてなるべく賃料下げないようにしてるわ
0605名無し不動さん
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2018/02/27(火) 23:12:24.94ID:???
>>603
アホだな
老人は金のなる木だぞ
築古のアパートに65から80まで入居してくれて潤沢なキャッシュを生むんだ
0609名無し不動さん
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2018/02/27(火) 23:54:17.54ID:???
自分個人だったらやらないような事を会社でやったことはある
「1」回収するのに「3」の費用と、相当の手間かけた
0610名無し不動さん
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2018/02/28(水) 00:05:04.58ID:???
>>591
そうなのですね。
旗の台徒歩8分は良い立地ではないですね・・・。
経験なしなので日々勉強ですね。

>>592
なるほどです。
信じて託してただけですので、事業経験なしなので、
勉強して覚悟も決めないといけないですね。

>>593
両親は健在です。
投資信託等で運用しました。
あとは友達もいない実家住まいの独身なので、
お金を人より使わないからだと思います。

>>594
今回はやめます。
もう少し勉強します。

>>596
他の業者より信頼できたので、
そこで買おうと思ったのですが、
長期では難しい物件なのかと思いはじめました。
0611名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 00:12:51.72ID:???
>>609
老人の滞納者、言い訳ばかりで困ってる。。
言い訳として「老人が働いて金を用意するのがどれだけ大変か！あんた、わかるのかー！！」
と逆ギレされました。
禁止なのに犬と猫を部屋で飼ってると近隣住民や電気業者からの情報あり。
まじで図々しすぎる。
0612名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 00:29:10.96ID:???
その人をいれた不動産やさんと一緒に交渉にいって
話し会いをして、とりあえず退去してもらい、その後
未払い家賃をはらってもらった。
退去してから２年以上、切れないで督促メールを毎日
送り続け、２０００円、１万円とこまめに回収して８０万ちかく
回収したときは嬉しかった。
保証人の人にもどれだけお手紙書いたか・・
0613名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 01:06:13.34ID:???
今日、自宅近くの「かぼちゃの馬車」から住人の女が出てきたが、太り気味のブスだった。
0614名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 08:29:45.14ID:???
>>608
強硬手段は無いけど、毎日の電話と週１の手紙での催促。
反応無かったので18～20時までの張り込みを数日やって入居者が帰ってきたところを突入して
滞納状況の確認と今後の方針を話し合い・・・みたいのはやったな
0615名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 08:37:03.86ID:???
家賃を値上げして再契約、なまぽにして値上げ分で徴収。
滞納してれば引っ越しも税金で可能。
0616名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 12:19:55.61ID:???
外国人、高齢者はお断わりって言ったら

担当者「外国人NGってそれ人種差別じゃないですか
　　　　　外国人だって高齢者の方だって真面目に働いて人だっているんですよ！」

て強く反論されたけどどう思いますか？
0617名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 12:34:05.36ID:???
>>616
ちゃんと外人のヤバさを穏やかに説明してそれでもゴタぬかしてきたらデンモクでぶん殴るかバットで可愛がりしてやればいいよ
0618名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 14:07:01.98ID:???
>>617
w

担当者もチョンだから差別をさせないようにしているニダ
0619名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 14:11:03.84ID:???
>>616
お前の子供、母親、姐妹が外国人、高齢者と結婚するって言ったらやめろって言うだろそういうことだって言ってやれ
0621名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 17:05:35.51ID:???
青色申告の損失の繰り越しについて、もし分かる方いらっしゃったら教えてください。

区分所有者です。
自宅マンション一室を3年賃貸して、去年あたまに売却しました。
当然買ったときより安く売ってるんですが、この損失は繰り越せないのでしょうか。
毎年青色申告はしてます。

損失を繰り越せないなら、
今年私は確定申告しなくて良いように思いますが、した方がいいことありますか？
0622名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 17:10:20.52ID:???
>>611
ジジイババアは重度のクレーマーだからね…
あることないこと捏造してまでクレーム言ってくる
老人とは二度と関わりたくない
0623名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 17:42:42.13ID:???
>>621
＞当然買ったときより安く売ってるんですが、この損失は繰り越せないのでしょうか。

No.3203　不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3203.htm
＞個人が、土地又は建物を譲渡して長期譲渡所得又は短期譲渡所得の金額の計算上譲渡
＞損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額
＞から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、事業所得
＞や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

＞一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との
損益通算をすることができ

自宅マンションと言っても賃貸にしていれば、マイホームとは言えないのでは？。

不動産会社設立のため、私個人の所有の賃貸物件を安く会社に売却という形を
とった事がある。
税理士は、損金を私個人の所得の損金扱いにしなかった。
賃貸物件はだめでないの？。
0624名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 17:51:17.43ID:3T/8PB+C
>>616
じゃあそのバカ担当者に連帯保証人になってもらえば？

貸す貸さないは大家が自由意志で決めれば良いこと、仲介に説教される筋合いではない、
貸したいから貸す、貸したくないから貸さないでOK！
0625名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 17:54:43.31ID:???
リスクの可能性が高いから拒否
それに見合う保険があれば問題ない
たとえば保証金という形で100万積んでおくとか
0626名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 18:02:49.83ID:???
保障会社が間にはいってれば、外人でも老人でも
いいけどね。
老人は、なかなか貸してもらえないからずっといたいと
思ってくれるし、人しだいじゃないかな？
0627名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 18:04:28.28ID:???
>>624
いや、国交省から宅建協会に外国人差別ヤメロって指導が入ってるのよ。
下手に外人差別すると宅建業者も業法違反になるから下手に動けないんだわ。
0628名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 18:56:56.94ID:???
>>623
>税理士は、損金を私個人の所得の損金扱いにしなかった。
そ、それではダメですね。

賃貸で特例アウト、この損失がなにがしか救われることはなさそうですね。
申告もしなくていいかなあ。
どうもありがとうございました！
0629名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 19:15:43.41ID:3T/8PB+C
>>627
そうは言っても貸す貸さないは大家が決めれば良い、変な外人に貸して問題起こしてもだれも責任取らないからね。
慈善事業じゃ無いしね、そんなに差別したくないのならばＵＲ等が先ず率先して貸せば良い。
0631名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 22:41:42.66ID:???
それな 若い管理の女社員が老人室クレームで行った時勃起しないと言いつつギンギンの一物見せられたって泣いてたよ本当老人は嘘つき
0632名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 22:50:46.75ID:???
単身向けの部屋に高齢親子が住んでる場合どうすればいい？
0633名無し不動さん
垢版 |
2018/02/28(水) 22:52:47.47ID:???
>>631
なかなかキモいな
構ってほしさに平気で嘘つくし捏造するのがジジババ
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