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アパートマンション経営なんでも相談室【145号室】
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0001名無し不動さん
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2018/01/19(金) 17:49:31.86ID:vSyzfU2p
アパート、マンション（1棟、区分）、戸建て、テナント（店舗、事務所等）、駐車場など不動産経営の相談スレです。

前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【144号室】
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1506080068/
0002名無し不動さん
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2018/01/19(金) 17:53:34.77ID:???
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0006名無し不動さん
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2018/01/19(金) 19:21:50.66ID:yn+pXK8W
質問です。アパート経営してます。管理委託会社から、防犯カメラの設置の営業がうざいです。
リースで月2.5万です。年間だと30万になります。自前で設置だとネットだと10万から
あるのですが、アマゾンで1−2万円で電池式の動態反応カメラが売ってますが、
こういうの試したいですが、取り付けがちょっとむずかしいかと思いますが試してみたいです
みなさん、アパートの防犯カメラどうされてますか？都会のマンションとかなら必須でしょうが
うちみたいな、都心から電車で3時間ぐらいのとこじゃそんなに必須かなあ？って疑問で
もっと、取り付けないと空室になるような状況におかれないと取り付ける気になりません。
0008名無し不動さん
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2018/01/19(金) 21:25:11.37ID:???
簡単に取り外しができる電気器具は自分でできるけど
共用部分のは直付けで工事の免許もってる人じゃないと
できないのでは？
シルバー人材センターにたまにたのむ。安くて便利
0009名無し不動さん
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2018/01/20(土) 02:09:43.72ID:???
>>6
素直に安く防犯カメラを付ける方法教えて　と言えばいい
クレクレ君
0010名無し不動さん
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2018/01/20(土) 02:15:16.49ID:???
普通にホームセンター行ってつければいい話しじゃない？
0011名無し不動さん
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2018/01/20(土) 08:13:54.47ID:???
覗き見したいと素直に言えばいい　
エロおやじ
0012名無し不動さん
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2018/01/20(土) 11:59:00.26ID:fRa/OAgz
なんだ・・・アパートの経営してるやつなんていないのか・・・
妄想アパートオーナーの集まりだったのか
質問して損したわ。
0013名無し不動さん
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2018/01/20(土) 12:31:33.79ID:???
＞＞うちみたいな、都心から電車で3時間ぐらいのとこじゃそんなに必須かなあ？って疑問で
＞＞もっと、取り付けないと空室になるような状況におかれないと取り付ける気になりません。

ホームセンターで２個１０００円で売ってるダミーカメラと防犯カメラ監視中のシール貼っとけば十分だろそんなクソ物件
もっとすげえいいやり方教えてやろうと思ったけど生意気そうだからやめとくわ。
0014名無し不動さん
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2018/01/20(土) 15:53:44.72ID:???
>>6
ダミーカメラで十分だよ
うちはカメラ付けてるけど、結局面倒で見ないから
0015名無し不動さん
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2018/01/20(土) 17:03:19.53ID:???
うちは不在時に同じ奴が頻繁に無断駐車してるみたいだから電池式のを取り付け検討してる。

同じ系統の商用車で時々車両違いもあるから有る程度データ取って職場に駐車料金がっつり請求したい
0016名無し不動さん
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2018/01/20(土) 17:38:40.03ID:???
確申なんやが薬局で買った市販薬も医療費にできるやん。のどヌールスプレーとかもいいんかな
0017名無し不動さん
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2018/01/20(土) 18:20:58.49ID:???
10万円超の医療費控除には対象になるみたい
1万2千円超のセルフメディケーション控除で対象になるかどうかはググるしかない
0021名無し不動さん
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2018/01/20(土) 23:16:34.12ID:???
今年から医療費控除の領収書の提出が不要になるっていうけど、領収書の束を5年も保管しとくのも邪魔なんだよな
あんなもの税務署に押し付けてさっさと廃棄したいんだが
0022名無し不動さん
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2018/01/21(日) 00:47:10.78ID:fgM3FVuJ
>>6
物件規模にもよるけど月２．５万はぼりすぎじゃね？
0024名無し不動さん
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2018/01/21(日) 07:01:22.61ID:???
そのマンションは住人大勝利で確定だろ
デベとゼネコンの費用負担なんてどうでも良いって話。
0025名無し不動さん
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2018/01/21(日) 09:44:09.84ID:???
老人の独り暮らしはクレーマーが多いからはじく
0027名無し不動さん
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2018/01/22(月) 18:10:19.80ID:???
明日通路階段周り駐車場とか雪かきせなあかんわ(>_<)ガスバーナーであぶったろかな。なんかいいもんないかな〜
0029名無し不動さん
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2018/01/22(月) 18:42:25.18ID:???
「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難に
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180122-00010000-biz_shoko-bus_all

　スマートデイズは、2012年8月に設立。
首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。
物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、
2013年7月期の売上高4億4502万円が、2017年3月期（2016年に決算期変更）は316億9664万円へ急拡大していた。
ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。
1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。

　20日の説明会に参加した50代の男性は、
「企業に勤めながら都内の物件オーナーになった。管理はスマートデイズに任せて、所有物件の空室状況は知らされていない。
（スマートデイズが管理する物件の）入居率は50％に満たないと今日知らされ、今後100％に近づけたいとの説明を受けた」と話した。
会社員のため物件管理に時間を割くことが難しく、今後も当面スマートデイズに管理を任せるという。
0030名無し不動さん
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2018/01/22(月) 18:56:00.46ID:???
>>27
バーナーじゃなかなか解けないようだよ
youtubeに試した動画ある
0031名無し不動さん
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2018/01/22(月) 19:31:01.03ID:???
減価償却が終わるときついな。
このままだと黒字倒産だわ。
0032名無し不動さん
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2018/01/22(月) 19:34:36.91ID:???
うちも物件の１つが簿価1円になる
収入は変わらないのに税金だけ増える
0034名無し不動さん
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2018/01/22(月) 22:32:05.95ID:???
確定申告の準備オワタ。今年も税金全額還付だわ。あと2年はこのまま行ける。その後、また一棟買うしかないな。
0035名無し不動さん
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2018/01/22(月) 22:50:26.81ID:???
本間にバーナーじゃなかなか溶けてなかったwありゃだめだわ。高圧スチームのがましなんかな。道具ないけど。融雪槽てのはすごいねえ。
まあとりあえずかいてくる(;_;)
0036名無し不動さん
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2018/01/23(火) 00:32:40.13ID:???
入居断らない賃貸住宅は増えるか　登録制度創設も鈍い動き
http://www.sanyonews.jp/article/657530/1/

昨年１０月に施行された改正住宅セーフティーネット法で、入居を断らない賃貸住宅の登録制度が創設されたが「まだ周知段階で期待される成果は出ていない」（岡山市住宅課）のが実情。
この改正法施行前から独自に進められてきた岡山県内での入居支援活動などを取材し、高齢者らの入居拒否の現状や展望を探った。
0039名無し不動さん
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2018/01/23(火) 09:02:15.79ID:???
入居だけでなく、入居後の面倒も見ないと大家も安心して貸せない
1日1回は生存確認をしないと
それが嫌な老人は入居させられない
0040名無し不動さん
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2018/01/23(火) 09:34:49.81ID:???
個人の収入が多いので建物の簿価が1円になった時点で、自分の法人を作って建物だけ売却して節税しようと思っています。

1円で売却しても問題ないでしょうか。ネットでは売却益が出ると課税されるとあるので1円で売却したいけど、さすがにヤバイ？
0041名無し不動さん
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2018/01/23(火) 09:53:17.18ID:???
老人になるとわがままになるし被害妄想キツくなるから本当に面倒な物件だね
0044名無し不動さん
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2018/01/23(火) 12:38:16.53ID:???
１円の根拠がないと駄目だよ！簿価は関係ない！
0045名無し不動さん
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2018/01/23(火) 13:01:51.90ID:???
相対取引なんだからいくらに値付けしても問題ないのでは？
どうせ不動産取得税とかまたガッツリ取られるのに。
0046名無し不動さん
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2018/01/23(火) 13:54:39.91ID:mowAWMol
店子が言う、6年経ったクロスの張替は全額大家負担ってのと同じね。
0047名無し不動さん
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2018/01/23(火) 13:57:40.95ID:???
>>45
全くの第三者間での取引時はその理屈で行ける。でも上の話じゃ無理。
0048名無し不動さん
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2018/01/23(火) 13:58:46.15ID:???
しかし、今は佐川が国税庁長官だから
「ゴミ出てきたから１円」「これで適切」「記録は破棄した」
これで通るだろｗ
0050名無し不動さん
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2018/01/23(火) 14:56:55.55ID:???
>>45
商法上は問題無い！　税務署は利益供与とみなして課税してくる！
0051名無し不動さん
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2018/01/23(火) 16:47:43.17ID:???
税務上の簿価で売却するのは問題ないはず。
ただそれが1円の場合はどうか分からない。さすがにまずいような気がする。
0054名無し不動さん
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2018/01/23(火) 17:18:52.78ID:???
周辺相場との差額は贈与扱いになる
贈与税の対象だから、やり方次第だな
005540
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2018/01/23(火) 20:15:21.09ID:???
皆さま色々指摘ありがとうございます。
やっぱり1円はマズイですよね。因みに節税の方法は不動産所有法人を作っての節税です。

そうなると簿価がある程度残っている時点での売却ですね。ローン残年数と減価償却残年数が同じなので、市場価格、簿価、ローン残高と相談して移転時期考えます。

平成初期のアパートで、そろそろ減価償却終わる物件所有の方多いと思いますが、税金対策は皆さんどうされますか。
0056名無し不動さん
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2018/01/23(火) 21:45:07.80ID:dVnQSnmD
>>55
償却終わりそうなのは買い換えた方がトータルで得だと思いますが、、、
0059名無し不動さん
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2018/01/24(水) 10:07:00.26ID:I8npnUH8
減価償却が終わっても、固定資産税は課税させる。
不動産の価値が０という評価でない。
１０００万円の市場価値ある不動産を１円で売却すれば、贈与税４０％として
約４００万円ぐらいの税金を払う事になる。

よく市場価格の7割か８割ぐらいの売却価格なら税務署は文句言わないと言われてる。
それよりも安ければ、贈与と見なされ税金がかかる。
市場価格が分からなければ、固定資産税の評価額ぐらい売却すれば問題ないと思う。

俺は法人へ資金を貸し付けて、法人が俺個人から不動産を購入する形にした。
例えば１０００万を法人に貸し付け、それで法人が購入して俺に１０００万払う。
差し引き０のように見えるが、色々経費がかかる。
不動産取得税、不動産登記費用などでも４００万はかからなと思うので
１円売却の方が損と思う。
0060名無し不動さん
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2018/01/24(水) 11:23:51.21ID:???
>>50
でも、ゴミが出てきたから値引きし放題の土地取引で問題なし、って佐川国税庁長官が宣言してますよ。
しかも第三者鑑定なしで当事者間で好きなだけ値引いて良いらしい。
0061名無し不動さん
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2018/01/24(水) 12:13:27.98ID:???
>>60
じゃあ、おまえが好きな額で不動産売買しろよ
問題無きゃ誰も贈与税相続税で苦労しねえわ
0063名無し不動さん
垢版 |
2018/01/24(水) 12:33:22.34ID:???
自分の住所そこに移して２年後くらいに３０００万控除使って売却でもしないと法人化するメリットってなさそうだな
結局贈与税か譲渡所得税はかかるし、法人になってからまた減価償却復活するけど、取得税だの登録免許税はかかるしな
それも課税逃れとか言われたら何やっても駄目だわ。ずっとホールドしてるのが一番良さそう。
0066名無し不動さん
垢版 |
2018/01/24(水) 15:24:21.92ID:???
簿価と評価額の違いが分からないバカがいるな
ネタだとは思うけど
0071sage
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2018/01/25(木) 15:52:26.59ID:g3DX1gLU
70歳で収入あるのに１Ｒに住みたいって引っ越ししたくて探してる男

わけありだよね、なぜ70まで高給取りなのにマンションの１つもない？
0073名無し不動さん
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2018/01/25(木) 17:39:20.27ID:???
高齢者の賃貸ワンルームなんな訳ありしかいないよ
叫んだり徘徊したり幻覚見えたりキモいのしかいない
0074名無し不動さん
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2018/01/25(木) 18:14:17.32ID:???
年収が1000万越してても病的にギャンブル好きだと生活は破綻する
電気やガスを止められてもギャンブルをやめられない
仕事関係で付き合いのあったアラフィフの人で自分は20万くらい貸してるけど返されることはなさそう
0075名無し不動さん
垢版 |
2018/01/25(木) 19:22:03.35ID:???
店子に死亡保険つけられれば高齢者の入居もウェルカムなんだけどな
0076名無し不動さん
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2018/01/25(木) 21:46:07.06ID:???
>>71
私の周りの社長が結構このタイプ多いよ。広い必要ないみたいよ。
0079名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 12:42:01.95ID:???
>>78
法人の場合でしよう？そこまで大きくない社長だっているだろうし、不動産に全く興味なくて賃貸住まいも多いよ。
おまえ視野狭すぎの知り合い少なくすぎ
0080名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 12:42:54.10ID:???
>>75　高齢者への生命保険がまず、入れないか高価。その保険料誰が払うのってなる。
入れても、共済系だろうな。貰えても数十万。
0081名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 12:49:45.73ID:???
>>80
だよな
確率で保険出来ているから
爺は高額の保険料で賭ける方も大変
儲かるようなら皆そうするよ
0082名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 13:15:38.90ID:???
知り合いの高齢者を入れてるけど、静かに暮らしてくれるし、文句も言わないから、ありがたいよ。
だたやっぱり何かあった時のために保証金みたいのは多めほしいのにないから、毎月家賃と別に積み立ての両方直接取りに行ってるよ。
金ない人って、そもそも計画性がないんだよね。
あとは突然死や病死も暗黙の了解な感じ。
0083名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 15:05:21.25ID:???
俺は高齢者には貸さないわ
事故物件にされたくないし
なら空室の方がいい
0084名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 15:16:16.87ID:???
普通はそうだよね。
うちは下町木造のボロアパートだし、空室になると知り合いの建設業社何社かお付き合いあるから、短期間でも出稼ぎの人や外国人労働者に貸せるからだよ。
都内のRCマンションのキレイな方は家賃も安くはないし、高齢者や属性低い人は入れないし入らないよ。
地域性と建物で考えてるよ。
0085名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 17:43:36.01ID:???
>>79
法人じゃない社長って何なの？
会社とうい組織すら理解できてないんだな
0086名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 18:05:56.09ID:???
>>85
そもそも社長って法人でもなくない？(笑)
トップってことね
まだまだ社会のことわからないけどね
0088名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 19:25:46.22ID:???
>>86
気持ちくらいわかってあげなさい
まあボスや代表のつもりで使ったのだろうが
0089名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 09:25:32.47ID:???
高齢者は住宅ローン組めないから、ずっと賃貸に住み続けるしかないので、一度入ればまず出て行かない。
築古大家にとっては有難い存在ではないでしょうか。
0090名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 09:40:42.32ID:???
同意。単身者のところは入れ替え多すぎて結局大損してるわ
AD割増でゼロゼロやっても更新まで行くやつなんて２割くらいしかいない。
0091名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 12:57:13.60ID:RKxazL9H
都心のターミナル駅から徒歩5分の新築なんだけど高い（１Rで10万）せいか
なかなか埋まらない。中国人の複数入居とか平気で打診してくるし。
不動産会社が悪いのかな？
おすすめとかここはやめとけって不動産会社があったら教えてください。
0093名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 16:17:25.76ID:???
>>91
都心（足立区）のターミナル駅（綾瀬）とかか？


不動産会社なんか一般媒介なら関係ないだろ
0094名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 17:35:52.48ID:tpXEBH0u
大家してます
空き部屋が１つあります
入居者は不動産屋さんに任せてるんですけど
入居者募集の看板を取り付けてくれません
何故なんでしょうか？
0097名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 19:31:47.67ID:???
>>94
看板みて問い合わせる人なんていないよ

だいたい一般媒介が普通だから看板の掛けようがない
0098名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 19:46:39.50ID:???
たまに色んな仲介会社の看板が片っ端から付けられてるマンションあるよな。10個以上並んでんの。そんなに入居者入らないんかと心配になる。
0099名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 19:47:40.36ID:???
それともAD高くて奪い合いみたいになってんのかもね
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