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中古戸建ての話しろよ！ Part.4
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0001名無し不動さん
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2018/01/10(水) 03:40:24.99ID:/kwKNsQN
・最近、空き家だらけの理由は？
・どっかの会社がまとめて売り出せば？
・中古戸建ての価格ってどうやって計算されるの？
※前スレ
中古戸建ての話しろよ！ Part.3
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1505423006/
0745名無し不動さん
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2018/03/04(日) 15:50:58.67ID:???
>>744
建売屋に土地を買われてしまうのは、容積率が高いから。

一種低層で容積率100%以下で、かつそこそこの地価だと建売屋はほとんど手を出さない。
こういう土地を狙えば、駅近の土地を一般人でも手に入れられる。
うちは横浜だけど駅徒歩2分の土地を買えたよ。
0746名無し不動さん
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2018/03/04(日) 15:58:02.86ID:YOuBRBhQ
>>745
744だが一種低層駅徒歩二分羨ましいわ。
建売屋は本当に素早いよ。
猫の額みたいな土地でもすぐに買われてしまう。
0747名無し不動さん
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2018/03/04(日) 16:13:28.12ID:???
>>746
建売業者は土地を可能な限り切り刻んで家を建てた上で
その地域の建売相場で売って利益が出るなら買う。
一方で、一種低層みたいに容積率が低いと土地を切り刻めなくて
売値が高くなりすぎて売れなくなるから業者は買わないんだよね。

関東だと高度経済成長期かそれ以前に開発された古いベッドタウンで
相続等に伴う売り物件が出ていて、駅近の土地を手に入れるチャンスが来ている。
この手のベッドタウンは駅前商店街の裏がいきなり一種低層で建売業者が手を出しにくい。
0748名無し不動さん
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2018/03/04(日) 16:24:41.27ID:k0Rkg1AY
なるほどねえ
743だけど、足立区は不人気なのもあって、30坪60/200くらいなら3000万前後くらいで出てる
建て売りは25坪5000万くらいが相場で、どうしようか躊躇してたら40坪4500万の中古が出たので買った
中古相場は異常だよ
0749名無し不動さん
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2018/03/04(日) 17:12:55.00ID:???
うちの辺り（坪300over）だけど土地が出ると大概建て売りだよ
ちょっと高級使用だけど

昔の区画は広かったからそこが売りに出ると100坪4軒とか70坪で3軒とか
22〜3坪を凹型に建てたりする感じ
建て売りで1億overなのにバンバン売れていく
ニューファミリーは漏れなくメルセデスかレクサス

みんな金あるよなぁとびっくりするよ
0750名無し不動さん
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2018/03/04(日) 17:15:05.39ID:???
>>749
それは都心で容積率も高いエリアでしょ。

同じ坪300万円でも、容積率80%の田園調布や成城学園なんかは建売はまずない。
0751名無し不動さん
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2018/03/04(日) 17:16:49.45ID:???
散歩がてら物件見に行ったらストリートビューでBMWのあった家2900万が誰か内見してた

同じくポルシェのあった家2300万はちょっと古そうだった
ポルシェ乗りの息子が独り立ちしたから家売ろうとしたのかと勝手に推測
0752名無し不動さん
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2018/03/04(日) 17:22:04.62ID:k0Rkg1AY
ほんと新築はハンバーガーみたいに売れるよ、俺はどうしてもカネないしセコいから中古にしたけど
価値観が違いすぎる
0753名無し不動さん
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2018/03/04(日) 18:32:19.49ID:???
>>745
> 一種低層で容積率100%以下で、かつそこそこの地価だと建売屋はほとんど手を出さない。


坪300万とか、そこそこの地価でも手出してんじゃん

田園調布と成城くらいしか手を出さないってのが正しい表現だろ
0754名無し不動さん
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2018/03/04(日) 19:54:50.63ID:???
>>753
地価が高くても、容積率が高ければ手を出すよ。
坪500万円のエリアでも建売があったりするから。

容積率100%以下で、地価も高いと建売はほとんどない。
0755名無し不動さん
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2018/03/04(日) 22:36:05.97ID:???
何で中古買うの?
30年で建て替えないといけないんじゃないの?
0756名無し不動さん
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2018/03/04(日) 23:21:27.99ID:???
建て替えは必ずしも必要じゃない
補強含めリフォームはしたほうがいい
0757名無し不動さん
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2018/03/04(日) 23:23:47.14ID:???
中古買うならベースが木造軸組の注文住宅かな。
0758名無し不動さん
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2018/03/05(月) 01:02:59.97ID:???
>>755
何歳で買うかによるけど、新築でも死ぬまでに一度は建て替えのタイミングがやってくる
70歳とかの高齢になって建て替えるより、もう少し早い時期に建て替えたいから
0759名無し不動さん
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2018/03/05(月) 01:32:49.33ID:wW8QPShL
気分悪くしたらごめんけどおれ、木造はもう嫌だな
築40年超の木造賃貸に2棟住んだけど、二棟目のシロアリと思しき床の浮いてる感と隙間風が、どうも寿命の短さを連想してしまう
一棟目も311の時の謎のハウスダストが凄かったし、何より本番来たら倒壊しそうで怖い
ようやく買ったRCもいつまで持つのか疑問ではあるけれども...
0760名無し不動さん
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2018/03/05(月) 06:31:54.15ID:???
>>755
さっさと建て替えてくれないと困る連中がいるだけで
作りがまともなら倍はもつ
0761名無し不動さん
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2018/03/05(月) 09:39:28.44ID:+u5xZB/e
新築平屋が１０００万

老後の住まいの心配はないな
0763名無し不動さん
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2018/03/05(月) 12:17:10.84ID:u3fjNB9Y
みすぼらしくなるのは
安普請のもの。
きちんと建てたものは日に日に価値を増す。

最終的に小金井公園に移設されたり。
0764名無し不動さん
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2018/03/05(月) 12:43:23.42ID:u3fjNB9Y
代表的なものだけでも
山邑家住宅1924
前川國男邸1942
軽井沢の山荘1962
塔の家1966
住吉の長屋1976
槇文彦邸1978
など、
いずれも築年数いっても色褪せない素晴らしさを感じる。
塔の家は築29年で建築学会賞を受賞。
0765名無し不動さん
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2018/03/05(月) 13:28:14.29ID:W3Z720DY
木造は簡単になおせるけど、RCの爆裂はきつい
0766名無し不動さん
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2018/03/05(月) 17:48:07.17ID:+u5xZB/e
いまでもうちの周りは新築がどんどん建ってるよ
0767名無し不動さん
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2018/03/05(月) 17:56:25.20ID:???
>>759
個体差あると思うよ。
築100年の古民家は良かったよ。
柱とかあと数百年持つって言われた。
0768名無し不動さん
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2018/03/05(月) 18:53:26.65ID:D9AL9LDf
>>767
そだね、メンテ次第か
木造なら防虫ってだけで、防錆防水怠ったらだめになるのはSもRCも変わらんか
0770名無し不動さん
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2018/03/05(月) 21:51:30.14ID:???
あのー、新築戸建の話はどこでしたらいいんでしょうか
0771名無し不動さん
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2018/03/05(月) 21:55:54.27ID:D9AL9LDf
立てなはれ、家のように！
0774名無し不動さん
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2018/03/06(火) 09:11:29.38ID:???
>>770
飯田グループの建売を購入した俺でよければ
何でも答えるぞ
ちなみに、トイレのウォシュレットに脱臭機能は付いてない
0775名無し不動さん
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2018/03/06(火) 10:24:34.36ID:3kC5lHcm
4880万円は高いって
１年以上経ってるけど、いつまでも売れないと思うよ

買ったら近所の人から「あなた、騙されたんじゃないの？」と告げ口される

そもそも、中古で安く住みたい人は他を探すだろうし
新築を建てたい人は古屋のほうがいい
0777名無し不動さん
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2018/03/06(火) 11:33:15.90ID:UL0X2vge
中古の建売は要らない
0778名無し不動さん
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2018/03/06(火) 12:01:53.85ID:SVcWwoBP
建売は新築でもいらない
0779名無し不動さん
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2018/03/06(火) 12:35:25.70ID:???
アラフィフ独身のおっさんですし、家の細かいことにはこだわりありません。
大阪近辺コミコミ2000万円台前半までで探してるんですが、近郊はそもそも高い、郊外は広いから高くて困ってます。
狭くていいので安いとこがいいです。
>>774
安い家ってどこが違うのでしょうか。
0780名無し不動さん
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2018/03/06(火) 12:43:15.86ID:qbCamMC7
全て安くやるよね。
細かいとこで言えば、
建材のホルムアルデヒドとか目に見えぬとこも。
0781名無し不動さん
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2018/03/06(火) 12:45:15.33ID:UL0X2vge
設備とか建具、クロスなどの建材のグレードが低いことと、おれ決定的に嫌なのが基礎と断熱が適当なこと、電線も転がしなこと
拘らないなら気にしなくて大丈夫
0782名無し不動さん
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2018/03/06(火) 14:57:08.38ID:/GtzTf1n
個人的にはFケーブルの転がしは平気だが、リフォーム箇所は無資格の無茶苦茶な電気工事があるので
チェックする
0783名無し不動さん
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2018/03/06(火) 16:30:16.70ID:???
建売は基本やっつけ仕事だよね…
ってか昔はそんな感じだったけど今でもそうなのか…
0784名無し不動さん
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2018/03/06(火) 18:32:55.09ID:qbCamMC7
パワービルダーのは、なにせ設計が酷い。
販売委託されてた営業と話したが、
現地確認もなく、とりあえす部屋数だけ確保って感じ。
0785名無し不動さん
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2018/03/06(火) 18:42:02.24ID:???
飯田グループの建売、消耗品として住むなら十分だよ。ただ、売り出し価格で買うと割高だね。
0786名無し不動さん
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2018/03/06(火) 19:00:59.08ID:qbCamMC7
おそらく、パワービルダーは
ソフトで自動設計なんだろうな。
断面検討とかまるでなし。
0787名無し不動さん
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2018/03/06(火) 19:29:04.52ID:???
クソ安い飯田の建物に多くを求めるのが間違いぽん
0788名無し不動さん
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2018/03/06(火) 19:37:28.57ID:G6WVSCJa
飯で例えるとレトルトみたいなもんだからな。
安くて面倒でないってとこを評価する他ないね。
0789名無し不動さん
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2018/03/06(火) 19:49:54.34ID:???
説明聞きに行ったけど、全種類ぐらいの間取りがあって、それを土地に当てはめるだけだよ。
だから、設計も何もないよ。
プラモデルみたいな感じ。
0790名無し不動さん
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2018/03/06(火) 21:03:00.19ID:UL0X2vge
それより更に安い中古を買う俺ら。
新築買う人とは相容れないな
0791名無し不動さん
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2018/03/06(火) 22:00:20.68ID:G6WVSCJa
そこで注文中古か建売中古かって話ですよ
0792名無し不動さん
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2018/03/06(火) 22:04:06.44ID:???
>>779
細かい所で安さを感じる

駐車場から玄関まで舗装がしよぼい。
ウォシュレットに脱臭機能が無い
フローリングが偽物のフローリング
和室の畳も偽物の畳
一部の場所はスイッチにLEDが付いてない。夜スイッチを押す時に不便
立ち会い時にかなりの数の傷を指摘。是正で治させる
アフターサービスの会社の対応が遅い。
水道の水量調整が使いにくい
窓のシャッターが別売り、網戸も別売り
トイレの換気扇のスイッチが換気扇本体に付いてる。いちいち換気扇まで手を伸ばしてオンオフしないといけない

後はなくて良かったけど、人によっては欲しがるもの
風呂にテレビ無し
キッチンに食洗機無し
床暖房無し
0793名無し不動さん
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2018/03/06(火) 22:10:03.85ID:???
>>792
細かいなw

> 駐車場から玄関まで舗装がしよぼい。
いるか？
> ウォシュレットに脱臭機能が無い
いるか？
> フローリングが偽物のフローリング
ええやん
> 和室の畳も偽物の畳
ええやん
> 一部の場所はスイッチにLEDが付いてない。夜スイッチを押す時に不便
自分で付け替えたらええやん
> 立ち会い時にかなりの数の傷を指摘。是正で治させる
これは納得
> アフターサービスの会社の対応が遅い。
そなんや
> 水道の水量調整が使いにくい
そなんや
> 窓のシャッターが別売り、網戸も別売り
交渉次第かな。
> トイレの換気扇のスイッチが換気扇本体に付いてる。いちいち換気扇まで手を伸ばしてオンオフしないといけない
それはひどい
> 後はなくて良かったけど、人によっては欲しがるもの
> 風呂にテレビ無し
> キッチンに食洗機無し
> 床暖房無し
どれもいらん
0794名無し不動さん
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2018/03/06(火) 22:26:49.57ID:???
ひとり暮らしならLDKに隣接した部屋があってそこを寝室にできると便利。
昭和の中古物件だと東側にLDK、中央階段廊下、西側に和室続き間というつくりが多いから残念。
0795名無し不動さん
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2018/03/06(火) 22:46:10.94ID:G6WVSCJa
設計に施主の意図は反映されない
構造計算されていない
全体的に施工品質が落ちる
防音性能が劣る
日照=安ければ暗くても良いなら問題なし
金物の施工が怪しい
集成材のホルムアルデヒドが問題がある
断熱材の性能がかなり落ちる
断熱材のホルムアルデヒドが問題がある
窓ガラス及びサッシの断熱性能が劣る
フローリングでなくクッションフローリング=ビニール
安物壁紙=ホルムアルデヒドと定期的張替えが問題
安物キッチン、=料理しなければ問題なし
浴室=極端に狭い=風呂嫌いなら問題なし
トイレ=ウォームレットのみでも良ければ問題なし
間取り=部屋数多ければ使い勝手悪くても問題なし
FL(フロアレベルが無駄に高い)
サイディングのみの選択=メンテがかかる
床暖房がない
デッドスペースが多い
ダサい
0796名無し不動さん
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2018/03/06(火) 23:12:36.19ID:???
>>793
そうなの！
結局、何でそこにしたのよって言われたら
細かい所は多々あるけど、生活には困らないからって理由だね
最悪持ち家だし自分で治せるし

玄関まで塗装がショボいってのは
後出しになるけど、
駐車場から玄関までのコンクリに思いっきり足跡が残ってたりしてるw
誰の足跡かは知らんが
駐車場も自分の敷地内にある毎日見る羽目になるが
そのうち擦れて消えてくれるかなと
0797名無し不動さん
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2018/03/06(火) 23:52:46.10ID:???
>>779
アラフィフ独身者なら治安とか学区気にしなくていいから選び放題じゃん。
これどう？DIYで遊べるよ。
100万円。
http://nifty.athome.co.jp/bkdtl?BUKKEN=6964401947&;ITEM=ks&ART=14&ppPR=1

冗談はさておき、去年は久宝寺ぎりぎり徒歩圏内15分に新築建売が1980万円で出たよ。4LDK。
松原市なら駅徒歩10分に2000万円ジャストの建売。
南大阪でもいいなら選び放題だよ。
0798名無し不動さん
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2018/03/07(水) 00:00:58.19ID:???
>>797
治安は気にするでしょ。

南大阪でもその価格帯だとあんまないよね。
ほとんど和歌山みたいなとこだとGT-RとかNSXと買えそうなとことかあるみたいだけど。
0800名無し不動さん
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2018/03/07(水) 07:22:29.94ID:???
>>799
どうでもよい古い木造なら
自分で壁にコンパネをビス留めする。
0801名無し不動さん
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2018/03/07(水) 07:46:13.06ID:POHL53w1
外に単管で枠組んで筋交入れて、断熱材詰めてサイディング貼る。
0803名無し不動さん
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2018/03/08(木) 09:09:51.64ID:???
ツーバイフォーって強度大丈夫?
築浅物件見に行ったら歩くと階段とか床とか天井とかピシピシと音がして気になった
跳び跳ねても何ともなかったんだけどさ
0804名無し不動さん
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2018/03/08(木) 12:01:29.37ID:cJ9QWwD6
2×4でなくともピシピシはいう。
乾燥、湿気、日照などにより、
木材が、収縮したり反ったりするので。
0805名無し不動さん
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2018/03/08(木) 13:21:23.75ID:???
大阪ならこだわらなければ1000万あれば選べるでしょ
さらに文化住宅なら500万以下
0806名無し不動さん
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2018/03/08(木) 13:24:14.86ID:???
ツーバイフォーは新しいうちは強度は問題ない
その後どのくらい持つかは不明　
OSB合板とSPF材買って遊んでみるといい
0807名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 14:47:20.88ID:m1QZeIxp
2×4は耐久性が心配
0810名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 16:23:39.74ID:cJ9QWwD6
建てて72年で改修、
その後17年で2度目の改修。
0811名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 16:31:09.55ID:???
東日本大震災、広島の土砂災害、鬼怒川の決壊

戸建てよりマンションのほうが断然安全　それは事実だね。
0812名無し不動さん
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2018/03/08(木) 17:58:57.68ID:cJ9QWwD6
RCの方が津波などには耐えられるだろうけど、
RC戸建よりマンションの方が良いのは、
津波の避難場所があるというぐらいかと、
0813名無し不動さん
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2018/03/08(木) 19:19:53.77ID:???
100年前なら良い木材だろうけど、今はスカスカの柱に接着剤で固めた合板だからなあ
0814名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 20:20:10.33ID:???
100年前の木材は流通が大変だったから、細い材木を多用しているよ。
0815名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 20:50:40.54ID:???
RC壁式一戸建の俺最強！
文句あるならかかってこいよ
0816名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 20:54:38.04ID:m1QZeIxp
お、ﾅｶｰﾏ
雨漏りだけが心配のタネ
0817名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 21:42:10.21ID:HC7apYNn
RC、
湿気とカビが心配、
熱伝導率が高そうなのが心配、
解体費用が心配、
可変性に乏しそうで心配
0818名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 21:44:53.07ID:HC7apYNn
海砂が心配
アルカリ骨材反応が心配
0819名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 21:44:53.20ID:JvxlvfLn
RC、
湿気とカビは中古だしもう無い
熱伝導率は軽量コンクリだからか快適
解体費用はマジで心配
可変性は全くないから期待してない
0820名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 21:47:02.46ID:JvxlvfLn
海砂でも20年以上問題ないなら気にしない
アルカリ骨材反応は会社も学校もコンクリだから気にしない
0822名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 21:58:14.98ID:JvxlvfLn
>>821
チョー怖ぇw
防水にはヒヤヒヤしてます
0823名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 22:03:37.06ID:2WxbbXhX
質問あります。
中古物件
売主　太陽光パネル　ローンあり

この場合　太陽光パネルのローンは売り主が払って買い主は売電収入が振り込まれるそうなのですが可能ですか？
0824名無し不動さん
垢版 |
2018/03/08(木) 22:06:30.85ID:???
その分上乗せされてるだろうけど
他にも電柱土地使用料、看板、基地局等あるよ
0826名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 00:53:31.09ID:jfML3SKY
築25年超で17万
全然平気
0829名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 21:00:26.15ID:Uy4NDKmI
4880万の一戸建て１年以上経つのに、まだ売れてない
買ったら近所の人に「あなた、騙されてるんじゃないの？」と言われるだろうな

徒歩数分のところのうちは土地1500万なのに、
築30年の家が4880万円で売れるとは思えない
0830名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 21:46:29.24ID:???
中古戸建は立地が全てだからな。

うちの近くに出た築40年超で1.4億円の戸建はすぐに売れていた。
0831名無し不動さん
垢版 |
2018/03/09(金) 23:02:54.60ID:???
ツーバイフォーでパネルに釘の増し打ちをするようなリフォームどっかでやってない?
地震の度に釘が緩んでる気がしてしゃーない
0832名無し不動さん
垢版 |
2018/03/10(土) 06:40:06.65ID:???
このスレでもよく「土地の値段より安い」というレス見かけるけど、その「土地の値段」てどうやって出すの？
固定資産税評価額(固定資産税路線価)を0.7で割り戻すとか、そんな感じ？
だとすると、築30年ぐらいのやつでその割戻額の2倍ぐらいで出ているのは半分の値段で指値しても非常識じゃないよね？相手が応じるかどうかはともかく。
0833名無し不動さん
垢版 |
2018/03/10(土) 06:53:11.69ID:???
＞築30年ぐらいのやつでその割戻額の2倍ぐらいで出ているのは半分の値段で指値しても非常識じゃないよね？
地域による。

好立地なら、評価額÷0.7の2〜3倍は当たり前だし、
逆に田舎なら評価額÷0.7の半分以下で買えたりする。
重要なのは相場だよ。
0834名無し不動さん
垢版 |
2018/03/10(土) 08:10:10.98ID:???
北海道や九州やみたいに、車必須でバスが１時間に１本のとこなら
土地は安く手に入るよ
買い物とか大変だけどさ、、、
0835名無し不動さん
垢版 |
2018/03/10(土) 09:32:56.09ID:lyd0v1ag
つーか中古のくせに高すぎ
金出して引き取ってもらうレベルのクッソボロい家がなんで何百万もするんだよｗ
誰が買うかっつーの
0836名無し不動さん
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2018/03/10(土) 09:53:03.01ID:0+W6mrS0
そりゃあ土地に価値があるだけで、上物なんかみんな眼中ないからじゃないの
0837名無し不動さん
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2018/03/10(土) 10:00:40.97ID:???
うちも上物は500万くらいの価値しかなくなったのに
土地が上がり続けて結果値段が下がらない
0838名無し不動さん
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2018/03/10(土) 13:26:35.88ID:KPTesJTl
土地は消費税が掛からない
「2019年に１０％になるから急げ」と言われても、騙されないほうがいい
0839名無し不動さん
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2018/03/10(土) 13:40:11.50ID:???
>>832
そんなんじゃ相手にされないだろ
過去の取引事例か周辺の売り出し価格で判断しろよ
0840名無し不動さん
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2018/03/10(土) 14:27:42.51ID:KPTesJTl
土地の相場は役所のパソコンで調べられると聞いたことある
無料査定もやってるけど、わざわざ訪問してくるからなぁ、、、
0841名無し不動さん
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2018/03/10(土) 16:52:05.78ID:???
マンション→4階以上なら津波も洪水も部屋は大丈夫

RC戸建て→屋上に逃げても水位はどうか？部屋も１−２階は被害
0842名無し不動さん
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2018/03/10(土) 16:54:31.59ID:???
木造住宅→放射線は普通に建物内通過
　　　　　被爆する

コンクリート住宅→放射線は通さない

癌の発症率は木造とコンクリート住宅で差が出るだろう
0843名無し不動さん
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2018/03/10(土) 17:05:50.90ID:HUt45F9F
RCは放射線通すでしょ？
地下シェルターにでも住んだら？
0844名無し不動さん
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2018/03/10(土) 18:18:33.45ID:???
確かに有事の遮蔽能力はある
ただし常にコンクリート、骨材地震が微量ではあるが放射線出している
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