＿＿芦屋市六麓荘町←ダッセー家ばっか（失笑）＿＿

**名無し不動さん** · 2017/12/21(木) 17:59:53.07

用事で六麓荘何回も行ったけどダッセー家ばっかだったな（失笑）
こいつ等、飯の代わりに、うんこ食ってんじゃねーか！？って奴ばっかだった（大失笑）

**名無し不動さん** · 2019/08/22(木) 16:44:03.87

大阪市が新美術館を２０２０年までに完成させる目標を定め、計画を本格化させたことを受け、大阪市北区中之島４丁目の開発が注目を集めている。４丁目の北側は現状、大部分が駐車場や更地になっており、
開発可能な敷地は約３㌶ある。大阪市の新美術館のほか、民間事業者が開発を検討している。鉄道新線「なにわ筋線」の整備が動き始めたことも後押ししそうだ。
中之島４丁目の南側には国立国際美術館や大阪市立科学館などが建っているが、北側は０４年４月に開設した「大阪大学中之島センター」や超高層マンション「Ｎ４．ＴＯＷＥＲ」などを除き、大部分が駐車場や更地になっている。
土地は大阪市が約２万５２００平方㍍を持っているほか、北西側の敷地は大林組が４０３６平方㍍、京阪電気鉄道が１４４４平方㍍を所有している。
大林組の土地はもともと日本生命保険相互会社が持っていたが、０５年６月に大林組に売却した。
また、中之島４丁目のうち、なにわ通に面した北側の通り沿いには飲食店などの入る小規模なビル２棟（常安ビル、玉江橋ビル）があるが、こちらは複数の個人が所有している。
新美術館の用地は中之島４丁目北側の敷地のうち、東側の約半分の約１万６９００平方㍍。延べ約１万５０００平方㍍の新美術館を１２１億円かけて整備する。残る西側の市有地（８３１４平方㍍）は
１４年度中にも民間事業者の要望を聞きながら売却する意向だ。大阪市は価格を４９億５３００万円と見積もっている
京阪電気鉄道と大林組は０８年５月に両社の持つ土地計約５４８０平方㍍にホテル、オフィス、商業施設が入る複合超高層ビルを共同で建設すると発表したが、直後のリーマン・ショックなどを受けて計画を見合わせた経緯がある。
当初は外資系の高級ホテルを中心に据える計画で、シンガポールの最高級ホテルであるラッフルズ・ホテルに内定したという報道もあった。アクセスも中之島線中之島駅から地下通路で直結、１２年度の開業を予定していた。
京阪電気鉄道と大林組は現在も敷地を引き続き保有しており、隣接する市有地の売却動向にも注視しているとみられる。両社の土地と一体的に開発できれば、
敷地面積は約１万３８００平方㍍になるため、さらに規模の大きい開発プロジェクトに発展する可能性を秘める。

**名無し不動さん** · 2019/08/22(木) 16:51:47.58

中之島4丁目にあった大阪大学付属病院が、平成5年に吹田市山田丘に移転して、跡地を再生医療や芸術分野の教育、産学連携などをする
施設として再開発する計画であった。しかし、その後進展する事はなく、土地を大阪市に売却していた。
その大阪市も財政難により長く空き地のまま放置していたが、平成27年になって大学の誘致を条件に90億円で売却を目指して入札を行った。結局応募者なしで、現在も空き地となっている。
平成13年7月に建設主体として京阪(出資金100億円)が単独出資により「中之島高速鉄道」を設立し、9月にこれに大阪府と大阪市が出資して第三セクターとなった。
大阪府と大阪市はあわせて50%の出資比率(出資金は大阪市が100億円、大阪府が50億円)である。
11月には、鉄道事業法に基づき、中之島高速鉄道がインフラ部を建設・保有する第三種鉄道事業者、京阪が運行を担当する第二種鉄道事業者の許可を得た。

**名無し不動さん** · 2019/09/06(金) 17:08:37.39

日本人が本当に必要としていても、なかなか手に入れることができないものがある。それは良質の住宅だ。日本人がマイホームを持てないのは、
大蔵省と自民党が地価が下がらないように操作しているためである。日本では土地が人々の生活や商売に利用されているのではなく

、銀行の担保に使われている。そしてその担保の価値が下がらないように、政府は地価の下落を食い止めるために必死になっている。
地価を我々の手に届く範囲に落とせば、マイホームを持てる日本人の数は飛躍的に増えるはずである

**名無し不動さん** · 2019/09/08(日) 16:44:19.13

１０年ほど前のリーマン・ショックで、株で大きな損失を出した４０代のＣさん。手持ち資金が激減する中、その直後に株ではなく、スイスの
高級腕時計ロレックスのビンテージを中心に１０本ほど購入した。普段使いできる上に、株のように３分の１や４分の１になったりすることがないと思ったからだ。
その後、世界的な金融緩和で、ロレックスの価格は大きく上昇。昨年、Ｃさんは手持ちのロレックスをいくつか売却。
ほぼすべてが購入時から２倍ほど上がっていたという。ここ２０年ほどでロレックスの価格は大きく上昇している。
ロレックスなどを中心に扱う東京・銀座の高級腕時計専門店「コミット銀座」の金子剛さんによると
「中心客層は３０～５０代の男性ですが、多くのお客さまが購入時よりも値上がりしている状態です。値上がり幅が特に大きいのがクロノグラフ（ストップウオッチなどの機能）のあるデイトナで、
正規店で新品が手に入りづらい状況です。価格は１１８万円（税別）ほどですが、ステンレス素材の白文字盤のモデルが中古で２５０万～２７０万円、新品未使用で２９０万円前後で取引されています」。
ここ数年来、特にデイトナなどのスポーツモデルは値上がりし続けている。
「確かに高止まりしている状態ですが、物によっては下がりつつあるものもあります。仮にリーマン・ショックのようなことがあれば、大きく影響してきます。価格が下がったタイミングで買うのもいいとは思いますが、
見極めは難しいでしょう。それでも欲しいという方にお勧めしているのが、プレミアがついている現行モデルではなく、ひと世代前や、１９８０年代後半～９０年代前半のセミビンテージものです」
シードゥエラーというスポーツモデルの７０年代のビンテージは、２０００年代前半まで数十万円で取引されていたのが、今や状態のいいものなら４００万～１０００万円以上になるという。
「１０年代になって中国人、タイ人らのアジア人コレクターが増えてきたのが要因といわれています。状態のいいビンテージは数が減っても、増えることは決してありません」

**名無し不動さん** · 2019/09/08(日) 18:42:07.00

チャイナバブル崩壊で近年どんどん下がってるし
あと数年でもっとw

都心等のタワマンも同一の値下がり(適正価へ)

**名無し不動さん** · 2019/10/21(月) 22:18:30.45

アメリカのように都市部の治安が悪いせいで郊外に価値があるところと比べる人もいるけど、ここはあくまで日本であり、この国だと金持ちは郊外に興味ないから都心以外は豪邸でも値段は非常に安くて売るに売れないものです。
ぶっちゃけると六麓荘町も最近は金持ちがあまり買ってくれないせいで、土地の実質の値段は長期的に見て今でも下がり続けています。

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 00:40:01.16

資産公開は全国会議員が行うが、大臣、副大臣、政務官に関しては配偶者や扶養親族の資産まで公開することが
大臣規範により定められている。親族の名義にして資産を少なく見せるのを防ぐためだ。
　そのため滝クリの資産まで公表するハメになったわけだが、進次郎氏は資産ゼロの一方、滝クリは総額なんと2億9,001万円。新閣僚では突出しており、
現閣僚では、留任で2017年に公表済の麻生太郎副総理の5億2,000万円に次ぐ資産額となった。
「普通預金は資産にカウントされません。常に注目を浴びてきた進次郎氏は貯まったカネは普通預金に回しているのでしょうが、
滝クリはまさか自身の資産がさらされるとは思ってもみなかったでしょう
不動産や定期預金はゼロで、資産はすべて「有価証券」。ただし株式ではなく、国債1億5,000万円、公社債1,399万円、証券投信・貸付信託802万円、その他1億1,800万円と低リスクな金融商品ばかりなのだ。ファイナンシャルプランナーが首をかしげる。
「こんなに資産がある人なら、不動産や株式投資に手を出すはず。そこに全く関心を示さず、利率が1％に満たない国債を大量に保有するなんて、よほど堅実か、
営業マンに任せきりで何も考えていないか（笑）。要はお金を増やすことに興味がないのでしょう」

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 23:30:34.15

私の人生最大のアゲインストと言えば、2007年1月に起きた耐震強度不足のニュースを思い出す人も多いと思います。
アパグループが所有する京都市内の2棟のホテルが耐震強度の基準値を満たしていない、ということでメディアでも騒ぎになりました。
しかも当初は偽装と報じられ、お客さまからの信頼も揺らぐ事態に。
だけど、私たちは決して悪いことは何もしていないということだけは神に誓って言えました。だからこそ、ご予約くださったお客さまにお詫びの会見を開き、
問題を指摘された建築士が携わったホテルは全てすみやかに休業し、検証に入ったのです。
けれど、世間の動揺は大きく、銀行からは借入金を返済してほしいと言われました。その額は、ざっと300億円。
こうお話しすると、絶体絶命の大ピンチと思われるかもしれませんね。でも、これもその逆です。翌年、リーマンショックが起こり、不動産の価値が大暴落。借入金を返済するために、所有していた土地をちょうど全部売り払ったところだったので、
私たちはその損害を免れたどころか、分譲するマンションのプロジェクト資金まですべて返し終えたので、後からマンションの販売代金が入ってきて、手元に潤沢な資金が残りました。
土地が値下がりした今こそ仕入れのチャンス。そこで、皇居を取り巻く都心3区をはじめ東京都心部で土地を70カ所ほど購入し、次々とホテルを建設していきました。結果的に、あの07年の大ピンチが、今のアパグループの大躍進をもたらしたのです。

**名無し不動さん** · 2019/11/10(日) 14:57:49.33

芦屋奥池、佐上

お金儲けという実業の形で言えば、２年ほど前からほとんどやっていません。国際投資がほとんどですね。
僕は、相場はしません。超長期投資のみです。基本的に現物株を買います。だから今流行りのレバレッジなんて絶対にかけない
邱永漢さんの言葉にこんなのがあるんです。『お金は儲けて半人前、使って一人前』。でも、
僕は『お金は儲けて４分の一人前、税金払って半人前、使って一人前
お金をどう使うか、それは稼ぐことよりずっと難しい。だからどう稼ぐかよりも、どう使うことがみんなを幸せにするのか、真剣に考えてもらいたい
新たな運用先としてロシア・東欧系企業のレアメタルやエネルギー関連株などで組成したファンドを億単位で買いました。ところが、その２日後、米国でサブプライムローン問題が表面化し、
たちまち10％ほど下落。一時持ち直したものの、リーマン・ショックでさらに暴落、現在、このファンドは約５０％の含み損を抱えていますね」
だが、想定の範囲内だと言う。
「僕の投資の基本は現物株による超長期投資。かつてＭさんから２０億円の投資の誘いもありましたがＭ＆Ａを核にするファンドなので断ったこともあります。株はほぼ10年単位で保有します。
道中に山や谷があるのは当然のこと。僕が買うのは株というより、国や企業の成長。エネルギーやレアメタルは長期で見れば値上がりが見込める
相場の世界では“ショック安は買い”だが、底を打ったと確信する局面でも、あえて買い増しもしなかった
あくまでも余剰資金でやり、ゼロになっても構わないと覚悟すること
もっともこんな気持ちの余裕ができたのも10億円以上の資産を持ってから。金融資産10億円あたりを境に投資マインドが変わる気がします。功を焦らず、５～10年の単位で投資が出来るようになった。１億円しか持たない人の心理はどうか。
１日でも早く10億円に到達したいと焦るんですね。１億、２億のお金がいかにはかなく消えてしまうか、投資家はよく知っている。だから１カ月で２割儲けるとか、１年で倍にするとか、欲をかいてＦＸやデイトレに走るんです。
今回痛い目にあっているのは、恐らくそういう人たち。１億円あるなら、10年で10億にする方法を考えるべきです

**名無し不動さん** · 2019/11/30(土) 14:17:03.40

前出の不動産会社の店長によると、旧軽井沢で信託銀行系列の不動産会社の紹介で坪単価70万円、
総額5億円にのぼる別荘地が売りに出された。

■1部上場の創業家や旧財閥系、内々で売れず

売りに出ている超一等地の坪単価は60万～70万円程度だ。
別荘地の動向に詳しい不動産会社の社長は「一等地の言い値とはいえ軽井沢で70万円もの坪単価は高い。
実勢価格は半額程度ではないか」と指摘する。

超一等地の売り手は、「東証1部上場企業の創業家や、日本を代表する旧財閥の家筋」（地元の不動産会社の営業担当者）という。
東京・田園調布の一等地と同様に相続や世代交代の影響が大きいようだ。

従来なら、超一等地の売り手は名前とともに物件情報が表に出ることを嫌い、

内々で買い手を探して売却してきた。ところが、3億、5億円といったまとまった資金を用意できる買い手が不在となり、内々では売れず、
売り物件として表に出るようになったとみられる。

■軽井沢のブランド力も低下

別荘はお金がかかる。古い建物がある場合、解体したり再利用したりする違いはあっても、
敷地内を整備して調度品などをそろえると、別荘地の購入費の2倍はかかるといわれる。
5億円で買えば10億円必要だ

**名無し不動さん** · 2019/11/30(土) 14:18:30.83

以前から軽井沢で別荘を求める中心層は医師だ。「建物が築5年、古くても10年以内で、
土地と合わせて7000万円程度、高くても1億円まで」（地元の不動産会社の店長）というニーズが多い状況では、3億～5億円の物件は手が届かない。
海外からの引き合いも少なく
地元の不動産会社に海外投資家からの引き合いについて水を向けると、
「リーマン・ショックの後ほど目立たない。
不良債権処理の一環で複数の物件をまとめて売るバルクセールの中に軽井沢の別荘地が入っていて取引される程度」と語る。

超一等地の物件は果たして売れるのか。どの不動産会社に聞いても
「売り手は倒産したりお金に困ったりしているわけではないので、
言い値を下げない。現状の値段では売れないだろう」と話す。
バブルのころは旧軽井沢近辺で坪当たり200万円台、旧軽井沢では同300万円台で取引が成立した物件もあるという。
その後の景気悪化に伴い軽井沢の別荘地の値段は一気に下落した。
「値段の底は2004年ごろ。最高値の10分の1にあたる坪25万円程度で成約（取引が成立）した。
当時は競売でも物件が落ちないこともあった」と地元の不動産会社の店長は振り返る。
超一等地が売りに出るのは、「さらなる地価上昇は見込めないという売り手の相場観を反映するため、
不動産市況で価格がピークから下落に転じる転換点を示唆している」（外国証券の不動産アナリスト）といわれる。
東京・銀座やその周辺の商業地では海外の不動産ファンドが大型商業ビルの売り時を探っているという話が聞こえてくる。
軽井沢の別荘地も例外ではなく、潮目の変化を示している。

**名無し不動さん** · 2019/12/09(月) 14:12:30.01

都心一等地で建て替え中の参議院議員のための宿舎の家賃が、破格の安値で設定されることがわかった。

東京・千代田区の参議院清水谷議員宿舎は、2020年2月に完成したあと入居が始まる。
その月額の家賃が、1LDKでおよそ10万円、3LDKでおよそ15万円と、破格の安値で設定されている。
周辺では、55平方メートルでおよそ30万円、80平方メートルでおよそ50万円が相場となっている。

参議院議員からは、「安すぎるとたたかれる」と懸念する声が漏れている。

**名無し不動さん** · 2019/12/15(日) 18:35:52.25

ルノアールは有名な作品でなければそんなに高くない
有名なのは有名美術館が押さえているから市場に出ない
印象派は作業が早いから、作品数がやたら多くて、
すでに日本中の美術館にあるから今さら買っても仕方ない

最近、東京国立近代美術館がセザンヌのわりと大きめの油彩画を買ったな
レゾネにもある本物だが、まあ酷いw
外人が買わない失敗作を名前だけで買ったのね

高値になるかはその絵次第
土地や株と同じで、もちろん値打ちが下がって大損することもある
ウォーホールは死後、右肩上がりバスキアが高いのは投資目的だよ
映画になったりして、ウォーホール以降のアメリカ美術の大衆向けアイコンになったから
富豪や投資家たちが買って、倉庫に寝かせておく値段が上がったら売る
ジェフクーン(このスレの奴らは知らんだろ？)とかそんな感じ

まあゾゾタウンの従業員や株主にボーナスや配当をたくさん出すのが一番確実に経済を回すことなんだがね
本当にみんなの金と思うならね

**名無し不動さん** · 2019/12/15(日) 20:29:28.76

第34回　中古品の流通はメーカーにとってもメリットがある

　中古品が出回ってしまうと、メーカーにとっては「新品が売れなくなるから、よくないのでは？」とお考えになるかと思います。ですが、全体を見てみると、そんなことはなく、むしろおいしい話に繋がりやすいのです。

　これまで、我々消費者はモノを買うときに「売る」という観点を重視してきませんでした。ニーズがなければ企業も対応しないため、メーカー側も自分たちが売ったモノを
消費者が再度売るということを想定していません。従来の常識であれば、高ければ高いモノほど企業も売りにくく、買う消費者も限られてきました。

　例えば、消費者が100万円のモノを買ってくれた場合、企業の売り上げは100万円ですが、消費者の負担額も100万円。消費者は100万円というお金がまるごと消えてしまう覚悟が必要だったのです。しかし、100万円で買ったモノが80万円相当
で売れることがわかっていれば、実質の負担額は20万円。つまり、企業の売り上げは100万円のまま変わらないのに、消費者の負担額は80万円も減らせるのです。

　そうなると、消費者にとっては、より価値のあるモノを買い求めやすくなりますね。今までの常識でしたら、「高くて買えないなあ」と思ったものでも、売ることを前提とすれば買いやすくなるのはおわかりでしょう。

　消費者が高いモノを買いやすくなるということは、企業にとってもチャンスとなるのは明らかです。メーカーにとっては大きな利益に繋がるのです。そのため、メーカーには、いっそう価値のある製品を作る課題が出てきます。

**名無し不動さん** · 2019/12/16(月) 17:23:42.60

地方での人口減少が叫ばれて久しいが、旭化成不動産レジデンスはこれまでも地方都市でのマンション開発を数多く手掛けてきた。滋賀・草津駅前の26階建てタワーマンションは竣工前に完売した。
和歌山駅前のタワーマンションも好調だ。戸建て文化が根強かった地域でも、マンションが普及しつつある。
　不動産経済研究所によれば、首都圏1都3県および近畿圏2府4県を除いた地域のマンション発売戸数は、2018年は2万2216戸だった。
リーマンショック以前の毎年4～5万戸には及ばないが、ここ数年横ばいが続いている。デベロッパーは首都圏とは異なる方法で需要を捉え、マンション開発にいそしむ。
. マンション業界で大手の野村不動産は近年、地方都市でのマンション開発を加速させている。開発エリアの基準は新幹線停車駅があるほか、人口が20～30万人規模であることだ。
マンションにも小売店と同じように「商圏」が存在する。筆頭はマンションが建つ市区町村を中心とする人口規模で、各社は20～50万人、少なくとも10万人を一つの基準に据えることが多い。
宮城県塩釜市。中堅デベロッパーのフージャースホールディングスは4月より、この地で全63戸のマンションを販売している。廣岡哲也社長は「(塩釜市に)ほか
のデベロッパーは手を出さなかった。われわれも社内で議論を重ねたが、財閥系のような大手にはできない役割があると思い挑戦した」と話

**名無し不動さん** · 2019/12/19(木) 21:59:10.97

――いまやスマホですぐ時間が分かる時代で、いつも時計を着けていない人も増えたように見えます。なのに、高級時計の「プレミア度」が上がっているのはちょっと不思議です。
特に株や不動産のように、ロレックスのような高級ブランドを「リセール」、つまり転売で儲けようと考えて買う人も少なくないです。他の高級商品とはちょっと違いますね。

広田：リセール（価格）は、「欲しがる人の数」で決まっているというのが大きいです。
例えば靴やカバンは使うと痛みます。でも時計は基本的に金属でできているので、そんなに痛みが出てこない。また、時計は「流動性」が極端に高いですよね。

――小さいので車や不動産のようにかさばらず売りやすい、ということですね。

広田：シンガポールなど外国に持って行って、すぐ売れますよね。そういう物は宝石か時計しかありません。そして宝石はいま、真贋を見分けるのが難しくなってきています。

――中でも、前回もおうかがいしたとおり、リセール市場におけるロレックスの異常な人気は、素人目にもちょっと不思議です。嘘かまことか、
「冒険家など危険地帯に行く人は、いざという時の換金手段のためにロレックスを着ける」という話も……。

広田：そういう話は、昔は実際にあったみたいですね。クレジットカードが使えない地域に行った際など、時計は流動性が特に高いので、貨幣みたいな感じで使えるからでしょう。

ロレックスは、特に世界的に見てもスポーツタイプの製品が世界的に人気ですよね。時計としても素晴らしいブランドですが、それとは関係ないところで価格が吊り上がっているのは、個人的には残念だったりします。
その背景には投機（＝リセール）目的もあるし、「（店に）並んでも買えないのなら、もっとお金を出す」という人もいるからでしょう。

このロレックスのリセール人気は、一言では説明しきれない部分があります。1つには市場にある数が多いということ。値段も高く流動性も担保されているので、安心して売り買いができるのです。

**名無し不動さん** · 2019/12/19(木) 22:20:10.02

新車は固定資産となり、すぐに経費として落とすことができないのだ。法定耐用年数に応じて、数年かけて徐々に経費としていくのだ。
新車の場合は、6年かけて経費として落としていくので600万円の新車の場合は、毎年100万円ずつ6年かけて償却していく事になる。
中古資産耐用年数
中古で資産を買って使った場合は、その中古資産の耐用年数は法定耐用年数ではなく、別に計算された耐用年数を使うことができる。
基本は「その中古資産を事業のために使い始めた時から、その後どれくらいの年数使用できるかという使用可能期間を自分で見積もった年数」法定耐用年数の一部を経過した中古資産は、
その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に、経過した年数の20％を加えた年数(法定耐用年数－経過年数)＋(経過年数×20％)だ。
4年落ち中古車の場合
4年落ちの中古車の耐用年数は（6年－4年) + (4年×20%) = 2.8年になる。1年未満の端数は切り捨てるので2年になるのだ。
耐用年数2年の定率法の償却率は100%、つまり1年で全額経費にできるのだ。これが4年落ちの中古車が節税になる理由なのだ。だが新車でも中古車でも、トータルの経費になる金額は変わらないので、不要な買い物は避けるのが一番だ。

**名無し不動さん** · 2019/12/19(木) 23:53:46.44

セイコーの創業家の服部さんの元ご自宅です。その広さはなんと５０８６坪！　間違いなく日本一の大豪邸でしょう。
　ちなみに現在はシンガポールのシティー・デベロップメンツが所有しているらしく、その取得価格は３０５億円！　つまり坪６００万円でのご購入ということになります。
　ここは容積率３００％で高さ制限は２２メートル（特例で高さ制限は最大４４メートルまで緩和される）の場所だから、
坪６００万円しても今ならおかしくはないとは思うけど、ここってそんなにマンション需要があるのだろうかと思えてきます。もしマンション需要が弱い場合は
一軒家の分譲住宅にするしかないですが、そうなると道路を造らなくてはならなくなるからその分は不動産会社が損をすることになります。となるとやっぱりマンションを作るしかないわけで、
延べ床面積は１５０００坪で１区分あたり２５坪平均だとすると６００件分。平均分譲価格９０００万円ならギリギリ採算は合うかもしれません。もちろん共有スペースなども考慮に入れなければならないから、
実際は５５０件ぐらいかもしれない。そうなると平均１億円にしないと採算は合わないかも･･･。
　いくら白金とは言っても、一気に５５０件分も分譲して平均価格が１億円だと全部売りさばくのに物凄い時間がかかりそうです。時間がかかると金利がかさんでデベロッパーを圧迫するから営業力がないところが担当すると赤字になりかねないなあと思います。

**名無し不動さん** · 2019/12/20(金) 17:20:43.74

成城には「成城憲章」という、自治体が中心となって定めたローカルルールが存在します。そのルールによると、土地は250平米以上、少なくとも125平米は確保し、
そのうちの20%は生け垣や樹木などの緑を確保しなければいけません。さらに街並みの景観への配慮から、路面50センチは緑化エリアと決められています。
集合住宅でも125平米の確保が必要になり、ワンルームマンションは禁止とされています。

**名無し不動さん** · 2019/12/24(火) 14:21:19.89

地面師。ウィキペディアによれば、「土地の所有者になりすまして売却をもちかけ、多額の代金をだまし取る不動産をめぐる詐欺を行う者。
もしくはそのような手法で行われる詐欺行為」とある。
戦後の混乱期と不動産価格が高騰したバブル期に多発したともあって、今となってはホコリを被った言葉、もしくは専門用語。
ところがここ3～4年ばかり、この言葉が世間で何度か用いられるようになった。こうした詐欺行為が多発したからだ。
そして一連の地面師事件のハイライトを飾ったのが、2017年6月に発生した積水ハウス60億円地面師詐欺事件だった。

事件の概要を簡単に記せば、東京・五反田の駅からわずか数分のところに、持ち主が絶対手放さないことで不動産業界で有名だった古い旅館があって、この物件の売却話が積水にもたらされる。
ところが詐欺グループが用意したのは、偽造パスポートで本人を装ったニセの女性で、最終的には法務局での所有者移転登記が突き返されてしまい、
そこで全てがウソと判明したが、その時はもう後の祭りだったといういきさつ。
　調査報告書によれば、〈入札ならば80億円から100億円と噂された物件〉だっただけに、相場より断然安い値段で取得できるとあって
、いかに積水が冷静な判断ができないまま突っ走ったかが窺える。初期の手続きが完了した頃、〈複数のリスク情報〉として、〈「老婆心ながら……」〉と、積水がニセの所有者によって
騙されて売買契約を進めようとしていることを知らせる内容証明郵便が複数届くが、これを〈怪文書の類〉として黙殺。〈数人のブローカー的人物〉が現れ、
様々な情報をもたらすものの、これも黙殺。とはいえ、さすがに「大丈夫か」との懸念を抱きつつも、
〈知人による本人確認と建物内覧〉は、〈代理人〉を自称する弁護士が現れたことで棚上げにされたままにしてしまう。　この後、様々なトラブルがあってリスクと疑念が生じるのだが、同じようにスルーされる。

**名無し不動さん** · 2019/12/26(木) 21:21:42.83

「戦前は三菱より三井のほうが国家とのつながりが強く、政府と連携してビジネスを行なっていましたが、戦後にGHQ（連合国総司令部）が財閥を解体すると、国家を頼れなくなった三井の力が弱まりました。
朝鮮戦争を経て財閥が復活する際、東京駅周辺の土地に象徴される資産を潤沢に持っていた三菱は、抜群の安定感を持つ企業として成長できました。戦後の再スタート時から、三菱は三井より有利であり、このエリアはその象徴だったんです」
三菱は、東京駅の西側に広がる丸の内エリアを拠点とする。元々は三菱財閥の2代目である岩崎彌之助が明治政府から買い取った広大な野原を、戦後に三菱が屈指のビジネス街に育て上げ、現在は三菱商事や三菱UFJ銀行、
日本郵船など多くのグループ企業が本社を置く。今では丸の内エリアの3分の1を三菱が所有すると言われ、「三菱村」とも呼ばれる。
. 　対する三井は、山手線を挟んで東京駅の北東に広がる日本橋エリアを「発祥の地」としており、そびえ立つ三井不動産の本社や三越本店、コレド日本橋などが重厚な存在感を漂わせる。
. 　その三井が、ついに山手線の内側に本格進出したのが、「日比谷殴り込み」である。2018年3月、三菱の牙城である丸の内の目と鼻の先にある日比谷に、三井不動産が「東京ミッドタウン日比谷」を開業した。
. 　もともと日比谷三井ビルディング（旧三井銀行本店）と三信ビルディング（旧三井信託ビル）の跡地を三井不動産が再開発したもので、三井グループが総力を結集したかたちとなった。

**名無し不動さん** · 2019/12/26(木) 21:28:59.67

ミッドタウン日比谷は地上35階、192メートルの高さを誇りながら、曲線を活かしたデザインが優美で、都心最大級のシネコンや緑豊かな空中庭園を備える。縄張りに出現した瀟洒なビルに、三菱グループ関係者は鋭い眼差しを向ける。
. 「ミッドタウンの開業によって、丸の内の人の流れが日比谷に向かうようになった。三菱としては、土足で家に入られたような苦々しい気分です。しかも三菱地所が建てた日比谷国際ビルヂングの
テナントだった国際会計事務所のアーンスト・アンド・ヤングの日本法人をミッドタウン日比谷に引き抜かれて、忸怩たる思いです」
. 　三菱地所も負けじと2018年11月、丸の内と日比谷の境目にあたる丸の内三丁目に「二重橋スクエア」をオープンし、グループの中核企業である三菱重工が入居した。
あたかも三井の“本丸侵攻”を阻止するかのような立地である。さらに日本橋にほど近い常盤橋の再開発にも着手し、反攻に出ている。

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 14:22:04.59

マイクロソフトやアマゾンがウィーワークのヘビーユーザーになっているのは、先端のサービスやコミュニティが欲しいからではない。ただ単に賃料が安く、固定費を抑制できるから。
つまるところ、ウィーワークはテック企業でもなんでもなく、ただの不動産会社だが、米国の金融市場にとっては、極めて重要な役割を果たしている。金融関係者が証言する。
「今、ニューヨークのオフィス賃料を高止まりさせているのは、ウィーワークです。世界の主要都市でウィーワークがオフィススペースを借りまくっているせいで、
商業用地のキャップレート（還元利回り）が上がり、不動産相場を支えている」
この数年、各国の金融緩和でジャブジャブの投資マネーは不動産投資信託（REIT）に流れ込んでいる。日本でも東証REIT指数は年初から25％強上げており、
「みんなが買っている一方的な状況に、非常に危うい」（金融関係者）になっている。
ウィーワークが潰れて、借り上げてきた大量のオフィスを吐き出せば、不動産バブルの堤防が決壊し、世界中が水浸しになる。
次の世界的なバブル崩壊局面ではこの会社が、リーマン・ショックの時のリーマン・ブラザースになるかもしれないのだ。
ウィーワークは簡単には潰せないが、それを支える役回りになったSBGには凄まじい負荷がかかる。

**名無し不動さん** · 2020/01/01(水) 18:44:11.35

商業ビルやマンション、駅施設は古いボロボロの時が一番儲かるんやで
不動産やってる奴なら常識や
だから田舎や郊外ではテナントが居ないボロビルがいつまでも営業続けてたりするんや
さんセンタープラザがいつまでも建て替えられないのは、あの状態が連中にとって一番儲かるから
市の人口が減ろうが、あの駅前を見て居住者が嫌気をさして出て行こうが家賃さえ入ればなんの問題もないんや
ミント神戸も一緒
一番嫌なのは、競合ができてテナントに出ていかれる時や
繋ぎ止めるために、仕方なくリニューアルするんや
ピカピカの駅前商業ビルとか、家主は唇から血を滲ませて嫌々渋々苦々しい思いで投資しとんやで。
だから、市の正面玄関である、さんセンタープラザをパチンコ利権に骨抜きにされてあのままにさせとる神戸市行政は
骨の髄まで腐っとるし
ＪＲと交渉すらできずミント一人勝ちにほくそ笑んで市長批判を一切しない神戸新聞は
パチンコ特権マスコミとして連中とグル、同じ穴の狢、同罪なんやでぇ

**名無し不動さん** · 2020/01/09(木) 15:58:15.94

山林のままなら固定資産税は殆どかからん
だが切り拓いて小屋とか物置を建てたり、畑を作ったりすると、
税務署が速攻でやってきて固定資産税がハネ上がるんだよ
二束三文の山林を開墾して自給自足、なんて妄想は大抵そこで詰む

**名無し不動さん** · 2020/01/12(日) 15:03:03.89

「売却に向けて動いていたのはひばりプロダクションの加藤和也社長です。希望価格は14億円で、なぜか急いでいるとのことでした」

加藤氏が相続したひばりの遺産は、大きく分けてひばりプロダクションと不動産がある。ひばりプロダクションは、テレビやCMから入ってくる著作権、カラオケの歌唱印税、またメモリアルコンサートで得られる収入、
ファンクラブ（約2200人）の会費などがある。信用調査機関によると、年商は1億数千万円。
加藤氏の年収はかつて数千万円にのぼったと見られる。
　一方、不動産では最も大きなものが、現在のひばり記念館の土地建物だ。敷地面積が563平方メートルと、「御殿」と呼ばれただけあるが、不動産の登記簿謄本からは、意外な過去が見える。パチンコ機メーカーなどから、億単位の資金を借りてきたことが記されているのだ。
　そうした経緯の中でも、問題なのは、2017年の4月に借りた金だ。不動産金融で知られる「アサックス」が極度額6億1千万円の「根抵当権」を付けている。これは極度額の範囲なら何度でも借り入れと返済ができるという契約だ。さらに、
同年6月には極度額を7億1千万円に引き上げ、9月にはさらに8億円までアップしている。
また、加藤氏は、同時期に世田谷区にある自宅マンションも、その借金の「共同担保」に入れている。02年に購入した2億円の物件だ。
　この登記簿を見た不動産関係者は、
「アサックスは、主に銀行からもはや借りられない人が使う会社で、金利が年6～8％かかります。単純計算ですが、利息だけで年4千万～6千万円を払わなくてはなりません。銀行の事業ローンが2％台ですから、いかに高いか分るでしょう。
しかも、アサックスの場合、返済できなければ、すぐに不動産が競売にかけられてしまう」
そんな金融機関に頼っていることからして驚きだが、資金繰りの苦しさをいよいよ露呈させたのが19年の11月。加藤氏は渋谷区の不動産金融業者からも2千万円を借り入れていた。金利はなんと年15％

**名無し不動さん** · 2020/01/12(日) 23:10:45.32

世界の不動産の総資産価値は、実に228兆ドル（約2京4,788兆円）に上る。
さらに、不動産市場は群雄割拠だ。例えば、住宅仲介・不動産サーヴィスで米国最大手のリアロジー・ホールディングスは「センチュリー21」など10以上のブランドをもつが
、すべて合わせても市場シェアは2桁に届かない。

日本の不動産投資市場. 不動産資産. 2,489兆円.
土地 1,205兆円. 建物 1,284兆円.

金融資産. 5,715兆円
現金・預金
1,288兆円
うち、外貨預金 24兆円
投資対象的資産
伝統４資産：1,824兆円
国内株式（公開株）：320兆円
国内債券（公社債等）：1,148兆円
外国株式・債券：356兆円
不動産関連資産
投資信託受益証券：87兆円
債権流動化関連商品：24兆円
（CMBS：約7兆円）等
オルタナティブ資産
国内未公開株・出資金 233兆円
金融派生商品：91兆円
その他資産
民間金融機関貸出：682兆円
保険・年金準備金、預け金等

**名無し不動さん** · 2020/01/26(日) 14:26:29.89

本人富裕層が上述したハワイ島に移住する際はEB-5ビザなど、いわゆる投資家永住権を利用することが一般的です。EB-5は、指定された業種におい
て50万ドル（約5,500万円）以上の投資を行い少なくとも10人以上の雇用を生んだ人が申請できるグリーンカード（米国の永住権制度）です。
ただ、これは米国に限らず世界的な現象ですが、中国人を中心としてこうした投資家永住権を利用して海外に移住する超富裕層は増えており、上記のEB-5も2015年には9月末までの期限にもかかわらず5月にその年の枠を使い果たして、
史上初めて募集を停止する事態にまでなっています。EB-5承認者の実に80％以上
が中国人となっていて、中国との貿易交渉の材料として、米国議会では現在EB-5の投資額を100万ドル以上に引き上げるなどの引き締め策が検討されています。
中国人富裕層の投資家永住権を利用した移住により、不動産価格の高騰やローカルコミュニティの変容が受け入れられないとして、引き締めに動く流れは米国にとどまりません。
カナダでは2014年にこちらも中国人富裕層の流入が増えすぎたことを主因として、投資家永住権は打ち切られましたし、オーストラリア・ニュージーランドでも同様の理由で
投資家永住権の必要投資額はそれぞれ500万豪ドル（約４億円）、800万NZドル（約5.9億円）にまで引き上げられています。
オーストラリアについては、上記の金額を政府から指定された債券などの金融商品に投資した上で４年間にわたって毎年160日はオーストラリアに滞在する必要がある一方、ニュージーランドでは永住権の申請期間である3年間で合わせて90日弱の滞在で永住権を取得できるため、
私たちのお客様の中ではニュージーランドの永住権の方が人気となっています。
シンガポールにも投資家永住権制度があるにはあるのですが、経営している企業の売上が直近3年間で平均して5,000万シンガポールドル（約41億円）以上あり、さらに指定されたファンドなどに
250万シンガポールドル（約２億円）以上投資するなど、引退層にとっては高いハードルとなっています。
今年の夏はオーストラリアのサンシャインコーストに滞在したのですが、写真にあるような海沿いの大邸宅が１～２億円で購入でき、同様の物件を
シンガポールのセントーサ島で購入した場合は10倍以上の価格がすることからシンガポールは引退後の移住先としてはあまり魅力的に感じられません。

**名無し不動さん** · 2020/01/30(木) 16:39:39.70

父親の勝久氏は、久美子社長をはじめとした子供達のために、大塚家具の株を保有する資産管理会社「ききょう企画」を設立し、子供達は長年にわたり配当収入を得てきた。
しかし父と娘の紛争後、久美子社長側に付いたと見られる「ききょう企画」は、銀行に借金して株を提供していた父親への支払いをした。
これまで「ききょう企画」は大塚家具の配当収入を借金返済にあててきたが、18年度はついに無配当。「ききょう企画」の借金は、昨年6月末時点で10億5000万円も残っているのだ。

意外と知られていないが、ビジネスの上で分裂している大塚家は、プライベートでは一蓮托生である。久美子社長側についたと
見られる前述の資産管理会社「ききょう企画」の所在地は、勝久氏の妻が所有する不動産。お家騒動の際に
久美子社長側についた久美子社長の妹の住所となっている都心の高級タワーマンションの部屋も、実は勝久氏が所有しているものだ。
しかし、昨年9月に父親の匠大塚が追加担保として差し入れた不動産2件は、まさにこの「ききょう企画」の所在地と、妹の住所となっているタワーマンションの部屋だった。
これまで喧嘩しながらも陰ながら娘を支えてきたように見える父親の力に、限界が見え隠れする。

49億円に上る巨額の債務超過。匠大塚は、勝久氏が個人資産を投じた上に、地元の地方銀行の融資も得て、借入金は60億円を超えている模様です」（信用調査機関担当者）
　地方銀行は春日部本店の土地・建物を担保に15億円の抵当権を設定していたが、昨年9月に、大塚家が所有する都内の2件の不動産を追加担保に取ったのだ。
「これ以上、銀行融資を当てにすることはできません。勝久氏の個人資産を投じ続けなければ経営できませんが、銀行融資を得たことを考えれば、その個人資産は無尽蔵ではないのでしょう

**名無し不動さん** · 2020/03/06(金) 19:04:34.07

この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング剤などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが
通常のマンションなどとは比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、
小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが起きても、
必要な修繕を施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものといわれている。

00年以降に建設されたマンションの多くが、東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の時期を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、
屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。

また、多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるがこれも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、
一基数千万円程度の負担となる。しかもメンテナンスをしっかりと施さないと、その「いざ」というときに役に立たない。
あるビル会社が東日本大震災のあと、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ、多くの設備が規定通りの時間作動しなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。

タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新工事をする場合、大変な金額となる。今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、一人ひとりの所有者だ。こうしたメンテナンスコストについてデベロッパーが
販売時に丁寧に説明する姿をあまり見ることはない。残念ながらタワマン購入者の多くが自分の生涯にわたっての住処を手に入れたと考えたのかもしれないが、このタワマンという住処は
高級外車を買ってしまったも同然で、その高額なメンテナンス費用を永遠に負担していくことを覚悟せねばならないのだ。

**名無し不動さん** · 2020/03/16(月) 15:29:29.16

今回BNF氏が売却したのは東京・千代田区の「チョムチョム秋葉原」。今から約10年前、2008年に90億円で購入したとされる地下1階、地上10階建ての商業ビルである。
売却先は私募リートの「東京海上プライベートリート投資法人」で、ネット上では
登記簿の画像も出回った。

不動産鑑定士にも予想額を聞いてみたところ、「120億円程度」との予想。

この予想が正しければ、BNF氏がこの10年間に「チョムチョム秋葉原」で得た利益は、賃料だけで60億円超。
さらに売却益で30億円もの利益を得たことになる

**名無し不動さん** · 2020/03/19(木) 23:53:56.03

　

兵庫県内にある神戸市・芦屋市・西宮市は
山沿い海岸砂浜地で地盤がとても脆弱です。
ほんの少しの揺れでさえ大震災になっています。
この事実は阪神大震災1995年で、完全に証明
がなされています。

兵庫県の神戸市・芦屋・西宮市は大震災以外にも、
山沿いに連なっている南北に狭い細長い地域である
ため土砂崩れで台風のときには避難命令が出ます。

みなさん、兵庫県の神戸市・芦屋市・西宮市には
絶対に住んではいけません！

　

**名無し不動さん** · 2020/03/24(火) 17:10:49.57

２０２０年東京五輪大会の選手村整備（東京都中央区晴海）の名目で都有地を破格の安値で、売却した問題に関与した不動産会社とコンサルタント会社計１０社に、都幹部ＯＢ２２人が天下りしていたことが２１日までに、本紙調査で明らかになりました。
　選手村用地の売却契約は、小池百合子知事と特定建築者１１社が２０１６年に結び、売却額は１２９億６０００万円。１平方メートル当たり９万６７８４円で、近隣の基準地価の１０分の１以下でした。
　本紙は東京都幹部ＯＢの協力を得て、０８年度以降の各種ＯＢ名簿をもとに、都有地投げ売りに関与した企業への天下り状況を調査。格安処分に関与した協力事業者「晴海スマートシティグループ」（１３社）のうち９社に延べ２１人の
都幹部ＯＢが天下り（うち１人は２社を渡り歩き）したほか、パシフィックコンサルタンツにも２人天下りしていました。（表）
天下りＯＢのうち局長級が１４人・６割を占め、役職は常務取締役、取締役、参与、顧問、理事など。選手村所管の都市整備局出身が１３人いました。
　また工事を請け負った準大手・中堅ゼネコン４社にも、４人が天下りしていました。

解説
官民ゆ着　業者を優遇
　東京都は選手村を東京五輪・パラリンピック大会のレガシー（遺産）としていますが、土地を格安取得した不動産会社が「晴海フラッグ」として販売するマンションは
１戸最高２億３０００万円。都民要望の強い公営住宅は新築せず、「億ションを五輪レガシーというのはおかしい」と批判が上がっています。
　不動産会社が、なぜ都心の一等地を９割引きで取得できたのか―。そのからくりは、都がパシフィックコンサルタンツに委託した調査報告書をもとに、
都有地売却の際に必要な都財産価格審議会に諮らず、デベロッパーに一番利益の大きい市街地再開発事業方式を採用したためです。パシコンは土地価格を１１０億円とし、
これを受けて都は日本不動産研究所に委託した報告書をもとに１２９億円と設定。「晴海スマートシティグループ」と協議し、密室で同グループに加わる１１社への格安処分を決めました。
　都は“土地価格はオリンピック要因を反映した”とするだけで、具体的な説明はしていません。

**名無し不動さん** · 2020/04/20(月) 23:59:50.17

「驚いたのは、隣室からドライヤーや
トイレを流す音まで聞こえてくることです。
ドアの開閉音で隣人の出勤・帰宅時間まで把握できる。
高い値段を払っているのだから当然、
プライバシーが守られることを期待していましたが、
隣人の生活パターンまで丸わかりの状態です」

比較的築年数が経過しているとはいえ、
8000万円を超える高級物件で、
なぜこのようなことが起こるのか。
不動産コンサルタントの長嶋修氏は
こんな種明かしをする。

「意外かもしれませんが、
タワマンは騒音トラブルが少なくありません。
縦に長い構造上、軽量化が求められ、
居室の仕切り壁は鉄筋コンクリートではなく、
頑丈なパーテーションのような
軽い素材を使うケースが多い。
そのため遮音性が低くなりがちなのです」

**名無し不動さん** · 2020/04/25(土) 07:00:51.05

>>20
ドンファン如きが六麓荘に住めないよ

**名無し不動さん** · 2020/08/22(土) 07:15:38.56

固定資産税とか高いとか言うが、月１５０００円程度払えないとかバカでしょｗ　駐車場も２台置けるし　芦屋の土地家ならすぐ売れるよ

**名無し不動さん** · 2020/10/03(土) 22:03:15.07

１台の高級ＳＵＶ車「ポルシェ・カイエン」が、静かに神戸地検（神戸市中央区）に入ってきた。
　運転していたのはコンピューターシステム開発会社「アクセス」（大阪市中央区）の創業者で元社長の村上次男容疑者（５９）。
一時は海外マスコミなどの特集にも「日本のＩＴ長者」として紹介されたほどの人物だ。
　５月２８日朝、堂々と出頭し、午後には同地検特別刑事部に金融商品取引法（旧証券取引法）違反（有価証券報告書の虚偽
記載）の疑いであえなく逮捕されたカリスマ経営者・村上容疑者の素顔とは。

　■１５台のフェラーリ

　日本屈指の高級住宅街が広がる芦屋市（兵庫県）の山手に、敷地面積約３００坪、地上３階・地下１階建ての豪邸を構える。
　身だしなみは「高級スーツに高級時計を欠かさなかった」（元同社幹部）。
　「村上さんはいつも昼ごろ、愛車のフェラーリで出社していました」との証言もある。昼休み中の社員に見せびらかすかの
ようだったらしい。
　２０００万円から３０００万円ものフェラーリを、新型が出るたびに買い替えた。１０年で約１５台を購入。
　現在も自宅などには、フェラーリ４台とポルシェ２台を所有しているという。出頭したときに乗っていたカイエンも１０００万円
クラスの超高級車だ。
平成１０年の自社株の店頭公開だった。
　折からの「ＩＴバブル」の波に乗り、アクセス社株の約３０％を保有する村上容疑者の資産は、推定６００億円以上に。
　同年には約２億５０００万円を納税し、大阪国税局管内で１２位の高額納税者になった。
１７年３月期の決算で、部下に指示して
約９億９２００万円の純損失を約２億３５００万円の純利益とする虚偽の有価証券報告書を提出させたという

**名無し不動さん** · 2020/10/06(火) 23:21:02.89

同ホテルは全４８室で、各部屋を１４人か２８人で共有するオーナー制度。年間２６泊可能な会員権が約３５１０万円、
１３泊可能な会員権でも１８６０万円と高価だが、３月末時点ですでに数百人が会員権を購入している。宿泊するには会員権とは別に１泊３万円程度が必要になる
会員制ホテルが人気を集める背景には何があるのか。
観光地のホテルは通常、年末年始やＧＷなどの時期は宿泊予約を確保するのが困難なケースが多い。しかし、会員制ホテルの場合は宿泊できる人が会員に限られるため、
自分が宿泊したい時期に予約を取りやすくなる。また、ホテルや運営会社によっては宿泊可能日が事前に設定されていることもあり、
繁忙期でも確実にホテルで休暇を過ごせるメリットがある
。かつて富裕層の代名詞だった別荘も、近年は「掃除などの維持管理が面倒」という人が多い。対して会員制ホテルの場合、
管理は不要でいつでも最高級の“おもてなし”を受けることができる。マナーが悪い観光客とのトラブルと無縁なのも人気の秘訣
実は、会員制ホテルは、特別な一部の富裕層にのみ許された娯楽ではなくなってきている。「背伸びすれば届く価格」を売りにする会員制ホテルが登場しているのだ。
　「グリーンフィールド」（大阪市）の会員権は、リゾートトラストの２０分の１程度の１８０万円で、業界でも「お手ごろ価格」で注目を集めている。

**名無し不動さん** · 2020/10/10(土) 13:53:41.01

再び中国人の「タワマン爆買い」が起きても不思議ではない

中国では高位にある人々は個人的な資産を海外に移転させている。
家族と資産は海外に置いて、自分も地位が危うくなったらいつでも中国から逃げ出せるように準備をしている。

**名無し不動さん** · 2020/10/12(月) 23:00:49.23

古い歴史を持つ軽井沢などの別荘地は、過ごしやすい夏の気候や首都圏からの移動の楽さなどの理由で栄えてきた。
テクノロジーが発達しグローバル化が進む今、「真のお金持ち」が別荘を求める場所は変わってきた。
例えばモバイルテクノロジーの発達やインターネットの恩恵で、機内などの移動時間も効率よく仕事ができるようになり、別荘が国内の近場にある必要性は減った。
オンライン会議などでオフィスにいなくとも仕事がしやすくなり、
長期の休みも取りやすくなった。休暇スタイルもお盆と年末年始にこだわらず、休める時に休むスタイルが普及したため、別荘が避暑地にある必要性も減った。
このような変化から、「真のお金持ち」が別荘を求める地となったのが「ハワイ」である
ブランド力や限られた不動産供給量などの理由から、ハワイの不動産価格は長期上昇トレンドにあり、
資産価値が下がるリスクが少ない。購入物件によっては、減価償却による節税効果も期待できるため、実物資産としてのメリットも多い。

**名無し不動さん** · 2020/10/14(水) 16:21:23.47

和歌山県が名乗りを上げているカジノを含む統合型リゾート（IR）誘致を巡って、同県選出の二階俊博自民党幹事長の40年来の後援企業が、周辺の山林約3000坪を買っていたことが、「週刊文春」の取材でわかった。
　IRが誘致された場合の予定地となっているのが、和歌山市南部に位置する人工島、和歌山マリーナシティ。ここから橋を渡ってすぐの山林が当該土地で、車で約3分の距離にある。
　地元の不動産業者が解説する。
「この山林は、マリーナシティ開発のときに地元のディベロッパーも目をつけていたところです。夕焼けが美しく景観が綺麗なため業者としては手を付けたい場所ではあるのですが、開発許可が下りていないと聞いている。維持管理費や固定資産税のことを考えれば、
坪単価1万円の約3000万円で買っても赤字になるので、なかなか買い手はつかないと思う。ただ、行政の開発許可が出るようなウルトラCがあれば、その価値は10倍にも跳ね上がるのではないか」
目下、IR誘致を巡っては、横浜市、大阪府・市、長崎県らが名乗りを上げているが、二階幹事長の地元・和歌山県がここにきて有力とされている。和歌山県がIR誘致に成功すれば、当該土地の地価は跳ね上がる可能性がある。
土地を取得しているのは、株式会社「和通」。社会福祉事業などを手掛ける和通グループの中核企業だ。3年前に亡くなった先代社長は、二階氏が和歌山県議時代から40年来の後援者であり、葬儀の際は二階氏自らが葬儀委員長を務めた。また、二階氏の政策秘書を務める長男は、和通グループ内の社会福祉法人の評議員を兼任しており、衆議院に兼業届けを提出している。

**名無し不動さん** · 2020/10/14(水) 21:26:50.95

「ところが感性でものを見るということは、人が誰も認めてくれなくても、
自分がいいと思った方向に、まったく新しい枕木を置いて、レールを敷くことができる。
それが認められた時に、非常に大きく増幅して、歴史に名を残すことができる。
プロの欠陥は、現在の延長線上でものごとを考えるから、
失敗することがないかわりに、大きく伸びることがなかなかできないといえる。
アマチュアは、戦えば戦うほど失敗する。
しかし、永続してそれを続けていくことで、大きな勝利を得ることができる。
それはやはり自分の信念を、感性を磨くということだ。
人がなんと言おうと、自分はこれがいいのだという信念をもってほしい」（P184）

とはいえアマチュアは結局たとえば中島氏のようなプロ権威のまえに敗れ去るしかない。
焼き物はトレンチ調査をすれば考古学的な客観に近い時代考証が可能である。

「ところが絵や掛け軸は、地面をトレンチするものではないし、
持ち主の手から手へと所在地が動いているので、伝来のほどが実証し難くなり、
ニセモノが存在しやすくなる。
だから美術界で絶大な影響力のある学者が、
「この絵は、尾形乾山の真筆」と断定したなら、仮にそれがニセモノであっても、
その学者が生きている間は、「尾形乾山のもの」と言い続けないと、
部下の助手だとか准教授は学界という組織のなかで栄達ができない。
だから有名な学者が世を去ると、
しばしば考察が変わるのはそうした理由なのである。
断定した学者が高名なら高名なほど、権威があればあるほど、
その説は正しいですと通さねばならない風潮が日本にはある」（P138）

**名無し不動さん** · 2020/10/14(水) 21:48:36.31

関西兵庫の芦屋西宮に住みたい☆☆☆
https://hayabusa6.5ch.net/test/read.cgi/estate/1359580143/

**名無し不動さん** · 2020/10/14(水) 22:21:35.90

島田文六
島田氏に話を聞こうと豪邸を訪ねた。阪急六甲駅から歩いて10分ほど。坂の途中に突如として、戦国時代の出城を思わせる館が現れた。
高さ5mはある石垣がぐるりと周りを囲み、中の建物が容易に見えない造りで、異彩を放っている。
インターホンを鳴らすと、「留守を預かっている者」と称する人物が、
「みなさん、(取材に)来られていますけど、(本人は)何も悪いことはしていない、と言っています」
と答えるのみだった。
なお、登記簿によれば、自宅は一般社団法人に贈与される予定だ。相続に詳しい税理士によると、「自宅を相続の対象から外すためで、税金対策でしょう」とのことだ。

「成功は一時のもの、勇気は一生のもの」という島田文六氏の生き方が伝わってくる。経営者にとって必読の書。
佐藤優（作家・元外務省主任分析官）
戦後の神戸を舞台にした小説。主人公島田文六は、神戸の海を代々守ってきた一族の跡取りとして生まれるが、
神戸大空襲で父親を失い、親戚の家での居候生活を余儀なくされる。そんな彼の心を癒したのは、馬だった。
後に文六は馬術競技の選手として、国体に出場、また東京オリンピックの選手候補にもなるが、
家業である金属加工業の会社と家族を守るために、その道を断念。
日本の近代化が進み、「鉄は国家なり」の時代が到来する中で、文六は権力闘争の舞台裏で暗躍する。
しかし、彼はやがて権力の波に溺れていき、
ついには家族や部下の裏切りにより、リーマンショックによる巨額投資損失事件を機に解任され、
全てを失ってしまう・・・。

兵庫、灘

**名無し不動さん** · 2020/10/14(水) 22:34:18.93

神戸の鉄リサイクル会社シマブンコーポレーションの創業家一族で慈善活動家のシマダ・ブンゴ氏
が所有していたニューヨーク・マンハッタンのタウンハウスが5000万ドル（約54億6800万円）で売りに出されている

**名無し不動さん** · 2020/10/17(土) 19:03:29.77

ここまで1991年の不動産融資総量規制なし
バブル崩壊の直接的原因はこれなんだけど
融資ストップ→新規物件が買えない→売れないので不動産価格下落
これで「日本の土地は有限だから絶対値下がりしない」という不動産神話が崩壊→土地を担保に株式投資してた資金もストップ→株式相場大暴落→「財テク」と
称して不動産や株を買ってた企業が債務超過で破綻→失業率上昇、給与カット→自殺者急増
誰も借金しなくなり経済縮小、少子高齢化が追い討ちをかけ、回復しないまま今に至る
で、不動産融資総量規制やら金利引き上げやらで不動産価格の上昇を止めた当時の日銀総裁、故三重野総裁は「平成の鬼平」ってマスコミから大絶賛されてたのよ。当時のサラリーマンなんか「これで俺たちにも持ち家が買える」って。誰も経済原理なんて分かってなかった。そのサラリーマンも、それから企業倒産やリストラの猛烈な嵐で自分が自殺する羽目になるとも知らずに喜んでたんだから、つくづく皮肉なものだわ。
あの時もっと緩やかな規制にしていたら。

製造業は固定為替相場制が圧倒的に優位だからね
韓国の様にアメリカからなんと言われようが自国通貨売り介入してると、特に半導体の様な為替で決まる所は極めて優位
日本の場合、円高の時期が来る度に半導体企業は潰れていった

**名無し不動さん** · 2020/10/21(水) 13:27:46.08

外資系金融機関の調査（2019年）によると、資産100万ドル以上のミリオネアは、
米国人9,900万人に対して中国人は1億人を突破、
ついに中国がアメリカを抜きました。
1億人といえば、日本の総人口に匹敵する人数です。
（略）

■子どもの留学費、都心タワーマンション……。チャイナマネーの向かう先

過去10年、中国は輸出産業により2兆ドルもの経常黒字を稼ぎました。
一方で対外純資産は0.7兆ドルしか増えていません。
統計上の差は1.3兆ドルにものぼり、
大部分が富裕層による資産フライト(逃避）だとする指摘もあります。

また投資先として人気を集めているのが海外不動産、
とくに流動性が高く換金しやすい物件です。
日本では都心一等地のタワーマンションへの投資が目立ちますが、
湾岸エリアなど海辺のマンションも意外に注目を集めています。

留学も盛んで、多くの高官や大富豪たちが
アイビーリーグをはじめとする海外名門校に子弟を留学させています。
為替市場における「元安」への警戒のほか、
将来の移住先としても視野に入れ、こうした動きが進んでいるようです。

**名無し不動さん** · 2020/10/23(金) 20:22:30.88

https://www.youtube.com/watch?v=uBfZ9NoYPtw
父

**名無し不動さん** · 2020/10/23(金) 22:46:14.23

URLを貼ったりマルチポストをするとこのエラーになるようだね
回線を変えたり、クッキーを削除しても脱獄できないから
端末固有の何かで規制しているのであろう

**名無し不動さん** · 2020/11/10(火) 17:20:40.66

　音楽・映像事業を手がけるエイベックスが東京・南青山の本社ビルを売却する方針を固めたことが、東洋経済の取材で明らかになった。
売却の対象となったのは、2017年12月に開業した地上18階建ての「エイベックスビル」。複数の関係者によれば、外資系ファンドを含む複数社を対象に入札を実施し、カナダの不動産ファンドのベントール・グリーンオークが優先交渉権を得たもようだ。
エイベックスはコロナ禍で主力のライブ事業やグッズ・音楽CD販売が低迷し、2020年4～9月決算では32億円の純損失を計上した。11月5日には同社初となる希望退職に踏み切ることを発表し、
今年12月中に100人程度の退職者を募集する。虎の子である本社ビルの売却は、業績不振を受けて金融機関が主導したと見られる。
エイベックスは売却後に、ビルを賃借する方針のようだ

**名無し不動さん** · 2020/11/10(火) 17:21:20.81

エイベックスビルは自社ビル仕様であり、一般的な賃貸オフィスビルと比較して流動性(売りやすさ)や有効率(延べ床面積のうち賃料が取れる割合)で劣る。
坪単価で1500万円前後を目線に交渉が進んでいるという見方もある中、成約価格の行く末は国内の不動産市況を占う試金石となりそうだ。

**名無し不動さん** · 2020/11/10(火) 17:22:33.31

コロナ禍の影響による業績不振を理由に、保有不動産を放出する企業がここにきて増えている。物件売却に向けた動きを受け、昨年までは土地や建物の価格高騰に難儀していた不動産業界も、出物の少ない好立地の物件が期待できると投資の機会を積極的に模索し始めた。
今年8月には、アパレル大手の三陽商会が東京・銀座の商業ビル「ギンザ・タイムレス・エイト」の売却を発表。売却先はジャスダック上場の不動産会社レーサムだった。業績不振の企業が保有不動産の現金化を進める動きが、今後加速しそうだ。
業績や決算対策のみならず、財務体質強化の名目で遊休資産の放出が進むことも不動産業界の追い風となりそうだ。NECは10月30日、保有資産見直しの一環として相模原事業場を
不動産会社大手のヒューリックに売却した。売却価格は非公表だが、連結ベースで約160億円の譲渡益を計上する。売却後もNECはヒューリックから賃借する形で、引き続き事業場を利用する。
燃料商社のシナネンホールディングスも、11月9日に品川区内の土地を売却すると発表。こちらも資産効率の向上および財務体質の改善を理由に挙げる。売却先は非公表だが、オフィスとマンションの開発用地となる予定で、シナネンHDはオフィス棟を賃借し本社として使用する。
■海外投資家も日本の不動産に照準
通常、景気後退局面では不動産市況が落ち込むため、売却価格も相場より割安になりがちだ。ところが、足元では不動産に対する金融機関の融資姿勢に大きな変化がなく、海外投資家もコロナ禍の影響が相対的に軽微だった
日本の不動産に照準を定めているため、買い叩かれる気配がない。
JTは10月に、東京・虎ノ門の旧本社であるJTビルを住友不動産に売却すると発表した。この売却価格については非公表ながらも、複数の関係者によれば約800億円と見られる。
下馬評よりも高い水準で成約に至ったことは、コロナ禍でも不動産投資意欲が落ちていないことを示している。

**名無し不動さん** · 2020/11/13(金) 22:54:00.28

富裕層がハワイの不動産を買うのは、常夏の島でゴルフを楽しむためではない。一般に、総合課税の圧縮を狙っていることが多い。
例えば、大富豪AさんがB商事の大株主で、1億円の配当があるとする。その場合、最大で55％の税金がかかることになる。
そこで、ハワイの不動産を買ってみよう。ポイントは、法定耐用年数を超えた古い物件を選ぶこと。建物の耐用年数は、木造なら22年、RC造りのマンションだと47年に延びる。耐用年数を過ぎた物件の償却期間は、
耐用年数×20％で計算される。つまり、木造建築なら約4年で償却できることになる。
さらに海外の物件は、日本の物件と違い、土地の割合が低い。日本の物件では土地の価値が7割を占めることも多いが、海外なら土地が1割、建物が9割という物件もある。こうした物件を仮に１億円で買ったとすると、9,000万円分が建物の価値となり、減価償却の対象となる。
4年間、2,250万円を費用として収入から差し引くことができるのだ。富裕層たちは、節税しながら遊び、5年経ったら不動産を売却する。
なお、富裕層が飛行機のオーナーになるのも、同様の理由だ。飛行機の償却期間は3年と短いのが特徴で、購入した富裕層は飛行機をリースに出し、償却後に売却する。ほかにも、タンカーや鉄道のリースがある。阪急鉄道の車両の一部は、ケイマン諸島の会社のリースである

**名無し不動さん** · 2020/12/01(火) 19:07:52.37

朝日新聞の不動産部門も商業ビルが多いので、コロナでテナントが閉まったら
採算割れになる。

**名無し不動さん** · 2020/12/05(土) 21:29:17.13

東京の商業用不動産投資額が２０２０年１～９月期で１９３億ドル（約２兆円）と、世界首位になったことが不動産サービス大手、ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）の調査で分かった。前年同期の４位から躍進した。
新型コロナウイルス禍で経済的に大きな打撃を受ける欧米の各都市より影響の少ない東京の不動産市場が、海外の機関投資家などから選好されている。特に、安定的に稼働している物流施設や賃貸マンションに海外の投資マネーが流入している。
ＪＬＬによると、東京に次いで、２位がソウル（１４２億ドル）、３位がロンドン（１３４億ドル）だった。３四半期を通じて東京が首位となるのは、少なくとも０８年のリーマンショック以降では初めてという。
日本の不動産に直接投資する海外投資家の割合は今年１～９月期で３８％となり、１９年１～１２月期と比べても１７ポイント増加した。
１９年１～１２月期と比べた日本の不動産用途別の内訳では、物流施設３０％（同期比１１ポイント増）や住宅２２％（同９ポイント増）などが増加。一方、オフィス３１％（同９ポイント減）、商業施設７％（同７ポイント減）などは前年より減少した。
不動産投資市場は、新型コロナによる渡航制限の影響で、海外投資家の活動が鈍化する可能性もあった。ところが、伸長するネット販売や在宅時間の長期化などを背景に、東京では物流施設や賃貸マンションの稼働率が安定。日本に拠点を持つ海外投資家などが、
経済の減速感が強まる欧米の各都市よりも好調な東京の不動産を選好しているとみられる。

　ＪＬＬリサーチ事業部の大東雄人ディレクターは「コロナ禍の危機を１０、２０年の長期間で乗り越え、低い利回りでも投資を最大化させようとする取引が行われている」と話した。

**名無し不動さん** · 2021/01/01(金) 20:15:55.56

街としての個性や魅力が薄いわりには、2013年以降の局地バブルなどによって生じた空気感や期待感で、不動産価格が不自然なまでに上昇したエリアだ。
その典型は東急田園都市線沿線ではないかと思う。
この沿線には、市街地としてのさしたる歴史はない。50年前は、ただ世田谷から川崎の丘陵エリアを通って、そのまま相模原方面へとつながる路線だった。
それが1983年に始まったTBSのTVドラマ「金曜日の妻たちへ」の大ヒットとともに、一気に人気となった。
その頃から田園都市線は、俗に「金妻ライン」などと呼ばれるようになる。
しかし、この路線は交通利便性の他にはこれといった魅力がない。沿線の街は主に東急不動産が中心となって開発されたので、それぞれが見栄え良く仕上がっている。
住宅地の街並みもそれなりによく整っているところが多い。それが中堅所得層に好まれ、人気化したわけだ。ただ、この沿線の人気は次世代へと引き継がれるだろうか。
この沿線で育った子どもたちは、大人になってまた戻って来て、この沿線でマンションを買うだろうか。
私はこの沿線にそこまでの魅力はないと思う。つまりは、上手な演出で街づくりとイメージ作りには成功したが、そもそもの実力がともなっていなかったのではなかろうか。

**名無し不動さん** · 2021/01/01(金) 20:16:52.30

■地味だが実は利便性が高い東横線沿線
そういう街づくりは、えてして世代交代がうまく行われない。
巣立った子どもたちが戻って来ずに、ひたすら衰退の道を歩んでいる多摩ニュータウンとマクロの視点では同じことが、やや時間差をもってこの沿線でも起きるのではないかと思う。
それに比べると、田園都市線のやや南を走る東急東横線は、歴史も長いだけあってしっかりと地元社会が出来上がっている。何よりも渋谷と横浜という
パワフルな二つの街を結んでいるので、盤石(ばんじゃく)の輸送ニーズがある。
沿線には自由が丘や慶應義塾大学のある日吉など、強力な街も存在している。ただ渋谷から都心方面へ通うだけ、という機能を果たしている田園都市線よりも強みが多い。
さらに言えば、この沿線で育った人は地元へ戻りたがる傾向がある。東横線沿線の見かけは田園都市線の街よりも地味だが、世代交代はしっかりと行われている印象が強いのだ。

**名無し不動さん** · 2021/01/02(土) 15:54:16.15

榊淳司氏はいう。

「マンションの資産価値を左右するのは、駅から近いなどの立地だけでなく、近年は地盤の強弱も重要な指標になってきました。
地盤のリスクを知る上で大事になるのが、そこが昔どんな場所だったかということです。
被害のあったタワマン付近は、地元では『あの辺りは沼だった』と言われています。
そうした昔の地形のなごりが地名に残っているケースもあるので、『川』や『沼』といった文字が使われた地名は注意が必要です」

**名無し不動さん** · 2021/01/05(火) 15:55:13.46

欧州ほどの暖房需要がないにもかかわらず、日本のCO2排出量が多い理由の1つは家の断熱性である。
●日本の家屋の断熱性はすでに中国以下
海外の住宅事情を知らない人は驚くかもしれないが、諸外国と比較して、日本の住宅の断熱性能は驚異的に低い。
つまりいくら暖房を入れても、その熱の多くを外に放出しているので、多くのエネルギーがムダに捨てられているのだ。
日本では冬になると、居間とトイレや風呂場に大きな気温差が生じるのは当たり前という感覚だが、主要国の住宅ではこうしたことはまずない。
日本では窓枠にごく普通にアルミサッシが使われているが、アルミというのは最も熱伝導率が高い部材の1つであり、言い換えれば簡単に室内の熱を外部に逃がしてしまう。
窓も単板ガラスを使ったものが多く、やはり多くの熱を放出する。
アルミや単板ガラスの採用はコストを優先した結果だが、こうした低い断熱性能しかない家が標準的になっているのは先進国では日本だけであり、最新基準では、すでに韓国や中国よりも低いというのが現実だ。
政府はこうした事態を打開するため、2020年に省エネ基準を義務化する方針で法整備を進めてきたが、結局は見送られた。理由は施工技術が低い事業者が多く、
諸外国のように省エネ住宅を大量に建設することが難しいというものだった。

今新築する家って樹脂サッシも複層ガラスも低放射ガラスも当たり前の話なんですが・・・
この記事はいつの話をしているの？
築40年の単層ガラス、アルミサッシのボロアパート（6畳）から新築の同じ条件のアパートで、ペアガラス&樹脂ガラス&エコキュートの
物件に引っ越ししたら冬場の電気代が月額15000円→7000円になってびびった。

日本ほど四季がはっきりしていない外国の住宅と比較するのは見当違いもいいとこ。
ＣＯ2排出量にしたって、日本より多い中国、アメリカ、インド、ロシアの
数値を何故、出さないんだ？。

**名無し不動さん** · 2021/01/09(土) 16:24:31.92

「田園調布に家が建つ！」というネタが流行したが、時代は変わった。不動産ジャーナリストの榊淳司氏が指摘する。
「バブル以降、維持費のかかるお屋敷的な戸建てよりも外部や共用部の修繕が必要ないマンションが住みやすいとされるようになった。
特に港区や中央区では建築物の容積率が緩和され、ジムやパーティルームなどを併設した高級タワマンが建設ラッシュになり、
富裕層が集まるようになりました」
　港区が持つ「利便性」もポイントとなった。前出・永木氏がいう。
「東日本大震災以降、“職住近接”のメリットが意識されるようになり、都心から少し離れた田園調布や成城が敬遠され始めた」
セキュリティを考えて戸建てと“併用”するケースもある。経済誌『ZAITEN』で社長の自宅を訪ねる連載「新あの人の自宅」の担当編集者がいう。
「昨今の流れで会社の登記簿上は会社が借り上げているエグゼクティブ向けのタワマンに居住している代表が増えていると思います。
タワマンを拠点とするのは個人情報を守る意味合いもあるようです。

**名無し不動さん** · 2021/01/22(金) 15:22:47.84

日経平均株価は2万8000円を突破し、約30年ぶりの高値に沸いているが、菅首相のもとではこの「株バブル」も崩壊の危機を迎える。

「コロナ対策の持続化給付金などを出し渋ることで、中小企業を中心に企業倒産が連鎖して、失業者が急増する怖れがある。
経済が停滞して消費が急激に冷え込めば、実体経済と乖離した上昇を続けていた株価は大暴落に転じる。
日本株を買い支えてきた日銀の金融緩和も限界が近いでしょう。今年末の日経平均は1万3000円あたりまで下がりかねない」（森永氏）
株価大暴落となれば、さらなる負のスパイラルを招く
「株バブルが弾けると、株式投資の損失を穴埋めするため手持ちの不動産を売却する資産家が続出し、
都心の不動産価格は現在の3分の1程度まで下がることが考えられる
。銀行から融資を受ける際の担保の価値が融資額を下回る“担保割れ”を引き起こし、莫大な不良債権も発生するでしょう。
中小企業だけでなく、大企業まで倒産危機に晒されかねない。10月以降も菅政権が続けば、
日本経済は沈没して、国民生活がどん底に落ちるリスクがある」森永氏）

**名無し不動さん** · 2021/01/23(土) 15:54:00.62

嫉みすげーな
買えない貧乏人

**名無し不動さん** · 2021/01/25(月) 22:41:52.94

芦屋を妬むのは貧乏人に間違いないｗ　

近所の市営住宅とかに住んでる貧乏人は性格悪いやつらばかりだよ

**名無し不動さん** · 2021/03/20(土) 19:52:11.48

わが国では昭和30年代から40年代にかけ、主に都市部で働く地方出身の中流サラリーマン世帯の住宅難に対応するため、いるゆる「公団住宅」が「日本住宅公団」（現・都市再生機構＝ＵＲ)によってたくさん建てられた。
その際　いちいち土地を買収していては大変なので、土地の所有者から借地権を取得。そして、建物は日本住宅公団が建設した。
その公団住宅の土地の賃貸借契期間は60年。したがって、すでに５年ほど前から期限が次々と到来している。
「もっとも、そのまま契約更新して使用し続けるケースは何ら問題ありません。日本住宅公団は建設当初からメンテナンスは計画的に行い、費用も相当かけていたので、60年経ても問題なく継続使用可能なケースも少なくないのです。
　問題なのは、契約更新時期が来て、耐震の問題や老朽化で建て替えが必要なケース。ＵＲが音頭を取り建て替えればいいだけの話なので、なぜかやらないケースが少なからずある。
その場合、契約終了とすればいいと思われるかも知れない。だが、その場合は法的には建物を解体撤去してきれいに更地にして
土地所有者に返還しなけれがならない。それには手間もコストもかかる。そこでＵＲは密かに反社会勢力にも通じる業者と結託し地上げをさせているケースがあるんです。
その結果、公団の建物を賃借して商売している店舗などが立ち退きを迫られるなどの嫌がらせに会っているんです」（関係者）
公団住宅で地上げ？　どういうことなのか？

**名無し不動さん** · 2021/04/05(月) 11:26:20.21

何しろ、パンフレットに書いてある値段が〈303・27平方メートル　17億500万円〉である。売り先が一般人でないことは明らかで、一番高い部屋は67億6千万円にものぼるという。広さは約627平方メートルである。
「このマンションは『マーク表参道ONE』といってラフォーレ原宿のすぐ裏手に建設中です。
もともと日銀の寮だった約2400平方メートルの敷地を、ブライダル事業を展開するツカダ・グローバルHDが買取り、さらに転売されていたのです」（不動産業界誌記者）
東京都環境局に提出された資料によると建築主は「Falcon Holding」なる特定目的会社。その正体は「BPEAリアルエステート」
という外資系ファンドの不動産部門だ。マンションは地上4階、地下1階で竣工は今年の8月。坪単価にして約3500万円と、
近隣と比較しても随分と高いが、もし建築主の希望価格で売れたら、都内で最高値といわれた「パークマンション檜町公園」の約55億円を更新することになる。それにしても「億ション」をはるかに凌ぐ超セレブマンションを誰が買うのだろうか。
不動産コンサルタントの森島義博氏によると、
「東京の不動産の賃貸利回りは約3・8％。これをあてはめると、67億6千万円の部屋は月額で実に2千万円以上の家賃です。個人で払える人は少なく、家賃目当てで投資する大家はいないでしょう」
一方、ラフォーレ原宿のすぐ側という抜群の立地なら値崩れはしにくい。
「産油国の大使公邸や、ハイテク系外資の日本支社長の専用宅としてなら需要がある。売る時も値下がりのリスクは低いので、資産として保有する目的なら悪くありません」（同）
森島氏によると、東京の不動産は、海外と比べてもまだ安い。たとえば香港のヴィクトリア湾を望めるマンションは約500平方メートルで約90億円だという。
さしずめ、中国・アジアの大金持ちが“お買い上げ”になるのか、販売を担当する三井不動産リアルティに聞くと、

**名無し不動さん** · 2021/04/14(水) 23:43:54.36

２万５０００平方メートル（約７６００坪）もの敷地は、ＪＲ東西線・大阪城北詰駅から徒歩１分、ＪＲ・大阪メトロの京橋駅からも徒歩４分という好立地にある。

■譲渡額は390億円近い？

　譲渡額は非公開だが、藤田観光はこの取引による特別利益３２９億円を計上。
簿価が６０億円なので、単純計算で３９０億円近い価格で譲渡されたと考えられるが、「具体的な数字は開示しておりません」（藤田観光）とのこと。

　ある不動産鑑定士は、周辺の土地相場よりも相当高く買い取られた可能性が高いと話す。

「この辺りは大阪の中心地に近く非常に需要の高いエリアですが、商業地の場合、取引価格は坪１４０万～１８０万円ほどです。
土地だけで最低１００億円以上しますが、大手不動産ディベロッパーが購入したとしても通常の取引価格の２倍程度まで。今回、それを大幅に上回る価格で譲渡されたものと思われます」

　古い建物の価値は通常ゼロになるが、土地の価格に建物や庭園の価値を上乗せして譲渡されたと考えられるという。

「経営悪化による資産の切り売りの場合、売り急ぐため相場より大幅に買い叩かれますが、高く買われたとても特殊なケースのようです。
もし大手ディベロッパーが購入していたら、マンションだけでなくショッピングセンターなど街の一体開発ができるほど広大です

**名無し不動さん** · 2021/04/15(木) 14:41:24.74

コロナ感染が広がった20年1～3月期以降に西武HDが計上した減損損失は同12月末までに計270億円にのぼった。私鉄大手でホテル事業も展開するライバルの東急の130億円の約2倍だ。

■多くの資産が売り上げに結び付かない「不稼働資産」に
西武HDは21年1～3月期にも追加で約180億円の減損損失が発生するとして、業績予想を下方修正した。政府の観光支援策「Go Toトラベル」キャンペーンが停止され、1月の客室稼働率はシティホテルが10.6％、リゾートホテルが11.2％に沈んだ。
人件費や維持管理費など固定費の負担は重く、業績回復は見通せない。

20年3月期末の有形固定資産は土地と建物を中心に1兆4564億円ある。プリンスホテルやリゾート施設などを広く手がけているためで、総資産に占める割合は85％と関東の鉄道大手9社で最も高い。その約4割をホテル・レジャー関連が占めている。
有形固定資産回転率でみると、西武HDの前期は0.38回と関東の鉄道大手で最低水準で、旧国鉄からの資産を抱えるJR東日本の0.43回より低い。過大な資産が売り上げに結び付いていない。「不稼働資産」になっているのだ。

**名無し不動さん** · 2021/04/19(月) 01:22:02.14

日本の不動産は安いよ。
日本はゾーニングの制限を緩くしてるから、需要がある場所に住宅を建てる事が出来る。
それに住宅は減価償却資産だから、
投機の為に買う人も他の国に比べて少ないんだ

**名無し不動さん** · 2021/05/04(火) 14:01:27.98

不動産賃貸業のANGELO（アンジェロ、兵庫県姫路市）などグループ3社が大阪地裁から破産法に基づく財産の保全管理命令を受けたことが8日、分かった。帝国データバンク姫路支店によると、3社の負債合計は200億円を上回っていたという。
同支店によると、アンジェロはグループ代表者が個人で始めた不動産賃貸事業を法人化し、2013年に設立。姫路市を中心に神戸、大阪両市などでマンションやテナントビル、月決め駐車場など多くの物件を保有した。著書出版のほか、
メディアで「姫路の不動産王」と呼ばれるなどして知名度が上がり、19年2月期の年収入高は約13億7100万円だった。
しかし、新たに取得した賃貸物件の稼働が低調だった上、広告宣伝費や借り入れに伴う利息負担などがのしかかり、同期に約5億9200万円の純損失を計上。大幅な債務超過に転落した。20年9月に銀行取引停止処分を受け、所有物件の売却を進めていた。負債総額は減少している可能性があるという。
保全管理命令は、裁判所が利害関係人の申し立てを受け、財産の処分や散逸などを防ぐよう命じる措置。

**名無し不動さん** · 2021/05/05(水) 17:59:28.16

堅調な需要の背景には、国際的に「コストパフォーマンス」に優れた京都の不動産価格も影響している。経済成長が著しい中国は「資産バブル」のまっただ中で、
北京や上海、深圳では、円換算で1平方メートル当たり250万円以上のマンションも少なくないという。
京都市内の新築マンションは74・7万円（不動産経済研究所調べ）で、劉社長は「日本は治安が良いうえ、同じアジア圏のため生活習慣も似ている。中国など海外からの不動産需要はコロナ収束後も大きく伸びる」と断言する
。
しかし、京都市が導入方針を固めたセカンドハウスや空き家向けの新税が正式に決まれば、状況は変わる可能性がある。
市の検討委員会での議論によると、市中心部に立地する高層マンションの最上階で6万5千～43万円、右京区・嵐山の一戸建て別荘で12万～43万円の課税額が想定されている。
背景にあるのは、所有者が生活していない住居の増加で、まちなかの空洞化や、物件の高止まりによる子育て世代の市外流出が進むことへの市の危機感だ

「複数の拠点で生活する人の増加や、仕事と休暇を両立するワーケーションの浸透などで『居住』の概念は多様化している」と指摘している。

**名無し不動さん** · 2021/05/11(火) 14:18:31.73

“事件屋”一味にしゃぶり尽くされた大阪の名刹「正圓寺」　「20億円」で寺の土地を勝手に売りに出され刑事告訴

結果的に、ナニワの名刹として知られる真言宗「正圓寺(しょうえんじ)」(阿倍野区)が乗っ取りの危機に瀕したのは、15代目住職が架空の「残高証明書」を大阪市に提出したからだった。
特養老人ホームの運営目的で設立された社会福祉法人「天下茶屋聖天(しょうてん)福祉会」。
その基本財産である1億円が準備できずに不正に手を染め、金融機関から軒並み融資を断られるはめに陥った。にもかかわらず、見切り発車で
特養老人ホームの建設に着工したため、建設費12億円で工事を請け負った地元の中堅ゼネコン「今西組」への未払いが累積していったのである。

**名無し不動さん** · 2021/05/22(土) 12:32:39.80

小学校のプールが15個以上入るような広大な敷地。建設資材が無造作に積まれている。だが作業員の姿はなく、工事はまったく進んでいないーー。

韓国南部の工業都市・蔚山（ウルサン）から車で約20分ほどの街、梁山（ヤンサン）市。人口8400人ほどの、静かな農村だ。
普段は人通りも少ないこの街が、住民を巻き込んだ大騒動の渦中にある。

「20年６月に市から突然、来年５月に退任する文在寅大統領の私邸を建設するという通達が、住民にあったんです

**名無し不動さん** · 2021/05/22(土) 12:33:01.18

文大統領の私邸の敷地面積は、約800坪（2640㎡）。警護施設などを含めると、約1800坪（5950㎡）におよぶ。だが反対が強く、現在、工事は中断している。住民が強硬に反発するのは、説明不足、街の平穏が壊されるという理由だけではない。『コリア・レポート』編集長の辺真一氏が解説する。

「土地が、不正に購入された疑惑があるんです。文大統領の私邸地の一部は農地。農地は、農業従事者に限り安く買うことができます。文大統領は、20年に当該地を約１億円で購入。申告理由は
『家庭菜園で11年間農業をしていた』というものでした。しかも今年に入り登記を『農地』から『宅地』に変更。結果として土地価格は、数倍に跳ね上がったと言われています。

住民が反発する理由は、土地購入疑惑だけではありません。文大統領は人権派弁護士として、貧しい人や弱い立場の人々の味方を自称してきました。貧富の差を解消しようと。豪邸建設で、そうしたアピールが、住民に白々しく聞こえるのでしょう」

韓国の大統領が、退任後に私邸を建設するのは慣例となっている。79年に朴正煕大統領が暗殺されると、翌年には大統領経験者の警護が義務づけられ、警備施設が作られるようになったのだ。

だが退任後の私邸建設は、たびたび国民の反発を招いている。08年に退任した盧武鉉氏は、出身地・金海（キメ）に敷地約1289坪（3900㎡）の豪邸を建設し「阿房宮」（秦の始皇帝が建てた宮殿）と揶揄の対象に。13年退任の李明博氏は、家族名義で土地を不正購入し捜査の対象となった。前出の辺氏が続ける。

「いくら大統領経験者の安全を守るための慣例とはいえ、私邸建設につぎ込まれるのは税金です

**名無し不動さん** · 2021/06/06(日) 19:59:13.97

誰でも簡単に超高級車フェラーリ（Ferrari）や米現代画家ジャンミシェル・バスキア（Jean-Michel Basquiat）の絵画のオーナーになれる──。これは、今増えてきているフラクショナル・オーナーシップ（fractional ownership、部分所有権）の
プラットフォームのうたい文句だ。高額資産や希少品の所有権を分割して販売し、1口わずか数ドル（数百円）のものもある。

　そんなプラットフォームの一つ、マスターワークス（Masterworks）は昨年春、バスキアの絵画「The Mosque（モスク）」の所有権を28万4420分割して売り出した。作品の価格は600万ドル（約6億6000万円）だが、1口は20ドル（約2200円）だ。

　部分所有権では、一人で自宅に絵画を掛け、ランボルギーニ（Lamborghini）を車庫に入れ、ロマネコンティ（Romanee-Conti）6本をワインセラーに収めるといった機会はないが、
上場企業の株と同じで、書類上で資産を一部でも所有していると、その価値が上がれば、恩恵を直接受けられる。

**名無し不動さん** · 2021/06/06(日) 20:02:17.21

REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、
その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています

**名無し不動さん** · 2021/06/08(火) 17:53:57.25

ある高級タワマンに激震が走っている。舞台は'16年に完成した「勝どきザ・タワー」(東京・中央区)。53階建てで、総戸数1420戸の日本最大級のタワマンだ。

「完成当時、国内で群を抜いて売れたマンションです。部屋の位置によってはレインボーブリッジが眺められるなど、眺望も人気のひとつ。新築当時の平均坪単価は305万円でした」

　　4月上旬、この勝どきザ・タワー内の29部屋が一斉に差押えにあったのだ。その一室に賃貸で入居している住人が話す。

「5月中旬に、この部屋を所有している南青山の『A』という不動産会社から書類が届きました。この部屋が差押えになったということ、後日、裁判所の執行官の訪問があることなどが記載されていました」
債権者は香港の「B」という企業。一体何が起きたのか。大手デベロッパー社員が語る。
「登記を確認すると、Aは29部屋すべてをマンションの新築直後に取得。購入金額だけで20億～30億円になったはずで、簡単に手が出せる額ではない。
外形的に見れば、元々Aが中国系の企業から出資を受けて購入していた可能性はあります。何かしらの理由でAの資金がショートし、香港のBが差し押さえるという形になったのではないか」
いま住んでいる人たちはどうなってしまうのか。
「Aの担当者に電話で確認したところ、軽い感じで『そのまま住み続けて大丈夫です』と言われましたが、信じられません。
香港の会社が売却するために、退去を求めてくるのではと不安になっています」(前出・住人)
五輪を見越し、中国系企業は選手村に近い湾岸エリアのタワマンを爆買いしてきた。湾岸タワマンバブル崩壊の兆しかもしれな

**名無し不動さん** · 2021/06/09(水) 15:31:15.83

アマゾン・コム創業者のジェフ・ベゾス氏ら富裕層の納税記録を入手したと発表した。上位２５人の総資産は
２０１４～１８年に計４０１０億ドル（約４３兆円）増加したが、連邦所得税の支払額は１３６億ドルにとどまったと分析。膨大な資産を保有しながら「ほぼ税金を払っておらず、納税ゼロの年もあった」と指摘した。

プロパブリカは機密扱いの米内国歳入庁（ＩＲＳ）の記録を独自入手したとしている。対象はベゾス氏のほか、電気自動車（ＥＶ）大手テスラ創業者のイーロン・マスク氏、著名投資家ウォーレン・バフェット氏やジョージ・ソロス氏、報道機関のブルームバーグ創業者のマイケル・ブルームバーグ氏ら。

富裕層が保有する株式などの資産は、売却して利益が確定しないと課税所得とみなされない。プロパブリカは上位２５人について、米誌フォーブスの統計から推計した資産増加額に対し、納税記録で判明した連邦所得税の支払額を比較して、富の増加に対する「真の税率」を割り出した。

それによると、２５人の１４～１８年の真の税率は３・４％だった。ベゾス氏は増加資産が９９０億ドル、所得税の支払額が９億７３００万ドルで、真の税率が０・９８％だった。
マスク氏は３・２７％、バフェット氏は０・１０％とした。ベゾス氏は０７年と１１年、損失や費用を計上して節税し、連邦所得税の支払いはゼロだった。マスク氏やソロス氏も納税しない年があった

**名無し不動さん** · 2021/06/14(月) 16:01:35.13

欠陥だらけ！野村不動産「超高級タワマン」のトラブルに購入者が大激怒★

「両社の責任者は、専門用語ばかりを並べた説明で購入者を困惑させたり

呆(あき)れた言い訳を繰り返すばかりでした。補償についても、うやむやなままで、
『資産価値を守るため』と言って購入者に口止めもしました」

**名無し不動さん** · 2021/06/15(火) 11:29:32.80

「まだ公になっていない話ですが、黒柳さんが以前住んでいた、
西麻布の“豪邸”が22億円でひそかに売りに出されているんです」（不動産関係者）
今年で御年88歳を迎える黒柳徹子
'86年には西麻布にある587平米の土地に冒頭の“トットちゃん豪邸”を建てた。
「黒柳さんが母親の朝さんと住むために建てた地下1階、地上2階建ての邸宅で、トレーニングルームにプールまでついている。2階に黒柳さんが住み、1階にはフジテレビ系の人気番組『料理の鉄人』に出演していた石鍋裕シェフが経営するフランス料理店がテナントとして入っていました。当時は土地と建物を合わせて10億円とウワサされた物件です」（ワイドショーデスク）
　'06年に他界した母親と暮らした思い出深い家なのだが、'97年には石鍋シェフに売却している。
「六本木や南青山の不動産だけでなく、'94年には中央区佃の高級マンションを約3億円で購入。徹子さんは不動産好きで、その借金は一時13億円とも報じられました。その支払いに首が回らなくなり、売却を決めたようです」（同・前）
　その後の経緯はというと、
「'19年に石鍋シェフが資産運用のコンサル会社に売却。今回、内々で売り出されることになったようです」

**名無し不動さん** · 2021/07/05(月) 17:30:28.66

「別荘税」正確にいうと別荘等所有税のことです。
熱海市では、別荘として利用されている非居住者の方にも住民税に代わる負担をしてもらうため別荘等所有税を昭和51年に導入しました。。
熱海市に家屋を所有している方で、熱海市に住民票と税申告のない方には別荘等所有税が課税されます。

税率は延べ床面積1平方メートルにつき年額650円が課税されます。

例えば、100平方メートル＝約30坪の建物を所有した場合、
　650円×100平方メートル＝65,000円

これに別荘でも住民税の均等割り分4,000円位がプラスされるので、
　65,000円＋4000円＝69,000円

約7万円が別荘等所有税として課税されます。

マンションを別荘として利用されている場合、建物の共有部分(ロビー、廊下等)の床面積も按分して課税対象となりますので、マンションを所有する場合の課税面積は実際登記している床面積より課税対象面積が多少多くなります。

ちなみに別荘等所有税は固定資産税とは別の税金なので、固定資産税も課税されますので注意してください。
また、この別荘等所有税は熱海市だけのもので、近隣の伊豆の国市や田方郡函南町、伊東市など他の市にはありませ

**名無し不動さん** · 2021/08/07(土) 13:45:03.04

アジアの不動産テック企業・居外IQI（Juwai IQI）集団が5日に発表した報告書によると、世界的な新型コロナウイルス感染症、経済の下ぶれ、地政学的な緊張状態、旅行の制限などの背景の中、この1年あまりの間に、世界の主要22都市のうち8割以上で不動産価格が上昇したという。中国新聞社が伝えた。
この報告書では、世界22都市の2020年第1四半期（1-3月）の不動産価格データと21年同期の同データ（一部地域は更新データを採用）を比較している。
その結果を見ると、主要22都市のうち、カナダ・モントリオールは感染症の中でも不動産価格が39％上昇して、22都市の中で1位だった。米国・ロサンゼルスとニュージーランド・オークランドの上昇幅がこれに続き、ロスは35％、オークランドは32％だった。カナダはトロントの上昇幅も30％を超えた。
英国・マンチェスター、カナダ・バンクーバー、中国・深セン、オーストラリア・シドニーの上昇幅も10％を超え、特にマンチェスターは19．4％に達した。
同報告書は、「過去1年あまりの間に、22都市のうち、価格が低下したのはロンドン、バンコク、プーケット、東京の4都市だけだ。東京の低下幅が最大で、新築マンション価格が1年間あまりで7．4％値下がりした。
主に各国の中央銀行、政策決定者、その他の関連機関が感染症の発生後、約17兆ドル（約1867兆円）に上る公的支援を行ったためであり、これからさらに多くの政策的支援も打ち出そうとしている。
各国政府が打ち出す金融・財政活性化措置は感染症による経済的損失を軽減したものの、不動産市場の膨張ももたらした」と指摘した。

**名無し不動さん** · 2021/08/07(土) 13:46:40.21

2022年第1四半期末まで、つまり感染症が発生して2年目には、こうした市場の不動産価格が引き続き上昇すると予測される。さらに多くの財政・金融活性化政策、（特に先進国における）高い経済成長率、
ポストコロナの時期に回復する起業の意欲により、
報告書が取り上げた市場の大部分で不動産価格はさらなる上昇圧力に直面することになるだろう」との見方を示した。ただ、報告書は、「世界の多くの人気が高い不動産市場において、
住宅の供給不足はすでに緩和されており、住宅をめぐる価格競争も下火になってきた。オーストラリア、カナダ、米国では、代理人の話によると、買い手は今後の持続的な価格上昇に対してますます否定的になっているという」とも指摘

**名無し不動さん** · 2021/08/08(日) 20:40:55.20

休止した熱海の企業保養所を買った人がいる。
これ，お金は直接投資の形態で中国から出てきているんじゃないかな。温泉を楽しむ、だけでなく、いまや合法的に財産を海外に持ち出す数少ないルートだから。
利回りは二の次。投資ビザももらえる。

家族経営の温泉旅館の多くは、団塊の世代の2代目社長が高齢となり、事業承継の課題を抱えている。経営の先行きが不透明な中、自分の子どもに後を継がせるのが難しい。
ならば思い切って売ってしまおう――そう考え、物件を市場に放出する経営者が多いのだ。
コロナ禍の前までは、海外から日本への不動産関連の投資といえば、ホテルなどの大型宿泊施設や投資用マンション、民泊物件などへの引き合いが強かった。東京五輪・パラリンピックや25年の日本国際博覧会
（大阪・関西万博）を見込んで、旅行需要がさらに上昇するとの見通しがあったためだ。
だがコロナ禍を受け、こうした一般的な物件の動きは今では鈍くなっているという。この中にあって投資熱が相変わらず高いのが温泉である。
辻所長は「今は箱根、伊豆への引き合いが強いが、今後は大分県の別府や湯布院といった九州地方の物件にも広がるだろう」と見通す

**名無し不動さん** · 2021/08/27(金) 00:34:23.19

最近家売ったんだけど、不動産屋が言うには「三か月が勝負」だって。
三か月で売れないと、売れ残り物件となってさらに売れなくなるんだって。
で、良心的不動産屋は、その物件の相場価格で売りに出すんだって。
相場価格だと、ほぼ3か月以内に売れるそう。
悪徳不動産屋は「高く売れますから、うちの店でやらせてください」と言って、
専任媒介契約を結ばせて、売れないとどんどん価格を下げされる。

**名無し不動さん** · 2021/08/28(土) 13:48:00.23

東京・表参道（渋谷区神宮前）の閑静な住宅街の一画に立つのは、地上3階地下2階、延べ床面積570平方メートルを誇る大豪邸。そのお屋敷が売りに出されるとの話が界隈を駆け巡ったのは先月のことだった。
「一等地ということもあって、目をつけたブローカーたちが暗躍して一気に45億円もの値がついたんだ。近ごろ、大阪にある結婚式場を300億円かけて購入した創価学会などの宗教法人にも声がかかったようだけど、成約には至らなかったみたいだね」
　「あの家は売りに出していませんよ。45億円？　本当にびっくりです」
　とは、華道家の假屋崎（かりやざき）省吾氏（62）。自らが出演する番組のロケ地としてもおなじみの豪邸だが、高値がついていたことは初耳だそう。
「たしかに数カ月前から、いくつかの不動産屋さんに家の査定をお願いしてはいましたが、お値段は15億円は下らない額と聞いていた。勝手に45億もの値段がつけられ、一人歩きしているなんて……。まだ持ち主が売却など決めてもいないのに
、30億円以上も中抜きしようとしている人がいるってことなんでしょう。地面師みたいな悪い奴がいるんですね
そもそも假屋崎氏自身、過去に不動産の売買では苦い経験があったとしてこう続ける。
「表参道に住み始めて二十数年が経ちますが、以前は下北沢で建築家の故・エドワード鈴木さんに設計して貰った家に住んでいた。でも、花の教室をやったりしていたら狭くなってしまったので、
証券会社の人に売ることになったんです。その際、頭金が1円もないから値段を下げられないかと泣きつかれ、こちらも売れないよりはいいかと思って応じたら、最後は高値をつけてすぐに転売されてしまった」

**名無し不動さん** · 2021/09/12(日) 22:45:48.48

まず、申し上げておかねばならないのは、財政が厳しくなったのは観光のせいではないということだ。
　まず、市税の主たる収入は固定資産税と市民税であり、観光客が来ても市自体はあまり潤わない。また、寺社仏閣や大学が多く、固定資産税が少ないから財政が厳しいというのも誤った見方である。
なぜなら他都市よりも収入が少ない分は、原則国が補?(ほてん)する制度になっているからだ。
　過剰投資と甘い見通しで作られた地下鉄建設時の負債が大きいという問題はある。しかし、高金利で借り入れをしていた平成時代のほうがはるかに財政負担は大きく、借り換えをしたいまはずいぶん楽になっている。
■財政破綻危機を招いた「3つのツケ」
では、なぜいま、財政破綻なのか。
1点目は、コロナ禍(か)で予定外の歳出増と歳入減で財政が悪化している。ただ、京都だけでなく、全国の自治体が同様の事態に見舞われていることは言うまでもない。
2点目は、長年の過剰サービスで歳出超過が続いていた。それも市民が知らないまま、全国最高水準の福祉サービスを提供し、全国屈指の高給を職員に与えてきたのである。
　3点目は、歳出超過を補うために、ありとあらゆる貯金を使い、揚げ句に借金の返済積立金(減債基金)をも使って無理やり決算を黒字化させてきた。

**名無し不動さん** · 2021/09/12(日) 22:47:41.49

　もうひとつの課題は人口減少だ。2020年、京都市は人口が8982人減少し、人口増減数が全国ワースト1位となった。同時に社会増減もワースト1位である。ちなみに、増減率のワースト1は夕張市だ。つまり、京都市は「日本一たくさんの人が去っていく街」になったということだ。
こちらは財政難とは違い、京都市の観光と密に関連している。
2015年、京都市は「2020年には4万室の客室が必要だ」という試算を発表し、門川大作京都市長は記者会見で「客室があと1万室足りない」と発言した。自治体のトップが供給不足を明確に表明したことに加え、当時すでに始まっていた東京オリンピック特需を見込んだホテル建設、
民泊ブームがそれを後押しし、空前の「お宿バブル」が始まった。
2015年に施設数1228軒、客室数2万9786室だった宿泊施設は、以下のように右肩上がりで増え続け、たった5年間で客室数は倍増した。
　京都市の積極的なホテル誘致は、自治体財産にも及び、元植柳小学校跡地はデュシタニ、元清水小学校跡地はNTT都市開発、元立誠小学校跡地はヒューリック、元白川小学校跡地は東急ホテルズ、中央市場敷地の一部もホテルに転用することを条件に容積率の緩和を行うなど、行政総出でホテル誘致に奔走した。
世界遺産の二条城前の民間マンション建設予定地にいたっては、京都市が強いホテル誘致の意向を示し、デベロッパーはマンション建設を諦めさせられるという事態にまで発展している。
　結果、当初4万室の供給を掲げていた京都市だが、わずか2年足らずで目標を達成。政策目標がここまでみごとに行政の舵取りで成功するのも珍しいだろう。

**名無し不動さん** · 2021/09/12(日) 22:49:09.32

しかし、その頃すでに街のあちこちで京都を蝕(むしば)む異変が起きていた。
　中心市街地のワンルームマンションのオーナーは住人に立ち退きを迫り、簡易宿所へ用途変更した。また、東山の八坂神社そばの30坪の京町屋は3000万円で売却されたあと、転売を繰り返し、最終的に1億2000万円で売却された。住居に比べてはるかに高利回りな
宿泊施設経営に莫大な「投機マネー」が流れ込んでいったのである。
　一方で、街中の住宅供給は極端に低下した。2017年マンション供給は前年の3分の1に落ち込み、中京区では例年300～600戸で推移していた供給量は41戸にまで落ち込んだ。需給バランスの歪みにより、供給される希少なマンションは一般人が買える値段ではなくなっていった。
　一方、「お宿バブル」で増加したホテルの稼働率は2015年の89％をピークに下がり続けていた。コロナ禍に見舞われた2020年4月は5％、2021年4月は20％だ。
その頃から京都市の人口動態にも異変が生じてきた。京都府下との転入転出の数値が、2016年を境に転入超過から転出超過に転じたのである。当時市議だった私は“異常な事態”を前に、「これはベネチアやバルセロナで起きている観光公害と酷似している」と危機感を覚えた。
　そこで2017年、まだ客室数4万室の目標を達成していない時期ではあったが、議会で市長に「ホテル充足宣言」をするよう迫った。しかし市長の答えは、「まだホテルは足りない」というもので、2019年5月に「ホテル充足宣言」が発せられるまで事態は悪化の一途をたどった。
　ホテルが住民を駆逐するという観光公害の代表的事象が、この京都でも進んだ。

**名無し不動さん** · 2021/09/12(日) 22:50:36.28

京都市の人口動態には特徴がある。20代と30代という若者の転出超過が止まらないのだ。20代は大学を卒業して就職で東京、大阪へ流出する。30代は住宅価格が高いため、周辺都市へ流出する。

　20代の流出については、人口の1割を大学生が占める京都独特の特徴であるため、一定数はやむを得ない面もある。しかし、30代の流出は、少子化をさらに進行させ、
納税義務者を失うことで税収にも悪影響は必至。さらに、街そのものが活力を失うという「三重苦」に見舞われる。

　この30代の流出問題は、人口減少の中で最も深刻な課題のひとつとされている。そこで、各自治体は積極的な誘致に動いている。ところが京都市では、「流動人口8人で定住人口1人分の消費に匹敵する」と豪語し、観光優先の政策を改めようとしなかった。

　その結果、周辺の長岡京市、向日市は全国屈指の人口増加を達成する一方で、京都市は2020年に人口減少数で日本一という自治体に成り下がってしまったのだ。

**名無し不動さん** · 2021/09/12(日) 22:53:37.23

京都は、このまま沈みゆくのだろうか？　
復活の芽がないわけではない。財政再建についていえば、やりきるには相当の返り血を浴びるトップの覚悟が必要だが、他都市並みの水準まで人件費やサービスレベルを引き下げれば、
実はある程度めどが立つ。人口減少対策は、地価を安定させることが求められるが、定住促進戦略でいえば、京都は他都市に比べて優位なポジションにある。
転勤などを除き、人は知らない都市、訪れたことのない都市に引っ越したりはしない。そのため、全国の自治体が進める定住促進対策は、まずは知ってもらい、その町のファンを増やそうと「まず一度わが町を訪れてください」
となる。流動人口(来訪者)や応援人口を増やすというのが基本戦略なのだ。
その点、京都市の場合は恵まれている。
　京都を知らない人はまずいない。そして、多くの日本人が訪れたことがあり、京都の持つブランド力に憧れを持つ方も多い。意外に語られないが、観光は定住促進の突破口にもなるわけだ。

**名無し不動さん** · 2021/09/14(火) 13:09:23.16

「コインパーキングは、土地の転用がしやすいというメリットがあるため、短期的な遊休地の利用方法として好まれます。放置していても税金がかかるだけですから、次の建設に着手するまで期間限定の土地活用としてパーキングに運用されるケースは少なくないですね」

**名無し不動さん** · 2021/09/17(金) 02:13:01.53

北鎌倉ののどかな場所です
子育てのために札幌に引っ越すにあたり、売りに出したという。
投稿には、吹き抜けのリビングルームや広々とした書庫など、瀟洒(しょうしゃ)な内装の写真もつけ加えられていた。
売りに出している不動産サイトを確認すると、間取りは４ＳＬＤＫ、建物面積は約200㎡の大豪邸だ。売却希望価格は実に1億6800万円だという。
なぜ２年半以上も買い手がつかないのか。地元不動産業者が語る。
「率直に言ってしまえば、価格の問題でしょう。あのあたりだと土地の価格は約8000万円ですから、建物だけで約8800万円は少し割高だと思います。
それと、間取りなど、漫画家さんらしいこだわりも多く、投資用の物件としては敬遠する人もいるでしょう。そのあたりの理由が大きいと思います」

**名無し不動さん** · 2021/09/20(月) 01:13:19.87

コインパーキングじたいが、いったん保養所跡地を
全面駐車場（開発行為にあたらないので、住民説明や折衝無しにできる）にして
数ヶ月クッションをおいてから、マンション開発計画をあげるという二段階開発
低層のゆとりある敷地利用の保養所からいきなり大規模高層マンションだと、
環境・景観が悪化するとか緑が減るとか色々反対運動がおきたりするので
デベロッパーからするとやりにくいが、いったんこれ以上環境悪化しようがない
全面アスファルトの駐車場にして、しばらくしてから開発計画をあげると、
全面アスファルトよりは緑がそこそこあって景観にも一定配慮したマンションのほうが
マシだという事で、周辺住民の反対意見も少なくデベロッパーはスムーズに開発できる

**名無し不動さん** · 2021/09/20(月) 01:14:58.86

◆関西◆　近畿の高級住宅地を語ろう　そにょ10
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1219355589/

https://map.ultra-zone.net/g/35.682515/139.766148/16
google map 地図

**名無し不動さん** · 2021/09/21(火) 22:10:12.72

中国に限らずアジア諸国やアメリカもヨーロッパも古いホテルについても
外装はそっくりそのままで内部だけガッチリ最新のものに改装してかなり残っている
このようなことをする理由は建物の景観に「価値」を見出しているから
日本はダメだな。現代日本は決して美しくはないと思うよ。昔は美しかっただろうけど。
美や道徳に対する価値観がないのに、技術の進歩や外見の進歩が国の発展だと思ってしまっている人が多すぎるのかねえ。

日本は箱物だらけで、景観や看板のデザインは価値が無いデザインばかりで絶対的に醜い。

デザインでは日本のホテルは勝負にすらなってない
日本のホテルは小学生がデザインしたような幼稚なデザイン
まるで大人と厨房

ホテルでもオフィスビルでも学校や駅でも大体30～40年位で建て替えてしまう。
昭和30年代位迄に建った建物はどんな名建築家の作品でさえも
「リフォームや修繕にコストがかかる」というわけで片っ端からぶっ壊している。
欧州を見てみろ田舎町の家の壁・屋根の色すら統一されてる。国民の美意識・共同体意識の現れ。　
外国の綺麗な街は問答無用でデザインコードが決められている。
欧米先進国では何故あんなに古い美しい町並みが残ってるかというと法律で規制して守ってるからなんだよな。

歴史や文化、伝統を重視してる欧州、軽視してる日本。大人の欧米先進国、子どもの日本。

第二次大戦でワルシャワは東京以上の壊滅的打撃を受け灰燼に帰しましたが、ポーランド人は旧市街を可能な限り復元したと聞きます！　
少なくとも都市が国の歴史と文化のいくらかの部分を担っているという認識くらいは必要でしょう！　現実的には無理でもね！

**名無し不動さん** · 2021/09/21(火) 22:38:04.44

なぜ日本の街並みは汚いのか？
https://egg.5ch.net/test/read.cgi/develop/1358651857/

**名無し不動さん** · 2021/09/23(木) 22:16:59.19

白馬名鉄別荘地＆白馬みそら野別荘地｜平坦で日当たりの良い別荘地

東京圏からかなり遠いという点です。最寄りである安曇野インター自体は松本の少し先なのでそこまで遠くもないのですが、インターを降りてから一般道を1時間弱走らなければなりません。23区からだと4時間ほどかかるため頻繁に利用したい人にとってはかなりデメリット。
電車で来る場合も、長野駅まで新幹線で来て合計4時間かかります。
遠い割には、やや値段も高いです。3000万円級の別荘がゴロゴロあります

管理費は名鉄白馬で5万/年程度です。これに土地と建物の固定資産税がかかります。土地の広さによりますが、1000㎡で7万円くらいだったと思います。
白馬は別荘の売り物件がほとんど出ないので情報が少ないですが、だいたい25万/年くらいです。土地の広さがバラバラなので固定資産税で前後するという感じです。

白馬エリアの別荘地は所有権となっています。蓼科は借地で賃料が発生しましたが、白馬は所有権なので固定資産税がかかります。転借によるピンハネの可能性が下がります。

白馬は、別荘地というよりはアクティビティの町という印象です。ですから、スキーやパラグライダーなどの趣味がある人にとっては非常に魅力的だと思います。
また、白馬は外国人観光客が比較的多いので、今後海外の富裕層が別荘を持つようになる可能性があり、価格は上昇することが見込まれています。個人が投資目的に買うには別荘は都合が悪いものの、ある程度の資産価値も期待できるかもしれません。
それでもやはり北アルプスの山々の美しさは軽井沢や蓼科では味わえません。唯一無二な別荘地であることは間違いないでしょう。

**名無し不動さん** · 2021/09/26(日) 01:15:57.78

日本で唯一落葉する針葉樹であるカラマツは、軽井沢を象徴する木の一つ。どの別荘地でもよく見かけ、旧軽井沢銀座から北へ延びる三笠通りは「新日本街路樹百景」に選ばれたほど。
しかし、実はほとんどが自生ではなく植林されたもの。江戸時代の浅間山の噴火もあり、別荘地として初期の頃は木々はほとんどなく原野が中心。第二次大戦後には、成長の早いカラマツを植えて別荘地の豊かな森をつくっていった……そんな歴史があります。秋はいっせいに紅葉し、落葉した葉は繊細に重なり合いビロードの絨毯のように。これは針葉樹ならではです。
針葉樹ゆえ付き合い方に一つコツがあります。落葉した葉が建物の屋根に溜まると傷つけてしまう原因に。雨や雪を吸うと錆びさせてしまうこともあるので、冬を迎える前に落ち葉掃除をしてあげてください。

**名無し不動さん** · 2021/09/26(日) 02:13:27.11

「ひるがの」は標高900メートル前後ということもあり、夏はかなり過ごしやすいのもポイント。
自然だけではなく、観光スポットや楽しいお店も多いので、避暑を求めて別荘地を探している人にとって、「ひるがの」はおすすめのエリアです。

高鷲は標高900mの高さがあり、真夏でも気温が30度を超えることはほとんどなく18度以下になることも少なくありません。
湿気も低くて快適に過ごせるので、避暑地に最適の気候です。冬はスキーができるほど雪が積もりますが、その分道路環境や交通の便が良いというメリットもあります。
高鷲には秘湯・名湯と呼ばれる数々の温泉が存在しています

**名無し不動さん** · 2021/09/27(月) 23:45:11.59

軽井沢の家で大切なのは自然との調和。新建材のような無機質なものではなく、自然素材を用い、人の目に留まらないほど、風景に溶け込む佇まいが軽井沢らしい。
2．樹木で敷地を囲う～塀ではなく
樹木で敷地を囲むのが、軽井沢らしいプライバシーの守り方。それにはカラマツなどの高木より、２メートル程度の中木のほうが日差しを遮ることなく視線を遮る効果がある。
3．簡素・質素を旨とすべし～宣教師が拓いた避暑地
軽井沢はその歴史から見ても決して豪華で華美な場所ではなく、素朴で品のあるシックな町。そんな原点を大切に、自然とともにある暮らしを楽しむことが豊かさにつながる。
4．屋根のあるテラス～五感で自然を感じる
軽井沢の魅力は自然。緑に囲まれた中で、木の香りや小鳥のさえずりなどを五感で堪能するのが何よりの贅沢。そのための場所として不可欠なのが、急な雨に備えた屋根付きのテラス。
5．暖炉は必須～火を囲む楽しみ
暖炉は暖房としてだけでなく、安息のために楽しみたいもの。自然の中で暮らす軽井沢では、特に夜は明かりを消し、キャンドルと暖炉の炎だけで、夜の暗さを楽しんでほしい