アパートマンション経営なんでも相談室【145号室】

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 17:49:31.86

アパート、マンション（1棟、区分）、戸建て、テナント（店舗、事務所等）、駐車場など不動産経営の相談スレです。

前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【144号室】
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1506080068/

91 · 2018/01/28(日) 00:06:32.40

今気づきましたが「ターミナル駅」を「大きい駅」と間違えて使ってました。
すみません。

**名無し不動さん** · 2018/01/28(日) 00:45:55.10

>>91
営業に契約とったらバックマージン渡すと言ってみたら？
優先的に案内してくれるんじゃない

**名無し不動さん** · 2018/01/28(日) 00:50:01.49

ターミナル駅徒歩圏内の新築1Rで外国人の複数入居を打診してくる業者なんかほんとにあるのか？いったいどこの無能業者よ？
1Rや1Kってオンボロ不人気物件以外は単身入居限定が基本だろうに

**名無し不動さん** · 2018/01/28(日) 02:06:59.21

>>102
親の心配より自分の心配しろよ　糞ニートｗ

**名無し不動さん** · 2018/01/28(日) 02:23:19.38

>>101
Q,他社に依頼すべきか？

A.当然そうすべき
　一社専属でやる意味はない

**名無し不動さん** · 2018/01/28(日) 02:42:19.07

でも管理会社と仲介会社が同じところだったりするといろいろ厄介なのよね。ケースバイケースってところかな。

**名無し不動さん** · 2018/01/28(日) 10:50:30.97

>>106
賃貸何だから、かんけいない

**名無し不動さん** · 2018/01/28(日) 10:53:51.11

>>91
家賃が高いからだよ
仮に高めの家賃で入っても定着してくれないから、しょっちゅう同じ心配することになる
少し設定家賃を安くしておくと、退去しないから、長い目で利回りが良くなるよ

**名無し不動さん** · 2018/01/28(日) 12:08:48.74

>>108
どういう意味？

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 02:02:03.33

「昔から利用していたのに！」　学園所有の私道を閉鎖したところ近隣住民から苦情が殺到、訴訟へ [487816701]
http://leia.5ch.net/test/read.cgi/poverty/1517154898/

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 05:10:21.18

松原タニシの「事故物件住んでます日記」第2回
事故物件に5軒住んだ芸人・松原タニシが語る！過去最高にヤバかった大阪・ミナミの黒塗り殺人マンションでの出来事
http://tocana.jp/2018/01/post_15747_entry.html

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 06:36:41.48

WBSのシェアハウス投資わろえんな。
まあ買う方も甘いちゃ甘いんだけど。サラリーマンが2億とか借りるか

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 07:09:10.24

高属性のサラリーマンとか公務員らしいね　俺は笑える

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 09:26:18.72

昨日のサンデーステーション。闇民泊の特集

中国人が闇民泊用の家を買い占めてるらしい

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 10:17:31.34

だろうなあ。
マンションじゃ出来ないからそうするに決まってるわ
中国人向け白タクも蔓延ってるし闇民泊なんていくらでも増えると思うわ
ヤマダの日替わり特価品とかスマホ乞食と一緒で今や在日中国人が中国人に対して商売する時代だもんね。

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 11:12:01.49

京都あたりだと黙って掘削してしまっちゃうとか出来ないんだろうな

建設ラッシュで沸く京都、その影で遺跡調査員の人手不足が深刻…開始まで４カ月待ちの異常事態
http://www.sankei.com/smp/west/news/180129/wst1801290004-s1.html

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 11:15:28.00

おまいらもっと買わないと中国人に乗っ取られるぞ～

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 11:38:33.99

今から思えば、2年前はまだ割安だったよな～
オリンピック始まった頃には思ってるだろう
2018年までに買っとけば…てね

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 11:46:03.25

まだまだ上がる

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 12:12:34.94

>>113
自由ヶ丘 18戸　年間家賃収入3600万に夢見ちゃうんです

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 12:15:27.55

>>121
表面利回り18%なんてどうやっても怪しいだろ。

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 12:29:23.45

これだけ騒がれたらスルガに行政指導入るんじゃないか
アパートローンがさらに縮小しそうだ

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 13:00:43.14

貧乏人が騙されて金取られるのには同情するけど
資産家や高属性が自己責任で失敗するのはメシウマだよな
節税や老後の備えとか調子こいてんじゃねー　と言いたいｗ

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 15:13:40.05

五輪後の選手村４０００戸分譲“瞬間蒸発”の可能性も
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20180124/biz/00m/010/015000c

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 17:45:34.26

>>124
そもそも貧乏人にはアパートローン貸さないだろう？

高属性ってことはそれなりに頭良い筈なんだけど、絶対安心儲かります！
を信じて騙されちゃった人達にも当然責任は有る！そもそも30年一括借
り上げなんて破綻しているのに自分だけは大丈夫！って考えなんだろう？

生き馬の目を抜く不動産業界に関わった時点で負け決定なんだよ。

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 17:58:24.11

>>125
今日労災事故が起きたみたいで早速大島てるに掲載だよ

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 18:05:57.56

>>124
仮想通貨で一攫千金を夢見た貧乏人には同情する？

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 18:34:19.48

仮想通貨で200万を1億5千万にした30歳が記事になってたが
税金で半分持ってかれても地方なら借金無しで木造アパート建てられそう
まあ、移転の予定がない国公立大学のそばとか投資先は限られそうだけど

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 19:10:18.65

>>104
割と有名どころです。まあ、あちらは金さえもらえればいいので、
なんでもいいから入れちゃおうってことだったんだと思います。

長くお願いしてた地元の仲介会社が廃業しちゃったんで変えたんですが
有名な企業の「審査」もいい加減だってことに気づきました。
勉強しないとだめですね。

**名無し不動さん** · 2018/01/29(月) 19:11:33.15

>>103、>>106、>>109
ありがとうございました。

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 09:30:46.04

総務省は２９日、住民基本台帳に基づく２０１７年の人口移動報告を発表した。

東京圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）は、転入者が転出者を上回る「転入超過」が１１万９７７９人と２２年連続で転入超過となった。
３大都市圏の名古屋圏（愛知、岐阜、三重）と大阪圏（大阪、兵庫、京都、奈良）はいずれも５年連続の転出超過となり、東京一極集中がより鮮明となった。

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 11:31:28.35

ここにきて3末退去が立て続けに出てきた
ヤバいわ～、客付担当者がイマイチなので4月時点での状態が悲惨なものになりそう
10月に共用部分の改修したのがちょっとはプラスに作用するかと思ってたけど、甘かったなぁ～

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 12:26:27.72

>>133
ほんとだよな。俺も10室の単身者アパートは決めても決めても常時2部屋空室だわ。3月末てまた1部屋あくし、この2月に期待してる。先週客付け店舗に菓子折り持って行きプレッシャーかけてきたわ。

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 12:27:47.24

単身向けは利回り良いけど入居期間が短すぎるね
ファミリーで入ってる所は全然出てかないから楽で仕方がない。

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 12:31:20.09

利回り考えると1K、1Rになっちゃうよね
自分は大学か近くに複数あるところだけど、3月末に開くと中々厳しい

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 13:08:48.80

>>135
ファミリー向け１棟あるけど平均2～3年未満で出て行くんだが
とにかく入れ替わりが激しい

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 13:21:00.04

>>134
エライなぁ～
自分はメールでプレッシャーかけただけだわ

前の担当者はよくやってくれたし、年一でメシ食いに行ったりしてたけどなぁ
それもあってか、うまく結果が出てたけれどもね

みんな菓子折とか付け届けとかを業者にしてる？
おれは逆なのではと思ってしてないけど

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 13:26:17.52

基本下手に出てる。
不動産会社も店子も神のように扱う。
でも、まともな客付けしてくれなかったり、管理が雑だったり、リフォームや原状回復で過度な中引きしていると感じたら容赦なく切る。

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 13:48:40.12

高齢者は拒否るに限る

刑務所を老人ホーム代わりに使う爺婆が急増　裁判所も執行猶予判決で対抗中 [324074638]
http://leia.5ch.net/test/read.cgi/poverty/1517225457/

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 14:33:39.63

>>138
菓子折りより直に現金でマージン渡したほうがよくね
会社には内緒で
営業がやる気になる方法を考えないと

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 16:10:47.43

大家とマネーゲームしないと決まりが悪いようなら事業としては失敗
お客さんの方から選ばれる物件にしていかないと

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 17:06:03.09

単身者向けのマンション（29㎡ほど）
夫婦に貸して何かデメリットあるでしょうか

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 17:24:42.80

まずは生活音かなぁ
古かったら水回り

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 17:31:23.27

子ども作りそうな感じなら
幼稚園、最悪小学校入るまで居るからボロボロになる

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 17:38:28.77

>>137
入居期間は立地と賃料によるよな

新潟の燕三条に築23年3DK×8の一棟アパート持ってるけど、平均8年だよ
大規模工場が多数あるくせにファミリータイプが近隣に少ないのが理由だけど、今も満室だし都市部が全てじゃないと思うな

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 17:49:23.72

>>141
何度か試みた事あるけど、現金はなかなか受け取らないよ
会社外で待ち合わせして領収書切らなくて良いからと言っても駄目
チップ程度なら受け取るかもしれんが、数万以上は受け取らない
なんで大型スーパーやショッピングモールの商品券一万円分とかが一番良いよ、実際それが一番喜ばれるし
菓子折りは好みがあるから微妙かな

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 17:52:51.98

>>143
単身者向けに二人入居は他入居者からのクレームの原因になりうるよ

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 18:25:02.62

リーマンショックのとき工業団地周辺のアパートが叩き売りされてたけど
アベノミクスが始まってから新しく大企業も進出して満室御礼
工業団地の中でも成功した部類で賃貸は新築しても追いつかないレベル
人口も増えて町から市に昇格するし
あの時買っておけば・・・と妄想
(あの時買っておけば・・・とか仮想通貨みたい)

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 18:40:22.50

チョンが首相になったときは日本沈没状態で焦ったよ

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 20:41:00.06

>>146
地方だろうがなんだろうがそこに賃貸需要があれば良いんだよね！
良い物件持ってるよね！

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 21:01:04.60

>>143です
いろいろ回答ありがとうございました
29㎡で子育てする人もいるんですね
参考になりました

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 21:32:41.55

赤ちゃんいるならまた事情が全然変わってくると思うよ。
近隣住人のクレームハンパないからね

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 22:20:31.77

俺なんて１２㎡の１Rネパール人に貸したらいつの間にか４人のタコ部屋になってたからな。
複数入居禁止の特約は必須。

**名無し不動さん** · 2018/01/30(火) 22:30:29.43

田舎だから12平方メートルの1Rなんてそうぞもできない
一人でも窮屈そうなのに4人とは

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 04:26:32.63

>>91
エイブルは止めておけ
シェアハウスにされて大変だった。

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 10:04:58.55

高齢者の孤独死トラウマになってる…

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 11:20:54.69

住宅ローン破綻の実態　支払いが困難になりアパートで暮らす高齢夫婦
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/14228820/
50代前半で3000万の住宅ローン

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 11:43:43.97

高齢者は市営住宅がいいよ
家賃安いし、場所もそれほど悪くないし

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 13:49:55.21

今年も赤字決算できた。（バンザーイ！）

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 15:08:56.47

減価償却費か？
土地値が安い場所でないと難しいよな
路線価以下には出来ないんだから

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 18:22:47.49

>>159
え？無理だよね

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 18:28:48.89

>>162
自治体によってその辺は違うから無理かどうかはわからないよ

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 18:32:47.56

うちの市ではお年寄りでも大丈夫だな
住み込みで働いてた人が退職してから市営住宅に入ったから
ってか、弱者のためにあるんじゃないの公営住宅って？

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 18:36:14.33

ググったら高齢者を対象にした募集もあった

募集対象者
・ひとり親世帯
・高齢者世帯
・障がい者世帯等

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 19:15:30.40

一階を確保できるならまだしも市営は階段がほとんどだから、
高齢者には厳しいんじゃないのか？

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 19:32:10.75

>>166
カッペハケーン
都市部の市営はエレベータ付き
田舎は眼中にないので無視

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 19:43:29.94

>>164
働いてない高齢者の人はダメらしいよ

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 19:44:43.10

>>167
そういうのほど入れないんでしょ？

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 20:00:39.26

朝鮮宗教が自分たちの仲間を優先に入れる
東京なんてひどかったぞ
1000倍でも軽く当選w

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 20:23:45.88

収入が無い高齢者でも入れるよ
もちろん生活保護を受給させる

ホームレス高齢者も収容する

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 20:52:09.97

>>167
市営住宅のメッカである武里やせんげん台はEVなんてないから、それが普通だろ。
都心にも30分少々で行けるから田舎というほどじゃないし。

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 20:59:22.57

伊勢崎論外

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 21:21:23.91

1階はアパマンだろうと市営住宅だろうと不人気
あとは分かるな？

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 22:40:14.70

エレベーター有り無しに関わらず一階は高齢者に人気あるでしょ

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 23:15:43.12

今度の土日は確定申告のデータ作成・・・

**名無し不動さん** · 2018/01/31(水) 23:24:18.48

もう高齢者には貸さないと言っ……

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 00:11:39.71

>>176
え
なんでそんなに急いでるの？

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 03:04:27.39

火災
自立支援施設から出火　８人死亡、３人不明　札幌
https://mainichi.jp/articles/20180201/k00/00m/040/203000c
関係者によると、建物はホームレスや生活困窮者の自立支援をしている合同会社「なんもさサポート」が管理運営している共同住宅。
３階建てで１、２階に個室が８部屋ずつあり、３階が物置などになっている。４０～８０代の１６人が暮らしている。
多くが生活保護受給者という。

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 03:41:59.85

自立支援とかいう言葉遊びキライ

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 09:43:49.05

居住者層がドヤに住んでるのと一緒だからこうなって当然
病院とか老人ホームで火事になるのとは意味が違う

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 10:18:53.71

Googoleマップで見たら結構ボロい建物
https://goo.gl/maps/esSMzFCubFJ2

高齢生活保護受給者らの施設で火事11人死亡札幌
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20180201/k10011310911000.html
１か月の家賃は３万６０００円で食事の提供のほか、就労支援なども行っていたということです。

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 11:53:41.79

空き家の福祉施設転用、規制緩和で後押し　国交省が方針
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180201-00000006-asahi-soci
耐火基準などを確認する「建築確認」を、大半の戸建て住宅の用途変更の際に不要とする。
建築確認は現在、延べ面積が１００平方メートルを超える場合（全戸建ての約７割）の用途変更の際に必要とされてきたが、対象を２００平方メートル超に絞る。
これにより、戸建て全体の９割で建築確認が不要になる。

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 12:53:58.25

規制緩和したところで今まで法的に問題があった家に誰が住むんだよw
そもそも老人ホームの規制は何も変わってないから福祉利用なんて無理では？

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 16:34:38.67

>>183
福祉施設みたいに許認可が絡むなら用途変更するけど、普通は無視して用途変えるだけだよね。
一方で福祉施設なら大規模な改修が必要だからいずれにせよ建築確認が必要になる。

結論としてはあまり意味がない法改正だ

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 23:08:43.73

私鉄の駅前の駐車場になってる100坪を相続したんだけど１００坪フルに使って賃貸マンション建てるといくら位するもの？周りのマンションみると７階までしかないからそれ以上は無理だと思う。

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 23:16:27.38

駅前なら稼働率いいだろうから、駐車場のままにしとくのも一つの方法かと

税金高いけどリスク０だし

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 23:32:54.59

今は３億じゃムリだろね

**名無し不動さん** · 2018/02/01(木) 23:42:09.65

首都圏て駅前の土地が自前なら
そこそこのマンション建ててもリスクはゼロに近い運用は可能でしょ
目一杯で建てても失敗はしないのでは？

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 00:17:29.84

ギリギリ三階までが限界の土地持ちだから駅前高層できるのは羨ましい
場所にも依るけど

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 00:31:07.37

>>190
3階までだとエレベーター要らないから意外と利回り良くならない？

4階とか５階建てで部屋数が少ないのにエレベーターあるのは金かかるよ！

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 00:32:50.65

>>186
場所によるけど、ホテル用地で売っちゃうのも検討してみたら？

駅近ホテル用地は今なら吃驚する値段付いてるからね！

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 00:43:40.61

100坪にホテルは厳しいんじゃないの？
簡易宿泊所程度のホテルならできるかもしれんが

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 00:47:28.09

>>193
８０/６４０なら行けると思うけど、、、ビジネスホテルだよ！

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 00:51:27.59

>>194
80にエントランス、ホールやカウンター、エレベーター、トイレ2つ乗っかるかなぁ
乗っかるにしても凄いミニチュアじゃない？

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 01:03:18.39

ホテルを経営するのでは無く、例えばホテル用地が今高騰しているので
売って現金かするのも選択肢の一つなんじゃ無いかと考えました。１００
坪だと事業用資産の買換特例で買いたい需要も高いと思う。

私鉄駅前でもピンキリだけど仮に坪100万でも1億、300万なら3億の現金
に成るので、仮に3億ならば納税後現金を年利４％位で回せれば死ぬまで金
には困らないんじゃ無いかな？

変なマンション業者に引っかかって表面５％（土地代込み）とかで建てちゃ
うのが最悪なパターンだから気をつけてね！

駅前で募集に苦労しない土地ならば、建物だけで１２％は乗ると思うけどね。

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 01:05:16.14

参考までに駅前３００㎡以上、容積６００とかなら俺が買いたい！

周辺相場の１割増しでも買いたいね！

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 02:04:52.21

想像だけど首都圏や関西以外だろうね。
今なら不動産営業がほっとかないはず。
駐車場なら仲介業者がついてるわけで、そこからのアプローチもあるだろうし。

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 02:09:05.47

100坪あればホテルは余裕でしょう。
馬喰横山のアパホテルなんか50坪くらいじゃないかな。
狭い敷地に高層建築建てたせいで地盤沈下起こしてるが。

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 03:58:52.42

っていうか
>>186は売って現金化なんて微塵も考えてないと思うぞ

**名無し不動さん** · 2018/02/02(金) 08:51:56.72

>>186です
皆さんありがとうございます。
３億じゃマンション建てるのも無理そうなんですね。
不動産会社からの電話は実家によくきますね。
相続した先祖代々の借地を相続のタイミングで更地に出来たので売るのは考えてないです。